Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2014 года
В полном объеме постановление изготовлено 17 июля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе
председательствующего Скубаева А.И.,
судей: Бурковой О.Н., Первушиной М.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием видеоконференц-связи помощником судьи Шадчиной Е.А.,
при участии в Арбитражном суде Красноярского края представителей закрытого акционерного общества "Медбиоэкономика-сервис" Шевцовой Ирины Геннадьевны (доверенность от 09.01.2014) и общества с ограниченной ответственностью "Стройка" Бурлак Татьяны Петровны (доверенность от 17.10.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Медбиоэкономика-сервис" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 31 января 2014 года по делу N А33-17350/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Лесков Р.В.; апелляционный суд: Петровская О.В., Магда О.В., Споткай Л.Е.),
установил:
закрытое акционерное общество "Медбиоэкономика-сервис" (далее - ЗАО "Медбиоэкономика-сервис", ИНН 2466148937, ОГРН 1072466004654, г. Красноярск) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, к обществу с ограниченной ответственностью "Стройка" (далее - ООО "Стройка", ИНН 2466083380, ОГРН 1022402658695, г. Красноярск) о досрочном расторжении договора аренды от 28.06.2001 N 4235; обязании возвратить нежилое здание (Лит А, А1), общей площадью 1705,7 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Взлетная, 13; взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей, государственной пошлины в размере 8 000 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Российская Федерация в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 31 января 2014 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2014 год, в удовлетворении исковых требовании отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО "Медбиоэкономика-сервис" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.
ЗАО "Медбиоэкономика-сервис" просит проверить законность обжалуемых судебных актов, указывая на несоответствие фактическим обстоятельствам дела выводов судов двух инстанции об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды, в связи с недоказанность истцом наличия со стороны ответчика существенных нарушений условий договора.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Стройка" ссылается на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Представители сторон в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направило, заявило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений относительно жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 28.06.2001 между Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом и ООО "Стройка" заключен договор аренды N 4235, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения федеральной собственности общей площадью 1240,2 кв. м, в том числе: 1 этаж полностью, за исключением помещения трансформаторной подстанции площадью 78,4 кв. м; 2 этаж полностью (комнаты с 1 по 19), в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 13, для организации семейного центра отдыха.
Согласно пунктам 3.3.6, 3.3.7, 3.3.8 договора арендатор обязуется произвести за свой счет капитальный ремонт арендуемых помещений без зачета затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы. Не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя. Порядок, условия и сроки проведения капитального ремонта арендуемого помещения, а также порядок расчета за выполненные работы устанавливается дополнительным соглашением к настоящему договору. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока аренды. Все произведенные отделимые улучшения переданного в аренду имущества являются собственностью арендатора.
Договор аренды от 28.06.2001 N 4235 и дополнительное соглашение к нему от 01.06.2002 N 1 зарегистрированы в установленном законом порядке 04.07.2003.
Письмом от 27.09.2005 N 05-7955 Территориальное управление Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Красноярскому краю согласовало ответчику реконструкцию здания по адресу: ул. Взлетная, 13.
На основании Распоряжения Территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю N 07-2096р от 29.12.2006, передаточного акта от 07.03.2007, 11.04.2007 и 25.05.2007 зарегистрировано право собственности ОАО "Медбиоэкономика-сервис" на нежилое здание (лит. А, А1), общей площадью 1705,70 кв. м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Взлетная, 13 и на земельный участок площадью 1643,00 кв. м, по адресу: Россия, г. Красноярск, ул. Взлетная, 13, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 24 ЕЗ N 501449, серии 24 ЕЗ N 527763.
Дополнительным соглашением от 25.06.2007 внесены изменения в договор аренды от 28.06.2001 N 4235, в том числе срок действия договора установлен по 31.12.2020.
Дополнительное соглашение зарегистрировано 06.08.2007.
Письмом от 12.09.2007 N 37 ответчик обратился к истцу с просьбой согласовать проект ремонта помещений здания по ул. Взлетная, 13, предоставив проект ремонта задания. Согласно отметке письмо получено истцом 14.09.2007.
Ответным письмом от 20.09.2007 N 86 истец согласовал ответчику проект ремонта здания по ул. Взлетная, 13.
Дополнительным соглашением от 02.04.2008 стороны предусмотрели внести изменения в пункты 3.3.6. и 3.3.9. договора аренды от 28.06.2001 N 4235, по условиям которых арендатор обязался произвести за свой счет капитальный ремонт здания. При проведении капитального ремонта арендатор имеет право произвести улучшения неотделимые от арендуемого здания. По окончании работ арендатор обязан направить в адрес арендодателя акт, определяющий стоимость произведенных арендатором работ и улучшений, подписание акта означает согласие со стоимостью произведенных работ и улучшений.
