Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 января 2015 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Головниной Е.Н.
Судей: Никитина Е.О., Шведова А.А.
при участии:
от Черных Е.В.: адвокат Сергеева О.Е., удостоверение <...>
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Черных Евгения Валентиновича
на определение Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2014 (судья Буров А.В.), постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 (судьи Ветошкевич А.В., Култышев С.Б., Скрипка Н.А.)
по делу N А51-11540/2012
Арбитражного суда Приморского края
по заявлению Черных Евгения Валентиновича
о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства
в деле о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью Производственно-Строительная компания "Восток-Строй"
Арбитражный суд Приморского края определением от 13.06.2012 возбудил производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью Производственно-Строительная компания "Восток-Строй" ОГРН 1022501290679 (далее - Общество, должник) по заявлению конкурсных кредиторов.
В рамках указанного дела определением от 04.09.2012 требования заявителей признаны обоснованными и в отношении Общества введена процедура наблюдения; временным управляющим утвержден Горин Олег Валерьевич. Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.03.2010 Общество признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства. Постановление Пятого арбитражного суда конкурсным управляющим утвержден Полонский Дмитрий Евгеньевич. При рассмотрении настоящего дела суд применил правила, регулирующие банкротство застройщиков в соответствии с §7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
16.05.2014 в Арбитражный суд Приморского края поступило и затем принято к производству заявление Черных Евгения Валентиновича, в котором он просил признать за собой право собственности на долю в объекте незавершенного строительства (застройщиком которого является Общество) в виде квартиры <...> (строительный номер <...>) общей площадью 61,4 кв. м, расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Славянская, 17.
Данное заявление рассмотрено в деле о банкротстве Общества и по результатам рассмотрения арбитражный суд вынес определение от 08.08.2014 об отказе Черных Е.В. в удовлетворении заявленных им требований.
Пятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 15.10.2014 указанное определение оставил без изменения.
В кассационной жалобе Черных Е.В. просит определение от 08.08.2014, постановление от 15.10.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Заявитель не согласен с выводом суда о недопустимости передачи объекта незавершенного строительства по частям, в этой связи ссылается на неустановление такого запрета в ст. 201.10 Закона о банкротстве. Обращает внимание на невозможность передачи всего объекта незавершенного строительства участникам, учитывая наличие двойных продаж квартир в доме и положения пп. 4 п. 3 ст. 201.10. Закона о банкротстве. Отмечает, что более половины участников долевого строительства спорного объекта признали право собственности на доли в этом объекте в виде квартир на основании решений районного суда и зарегистрировали права на квартиры; в дальнейшем, в связи с введением наблюдения в отношении застройщика, суд стал прекращать производства по аналогичным искам оставшихся участников в связи с неподведомственностью споров; в этой связи иного способа защиты, чем заявлено, у Черных Е.В. нет. Полагает применимым к рассматриваемому спору п. 16 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ от 04.12.2013, где названы два условия для удовлетворения заявленного требования - исполнение истцом обязательств по договору участия в долевом строительстве и факт передачи ему квартиры; названные условия в разрешаемом споре наличествуют - предусмотренная договором сумма оплачена дольщиком и ему фактически передана квартира по акту от 01.07.2012, дом подключен ко всем коммуникациям, квартира заявителем используется по назначению. Указывает на представление доказательств того, что за должником зарегистрировано в установленном порядке право собственности на объект незавершенного строительства. Ссылается также на цель подачи настоящего иска - дальнейшая регистрация в ЕГРП права собственности заявителя на долю в объекте строительства.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебное заседание прибыл адвокат, допущенный кассационным судом в качестве представителя Черных Е.В. применительно к ч. 4 ст. 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), учитывая содержание поступившего от Черных Е.В. ходатайства, где прямо подтверждены полномочия прибывшего в заседание представителя. При этом ходатайство Черных Е.В. об отложении судебного заседания, мотивированное невозможностью личного прибытия и участия представителя, отклонено кассационным судом, учитывая прибытие представителя и его готовность дать пояснения по существу возникшего спора, а также отсутствие препятствий для проверки судебных актов с учетом имеющихся в деле документов. Участник процесса высказался в поддержку кассационной жалобы, настаивал на ее удовлетворении и дал пояснения по обстоятельствам спорной ситуации, в том числе указал на различное положение дольщиков (около половины из которых зарегистрировали право собственности на квартиры по решениям районного суда и причитающиеся им площади исключены из состава конкурсной массы), информировал об отсутствии притязаний на испрашиваемую по настоящему производству квартиру со стороны третьих лиц. От иных лиц, участвующих в настоящем производстве и извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представители не явились.
