Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Бредихин А.В.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе
председательствующего Желтышевой А.И.
судей Занкиной Е.П., Назейкиной Н.А.
при секретаре О.
рассмотрев в открытом судебном заседании по иску Р. к Л. об обязании не чинить препятствия по вселению, признании права пользования и владения домом, компенсации морального вреда, по встречному иску Л. к Р. о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании задолженности
по апелляционной жалобе Л. на решение Волжского районного суда Самарской области от 27.02.2014 г., которым постановлено:
"Исковые требования Р. к Л. об обязании не чинить препятствия по вселению и использованию жилого дома, признании права владения и пользования домом, и компенсации морального вреда удовлетворить частично.
Возложить на Л. обязанность не чинить Р. препятствия по вселению и проживанию согласно условиям договора найма (аренда) от ДД.ММ.ГГГГ в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, п.г.т. Смышляевка, <адрес>.
На срок действия договора найма (аренда) от ДД.ММ.ГГГГ обязать Л. освободить от своего проживания сданную в наем по указанному договору часть жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, п.г.т. Смышляевка, <адрес>.
В удовлетворении остальной части иска Р. к Л. отказать.
Встречные исковые требования Л. к Р. о расторжении договора аренды (найма) жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ г., взыскании задолженности по оплате найма жилого помещения, потребленного газа и водоснабжения, удовлетворить частично.
Взыскать с Р. в пользу Л. расходы по оплате потребленного газа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 12141 руб. 87 коп., расходы по оплате водоснабжения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1603,55 руб., задолженность по оплате за наем жилья за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 4000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 6000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 509,82 руб.
В удовлетворении остальной части иска Л. к Р. отказать".
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., объяснения представителя Л. ФИО14, возражения Р.
установила:
Р. обратился в суд с иском к Л. об обязании не чинить препятствия по вселению, признании права пользования и владения домом, компенсации морального вреда.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (арендатором) и Л. (арендодателем) заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, п.г.т. Смышляевка, <адрес>, сроком на три года. Арендная плата была установлена в размере 10000 руб. в месяц, и он согласно условиям договора оплатил Л. 60000 руб. единовременно за 6 месяцев проживания. Также по условиям договора он должен был оплачивать коммунальные платежи.
11.12.2013 г. Л. потребовала освободить данное жилое помещение, на их отказ самовольно перенесла их вещи в одну комнату, вселилась в дом и проживает там, чем нарушает условия договора аренды, препятствует им в пользовании арендуемым жильем.
Просит обязать Л. освободить спорное жилое помещение, не чинить препятствия по вселению и проживанию его и его семьи в указанном доме согласно условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г., признать за ним право владения и пользования названным домом, взыскать с Л. компенсацию морального вреда в размере 100000 руб.
Л. обратилась с встречным иском о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по оплате найма жилого помещения, коммунальных услуг, указав, что является собственником ? доли жилого дома, расположенного в п.г.т. Смышляевка, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ней и Р. заключен договора аренды данного жилого помещения, по условиям которого он обязан оплачивать коммунальные услуги и земельный налог. В декабре 2013 г. она узнала, что Р. данную обязанность не исполняет, в связи с чем, образовалась задолженность по газу в размере 12141,87 руб., по оплате водоснабжения в сумме 1603,55 руб. На ее предложение оплатить данную задолженность Р. ответил отказом, в связи с чем, она объявила о расторжении договора аренды, взломала дверь и вселилась в дом. Полагает, что Р. нарушены существенные условия договора аренды, что влечет за собой расторжение данного договора.
Также просит взыскать с Р. задолженность по коммунальным платежам, которую она погасила за него, а также долг по оплате за проживание в размере 4000 руб.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с принятым судебным актом, Л. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение в части отказа в удовлетворении заявленных ею требований и в части удовлетворения требований Р. отменить, не соглашаясь с оценкой, данной судом установленным по делу обстоятельствам.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Л. доводы жалобы поддержала.
Р. просит решение оставить без изменений, жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
2. Неправильным применением норм материального права являются:
1) неприменение закона, подлежащего применению;
2) применение закона, не подлежащего применению;
3) неправильное истолкование закона.
3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Установлено, что Л. является собственником ? доли жилого дома и земельного участка площадью 887 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>, п.г.т. Смышляевка, <адрес>.
Собственником другой 1/2 доли указанного дома является ФИО9.
ДД.ММ.ГГГГ между Л. и Р. заключен договор найма (аренды) данного жилого помещения с прилегающим земельным участком и надворными постройками сроком на три года.
Согласно п. п. 5.1.5.4, 5.5.5.6 договора плата за наем (арендная плата) установлена в размере 10000 руб. в месяц, каковая должна производится не позднее первого числа каждого месяца.
В момент заключения договора Р. уплатил Л. 60000 руб. в счет платы за наем за 6 месяцев.
