Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Красавина И.А.,
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.
судей Шерстняковой Л.Б. и Зениной Л.С.
при секретаре О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шерстняковой Л.Б. дело по апелляционной жалобе истца И. на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 30 октября 2014 г., которым постановлено: В удовлетворении иска И. к ООО "Адмирал" о признании недействительными условий договора, передаче квартиры, компенсации морального вреда отказать,
И. с учетом последующего уточнения, обратилась в суд с иском к ООО "Адмирал" о признании недействительными, как ущемляющие права потребителя, пункты 3.2.5.1 и 3.2.5.2 договора долевого участия в строительстве N ***, заключенного *** г. между сторонами, обязании ответчика выдать справку о полном расчете и передать квартиру N ** в жилом доме, расположенном по адресу: *** по акту приема-передачи в редакции истца, компенсации морального вреда в сумме *** руб. В обоснование заявленных требований И. указала, что *** г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого являлось обязательство ответчика по передаче истцу квартиры N ** в доме **, расположенном по адресу: *** (почтовый адрес после ввода дома в эксплуатацию). Истец свои обязательства по оплате объекта долевого строительства исполнила. Ответчик в указанный договор включил положения, пункты 3.2.5.1 и 3.2.5.2, противоречащие закону и ущемляющие права потребителя. Так согласно п. 3.2.5.1 Участник долевого строительства обязан заключить договор с указанной Застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства в размере не менее чем за 4 месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию дома и коммунальных услуг. Согласно п. 3.2.5.2 Участник обязан не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта компенсировать Застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию Объекта и доли в общем имуществе многоквартирного дома, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей многоквартирный дом и пропорционально доле Участника долевого строительства, за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта. По мнению истца, указанные в вышеприведенных пунктах договора условия, противоречат положениям ст. ** ч. 2 Закона о защите прав потребителей, запрещающим обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
В судебном заседании истец поддержала уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске.
В судебном заседании представитель ответчика иск не признал, по основаниям, изложенным в письменном возражении на иск.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит истец И. по доводам апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца по доверенности Д., представителя ответчика по доверенности Н., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения.
Из материалов дела следует, что *** г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого являлось обязательство ответчика по передаче истцу квартиры N ** в доме **, расположенном по адресу: *** (почтовый адрес после ввода дома в эксплуатацию).
Согласно п. 2.5 Договора, срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - 4 квартал ** г.
Согласно п. 2.3 Договора, застройщик принял на себя обязательства передать участнику долевого строительства объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п. 2.3 Договора, при условии выполнения Участником своих обязательств по оплате цены договора, при условии полного выполнения участником своих финансовых обязательств по договору. Истцом исполнены обязательства по оплате цены договора в полном объеме.
Суд установил, что *** г. ответчиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N ***.
*** г. ответчик в адрес истца направил уведомление о готовности к передаче объекта и необходимости его принятия по акту приема-передачи.
Из дела следует, что ответчик не подписала акт приема-передачи квартиры в связи с оспариванием вышеуказанных условий договора, а также представлением своего варианта акта приема-передачи. Данные обстоятельства подтверждены материалами дела.
Суд обоснованно нашел несостоятельными требования истца о передаче квартиры по акту приема-передачи в ее редакции, т.к. они не основаны на законе. В связи с уклонением истца от принятия объекта, ответчиком *** г. составлен в одностороннем порядке акт приема-передачи объекта долевого строительства, что соответствует положениям ст. 8 п. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". При указанных обстоятельствах требования истца о передаче квартиры не подлежат удовлетворению. Судебная коллегия учитывает при этом, что истец не ссылалась на наличие недостатков в квартире.
