Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 20 октября 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Пров-ресурс" Балашовой М.В. по доверенности от 01.08.2015, от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Аваева Д.В. по доверенности от 11.12.2014, Тарасова В.В. по доверенности от 01.12.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пров-ресурс" на решение Арбитражного суда Тверской области от 9 июля 2015 года по делу N А66-752/2015 (судья Калита И.В.),
общество с ограниченной ответственностью "Пров-ресурс" (место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. М. Конева, д. 2/2; ОГРН 1066950061430, ИНН 6950012647; далее - Общество) обратилось в арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Новоторжская, д. 1; ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057; далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 01.09.2006 N 3519, в части определения рыночной стоимости имущества, указанной в пункте 1.2 договора; изложив пункт 1.2 договора в следующей редакции: "п. 1.2. Согласно отчету N 941 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности независимым оценщиком ООО ЦПО "ПАРТНЕР" от 15 сентября 2014 года установить стоимость продажи нежилого помещения, подлежащую уплате в бюджет города Твери, в размере 13 886 440 руб. 68 коп. Кроме того, просит принять в новой редакции "Приложение N 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества" (График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение общей площадью 307 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Маршала Конева, дом 2, корпус 2), являющееся неотъемлемой частью договора, где порядок расчета за помещение рассчитать, исходя из стоимости 13 886 440 руб. 68 коп. (без учета НДС) с учетом продажи в рассрочку на 3 (три) года".
Исковые требования указаны с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Тверской области от 09.07.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Общество с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Вывод суда о пропуске срока для обращения в суд не соответствует положениям пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Поскольку Общество отказ от преимущественного права на выкуп арендуемого имущества не заявляло, то суд необоснованно признал истца утратившим преимущественное право на выкуп этого имущества.
Представитель Общества поддержал доводы, изложенные в жалобе.
Департамент в отзыве на жалобу и его представители против ее удовлетворения возражали.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, истец, являющийся арендатором нежилого помещения (здания) общей площадью 302,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Маршала Конева, д. 2, корпус 2, на первом этаже общежития, кадастровый номер 69:40:03:00:053:0018:1/018611/37:00000/А, в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 01.09.2006 N 3519, обратился в Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (арендодателю) с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 16.01.2013.
Департамент в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", вынес приказ от 28 августа 2014 года N 1092/р "О приватизации арендуемого муниципального имущества: нежилого помещения I, общая площадь 307,0 кв. м, по адресу: г. Тверь, ул. Маршала Конева, д. 2, корпус 2", направил истцу договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке).
Истец подписал данный договор с протоколом разногласий от 26.09.2014, поскольку условия договора, изложенные в пункте 1.2, не устроили покупателя в части определения выкупной стоимости объекта недвижимости и направил оба документа ответчику вместе с письмом от 29.09.2014. Указанные документы в тот же день получены ответчиком.
Письмом от 07.10.2014 ответчик отклонил представленный протокол разногласий.
Истец повторно обратился к ответчику с просьбой подписать договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) в редакции протокола разногласий от 26.09.2014, направив последнему письмо от 28.10.2014.
К письму были приложены: договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке), протокола разногласий от 26.09.2014, отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 15.09.2014 N 941, экспертное заключение от 29.09.2014 N 061/2014/Тверь. Письмо получено ответчиком 30.10.2014.
Письмом от 13.11.2014 N 30/4126 Департамент отклонил спорный протокол разногласий.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, признав пропущенным срок для обращения в суд, отказал в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из системного анализа статьи 445 ГК РФ и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 1 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", исходя из принципа равенства участников гражданских правоотношений, следует, что по общему правилу при заключении договора по оферте обязанной стороны возникшие при заключении договора разногласия должны быть переданы контрагентом обязанной стороны на рассмотрение арбитражного суда в течение тридцати дней со дня получения соответствующего извещения об отклонении протокола разногласий или истечения срока, предоставленного для рассмотрения такого протокола. В тех случаях, когда заинтересованная сторона обратилась с иском по истечении установленного срока для передачи протокола разногласий в суд, суд рассматривает такое исковое заявление по существу, только если другая сторона не возразила против этого.
Судом первой инстанции установлено, что истец подписал договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) с протоколом разногласий от 26.09.2014 и уведомил об этом ответчика 29.09.2014.
Письмом от 07.10.2014 ответчик отклонил предложение истца подписать договор в редакции вышеуказанного протокола разногласий.
Истец, в свою очередь, 28.10.2014 направил ответчику письмо с повторной просьбой подписать договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) в редакции протокола разногласий от 26.09.2014, указав в нем, что ответ Департамента от 07.10.2014 получен 07.10.2014.
Ответчик, как сторона, для которой заключение договора обязательно, после повторного получения от истца протокола разногласий известил последнего об отклонении протокола разногласий письмом от 13.11.2014 N 30/4126 (т. 1, л. 59 - 60).
В свою очередь истец, получив извещение о результатах его рассмотрения, вправе был передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда в течение тридцати дней со дня получения указанного извещения, то есть до 15.12.2014 (13 и 14 декабря 2014 года - выходные дни).
Исковое заявление подано в суд лишь 26.01.2015, то есть за пределами тридцатидневного срока, установленного статьи 445 ГК РФ для передачи разногласий в суд.
Документальных доказательств передачи разногласий на рассмотрение суда после получения договора в течение тридцати дней истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ в суд не представлено.
Таким образом, в связи с пропуском истцом установленного тридцатидневного срока для передачи разногласий в суд, в удовлетворении исковых требований Общества правомерно отказано судом первой инстанции.
Довод подателя жалобы о том, что судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о том, что Общество утратило преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, отклоняется судом апелляционной инстанцией.
