Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что спорные условия противоречат требованиям статей 4, 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зарипова Л.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,
судей Мигуновой О.И. и Фахрутдиновой Р.А.,
при секретаре судебного заседания Г.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мигуновой О.И. апелляционную жалобу Г.А. на решение Приволжского районного суда <адрес> от <дата>, которым постановлено:
исковые требования Г.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Строй Услуги", обществу с ограниченной ответственностью "Риэлти" о признании недействительными и изменении пунктов договора участия в долевом строительстве оставить без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Строй Услуги", представителя общества с ограниченной ответственностью "Риэлти" Х., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
Г.А. обратился к обществу с ограниченной ответственностью "Риэлти", обществу с ограниченной ответственностью "Строй Услуги" с иском о признании недействительными и изменении пунктов договора долевого участия в строительстве жилья.
В обоснование требований указано, что в ноябре 2014 года истец обратился в компанию "Унистрой" для заключения договора участия в долевом строительстве квартиры в жилом комплексе "Сокольники". После выбора квартиры истцом был подписан договор об оказании услуг по бронированию квартиры N С2-373 от <дата> сроком на 7 дней, внесены денежные средства в размере 50000 рублей. При этом истец был проинформирован, что в случае заключения основного договора участия в долевом строительстве эти денежные средства будут зачислены в счет оплаты по основному договору. <дата> ООО "Риэлти" предоставило истцу для подписи договор участия в долевом строительстве N С2-338. Полагая, что качество квартиры должно отвечать требованиям проектной документации и что договором навязывается дополнительная платная услуга, истец со ссылкой на положения статей 4, 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" потребовал от ответчика исключить часть 8 пункта 4.2, пункт 2.1.1 из договора; изменить приложение .... к договору, указав о соответствии передаваемой квартиры проектной документации, прошедшей государственную экспертизу. В удовлетворении требований истцу было отказано и сообщено, что в случае отказа от заключения договора денежные средства, внесенные по договору бронирования N С2-373, возвращены не будут. В результате на крайне невыгодных (кабальных) условиях для себя истец подписал договор участия в долевом строительстве.
При заключении данного договора и в последующем истец неоднократно устно и письменно обращался к ООО "Риэлти" с требованием о предоставлении расчета денежных средств на возмещение затрат на строительство, указанных в пункте 2.1.1 договора. Из проектной документации истцу стало известно, что планируемая предварительная стоимость строительства 1 кв. м жилого дома составляет 22583 рубля. <дата> истец обратился в ООО "Риэлти" с требованием изменить цену договора, указав в качестве суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства (99% от цены договора) 22583 рубля за кв. м. Однако ему было отказано.
Также истец считает, что часть 5 пункта 4.2 договора является ничтожной, так как данное условие подписано на крайне невыгодных для истца условиях вследствие тяжелых обстоятельств.
После уточнения требований истец просил признать пункты 2.1, 2.2, часть 5 пункта 4.2, часть 8 пункта 4.2, пункт 4.8 договора участия в долевом строительстве N С2-338 от <дата> и приложение .... к нему недействительными; изменить приложение N 2, указав в нем: "характеристики объекта соответствуют требования проектно-сметной документации, прошедшей государственную экспертизу и имеющей положительное заключение Государственной экспертизы Управления Государственной вневедомственной экспертизы Республики Татарстан по строительству и архитектуре .... от <дата>"; изменить пункт 2.1, 2.2 договора участия в долевом строительстве N С2-338 от <дата>, указав цену договора 1057207 рублей 52 копейки.
Истец Г.А. в суде первой инстанции иск поддержал.
Представитель ответчиков ООО "Риэлти" и ООО "Строй Услуги" С. иск не признала.
Суд принял решение об отказе в удовлетворении иска.
