Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Наниматель был извещен о расторжении договора найма, однако в установленный срок квартиру не покинул, внесение платежей по договору прекратил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Катанаева А.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Подвязниковой Н.А.,
судей Чеботаревой Е.А., Ланцовой М.В.
при секретаре М.
с участием прокурора Ивановой Е.В.
рассмотрела в судебном заседании 17 июля 2013 года дело по апелляционной жалобе ответчика Б. на решение Октябрьского районного суда г. Омска от 25 февраля 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований В. к Б. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении - отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Б. к В. о возмещении вреда здоровью, морального вреда, зачете суммы проведенного ремонта, признании пункта договора недействительным - отказать в полном объеме.
Взыскать с Б. в пользу В. в счет погашения задолженности по договору найма *** рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя *** рублей, за составление доверенности *** рублей".
Заслушав доклад судьи областного суда Чеботаревой Е.А., судебная коллегия
установила:
В. обратилась в суд с иском к Б. о расторжении договора найма жилого помещения по адресу: ***, взыскании задолженности по оплате за наем за период с октября по декабрь 2012 года в размере *** рублей. В обоснование требований указала, что 30 июня 2012 года между ней и ответчиком был заключен договор найма указанной квартиры.
Пунктом 5.3 договора регламентирован порядок расторжения договора по инициативе нанимателя и наймодателя, согласно которому стороны должны предупредить о его расторжении не менее чем за 30 суток.
31 августа 2012 ответчица была письменно уведомлена о намерении истицы расторгнуть договор в связи с невозможностью, по состоянию здоровья, выполнять обязанности наймодателя, а также в связи с планируемой продажей спорной квартиры. Никаких возражений по поводу расторжения договора ответчица не высказала, но до настоящего времени квартиры не выехала, оплачивать проживание перестала.
В ходе рассмотрения дела, истица требования уточнила, просила расторгнуть договор найма от 30 июня 2012 года, выселить Б. из принадлежащей ей квартиры, взыскать с нее в счет погашения задолженности за проживание с октября 2012 года по февраль 2013 года *** рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере *** рублей и нотариальный тариф за оформление доверенности в размере *** рублей.
Б. обратилась со встречным иском к В., просила возместить вред, причиненный здоровью и компенсировать моральный вред в размере *** рублей, зачесть в счет оплаты за наем квартиры, расходы, связанные с ремонтом в размере *** рублей, а также признать пункт 5.3 заключенного договора найма недействительным.
В судебном заседании истица В., ее представитель по доверенности П. уточненные требования поддержали, встречный иск не признали. Просили удовлетворить заявленные требования со ссылкой на положения статьи 451 ГК РФ, в связи с существенным изменением обстоятельств в состоянии здоровья истицы, а также по причине невнесения ответчиком платы за жилье более двух раз.
Ответчица по первоначальному иску Б. в судебном заседании требования В. не признала, встречные требования поддержала. Пояснила, что квартира была передана ей с недостатками окон, которые стали заметны только осенью. В связи с этим она понесла расходы на ремонт окон в размере *** рублей. Причиненный вред здоровью выразился в том, что в ходе судебного разбирательства, она неоднократно вызывала "скорую помощь". Моральный вред причинен путем распространения В., ее сыном и снохой ложных сведений о ней. После заключения договора найма через месяц В. сообщила ей о расторжении этого договора и стала уклоняться от получения денег за жилье. На адрес В. ею были направлены денежные переводы в счет оплаты за наем спорного жилого помещения, от получения которых истица отказалась. Жилья в собственности она не имеет, выехать ей некуда. При заключении договора она рассчитывала проживать в квартире весь предусмотренный срок.
Прокурор Позыгун Е.С. в своем заключении полагала возможным не расторгать заключенный договор найма жилого помещения, предоставить Б. возможность для погашения задолженности.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик Б. просит решение суда от 25 февраля 2013 года отменить, встречные исковые требования удовлетворить, принять по делу новый судебный акт о снижении размера арендной платы до *** рублей за период с 10 октября 2012 года по февраль 2013 года. В обоснование указала, что судом ей не разъяснено право представления дополнительных доказательств. Переданное ей по договору найма жилое помещение являлось непригодным для проживания, а именно: отсутствовал душ, в холодное время года ввиду неутепленных откосов температура не соответствовала санитарным нормам, что подтверждается заключением эксперта, подготовленным после рассмотрения дела. Считает, что ввиду наличия существенных недостатков переданного ей в аренду жилого помещения, имеет право на снижение размера арендной платы.