16.09.2011 истец и ответчик подписали дополнительное соглашение N 5 к договору аренды от 28.06.2001 N 4235, зарегистрированное 03.02.2012.
Комиссией ЗАО "Медбиоэкономика-сервис" 07.05.2013 проведен комиссионный осмотр нежилого здания по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 13, по результатам которого составлен акт N 1-2013.
Письмом от 04.07.2013 N 62 истец сообщил ответчику о выявленных при осмотре несоответствиях фактической планировки помещений здания техническому паспорту.
Уведомлением от 20.09.2013 N 80 истец, ссылаясь на пункты 5.1, 5.3 договора, статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, сообщил ответчику о досрочном расторжении договора аренды от 28.06.2001 N 4235 и предложил в срок до 27.09.2013 в добровольном порядке освободить и возвратить занимаемое нежилое здание. В качестве нарушения условий договора истцом указано: внесение арендной платы по истечении установленного договором срока, непредставление документов и не устранения выявленных нарушений в эксплуатации здания.
ЗАО "Медбиоэкономика-сервис", ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора аренды от 28.06.2001 N 4235, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, со ссылкой на положения статей 307, 309, 450, 606, 611, 614, 615, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора аренды от 28.06.2001 N 4235 и представленные в материалы дела доказательства, установив отсутствие существенных нарушений условий договора об оплате арендной платы (незначительная просрочка внесения арендной платы за июнь 2013 года устранена в разумный срок), а также отсутствие нарушений условий эксплуатации нежилого здания, отказали в удовлетворении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает выводы судов двух инстанций правильными.
Возникшие между сторонами из договора аренды правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды. При этом таковыми они могут являться лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды.
Истец в качестве основания расторжения договора аренды от 28.06.2001 N 4235 указывает на проведении ответчиком без согласия истца реконструкции здания и отопительной системы, нарушение условий эксплуатации нежилого здания. Доводы о нарушении ответчиком сроков внесения арендной платы в кассационной жалобе отсутствуют.
Факт передачи ответчику нежилого здания по договору аренды от 28.06.2001 N 4235 в неудовлетворительном состоянии (нет коммуникаций, частичное остекление, имеется разрушение старых стен, имеется перепланировка не соответствующая техплану) подтвержден актом приема-передачи от 01.07.2001.
В соответствии с техническим заключением от 14.12.2004 N 1-1091 в здании ведется капитальный ремонт, здание оборудовано автономной системой отопления от собственной котельной.
Поскольку сведения о том, что здание оборудовано автономной системой отопления от собственной котельной были известны арендодателю с июня 2007 года (письмо исх. 1106/1, содержащее ссылку на заключение), а арендодатель в разумный срок не предъявил иск о расторжении договора, суды обоснованно пришли к выводу о том, что данное обстоятельство лишает арендодателя права требовать в настоящем деле расторжения договора в связи с этим нарушением (пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Довод истца о том, что реконструкция не была оформлена в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке, также обоснованно отклонен судами, поскольку договором не предусмотрена обязанность арендатора по совершению соответствующих действий, а нарушение незаконной реконструкцией иных норм права не находится в сфере правового регулирования вопроса сложившихся между сторонами правоотношений при условии согласования реконструкции арендодателем.
Пунктом 3.3.7 договора аренды от 28.06.2001 N 4235 предусмотрено, что арендатор имеет право производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений, при условии согласования изменений с арендатором.
Поскольку письмом от 27.09.2005 N 05-7955 Территориальное управление Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Красноярскому краю согласовало ответчику реконструкцию здания по адресу: ул. Взлетная, 13, суды двух инстанций сделали правильный вывод о согласовании с арендодателем работ по устройству чаш бассейнов, проведенные ответчиком в спорном здании в период действия договора аренды.
Довод истца о том, что данное письмо не является разрешением арендодателя, поскольку подвальное помещение было передано ответчику позднее, в 2007 году, обоснованно отклонен судами, поскольку Территориальное управление Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Красноярскому краю осуществляло права собственника Российской Федерации в отношении всего здания. В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе разрешить заинтересованному лицу произвести реконструкцию здания даже при отсутствии правоотношений аренды между собственником и заинтересованным лицом.
Письмом от 20.09.2007 N 86 и дополнительным соглашением от 02.04.2008 к договору аренды непосредственно истец согласовал ответчику проект ремонта здания по ул. Взлетная, 13. Таким образом, стороны установили порядок согласования изменений, производимых арендатором.