В апелляционной жалобе Г.А. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении иска. В жалобе отмечает, что основаниями для изменения условий договора явились те обстоятельства, что при заключении договора стороны исходили из того, что 99% денежных средств от цены договора будут потрачены на возмещение затрат на строительство. После заключения договора оказалось, что планируемая сумма на возмещение затрат на строительство намного меньше суммы, указанной в договоре. Им предоставлен расчет денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта. Исполнение договора без изменения его условия в отношении цены договора повлечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Полагает, что ему не предоставлена информация, установленная действующим законодательством. Выражает несогласие с выводами суда о том, что договор им заключен добровольно; что характеристики квартиры, указанные в приложении N 2, соответствуют проектной документации, а также о том, что абзац 5 пункта 4.2 договора не нарушает его права. Податель жалобы полагает, что судом ошибочно не применены положения частей 4, 7 статьи 19, часть 2 статьи 21 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", положения статей 437, 443, 445, 446, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации; судом неправильно истолкована статья 18 указанного выше Закона.
Кроме того, апеллянт полагает, что судом нарушены нормы процессуального права, поскольку суд отказал в удовлетворении его ходатайства о приостановлении производства по делу до рассмотрения административного дела в отношении ООО "Риэлти" о привлечении его к административной ответственности за непредоставление истцу документов.
Г.А. в суд не явился, представил письменное заявление об отложении рассмотрения дела, протокольным определением в удовлетворении ходатайства отказано. Поскольку каких-либо сведений о наличии существенных препятствий для его участия в судебном заседании не имеется, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Изучив материалы дела, исследовав довод апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с частями 1 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
В силу части 1 статьи 5 названного Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Из материалов дела следует, что <дата> между Г.А. (участник) и ООО "Риэлти", действующим от имени и за счет ООО "Строй Услуги" на основании агентского договора .... от <дата> (застройщик), заключен договор участия в долевом строительстве N С2-338, по условиям которого участник участвует в долевом строительстве 9-этажного 15-секционного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а застройщик осуществляет строительство указанного дома путем проведения комплекса мероприятий по организационному, техническому, финансовому и правовому обеспечению строительства согласно проектной документации и в предусмотренной договором срок своими силами и (или) с привлечение других лиц.
Согласно пункту 2.1 договора общая сумма денежных средств участия в долевом строительстве объекта, вносимая участником, является договорной, установленной соглашением сторон и определяется исходя из базовой стоимости квадратного метра и предоставляемой застройщиком скидки. Базовая стоимость 1 кв. м составляет 68000 рублей. Участнику предоставляется скидка в размере 6%. Итого стоимость 1 кв. м по настоящему договору на дату его подписания составляет 63920 рублей. Также участнику предоставляется дополнительная скидка в размере 50000 рублей. Цена договора составила 2912692 рубля.
Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что участник производит оплату в полном объеме своего участия цены договора в отношении объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, в размере 2912692 рублей, что соответствует стоимости 46,35 кв. м площади квартиры в течение 2 рабочих дней после даты государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, но не позднее 15 календарных дней с даты подписания настоящего договора.
Согласно абзацу 5 пункта 4.2 договора участник долевого строительства дает свое безусловное согласие на проведение комплекса мероприятий, направленных на межевание земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора (возможное увеличение, уменьшение площади, связанное с преобразованием земельного участка), на постановку вновь образованных земельных участков на кадастровый учет, прекращение права на преобразованный земельный участок, регистрацию права на вновь образованные земельные участки, тем самым подтверждая, что его право на общее имущество не будет распространяться на вновь образованные земельные участки, а также на строения, расположенные на них.
Абзацем 8 пункта 4.2 договора предусмотрено, что денежные средства и иные активы, оставшиеся в распоряжении застройщика, после завершения строительства объекта, являются вознаграждением застройщика за проведение им комплекса мероприятий по правовому, техническому, организационному и финансовому обеспечения строительства.
Пунктом 4.8 договора предусмотрено, что застройщик имеет право без согласия участника вносить незначительные изменения в проектную документацию, в том числе по перечню, включенному в приложение .... настоящего договора, не влияющие на общие конструктивные и технические характеристики и качество объекта, изменение которых отражается в проектно-сметной документации и проектной декларации на объект. При этом дополнительного соглашения не требуется.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований Г.А., суд первой инстанции исходил из того, что договор заключен сторонами добровольно и осознанно, при этом сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе о цене договора.