В возражениях на апелляционную жалобу прокурор Октябрьского АО г. Омска указал на законность и обоснованность постановленного судебного акта, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав пояснения Б. поддержавшей доводы апелляционной жалобы, В., полагавшую решение суда законным и обоснованным, прокурора, полагавшего, что апелляционную жалоба подлежит отклонению, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В судебном заседании установлено, что В. является собственником жилого помещения по адресу: *** на основании договора купли-продажи от 28 июня 2010 года. Право собственности зарегистрировано.
30 июня 2012 года между В. и Б. был заключен договор найма указанной квартиры сроком с 01 июля 2012 года по 01 июня 2013 года. Плата за наем установлена в размере *** рублей в месяц, производится должна не позднее, чем за три дня до окончания оплаченного периода найма, с 27 по 31 число текущего месяца.
В силу пунктов 3.6, 3.7 указанного договора коммунальные услуги оплачивает наниматель.
Обращаясь в суд с иском, В. ссылалась на пункт 5.3 договора найма, регламентирующий порядок расторжения договора по инициативе нанимателя и наймодателя, согласно которому стороны должны предупредить о расторжении не менее чем за 30 суток, о чем 31.08.2012 была уведомлена Б.
Ответчица Б. считает недействительным указанный пункт заключенного договора, полагает, что действиями истицы причинен вред ее здоровью и моральный вред, просила зачесть в счет арендной платы затраты на ремонт в сумме *** рублей.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора найма жилого помещения, суд исходил из противоречия п. 5.3 договора найма, предусматривающего расторжение договора по инициативе одной из сторон, с предварительным предупреждением об этом другой стороны, не менее чем за 30 дней, положениям ст. 687 ГК РФ, определившей специальные правила расторжения договора найма жилого помещения как по инициативе наймодателя, так и по инициативе нанимателя.
С указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
На основании п. п. 1 и 2 ст. 687 ГК РФ, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
В силу п. 3 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Анализ указанных правовых норм позволяет сделать вывод, что досрочное расторжение договора может иметь место только в случаях, прямо предусмотренных законом.
Действующее законодательство не предусматривает в качестве основания расторжения договора найма жилого помещения такое обстоятельство, как заблаговременное уведомление об этом стороны договора.
При этом положения ст. 450 и 453 ГК РФ регламентируют общий положения изменения и расторжения договора и его последствия.
При разрешении данного спора суд верно руководствовался специальными нормами права, регулирующими правоотношения сторон по заключению и расторжению договора найма жилого помещения.
В связи с этим, судебная считает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для расторжения договора найма, в силу ст. 451 ГК РФ.
Согласно статье 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В обоснование указанных требований истица ссылалась на перенесенную операцию и намерение продать принадлежащую ей квартиру, переданную в наем Б.
Вместе с тем в нарушение ст. 56 ГПК РФ, В. не представила доказательства наличия всех вышеперечисленных условий, что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в это части.
Также, судом сделан верный вывод об отсутствии оснований для расторжения договора найма жилого помещения по причине невнесения нанимателем платы за жилое помещение более двух раз суд, поскольку из материалов дела следует, что наниматель по договору Б., обязанности оплате найма и коммунальных платежей, исполняла добросовестно.
Что касается требований встречного иска, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии доказательств причинения морального вреда, а также вреда здоровью Б., действиями В. и об отсутствии доказательств подтверждающих расходы Б. в размере *** рублей на проведение ремонта.
Вывод суда основан на материалах дела, правовая оценка которым дана в соответствии с ч. 4 ст. 67 ГПК РФ, надлежащим образом.
Принимая во внимание наличие заключенного договора найма спорного жилого помещения, проживание в нем ответчицы, суд первой инстанции, применительно к положениям ст. 682 ГК РФ, обоснованно взыскал с ответчицы задолженность по арендной плате в размере *** рублей, образовавшейся за период с октября 2012 года по февраль 2013 года.
