Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец сослался на приобретение им здания по договору купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ленков Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Ярыгиной Е.Н.,
судей Акчуриной Г.Ж, Никитиной А.И.,
при секретаре А.
рассмотрев в открытом судебном заседании 3 декабря 2014 года по докладу судьи Ярыгиной Е.Н. апелляционную жалобу Ч. на решение Александровского районного суда Оренбургской области от 3 сентября 2014 года по гражданскому делу по исковому заявлению Ч. к обществу с ограниченной ответственностью "Звезда" о признании права собственности, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Звезда" к Ч. о признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности,
установила:
Ч. обратился первоначально в суд с иском к администрации Александровского района о признании права собственности на здание склада и пристройки к нему, (дата) года постройки, по адресу: (адрес).
В обосновании иска Ч. указал, что (дата) по договору купли-продажи колхоз "Красная звезда" продал ему здание склада, которое он использует в качестве автосервиса с 1993 года.
После неоднократного дополнений и уточнений требований просил внести изменения в п. п. 1, 2 договора купли-продажи от (дата), указав, что колхоз "Красная Звезда" передал, а покупатель Ч. принял в собственность нежилое здание склада с пристроем, площадью 223 кв. м, год ввода в эксплуатацию (дата) год, расположенное по адресу: (адрес).
С согласия истца судом произведена замена ответчика на общество с ограниченной ответственностью "Звезда".
ООО "Звезда" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Ч., указав, что договор купли-продажи от (дата), заключенный между Ч. и СПК "Красная звезда", является недействительным, поскольку подписан бывшим председателем колхоза ФИО6 в 2014 году. Спорное здание состоит на балансе ООО" Звезда", приобретено в собственность общества на основании договора купли-продажи от (дата), заключенного с конкурсным управляющим СПК "Красная звезда". Ч. склад передавался обществом по договору аренды.
После уточнений требований окончательно просило признать договор купли-продажи от (дата), заключенный между Ч. и СПК "Красная звезда", недействительным, признать за ООО "Звезда" право собственности на здание склада (запасных частей) и пристройки, введенного в эксплуатацию в (дата) году колхозом "Красная звезда", расположенного по адресу: (адрес).
В судебном заседании истец Ч. и его представитель Ф.Е. исковые требования поддержали по указанным в иске основаниям.
Директор ООО "Звезда" Ф.А. в судебном заседании поддержал встречный иск, в удовлетворении иска Ч. просил отказать. Пояснил, что (дата) СПК СА (колхоз) "Красная Звезда", в лице конкурсного управляющего С., и ООО "Звезда" был заключен договор на передачу имущества в счет погашения задолженности по заработной плате перед работниками. Здание передано по акту передачи. (дата) ООО "Звезда" и Ч. заключили договор аренды здания склада N 7, находящегося в (адрес), год постройки (дата) год, с уплатой арендной платы в сумме *** рублей в месяц. Акт приема-передачи здания подписан сторонами. Договор действовал с (дата) по (дата). Стороны обязательства по договору выполнили. После (дата) договор продолжал действовать по устной договоренности сторон. Ч. и ООО "Звезда" зимой совместно оплачивали электроэнергию. Зимой 2014 года Ч. заявил, что здание склада принадлежит ему. Считает, что договор (дата) фактически не заключался.
Представитель третьего лица - администрации Александровского сельсовета В. в судебном заседании считал подлежащими удовлетворению требования ООО "Звезда". Пояснил, что спорное здание находится в (адрес), который входит в состав сельсовета. Ранее здание принадлежало колхозу "Красная Звезда", а сейчас принадлежит ООО "Звезда". В здании расположен автосервис, которым руководит Ч.
Решением Александровского районного суда Оренбургской области от 3 сентября 2014 года в удовлетворении требований Ч. отказано, встречные требования ООО "Звезда" удовлетворены частично.
Признано право собственности ООО "Звезда" Александровского района Оренбургской области на помещение склада, расположенного по адресу (адрес).
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
На решение суда Ч. подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение отменить, удовлетворив его требования в полном объеме, отказав в удовлетворении встречного иска.