Кроме того, Р. обязан оплачивать коммунальные платежи.
Также установлено, что с момента заключения договора Р. не производилась оплата коммунальных платежей, в связи с чем, образовалась задолженность по оплате потребленного газа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 12141 руб. 87 коп., расходы по оплате водоснабжения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1603,55 руб.
Указанная задолженность погашена Л., в связи с чем, суд обоснованно удовлетворил ее требования о взыскании названных сумм с Р.
Также обоснованно взыскана задолженность по оплате за наем жилья за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 4000 руб.
В этой части решение никем не оспаривается.
Вместе с тем наличие данной задолженности обоснованно не приняты судом за основание к удовлетворению иска Л. о расторжении договора найма.
В соответствии со ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
В соответствии с п. 4.2 договора найма наймодатель имеет право расторгнуть договор найма до истечения срока найма, если наниматель не оплатил предусмотренную плату за наем более трех месяцев, если неоплата не была следствием уважительных причин, форс-мажорных обстоятельств.
В данном случае, Л. основывает свои требования о расторжении договора наличием задолженности по оплате коммунальных платежей.
Однако, данные платежи должны производиться Р. помимо арендных платежей и составной частью их не являются.
Наличие задолженности по коммунальным платежам основанием к расторжению договора ни в силу закона, ни в силу условий заключенного между сторонами договора найма также не является.
Факта же неоплаты арендных платежей более чем за 3 месяца, равно как и иных обстоятельств, указанных в ст. 687 ГК РФ, не имеется.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для досрочного расторжения договора найма жилого помещения, заключенного между Л. и Р. ДД.ММ.ГГГГ
Не имелось у Л. оснований и для отказа от взятых на себя по договору обязательств в одностороннем порядке.
Возможность произвольного, без установления виновных действий арендатора и наличии установленного срока действия договора, отказа наймодателя от исполнения условий договора аренды (найма) нормами ГК РФ не предусмотрена.
П. 7.4 договора также закреплено условий о том, что договор не подлежит расторжению до окончания срока действия договора при надлежащем исполнении сторонами условий договора.
Факт проживания в спорном жилом помещении совместно с Р. ФИО10 сам по себе также не является основанием к расторжению договора найма
В соответствии со ст. 679 ГК РФ с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Согласие Л. и право Р. на вселение в арендованное жилье третьих лиц закреплено в п. 4.1 договора, согласно которого арендатор имеет право допускать проживание в доме любых лиц по своему выбору и усмотрению.
В соответствии с п. 1.4, 1.6 названный дом сдается арендатору для проживания, ведения хозяйства, а также использования в личных целях по его усмотрению. Арендодатель утрачивает право распоряжаться домом на весь срок действия договора найма.
В соответствии с п. 3.2 договора найма арендодатель обязуется гарантировать право арендатора владеть, пользоваться и распоряжаться домом, подсобными помещениями в течение срока аренды без вмешательства арендодателя и иных третьих лиц от его имени или действующих по договоренности.
В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Поскольку оснований для расторжения договора найма (аренды) не имеется, то суд обоснованно признал за Р. право на использование спорного жилого помещения на условиях названного договора, и правомерно обязал Л. не чинить ему в этом препятствия.
А поскольку сам факт вселения и проживания Л. в спорном жилом помещении является препятствием для проживания в нем Р., то суд обоснованно обязал Л. освободить сданную в наем по договору часть жилого дома.
В остальной части исковые требования Р. также обоснованно оставлены судом без удовлетворения. В это части решение никем не оспаривается.
Доводы апелляционной жалобы о неплатежеспособности Р. и наличия у него задолженности перед иными лицами, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку свои обязательства об оплате арендных платежей по спорному договору Р. исполнял надлежащим образом, в этой части претензий у Л. к нему не было.
Наличие задолженности по коммунальным платежам, в отсутствие указаний на нее как на основание для расторжения договора, не влечет за собой безусловное прекращение сторон по договору найма. Данную задолженность Р. признает и гасить ее не отказывается.
Оснований для применения правил ст. 450, 451 ГК РФ в данном случае нет.
Доводы жалобы о том, что нарушены права Л. как собственника спорного жилого помещения также не могут служить основанием к отмене решения суда.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Поскольку оснований для расторжения договора не имеется, то он должен исполняться обеими сторонами в соответствии с оговоренными ими условиями, в том числе и собственником арендованного имущества.
При этом нарушение в последующем Р. условий договора, в том числе и по оплате коммунальных платежей, может быть расценено как систематическое злостное неисполнение взятых на себя обязательств, что повлечет за собой предусмотренные законом и договором последствия.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Волжского районного суда Самарской области от 27.02.2014 г. оставить без изменений, а апелляционную жалобу Л. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5412/2014
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июня 2014 г. по делу N 33-5412/2014
Судья Бредихин А.В.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе
председательствующего Желтышевой А.И.