Проверив законность определения от 08.08.20143, постановления от 15.10.2014, с учетом доводов кассационной жалобы и устных пояснений представителя заявителя, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.
Судебными инстанциями установлено, что Общество является застройщиком объекта - многоквартирного жилого дома по ул. Славянская, 17 в г. Владивостоке.
Черных Е.В. является участником долевого строительства этого дома (договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 16.09.2008 N 1/66, договор зарегистрирован в установленном порядке) и он со своей стороны полностью исполнил условия договора долевого участия в строительстве - произвел в пользу застройщика оплату на обусловленную договором сумму в размере 2 771 550 руб. Общество по акту от 15.06.2011 передало Черных Е.В. согласованную договором квартиру со строительным номером <...>, расположенную на 1 этаже в осях 6с2-9с2/Ас-Вс2, площадью 60,4 кв. м согласно технической документации.
Между тем возводимый застройщиком объект на момент оформления акта приема-передачи квартиры, на дату возбуждения производства по делу о его несостоятельности (так же как и до настоящего времени) не введен в эксплуатацию, разрешения для этого не выдавалось. При этом за Обществом зарегистрировано право общей долевой собственности (21797934/22233769 доли в праве) на объект незавершенного строительства - жилой дом с пристройкой по вышеуказанному адресу, с обременением ипотекой в пользу участников долевого строительства; права еще двух долевых собственников не обременены - указанное подтверждается выпиской из ЕГРП от 21.05.2014.
Ссылаясь на вышеперечисленные обстоятельства и считая, что отсутствие факта введения в оборот объекта строительства, который полностью достроен, не должно являться препятствием для признания за дольщиком права собственности на объект гражданских прав - фактически занятую и оплаченную им квартиру, Черных Е.В. обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
В силу ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению указанные в п. 1 этой нормы права требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам; в числе этих требований - о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Основания возникновения права собственности закреплены в ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в перечне этих оснований - приобретение лицом права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную этим лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.
Доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую заявлено в рамках настоящего производства, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле ст. 218 ГК РФ, учитывая нижеследующее.
Взаимоотношения участников рассматриваемого спора - Общества и Черных Е.В. основаны на участии последнего в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
Согласно п. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
То есть договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество - в данном споре жилое помещение.
При неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект.
Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.
В абз. 2 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Указанное разъяснение, учитывая п. 11 цитируемого Постановления, применимо при рассмотрение споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.
Исходя из положений Закона о долевом строительстве и Закона о банкротстве, участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами - путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве).
В п. 59 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Поскольку, как указано выше и учитывая отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего многоквартирного дома, право собственности на доли в общей собственности у Черных Е.В. - участника долевого строительства не возникло, то и заявленное им требование о признании такого права обоснованно оставлено без удовлетворения.
Выраженное заявителем в кассационной жалобе несогласие с выводом суда о недопустимости передачи объекта незавершенного строительства по частям, не принимается ввиду необоснованности. Положения ст. 201.10 Закона о банкротстве регулируют процедуру погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, при этом объект рассматривается в целом как недвижимое имущество в смысле ст. 130 ГК РФ; иного прочтения (в частности, предлагаемого заявителем - о возможности передачи отдельных помещений в незавершенном строительством объекте) ст. 201.10 Закона о банкротстве не допускает.
