Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Е.О. Никитина
Судей: Я.В. Кондратьевой, М.М. Саранцевой
при участии:
представители участвующих в деле лиц не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Гван Александры Енгиевны
на определение от 02.12.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014
по делу N А59-5933/2009
Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Н.Н. Попова, в апелляционном суде судьи: С.В. Шевченко, К.П. Засорин, Л.Ю. Ротко,
по заявлению Гван Александры Енгиевны
о признании договора участия в долевом строительстве от 15.12.2011, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "КапСтрой-2003" и Кравченко Александром Владимировичем недействительным и применении последствий недействительности сделки
в деле о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "КапСтрой-2003"
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "КапСтрой-2003" (далее - ООО "КапСтрой-2003", общество, должник; ОГРН: 1036500621222, ИНН: 6501145086; адрес (место нахождения): 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Победы, 9), конкурсный кредитор - Гван Александра Енгиевна обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о применении последствий недействительности ничтожных сделок по отчуждению должником недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Победы, 9б, заключенных между ООО "КапСтрой-2003" и Золоевым Т.Т., Дроздовой Н.А., И Кван Су, Каськовой В.О., Лимаревым К.А., Гальян Н.С., Межераупс В.О., Сверчковым А.Г., Сверчковым С.А., Кузнецовой Е.В., Дольским М.Д., Цой Ю.Г., Цой Гым Ок, Ячной Т.А., Кравченко А.В., Кан А.П., Цой Ю.Г., Че Сун Хи, Кирсановой Е.А., Соловьевым А.М., Мамалыга М.Л., О А.Д., Ри Гир Сон, Шитовой О.М., ООО "Сахалинская компания Энергострой", Щербаковой А.Ю., Демиденко Н.А., Калашниковым А.И., Солодухиным Ю.Н., Сорокиной М.А., Плотниковым Н.В., Ро Ен Хак, Колтуненко С.С., Хан Д.А., Пак Сун Не, Александровой Н.В., Сиротюк Н.А., Син Хен Ки, Ким Л.С., Хан В.С., ООО "ТК "Гарант-Центр", Ханжиной С.И., Терещенко М.П., Коптевым И.А., Ян М.А., Бочаровым В.С., Бочаровой С.Д., Кумичевым Ю.В., Давудовой Г.А., Гусейновым А.Т., Пальниковым В.А., Ханжиной С.И., Ким Дюк Кию, Хе Мен Ган, Сверщюк А.А., Губановым Ю.В., Ханжиной С.И., Коромысловой Л.Е., Белоусовой О.В., Кузиным А.А., Ким Ген Хан, Мургиной А.Н., в виде обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке.
Определением от 26.07.2013 требования в отношении каждой оспариваемой сделки выделены в отдельные производства
В настоящем деле рассматривается требование Гван А.Е. в отношении сделки должника заключенной с Кравченко Александром Владимировичем.
В ходе судебного разбирательства Гван А.Е., в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), уточнила заявленные требования и просила признать договор участия в долевом строительстве от 15.12.2011 N 15/20/12.11, подписанный должником и Кравченко А.В., недействительной сделкой и обязать вернуть должнику квартиру <...>.
Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 02.12.2013, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Гван А.Е. обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование жалобы, ее заявитель указывает, в том числе на то, что спорный договор является ничтожной сделкой, поскольку обязательства по нему исполнены ненадлежащим образом, фактически, оплата жилого помещения в большей степени была внесена задолго до подписания оспариваемого договора, а именно в 2008 году, кроме того, данный договор совершен с целью прикрыть договор купли-продажи жилого помещения, регистрация которого, была произведена после ввода жилого дома в эксплуатацию, что свидетельствует о его мнимости и притворности. В судебном заседании не исследовался план внешнего управления, в котором не были предусмотрены мероприятия по исполнению обязательств должника перед дольщиками. Заявитель ссылается на злоупотребление правами, как со стороны внешнего управляющего Лысенко В.В., так и со стороны Кравченко А.В., который знал о возбуждении в отношении должника дела о банкротстве, однако не предъявил свои требования в порядке, установленном законом. Фактически произошло преимущественное удовлетворение требований кредитора, который не воспользовался своим правом на включение в реестр требований кредиторов должника, перед кредиторами (Гван А.Е., Ким Э Сим, Ткачев В.С), воспользовавшимися этим правом, что нарушило принципы удовлетворения требований кредиторов, такие как пропорциональность и одновременность.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
Кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ без участия представителей лиц участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, проверив законность обжалуемых определения от 02.12.2013 и постановления от 17.04.2014 с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.