Актом о приемке выполненных работ, подписанным между истцом, ответчиком и ООО "Галлион 2001" 29.01.2009, сводным сметным расчетом и справкой N 7 от 25.01.2009, подтверждается выполнение в полном объеме работ в соответствии с дополнительным соглашением от 02.04.2008 к договору аренды N 4235.
Довод истца о том, что из акта от 29.01.2009 невозможно определить состав работ, в связи с чем он не может являться доказательством одобрения произведенной ответчиком реконструкции, обоснованно отклонен судами.
В акте имеется ссылка на локальный сметный расчет, с которым арендодатель был ознакомлен. Вместе с тем, арендодатель не представил в материалы дела локальный сметный расчет в подтверждение довода о том, что по акту от 29.01.2009 были приняты только работы по капитальному ремонту, и работы по реконструкции в данный акт не были включены.
Следовательно, суды двух инстанций пришли к правильному выводу о том, что реконструкция здания была произведена с согласия арендодателя, нарушения пункта 3.3.7 арендатором не допущено, соответственно основания для расторжения договора отсутствуют.
Учитывая, что согласно техническому заключению ОАО "Научно-технический прогресс" от 11.12.2013 здание по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 13, находится в эксплуатационном режиме, осадочных деформаций строительных конструкций после устройства чаш бассейнов в подвальном помещении и на 1 этаже на момент обследования не выявлено, деформаций перекрытия над подвалом на момент обследования не выявлено, все работы выполнены согласно рабочей документации, а из имеющихся в материалах дела также иных документов, следует, что благодаря проделанным ответчиком работам, в настоящее время данное здание находится в лучшем техническом состоянии, чем на момент передачи его в аренду ответчику в 2001 году, в отсутствие доказательств нарушения ответчиком условий эксплуатации нежилого здания, суды правомерно отказали в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 28.06.2001 N 4235.
Доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку исследованных судами доказательств, что не соответствует целям и задачам кассационного судопроизводства (глава 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства данного спора и представленные доказательства были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили правильную правовую оценку. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 31 января 2014 года по делу N А33-17350/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2014 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.СКУБАЕВ
Судьи
О.Н.БУРКОВА
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 17.07.2014 ПО ДЕЛУ N А33-17350/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2014 г. по делу N А33-17350/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2014 года
В полном объеме постановление изготовлено 17 июля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе
председательствующего Скубаева А.И.,
судей: Бурковой О.Н., Первушиной М.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием видеоконференц-связи помощником судьи Шадчиной Е.А.,
при участии в Арбитражном суде Красноярского края представителей закрытого акционерного общества "Медбиоэкономика-сервис" Шевцовой Ирины Геннадьевны (доверенность от 09.01.2014) и общества с ограниченной ответственностью "Стройка" Бурлак Татьяны Петровны (доверенность от 17.10.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Медбиоэкономика-сервис" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 31 января 2014 года по делу N А33-17350/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Лесков Р.В.; апелляционный суд: Петровская О.В., Магда О.В., Споткай Л.Е.),
установил:
закрытое акционерное общество "Медбиоэкономика-сервис" (далее - ЗАО "Медбиоэкономика-сервис", ИНН 2466148937, ОГРН 1072466004654, г. Красноярск) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, к обществу с ограниченной ответственностью "Стройка" (далее - ООО "Стройка", ИНН 2466083380, ОГРН 1022402658695, г. Красноярск) о досрочном расторжении договора аренды от 28.06.2001 N 4235; обязании возвратить нежилое здание (Лит А, А1), общей площадью 1705,7 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Взлетная, 13; взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей, государственной пошлины в размере 8 000 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Российская Федерация в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 31 января 2014 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2014 год, в удовлетворении исковых требовании отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО "Медбиоэкономика-сервис" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.
ЗАО "Медбиоэкономика-сервис" просит проверить законность обжалуемых судебных актов, указывая на несоответствие фактическим обстоятельствам дела выводов судов двух инстанции об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды, в связи с недоказанность истцом наличия со стороны ответчика существенных нарушений условий договора.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Стройка" ссылается на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Представители сторон в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направило, заявило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений относительно жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 28.06.2001 между Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом и ООО "Стройка" заключен договор аренды N 4235, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения федеральной собственности общей площадью 1240,2 кв. м, в том числе: 1 этаж полностью, за исключением помещения трансформаторной подстанции площадью 78,4 кв. м; 2 этаж полностью (комнаты с 1 по 19), в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 13, для организации семейного центра отдыха.