Позиция подателя кассационной жалобы о применимости к рассматриваемому спору п. 16 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, где названы два условия для удовлетворения заявленного требования - исполнение истцом обязательств по договору участия в долевом строительстве и факт передачи ему квартиры, не принимается. Как правильно указано в постановлении апелляционного суда, соответствующие разъяснения имеют отношение к застройщику, не являющемуся банкротом; кроме того, обстоятельства дела в приведенном в п. 16 Обзора примере и в рассматриваемом случае различны, в том числе в рамках настоящего спора квартира не учтена органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства (представленный в деле технический паспорт квартиры сведений о кадастровом номере не содержит).
Кассационный суд при разрешении спора учитывает также пояснения представителя заявителя и информацию из электронной карточки дела о том, что участниками долевого строительства в отношении возводимого Обществом объекта (многоквартирного дома) является ряд граждан и свои притязания к застройщику указанные граждане реализовали по-разному - часть обратилась в суд общей юрисдикции с требованиями, по результатам рассмотрения которых приняты вступившие в законную силу решения о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства; часть граждан заявила требования согласно ст. 201.4 Закона о банкротстве с целью включения в реестр требований кредитора должника; требования заявителя о передаче жилого помещения на основании вышеупомянутого договора участия в долевом строительстве учтены в соответствующем реестре; при этом по ряду квартир имеются притязания нескольких лиц (двойные продажи), что не является препятствием для включения всех подтвержденных требований в реестр. В этой связи признание права на долю за заявителем не может привести к обеспечению равной правовой защиты всех участников долевого строительства спорного объекта.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы нет. Обжалуемые определение и постановление, которыми требования заявителя оставлены без удовлетворения, подлежат оставлению в силе по приведенным в мотивировочной части настоящего постановления основаниям.
Руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
определение от 08.08.2014, постановление от 15.10.2014 по делу N А51-11540/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
Е.О.НИКИТИН
А.А.ШВЕДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 30.01.2015 N Ф03-6108/2014 ПО ДЕЛУ N А51-11540/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 января 2015 г. N Ф03-6108/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 января 2015 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Головниной Е.Н.
Судей: Никитина Е.О., Шведова А.А.
при участии:
от Черных Е.В.: адвокат Сергеева О.Е., удостоверение <...>
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Черных Евгения Валентиновича
на определение Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2014 (судья Буров А.В.), постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 (судьи Ветошкевич А.В., Култышев С.Б., Скрипка Н.А.)
по делу N А51-11540/2012
Арбитражного суда Приморского края
по заявлению Черных Евгения Валентиновича
о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства
в деле о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью Производственно-Строительная компания "Восток-Строй"
установил:
Арбитражный суд Приморского края определением от 13.06.2012 возбудил производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью Производственно-Строительная компания "Восток-Строй" ОГРН 1022501290679 (далее - Общество, должник) по заявлению конкурсных кредиторов.
В рамках указанного дела определением от 04.09.2012 требования заявителей признаны обоснованными и в отношении Общества введена процедура наблюдения; временным управляющим утвержден Горин Олег Валерьевич. Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.03.2010 Общество признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства. Постановление Пятого арбитражного суда конкурсным управляющим утвержден Полонский Дмитрий Евгеньевич. При рассмотрении настоящего дела суд применил правила, регулирующие банкротство застройщиков в соответствии с §7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
16.05.2014 в Арбитражный суд Приморского края поступило и затем принято к производству заявление Черных Евгения Валентиновича, в котором он просил признать за собой право собственности на долю в объекте незавершенного строительства (застройщиком которого является Общество) в виде квартиры <...> (строительный номер <...>) общей площадью 61,4 кв. м, расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Славянская, 17.
Данное заявление рассмотрено в деле о банкротстве Общества и по результатам рассмотрения арбитражный суд вынес определение от 08.08.2014 об отказе Черных Е.В. в удовлетворении заявленных им требований.
Пятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 15.10.2014 указанное определение оставил без изменения.
