Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть судебного акта объявлена 16 сентября 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 сентября 2014 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Николаевой Н.Н.
судей Стрегелевой Г.А., Шелудяева В.Н.
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок N 1" (ОГРН 1036858765460, Тамбовская область, г. Котовск, ул. Октябрьская, д. 11А, 393190) - Прохоровского Д.Н. доверенность от 25.11.2013;
- от администрации города Котовска Тамбовской области (ОГРН 1026801014855, Тамбовская область, г. Котовск, ул. Свободы, д. 8, 393190) - Степановой Л.В. доверенность от 09.01.2014 N 4;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации города Котовска Тамбовской области и общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок N 1" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 24.01.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 по делу N А64-6739/2013,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок N 1" (далее - ООО "ЖЭУ N 1", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением к Муниципальному округу - город Котовск в лице администрации г. Котовска (далее - администрация) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по договорам аренды от 02.10.2013 N 01.01-25/3553, а именно:
- - нежилого помещения общей площадью 424 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (где размещается ЖЭУ);
- - нежилого помещения площадью 288,5 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (материальный склад);
- - нежилого помещения площадью 9,2 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (уборная);
- - нежилого помещения площадью 105,9 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (мастерская);
- - нежилого помещения площадью 32,96 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (гараж);
- - нежилого помещения площадью 102,2 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (механическая мастерская).
Просило также обязать администрацию совершить действия, установленные ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", связанные с проведением оценки рыночной стоимости имущества, принятии решения об условиях приватизации имущества и направлении заявителю проекта договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 24.01.2014 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 решение суда отменено в части. Заявителю отказано в удовлетворении требований в части нежилого помещения площадью 424 кв. м (здание ЖЭУ) в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска; нежилого помещения площадью 32,96 кв. м (гараж) в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска. В остальной части решение Арбитражного суда Тамбовской области оставлено без изменения.
Не согласившись с выводами судов в части удовлетворения требований заявителя, администрация обжаловала судебные акты в кассационном порядке: решение - полностью, постановление - в указанной части, просила их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований полностью, настаивая на отсутствии арендных отношений на момент обращения Общества за выкупом нежилых помещений и необходимости указанного имущества для выполнения возложенных на орган местного самоуправления задач.
Общество обжаловало постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований, настаивая на сложившемся порядке пользования спорными двумя помещениями по согласию всех сособственников, что подтверждает передачу администрацией указанных помещений в аренду, как своих собственных. Соответственно, заявитель настаивает на возможности обособления указанных объектов в целях выкупа и возможности доказывания этого обстоятельства путем проведения судебной экспертизы, в связи с чем считает необоснованно отклоненным соответствующее ходатайство, заявленное в суде первой инстанции. В качестве процессуального нарушения заявитель рассматривает также необоснованное принятие апелляционным судом дополнительных доказательств.
В отзыве на жалобу администрации Общество указывает на законность и обоснованность судебных актов в этой части, просит оставить жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители участвующих в деле лиц доводы жалоб и отзыва поддержали по изложенным в указанных документах основаниям.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, кассационная коллегия не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
ООО "ЖЭУ N 1" в период с 01.09.2010 по 31.05.2013 арендовало недвижимое имущество:
- - нежилое помещение общей площадью 424 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (где размещается ЖЭУ);
- - нежилое помещение площадью 288,5 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (материальный склад);
- - нежилое помещение площадью 9,2 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (уборная);
- - нежилое помещение площадью 105,9 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (мастерская);
- - нежилое помещение площадью 32,96 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (гараж);
- - нежилое помещение площадью 102,2 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (механическая мастерская) на основании договоров аренды:
N 90, N 92, N 93, N 95, N 96, N 97 от 13.09.2010 со сроком аренды с 01.09.2010 по 31.07.2011.
- N 56, N 57, N 58, 59, N 61, N 62 от 23.08.2011 со сроком аренды с 01.08.2011 по 30.06.2012.
- N 39, N 40, N 42, N 43, N 44, N 45 от 21.11.2012 со сроком аренды с 01.07.2012 по 31.05.2013.
Все договоры заключались на срок менее года и не требовали государственной регистрации.
После окончания срока действия последних договоров Общество продолжало пользоваться данным нежилым помещением и уплачивало арендную плату.
04.07.2013 Общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договоров аренды на спорные нежилые помещения на срок с 01.06.2013 на 11 месяцев.