Согласно пунктам 3.3.6, 3.3.7, 3.3.8 договора арендатор обязуется произвести за свой счет капитальный ремонт арендуемых помещений без зачета затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы. Не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя. Порядок, условия и сроки проведения капитального ремонта арендуемого помещения, а также порядок расчета за выполненные работы устанавливается дополнительным соглашением к настоящему договору. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока аренды. Все произведенные отделимые улучшения переданного в аренду имущества являются собственностью арендатора.
Договор аренды от 28.06.2001 N 4235 и дополнительное соглашение к нему от 01.06.2002 N 1 зарегистрированы в установленном законом порядке 04.07.2003.
Письмом от 27.09.2005 N 05-7955 Территориальное управление Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Красноярскому краю согласовало ответчику реконструкцию здания по адресу: ул. Взлетная, 13.
На основании Распоряжения Территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю N 07-2096р от 29.12.2006, передаточного акта от 07.03.2007, 11.04.2007 и 25.05.2007 зарегистрировано право собственности ОАО "Медбиоэкономика-сервис" на нежилое здание (лит. А, А1), общей площадью 1705,70 кв. м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Взлетная, 13 и на земельный участок площадью 1643,00 кв. м, по адресу: Россия, г. Красноярск, ул. Взлетная, 13, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 24 ЕЗ N 501449, серии 24 ЕЗ N 527763.
Дополнительным соглашением от 25.06.2007 внесены изменения в договор аренды от 28.06.2001 N 4235, в том числе срок действия договора установлен по 31.12.2020.
Дополнительное соглашение зарегистрировано 06.08.2007.
Письмом от 12.09.2007 N 37 ответчик обратился к истцу с просьбой согласовать проект ремонта помещений здания по ул. Взлетная, 13, предоставив проект ремонта задания. Согласно отметке письмо получено истцом 14.09.2007.
Ответным письмом от 20.09.2007 N 86 истец согласовал ответчику проект ремонта здания по ул. Взлетная, 13.
Дополнительным соглашением от 02.04.2008 стороны предусмотрели внести изменения в пункты 3.3.6. и 3.3.9. договора аренды от 28.06.2001 N 4235, по условиям которых арендатор обязался произвести за свой счет капитальный ремонт здания. При проведении капитального ремонта арендатор имеет право произвести улучшения неотделимые от арендуемого здания. По окончании работ арендатор обязан направить в адрес арендодателя акт, определяющий стоимость произведенных арендатором работ и улучшений, подписание акта означает согласие со стоимостью произведенных работ и улучшений.
16.09.2011 истец и ответчик подписали дополнительное соглашение N 5 к договору аренды от 28.06.2001 N 4235, зарегистрированное 03.02.2012.
Комиссией ЗАО "Медбиоэкономика-сервис" 07.05.2013 проведен комиссионный осмотр нежилого здания по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 13, по результатам которого составлен акт N 1-2013.
Письмом от 04.07.2013 N 62 истец сообщил ответчику о выявленных при осмотре несоответствиях фактической планировки помещений здания техническому паспорту.
Уведомлением от 20.09.2013 N 80 истец, ссылаясь на пункты 5.1, 5.3 договора, статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, сообщил ответчику о досрочном расторжении договора аренды от 28.06.2001 N 4235 и предложил в срок до 27.09.2013 в добровольном порядке освободить и возвратить занимаемое нежилое здание. В качестве нарушения условий договора истцом указано: внесение арендной платы по истечении установленного договором срока, непредставление документов и не устранения выявленных нарушений в эксплуатации здания.
ЗАО "Медбиоэкономика-сервис", ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора аренды от 28.06.2001 N 4235, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, со ссылкой на положения статей 307, 309, 450, 606, 611, 614, 615, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора аренды от 28.06.2001 N 4235 и представленные в материалы дела доказательства, установив отсутствие существенных нарушений условий договора об оплате арендной платы (незначительная просрочка внесения арендной платы за июнь 2013 года устранена в разумный срок), а также отсутствие нарушений условий эксплуатации нежилого здания, отказали в удовлетворении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает выводы судов двух инстанций правильными.
Возникшие между сторонами из договора аренды правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды. При этом таковыми они могут являться лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды.
Истец в качестве основания расторжения договора аренды от 28.06.2001 N 4235 указывает на проведении ответчиком без согласия истца реконструкции здания и отопительной системы, нарушение условий эксплуатации нежилого здания. Доводы о нарушении ответчиком сроков внесения арендной платы в кассационной жалобе отсутствуют.
