Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "10" января 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено "10" января 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего А.Н.Маненкова,
судей Л.В.Солодовой, М.М.Нарусова,
при участии в заседании:
от истца:
- Администрации Вяземского городского поселения Вяземского района Смоленской области представители не явились, истец о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от ответчика:
- общества с ограниченной ответственностью "Вигос" представители не явились, ответчик о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации Вяземского городского поселения Вяземского района Смоленской области, г. Вязьма Смоленской области, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.08.2013 (судья Яковенкова В.В.) по делу N А62-995/2013,
установил:
Администрация Вяземского городского поселения Вяземского района Смоленской области (ОГРН 1056708186897), г. Вязьма Смоленской области, (далее по тексту - Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Вигос" (ОГРН 1026700858524), г. Вязьма Смоленской области, (далее по тексту - Общество, ответчик) задолженности по арендной плате в размере 608 574,86 рубля и убытков в размере 4 689 186,00 рубля (с учетом уточнения исковых требований, принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), том 2, л.д. 62 - 65).
Не согласившись с требованиями истца, ответчик, в свою очередь, обратился со встречным исковым заявлением о взыскании с Администрации стоимости работ по капитальному ремонту здания бани в размере 1 248 020,00 рубля (том 2, л.д. 37 - 39).
Решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.08.2013 по делу N А62-995/2013 в удовлетворении заявленных исковых требований (первоначального и встречного исков) отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворении исковых требований Администрации, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.08.2013 по делу N А62-995/2013 в обжалуемой части отменить, вынести новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.
ООО "Вигос" в представленном отзыве указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, и отсутствие оснований для его отмены.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения сведений на сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.09.2010 по результатам открытого конкурса между Администрацией и ООО "Вигос" заключен договор аренды недвижимого имущества, а именно: здания бани, площадью 440,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Вязьма, ул. Спортивная, д. 5 (том 1, л.д. 12 - 14).
Срок действия договора определен сторонами до 30.09.2020.
Предмет договора аренды передан арендатору арендодателем по акту приема-передачи от 30.09.2010. В акте состояние переданного в аренду недвижимого имущества не отражено.
Пунктами 3.1 - 3.3 договора стороны согласовали порядок расчета арендной платы и определили, что арендатор обязан ежемесячно уплачивать арендную плату в размере 34 465,45 рубля (без учета НДС) до 10 числа месяца, следующего за расчетным.
20.03.2012 между арендодателем и арендатором подписано соглашение о расторжении договора аренды, которое зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 140, том 1).
Поскольку в период действия договора ответчик не уплачивал арендную плату, согласно расчету истца по состоянию на 20.03.2012 у Общества образовалась задолженность в размере 608 574,86 рубля.
Кроме того, в период действия договора аренды Обществом без согласования с арендодателем произведены работы по реконструкции здания бани, в результате которых состояние арендованного имущества ухудшилось. В связи с этим в соответствии с пунктом 2.5 договора аренды от 30.09.2010 арендатор обязан возместить арендодателю причиненный ущерб.
Сумма причиненного ущерба составляет 4 689 186,00 рубля, которая равна стоимости восстановительного ремонта здания бани согласно проектной документации, сводного и локального сметных расчетов.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в суд с требованиями о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, убытков в вышеуказанных суммах.
Суд первой инстанции исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, исходя из следующего.
Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Как следует из N 452 об оценке рыночной стоимости здания бани, составленном ООО "Прима" по состоянию на 16.12.2008, который явился основанием для расчета годовой арендной платы, а также переписки арендодателя и арендатора (письмо Администрации от 13.09.2011 исх. 1356/01-02-07, л.д. 149, том 1), здание бани на момент заключения договора аренды от 30.09.2010 в силу своего конструктивного состояния не могло быть использовано для предоставления банных услуг без проведения реконструкции этого здания.
На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии неустранимых препятствий в использовании арендованного имущества по назначению и о нарушении Администрацией положений статей 611, 612 ГК РФ.