В кассационной жалобе Черных Е.В. просит определение от 08.08.2014, постановление от 15.10.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Заявитель не согласен с выводом суда о недопустимости передачи объекта незавершенного строительства по частям, в этой связи ссылается на неустановление такого запрета в ст. 201.10 Закона о банкротстве. Обращает внимание на невозможность передачи всего объекта незавершенного строительства участникам, учитывая наличие двойных продаж квартир в доме и положения пп. 4 п. 3 ст. 201.10. Закона о банкротстве. Отмечает, что более половины участников долевого строительства спорного объекта признали право собственности на доли в этом объекте в виде квартир на основании решений районного суда и зарегистрировали права на квартиры; в дальнейшем, в связи с введением наблюдения в отношении застройщика, суд стал прекращать производства по аналогичным искам оставшихся участников в связи с неподведомственностью споров; в этой связи иного способа защиты, чем заявлено, у Черных Е.В. нет. Полагает применимым к рассматриваемому спору п. 16 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ от 04.12.2013, где названы два условия для удовлетворения заявленного требования - исполнение истцом обязательств по договору участия в долевом строительстве и факт передачи ему квартиры; названные условия в разрешаемом споре наличествуют - предусмотренная договором сумма оплачена дольщиком и ему фактически передана квартира по акту от 01.07.2012, дом подключен ко всем коммуникациям, квартира заявителем используется по назначению. Указывает на представление доказательств того, что за должником зарегистрировано в установленном порядке право собственности на объект незавершенного строительства. Ссылается также на цель подачи настоящего иска - дальнейшая регистрация в ЕГРП права собственности заявителя на долю в объекте строительства.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебное заседание прибыл адвокат, допущенный кассационным судом в качестве представителя Черных Е.В. применительно к ч. 4 ст. 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), учитывая содержание поступившего от Черных Е.В. ходатайства, где прямо подтверждены полномочия прибывшего в заседание представителя. При этом ходатайство Черных Е.В. об отложении судебного заседания, мотивированное невозможностью личного прибытия и участия представителя, отклонено кассационным судом, учитывая прибытие представителя и его готовность дать пояснения по существу возникшего спора, а также отсутствие препятствий для проверки судебных актов с учетом имеющихся в деле документов. Участник процесса высказался в поддержку кассационной жалобы, настаивал на ее удовлетворении и дал пояснения по обстоятельствам спорной ситуации, в том числе указал на различное положение дольщиков (около половины из которых зарегистрировали право собственности на квартиры по решениям районного суда и причитающиеся им площади исключены из состава конкурсной массы), информировал об отсутствии притязаний на испрашиваемую по настоящему производству квартиру со стороны третьих лиц. От иных лиц, участвующих в настоящем производстве и извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представители не явились.
Проверив законность определения от 08.08.20143, постановления от 15.10.2014, с учетом доводов кассационной жалобы и устных пояснений представителя заявителя, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.
Судебными инстанциями установлено, что Общество является застройщиком объекта - многоквартирного жилого дома по ул. Славянская, 17 в г. Владивостоке.
Черных Е.В. является участником долевого строительства этого дома (договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 16.09.2008 N 1/66, договор зарегистрирован в установленном порядке) и он со своей стороны полностью исполнил условия договора долевого участия в строительстве - произвел в пользу застройщика оплату на обусловленную договором сумму в размере 2 771 550 руб. Общество по акту от 15.06.2011 передало Черных Е.В. согласованную договором квартиру со строительным номером <...>, расположенную на 1 этаже в осях 6с2-9с2/Ас-Вс2, площадью 60,4 кв. м согласно технической документации.
Между тем возводимый застройщиком объект на момент оформления акта приема-передачи квартиры, на дату возбуждения производства по делу о его несостоятельности (так же как и до настоящего времени) не введен в эксплуатацию, разрешения для этого не выдавалось. При этом за Обществом зарегистрировано право общей долевой собственности (21797934/22233769 доли в праве) на объект незавершенного строительства - жилой дом с пристройкой по вышеуказанному адресу, с обременением ипотекой в пользу участников долевого строительства; права еще двух долевых собственников не обременены - указанное подтверждается выпиской из ЕГРП от 21.05.2014.