Как следует из материалов дела и установлено арбитражными судами, 21.04.2009 между ООО "КапСтрой-2003" (продавец) и Кравченко А.В. (покупатель) заключен предварительный договор N 105/2104/9 с приложениями NN 1,2 предметом которого являются обязательства сторон по заключению в порядке и в сроки, установленные предварительным договором, договора купли-продажи недвижимого имущества - жилого помещения в "Градостроительном жилищно-общественном комплексе в 16 микрорайоне" расположенном в г. Южно-Сахалинске, проспект Победы, 9б, по которому общество будет выступать продавцом, а вторая сторона покупателем.
По условиям данного договора:
- - жилое помещение располагается по адресу: <...> общей площадью 71,83 кв. м. Окончательный размер общей площади и основные параметры квартиры будут определены в основном договоре на основании данных обмера органами технической инвентаризации. Основной договор будет заключен между сторонами в срок не позднее 31.01.2010 (пункты 1.2, 1.3);
- - продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять жилое помещение, указанное в пункте 1.2 договора, по акту приемки-передачи и зарегистрировать право собственности на нее в Федеральной регистрационной службе (пункт 2.1);
- - на момент подписания основного договора покупатель обязан в полном объеме оплатить продавцу цену жилого помещения (пункт 2.3);
- - цена квартиры определяется исходя из стоимости одного квадратного метра его общей площади (76 000 руб. за 1 кв. м) и составляет 5 459 080 руб. Цена, оплаченная покупателем авансом, является окончательной и не подлежит изменению. Продавец не вправе производить корректировку стоимости квадратного метра квартиры, производить перерасчет в той части, которая оплачена покупателем. Денежные средства в счет оплаты по договору вносятся наличными деньгами в кассу продавца в день подписания договора либо в течение трех банковских дней перечисляются на счет продавца либо на иные счета, указанные продавцом (раздел 3);
- - настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 31.01.2010 (пункт 7.1).
Во исполнение условий предварительного договора Кравченко А.В. произвел в полном объеме оплату жилого помещения, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от 23.04.2009 на сумму 3 000 000 руб., от 29.04.2009 на сумму 2 459 080 руб.
Впоследствии, 15.12.2011 (в период внешнего управления общества) между ООО "КапСтрой-2003" (застройщик) в лице внешнего управляющего Лысенко В.В. и Кравченко А.В. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве жилого помещения N 15/20/12.11 согласно которого, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением третьих лиц, построить Градостроительный жилищно-общественный комплекс в 16 микрорайоне, расположенный в г. Южно-Сахалинске, проспект Победы, 9б, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект. Объект долевого строительства, имеет условный номер <...>, расположен на десятом этаже, в 5 блок секции, общая проектная площадь квартиры составляет 71,83 кв. м (пункт 2.2). Передача квартиры осуществляется в течение двух месяцев после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса (пункт 2.3). Цена квартиры на момент подписания договора составляет 5 459 080 руб. (пункт 3.1). Цена договора, устанавливается в соответствии с проектной документацией и размерами общей площади квартиры. После проведения технической инвентаризации жилого комплекса, стоимость квартиры подлежит корректировке сторонами договора, при передаче застройщиком и принятии участником квартиры, корректировка оформляется передаточным актом (пункт 3.2). В случае увеличения общей площади квартиры, в пределах нормы установленной пунктом 2.2 договора, стороны обязаны произвести перерасчет его стоимости из расчета 76 000 руб. за один квадратный метр общей площади, а участник долевого строительства обязан произвести соответствующую доплату в момент подписания сторонами передаточного акта либо с момента наступления обязанности принять квартиру (пункт 3.2.1).
Договор участия в долевом строительстве от 15.12.2011 N 15/20/12.11 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области 29.12.2011.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU65302000-727 жилой дом по проспекту Победы 9б в г. Южно-Сахалинске, блок-секция N 3, введен в эксплуатацию 30.12.2011.
По акту приема-передачи жилого помещения от 30.12.2011 ООО "КапСтрой-2003" передало Кравченко А.В. квартиру <...> общей площадью 73,81 кв. м по проспекту Победы, д. 9б в г. Южно-Сахалинске.