Доводы истца о том, что акт приема-передачи не подписан только по вине ответчика, судебная коллегия находит несостоятельными. Как следует из дела ответчик в установленный срок - *** года направил истцу уведомление с приглашением на приемку квартиры и подписанием акта приема-передачи квартиры, повторное приглашение последовало *** г. Доказательств, отвечающих требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, о том, что ответчик отказался от передачи истцу объекта-квартиры в деле не имеется. Из дела усматривается, что истец направляла ответчику письменные сообщения о ее несогласии с условиями договора долевого участия, о незаконности назначения застройщиком управляющей компании и с требованием заключения акта приема-передачи на ее условиях (л.д. 25, 26, 59, 95).
Доводы апелляционной жалобы о том, что застройщик не имел право заключать договор с управляющей организацией ООО "Лидер-Эксплуатация" судебная коллегия находит несостоятельными и не соответствующими закону.
Таким образом, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы ответчика, возражавшего против заявлений истца, о том, что договор застройщиком с управляющей компанией заключен на основании п. 14 ст. 161 ЖК РФ.
Согласно ст. 16 п. 1 Закона о защите прав потребителей, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В соответствии со ст. 16 п. 2 Закона о защите прав потребителей запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
Отказывая истцу в признании недействительными пункты 3.2.5.1 и 3.2.5.2 договора долевого участия, суд посчитал, что истец, как сторона договора долевого участия, не была лишена возможности повлиять на содержание договора, своим правом на это она не воспользовалась и подписала договор с указанными условиями, которые не противоречат положениям п. 4 ст. 421 ГК РФ о свободе договора.
Судебная коллегия находит данный вывод суда не соответствующим приведенным нормам материального права.
Согласно п. 3.2.5.1 Участник долевого строительства обязан заключить договор с указанной Застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства в размере не менее чем за 4 месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию дома и коммунальных услуг.
Согласно п. 3.2.5.2 Участник обязан не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта компенсировать Застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию Объекта и доли в общем имуществе многоквартирного дома, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей многоквартирный дом и пропорционально доле Участника долевого строительства, за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта.
Судебная коллегия считает, что содержащиеся в п. 3.2.5.1 договора условия противоречат положениям п. 2 ст. 16 Закона N 2300-1, п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ и ст. 161 ЖК РФ и ущемляют права потребителя, поскольку возлагают на потребителя обязанность до передачи квартиры заключить договор с третьим лицом (управляющей организацией) и произвести указанному лицу оплату авансом за еще не предоставленные услуги.
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Таким образом, возложение на Истца обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальных услуг противоречит указанной норме закона, вследствие чего пункт 3.2.5.2 Договора не может быть признан законным.
Отказывая в удовлетворении иска о компенсации морального вреда, суд посчитал, что по делу не подтверждено нарушений прав истца как потребителя. Судебная коллегия полагает, что данный вывод суда не соответствует установленным по делу обстоятельствам.
Поскольку ответчиком нарушены права потребителя включением в договор не соответствующих закону условий, судебная коллегия находит подлежащими частичному удовлетворению исковые требования о компенсации морального вреда. С учетом разумности, справедливости и соразмерности размер компенсации морального вреда судебная коллегия считает возможным установить в сумме *** руб.
Исходя из изложенного, судебная коллегия находит, что судом постановлено решение при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильном применении норм материального права, что в силу ст. 330 ГПК РФ, является основанием для отмены решения суда с вынесением нового решения о частичном удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, Судебная коллегия,
Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 30 октября 2014 г. отменить, постановить новое решение, которым иск удовлетворить частично. Признать недействительным п. 3.2.5.2. договора долевого участия в строительстве N *** от *** года, заключенного между ООО "Адмирал" и И., и п. 3.2.5.1. в части обязания участника указанного договора в период до передачи квартиры заключить договор с управляющей организацией и перечислить на счет управляющей компании денежные средства в размере не менее чем за 4 месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию дома и коммунальных услуг.
Взыскать с ООО "Адмирал" в пользу И. компенсацию морального вреда в сумме *** руб. В остальной части иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-2704
Требование: О признании недействительными условий договора, передаче квартиры, компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 февраля 2015 г. по делу N 33-2704
Судья: Красавина И.А.,
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.