В суд апелляционной инстанции не явились Ч., представитель третьего лица администрации Александровского сельсовета, представитель администрации Александровского района, были надлежаще извещены.
Заслушав судью-докладчика, пояснения представителя Ч. - Ф.Е., поддержавшего жалобу, представителей ООО "Звезда" - Ф.А., адвоката Ясакова А.С., возражавших против удовлетворения жалобы, обозрев материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, спорное имущество представляет собой одноэтажное нежилое здание склада с пристроем, (дата) года постройки, площадью 223 кв. м, расположенное в (адрес) л.д. 60 том 2.
На основании п. 2 распоряжения Администрации Александровского района от (дата) N 284-р "О перерегистрации колхоза "Красная звезда" в сельскохозяйственный производственный кооператив, сельскохозяйственную артель (колхоз) "Красная звезда" сельскохозяйственный производственный кооператив, сельскохозяйственная артель (колхоз) "Красная звезда" признан правопреемником по всем обязательствам колхоза "Красная звезда" в отношении всех его кредиторов и должников. л.д. 15 том 1.
(дата) в отношении СПК сельскохозяйственная артель (колхоз) "Красная звезда" на основании определения арбитражного суда открыто конкурсное производство.
(дата) конкурсное производство завершено, (дата) внесена запись в ЕГРЮЛ о его ликвидации.
Отказывая в удовлетворении требований Ч. к ООО "Звезда" о признании права собственности на спорное помещение, суд пришел к выводу о незаключенности договора, поскольку не представлены доказательства, подтверждающие заключение договора купли-продажи от (дата) между СПК "Красная Звезда" и Ч. в отношении спорного объекта, отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположено здание.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отказе в удовлетворении требований Ч.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Предъявляя иск о признании права собственности, истец должен документально обосновать возникновение у него права собственности на спорный объект, а также подтвердить наличие спора о праве между ним и ответчиком.
Статьей 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи.
В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как видно из представленного Ч. договора купли-продажи от (дата), председатель колхоза "Красная звезда" ФИО6, главный бухгалтер колхоза ФИО13 продали, а Ч. купил здание склада и пристройки к нему по адресу: (адрес), 100 полезной площадью 176 кв. м в счет имеющегося за продавцом долга *** рублей. л.д. 8 том 1.
Поскольку из материалов дела и пояснений сторон установлено, у колхоза "Красная звезда" в (адрес) находилось несколько складов, а из представленного Ч. договора не видно, что предметом сделки являлось спорное недвижимое имущество, судебная коллегия приходит к выводу, что из такого договора право собственности истца на спорное нежилое помещение возникнуть не может и требования Ч. о признании права собственности не подлежат удовлетворению. л.д. 88 том 1.
Отсутствуют правовые основания и для удовлетворения требований Ч. о внесении изменений в договор купли-продажи от (дата) в части указания нового адреса объекта, его технических характеристик.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Одностороннее изменение условий не предусмотрено.
Исходя из положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения договора является также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно ч. 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как видно из материалов дела, истец Ч. основывает свои требования о признании права собственности на тех обстоятельствах, что договор фактически исполнен сторонами, имущество ему было передано колхозом, который на момент спора уже ликвидирован.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования истца о внесении изменений в договор удовлетворены быть не могут. Кроме того, материалы дела не содержат доказательств того, что предметом сделки стороны имели в виду спорный объект недвижимости.
Удовлетворяя требования ООО "Звезда" к Ч. о признании права собственности на помещение склада, расположенного (адрес), суд пришел к выводу, что по договору от (дата) ООО "Звезда" приобрело у колхоза "Красная Звезда" в (адрес) здание склада N 7, в котором размещался автосервис, и с указанного времени ООО "Звезда" является его собственником, однако это право не было в установленном порядке зарегистрировано.
Однако с указанными выводами суда об удовлетворении требований ООО "Звезда" судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Как видно из представленного ООО "Звезда" договора на передачу имущества за счет задолженности по заработной плате колхозникам, акта приема-передачи имущества от (дата), СПК "Красная Звезда" в лице конкурсного управляющего С. передает в собственность ООО "Звезда" склад N 7, (дата) года ввода в эксплуатацию, стоимостью *** рублей.
