Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания Бочаровой М.М.
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Содружество"
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 25.12.2013 по делу N А17-3359/2013, принятое судом в составе судьи Лопухиной О.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью Клиника "Тейда" (ОГРН 1033700116427; ИНН 3702047076)
к жилищно-строительному кооперативу "Содружество" (ОГРН 1033700105020; ИНН 3702042663)
третье лицо: Иванов Сергей Валерьевич
об обязании передать объект долевого строительства и взыскании неустойки,
общество с ограниченной ответственностью Клиника "Тейда" (далее - истец, Клиника) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области к Жилищно-строительному кооперативу "Содружество" (далее - ответчик, Кооператив), с требованиями, уточненными по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обязании Кооператива передать по акту приема-передачи Клинике нежилые помещения общей площадью 281,2 кв. м N N 1-4, 6-31, расположенные на цокольном этаже (в подвале), и N N 32, 33, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: город Иваново, улица Богдана Хмельницкого, дом 44, литер А1, помещение 1001 и взыскании с Кооператива в пользу Клиники неустойку за нарушение предусмотренного договором N 03 долевого участия в строительстве от 26.01.2010 срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.03.2011 по 12.12.2013 в размере 1 804 669 рублей 68 копеек.
Определением суда от 17.10.2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Иванов Сергей Валерьевич (далее - третье лицо, Иванов С.В.).
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 25.12.2013 по делу N А17-3359/2013 уточненные исковые требования ООО "Клиника "Тейда" удовлетворены частично. Суд обязал Жилищно-строительный кооператив "Содружество" передать по акту приема-передачи Обществу с ограниченной ответственностью Клиника "Тейда" нежилые помещения общей площадью 281, 2 кв. м N N 1-4, 6-31, расположенные на цокольном этаже (в подвале), и N N 32, 33, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: город Иваново, улица Богдана Хмельницкого, дом 44, литер А1, помещение 1001. Взыскал с ЖСК "Содружество" в пользу ООО "Клиника "Тейда" 1 200 000 рублей 00 копеек неустойки за период с 01.03.2011 по 12.12.2013, а также 35 046 рублей 70 копеек в счет возмещения судебных расходов истца по оплате иска госпошлиной.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, при вынесении решения Арбитражным судом Ивановской области не была дана надлежащая оценка обстоятельствам наличия задолженности у истца по договору долевого участия в строительстве в размере 527 700,00 рублей, со ссылкой на отсутствие встречных требований к истцу об увеличении цены договора путем заключения дополнительного соглашения и взыскании дополнительной стоимости нежилых помещений. Суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению. Руководствуясь нормами действующего законодательства, застройщик вправе не производить исполнение обязательств по передаче объекта до момента полной оплаты истцом задолженности по договору.
Кроме того, заявитель жалобы указывает, что утверждение о ненадлежащем уведомлении истца о завершении строительства и необходимости оплаты задолженности по договору является необоснованным, поскольку уведомление, представленное Ответчиком в материалы дела, является надлежащим доказательством исполнения Застройщиком обязательств по уведомлению Дольщика о завершении строительства, готовности к передаче объекта и необходимости погашения задолженности по договору. Не совершение истцом действий по формальному подписанию актов приема-передачи объекта, при условии фактического их использования с января 2013 года и уклонения от получения корреспонденции, повлекли за собой составление одностороннего акта Ответчиком 01.06.2013 года.
Также заявитель жалобы не согласен с определением размера неустойки, указывая, что неверно произведен расчет.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В дополнении к отзыву на апелляционную жалобу, истец указывает, что дополнительное соглашение от 26.09.2011 к договору N 03 долевого участия в строительстве от 26.01.2010 подлежало государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, указанное дополнительное соглашение не является заключенным и не может быть признано надлежащим доказательством по делу.
Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 судебное разбирательство откладывалось на 12.05.2014.
12.05.2014 в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации и в связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске) дальнейшего участия судьи Поляковой С.Г. в рассмотрении дела N А17-3359/2013 произведена замена ее на судью Тетервака А.В.
Стороны ходатайствовали об отложении судебного разбирательства для урегулирования спора заключением мирового соглашения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, назначенном на 12.05.2014 в 15 часов 30 минут объявлялся перерыв до 15.05.2014 до 15 часов 00 минут, протокольным определением судебное разбирательство откладывалось до 09.06.2014.
В результате проведенных переговоров стороны не пришли к соглашению об условиях заключения мирового соглашения.
09.06.2014 в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации и в связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске) дальнейшего участия судьи Тетервака А.В. в рассмотрении дела N А17-3359/2013 произведена замена его на судью Полякову С.Г., после чего рассмотрение апелляционной жалобы возобновлено.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, назначенном на 09.06.2014 в 08 часов 45 минут объявлялись перерывы до 16 часов 00 минут 09.06.2014, до 16.06.2014 до 08 часов 45 минут.