судей Занкиной Е.П., Назейкиной Н.А.
при секретаре О.
рассмотрев в открытом судебном заседании по иску Р. к Л. об обязании не чинить препятствия по вселению, признании права пользования и владения домом, компенсации морального вреда, по встречному иску Л. к Р. о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании задолженности
по апелляционной жалобе Л. на решение Волжского районного суда Самарской области от 27.02.2014 г., которым постановлено:
"Исковые требования Р. к Л. об обязании не чинить препятствия по вселению и использованию жилого дома, признании права владения и пользования домом, и компенсации морального вреда удовлетворить частично.
Возложить на Л. обязанность не чинить Р. препятствия по вселению и проживанию согласно условиям договора найма (аренда) от ДД.ММ.ГГГГ в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, п.г.т. Смышляевка, <адрес>.
На срок действия договора найма (аренда) от ДД.ММ.ГГГГ обязать Л. освободить от своего проживания сданную в наем по указанному договору часть жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, п.г.т. Смышляевка, <адрес>.
В удовлетворении остальной части иска Р. к Л. отказать.
Встречные исковые требования Л. к Р. о расторжении договора аренды (найма) жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ г., взыскании задолженности по оплате найма жилого помещения, потребленного газа и водоснабжения, удовлетворить частично.
Взыскать с Р. в пользу Л. расходы по оплате потребленного газа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 12141 руб. 87 коп., расходы по оплате водоснабжения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1603,55 руб., задолженность по оплате за наем жилья за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 4000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 6000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 509,82 руб.
В удовлетворении остальной части иска Л. к Р. отказать".
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., объяснения представителя Л. ФИО14, возражения Р.
установила:
Р. обратился в суд с иском к Л. об обязании не чинить препятствия по вселению, признании права пользования и владения домом, компенсации морального вреда.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (арендатором) и Л. (арендодателем) заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, п.г.т. Смышляевка, <адрес>, сроком на три года. Арендная плата была установлена в размере 10000 руб. в месяц, и он согласно условиям договора оплатил Л. 60000 руб. единовременно за 6 месяцев проживания. Также по условиям договора он должен был оплачивать коммунальные платежи.
11.12.2013 г. Л. потребовала освободить данное жилое помещение, на их отказ самовольно перенесла их вещи в одну комнату, вселилась в дом и проживает там, чем нарушает условия договора аренды, препятствует им в пользовании арендуемым жильем.
Просит обязать Л. освободить спорное жилое помещение, не чинить препятствия по вселению и проживанию его и его семьи в указанном доме согласно условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г., признать за ним право владения и пользования названным домом, взыскать с Л. компенсацию морального вреда в размере 100000 руб.
Л. обратилась с встречным иском о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по оплате найма жилого помещения, коммунальных услуг, указав, что является собственником ? доли жилого дома, расположенного в п.г.т. Смышляевка, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ней и Р. заключен договора аренды данного жилого помещения, по условиям которого он обязан оплачивать коммунальные услуги и земельный налог. В декабре 2013 г. она узнала, что Р. данную обязанность не исполняет, в связи с чем, образовалась задолженность по газу в размере 12141,87 руб., по оплате водоснабжения в сумме 1603,55 руб. На ее предложение оплатить данную задолженность Р. ответил отказом, в связи с чем, она объявила о расторжении договора аренды, взломала дверь и вселилась в дом. Полагает, что Р. нарушены существенные условия договора аренды, что влечет за собой расторжение данного договора.
Также просит взыскать с Р. задолженность по коммунальным платежам, которую она погасила за него, а также долг по оплате за проживание в размере 4000 руб.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с принятым судебным актом, Л. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение в части отказа в удовлетворении заявленных ею требований и в части удовлетворения требований Р. отменить, не соглашаясь с оценкой, данной судом установленным по делу обстоятельствам.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Л. доводы жалобы поддержала.
Р. просит решение оставить без изменений, жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
2. Неправильным применением норм материального права являются:
1) неприменение закона, подлежащего применению;
2) применение закона, не подлежащего применению;
3) неправильное истолкование закона.
3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Установлено, что Л. является собственником ? доли жилого дома и земельного участка площадью 887 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>, п.г.т. Смышляевка, <адрес>.
Собственником другой 1/2 доли указанного дома является ФИО9.
ДД.ММ.ГГГГ между Л. и Р. заключен договор найма (аренды) данного жилого помещения с прилегающим земельным участком и надворными постройками сроком на три года.
Согласно п. п. 5.1.5.4, 5.5.5.6 договора плата за наем (арендная плата) установлена в размере 10000 руб. в месяц, каковая должна производится не позднее первого числа каждого месяца.