В соответствии с постановлением от 31.07.2013 N 1896 "О заключении договора аренды нежилого помещения с обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок N 1" в адрес заявителя администрацией были направлены для подписания договора аренды вышеуказанных нежилых помещений N 45, N 46, N 47, N 48, N 49, N 50 от 31.07.2013 со сроком аренды с 01.08.2013 по 30.06.2014.
Договоры не были подписаны Обществом, как пояснил представитель, в связи с наличием разногласий по одному из условий.
Администрация постановлением N 2133 от 26.08.2013 отменила свое постановление N 1896 от 31.07.2013 о заключении договоров аренды нежилого помещения с ООО "ЖЭУ N 1".
05.09.2013 Общество отказалось освободить занимаемые помещения, заявило о своем преимущественном праве на выкуп недвижимого имущества и просило рассмотреть заявление о выкупе (л.д. 62 - 64 т. 1).
Письмом от 02.10.2013 N 01.01.-25/3553 администрация отказала в реализации преимущественного права выкупа испрашиваемого помещения, сославшись на то, что срок действия договора аренды истек 31.05.2013. Кроме того, недвижимое имущество необходимо для нужд муниципального образования г. Котовск, соответственно, администрация не имеет намерения продавать данное нежилое помещение.
Несогласие с отказом послужило основанием обращения Общества в суд.
Принимая решение и постановление, суды обоснованно исходили из следующего.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в действующей на момент обращения заявителя в администрацию редакции, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Суды сослались в судебных актах на иную редакцию указанной нормы.
Вместе с тем, оценивая по факту с позиций надлежащей редакции нормы статьи 3 Закона N 159-ФЗ мотивы отказа администрации в реализации Обществом преимущественного права, суды обоснованно исходили из соответствия Общества установленным критериям.
Так, нахождение имущества в аренде в течение 2 и более лет на момент подачи заявления о выкупе суды установили на основании представленных в дело договоров аренды.
Суды оценили довод администрации о том, что на 05.09.2013 г. - дату подачи заявления о выкупе отсутствовал действующий договор аренды, учтя позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который в пункте 6 Информационного письма Президиума от 5 ноября 2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указал на следующее.
Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
Названный правовой подход применим и к иным схожим ситуациям.
В частности, применяя его к обстоятельствам данного дела, суды оценили незначительность промежутка времени между истечением срока действия последних договоров (31.05.2013) и постановлением администрации N 1896 от 31.07.2013 о заключении нового договора аренды, отменой администрацией указанного акта постановлением от 26.08.2013 и обращением заявителя о выкупе (05.09.2013), а также учли, что арендатор после истечения срока аренды при отсутствии возражений арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом и вносил плату за аренду.
В свою очередь, требование об освобождении помещений в связи с незаключением договоров аренды на неопределенный срок администрация направила лишь 29.09.2013 г. письмом N 01.01-25/3140, когда ею было получено заявление Общества о выкупе арендуемых помещений (05.09.2013 г.), что не соответствует пункту 2 статьи 610 ГК РФ, установившего месячный срок до истечения срока действия договора для направления одностороннего отказа от исполнения договора.
Таким образом, действие договоров аренды было возобновлено на неопределенный срок.
Из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума 28.12.2010 N 9143/10 по делу N А53-15386/2009 следует, что возобновление договора аренды на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), без закрепления этого юридического факта путем заключения нового договора аренды или дополнительного соглашения к нему, есть самостоятельное обстоятельство, которое может быть оценено судами.
Поскольку новый договор аренды сторонами заключен не был, предмет для оценки законности с точки зрения соответствия статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", действующей с 02.08.2008, и распространения на данный договор положений Федерального закона N 144-ФЗ, изменившего порядок предоставления муниципального имущества в аренду (только с торгов), опубликованного 05.07.2014, в деле отсутствует.
Оценив мотивировку обжалуемого отказа ссылками на необходимость сохранения имущества в муниципальной собственности для решения установленных Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" вопросов местного значения, суды пришли к обоснованному выводу о том, что такое основание отказа в реализации преимущественного права Законом N 159-ФЗ не предусмотрено.
При этом факт издания постановления от 26.08.2013 N 2135 о передаче и закреплении на праве оперативного управления за МБУ "Городское хозяйство" спорного имущества, с учетом известных администрации по факту судебного разбирательства в деле N А64-4730/2012 намерений Общества выкупить имущество, суды сочли свидетельствующим о воспрепятствовании в реализации Обществом этого права, при том, что МБУ "Городское хозяйство" было создано еще в 2012 году и до 26.08.2013 необходимости наделить его имуществом для осуществления деятельности администрация не усматривала.