Судебная коллегия с данными выводами суда соглашается.
Согласно положениям статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Судом первой инстанции обоснованно указано, что истцом не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых оспариваемый им договор мог быть квалифицирован в качестве кабальной сделки и признан недействительным по этому основанию. Не представлено надлежащих доказательств того, что ответчики ввели истца в заблуждение относительно условий сделки, заставив заключить сделку под влиянием обмана. Более того, в письме ответчика .... от <дата> на заявление истца об изменении условий договора было предложено в случае несогласия с условиями договора обратиться с заявлением о его расторжении, чего истцом не сделано.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы Г.А. о том, что договор заключен им на крайне невыгодных условиях и под влиянием обмана.
Статьей 18 Федерального закона <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.
В апелляционной жалобе истец ссылается на приобщенный к материалам дела расчет цены договора, согласно которому стоимость 1 кв. м составляет 22583 рубля 39 копеек, общая стоимость квартиры - 1057207 рублей 52 копейки. Расчет составлен исходя из общей стоимости строительства в размере 641290508 рублей.
Из пояснений ответчика установлено, что сумма в размере 641290508 рублей - это планируемая предварительная стоимость строительства жилого дома без учета расходов на оформление права аренды, на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и т.д. Более того, <дата> застройщик внес изменения в проектную декларацию в части планируемой стоимости строительства жилого дома, она составляет 1627582690 рублей 08 копеек (в ценах 2014 года).
Принимая во внимание, что жилой дом не введен в эксплуатацию и доказательств нецелевого использования застройщиком денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта истцом не представлено, расчет истца не может служить основанием для удовлетворения иска.
Отказывая в удовлетворении требования истца о признании недействительными пункта 4.8 и приложения N 2, а также об их изменении, суд первой инстанции исходил из того, что условия договора не нарушают прав истца как потребителя, которому квартира еще не передана.
Из содержания пункта 4.4 договора следует, что свидетельством качества квартиры, соответствия требованиям технических регламентов проектной документации техническим нормам и правилам, является "Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации", выданное Инспекцией Государственного строительного надзора.
Из заключения Государственной экспертизы объекта капитального строительства следует, что проектная документация на жилой <адрес> соответствует требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной и промышленной безопасности, а также результатам инженерных изысканий.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами жалобы о наличии оснований для признания недействительным пункта 4.8, предусматривающего право застройщика вносить незначительные изменения в проектную документацию, в том числе по перечню, включенному в приложение N 2, не влияющие на общие конструктивные и технические характеристики и качество объекта. Право застройщика вносить изменения в проектную декларацию предусмотрено статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации сделка может быть признана недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В этом случае застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. В связи с изложенным судебная коллегия отмечает, что защите подлежит нарушенное право, однако истцом не доказано оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вопрос о несоответствии качества квартиры условиям договора может быть предметом рассмотрения при передаче истцу квартиры.
Суд первой инстанции правомерно отклонил требования истца о признании недействительным абзаца 5 пункта 4.2 договора о согласии участника на проведение комплекса мероприятий, направленных на межевание земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора. Предоставление застройщику земельного участка по договору аренды и последующая регистрация права собственности истца на созданный объект недвижимости на земельном участке соответствует положениям статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Несогласие истца с отказом в удовлетворении его ходатайства о приостановлении производства по делу до рассмотрения административного дела в отношении ООО "Риэлти" не влияет на правильность выводов суда первой инстанции, поскольку все юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает. Кроме того, доводы жалобы направлены на неверное толкование норм действующего законодательства, применяемого к спорным правоотношениям.