В момент заключения договора Р. уплатил Л. 60000 руб. в счет платы за наем за 6 месяцев.
Кроме того, Р. обязан оплачивать коммунальные платежи.
Также установлено, что с момента заключения договора Р. не производилась оплата коммунальных платежей, в связи с чем, образовалась задолженность по оплате потребленного газа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 12141 руб. 87 коп., расходы по оплате водоснабжения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1603,55 руб.
Указанная задолженность погашена Л., в связи с чем, суд обоснованно удовлетворил ее требования о взыскании названных сумм с Р.
Также обоснованно взыскана задолженность по оплате за наем жилья за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 4000 руб.
В этой части решение никем не оспаривается.
Вместе с тем наличие данной задолженности обоснованно не приняты судом за основание к удовлетворению иска Л. о расторжении договора найма.
В соответствии со ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
В соответствии с п. 4.2 договора найма наймодатель имеет право расторгнуть договор найма до истечения срока найма, если наниматель не оплатил предусмотренную плату за наем более трех месяцев, если неоплата не была следствием уважительных причин, форс-мажорных обстоятельств.
В данном случае, Л. основывает свои требования о расторжении договора наличием задолженности по оплате коммунальных платежей.
Однако, данные платежи должны производиться Р. помимо арендных платежей и составной частью их не являются.
Наличие задолженности по коммунальным платежам основанием к расторжению договора ни в силу закона, ни в силу условий заключенного между сторонами договора найма также не является.
Факта же неоплаты арендных платежей более чем за 3 месяца, равно как и иных обстоятельств, указанных в ст. 687 ГК РФ, не имеется.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для досрочного расторжения договора найма жилого помещения, заключенного между Л. и Р. ДД.ММ.ГГГГ
Не имелось у Л. оснований и для отказа от взятых на себя по договору обязательств в одностороннем порядке.
Возможность произвольного, без установления виновных действий арендатора и наличии установленного срока действия договора, отказа наймодателя от исполнения условий договора аренды (найма) нормами ГК РФ не предусмотрена.
П. 7.4 договора также закреплено условий о том, что договор не подлежит расторжению до окончания срока действия договора при надлежащем исполнении сторонами условий договора.
Факт проживания в спорном жилом помещении совместно с Р. ФИО10 сам по себе также не является основанием к расторжению договора найма
В соответствии со ст. 679 ГК РФ с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Согласие Л. и право Р. на вселение в арендованное жилье третьих лиц закреплено в п. 4.1 договора, согласно которого арендатор имеет право допускать проживание в доме любых лиц по своему выбору и усмотрению.
В соответствии с п. 1.4, 1.6 названный дом сдается арендатору для проживания, ведения хозяйства, а также использования в личных целях по его усмотрению. Арендодатель утрачивает право распоряжаться домом на весь срок действия договора найма.
В соответствии с п. 3.2 договора найма арендодатель обязуется гарантировать право арендатора владеть, пользоваться и распоряжаться домом, подсобными помещениями в течение срока аренды без вмешательства арендодателя и иных третьих лиц от его имени или действующих по договоренности.
В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Поскольку оснований для расторжения договора найма (аренды) не имеется, то суд обоснованно признал за Р. право на использование спорного жилого помещения на условиях названного договора, и правомерно обязал Л. не чинить ему в этом препятствия.
А поскольку сам факт вселения и проживания Л. в спорном жилом помещении является препятствием для проживания в нем Р., то суд обоснованно обязал Л. освободить сданную в наем по договору часть жилого дома.
В остальной части исковые требования Р. также обоснованно оставлены судом без удовлетворения. В это части решение никем не оспаривается.
Доводы апелляционной жалобы о неплатежеспособности Р. и наличия у него задолженности перед иными лицами, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку свои обязательства об оплате арендных платежей по спорному договору Р. исполнял надлежащим образом, в этой части претензий у Л. к нему не было.
Наличие задолженности по коммунальным платежам, в отсутствие указаний на нее как на основание для расторжения договора, не влечет за собой безусловное прекращение сторон по договору найма. Данную задолженность Р. признает и гасить ее не отказывается.
Оснований для применения правил ст. 450, 451 ГК РФ в данном случае нет.
Доводы жалобы о том, что нарушены права Л. как собственника спорного жилого помещения также не могут служить основанием к отмене решения суда.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Поскольку оснований для расторжения договора не имеется, то он должен исполняться обеими сторонами в соответствии с оговоренными ими условиями, в том числе и собственником арендованного имущества.
При этом нарушение в последующем Р. условий договора, в том числе и по оплате коммунальных платежей, может быть расценено как систематическое злостное неисполнение взятых на себя обязательств, что повлечет за собой предусмотренные законом и договором последствия.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Волжского районного суда Самарской области от 27.02.2014 г. оставить без изменений, а апелляционную жалобу Л. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)