Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 20.11.2013 г.,
постановление изготовлено в полном объеме 20.11.2013 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Солодовой Л.В.
судей Леоновой Л.В., Нарусова М.М.
при участии в судебном заседании:
от истца:
Администрация муниципального района "Город Людиново и Людиновский район" не явился, извещен надлежаще
от ответчика:
ООО "Кайлас" Ефремова С.Н. - представителя (дов. N 1 от 01.12.2012 г.) Чупровой А.П. - представителя (дов. N 40 АА 0219103 от 28.03.13 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кайлас", г. Людиново Калужской области, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013 г. по делу N А23-528/2013,
установил:
Администрация муниципального района "Город Людиново и Людиновский район" обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кайлас" о демонтаже рекламных конструкций и освобождении следующих земельных участков:
- - общей площадью 18 кв. метров, с кадастровым номером 40:28:030207:35, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Маяковского, 286;
- - общей площадью 2 кв. метра, с кадастровым номером 40:28:010901:92, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Маяковского, район магазина "Центральный";
- - общей площадью 18 кв. метров, с кадастровым номером 40:28:010808:76, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Маяковского, район домов NN 94-96;
- - общей площадью 8 кв. метров, с кадастровым номером 40:28:030207:34, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Щербакова, район магазина "Диана";
- - общей площадью 18 кв. метров, с кадастровым номером 40:28:030302:60, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Щербакова, район жилого дома N 16;
- - общей площадью 2 кв. метра, с кадастровым номером 40:28:010704:89, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Ленина, напротив ИФНС;
- - общей площадью 8 кв. метра, с кадастровым номером 40:28:010505:92, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Ленина, 78;
- - общей площадью 4 кв. метра, с кадастровым номером 40:28:010706:135, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Ленина, 66;
- - общей площадью 2 кв. метра, с кадастровым номером 40:28:010607:125, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Фокина, на газоне в районе больничного комплекса, напротив жилого дома N 39;
- - общей площадью 2 кв. метра, с кадастровым номером 40:28:010607:124, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Фокина, на газоне в районе больничного комплекса, напротив жилого дома N 47;
- - общей площадью 18 кв. метров, с кадастровым номером 40:28:010606:14, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Фокина, напротив музыкальной школы;
- - общей площадью 18 кв. метров, с кадастровым номером 40:28:030107:587, расположенного по адресу: г. Людиново, район бывшего аэропорта, автодорога "Брянск-Людиново-Киров" - Сукремль (170 м от поворота на ул. 20 лет Октября) (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением суда от 29.04.2013 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013 г. решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не соглашаясь с выводом суда апелляционной инстанции, ООО "Кайлас" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 19.08.2013 г. отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции от 29.04.2013 г.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей кассатора и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, постановлением главы администрации муниципального района "Город Людиново и Людиновский район" N 511 от 28.05.2007 г. был утвержден акт выбора земельных участков для размещения рекламных щитов, принадлежащих ООО "Кайлас".
На основании постановления главы администрации N 353 от 14.04.2008 г. о разрешении переоформления права аренды на земельные участки, между администрацией (арендодатель) и ООО "Кайлас" (арендатор) 17.11.2008 г. был заключен договор N 4368, сроком действия с 14.08.2008 г. по 28.05.2012 г., предметом которого являются 12 вышеуказанных земельных участков.
В дальнейшем, постановлениями администрации от 01.02.2010 г. NN 135, 138, 140, 141, 142, 143, 144 обществу выданы разрешения на размещение рекламных конструкций по следующим адресам: ул. Фокина, напротив музыкальной школы; в районе бывшего аэродрома; в районе автодороги "Брянск - Людиново - Киров" - Сукремль; на ул. Ленина, напротив жилого дома N 78 и жилого дома N 66; на ул. Маяковского, напротив жилого дома N 286 и в районе жилых домов 94-96; на ул. Щербакова в районе жилого дома N 16, сроком до 28.05.2012 г.
Никаких иных договоров до заключения спорного договора аренды с администрацией обществом не заключалось.
Таким образом, фактически срок договоров аренды ограничивался истечением пятилетнего периода, исчисляемого с момента утверждения акта выбора земельных участков.
По истечении предусмотренного договором срока общество продолжало пользоваться спорными земельными участками при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор был возобновлен на неопределенный срок.
Уведомлением от 09.10.2012 г. N 1592-12 администрация предупредила ООО "Кайлас" о том, что договор аренды продлен не будет, поскольку размещенная обществом реклама не соответствует требованиям ГОСТ Р 52044-2003 "Наружная реклама на автомобильных дорогах и территориях городских и сельских поселений" и потребовала освободить земельные участки от рекламных конструкций.
Аналогичные требования были изложены и в предписаниях от 09.11.2012 г. и 13.11.2012 г.
Поскольку земельные участки обществом освобождены не были, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии между сторонами арендных отношений после истечения срока договора аренды - 28.05.2012.