Таким образом, решение суда следует признать законным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Приволжского районного суда <адрес> от <дата> по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.А. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 03.08.2015 ПО ДЕЛУ N 33-11509/2015
Требование: О признании недействительными и изменении пунктов договора участия в долевом строительстве.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что спорные условия противоречат требованиям статей 4, 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 августа 2015 г. по делу N 33-11509/2015
Судья: Зарипова Л.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,
судей Мигуновой О.И. и Фахрутдиновой Р.А.,
при секретаре судебного заседания Г.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мигуновой О.И. апелляционную жалобу Г.А. на решение Приволжского районного суда <адрес> от <дата>, которым постановлено:
исковые требования Г.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Строй Услуги", обществу с ограниченной ответственностью "Риэлти" о признании недействительными и изменении пунктов договора участия в долевом строительстве оставить без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Строй Услуги", представителя общества с ограниченной ответственностью "Риэлти" Х., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
Г.А. обратился к обществу с ограниченной ответственностью "Риэлти", обществу с ограниченной ответственностью "Строй Услуги" с иском о признании недействительными и изменении пунктов договора долевого участия в строительстве жилья.
В обоснование требований указано, что в ноябре 2014 года истец обратился в компанию "Унистрой" для заключения договора участия в долевом строительстве квартиры в жилом комплексе "Сокольники". После выбора квартиры истцом был подписан договор об оказании услуг по бронированию квартиры N С2-373 от <дата> сроком на 7 дней, внесены денежные средства в размере 50000 рублей. При этом истец был проинформирован, что в случае заключения основного договора участия в долевом строительстве эти денежные средства будут зачислены в счет оплаты по основному договору. <дата> ООО "Риэлти" предоставило истцу для подписи договор участия в долевом строительстве N С2-338. Полагая, что качество квартиры должно отвечать требованиям проектной документации и что договором навязывается дополнительная платная услуга, истец со ссылкой на положения статей 4, 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" потребовал от ответчика исключить часть 8 пункта 4.2, пункт 2.1.1 из договора; изменить приложение .... к договору, указав о соответствии передаваемой квартиры проектной документации, прошедшей государственную экспертизу. В удовлетворении требований истцу было отказано и сообщено, что в случае отказа от заключения договора денежные средства, внесенные по договору бронирования N С2-373, возвращены не будут. В результате на крайне невыгодных (кабальных) условиях для себя истец подписал договор участия в долевом строительстве.
При заключении данного договора и в последующем истец неоднократно устно и письменно обращался к ООО "Риэлти" с требованием о предоставлении расчета денежных средств на возмещение затрат на строительство, указанных в пункте 2.1.1 договора. Из проектной документации истцу стало известно, что планируемая предварительная стоимость строительства 1 кв. м жилого дома составляет 22583 рубля. <дата> истец обратился в ООО "Риэлти" с требованием изменить цену договора, указав в качестве суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства (99% от цены договора) 22583 рубля за кв. м. Однако ему было отказано.
Также истец считает, что часть 5 пункта 4.2 договора является ничтожной, так как данное условие подписано на крайне невыгодных для истца условиях вследствие тяжелых обстоятельств.
После уточнения требований истец просил признать пункты 2.1, 2.2, часть 5 пункта 4.2, часть 8 пункта 4.2, пункт 4.8 договора участия в долевом строительстве N С2-338 от <дата> и приложение .... к нему недействительными; изменить приложение N 2, указав в нем: "характеристики объекта соответствуют требования проектно-сметной документации, прошедшей государственную экспертизу и имеющей положительное заключение Государственной экспертизы Управления Государственной вневедомственной экспертизы Республики Татарстан по строительству и архитектуре .... от <дата>"; изменить пункт 2.1, 2.2 договора участия в долевом строительстве N С2-338 от <дата>, указав цену договора 1057207 рублей 52 копейки.
Истец Г.А. в суде первой инстанции иск поддержал.
Представитель ответчиков ООО "Риэлти" и ООО "Строй Услуги" С. иск не признала.
Суд принял решение об отказе в удовлетворении иска.