Истец и ответчик ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 26.01.2010 между Жилищно-строительным кооперативом "Содружество" (Застройщик") и Обществом с ограниченной ответственностью "ЖСК "Содружество" заключен договор N 03 долевого участия в строительстве нежилых помещений (по проекту) расположенных на цокольном этаже (в подвале) первой очереди двух комплексов многоквартирных жилых домов с офисами, расположенных по адресу: город Иваново, улицам Богдана Хмельницкого, 3-й Межевой, 5-й Первомайской (второй этап строительства), на земельном участке общей площадью 10272 кв. м, общей площадью 214,88 кв. м и нежилые помещения первого этажа объекта недвижимости, общей площадью 177,56 кв. м (далее - спорный договор, договор).
Договор долевого участия в строительстве зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 3 февраля 2010 года внесена запись N 37-37-01/009/2010-341.
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Дольщику объект долевого строительства по акту приема-передачи, а Дольщик обязуется уплатить Застройщику обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение семи рабочих дней 18.05.2010 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к указанному договору, согласно пункту 1 которого пункт 1.2 договора N 03 долевого участия в строительстве от 26.01.2010 года изложен в следующей редакции: "Застройщик обеспечивает возведение объекта недвижимости в соответствии с разработанной проектной документацией в четвертом квартале 2010 года".
Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 18.05.2010 к договору срок ввода первой очереди двух комплексов многоквартирных жилых домов с офисами в эксплуатацию - 4 квартал 2010 года.
25.08.2010 ООО "ЖСК "Содружество" в соответствии с договором уступки права требования N 1 по договору долевого участия в строительстве N 03 от 26.01.2010 уступило третьему лицу гражданину Иванову Сергею Валерьевичу права требования в полном объеме на нежилые помещения общей площадью 214,88 кв. м, расположенные на цокольном этаже (в подвале) первой очереди двух комплексов многоквартирных жилых домов с офисами, расположенных по адресу: город Иваново, улиц Богдана Хмельницкого, 3-й Межевой, 5-й Первомайской (второй этап строительства).
Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 27.06.2011 подписанному обеими сторонами, предмет договора N 03 долевого участия в строительстве, был изменен в части описания одного из объектов долевого строительства - нежилых помещений, расположенных на цокольном этаже (в подвале) объекта недвижимости, общей площадью 214,88 кв. м по Договору, и изложен в следующей редакции: "нежилые помещения (по проекту) расположенные на цокольном этаже объекта недвижимости, общей площадью 252,99 кв. м, и нежилые помещения первого этажа, общей площадью 10,62 кв. м".
Дополнительное соглашение от 27.06.2011 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.08.2011 сделана запись N 37-37-01/150/2011-734.
26.09.2011 между гражданином Ивановым Сергеем Валерьевичем и обществом с ограниченной ответственностью Клиника "Тейда" был заключен договор уступки права требования по передаче в собственность в порядке и на условиях, установленных договором N 03 долевого участия в строительстве от 26.01.2010, нежилых помещений (по проекту), общей площадью 252,99 кв. м, расположенных на цокольном этаже объекта недвижимости, и нежилых помещений (по проекту), общей площадью 10,62 кв. м, расположенных на первом этаже объекта недвижимости - первой очереди двух комплексов многоквартирных жилых домов с офисами, расположенных по адресу: город Иваново, улицы Богдана Хмельницкого, 3-й Межевая, 5-й Первомайская (второй этап строительства), возводимых на земельном участке с кадастровым номером 37:24:040113:0008, общей площадью 10272 кв. м.
Договор уступки права требования зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.11.2011 внесена запись N 37-37-01/216/2011-562.
В соответствии с пунктом 4.1.4 Договора Застройщик обязан в течение 2-х месяцев с момента ввода первой очереди двух комплексов многоквартирных жилых домов с офиса в эксплуатацию передать Дольщику по акту приема-передачи объект долевого строительства в состоянии, соответствующем Договору и проектной документации.
24.10.2012 многоквартирный жилой дом по адресу: город Иваново, улица Богдана Хмельницкого, дом 44, литер А1, в котором располагаются спорные нежилые помещения, был введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию.
18.04.2013 Клиникой в адрес Кооператива была направлена претензия с требованием передать по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 252,99 кв. м, расположенные на цокольном этаже объекта недвижимости, и нежилые помещения, общей площадью 10,62 кв. м, расположенных на первом этаже первой очереди двух комплексов многоквартирных жилых домов с офисами, расположенных по адресу: город Иваново, улицы Богдана Хмельницкого, 3-й Межевая, 5-й Первомайская.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, Клиника обратилась в суд с настоящим исковым заявлением об обязании передать по актам приема-передачи объекты долевого строительства. Также истцом начислена законная неустойка за нарушение сроков передачи объектов по спорному договору, которая в уточненной сумме составляет 1 804 669 рублей 68 копеек (за период с 01.03.2011 по 12.12.2013).
