Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцова В.Г.,
судей Борзенковой И.В., Гуляковой Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакулиной Е.В.,
при участии:
- от истца индивидуального предпринимателя Некрасовой Любови Евгеньевны - Некрасова Л.Е., лично, паспорт;
- от ответчика Кунгурского районного потребительского общества - Зеленина Т.Д., паспорт, доверенность от 26.07.2013;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца индивидуального предпринимателя Некрасовой Любови Евгеньевны
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 08 ноября 2013 года
по делу N А50-8163/2013,
принятое судьей Бородулиной М.В.,
по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Некрасовой Любови Евгеньевны (ОГРН 304591726700073; ИНН 591701481866)
к Кунгурскому районному потребительскому обществу (ОГРН 1025901892720; ИНН 5940400134)
о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества и ущерба в виде упущенной выгоды,
по встречному иску Кунгурского районного потребительского общества (ОГРН 1025901892720; ИНН 5940400134)
к индивидуальному предпринимателю Некрасовой Любови Евгеньевне (ОГРН 304591726700073; ИНН 591701481866)
о взыскании задолженности,
установил:
Индивидуальный предприниматель Некрасова Любовь Евгеньевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к Кунгурскому районному потребительскому обществу (далее - ответчик) о взыскании 52 773 руб. 50 коп. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества - ремонта нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Кунгур, ул. Бачурина, 76, упущенной выгоды за период простоя с 05.02.2013 по 15.02.2013 в сумме 24 813 руб. 19 коп., судебных издержек в сумме 16 000 руб. (с учетом уточненных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ).
В свою очередь, ответчик обратился в Арбитражный суд Пермского края со встречным иском истцу о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений от 04.09.2012 в сумме 63 800 руб. за период с 01.10.2012 по 25.08.2013, а также долга по оплате за электроэнергию в сумме 8 228 руб. 44 коп. (с учетом уточненных встречных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 08.11.2013 в удовлетворении первоначального иска отказано.
Встречный иск удовлетворен частично: с истца в пользу ответчика взыскана задолженность в размере 41 400 руб. 00 коп.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела. Так, санитарными правилами СанПиН 2.1.2.2631-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги", в соответствии с которыми установлены жесткие требования к размещению данных организаций, к устройству и оборудованию помещений в которых они располагаются, к внутренней отделке и температурному режиму помещений и т.д. Истец, оказывающий парикмахерские услуги населению должен соблюдать установленные требования. Но суд при вынесении решения данные обстоятельства не учел. С целью соблюдения законных требований в арендуемом помещении необходимым ремонт, о производстве которого истец и ответчик договорились. Это подтверждается пояснениями истца, свидетельскими показаниями (свидетель Бржезовский О.С.) - имеется в деле, видеозаписью переговоров между истцом и ответчик (суд отказал в приобщении данного доказательства), а также тем, что до подачи иска в суд ответчик ни разу не предъявило требования об аренде, и в ходе судебного разбирательства представители ответчика не оспаривали данных фактов. При вынесении решения суд также не принял во внимание данные обстоятельства, не учел их и не дал им никакой оценки. Именно требования закона явились для истца необходимостью проведения всех неотделимых улучшений арендуемого помещения; а нарушение температурного режима явилось основанием к расторжению договора, поскольку инициатором досрочного расторжения договора был истец, а не ответчик, как указано в решении.
По мнению истца, имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд посчитал установленными, являются недоказанными. Неверно изложена хронология событий, которые являются принципиально важными для принятия решения по делу.
По мнению истца, суд пришел к необоснованному выводу, что требования истца о взыскании стоимости неотделимых улучшений не подлежат удовлетворению в виду отсутствия доказательств получения согласия ответчика.
Истец настаивает, материалы дела содержат доказательства наличия согласия ответчика на проведение предпринимателем улучшений в арендуемом помещении. Так, согласие на ремонт объекта аренды было получено от ответчика, что подтверждается пояснениями Бржезовского О.С., которые необоснованно не учтены судом. Получение согласия ответчика на проведение ремонта подтверждается также тем, что ответчик не выставлял счетов на оплату аренды. Также предприниматель все сметы на проведение работ по улучшению арендуемого помещения и все чеки подтверждающие эти затраты, выслал ответчику еще 29.01.2013. Ответчик, имея всю документацию о проведенных улучшениях каких-либо возражений не заявил, объем и стоимость были приняты ответчиком. В письме N 13 от 11.02.2013 ответчик указывает, что им получена претензия предпринимателя с требованием досрочного расторжения договора и произведения взаимозачета. В ходе судебного разбирательства представитель ответчика также не оспаривал данные обстоятельства, подтвердив, что предприниматель провел работы по улучшению помещения.
Истец, не согласен с выводами суда о том, что истец фактически произвел текущий ремонт, а также о том, что не представлено достаточных доказательств отключения арендодателем теплоснабжения и электроснабжения в арендуемом помещении.
Истец считает, что расчет упущенной выгоды им произведен надлежащим образом, выводы суда необоснованны.