Доводы кассационной жалобы относительно указанных обстоятельств дела направлены на их переоценку, что не входит в полномочия кассационной инстанции в силу части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает кассационную жалобу администрации не подлежащей удовлетворению.
Общество, в кассационной жалобе ссылаясь на возможность обособления спорных двух помещений в качестве самостоятельных объектов для выкупа, не учитывает следующее.
Преимущественное право выкупа арендованных помещений может быть реализовано лишь в отношении муниципального имущества.
Как установил суд апелляционной инстанции, город Котовск Тамбовской области, является лишь одним из собственников спорных двух помещений; ему принадлежит доля в праве в размере 40/100, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 68-АБ 566063 от 26.12.2012 и 68 АБ 752827 от 29.01.2014.
Доказательств выдела указанных долей, с определением их в натуре в виде конкретных данных помещений, по соглашению всех собственников или по решению суда (статья 252 ГК РФ) в дело не представлено.
При таких обстоятельствах сложившийся фактически порядок пользования указанными помещениями, при котором администрация сдала их в аренду Обществу, не создает юридических оснований администрации распорядиться указанными помещениями, а Обществу - их выкупить.
Следовательно, довод Общества в кассационной жалобе о необходимости назначения экспертизы для определения фактической возможности обособления указанных объектов не может быть принят во внимание, поскольку в отсутствие юридических оснований для выкупа исследование вопроса, на котором настаивает Общество, излишне.
Кассационная коллегия полагает, что довод о нарушении судом апелляционной инстанции процессуальных правил о принятии дополнительных доказательств, как основание к отмене судебного акта, подлежит отклонению в связи со следующим.
В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Вместе с тем, как следует из пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции.
Обстоятельства принадлежности имуществ, в отношении которого заявитель намерен реализовать преимущественное право выкупа, к собственности муниципального образования, входил в предмет доказывания по делу и его неисследование судом первой инстанции, в том числе по вине администрации, привело к принятию в этой части неправильного судебного акта.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 24.01.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 по делу N А64-6739/2013 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Председательствующий
Н.Н.НИКОЛАЕВА
Судьи
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 17.09.2014 ПО ДЕЛУ N А64-6739/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 сентября 2014 г. по делу N А64-6739/2013
Резолютивная часть судебного акта объявлена 16 сентября 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 сентября 2014 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Николаевой Н.Н.
судей Стрегелевой Г.А., Шелудяева В.Н.
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок N 1" (ОГРН 1036858765460, Тамбовская область, г. Котовск, ул. Октябрьская, д. 11А, 393190) - Прохоровского Д.Н. доверенность от 25.11.2013;
- от администрации города Котовска Тамбовской области (ОГРН 1026801014855, Тамбовская область, г. Котовск, ул. Свободы, д. 8, 393190) - Степановой Л.В. доверенность от 09.01.2014 N 4;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации города Котовска Тамбовской области и общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок N 1" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 24.01.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 по делу N А64-6739/2013,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок N 1" (далее - ООО "ЖЭУ N 1", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением к Муниципальному округу - город Котовск в лице администрации г. Котовска (далее - администрация) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по договорам аренды от 02.10.2013 N 01.01-25/3553, а именно:
- - нежилого помещения общей площадью 424 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (где размещается ЖЭУ);
- - нежилого помещения площадью 288,5 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (материальный склад);
- - нежилого помещения площадью 9,2 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (уборная);
- - нежилого помещения площадью 105,9 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (мастерская);
- - нежилого помещения площадью 32,96 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (гараж);
- - нежилого помещения площадью 102,2 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (механическая мастерская).
Просило также обязать администрацию совершить действия, установленные ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", связанные с проведением оценки рыночной стоимости имущества, принятии решения об условиях приватизации имущества и направлении заявителю проекта договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 24.01.2014 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 решение суда отменено в части. Заявителю отказано в удовлетворении требований в части нежилого помещения площадью 424 кв. м (здание ЖЭУ) в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска; нежилого помещения площадью 32,96 кв. м (гараж) в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска. В остальной части решение Арбитражного суда Тамбовской области оставлено без изменения.
Не согласившись с выводами судов в части удовлетворения требований заявителя, администрация обжаловала судебные акты в кассационном порядке: решение - полностью, постановление - в указанной части, просила их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований полностью, настаивая на отсутствии арендных отношений на момент обращения Общества за выкупом нежилых помещений и необходимости указанного имущества для выполнения возложенных на орган местного самоуправления задач.
