Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 6 октября 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 12 октября 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Потеевой А.В., судей Кутузовой И.В. и Холминова А.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Н.А.,
при участии от истца Бармина С.О. по доверенности от 12.09.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хлеб-пиво" на решение Арбитражного суда Псковской области от 10 августа 2015 года по делу N А52-2445/2015 (судья Яковлев А.Э.) (судья Филипьева А.Б.),
общество с ограниченной ответственностью "Хлеб-пиво" (место нахождения: г. Псков, Октябрьский пр., д. 38, офис 212, ОГРН 102600057201 ИНН 6027065976) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к индивидуальному предпринимателю Анани Андреусу Яо (место нахождения:
г. Псков, ОГРНИП 3046027211020113, ИНН 602700369900) о расторжении договора аренды недвижимости от 09.11.2013.
Решением от 10 августа 2015 года в удовлетворении требований отказано.
Общество, не согласившись с судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и требования удовлетворить.
Предприниматель отзыв на жалобу не представил.
Ответчик надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителя в суд не направил, в связи с этим разбирательство по делу произведено без его участия в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, 09.11.2013 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимости, по условиям которого на срок до 09.11.2018 арендатору передано часть здания по адресу: г. Псков, ул. Рокоссовского, д. 22а.
Пунктом 3.1 предусмотрен общий размер постоянной составляющей арендной платы - 182 250 руб. в месяц.
В соответствии с пунктами 3.2, 3.4 плата за фактически потребленные коммунальные услуги, услуги связи возмещаются арендатором на основании выставленных обслуживающими организациями счетов в течение 7 дней с момента получения выставленного счета путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательства об оплате коммунальных платежей общество 09.06.2015 направило в адрес предпринимателя претензию с требованием погасить возникшую с апреля 2015 года задолженность в сумме 201 780 руб. 14 коп. в течение 5 рабочих дней.
Поскольку ответчик оставил претензию без удовлетворения истец, ссылаясь на пункт 5.2.3 договора, обратился в суд с настоящим иском.
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный сторонами. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
На основании пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
В договоре аренды стороны предусмотрели в качестве основания расторжения договора не внесение в течение месяца арендной платы (пункт 5.2.3).
Руководствуясь указанным пунктом договора, истец обратился в суд за расторжением договора ввиду наличия у ответчика задолженности по уплате коммунальных платежей.
Вместе с тем Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" дал разъяснения, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
С учетом вышеизложенного основания, предусмотренные пунктом 5.2.3 договора и пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, не могут являться обстоятельством, влекущим прекращение действия договора аренды.
В силу пункта 2 статьи 452 и пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложение о расторжении договора, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в месячный срок.
Таким образом, требование арендодателя, изложенное в претензии от 09.06.2015, о погашении задолженности в течение 5 рабочих дней противоречит условиям договора. Установленный срок не может быть признан разумным для исполнения арендатором обязательств.
Кроме того, судом апелляционной инстанции принято во внимание, что нарушение обязательств по внесению коммунальных платежей допущено ответчиком впервые, начиная с 2013 года. Период просрочки не носит длительного характера. Задолженность погашена в полном объеме на день принятия судом решения.
При таких обстоятельствах, оценив в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства каждое в отдельности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд первой инстанции обоснованно установил отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды.
Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Псковской области от 10 августа 2015 года по делу N А52-2445/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хлеб-пиво" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.10.2015 ПО ДЕЛУ N А52-2445/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2015 г. по делу N А52-2445/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 6 октября 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 12 октября 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Потеевой А.В., судей Кутузовой И.В. и Холминова А.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Н.А.,
при участии от истца Бармина С.О. по доверенности от 12.09.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хлеб-пиво" на решение Арбитражного суда Псковской области от 10 августа 2015 года по делу N А52-2445/2015 (судья Яковлев А.Э.) (судья Филипьева А.Б.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Хлеб-пиво" (место нахождения: г. Псков, Октябрьский пр., д. 38, офис 212, ОГРН 102600057201 ИНН 6027065976) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к индивидуальному предпринимателю Анани Андреусу Яо (место нахождения:
г. Псков, ОГРНИП 3046027211020113, ИНН 602700369900) о расторжении договора аренды недвижимости от 09.11.2013.
Решением от 10 августа 2015 года в удовлетворении требований отказано.
Общество, не согласившись с судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и требования удовлетворить.
Предприниматель отзыв на жалобу не представил.
Ответчик надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителя в суд не направил, в связи с этим разбирательство по делу произведено без его участия в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, 09.11.2013 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимости, по условиям которого на срок до 09.11.2018 арендатору передано часть здания по адресу: г. Псков, ул. Рокоссовского, д. 22а.
Пунктом 3.1 предусмотрен общий размер постоянной составляющей арендной платы - 182 250 руб. в месяц.
В соответствии с пунктами 3.2, 3.4 плата за фактически потребленные коммунальные услуги, услуги связи возмещаются арендатором на основании выставленных обслуживающими организациями счетов в течение 7 дней с момента получения выставленного счета путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательства об оплате коммунальных платежей общество 09.06.2015 направило в адрес предпринимателя претензию с требованием погасить возникшую с апреля 2015 года задолженность в сумме 201 780 руб. 14 коп. в течение 5 рабочих дней.
Поскольку ответчик оставил претензию без удовлетворения истец, ссылаясь на пункт 5.2.3 договора, обратился в суд с настоящим иском.
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный сторонами. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
На основании пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
В договоре аренды стороны предусмотрели в качестве основания расторжения договора не внесение в течение месяца арендной платы (пункт 5.2.3).
Руководствуясь указанным пунктом договора, истец обратился в суд за расторжением договора ввиду наличия у ответчика задолженности по уплате коммунальных платежей.
Вместе с тем Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" дал разъяснения, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
С учетом вышеизложенного основания, предусмотренные пунктом 5.2.3 договора и пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, не могут являться обстоятельством, влекущим прекращение действия договора аренды.
В силу пункта 2 статьи 452 и пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложение о расторжении договора, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в месячный срок.
Таким образом, требование арендодателя, изложенное в претензии от 09.06.2015, о погашении задолженности в течение 5 рабочих дней противоречит условиям договора. Установленный срок не может быть признан разумным для исполнения арендатором обязательств.
Кроме того, судом апелляционной инстанции принято во внимание, что нарушение обязательств по внесению коммунальных платежей допущено ответчиком впервые, начиная с 2013 года. Период просрочки не носит длительного характера. Задолженность погашена в полном объеме на день принятия судом решения.
При таких обстоятельствах, оценив в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства каждое в отдельности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд первой инстанции обоснованно установил отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды.
Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Псковской области от 10 августа 2015 года по делу N А52-2445/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хлеб-пиво" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.ПОТЕЕВА
А.В.ПОТЕЕВА
Судьи
И.В.КУТУЗОВА
А.А.ХОЛМИНОВ
И.В.КУТУЗОВА
А.А.ХОЛМИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)