Факт передачи ответчику нежилого здания по договору аренды от 28.06.2001 N 4235 в неудовлетворительном состоянии (нет коммуникаций, частичное остекление, имеется разрушение старых стен, имеется перепланировка не соответствующая техплану) подтвержден актом приема-передачи от 01.07.2001.
В соответствии с техническим заключением от 14.12.2004 N 1-1091 в здании ведется капитальный ремонт, здание оборудовано автономной системой отопления от собственной котельной.
Поскольку сведения о том, что здание оборудовано автономной системой отопления от собственной котельной были известны арендодателю с июня 2007 года (письмо исх. 1106/1, содержащее ссылку на заключение), а арендодатель в разумный срок не предъявил иск о расторжении договора, суды обоснованно пришли к выводу о том, что данное обстоятельство лишает арендодателя права требовать в настоящем деле расторжения договора в связи с этим нарушением (пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Довод истца о том, что реконструкция не была оформлена в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке, также обоснованно отклонен судами, поскольку договором не предусмотрена обязанность арендатора по совершению соответствующих действий, а нарушение незаконной реконструкцией иных норм права не находится в сфере правового регулирования вопроса сложившихся между сторонами правоотношений при условии согласования реконструкции арендодателем.
Пунктом 3.3.7 договора аренды от 28.06.2001 N 4235 предусмотрено, что арендатор имеет право производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений, при условии согласования изменений с арендатором.
Поскольку письмом от 27.09.2005 N 05-7955 Территориальное управление Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Красноярскому краю согласовало ответчику реконструкцию здания по адресу: ул. Взлетная, 13, суды двух инстанций сделали правильный вывод о согласовании с арендодателем работ по устройству чаш бассейнов, проведенные ответчиком в спорном здании в период действия договора аренды.
Довод истца о том, что данное письмо не является разрешением арендодателя, поскольку подвальное помещение было передано ответчику позднее, в 2007 году, обоснованно отклонен судами, поскольку Территориальное управление Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Красноярскому краю осуществляло права собственника Российской Федерации в отношении всего здания. В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе разрешить заинтересованному лицу произвести реконструкцию здания даже при отсутствии правоотношений аренды между собственником и заинтересованным лицом.
Письмом от 20.09.2007 N 86 и дополнительным соглашением от 02.04.2008 к договору аренды непосредственно истец согласовал ответчику проект ремонта здания по ул. Взлетная, 13. Таким образом, стороны установили порядок согласования изменений, производимых арендатором.
Актом о приемке выполненных работ, подписанным между истцом, ответчиком и ООО "Галлион 2001" 29.01.2009, сводным сметным расчетом и справкой N 7 от 25.01.2009, подтверждается выполнение в полном объеме работ в соответствии с дополнительным соглашением от 02.04.2008 к договору аренды N 4235.
Довод истца о том, что из акта от 29.01.2009 невозможно определить состав работ, в связи с чем он не может являться доказательством одобрения произведенной ответчиком реконструкции, обоснованно отклонен судами.
В акте имеется ссылка на локальный сметный расчет, с которым арендодатель был ознакомлен. Вместе с тем, арендодатель не представил в материалы дела локальный сметный расчет в подтверждение довода о том, что по акту от 29.01.2009 были приняты только работы по капитальному ремонту, и работы по реконструкции в данный акт не были включены.
Следовательно, суды двух инстанций пришли к правильному выводу о том, что реконструкция здания была произведена с согласия арендодателя, нарушения пункта 3.3.7 арендатором не допущено, соответственно основания для расторжения договора отсутствуют.
Учитывая, что согласно техническому заключению ОАО "Научно-технический прогресс" от 11.12.2013 здание по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 13, находится в эксплуатационном режиме, осадочных деформаций строительных конструкций после устройства чаш бассейнов в подвальном помещении и на 1 этаже на момент обследования не выявлено, деформаций перекрытия над подвалом на момент обследования не выявлено, все работы выполнены согласно рабочей документации, а из имеющихся в материалах дела также иных документов, следует, что благодаря проделанным ответчиком работам, в настоящее время данное здание находится в лучшем техническом состоянии, чем на момент передачи его в аренду ответчику в 2001 году, в отсутствие доказательств нарушения ответчиком условий эксплуатации нежилого здания, суды правомерно отказали в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 28.06.2001 N 4235.
Доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку исследованных судами доказательств, что не соответствует целям и задачам кассационного судопроизводства (глава 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства данного спора и представленные доказательства были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили правильную правовую оценку. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 31 января 2014 года по делу N А33-17350/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2014 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.СКУБАЕВ
Судьи
О.Н.БУРКОВА
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)