Из существа апелляционной жалобы усматривается, что заявителем Б. - истцом по встречному иску заявлено требование об уменьшении арендной платы ввиду недостатков переданного ей по договору найма жилого помещения, что подтверждается экспертным заключением.
Данное требование не подлежат рассмотрению по существу судом апелляционной инстанции, поскольку не было заявлено в суде первой инстанции и не было предметом рассмотрения и разрешения (ч. 6 ст. 327 ГПК РФ).
Вместе с тем, податель жалобы не лишена возможности реализовать свои права в порядке ст. 3 ГПК РФ, ст. 12 ГК РФ.
Довод жалобы о том, что судом не было разъяснено право представлять доказательства, в обоснование заявленных требований, судебная коллегией отклоняет, поскольку определения о принятии и подготовке дела к судебному разбирательству, из протокола судебного заседания от 25.02.2013 усматривается, что судом процессуальная обязанность по разъяснению прав и обязанностей лиц, участвующих в деле, предусмотренная ст. 165 ГПК РФ, исполнена.
Необходимо отметить, что протокол судебного заседания отражает все существенные сведения о разбирательстве дела, в частности заявления, ходатайства и объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, исследование доказательств и соответствуют требованиям, установленным ст. 229 ГПК РФ.
В силу ст. 231 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, их представители вправе ознакомиться с протоколом и в течение пяти дней со дня его подписания подать в письменной форме замечания на протокол с указанием на допущенные в нем неточности и (или) на его неполноту.
Протокол судебного заседания от 25.02.2013 содержит указание на разъяснение сторонам права на ознакомление с ним и подачи замечаний.
Вместе с тем замечания на протоколы судебного заседания Б. не подавались.
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана с учетом требований гражданского процессуального законодательства, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на правильность постановленного судом решения.
При таких обстоятельствах судебная коллегия признает, что состоявшееся решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда. Нарушений норм процессуального закона, влекущих отмену решения, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Омска от 25 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4694/2013
Требование: О расторжении договора найма жилого помещения и выселении.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Наниматель был извещен о расторжении договора найма, однако в установленный срок квартиру не покинул, внесение платежей по договору прекратил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июля 2013 г. по делу N 33-4694/2013
Председательствующий: Катанаева А.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Подвязниковой Н.А.,
судей Чеботаревой Е.А., Ланцовой М.В.
при секретаре М.
с участием прокурора Ивановой Е.В.
рассмотрела в судебном заседании 17 июля 2013 года дело по апелляционной жалобе ответчика Б. на решение Октябрьского районного суда г. Омска от 25 февраля 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований В. к Б. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении - отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Б. к В. о возмещении вреда здоровью, морального вреда, зачете суммы проведенного ремонта, признании пункта договора недействительным - отказать в полном объеме.
Взыскать с Б. в пользу В. в счет погашения задолженности по договору найма *** рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя *** рублей, за составление доверенности *** рублей".
Заслушав доклад судьи областного суда Чеботаревой Е.А., судебная коллегия
установила:
В. обратилась в суд с иском к Б. о расторжении договора найма жилого помещения по адресу: ***, взыскании задолженности по оплате за наем за период с октября по декабрь 2012 года в размере *** рублей. В обоснование требований указала, что 30 июня 2012 года между ней и ответчиком был заключен договор найма указанной квартиры.
Пунктом 5.3 договора регламентирован порядок расторжения договора по инициативе нанимателя и наймодателя, согласно которому стороны должны предупредить о его расторжении не менее чем за 30 суток.
31 августа 2012 ответчица была письменно уведомлена о намерении истицы расторгнуть договор в связи с невозможностью, по состоянию здоровья, выполнять обязанности наймодателя, а также в связи с планируемой продажей спорной квартиры. Никаких возражений по поводу расторжения договора ответчица не высказала, но до настоящего времени квартиры не выехала, оплачивать проживание перестала.
В ходе рассмотрения дела, истица требования уточнила, просила расторгнуть договор найма от 30 июня 2012 года, выселить Б. из принадлежащей ей квартиры, взыскать с нее в счет погашения задолженности за проживание с октября 2012 года по февраль 2013 года *** рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере *** рублей и нотариальный тариф за оформление доверенности в размере *** рублей.