20.08.2012 зарегистрировано право собственности Кравченко А.В. на указанное жилое помещение.
Являясь конкурсным кредитором ООО "КапСтрой-2003" и полагая, что договор участия в долевом строительстве жилого помещения от 15.12.2011 N 15/20/12.11 является ничтожной сделкой, нарушающей права и законные интересы кредиторов общества, ввиду отчуждения недвижимого имущества в период внешнего управления без проведения торгов, Гван А.Е. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с учетом разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", в рамках дела о банкротстве застройщика, подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества, в качестве обособленного спора.
Суды, рассматривая данный спор, пришли к правильному выводу о том, что заявленное Гван А.Е. требование об оспаривании сделки по отчуждению недвижимого имущества и применении последствий ее недействительности подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО "КапСтрой-2003" в качестве обособленного спора.
Пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве установлено следующее правило, относительно продажи части имущества должника, в период внешнего управления: продаже на торгах, проводимых в электронной форме, подлежит недвижимое имущество.
Из материалов дела усматривается и установлено судами, что заявителем оспаривается договор участия в долевом строительстве, в котором должник выступает застройщиком.
Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Арбитражными судами установлено, что ООО "КапСтрой-2003", имея лицензию на строительство зданий и сооружений, разрешение на строительство от 13.04.2006 N 148 и обладая на правах аренды земельным участком для строительства градостроительного жилищно-общественного комплекса повышенной этажности (договор аренды от 21.02.2005 N 7278), имело статус застройщика применительно к статье 2 Закона об участии в долевом строительстве, могло привлекать денежные средства физических лиц для строительства многоквартирного домов, на основании договоров долевого участия в строительстве.
Следовательно, суд первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что поскольку жилое помещение, переданное должником дольщику во исполнение спорного договора по акту приема-передачи от 30.12.2011, в собственности должника никогда не находилось, строилось за счет денежных средств, внесенных дольщиком для последующей передачи дольщику, то соответственно правило, установленное пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, на указанный договор не распространяется.
Оценив представленные доказательства, условия заключенных между ООО "КапСтрой-2003" и Кравченко А.В. предварительного договора и договора участия в долевом строительстве, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что оспариваемый договор участия в долевом строительстве был заключен не как самостоятельная сделка, а вследствие и во исполнение уже возникших между сторонами в 2008 году правоотношений на основании предварительного договора, имеющих идентичный предмет.
В этой связи, суды, исходя из того, что договор участия в долевом строительстве имеет тот же предмет, что и предварительный договор (передача отдельной квартиры участнику долевого строительства за плату, подлежащую внесения до завершения строительства), пришли к обоснованному выводу о том, что правоотношения между сторонами указанных договоров, которые сложились еще в 2008 году на основании предварительного договора, а в последующем - на основании договора участия в долевом строительстве, связанные с привлечением застройщиком денежных средств дольщика для строительства многоквартирного жилого дома и передачей дольщику жилого помещения в собственность, не могут быть расценены в качестве договорных отношений по поводу купли-продажи недвижимого имущества, возникших в период внешнего управления
При этом апелляционный суд признал правильным вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие в предварительном договоре гарантийного срока на объект долевого строительства (требование пункта 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве), а также отсутствие его государственной регистрации (требование пункта 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве), не могут служить основанием для признания его незаключенным по смыслу статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку предварительный договор и договор участия в долевом строительстве исполнены сторонами; окончательно правоотношения сторон оформлены спорным договором участия в долевом строительстве, который соответствует вышеуказанным требованиям Закона об участии в долевом строительстве.
Тот факт, что дольщику фактически передана квартира с иными, чем установлено предварительным договором номером и площадью, не имеет правового значения, поскольку квартира передана в том же жилом доме и в пределах оплаченной дольщиком стоимости, доказательств заключения должником с дольщиком иных договоров участия в долевом строительстве в отношении иных объектов, в материалах дела не имеется.
Таким образом, оценив представленные в дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ суды, правомерно отказали Гван А.Е. в удовлетворении требований о признании договора участия в долевом строительстве от 15.12.2011 N 15/20/12.11, заключенного между ООО "КапСтрой-2003" и Кравченко А.В., недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки.
Сославшись в обжалуемом определении на положения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд первой инстанции использовал изложенную в нем правовую позицию относительно заключенности договора при отсутствии его регистрации и существенных условий, что не привело к принятию незаконного судебного акта, на что указывает заявитель в своей кассационной жалобе.