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изменения судебного акта в части требования о взыскании пени по следующим причинам.
В силу статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ, Закон) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В части довода ответчика об уклонении истца от приемки объекта долевого строительства апелляционный суд исходит из следующего.
В силу части 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Частью 6 той же статьи Закона установлено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
В силу части 1 статьи 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В данном случае ответчик представил уведомление, датированное 25.10.2012. В качестве доказательств направления указанного уведомления ответчик представил квитанцию от 13.02.2013 об отправке ценного письма на имя адресата "Сибиревой И.И." по адресу: 153000, г. Иваново, ул. Смирнова, л.3 литер В; указанное письмо не было вручено адресату и возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения (л.д. 87-90). Адрес совпадает с адресом государственной регистрации истца ООО "Клиника Тейда", директором и единственным участником которого в настоящее время и на дату направления указанного ценного письма являлась Сибирева Ирина Ивановна (л.д. 65).
Между тем Правила оказания услуг почтовой связи (утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 N 221) предусматривают указание на почтовом отправлении в качестве обязательного реквизита следующих данных адресата: для юридического лица - полное или краткое наименование, для гражданина - фамилия, имя, отчество (пункт 23 Правил) и допускают вручение корреспонденции исключительно адресату либо его законному представителю, личности которых должны быть удостоверены (пункт 34 Правил).
Таким образом, в данном случае ошибочное указание на конверте данных "Сибирева И.И." вместо наименования юридического лица (ООО "Клиника Тейда") либо полных фамилии, имени, отчества его директора исключало возможность доставки корреспонденции адресату, риск неблагоприятных последствий чего в данном случае следует возложить на отправителя (истца), заполнившего ненадлежащим образом реквизиты почтового отправления.
Выводы суда первой инстанции в данной части не могут быть признаны ошибочными.
Также апелляционный суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что начисление пени следует ограничить датой 01.06.2013, т.к. за указанной датой подписан односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (л.д. 84).
В силу прямого указания императивных положений части 4 и 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ односторонний акт порождает указанные в этой статье Закона последствия при условии выполнения застройщиком обязанности по направлению участнику долевого строительства соответствующего уведомления.
При этом спорный акт от 01.06.2013 не был направлен истцу. Вопреки доводам ответчика, положения части 6 статьи 8 Закона с учетом взаимосвязанных положений статьи 16 того же Закона предполагают необходимость направления составленного в одностороннем порядке акта.
Ссылка ответчика на справку управляющей организации и сведения об осуществлении истцом хозяйственной деятельности в спорном помещении (л.д. 91, 92) отклоняется как противоречащая требованиям части 6 статьи 8, части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ.
Апелляционный суд считает обоснованными в части доводы ответчика о неправильном определении периода начисления пени с 01.03.2011.
Согласно статье 17 того же Закона договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации.
Отклоняя возражения ответчика о необходимости начисления неустойки не ранее 01.03.2012 в связи с продлением срока строительства на основании дополнительного соглашения от 26.09.2011, суд первой инстанции согласился с доводами истца и исходил из того, что в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное соглашение от 26.09.2011 подлежало государственной регистрации, доказательств совершения которой не представлено.
Ответчик возражает против указанного вывода суда первой инстанции, ссылаясь на то, что в пункте 1.2. заключенного между истцом и третьим лицом договора уступки от 26.09.2011 прямо названо дополнительное соглашение от 26.09.2011, заключенное между ответчиком и третьим лицом, в числе правовых оснований принадлежности третьему лицу (цеденту) уступаемого права (требования).
Указанный довод ответчика подтверждается текстом договора уступки (л.д. 29). При этом истец не заявлял при рассмотрении дела в судах обеих инстанций о фальсификации представленного в материалы дела в виде надлежащим образом заверенной копии спорного дополнительного соглашения от 26.09.2011 (л.д. 175). Третье лицо также указывало на подписание дополнительного соглашения от 26.09.2011 (л.д. 170-171). Кроме того, в приложенном к исковому заявлению по делу требовании о передаче объекта долевого строительства от 18.04.2013 (л.д. 32) истец указывал на необходимость завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию в 2011 году, а не в 2010, что в точности соответствует содержанию дополнительного соглашения от 26.09.2011.
Вопреки положениям части 1 статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств заключения дополнительного соглашения от 26.09.2011 на иных условиях, чем это следует из представленного в материалы дела документа (л.д. 175).