При этом ни в договоре, ни в акте приема-передачи не указано местонахождение склада, с указанием адреса его расположения на земельном участке, в том числе отсутствует указание и на наличие у склада пристройки, что характерно для объекта недвижимости, являющегося предметом спора.
С учетом изложенного, на основании такого договора купли-продажи в силу статьи 554 Гражданского кодекса РФ право собственности ООО "Звезда" на спорное нежилое помещение возникнуть не может.
Кроме того, судебная коллегия приходит к выводу, что иск ООО "Звезда" предъявлен к ненадлежащему лицу - Ч., который стороной договора от (дата) не являлся, как и не является собственником либо законным владельцем спорного строения.
В связи с предъявлением иска к ненадлежащему ответчику заявленные требования также не могут быть удовлетворены.
Судебная коллегия приходит к выводу, что оба истца избрали ненадлежащий способ защиты своих нарушенных прав.
В пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 61 постановления разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Кодекса).
В силу пункта 62 Постановления N 10/22 в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Учитывая, что материалы дела не содержат данных об обращении ООО "Звезда" либо Ч. в регистрирующий орган за оформлением прав на заявленное недвижимое имущество и отказа в государственной регистрации этих прав, их обращение в суд с иском судебная коллегия расценивает как уклонение от соблюдения установленного законодательством порядка регистрации прав на недвижимое имущество, что также является основанием для отказа в удовлетворении иска.
На основании изложенного решение суда в части удовлетворения требований ООО "Звезда" подлежит отмене на основании пп. 3, 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права, в указанной части судебная коллегия полагает необходимым вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.
В остальной части решение подлежит оставлению без изменений, апелляционная жалоба Ч. - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Александровского районного суда Оренбургской области от 3 сентября 2014 года в части признания за обществом с ограниченной ответственностью "Звезда" права собственности на помещение склада, расположенного по адресу (адрес) отменить, вынести в указанной части новое, которым в удовлетворении указанных требований общества с ограниченной ответственностью "Звезда" к Ч. *** отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ч. *** - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7239/2014
Требование: О признании права собственности на здание и пристройки.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец сослался на приобретение им здания по договору купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 декабря 2014 г. по делу N 33-7239/2014
Судья Ленков Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Ярыгиной Е.Н.,
судей Акчуриной Г.Ж, Никитиной А.И.,
при секретаре А.
рассмотрев в открытом судебном заседании 3 декабря 2014 года по докладу судьи Ярыгиной Е.Н. апелляционную жалобу Ч. на решение Александровского районного суда Оренбургской области от 3 сентября 2014 года по гражданскому делу по исковому заявлению Ч. к обществу с ограниченной ответственностью "Звезда" о признании права собственности, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Звезда" к Ч. о признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности,
установила:
Ч. обратился первоначально в суд с иском к администрации Александровского района о признании права собственности на здание склада и пристройки к нему, (дата) года постройки, по адресу: (адрес).
В обосновании иска Ч. указал, что (дата) по договору купли-продажи колхоз "Красная звезда" продал ему здание склада, которое он использует в качестве автосервиса с 1993 года.
После неоднократного дополнений и уточнений требований просил внести изменения в п. п. 1, 2 договора купли-продажи от (дата), указав, что колхоз "Красная Звезда" передал, а покупатель Ч. принял в собственность нежилое здание склада с пристроем, площадью 223 кв. м, год ввода в эксплуатацию (дата) год, расположенное по адресу: (адрес).
С согласия истца судом произведена замена ответчика на общество с ограниченной ответственностью "Звезда".
ООО "Звезда" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Ч., указав, что договор купли-продажи от (дата), заключенный между Ч. и СПК "Красная звезда", является недействительным, поскольку подписан бывшим председателем колхоза ФИО6 в 2014 году. Спорное здание состоит на балансе ООО" Звезда", приобретено в собственность общества на основании договора купли-продажи от (дата), заключенного с конкурсным управляющим СПК "Красная звезда". Ч. склад передавался обществом по договору аренды.
После уточнений требований окончательно просило признать договор купли-продажи от (дата), заключенный между Ч. и СПК "Красная звезда", недействительным, признать за ООО "Звезда" право собственности на здание склада (запасных частей) и пристройки, введенного в эксплуатацию в (дата) году колхозом "Красная звезда", расположенного по адресу: (адрес).