судей Шерстняковой Л.Б. и Зениной Л.С.
при секретаре О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шерстняковой Л.Б. дело по апелляционной жалобе истца И. на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 30 октября 2014 г., которым постановлено: В удовлетворении иска И. к ООО "Адмирал" о признании недействительными условий договора, передаче квартиры, компенсации морального вреда отказать,
установила:
И. с учетом последующего уточнения, обратилась в суд с иском к ООО "Адмирал" о признании недействительными, как ущемляющие права потребителя, пункты 3.2.5.1 и 3.2.5.2 договора долевого участия в строительстве N ***, заключенного *** г. между сторонами, обязании ответчика выдать справку о полном расчете и передать квартиру N ** в жилом доме, расположенном по адресу: *** по акту приема-передачи в редакции истца, компенсации морального вреда в сумме *** руб. В обоснование заявленных требований И. указала, что *** г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого являлось обязательство ответчика по передаче истцу квартиры N ** в доме **, расположенном по адресу: *** (почтовый адрес после ввода дома в эксплуатацию). Истец свои обязательства по оплате объекта долевого строительства исполнила. Ответчик в указанный договор включил положения, пункты 3.2.5.1 и 3.2.5.2, противоречащие закону и ущемляющие права потребителя. Так согласно п. 3.2.5.1 Участник долевого строительства обязан заключить договор с указанной Застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства в размере не менее чем за 4 месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию дома и коммунальных услуг. Согласно п. 3.2.5.2 Участник обязан не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта компенсировать Застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию Объекта и доли в общем имуществе многоквартирного дома, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей многоквартирный дом и пропорционально доле Участника долевого строительства, за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта. По мнению истца, указанные в вышеприведенных пунктах договора условия, противоречат положениям ст. ** ч. 2 Закона о защите прав потребителей, запрещающим обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
В судебном заседании истец поддержала уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске.
В судебном заседании представитель ответчика иск не признал, по основаниям, изложенным в письменном возражении на иск.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит истец И. по доводам апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца по доверенности Д., представителя ответчика по доверенности Н., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения.
Из материалов дела следует, что *** г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого являлось обязательство ответчика по передаче истцу квартиры N ** в доме **, расположенном по адресу: *** (почтовый адрес после ввода дома в эксплуатацию).
Согласно п. 2.5 Договора, срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - 4 квартал ** г.
Согласно п. 2.3 Договора, застройщик принял на себя обязательства передать участнику долевого строительства объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п. 2.3 Договора, при условии выполнения Участником своих обязательств по оплате цены договора, при условии полного выполнения участником своих финансовых обязательств по договору. Истцом исполнены обязательства по оплате цены договора в полном объеме.
Суд установил, что *** г. ответчиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N ***.
*** г. ответчик в адрес истца направил уведомление о готовности к передаче объекта и необходимости его принятия по акту приема-передачи.
Из дела следует, что ответчик не подписала акт приема-передачи квартиры в связи с оспариванием вышеуказанных условий договора, а также представлением своего варианта акта приема-передачи. Данные обстоятельства подтверждены материалами дела.
Суд обоснованно нашел несостоятельными требования истца о передаче квартиры по акту приема-передачи в ее редакции, т.к. они не основаны на законе. В связи с уклонением истца от принятия объекта, ответчиком *** г. составлен в одностороннем порядке акт приема-передачи объекта долевого строительства, что соответствует положениям ст. 8 п. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". При указанных обстоятельствах требования истца о передаче квартиры не подлежат удовлетворению. Судебная коллегия учитывает при этом, что истец не ссылалась на наличие недостатков в квартире.