В силу правовой позиции, подтвержденной в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие необходимой государственной регистрации сделки влечет недопустимость противопоставления третьим лицам вытекающих из сделки прав сторон такой сделки; при этом сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
В данном случае истец является правопреемником третьего лица по договору долевого участия в строительстве нежилых помещений от 26.01.2010 в силу договору уступки от 26.09.2011. При этом истец приобрел спорное право (требование) в том объеме и на тех условиях, которые к моменту совершения уступки существовали на основании договора от 26.01.2010 и всех указанных в договоре уступки дополнительных соглашений, включая и дополнительное соглашение от 26.09.2011, прямо указанное в качестве основания приобретения уступаемого права (требования) цедентом. Иной вывод противоречил бы буквальному смыслу статьи 384 ГК РФ. Поскольку в договоре уступки имеется прямая ссылка на дополнительное соглашение от 26.09.2011, то истец, являющийся стороной указанного договора уступки, а также стороной в возникшем из договора долевого участия от 26.01.2010 обязательстве, не вправе в силу приведенной выше правовой позиции ссылаться на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.09.2011.
Следовательно, начисление неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона, не могло быть произведено ранее, чем с 01.03.2012.
Таким образом, апелляционный суд считает, что спорные пени подлежали начислению за период с 01.03.2012 по 12.12.2013, т.е. за 652 дня. С учетом установленной в указанный период ставки рефинансирования Банка России (8,25 процента годовых) сумма пени при начислении на сумму 6 446 400 рублей составит: 1 155 839 рублей 52 коп.
Поскольку предметом проверки суда апелляционной инстанции по настоящему делу является решение в полном объеме, апелляционный суд оценивает повторно доводы ответчика о наличии оснований для уменьшения пени по правилам статьи 333 ГК РФ.
По смыслу содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" правовых позиций, уменьшение неустойки не может осуществляться произвольно, включая произвольное определение подлежащей взысканию суммы; при этом размер ответственности может быть определен ниже двукратной ставки рефинансирования Банка России лишь в исключительных случаях, а ниже однократной ставки - в случаях экстраординарного характера (пункт 2 постановления Пленума от 22.12.2011 N 81). Эти правовые подходы применимы и к случаям начисления неустойки за нарушения обязательств неденежного характера (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 12945/13). Учитывая предъявление требований по настоящему делу в пределах установленной законом неустойки, начисляемой в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, оснований для уменьшения пени по правилам статьи 333 ГК РФ апелляционный суд не находит.
При этом довод ответчика о применении предусмотренной Законом ставки начисления пени (1/300) как годовой ставки процентов основан на неправильном истолковании приведенных выше положений Закона.
Поскольку ответчик не доказал факт надлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, суд первой инстанции обоснованно и правомерно удовлетворил заявленное истцом требование о передаче объекта долевого строительства. Довод ответчика о наличии встречных требований, обусловленных увеличением в ходе строительства площади спорного объекта, не исключает возможность удовлетворения требования истца. Право застройщика на взыскание соответствующих сумм может быть предметом самостоятельной судебной защиты.
Апелляционный суд отмечает, что суд первой инстанции не допустил неправильного применения норм процессуального права (статьи 132, 159 АПК РФ) при возвращении заявленного ответчиком встречного иска (определение от 27.11.2013; л.д. 160); ответчик не воспользовался правом на обжалование названного определения в установленном порядке.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
апелляционную жалобу ответчика ЖСК "Содружество" удовлетворить частично.
Решение Арбитражного суда Ивановской области от 25.12.2013 по делу N А17-3359/2013 изменить в части требования о взыскании пени.
Взыскать с ЖСК "Содружество" (ИНН: 3702042663, ОГРН: 1033700105020) в пользу ООО Клиника "Тейда" (ИНН: 3702047076, ОГРН: 1033700116427) 1 155 839 (один миллион сто пятьдесят пять тысяч восемьсот тридцать девять) рублей 52 копейки пени, 23884 (двадцать три тысячи восемьсот восемьдесят четыре) рубля 52 копейки расходов по уплате государственной пошлины.
В остальной части иска о взыскании пени отказать.
В оставшейся части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЖСК "Содружество" - без удовлетворения.
Взыскать с ООО Клиника "Тейда" (ИНН: 3702047076, ОГРН: 1033700116427) в пользу ЖСК "Содружество" (ИНН: 3702042663, ОГРН: 1033700105020) 719 (семьсот девятнадцать) рублей 06 копеек расходов по уплате государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.06.2014 N 02АП-1470/2014 ПО ДЕЛУ N А17-3359/2013
Требование: Об обязании передать объект долевого строительства, о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июня 2014 г. по делу N А17-3359/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания Бочаровой М.М.