Б. обратилась со встречным иском к В., просила возместить вред, причиненный здоровью и компенсировать моральный вред в размере *** рублей, зачесть в счет оплаты за наем квартиры, расходы, связанные с ремонтом в размере *** рублей, а также признать пункт 5.3 заключенного договора найма недействительным.
В судебном заседании истица В., ее представитель по доверенности П. уточненные требования поддержали, встречный иск не признали. Просили удовлетворить заявленные требования со ссылкой на положения статьи 451 ГК РФ, в связи с существенным изменением обстоятельств в состоянии здоровья истицы, а также по причине невнесения ответчиком платы за жилье более двух раз.
Ответчица по первоначальному иску Б. в судебном заседании требования В. не признала, встречные требования поддержала. Пояснила, что квартира была передана ей с недостатками окон, которые стали заметны только осенью. В связи с этим она понесла расходы на ремонт окон в размере *** рублей. Причиненный вред здоровью выразился в том, что в ходе судебного разбирательства, она неоднократно вызывала "скорую помощь". Моральный вред причинен путем распространения В., ее сыном и снохой ложных сведений о ней. После заключения договора найма через месяц В. сообщила ей о расторжении этого договора и стала уклоняться от получения денег за жилье. На адрес В. ею были направлены денежные переводы в счет оплаты за наем спорного жилого помещения, от получения которых истица отказалась. Жилья в собственности она не имеет, выехать ей некуда. При заключении договора она рассчитывала проживать в квартире весь предусмотренный срок.
Прокурор Позыгун Е.С. в своем заключении полагала возможным не расторгать заключенный договор найма жилого помещения, предоставить Б. возможность для погашения задолженности.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик Б. просит решение суда от 25 февраля 2013 года отменить, встречные исковые требования удовлетворить, принять по делу новый судебный акт о снижении размера арендной платы до *** рублей за период с 10 октября 2012 года по февраль 2013 года. В обоснование указала, что судом ей не разъяснено право представления дополнительных доказательств. Переданное ей по договору найма жилое помещение являлось непригодным для проживания, а именно: отсутствовал душ, в холодное время года ввиду неутепленных откосов температура не соответствовала санитарным нормам, что подтверждается заключением эксперта, подготовленным после рассмотрения дела. Считает, что ввиду наличия существенных недостатков переданного ей в аренду жилого помещения, имеет право на снижение размера арендной платы.
В возражениях на апелляционную жалобу прокурор Октябрьского АО г. Омска указал на законность и обоснованность постановленного судебного акта, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав пояснения Б. поддержавшей доводы апелляционной жалобы, В., полагавшую решение суда законным и обоснованным, прокурора, полагавшего, что апелляционную жалоба подлежит отклонению, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В судебном заседании установлено, что В. является собственником жилого помещения по адресу: *** на основании договора купли-продажи от 28 июня 2010 года. Право собственности зарегистрировано.
30 июня 2012 года между В. и Б. был заключен договор найма указанной квартиры сроком с 01 июля 2012 года по 01 июня 2013 года. Плата за наем установлена в размере *** рублей в месяц, производится должна не позднее, чем за три дня до окончания оплаченного периода найма, с 27 по 31 число текущего месяца.
В силу пунктов 3.6, 3.7 указанного договора коммунальные услуги оплачивает наниматель.
Обращаясь в суд с иском, В. ссылалась на пункт 5.3 договора найма, регламентирующий порядок расторжения договора по инициативе нанимателя и наймодателя, согласно которому стороны должны предупредить о расторжении не менее чем за 30 суток, о чем 31.08.2012 была уведомлена Б.
Ответчица Б. считает недействительным указанный пункт заключенного договора, полагает, что действиями истицы причинен вред ее здоровью и моральный вред, просила зачесть в счет арендной платы затраты на ремонт в сумме *** рублей.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора найма жилого помещения, суд исходил из противоречия п. 5.3 договора найма, предусматривающего расторжение договора по инициативе одной из сторон, с предварительным предупреждением об этом другой стороны, не менее чем за 30 дней, положениям ст. 687 ГК РФ, определившей специальные правила расторжения договора найма жилого помещения как по инициативе наймодателя, так и по инициативе нанимателя.
С указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
На основании п. п. 1 и 2 ст. 687 ГК РФ, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
В силу п. 3 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Анализ указанных правовых норм позволяет сделать вывод, что досрочное расторжение договора может иметь место только в случаях, прямо предусмотренных законом.
Действующее законодательство не предусматривает в качестве основания расторжения договора найма жилого помещения такое обстоятельство, как заблаговременное уведомление об этом стороны договора.
При этом положения ст. 450 и 453 ГК РФ регламентируют общий положения изменения и расторжения договора и его последствия.
При разрешении данного спора суд верно руководствовался специальными нормами права, регулирующими правоотношения сторон по заключению и расторжению договора найма жилого помещения.
В связи с этим, судебная считает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для расторжения договора найма, в силу ст. 451 ГК РФ.
Согласно статье 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В обоснование указанных требований истица ссылалась на перенесенную операцию и намерение продать принадлежащую ей квартиру, переданную в наем Б.
Вместе с тем в нарушение ст. 56 ГПК РФ, В. не представила доказательства наличия всех вышеперечисленных условий, что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в это части.
Также, судом сделан верный вывод об отсутствии оснований для расторжения договора найма жилого помещения по причине невнесения нанимателем платы за жилое помещение более двух раз суд, поскольку из материалов дела следует, что наниматель по договору Б., обязанности оплате найма и коммунальных платежей, исполняла добросовестно.
Что касается требований встречного иска, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии доказательств причинения морального вреда, а также вреда здоровью Б., действиями В. и об отсутствии доказательств подтверждающих расходы Б. в размере *** рублей на проведение ремонта.
Вывод суда основан на материалах дела, правовая оценка которым дана в соответствии с ч. 4 ст. 67 ГПК РФ, надлежащим образом.
Принимая во внимание наличие заключенного договора найма спорного жилого помещения, проживание в нем ответчицы, суд первой инстанции, применительно к положениям ст. 682 ГК РФ, обоснованно взыскал с ответчицы задолженность по арендной плате в размере *** рублей, образовавшейся за период с октября 2012 года по февраль 2013 года.
Из существа апелляционной жалобы усматривается, что заявителем Б. - истцом по встречному иску заявлено требование об уменьшении арендной платы ввиду недостатков переданного ей по договору найма жилого помещения, что подтверждается экспертным заключением.
Данное требование не подлежат рассмотрению по существу судом апелляционной инстанции, поскольку не было заявлено в суде первой инстанции и не было предметом рассмотрения и разрешения (ч. 6 ст. 327 ГПК РФ).
Вместе с тем, податель жалобы не лишена возможности реализовать свои права в порядке ст. 3 ГПК РФ, ст. 12 ГК РФ.
Довод жалобы о том, что судом не было разъяснено право представлять доказательства, в обоснование заявленных требований, судебная коллегией отклоняет, поскольку определения о принятии и подготовке дела к судебному разбирательству, из протокола судебного заседания от 25.02.2013 усматривается, что судом процессуальная обязанность по разъяснению прав и обязанностей лиц, участвующих в деле, предусмотренная ст. 165 ГПК РФ, исполнена.
Необходимо отметить, что протокол судебного заседания отражает все существенные сведения о разбирательстве дела, в частности заявления, ходатайства и объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, исследование доказательств и соответствуют требованиям, установленным ст. 229 ГПК РФ.
В силу ст. 231 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, их представители вправе ознакомиться с протоколом и в течение пяти дней со дня его подписания подать в письменной форме замечания на протокол с указанием на допущенные в нем неточности и (или) на его неполноту.
Протокол судебного заседания от 25.02.2013 содержит указание на разъяснение сторонам права на ознакомление с ним и подачи замечаний.
Вместе с тем замечания на протоколы судебного заседания Б. не подавались.
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана с учетом требований гражданского процессуального законодательства, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на правильность постановленного судом решения.
При таких обстоятельствах судебная коллегия признает, что состоявшееся решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда. Нарушений норм процессуального закона, влекущих отмену решения, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Омска от 25 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)