Ссылаясь на вышеперечисленные обстоятельства и считая, что отсутствие факта введения в оборот объекта строительства, который полностью достроен, не должно являться препятствием для признания за дольщиком права собственности на объект гражданских прав - фактически занятую и оплаченную им квартиру, Черных Е.В. обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
В силу ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению указанные в п. 1 этой нормы права требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам; в числе этих требований - о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Основания возникновения права собственности закреплены в ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в перечне этих оснований - приобретение лицом права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную этим лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.
Доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую заявлено в рамках настоящего производства, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле ст. 218 ГК РФ, учитывая нижеследующее.
Взаимоотношения участников рассматриваемого спора - Общества и Черных Е.В. основаны на участии последнего в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
Согласно п. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
То есть договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество - в данном споре жилое помещение.
При неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект.
Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.
В абз. 2 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Указанное разъяснение, учитывая п. 11 цитируемого Постановления, применимо при рассмотрение споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.
Исходя из положений Закона о долевом строительстве и Закона о банкротстве, участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами - путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве).
В п. 59 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Поскольку, как указано выше и учитывая отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего многоквартирного дома, право собственности на доли в общей собственности у Черных Е.В. - участника долевого строительства не возникло, то и заявленное им требование о признании такого права обоснованно оставлено без удовлетворения.
Выраженное заявителем в кассационной жалобе несогласие с выводом суда о недопустимости передачи объекта незавершенного строительства по частям, не принимается ввиду необоснованности. Положения ст. 201.10 Закона о банкротстве регулируют процедуру погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, при этом объект рассматривается в целом как недвижимое имущество в смысле ст. 130 ГК РФ; иного прочтения (в частности, предлагаемого заявителем - о возможности передачи отдельных помещений в незавершенном строительством объекте) ст. 201.10 Закона о банкротстве не допускает.
Позиция подателя кассационной жалобы о применимости к рассматриваемому спору п. 16 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, где названы два условия для удовлетворения заявленного требования - исполнение истцом обязательств по договору участия в долевом строительстве и факт передачи ему квартиры, не принимается. Как правильно указано в постановлении апелляционного суда, соответствующие разъяснения имеют отношение к застройщику, не являющемуся банкротом; кроме того, обстоятельства дела в приведенном в п. 16 Обзора примере и в рассматриваемом случае различны, в том числе в рамках настоящего спора квартира не учтена органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства (представленный в деле технический паспорт квартиры сведений о кадастровом номере не содержит).
Кассационный суд при разрешении спора учитывает также пояснения представителя заявителя и информацию из электронной карточки дела о том, что участниками долевого строительства в отношении возводимого Обществом объекта (многоквартирного дома) является ряд граждан и свои притязания к застройщику указанные граждане реализовали по-разному - часть обратилась в суд общей юрисдикции с требованиями, по результатам рассмотрения которых приняты вступившие в законную силу решения о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства; часть граждан заявила требования согласно ст. 201.4 Закона о банкротстве с целью включения в реестр требований кредитора должника; требования заявителя о передаче жилого помещения на основании вышеупомянутого договора участия в долевом строительстве учтены в соответствующем реестре; при этом по ряду квартир имеются притязания нескольких лиц (двойные продажи), что не является препятствием для включения всех подтвержденных требований в реестр. В этой связи признание права на долю за заявителем не может привести к обеспечению равной правовой защиты всех участников долевого строительства спорного объекта.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы нет. Обжалуемые определение и постановление, которыми требования заявителя оставлены без удовлетворения, подлежат оставлению в силе по приведенным в мотивировочной части настоящего постановления основаниям.
Руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
определение от 08.08.2014, постановление от 15.10.2014 по делу N А51-11540/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
Е.О.НИКИТИН
А.А.ШВЕДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)