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Содружество"
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 25.12.2013 по делу N А17-3359/2013, принятое судом в составе судьи Лопухиной О.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью Клиника "Тейда" (ОГРН 1033700116427; ИНН 3702047076)
к жилищно-строительному кооперативу "Содружество" (ОГРН 1033700105020; ИНН 3702042663)
третье лицо: Иванов Сергей Валерьевич
об обязании передать объект долевого строительства и взыскании неустойки,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Клиника "Тейда" (далее - истец, Клиника) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области к Жилищно-строительному кооперативу "Содружество" (далее - ответчик, Кооператив), с требованиями, уточненными по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обязании Кооператива передать по акту приема-передачи Клинике нежилые помещения общей площадью 281,2 кв. м N N 1-4, 6-31, расположенные на цокольном этаже (в подвале), и N N 32, 33, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: город Иваново, улица Богдана Хмельницкого, дом 44, литер А1, помещение 1001 и взыскании с Кооператива в пользу Клиники неустойку за нарушение предусмотренного договором N 03 долевого участия в строительстве от 26.01.2010 срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.03.2011 по 12.12.2013 в размере 1 804 669 рублей 68 копеек.
Определением суда от 17.10.2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Иванов Сергей Валерьевич (далее - третье лицо, Иванов С.В.).
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 25.12.2013 по делу N А17-3359/2013 уточненные исковые требования ООО "Клиника "Тейда" удовлетворены частично. Суд обязал Жилищно-строительный кооператив "Содружество" передать по акту приема-передачи Обществу с ограниченной ответственностью Клиника "Тейда" нежилые помещения общей площадью 281, 2 кв. м N N 1-4, 6-31, расположенные на цокольном этаже (в подвале), и N N 32, 33, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: город Иваново, улица Богдана Хмельницкого, дом 44, литер А1, помещение 1001. Взыскал с ЖСК "Содружество" в пользу ООО "Клиника "Тейда" 1 200 000 рублей 00 копеек неустойки за период с 01.03.2011 по 12.12.2013, а также 35 046 рублей 70 копеек в счет возмещения судебных расходов истца по оплате иска госпошлиной.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, при вынесении решения Арбитражным судом Ивановской области не была дана надлежащая оценка обстоятельствам наличия задолженности у истца по договору долевого участия в строительстве в размере 527 700,00 рублей, со ссылкой на отсутствие встречных требований к истцу об увеличении цены договора путем заключения дополнительного соглашения и взыскании дополнительной стоимости нежилых помещений. Суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению. Руководствуясь нормами действующего законодательства, застройщик вправе не производить исполнение обязательств по передаче объекта до момента полной оплаты истцом задолженности по договору.
Кроме того, заявитель жалобы указывает, что утверждение о ненадлежащем уведомлении истца о завершении строительства и необходимости оплаты задолженности по договору является необоснованным, поскольку уведомление, представленное Ответчиком в материалы дела, является надлежащим доказательством исполнения Застройщиком обязательств по уведомлению Дольщика о завершении строительства, готовности к передаче объекта и необходимости погашения задолженности по договору. Не совершение истцом действий по формальному подписанию актов приема-передачи объекта, при условии фактического их использования с января 2013 года и уклонения от получения корреспонденции, повлекли за собой составление одностороннего акта Ответчиком 01.06.2013 года.
Также заявитель жалобы не согласен с определением размера неустойки, указывая, что неверно произведен расчет.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В дополнении к отзыву на апелляционную жалобу, истец указывает, что дополнительное соглашение от 26.09.2011 к договору N 03 долевого участия в строительстве от 26.01.2010 подлежало государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, указанное дополнительное соглашение не является заключенным и не может быть признано надлежащим доказательством по делу.
Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 судебное разбирательство откладывалось на 12.05.2014.
12.05.2014 в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации и в связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске) дальнейшего участия судьи Поляковой С.Г. в рассмотрении дела N А17-3359/2013 произведена замена ее на судью Тетервака А.В.
Стороны ходатайствовали об отложении судебного разбирательства для урегулирования спора заключением мирового соглашения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, назначенном на 12.05.2014 в 15 часов 30 минут объявлялся перерыв до 15.05.2014 до 15 часов 00 минут, протокольным определением судебное разбирательство откладывалось до 09.06.2014.
В результате проведенных переговоров стороны не пришли к соглашению об условиях заключения мирового соглашения.
09.06.2014 в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации и в связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске) дальнейшего участия судьи Тетервака А.В. в рассмотрении дела N А17-3359/2013 произведена замена его на судью Полякову С.Г., после чего рассмотрение апелляционной жалобы возобновлено.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, назначенном на 09.06.2014 в 08 часов 45 минут объявлялись перерывы до 16 часов 00 минут 09.06.2014, до 16.06.2014 до 08 часов 45 минут.