В судебном заседании истец Ч. и его представитель Ф.Е. исковые требования поддержали по указанным в иске основаниям.
Директор ООО "Звезда" Ф.А. в судебном заседании поддержал встречный иск, в удовлетворении иска Ч. просил отказать. Пояснил, что (дата) СПК СА (колхоз) "Красная Звезда", в лице конкурсного управляющего С., и ООО "Звезда" был заключен договор на передачу имущества в счет погашения задолженности по заработной плате перед работниками. Здание передано по акту передачи. (дата) ООО "Звезда" и Ч. заключили договор аренды здания склада N 7, находящегося в (адрес), год постройки (дата) год, с уплатой арендной платы в сумме *** рублей в месяц. Акт приема-передачи здания подписан сторонами. Договор действовал с (дата) по (дата). Стороны обязательства по договору выполнили. После (дата) договор продолжал действовать по устной договоренности сторон. Ч. и ООО "Звезда" зимой совместно оплачивали электроэнергию. Зимой 2014 года Ч. заявил, что здание склада принадлежит ему. Считает, что договор (дата) фактически не заключался.
Представитель третьего лица - администрации Александровского сельсовета В. в судебном заседании считал подлежащими удовлетворению требования ООО "Звезда". Пояснил, что спорное здание находится в (адрес), который входит в состав сельсовета. Ранее здание принадлежало колхозу "Красная Звезда", а сейчас принадлежит ООО "Звезда". В здании расположен автосервис, которым руководит Ч.
Решением Александровского районного суда Оренбургской области от 3 сентября 2014 года в удовлетворении требований Ч. отказано, встречные требования ООО "Звезда" удовлетворены частично.
Признано право собственности ООО "Звезда" Александровского района Оренбургской области на помещение склада, расположенного по адресу (адрес).
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
На решение суда Ч. подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение отменить, удовлетворив его требования в полном объеме, отказав в удовлетворении встречного иска.
В суд апелляционной инстанции не явились Ч., представитель третьего лица администрации Александровского сельсовета, представитель администрации Александровского района, были надлежаще извещены.
Заслушав судью-докладчика, пояснения представителя Ч. - Ф.Е., поддержавшего жалобу, представителей ООО "Звезда" - Ф.А., адвоката Ясакова А.С., возражавших против удовлетворения жалобы, обозрев материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, спорное имущество представляет собой одноэтажное нежилое здание склада с пристроем, (дата) года постройки, площадью 223 кв. м, расположенное в (адрес) л.д. 60 том 2.
На основании п. 2 распоряжения Администрации Александровского района от (дата) N 284-р "О перерегистрации колхоза "Красная звезда" в сельскохозяйственный производственный кооператив, сельскохозяйственную артель (колхоз) "Красная звезда" сельскохозяйственный производственный кооператив, сельскохозяйственная артель (колхоз) "Красная звезда" признан правопреемником по всем обязательствам колхоза "Красная звезда" в отношении всех его кредиторов и должников. л.д. 15 том 1.
(дата) в отношении СПК сельскохозяйственная артель (колхоз) "Красная звезда" на основании определения арбитражного суда открыто конкурсное производство.
(дата) конкурсное производство завершено, (дата) внесена запись в ЕГРЮЛ о его ликвидации.
Отказывая в удовлетворении требований Ч. к ООО "Звезда" о признании права собственности на спорное помещение, суд пришел к выводу о незаключенности договора, поскольку не представлены доказательства, подтверждающие заключение договора купли-продажи от (дата) между СПК "Красная Звезда" и Ч. в отношении спорного объекта, отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположено здание.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отказе в удовлетворении требований Ч.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Предъявляя иск о признании права собственности, истец должен документально обосновать возникновение у него права собственности на спорный объект, а также подтвердить наличие спора о праве между ним и ответчиком.
Статьей 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи.