В апелляционной жалобе Г.А. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении иска. В жалобе отмечает, что основаниями для изменения условий договора явились те обстоятельства, что при заключении договора стороны исходили из того, что 99% денежных средств от цены договора будут потрачены на возмещение затрат на строительство. После заключения договора оказалось, что планируемая сумма на возмещение затрат на строительство намного меньше суммы, указанной в договоре. Им предоставлен расчет денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта. Исполнение договора без изменения его условия в отношении цены договора повлечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Полагает, что ему не предоставлена информация, установленная действующим законодательством. Выражает несогласие с выводами суда о том, что договор им заключен добровольно; что характеристики квартиры, указанные в приложении N 2, соответствуют проектной документации, а также о том, что абзац 5 пункта 4.2 договора не нарушает его права. Податель жалобы полагает, что судом ошибочно не применены положения частей 4, 7 статьи 19, часть 2 статьи 21 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", положения статей 437, 443, 445, 446, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации; судом неправильно истолкована статья 18 указанного выше Закона.
Кроме того, апеллянт полагает, что судом нарушены нормы процессуального права, поскольку суд отказал в удовлетворении его ходатайства о приостановлении производства по делу до рассмотрения административного дела в отношении ООО "Риэлти" о привлечении его к административной ответственности за непредоставление истцу документов.
Г.А. в суд не явился, представил письменное заявление об отложении рассмотрения дела, протокольным определением в удовлетворении ходатайства отказано. Поскольку каких-либо сведений о наличии существенных препятствий для его участия в судебном заседании не имеется, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Изучив материалы дела, исследовав довод апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с частями 1 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
В силу части 1 статьи 5 названного Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Из материалов дела следует, что <дата> между Г.А. (участник) и ООО "Риэлти", действующим от имени и за счет ООО "Строй Услуги" на основании агентского договора .... от <дата> (застройщик), заключен договор участия в долевом строительстве N С2-338, по условиям которого участник участвует в долевом строительстве 9-этажного 15-секционного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а застройщик осуществляет строительство указанного дома путем проведения комплекса мероприятий по организационному, техническому, финансовому и правовому обеспечению строительства согласно проектной документации и в предусмотренной договором срок своими силами и (или) с привлечение других лиц.
Согласно пункту 2.1 договора общая сумма денежных средств участия в долевом строительстве объекта, вносимая участником, является договорной, установленной соглашением сторон и определяется исходя из базовой стоимости квадратного метра и предоставляемой застройщиком скидки. Базовая стоимость 1 кв. м составляет 68000 рублей. Участнику предоставляется скидка в размере 6%. Итого стоимость 1 кв. м по настоящему договору на дату его подписания составляет 63920 рублей. Также участнику предоставляется дополнительная скидка в размере 50000 рублей. Цена договора составила 2912692 рубля.
Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что участник производит оплату в полном объеме своего участия цены договора в отношении объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, в размере 2912692 рублей, что соответствует стоимости 46,35 кв. м площади квартиры в течение 2 рабочих дней после даты государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, но не позднее 15 календарных дней с даты подписания настоящего договора.
Согласно абзацу 5 пункта 4.2 договора участник долевого строительства дает свое безусловное согласие на проведение комплекса мероприятий, направленных на межевание земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора (возможное увеличение, уменьшение площади, связанное с преобразованием земельного участка), на постановку вновь образованных земельных участков на кадастровый учет, прекращение права на преобразованный земельный участок, регистрацию права на вновь образованные земельные участки, тем самым подтверждая, что его право на общее имущество не будет распространяться на вновь образованные земельные участки, а также на строения, расположенные на них.
Абзацем 8 пункта 4.2 договора предусмотрено, что денежные средства и иные активы, оставшиеся в распоряжении застройщика, после завершения строительства объекта, являются вознаграждением застройщика за проведение им комплекса мероприятий по правовому, техническому, организационному и финансовому обеспечения строительства.