Истец и ответчик ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 26.01.2010 между Жилищно-строительным кооперативом "Содружество" (Застройщик") и Обществом с ограниченной ответственностью "ЖСК "Содружество" заключен договор N 03 долевого участия в строительстве нежилых помещений (по проекту) расположенных на цокольном этаже (в подвале) первой очереди двух комплексов многоквартирных жилых домов с офисами, расположенных по адресу: город Иваново, улицам Богдана Хмельницкого, 3-й Межевой, 5-й Первомайской (второй этап строительства), на земельном участке общей площадью 10272 кв. м, общей площадью 214,88 кв. м и нежилые помещения первого этажа объекта недвижимости, общей площадью 177,56 кв. м (далее - спорный договор, договор).
Договор долевого участия в строительстве зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 3 февраля 2010 года внесена запись N 37-37-01/009/2010-341.
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Дольщику объект долевого строительства по акту приема-передачи, а Дольщик обязуется уплатить Застройщику обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение семи рабочих дней 18.05.2010 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к указанному договору, согласно пункту 1 которого пункт 1.2 договора N 03 долевого участия в строительстве от 26.01.2010 года изложен в следующей редакции: "Застройщик обеспечивает возведение объекта недвижимости в соответствии с разработанной проектной документацией в четвертом квартале 2010 года".
Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 18.05.2010 к договору срок ввода первой очереди двух комплексов многоквартирных жилых домов с офисами в эксплуатацию - 4 квартал 2010 года.
25.08.2010 ООО "ЖСК "Содружество" в соответствии с договором уступки права требования N 1 по договору долевого участия в строительстве N 03 от 26.01.2010 уступило третьему лицу гражданину Иванову Сергею Валерьевичу права требования в полном объеме на нежилые помещения общей площадью 214,88 кв. м, расположенные на цокольном этаже (в подвале) первой очереди двух комплексов многоквартирных жилых домов с офисами, расположенных по адресу: город Иваново, улиц Богдана Хмельницкого, 3-й Межевой, 5-й Первомайской (второй этап строительства).
Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 27.06.2011 подписанному обеими сторонами, предмет договора N 03 долевого участия в строительстве, был изменен в части описания одного из объектов долевого строительства - нежилых помещений, расположенных на цокольном этаже (в подвале) объекта недвижимости, общей площадью 214,88 кв. м по Договору, и изложен в следующей редакции: "нежилые помещения (по проекту) расположенные на цокольном этаже объекта недвижимости, общей площадью 252,99 кв. м, и нежилые помещения первого этажа, общей площадью 10,62 кв. м".
Дополнительное соглашение от 27.06.2011 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.08.2011 сделана запись N 37-37-01/150/2011-734.
26.09.2011 между гражданином Ивановым Сергеем Валерьевичем и обществом с ограниченной ответственностью Клиника "Тейда" был заключен договор уступки права требования по передаче в собственность в порядке и на условиях, установленных договором N 03 долевого участия в строительстве от 26.01.2010, нежилых помещений (по проекту), общей площадью 252,99 кв. м, расположенных на цокольном этаже объекта недвижимости, и нежилых помещений (по проекту), общей площадью 10,62 кв. м, расположенных на первом этаже объекта недвижимости - первой очереди двух комплексов многоквартирных жилых домов с офисами, расположенных по адресу: город Иваново, улицы Богдана Хмельницкого, 3-й Межевая, 5-й Первомайская (второй этап строительства), возводимых на земельном участке с кадастровым номером 37:24:040113:0008, общей площадью 10272 кв. м.
Договор уступки права требования зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.11.2011 внесена запись N 37-37-01/216/2011-562.
В соответствии с пунктом 4.1.4 Договора Застройщик обязан в течение 2-х месяцев с момента ввода первой очереди двух комплексов многоквартирных жилых домов с офиса в эксплуатацию передать Дольщику по акту приема-передачи объект долевого строительства в состоянии, соответствующем Договору и проектной документации.
24.10.2012 многоквартирный жилой дом по адресу: город Иваново, улица Богдана Хмельницкого, дом 44, литер А1, в котором располагаются спорные нежилые помещения, был введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию.
18.04.2013 Клиникой в адрес Кооператива была направлена претензия с требованием передать по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 252,99 кв. м, расположенные на цокольном этаже объекта недвижимости, и нежилые помещения, общей площадью 10,62 кв. м, расположенных на первом этаже первой очереди двух комплексов многоквартирных жилых домов с офисами, расположенных по адресу: город Иваново, улицы Богдана Хмельницкого, 3-й Межевая, 5-й Первомайская.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, Клиника обратилась в суд с настоящим исковым заявлением об обязании передать по актам приема-передачи объекты долевого строительства. Также истцом начислена законная неустойка за нарушение сроков передачи объектов по спорному договору, которая в уточненной сумме составляет 1 804 669 рублей 68 копеек (за период с 01.03.2011 по 12.12.2013).