Кассационная коллегия полагает, что оценив все представленные в дело доказательства, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
Как следует из материалов дела, земельные участки, выделенные обществу "Кайлас" для размещения рекламных конструкций, размежеваны, поставлены на кадастровый учет как относящиеся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - земли под объектами торговли, без права застройки.
Согласно же правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 г. N 15248/10 обособление земельных участков и предоставление их в аренду для целей эксплуатации рекламных конструкций невозможно в том случае, если такие конструкции установлены на землях общего пользования. Эксплуатация рекламных конструкций, установленных на землях общего пользования, осуществляется на основании договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, к которому не применимы нормы законодательства об аренде.
Таким образом, в данном случае, к возникшим между сторонами правоотношениям применяются нормы законодательства об аренде и поскольку, после истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, внося при этом арендную плату, в отсутствие возражений со стороны администрации, договор правомерно был признан судом возобновленным на неопределенный срок, в силу ст. 621 ГК РФ.
В этом случае, в соответствии со ст. 610 ГК РФ в случае, каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Согласно материалам дела, в период возобновления договора, 09.10.2012 г. администрацией в адрес ООО "Кайлас" было направлено уведомление, а 09.11.2012 г. и 13.11.2012 г. - предписания, из которых усматривается выраженная воля арендодателя на прекращение арендных отношений, что не противоречит положениям п. 2 ст. 610 ГК РФ и не является нарушением со стороны арендатора.
В связи с прекращением в одностороннем порядке договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, у общества возникла обязанность освободить земельные участки, а поскольку спорные земельные участки ответчиком не освобождены до настоящего времени, заявленные требования являются обоснованными.
Довод заявителя жалобы о том, что в нарушение Закона о рекламе договор аренды был заключен на срок менее пяти лет, судом апелляционной инстанции правомерно отклонен. В данном случае предметом рассмотрения является договор аренды земельных участков, а не договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, в связи с чем нормы Закона о рекламе применению не подлежат.
В силу ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
С учетом данной нормы права, как верно указал суд апелляционной инстанции, оплата обществом арендной платы после истечения срока действия договора не свидетельствует о наличии договорных отношений между сторонами.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.
Кроме того, поскольку срок действия разрешений на установку рекламных конструкций истек, использование земельных участков по целевому назначению невозможно и по этому основанию.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд
постановил:
постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013 г. по делу N А23-528/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.СОЛОДОВА
Судьи
Л.В.ЛЕОНОВА
М.М.НАРУСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 20.11.2013 ПО ДЕЛУ N А23-528/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 ноября 2013 г. по делу N А23-528/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 20.11.2013 г.,
постановление изготовлено в полном объеме 20.11.2013 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Солодовой Л.В.
судей Леоновой Л.В., Нарусова М.М.
при участии в судебном заседании:
от истца:
Администрация муниципального района "Город Людиново и Людиновский район" не явился, извещен надлежаще
от ответчика:
ООО "Кайлас" Ефремова С.Н. - представителя (дов. N 1 от 01.12.2012 г.) Чупровой А.П. - представителя (дов. N 40 АА 0219103 от 28.03.13 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кайлас", г. Людиново Калужской области, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013 г. по делу N А23-528/2013,
установил:
Администрация муниципального района "Город Людиново и Людиновский район" обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кайлас" о демонтаже рекламных конструкций и освобождении следующих земельных участков:
- - общей площадью 18 кв. метров, с кадастровым номером 40:28:030207:35, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Маяковского, 286;
- - общей площадью 2 кв. метра, с кадастровым номером 40:28:010901:92, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Маяковского, район магазина "Центральный";
- - общей площадью 18 кв. метров, с кадастровым номером 40:28:010808:76, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Маяковского, район домов NN 94-96;
- - общей площадью 8 кв. метров, с кадастровым номером 40:28:030207:34, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Щербакова, район магазина "Диана";
- - общей площадью 18 кв. метров, с кадастровым номером 40:28:030302:60, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Щербакова, район жилого дома N 16;
- - общей площадью 2 кв. метра, с кадастровым номером 40:28:010704:89, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Ленина, напротив ИФНС;
- - общей площадью 8 кв. метра, с кадастровым номером 40:28:010505:92, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Ленина, 78;
- - общей площадью 4 кв. метра, с кадастровым номером 40:28:010706:135, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Ленина, 66;
- - общей площадью 2 кв. метра, с кадастровым номером 40:28:010607:125, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Фокина, на газоне в районе больничного комплекса, напротив жилого дома N 39;
- - общей площадью 2 кв. метра, с кадастровым номером 40:28:010607:124, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Фокина, на газоне в районе больничного комплекса, напротив жилого дома N 47;
- - общей площадью 18 кв. метров, с кадастровым номером 40:28:010606:14, расположенного по адресу: г. Людиново, ул. Фокина, напротив музыкальной школы;
- - общей площадью 18 кв. метров, с кадастровым номером 40:28:030107:587, расположенного по адресу: г. Людиново, район бывшего аэропорта, автодорога "Брянск-Людиново-Киров" - Сукремль (170 м от поворота на ул. 20 лет Октября) (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением суда от 29.04.2013 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013 г. решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не соглашаясь с выводом суда апелляционной инстанции, ООО "Кайлас" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 19.08.2013 г. отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции от 29.04.2013 г.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей кассатора и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, постановлением главы администрации муниципального района "Город Людиново и Людиновский район" N 511 от 28.05.2007 г. был утвержден акт выбора земельных участков для размещения рекламных щитов, принадлежащих ООО "Кайлас".