Общество обжаловало постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований, настаивая на сложившемся порядке пользования спорными двумя помещениями по согласию всех сособственников, что подтверждает передачу администрацией указанных помещений в аренду, как своих собственных. Соответственно, заявитель настаивает на возможности обособления указанных объектов в целях выкупа и возможности доказывания этого обстоятельства путем проведения судебной экспертизы, в связи с чем считает необоснованно отклоненным соответствующее ходатайство, заявленное в суде первой инстанции. В качестве процессуального нарушения заявитель рассматривает также необоснованное принятие апелляционным судом дополнительных доказательств.
В отзыве на жалобу администрации Общество указывает на законность и обоснованность судебных актов в этой части, просит оставить жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители участвующих в деле лиц доводы жалоб и отзыва поддержали по изложенным в указанных документах основаниям.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, кассационная коллегия не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
ООО "ЖЭУ N 1" в период с 01.09.2010 по 31.05.2013 арендовало недвижимое имущество:
- - нежилое помещение общей площадью 424 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (где размещается ЖЭУ);
- - нежилое помещение площадью 288,5 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (материальный склад);
- - нежилое помещение площадью 9,2 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (уборная);
- - нежилое помещение площадью 105,9 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (мастерская);
- - нежилое помещение площадью 32,96 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (гараж);
- - нежилое помещение площадью 102,2 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (механическая мастерская) на основании договоров аренды:
N 90, N 92, N 93, N 95, N 96, N 97 от 13.09.2010 со сроком аренды с 01.09.2010 по 31.07.2011.
- N 56, N 57, N 58, 59, N 61, N 62 от 23.08.2011 со сроком аренды с 01.08.2011 по 30.06.2012.
- N 39, N 40, N 42, N 43, N 44, N 45 от 21.11.2012 со сроком аренды с 01.07.2012 по 31.05.2013.
Все договоры заключались на срок менее года и не требовали государственной регистрации.
После окончания срока действия последних договоров Общество продолжало пользоваться данным нежилым помещением и уплачивало арендную плату.
04.07.2013 Общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договоров аренды на спорные нежилые помещения на срок с 01.06.2013 на 11 месяцев.
В соответствии с постановлением от 31.07.2013 N 1896 "О заключении договора аренды нежилого помещения с обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок N 1" в адрес заявителя администрацией были направлены для подписания договора аренды вышеуказанных нежилых помещений N 45, N 46, N 47, N 48, N 49, N 50 от 31.07.2013 со сроком аренды с 01.08.2013 по 30.06.2014.
Договоры не были подписаны Обществом, как пояснил представитель, в связи с наличием разногласий по одному из условий.
Администрация постановлением N 2133 от 26.08.2013 отменила свое постановление N 1896 от 31.07.2013 о заключении договоров аренды нежилого помещения с ООО "ЖЭУ N 1".
05.09.2013 Общество отказалось освободить занимаемые помещения, заявило о своем преимущественном праве на выкуп недвижимого имущества и просило рассмотреть заявление о выкупе (л.д. 62 - 64 т. 1).
Письмом от 02.10.2013 N 01.01.-25/3553 администрация отказала в реализации преимущественного права выкупа испрашиваемого помещения, сославшись на то, что срок действия договора аренды истек 31.05.2013. Кроме того, недвижимое имущество необходимо для нужд муниципального образования г. Котовск, соответственно, администрация не имеет намерения продавать данное нежилое помещение.
Несогласие с отказом послужило основанием обращения Общества в суд.
Принимая решение и постановление, суды обоснованно исходили из следующего.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в действующей на момент обращения заявителя в администрацию редакции, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Суды сослались в судебных актах на иную редакцию указанной нормы.
Вместе с тем, оценивая по факту с позиций надлежащей редакции нормы статьи 3 Закона N 159-ФЗ мотивы отказа администрации в реализации Обществом преимущественного права, суды обоснованно исходили из соответствия Общества установленным критериям.
Так, нахождение имущества в аренде в течение 2 и более лет на момент подачи заявления о выкупе суды установили на основании представленных в дело договоров аренды.
Суды оценили довод администрации о том, что на 05.09.2013 г. - дату подачи заявления о выкупе отсутствовал действующий договор аренды, учтя позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который в пункте 6 Информационного письма Президиума от 5 ноября 2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указал на следующее.
Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
Названный правовой подход применим и к иным схожим ситуациям.