Доводы заявителя жалобы о ничтожности спорного договора ввиду его мнимости и притворности, подлежат отклонению.
В силу статьи 172 Гражданского кодекса Российской Федерации под мнимой сделкой, понимается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, а под притворной - сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях.
Вместе с тем, спорный договор не отвечает признакам мнимой либо притворной сделки, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, поскольку как установлено судами, оплата по договору произведена дольщиком в полном объеме, обязательства застройщика должником также исполнены - квартира передана дольщику, то есть стороны, действительно исполняли спорный договор и достигли правового результата.
Поскольку жилое помещение, полученное Кравченко А.В. по спорному договору участия в долевом строительстве, не являлось имуществом должника, распоряжение которым должно было осуществляться внешним управляющим в соответствии с планом внешнего управления, то довод кассационной жалобы о том, что в судебном заседании не исследовался план внешнего управления, нельзя признать обоснованным.
Доводы заявителя жалобы о злоупотребление правами со стороны внешнего управляющего должника и ответчика, а также о преимущественном удовлетворении требований кредиторов, признаются несостоятельными, как неподтвержденные материалами дела.
Иные доводы кассационной жалобы в целом сводятся к несогласию заявителя с оценкой судов имеющихся в деле доказательств и сделанных на ее основе выводов, что не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку иная оценка доказательств в суде кассационной инстанции в силу норм главы 35 АПК РФ не допускается.
Нарушения норм материального и процессуального права, в том числе, влекущих отмену судебных актов по безусловным основаниям, кассационной инстанцией не установлено
При таких обстоятельствах, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
При подаче кассационной жалобы Гван А.Е. была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения жалобы по существу, в связи с чем пошлина подлежит взысканию с заявителя в полном размере.
Руководствуясь статьями 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
определение от 02.12.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 по делу N А59-5933/2009 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Гван Александры Енгиевны в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 2 000 руб.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 31.07.2014 N Ф03-2545/2014 ПО ДЕЛУ N А59-5933/2009
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2014 г. N Ф03-2545/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Е.О. Никитина
Судей: Я.В. Кондратьевой, М.М. Саранцевой
при участии:
представители участвующих в деле лиц не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Гван Александры Енгиевны
на определение от 02.12.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014
по делу N А59-5933/2009
Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Н.Н. Попова, в апелляционном суде судьи: С.В. Шевченко, К.П. Засорин, Л.Ю. Ротко,
по заявлению Гван Александры Енгиевны
о признании договора участия в долевом строительстве от 15.12.2011, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "КапСтрой-2003" и Кравченко Александром Владимировичем недействительным и применении последствий недействительности сделки
в деле о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "КапСтрой-2003"
установил:
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "КапСтрой-2003" (далее - ООО "КапСтрой-2003", общество, должник; ОГРН: 1036500621222, ИНН: 6501145086; адрес (место нахождения): 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Победы, 9), конкурсный кредитор - Гван Александра Енгиевна обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о применении последствий недействительности ничтожных сделок по отчуждению должником недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Победы, 9б, заключенных между ООО "КапСтрой-2003" и Золоевым Т.Т., Дроздовой Н.А., И Кван Су, Каськовой В.О., Лимаревым К.А., Гальян Н.С., Межераупс В.О., Сверчковым А.Г., Сверчковым С.А., Кузнецовой Е.В., Дольским М.Д., Цой Ю.Г., Цой Гым Ок, Ячной Т.А., Кравченко А.В., Кан А.П., Цой Ю.Г., Че Сун Хи, Кирсановой Е.А., Соловьевым А.М., Мамалыга М.Л., О А.Д., Ри Гир Сон, Шитовой О.М., ООО "Сахалинская компания Энергострой", Щербаковой А.Ю., Демиденко Н.А., Калашниковым А.И., Солодухиным Ю.Н., Сорокиной М.А., Плотниковым Н.В., Ро Ен Хак, Колтуненко С.С., Хан Д.А., Пак Сун Не, Александровой Н.В., Сиротюк Н.А., Син Хен Ки, Ким Л.С., Хан В.С., ООО "ТК "Гарант-Центр", Ханжиной С.И., Терещенко М.П., Коптевым И.А., Ян М.А., Бочаровым В.С., Бочаровой С.Д., Кумичевым Ю.В., Давудовой Г.А., Гусейновым А.Т., Пальниковым В.А., Ханжиной С.И., Ким Дюк Кию, Хе Мен Ган, Сверщюк А.А., Губановым Ю.В., Ханжиной С.И., Коромысловой Л.Е., Белоусовой О.В., Кузиным А.А., Ким Ген Хан, Мургиной А.Н., в виде обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке.