Пунктом 4.8 договора предусмотрено, что застройщик имеет право без согласия участника вносить незначительные изменения в проектную документацию, в том числе по перечню, включенному в приложение .... настоящего договора, не влияющие на общие конструктивные и технические характеристики и качество объекта, изменение которых отражается в проектно-сметной документации и проектной декларации на объект. При этом дополнительного соглашения не требуется.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований Г.А., суд первой инстанции исходил из того, что договор заключен сторонами добровольно и осознанно, при этом сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе о цене договора.
Судебная коллегия с данными выводами суда соглашается.
Согласно положениям статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Судом первой инстанции обоснованно указано, что истцом не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых оспариваемый им договор мог быть квалифицирован в качестве кабальной сделки и признан недействительным по этому основанию. Не представлено надлежащих доказательств того, что ответчики ввели истца в заблуждение относительно условий сделки, заставив заключить сделку под влиянием обмана. Более того, в письме ответчика .... от <дата> на заявление истца об изменении условий договора было предложено в случае несогласия с условиями договора обратиться с заявлением о его расторжении, чего истцом не сделано.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы Г.А. о том, что договор заключен им на крайне невыгодных условиях и под влиянием обмана.
Статьей 18 Федерального закона <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.
В апелляционной жалобе истец ссылается на приобщенный к материалам дела расчет цены договора, согласно которому стоимость 1 кв. м составляет 22583 рубля 39 копеек, общая стоимость квартиры - 1057207 рублей 52 копейки. Расчет составлен исходя из общей стоимости строительства в размере 641290508 рублей.
Из пояснений ответчика установлено, что сумма в размере 641290508 рублей - это планируемая предварительная стоимость строительства жилого дома без учета расходов на оформление права аренды, на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и т.д. Более того, <дата> застройщик внес изменения в проектную декларацию в части планируемой стоимости строительства жилого дома, она составляет 1627582690 рублей 08 копеек (в ценах 2014 года).
Принимая во внимание, что жилой дом не введен в эксплуатацию и доказательств нецелевого использования застройщиком денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта истцом не представлено, расчет истца не может служить основанием для удовлетворения иска.
Отказывая в удовлетворении требования истца о признании недействительными пункта 4.8 и приложения N 2, а также об их изменении, суд первой инстанции исходил из того, что условия договора не нарушают прав истца как потребителя, которому квартира еще не передана.
Из содержания пункта 4.4 договора следует, что свидетельством качества квартиры, соответствия требованиям технических регламентов проектной документации техническим нормам и правилам, является "Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации", выданное Инспекцией Государственного строительного надзора.
Из заключения Государственной экспертизы объекта капитального строительства следует, что проектная документация на жилой <адрес> соответствует требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной и промышленной безопасности, а также результатам инженерных изысканий.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами жалобы о наличии оснований для признания недействительным пункта 4.8, предусматривающего право застройщика вносить незначительные изменения в проектную документацию, в том числе по перечню, включенному в приложение N 2, не влияющие на общие конструктивные и технические характеристики и качество объекта. Право застройщика вносить изменения в проектную декларацию предусмотрено статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации сделка может быть признана недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В этом случае застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. В связи с изложенным судебная коллегия отмечает, что защите подлежит нарушенное право, однако истцом не доказано оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вопрос о несоответствии качества квартиры условиям договора может быть предметом рассмотрения при передаче истцу квартиры.
Суд первой инстанции правомерно отклонил требования истца о признании недействительным абзаца 5 пункта 4.2 договора о согласии участника на проведение комплекса мероприятий, направленных на межевание земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора. Предоставление застройщику земельного участка по договору аренды и последующая регистрация права собственности истца на созданный объект недвижимости на земельном участке соответствует положениям статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Несогласие истца с отказом в удовлетворении его ходатайства о приостановлении производства по делу до рассмотрения административного дела в отношении ООО "Риэлти" не влияет на правильность выводов суда первой инстанции, поскольку все юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает. Кроме того, доводы жалобы направлены на неверное толкование норм действующего законодательства, применяемого к спорным правоотношениям.
Таким образом, решение суда следует признать законным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Приволжского районного суда <адрес> от <дата> по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.А. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)