В частности, применяя его к обстоятельствам данного дела, суды оценили незначительность промежутка времени между истечением срока действия последних договоров (31.05.2013) и постановлением администрации N 1896 от 31.07.2013 о заключении нового договора аренды, отменой администрацией указанного акта постановлением от 26.08.2013 и обращением заявителя о выкупе (05.09.2013), а также учли, что арендатор после истечения срока аренды при отсутствии возражений арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом и вносил плату за аренду.
В свою очередь, требование об освобождении помещений в связи с незаключением договоров аренды на неопределенный срок администрация направила лишь 29.09.2013 г. письмом N 01.01-25/3140, когда ею было получено заявление Общества о выкупе арендуемых помещений (05.09.2013 г.), что не соответствует пункту 2 статьи 610 ГК РФ, установившего месячный срок до истечения срока действия договора для направления одностороннего отказа от исполнения договора.
Таким образом, действие договоров аренды было возобновлено на неопределенный срок.
Из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума 28.12.2010 N 9143/10 по делу N А53-15386/2009 следует, что возобновление договора аренды на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), без закрепления этого юридического факта путем заключения нового договора аренды или дополнительного соглашения к нему, есть самостоятельное обстоятельство, которое может быть оценено судами.
Поскольку новый договор аренды сторонами заключен не был, предмет для оценки законности с точки зрения соответствия статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", действующей с 02.08.2008, и распространения на данный договор положений Федерального закона N 144-ФЗ, изменившего порядок предоставления муниципального имущества в аренду (только с торгов), опубликованного 05.07.2014, в деле отсутствует.
Оценив мотивировку обжалуемого отказа ссылками на необходимость сохранения имущества в муниципальной собственности для решения установленных Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" вопросов местного значения, суды пришли к обоснованному выводу о том, что такое основание отказа в реализации преимущественного права Законом N 159-ФЗ не предусмотрено.
При этом факт издания постановления от 26.08.2013 N 2135 о передаче и закреплении на праве оперативного управления за МБУ "Городское хозяйство" спорного имущества, с учетом известных администрации по факту судебного разбирательства в деле N А64-4730/2012 намерений Общества выкупить имущество, суды сочли свидетельствующим о воспрепятствовании в реализации Обществом этого права, при том, что МБУ "Городское хозяйство" было создано еще в 2012 году и до 26.08.2013 необходимости наделить его имуществом для осуществления деятельности администрация не усматривала.
Доводы кассационной жалобы относительно указанных обстоятельств дела направлены на их переоценку, что не входит в полномочия кассационной инстанции в силу части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает кассационную жалобу администрации не подлежащей удовлетворению.
Общество, в кассационной жалобе ссылаясь на возможность обособления спорных двух помещений в качестве самостоятельных объектов для выкупа, не учитывает следующее.
Преимущественное право выкупа арендованных помещений может быть реализовано лишь в отношении муниципального имущества.
Как установил суд апелляционной инстанции, город Котовск Тамбовской области, является лишь одним из собственников спорных двух помещений; ему принадлежит доля в праве в размере 40/100, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 68-АБ 566063 от 26.12.2012 и 68 АБ 752827 от 29.01.2014.
Доказательств выдела указанных долей, с определением их в натуре в виде конкретных данных помещений, по соглашению всех собственников или по решению суда (статья 252 ГК РФ) в дело не представлено.
При таких обстоятельствах сложившийся фактически порядок пользования указанными помещениями, при котором администрация сдала их в аренду Обществу, не создает юридических оснований администрации распорядиться указанными помещениями, а Обществу - их выкупить.
Следовательно, довод Общества в кассационной жалобе о необходимости назначения экспертизы для определения фактической возможности обособления указанных объектов не может быть принят во внимание, поскольку в отсутствие юридических оснований для выкупа исследование вопроса, на котором настаивает Общество, излишне.
Кассационная коллегия полагает, что довод о нарушении судом апелляционной инстанции процессуальных правил о принятии дополнительных доказательств, как основание к отмене судебного акта, подлежит отклонению в связи со следующим.
В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Вместе с тем, как следует из пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции.
Обстоятельства принадлежности имуществ, в отношении которого заявитель намерен реализовать преимущественное право выкупа, к собственности муниципального образования, входил в предмет доказывания по делу и его неисследование судом первой инстанции, в том числе по вине администрации, привело к принятию в этой части неправильного судебного акта.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 24.01.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 по делу N А64-6739/2013 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Председательствующий
Н.Н.НИКОЛАЕВА
Судьи
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)