Определением от 26.07.2013 требования в отношении каждой оспариваемой сделки выделены в отдельные производства
В настоящем деле рассматривается требование Гван А.Е. в отношении сделки должника заключенной с Кравченко Александром Владимировичем.
В ходе судебного разбирательства Гван А.Е., в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), уточнила заявленные требования и просила признать договор участия в долевом строительстве от 15.12.2011 N 15/20/12.11, подписанный должником и Кравченко А.В., недействительной сделкой и обязать вернуть должнику квартиру <...>.
Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 02.12.2013, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Гван А.Е. обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование жалобы, ее заявитель указывает, в том числе на то, что спорный договор является ничтожной сделкой, поскольку обязательства по нему исполнены ненадлежащим образом, фактически, оплата жилого помещения в большей степени была внесена задолго до подписания оспариваемого договора, а именно в 2008 году, кроме того, данный договор совершен с целью прикрыть договор купли-продажи жилого помещения, регистрация которого, была произведена после ввода жилого дома в эксплуатацию, что свидетельствует о его мнимости и притворности. В судебном заседании не исследовался план внешнего управления, в котором не были предусмотрены мероприятия по исполнению обязательств должника перед дольщиками. Заявитель ссылается на злоупотребление правами, как со стороны внешнего управляющего Лысенко В.В., так и со стороны Кравченко А.В., который знал о возбуждении в отношении должника дела о банкротстве, однако не предъявил свои требования в порядке, установленном законом. Фактически произошло преимущественное удовлетворение требований кредитора, который не воспользовался своим правом на включение в реестр требований кредиторов должника, перед кредиторами (Гван А.Е., Ким Э Сим, Ткачев В.С), воспользовавшимися этим правом, что нарушило принципы удовлетворения требований кредиторов, такие как пропорциональность и одновременность.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
Кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ без участия представителей лиц участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, проверив законность обжалуемых определения от 02.12.2013 и постановления от 17.04.2014 с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.
Как следует из материалов дела и установлено арбитражными судами, 21.04.2009 между ООО "КапСтрой-2003" (продавец) и Кравченко А.В. (покупатель) заключен предварительный договор N 105/2104/9 с приложениями NN 1,2 предметом которого являются обязательства сторон по заключению в порядке и в сроки, установленные предварительным договором, договора купли-продажи недвижимого имущества - жилого помещения в "Градостроительном жилищно-общественном комплексе в 16 микрорайоне" расположенном в г. Южно-Сахалинске, проспект Победы, 9б, по которому общество будет выступать продавцом, а вторая сторона покупателем.
По условиям данного договора:
- - жилое помещение располагается по адресу: <...> общей площадью 71,83 кв. м. Окончательный размер общей площади и основные параметры квартиры будут определены в основном договоре на основании данных обмера органами технической инвентаризации. Основной договор будет заключен между сторонами в срок не позднее 31.01.2010 (пункты 1.2, 1.3);
- - продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять жилое помещение, указанное в пункте 1.2 договора, по акту приемки-передачи и зарегистрировать право собственности на нее в Федеральной регистрационной службе (пункт 2.1);
- - на момент подписания основного договора покупатель обязан в полном объеме оплатить продавцу цену жилого помещения (пункт 2.3);
- - цена квартиры определяется исходя из стоимости одного квадратного метра его общей площади (76 000 руб. за 1 кв. м) и составляет 5 459 080 руб. Цена, оплаченная покупателем авансом, является окончательной и не подлежит изменению. Продавец не вправе производить корректировку стоимости квадратного метра квартиры, производить перерасчет в той части, которая оплачена покупателем. Денежные средства в счет оплаты по договору вносятся наличными деньгами в кассу продавца в день подписания договора либо в течение трех банковских дней перечисляются на счет продавца либо на иные счета, указанные продавцом (раздел 3);
- - настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 31.01.2010 (пункт 7.1).