Статьей 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Поскольку с момента заключения договора аренды у арендатора отсутствовала возможность использования арендованного имущества по назначению по вине арендодателя, следовательно, в силу статей 307, 328 ГК РФ арендатор имел право приостановить исполнение встречного обязательства, а именно: исполнение своей обязанности по внесению арендной платы и коммунальных платежей.
При таких обстоятельствах, суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 608 574,86 рубля.
В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие и размер убытков, вину лица в причинении убытков, причинно-следственную связь между действиями указанного лица и понесенными убытками. Отсутствие одного из вышеназванных условий влечет за собой отказ суда в удовлетворении требований о возмещении вреда.
Как следует из материалов дела Администрацией в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств противоправности действий ответчика. В этой связи суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований о взыскании убытков в сумме 4 689 186,00 рубля, указав, что размер убытков является не обоснованным, так как сводный и локальный сметные расчеты составлены в ценах по состоянию на 05.08.2013, несмотря на то, что соглашение о расторжении договора аренды подписано 20.03.2012.
Руководствуясь положениями ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 2 - 4 ст. 453 ГК РФ, с учетом заключенного 20.03.2012 сторонами соглашения о расторжении спорного договора аренды, суд обоснованно указал на отсутствие оснований для удовлетворения встречных требований ответчика о взыскании с Администрации стоимости работ по капитальному ремонту здания бани в размере 1 248 020,00 рубля.
При этом суд первой инстанции верно отметил, что подписание сторонами соглашения о расторжении договора аренды является дополнительным основанием для отказа в удовлетворении первоначальных требований истца о взыскании с ООО "Вигос" задолженности по арендной плате и убытков.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебного акта не имеется.
Доводы кассационной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции и не опровергают его выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.
Расходы по государственной пошлине, в соответствии со статьей 110 АПК РФ возлагаются на заявителя жалобы.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.08.2013 по делу N А62-995/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.МАНЕНКОВ
Судьи
Л.В.СОЛОДОВА
М.М.НАРУСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 10.01.2014 ПО ДЕЛУ N А62-995/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 января 2014 г. по делу N А62-995/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "10" января 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено "10" января 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего А.Н.Маненкова,
судей Л.В.Солодовой, М.М.Нарусова,
при участии в заседании:
от истца:
- Администрации Вяземского городского поселения Вяземского района Смоленской области представители не явились, истец о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от ответчика:
- общества с ограниченной ответственностью "Вигос" представители не явились, ответчик о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации Вяземского городского поселения Вяземского района Смоленской области, г. Вязьма Смоленской области, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.08.2013 (судья Яковенкова В.В.) по делу N А62-995/2013,
установил:
Администрация Вяземского городского поселения Вяземского района Смоленской области (ОГРН 1056708186897), г. Вязьма Смоленской области, (далее по тексту - Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Вигос" (ОГРН 1026700858524), г. Вязьма Смоленской области, (далее по тексту - Общество, ответчик) задолженности по арендной плате в размере 608 574,86 рубля и убытков в размере 4 689 186,00 рубля (с учетом уточнения исковых требований, принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), том 2, л.д. 62 - 65).
Не согласившись с требованиями истца, ответчик, в свою очередь, обратился со встречным исковым заявлением о взыскании с Администрации стоимости работ по капитальному ремонту здания бани в размере 1 248 020,00 рубля (том 2, л.д. 37 - 39).
Решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.08.2013 по делу N А62-995/2013 в удовлетворении заявленных исковых требований (первоначального и встречного исков) отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворении исковых требований Администрации, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.08.2013 по делу N А62-995/2013 в обжалуемой части отменить, вынести новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.
ООО "Вигос" в представленном отзыве указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, и отсутствие оснований для его отмены.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения сведений на сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.09.2010 по результатам открытого конкурса между Администрацией и ООО "Вигос" заключен договор аренды недвижимого имущества, а именно: здания бани, площадью 440,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Вязьма, ул. Спортивная, д. 5 (том 1, л.д. 12 - 14).
Срок действия договора определен сторонами до 30.09.2020.