В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как видно из представленного Ч. договора купли-продажи от (дата), председатель колхоза "Красная звезда" ФИО6, главный бухгалтер колхоза ФИО13 продали, а Ч. купил здание склада и пристройки к нему по адресу: (адрес), 100 полезной площадью 176 кв. м в счет имеющегося за продавцом долга *** рублей. л.д. 8 том 1.
Поскольку из материалов дела и пояснений сторон установлено, у колхоза "Красная звезда" в (адрес) находилось несколько складов, а из представленного Ч. договора не видно, что предметом сделки являлось спорное недвижимое имущество, судебная коллегия приходит к выводу, что из такого договора право собственности истца на спорное нежилое помещение возникнуть не может и требования Ч. о признании права собственности не подлежат удовлетворению. л.д. 88 том 1.
Отсутствуют правовые основания и для удовлетворения требований Ч. о внесении изменений в договор купли-продажи от (дата) в части указания нового адреса объекта, его технических характеристик.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Одностороннее изменение условий не предусмотрено.
Исходя из положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения договора является также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно ч. 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как видно из материалов дела, истец Ч. основывает свои требования о признании права собственности на тех обстоятельствах, что договор фактически исполнен сторонами, имущество ему было передано колхозом, который на момент спора уже ликвидирован.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования истца о внесении изменений в договор удовлетворены быть не могут. Кроме того, материалы дела не содержат доказательств того, что предметом сделки стороны имели в виду спорный объект недвижимости.
Удовлетворяя требования ООО "Звезда" к Ч. о признании права собственности на помещение склада, расположенного (адрес), суд пришел к выводу, что по договору от (дата) ООО "Звезда" приобрело у колхоза "Красная Звезда" в (адрес) здание склада N 7, в котором размещался автосервис, и с указанного времени ООО "Звезда" является его собственником, однако это право не было в установленном порядке зарегистрировано.
Однако с указанными выводами суда об удовлетворении требований ООО "Звезда" судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Как видно из представленного ООО "Звезда" договора на передачу имущества за счет задолженности по заработной плате колхозникам, акта приема-передачи имущества от (дата), СПК "Красная Звезда" в лице конкурсного управляющего С. передает в собственность ООО "Звезда" склад N 7, (дата) года ввода в эксплуатацию, стоимостью *** рублей.
При этом ни в договоре, ни в акте приема-передачи не указано местонахождение склада, с указанием адреса его расположения на земельном участке, в том числе отсутствует указание и на наличие у склада пристройки, что характерно для объекта недвижимости, являющегося предметом спора.
С учетом изложенного, на основании такого договора купли-продажи в силу статьи 554 Гражданского кодекса РФ право собственности ООО "Звезда" на спорное нежилое помещение возникнуть не может.
Кроме того, судебная коллегия приходит к выводу, что иск ООО "Звезда" предъявлен к ненадлежащему лицу - Ч., который стороной договора от (дата) не являлся, как и не является собственником либо законным владельцем спорного строения.
В связи с предъявлением иска к ненадлежащему ответчику заявленные требования также не могут быть удовлетворены.
Судебная коллегия приходит к выводу, что оба истца избрали ненадлежащий способ защиты своих нарушенных прав.
В пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 61 постановления разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Кодекса).
В силу пункта 62 Постановления N 10/22 в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Учитывая, что материалы дела не содержат данных об обращении ООО "Звезда" либо Ч. в регистрирующий орган за оформлением прав на заявленное недвижимое имущество и отказа в государственной регистрации этих прав, их обращение в суд с иском судебная коллегия расценивает как уклонение от соблюдения установленного законодательством порядка регистрации прав на недвижимое имущество, что также является основанием для отказа в удовлетворении иска.
На основании изложенного решение суда в части удовлетворения требований ООО "Звезда" подлежит отмене на основании пп. 3, 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права, в указанной части судебная коллегия полагает необходимым вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.
В остальной части решение подлежит оставлению без изменений, апелляционная жалоба Ч. - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Александровского районного суда Оренбургской области от 3 сентября 2014 года в части признания за обществом с ограниченной ответственностью "Звезда" права собственности на помещение склада, расположенного по адресу (адрес) отменить, вынести в указанной части новое, которым в удовлетворении указанных требований общества с ограниченной ответственностью "Звезда" к Ч. *** отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ч. *** - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)