В силу пункта 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.10.2015 ПО ДЕЛУ N А66-752/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2015 г. по делу N А66-752/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 20 октября 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Пров-ресурс" Балашовой М.В. по доверенности от 01.08.2015, от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Аваева Д.В. по доверенности от 11.12.2014, Тарасова В.В. по доверенности от 01.12.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пров-ресурс" на решение Арбитражного суда Тверской области от 9 июля 2015 года по делу N А66-752/2015 (судья Калита И.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Пров-ресурс" (место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. М. Конева, д. 2/2; ОГРН 1066950061430, ИНН 6950012647; далее - Общество) обратилось в арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Новоторжская, д. 1; ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057; далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 01.09.2006 N 3519, в части определения рыночной стоимости имущества, указанной в пункте 1.2 договора; изложив пункт 1.2 договора в следующей редакции: "п. 1.2. Согласно отчету N 941 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности независимым оценщиком ООО ЦПО "ПАРТНЕР" от 15 сентября 2014 года установить стоимость продажи нежилого помещения, подлежащую уплате в бюджет города Твери, в размере 13 886 440 руб. 68 коп. Кроме того, просит принять в новой редакции "Приложение N 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества" (График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение общей площадью 307 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Маршала Конева, дом 2, корпус 2), являющееся неотъемлемой частью договора, где порядок расчета за помещение рассчитать, исходя из стоимости 13 886 440 руб. 68 коп. (без учета НДС) с учетом продажи в рассрочку на 3 (три) года".
Исковые требования указаны с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Тверской области от 09.07.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Общество с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Вывод суда о пропуске срока для обращения в суд не соответствует положениям пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Поскольку Общество отказ от преимущественного права на выкуп арендуемого имущества не заявляло, то суд необоснованно признал истца утратившим преимущественное право на выкуп этого имущества.
Представитель Общества поддержал доводы, изложенные в жалобе.
Департамент в отзыве на жалобу и его представители против ее удовлетворения возражали.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, истец, являющийся арендатором нежилого помещения (здания) общей площадью 302,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Маршала Конева, д. 2, корпус 2, на первом этаже общежития, кадастровый номер 69:40:03:00:053:0018:1/018611/37:00000/А, в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 01.09.2006 N 3519, обратился в Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (арендодателю) с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 16.01.2013.
Департамент в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", вынес приказ от 28 августа 2014 года N 1092/р "О приватизации арендуемого муниципального имущества: нежилого помещения I, общая площадь 307,0 кв. м, по адресу: г. Тверь, ул. Маршала Конева, д. 2, корпус 2", направил истцу договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке).
Истец подписал данный договор с протоколом разногласий от 26.09.2014, поскольку условия договора, изложенные в пункте 1.2, не устроили покупателя в части определения выкупной стоимости объекта недвижимости и направил оба документа ответчику вместе с письмом от 29.09.2014. Указанные документы в тот же день получены ответчиком.
Письмом от 07.10.2014 ответчик отклонил представленный протокол разногласий.
Истец повторно обратился к ответчику с просьбой подписать договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) в редакции протокола разногласий от 26.09.2014, направив последнему письмо от 28.10.2014.
К письму были приложены: договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке), протокола разногласий от 26.09.2014, отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 15.09.2014 N 941, экспертное заключение от 29.09.2014 N 061/2014/Тверь. Письмо получено ответчиком 30.10.2014.
Письмом от 13.11.2014 N 30/4126 Департамент отклонил спорный протокол разногласий.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, признав пропущенным срок для обращения в суд, отказал в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из системного анализа статьи 445 ГК РФ и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 1 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", исходя из принципа равенства участников гражданских правоотношений, следует, что по общему правилу при заключении договора по оферте обязанной стороны возникшие при заключении договора разногласия должны быть переданы контрагентом обязанной стороны на рассмотрение арбитражного суда в течение тридцати дней со дня получения соответствующего извещения об отклонении протокола разногласий или истечения срока, предоставленного для рассмотрения такого протокола. В тех случаях, когда заинтересованная сторона обратилась с иском по истечении установленного срока для передачи протокола разногласий в суд, суд рассматривает такое исковое заявление по существу, только если другая сторона не возразила против этого.
Судом первой инстанции установлено, что истец подписал договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) с протоколом разногласий от 26.09.2014 и уведомил об этом ответчика 29.09.2014.
Письмом от 07.10.2014 ответчик отклонил предложение истца подписать договор в редакции вышеуказанного протокола разногласий.
Истец, в свою очередь, 28.10.2014 направил ответчику письмо с повторной просьбой подписать договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) в редакции протокола разногласий от 26.09.2014, указав в нем, что ответ Департамента от 07.10.2014 получен 07.10.2014.
Ответчик, как сторона, для которой заключение договора обязательно, после повторного получения от истца протокола разногласий известил последнего об отклонении протокола разногласий письмом от 13.11.2014 N 30/4126 (т. 1, л. 59 - 60).
В свою очередь истец, получив извещение о результатах его рассмотрения, вправе был передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда в течение тридцати дней со дня получения указанного извещения, то есть до 15.12.2014 (13 и 14 декабря 2014 года - выходные дни).
Исковое заявление подано в суд лишь 26.01.2015, то есть за пределами тридцатидневного срока, установленного статьи 445 ГК РФ для передачи разногласий в суд.
Документальных доказательств передачи разногласий на рассмотрение суда после получения договора в течение тридцати дней истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ в суд не представлено.
Таким образом, в связи с пропуском истцом установленного тридцатидневного срока для передачи разногласий в суд, в удовлетворении исковых требований Общества правомерно отказано судом первой инстанции.
Довод подателя жалобы о том, что судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о том, что Общество утратило преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, отклоняется судом апелляционной инстанцией.
В силу пункта 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)