На основании постановления главы администрации N 353 от 14.04.2008 г. о разрешении переоформления права аренды на земельные участки, между администрацией (арендодатель) и ООО "Кайлас" (арендатор) 17.11.2008 г. был заключен договор N 4368, сроком действия с 14.08.2008 г. по 28.05.2012 г., предметом которого являются 12 вышеуказанных земельных участков.
В дальнейшем, постановлениями администрации от 01.02.2010 г. NN 135, 138, 140, 141, 142, 143, 144 обществу выданы разрешения на размещение рекламных конструкций по следующим адресам: ул. Фокина, напротив музыкальной школы; в районе бывшего аэродрома; в районе автодороги "Брянск - Людиново - Киров" - Сукремль; на ул. Ленина, напротив жилого дома N 78 и жилого дома N 66; на ул. Маяковского, напротив жилого дома N 286 и в районе жилых домов 94-96; на ул. Щербакова в районе жилого дома N 16, сроком до 28.05.2012 г.
Никаких иных договоров до заключения спорного договора аренды с администрацией обществом не заключалось.
Таким образом, фактически срок договоров аренды ограничивался истечением пятилетнего периода, исчисляемого с момента утверждения акта выбора земельных участков.
По истечении предусмотренного договором срока общество продолжало пользоваться спорными земельными участками при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор был возобновлен на неопределенный срок.
Уведомлением от 09.10.2012 г. N 1592-12 администрация предупредила ООО "Кайлас" о том, что договор аренды продлен не будет, поскольку размещенная обществом реклама не соответствует требованиям ГОСТ Р 52044-2003 "Наружная реклама на автомобильных дорогах и территориях городских и сельских поселений" и потребовала освободить земельные участки от рекламных конструкций.
Аналогичные требования были изложены и в предписаниях от 09.11.2012 г. и 13.11.2012 г.
Поскольку земельные участки обществом освобождены не были, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии между сторонами арендных отношений после истечения срока договора аренды - 28.05.2012.
Кассационная коллегия полагает, что оценив все представленные в дело доказательства, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
Как следует из материалов дела, земельные участки, выделенные обществу "Кайлас" для размещения рекламных конструкций, размежеваны, поставлены на кадастровый учет как относящиеся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - земли под объектами торговли, без права застройки.
Согласно же правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 г. N 15248/10 обособление земельных участков и предоставление их в аренду для целей эксплуатации рекламных конструкций невозможно в том случае, если такие конструкции установлены на землях общего пользования. Эксплуатация рекламных конструкций, установленных на землях общего пользования, осуществляется на основании договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, к которому не применимы нормы законодательства об аренде.
Таким образом, в данном случае, к возникшим между сторонами правоотношениям применяются нормы законодательства об аренде и поскольку, после истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, внося при этом арендную плату, в отсутствие возражений со стороны администрации, договор правомерно был признан судом возобновленным на неопределенный срок, в силу ст. 621 ГК РФ.
В этом случае, в соответствии со ст. 610 ГК РФ в случае, каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Согласно материалам дела, в период возобновления договора, 09.10.2012 г. администрацией в адрес ООО "Кайлас" было направлено уведомление, а 09.11.2012 г. и 13.11.2012 г. - предписания, из которых усматривается выраженная воля арендодателя на прекращение арендных отношений, что не противоречит положениям п. 2 ст. 610 ГК РФ и не является нарушением со стороны арендатора.
В связи с прекращением в одностороннем порядке договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, у общества возникла обязанность освободить земельные участки, а поскольку спорные земельные участки ответчиком не освобождены до настоящего времени, заявленные требования являются обоснованными.
Довод заявителя жалобы о том, что в нарушение Закона о рекламе договор аренды был заключен на срок менее пяти лет, судом апелляционной инстанции правомерно отклонен. В данном случае предметом рассмотрения является договор аренды земельных участков, а не договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, в связи с чем нормы Закона о рекламе применению не подлежат.
В силу ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
С учетом данной нормы права, как верно указал суд апелляционной инстанции, оплата обществом арендной платы после истечения срока действия договора не свидетельствует о наличии договорных отношений между сторонами.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.
Кроме того, поскольку срок действия разрешений на установку рекламных конструкций истек, использование земельных участков по целевому назначению невозможно и по этому основанию.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд
постановил:
постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013 г. по делу N А23-528/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.СОЛОДОВА
Судьи
Л.В.ЛЕОНОВА
М.М.НАРУСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)