Доводы истца о том, что акт приема-передачи не подписан только по вине ответчика, судебная коллегия находит несостоятельными. Как следует из дела ответчик в установленный срок - *** года направил истцу уведомление с приглашением на приемку квартиры и подписанием акта приема-передачи квартиры, повторное приглашение последовало *** г. Доказательств, отвечающих требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, о том, что ответчик отказался от передачи истцу объекта-квартиры в деле не имеется. Из дела усматривается, что истец направляла ответчику письменные сообщения о ее несогласии с условиями договора долевого участия, о незаконности назначения застройщиком управляющей компании и с требованием заключения акта приема-передачи на ее условиях (л.д. 25, 26, 59, 95).
Доводы апелляционной жалобы о том, что застройщик не имел право заключать договор с управляющей организацией ООО "Лидер-Эксплуатация" судебная коллегия находит несостоятельными и не соответствующими закону.
Таким образом, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы ответчика, возражавшего против заявлений истца, о том, что договор застройщиком с управляющей компанией заключен на основании п. 14 ст. 161 ЖК РФ.
Согласно ст. 16 п. 1 Закона о защите прав потребителей, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В соответствии со ст. 16 п. 2 Закона о защите прав потребителей запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
Отказывая истцу в признании недействительными пункты 3.2.5.1 и 3.2.5.2 договора долевого участия, суд посчитал, что истец, как сторона договора долевого участия, не была лишена возможности повлиять на содержание договора, своим правом на это она не воспользовалась и подписала договор с указанными условиями, которые не противоречат положениям п. 4 ст. 421 ГК РФ о свободе договора.
Судебная коллегия находит данный вывод суда не соответствующим приведенным нормам материального права.
Согласно п. 3.2.5.1 Участник долевого строительства обязан заключить договор с указанной Застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства в размере не менее чем за 4 месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию дома и коммунальных услуг.
Согласно п. 3.2.5.2 Участник обязан не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта компенсировать Застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию Объекта и доли в общем имуществе многоквартирного дома, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей многоквартирный дом и пропорционально доле Участника долевого строительства, за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта.
Судебная коллегия считает, что содержащиеся в п. 3.2.5.1 договора условия противоречат положениям п. 2 ст. 16 Закона N 2300-1, п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ и ст. 161 ЖК РФ и ущемляют права потребителя, поскольку возлагают на потребителя обязанность до передачи квартиры заключить договор с третьим лицом (управляющей организацией) и произвести указанному лицу оплату авансом за еще не предоставленные услуги.
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Таким образом, возложение на Истца обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальных услуг противоречит указанной норме закона, вследствие чего пункт 3.2.5.2 Договора не может быть признан законным.
Отказывая в удовлетворении иска о компенсации морального вреда, суд посчитал, что по делу не подтверждено нарушений прав истца как потребителя. Судебная коллегия полагает, что данный вывод суда не соответствует установленным по делу обстоятельствам.
Поскольку ответчиком нарушены права потребителя включением в договор не соответствующих закону условий, судебная коллегия находит подлежащими частичному удовлетворению исковые требования о компенсации морального вреда. С учетом разумности, справедливости и соразмерности размер компенсации морального вреда судебная коллегия считает возможным установить в сумме *** руб.
Исходя из изложенного, судебная коллегия находит, что судом постановлено решение при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильном применении норм материального права, что в силу ст. 330 ГПК РФ, является основанием для отмены решения суда с вынесением нового решения о частичном удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, Судебная коллегия,
определила:
Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 30 октября 2014 г. отменить, постановить новое решение, которым иск удовлетворить частично. Признать недействительным п. 3.2.5.2. договора долевого участия в строительстве N *** от *** года, заключенного между ООО "Адмирал" и И., и п. 3.2.5.1. в части обязания участника указанного договора в период до передачи квартиры заключить договор с управляющей организацией и перечислить на счет управляющей компании денежные средства в размере не менее чем за 4 месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию дома и коммунальных услуг.
Взыскать с ООО "Адмирал" в пользу И. компенсацию морального вреда в сумме *** руб. В остальной части иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)