Во исполнение условий предварительного договора Кравченко А.В. произвел в полном объеме оплату жилого помещения, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от 23.04.2009 на сумму 3 000 000 руб., от 29.04.2009 на сумму 2 459 080 руб.
Впоследствии, 15.12.2011 (в период внешнего управления общества) между ООО "КапСтрой-2003" (застройщик) в лице внешнего управляющего Лысенко В.В. и Кравченко А.В. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве жилого помещения N 15/20/12.11 согласно которого, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением третьих лиц, построить Градостроительный жилищно-общественный комплекс в 16 микрорайоне, расположенный в г. Южно-Сахалинске, проспект Победы, 9б, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект. Объект долевого строительства, имеет условный номер <...>, расположен на десятом этаже, в 5 блок секции, общая проектная площадь квартиры составляет 71,83 кв. м (пункт 2.2). Передача квартиры осуществляется в течение двух месяцев после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса (пункт 2.3). Цена квартиры на момент подписания договора составляет 5 459 080 руб. (пункт 3.1). Цена договора, устанавливается в соответствии с проектной документацией и размерами общей площади квартиры. После проведения технической инвентаризации жилого комплекса, стоимость квартиры подлежит корректировке сторонами договора, при передаче застройщиком и принятии участником квартиры, корректировка оформляется передаточным актом (пункт 3.2). В случае увеличения общей площади квартиры, в пределах нормы установленной пунктом 2.2 договора, стороны обязаны произвести перерасчет его стоимости из расчета 76 000 руб. за один квадратный метр общей площади, а участник долевого строительства обязан произвести соответствующую доплату в момент подписания сторонами передаточного акта либо с момента наступления обязанности принять квартиру (пункт 3.2.1).
Договор участия в долевом строительстве от 15.12.2011 N 15/20/12.11 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области 29.12.2011.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU65302000-727 жилой дом по проспекту Победы 9б в г. Южно-Сахалинске, блок-секция N 3, введен в эксплуатацию 30.12.2011.
По акту приема-передачи жилого помещения от 30.12.2011 ООО "КапСтрой-2003" передало Кравченко А.В. квартиру <...> общей площадью 73,81 кв. м по проспекту Победы, д. 9б в г. Южно-Сахалинске.
20.08.2012 зарегистрировано право собственности Кравченко А.В. на указанное жилое помещение.
Являясь конкурсным кредитором ООО "КапСтрой-2003" и полагая, что договор участия в долевом строительстве жилого помещения от 15.12.2011 N 15/20/12.11 является ничтожной сделкой, нарушающей права и законные интересы кредиторов общества, ввиду отчуждения недвижимого имущества в период внешнего управления без проведения торгов, Гван А.Е. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с учетом разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", в рамках дела о банкротстве застройщика, подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества, в качестве обособленного спора.
Суды, рассматривая данный спор, пришли к правильному выводу о том, что заявленное Гван А.Е. требование об оспаривании сделки по отчуждению недвижимого имущества и применении последствий ее недействительности подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО "КапСтрой-2003" в качестве обособленного спора.
Пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве установлено следующее правило, относительно продажи части имущества должника, в период внешнего управления: продаже на торгах, проводимых в электронной форме, подлежит недвижимое имущество.
Из материалов дела усматривается и установлено судами, что заявителем оспаривается договор участия в долевом строительстве, в котором должник выступает застройщиком.
Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Арбитражными судами установлено, что ООО "КапСтрой-2003", имея лицензию на строительство зданий и сооружений, разрешение на строительство от 13.04.2006 N 148 и обладая на правах аренды земельным участком для строительства градостроительного жилищно-общественного комплекса повышенной этажности (договор аренды от 21.02.2005 N 7278), имело статус застройщика применительно к статье 2 Закона об участии в долевом строительстве, могло привлекать денежные средства физических лиц для строительства многоквартирного домов, на основании договоров долевого участия в строительстве.
Следовательно, суд первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что поскольку жилое помещение, переданное должником дольщику во исполнение спорного договора по акту приема-передачи от 30.12.2011, в собственности должника никогда не находилось, строилось за счет денежных средств, внесенных дольщиком для последующей передачи дольщику, то соответственно правило, установленное пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, на указанный договор не распространяется.
Оценив представленные доказательства, условия заключенных между ООО "КапСтрой-2003" и Кравченко А.В. предварительного договора и договора участия в долевом строительстве, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что оспариваемый договор участия в долевом строительстве был заключен не как самостоятельная сделка, а вследствие и во исполнение уже возникших между сторонами в 2008 году правоотношений на основании предварительного договора, имеющих идентичный предмет.