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изменения судебного акта в части требования о взыскании пени по следующим причинам.
В силу статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ, Закон) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В части довода ответчика об уклонении истца от приемки объекта долевого строительства апелляционный суд исходит из следующего.
В силу части 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Частью 6 той же статьи Закона установлено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
В силу части 1 статьи 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В данном случае ответчик представил уведомление, датированное 25.10.2012. В качестве доказательств направления указанного уведомления ответчик представил квитанцию от 13.02.2013 об отправке ценного письма на имя адресата "Сибиревой И.И." по адресу: 153000, г. Иваново, ул. Смирнова, л.3 литер В; указанное письмо не было вручено адресату и возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения (л.д. 87-90). Адрес совпадает с адресом государственной регистрации истца ООО "Клиника Тейда", директором и единственным участником которого в настоящее время и на дату направления указанного ценного письма являлась Сибирева Ирина Ивановна (л.д. 65).
Между тем Правила оказания услуг почтовой связи (утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 N 221) предусматривают указание на почтовом отправлении в качестве обязательного реквизита следующих данных адресата: для юридического лица - полное или краткое наименование, для гражданина - фамилия, имя, отчество (пункт 23 Правил) и допускают вручение корреспонденции исключительно адресату либо его законному представителю, личности которых должны быть удостоверены (пункт 34 Правил).
Таким образом, в данном случае ошибочное указание на конверте данных "Сибирева И.И." вместо наименования юридического лица (ООО "Клиника Тейда") либо полных фамилии, имени, отчества его директора исключало возможность доставки корреспонденции адресату, риск неблагоприятных последствий чего в данном случае следует возложить на отправителя (истца), заполнившего ненадлежащим образом реквизиты почтового отправления.
Выводы суда первой инстанции в данной части не могут быть признаны ошибочными.
Также апелляционный суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что начисление пени следует ограничить датой 01.06.2013, т.к. за указанной датой подписан односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (л.д. 84).
В силу прямого указания императивных положений части 4 и 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ односторонний акт порождает указанные в этой статье Закона последствия при условии выполнения застройщиком обязанности по направлению участнику долевого строительства соответствующего уведомления.
При этом спорный акт от 01.06.2013 не был направлен истцу. Вопреки доводам ответчика, положения части 6 статьи 8 Закона с учетом взаимосвязанных положений статьи 16 того же Закона предполагают необходимость направления составленного в одностороннем порядке акта.
Ссылка ответчика на справку управляющей организации и сведения об осуществлении истцом хозяйственной деятельности в спорном помещении (л.д. 91, 92) отклоняется как противоречащая требованиям части 6 статьи 8, части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ.
Апелляционный суд считает обоснованными в части доводы ответчика о неправильном определении периода начисления пени с 01.03.2011.
Согласно статье 17 того же Закона договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации.
Отклоняя возражения ответчика о необходимости начисления неустойки не ранее 01.03.2012 в связи с продлением срока строительства на основании дополнительного соглашения от 26.09.2011, суд первой инстанции согласился с доводами истца и исходил из того, что в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное соглашение от 26.09.2011 подлежало государственной регистрации, доказательств совершения которой не представлено.
Ответчик возражает против указанного вывода суда первой инстанции, ссылаясь на то, что в пункте 1.2. заключенного между истцом и третьим лицом договора уступки от 26.09.2011 прямо названо дополнительное соглашение от 26.09.2011, заключенное между ответчиком и третьим лицом, в числе правовых оснований принадлежности третьему лицу (цеденту) уступаемого права (требования).
Указанный довод ответчика подтверждается текстом договора уступки (л.д. 29). При этом истец не заявлял при рассмотрении дела в судах обеих инстанций о фальсификации представленного в материалы дела в виде надлежащим образом заверенной копии спорного дополнительного соглашения от 26.09.2011 (л.д. 175). Третье лицо также указывало на подписание дополнительного соглашения от 26.09.2011 (л.д. 170-171). Кроме того, в приложенном к исковому заявлению по делу требовании о передаче объекта долевого строительства от 18.04.2013 (л.д. 32) истец указывал на необходимость завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию в 2011 году, а не в 2010, что в точности соответствует содержанию дополнительного соглашения от 26.09.2011.
Вопреки положениям части 1 статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств заключения дополнительного соглашения от 26.09.2011 на иных условиях, чем это следует из представленного в материалы дела документа (л.д. 175).