Предмет договора аренды передан арендатору арендодателем по акту приема-передачи от 30.09.2010. В акте состояние переданного в аренду недвижимого имущества не отражено.
Пунктами 3.1 - 3.3 договора стороны согласовали порядок расчета арендной платы и определили, что арендатор обязан ежемесячно уплачивать арендную плату в размере 34 465,45 рубля (без учета НДС) до 10 числа месяца, следующего за расчетным.
20.03.2012 между арендодателем и арендатором подписано соглашение о расторжении договора аренды, которое зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 140, том 1).
Поскольку в период действия договора ответчик не уплачивал арендную плату, согласно расчету истца по состоянию на 20.03.2012 у Общества образовалась задолженность в размере 608 574,86 рубля.
Кроме того, в период действия договора аренды Обществом без согласования с арендодателем произведены работы по реконструкции здания бани, в результате которых состояние арендованного имущества ухудшилось. В связи с этим в соответствии с пунктом 2.5 договора аренды от 30.09.2010 арендатор обязан возместить арендодателю причиненный ущерб.
Сумма причиненного ущерба составляет 4 689 186,00 рубля, которая равна стоимости восстановительного ремонта здания бани согласно проектной документации, сводного и локального сметных расчетов.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в суд с требованиями о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, убытков в вышеуказанных суммах.
Суд первой инстанции исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, исходя из следующего.
Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Как следует из N 452 об оценке рыночной стоимости здания бани, составленном ООО "Прима" по состоянию на 16.12.2008, который явился основанием для расчета годовой арендной платы, а также переписки арендодателя и арендатора (письмо Администрации от 13.09.2011 исх. 1356/01-02-07, л.д. 149, том 1), здание бани на момент заключения договора аренды от 30.09.2010 в силу своего конструктивного состояния не могло быть использовано для предоставления банных услуг без проведения реконструкции этого здания.
На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии неустранимых препятствий в использовании арендованного имущества по назначению и о нарушении Администрацией положений статей 611, 612 ГК РФ.
Статьей 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Поскольку с момента заключения договора аренды у арендатора отсутствовала возможность использования арендованного имущества по назначению по вине арендодателя, следовательно, в силу статей 307, 328 ГК РФ арендатор имел право приостановить исполнение встречного обязательства, а именно: исполнение своей обязанности по внесению арендной платы и коммунальных платежей.
При таких обстоятельствах, суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 608 574,86 рубля.
В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие и размер убытков, вину лица в причинении убытков, причинно-следственную связь между действиями указанного лица и понесенными убытками. Отсутствие одного из вышеназванных условий влечет за собой отказ суда в удовлетворении требований о возмещении вреда.
Как следует из материалов дела Администрацией в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств противоправности действий ответчика. В этой связи суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований о взыскании убытков в сумме 4 689 186,00 рубля, указав, что размер убытков является не обоснованным, так как сводный и локальный сметные расчеты составлены в ценах по состоянию на 05.08.2013, несмотря на то, что соглашение о расторжении договора аренды подписано 20.03.2012.
Руководствуясь положениями ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 2 - 4 ст. 453 ГК РФ, с учетом заключенного 20.03.2012 сторонами соглашения о расторжении спорного договора аренды, суд обоснованно указал на отсутствие оснований для удовлетворения встречных требований ответчика о взыскании с Администрации стоимости работ по капитальному ремонту здания бани в размере 1 248 020,00 рубля.
При этом суд первой инстанции верно отметил, что подписание сторонами соглашения о расторжении договора аренды является дополнительным основанием для отказа в удовлетворении первоначальных требований истца о взыскании с ООО "Вигос" задолженности по арендной плате и убытков.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебного акта не имеется.
Доводы кассационной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции и не опровергают его выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.
Расходы по государственной пошлине, в соответствии со статьей 110 АПК РФ возлагаются на заявителя жалобы.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.08.2013 по делу N А62-995/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.МАНЕНКОВ
Судьи
Л.В.СОЛОДОВА
М.М.НАРУСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)