В этой связи, суды, исходя из того, что договор участия в долевом строительстве имеет тот же предмет, что и предварительный договор (передача отдельной квартиры участнику долевого строительства за плату, подлежащую внесения до завершения строительства), пришли к обоснованному выводу о том, что правоотношения между сторонами указанных договоров, которые сложились еще в 2008 году на основании предварительного договора, а в последующем - на основании договора участия в долевом строительстве, связанные с привлечением застройщиком денежных средств дольщика для строительства многоквартирного жилого дома и передачей дольщику жилого помещения в собственность, не могут быть расценены в качестве договорных отношений по поводу купли-продажи недвижимого имущества, возникших в период внешнего управления
При этом апелляционный суд признал правильным вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие в предварительном договоре гарантийного срока на объект долевого строительства (требование пункта 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве), а также отсутствие его государственной регистрации (требование пункта 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве), не могут служить основанием для признания его незаключенным по смыслу статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку предварительный договор и договор участия в долевом строительстве исполнены сторонами; окончательно правоотношения сторон оформлены спорным договором участия в долевом строительстве, который соответствует вышеуказанным требованиям Закона об участии в долевом строительстве.
Тот факт, что дольщику фактически передана квартира с иными, чем установлено предварительным договором номером и площадью, не имеет правового значения, поскольку квартира передана в том же жилом доме и в пределах оплаченной дольщиком стоимости, доказательств заключения должником с дольщиком иных договоров участия в долевом строительстве в отношении иных объектов, в материалах дела не имеется.
Таким образом, оценив представленные в дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ суды, правомерно отказали Гван А.Е. в удовлетворении требований о признании договора участия в долевом строительстве от 15.12.2011 N 15/20/12.11, заключенного между ООО "КапСтрой-2003" и Кравченко А.В., недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки.
Сославшись в обжалуемом определении на положения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд первой инстанции использовал изложенную в нем правовую позицию относительно заключенности договора при отсутствии его регистрации и существенных условий, что не привело к принятию незаконного судебного акта, на что указывает заявитель в своей кассационной жалобе.
Доводы заявителя жалобы о ничтожности спорного договора ввиду его мнимости и притворности, подлежат отклонению.
В силу статьи 172 Гражданского кодекса Российской Федерации под мнимой сделкой, понимается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, а под притворной - сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях.
Вместе с тем, спорный договор не отвечает признакам мнимой либо притворной сделки, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, поскольку как установлено судами, оплата по договору произведена дольщиком в полном объеме, обязательства застройщика должником также исполнены - квартира передана дольщику, то есть стороны, действительно исполняли спорный договор и достигли правового результата.
Поскольку жилое помещение, полученное Кравченко А.В. по спорному договору участия в долевом строительстве, не являлось имуществом должника, распоряжение которым должно было осуществляться внешним управляющим в соответствии с планом внешнего управления, то довод кассационной жалобы о том, что в судебном заседании не исследовался план внешнего управления, нельзя признать обоснованным.
Доводы заявителя жалобы о злоупотребление правами со стороны внешнего управляющего должника и ответчика, а также о преимущественном удовлетворении требований кредиторов, признаются несостоятельными, как неподтвержденные материалами дела.
Иные доводы кассационной жалобы в целом сводятся к несогласию заявителя с оценкой судов имеющихся в деле доказательств и сделанных на ее основе выводов, что не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку иная оценка доказательств в суде кассационной инстанции в силу норм главы 35 АПК РФ не допускается.
Нарушения норм материального и процессуального права, в том числе, влекущих отмену судебных актов по безусловным основаниям, кассационной инстанцией не установлено
При таких обстоятельствах, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
При подаче кассационной жалобы Гван А.Е. была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения жалобы по существу, в связи с чем пошлина подлежит взысканию с заявителя в полном размере.
Руководствуясь статьями 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
определение от 02.12.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 по делу N А59-5933/2009 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Гван Александры Енгиевны в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 2 000 руб.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.О.НИКИТИН
Е.О.НИКИТИН
Судьи
Я.В.КОНДРАТЬЕВА
М.М.САРАНЦЕВА
Я.В.КОНДРАТЬЕВА
М.М.САРАНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)