В силу правовой позиции, подтвержденной в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие необходимой государственной регистрации сделки влечет недопустимость противопоставления третьим лицам вытекающих из сделки прав сторон такой сделки; при этом сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
В данном случае истец является правопреемником третьего лица по договору долевого участия в строительстве нежилых помещений от 26.01.2010 в силу договору уступки от 26.09.2011. При этом истец приобрел спорное право (требование) в том объеме и на тех условиях, которые к моменту совершения уступки существовали на основании договора от 26.01.2010 и всех указанных в договоре уступки дополнительных соглашений, включая и дополнительное соглашение от 26.09.2011, прямо указанное в качестве основания приобретения уступаемого права (требования) цедентом. Иной вывод противоречил бы буквальному смыслу статьи 384 ГК РФ. Поскольку в договоре уступки имеется прямая ссылка на дополнительное соглашение от 26.09.2011, то истец, являющийся стороной указанного договора уступки, а также стороной в возникшем из договора долевого участия от 26.01.2010 обязательстве, не вправе в силу приведенной выше правовой позиции ссылаться на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.09.2011.
Следовательно, начисление неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона, не могло быть произведено ранее, чем с 01.03.2012.
Таким образом, апелляционный суд считает, что спорные пени подлежали начислению за период с 01.03.2012 по 12.12.2013, т.е. за 652 дня. С учетом установленной в указанный период ставки рефинансирования Банка России (8,25 процента годовых) сумма пени при начислении на сумму 6 446 400 рублей составит: 1 155 839 рублей 52 коп.
Поскольку предметом проверки суда апелляционной инстанции по настоящему делу является решение в полном объеме, апелляционный суд оценивает повторно доводы ответчика о наличии оснований для уменьшения пени по правилам статьи 333 ГК РФ.
По смыслу содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" правовых позиций, уменьшение неустойки не может осуществляться произвольно, включая произвольное определение подлежащей взысканию суммы; при этом размер ответственности может быть определен ниже двукратной ставки рефинансирования Банка России лишь в исключительных случаях, а ниже однократной ставки - в случаях экстраординарного характера (пункт 2 постановления Пленума от 22.12.2011 N 81). Эти правовые подходы применимы и к случаям начисления неустойки за нарушения обязательств неденежного характера (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 12945/13). Учитывая предъявление требований по настоящему делу в пределах установленной законом неустойки, начисляемой в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, оснований для уменьшения пени по правилам статьи 333 ГК РФ апелляционный суд не находит.
При этом довод ответчика о применении предусмотренной Законом ставки начисления пени (1/300) как годовой ставки процентов основан на неправильном истолковании приведенных выше положений Закона.
Поскольку ответчик не доказал факт надлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, суд первой инстанции обоснованно и правомерно удовлетворил заявленное истцом требование о передаче объекта долевого строительства. Довод ответчика о наличии встречных требований, обусловленных увеличением в ходе строительства площади спорного объекта, не исключает возможность удовлетворения требования истца. Право застройщика на взыскание соответствующих сумм может быть предметом самостоятельной судебной защиты.
Апелляционный суд отмечает, что суд первой инстанции не допустил неправильного применения норм процессуального права (статьи 132, 159 АПК РФ) при возвращении заявленного ответчиком встречного иска (определение от 27.11.2013; л.д. 160); ответчик не воспользовался правом на обжалование названного определения в установленном порядке.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу ответчика ЖСК "Содружество" удовлетворить частично.
Решение Арбитражного суда Ивановской области от 25.12.2013 по делу N А17-3359/2013 изменить в части требования о взыскании пени.
Взыскать с ЖСК "Содружество" (ИНН: 3702042663, ОГРН: 1033700105020) в пользу ООО Клиника "Тейда" (ИНН: 3702047076, ОГРН: 1033700116427) 1 155 839 (один миллион сто пятьдесят пять тысяч восемьсот тридцать девять) рублей 52 копейки пени, 23884 (двадцать три тысячи восемьсот восемьдесят четыре) рубля 52 копейки расходов по уплате государственной пошлины.
В остальной части иска о взыскании пени отказать.
В оставшейся части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЖСК "Содружество" - без удовлетворения.
Взыскать с ООО Клиника "Тейда" (ИНН: 3702047076, ОГРН: 1033700116427) в пользу ЖСК "Содружество" (ИНН: 3702042663, ОГРН: 1033700105020) 719 (семьсот девятнадцать) рублей 06 копеек расходов по уплате государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Е.Г.МАЛЫХ
Е.Г.МАЛЫХ
Судьи
С.Г.ПОЛЯКОВА
А.Б.САВЕЛЬЕВ
С.Г.ПОЛЯКОВА
А.Б.САВЕЛЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)