По мнению истца, необоснован вывод суда об удовлетворении требований ответчика за период с 01.10.2012 по апрель 2013 года в сумме 41 400 рублей. Указанный вывод суд никак не мотивирует и не приводит никаких аргументов, почему именно 41 400 рублей.
Истец считает, что судом первой инстанции нарушены и неправильно применены нормы материального права. Ссылка суда на п. 1 и п. 2 ст. 616 ГК РФ безосновательна. Суд при вынесении решения применил п. 3 ст. 623 ГК РФ, поскольку сделал ошибочный вывод о том, что отсутствует согласие арендодателя на проведение работ. С учетом всех имеющихся материалов дела и анализом имеющихся доказательств суду следовало при вынесении решения руководствоваться п. 2 ст. 623 ГК РФ, так как согласие ответчика имелось.
Истец согласен с тем, что судом первой инстанции отказано в удовлетворении требований ответчика о взыскании задолженности за электроэнергию.
Истец полагает необходимым отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований истца и в части взыскания в пользу ответчика задолженности по арендной плате в размере 41 400 рублей.
Истец, просит решение Арбитражного суда Пермского края от 08.11.2013 отменить в части и принять по делу новый судебный акт.
Истец в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 04.09.2012 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений (далее - договор).
Во исполнение условий договора арендодатель сдал на срок по 03.08.2013, а арендатор принял во временное владение и пользование, нежилые помещения общей площадью 53,8 кв. м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, Кунгурский район, д. Беркутово, ул. Бачурина, д. 76 (номера на плане здания 3, 5, 6), с целью размещения парикмахерской, что подтверждается актом сдачи-приемки нежилых помещений (т. 1 л.д. 101).
В основание первоначального иска истец указал, что в период 05.02.2013 по 15.02.2013 ответчик отключил объект аренды от снабжения электроэнергией и тепловой энергией, в результате чего истец не получил денежные средства от оказания услуг по стрижке клиентов в сумме 24 813 руб. 19 коп. Расчет упущенной выгоды произведен из суммы 3 080 рублей за один день простоя, сумма дохода за один день установлена истцом на основании журнала записи клиентов за 09.02.2013. В подтверждение фактов отключения коммунальных услуг истец ссылается на претензию клиента салона красоты от 27.01.2013, данные о фиксации истцом температурного режима 11.01.2013, 14.12.2012, фотоснимки, письменные показания граждан Некрасова Я.В. и Лосевой Т.А.
Кроме того, истец указал, что им произведены расходы на неотделимые улучшения объекта аренды на сумму 52 773 руб. 50 коп., которые не были компенсированы ответчиком.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с первоначальным иском.
Ссылаясь на то, что истцом не исполнена обязанность по внесению арендной платы по договору в сумме 63 800 руб. за период с 01.10.2012 по 25.08.2013, а также долга по оплате за электроэнергию в сумме 8 228 руб. 44 коп., ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском к истцу.
Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального иска, исходил из того, истцом произведены расходы по текущему ремонту объекта аренды, которые возмещению не подлежат в силу ст. 616 ГК РФ. В отношения требования истца о взыскании упущенной выгоды, суд пришел к выводу, что расчет убытков не может быть признан обоснованным.
Частично удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период с 01.10.2013 по апрель 2013 года в сумме 41 400 рублей.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что помещение передано истцу с целью размещения парикмахерской.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В материалы дела истцом представлена смета стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений объекта аренды (заделка трещин стен, потолка, утепление двери, окраска стен, потолка, окон, дверей и прочее) на сумму 43 579 руб. 50 коп. (т. 1, л.д. 68-69), а также в заявлении об уточнении исковых требований (т. 1, л.д. 189), истец указал, что им заменена электропроводка на сумму 9 94 руб. 00 коп.
Пунктом 3.1.5 договора предусмотрено, что арендатор за свой счет и своими средствами производит текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений, установку и замену санитарного, противопожарного, электрического и иного подобного оборудования, а также капитальный ремонт этих помещений, связанный с деятельностью арендатора.
Из буквального толкования п. 3.1.5 договора следует, что проведение текущего и капитального ремонта объекта возложено на арендатора, то есть на истца.
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Вопреки доводам жалобы, исходя из анализа перечня выполненных истцом работ в арендованных помещении, а также условий п. 3.1.5 договора, требование истца о взыскании с ответчика 52 773 руб. 50 коп. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, удовлетворению не подлежит. При этом следует отметить, письменных доказательств того, что ответчик обязался учесть указанные расходы истца в счет арендной платы, не истцом представлено (ст. 65 АПК РФ).
В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 настоящего Кодекса.
В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Упущенная выгода - это несостоявшееся увеличение имущества потерпевшего, при этом упущенная выгода включает в себя неполученные доходы, которые потерпевшее лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы должник надлежащим образом исполнил свое обязательство надлежащим образом.
Обязательным условием для удовлетворения иска о возмещении убытков в виде упущенной выгоды является доказанность совершения истцом всех необходимых действий для получения упущенной выгоды и неполучение упущенной выгоды исключительно в связи с неправомерными действиями ответчика.
Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен понести, если обязательство было исполнено.
Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
Как обоснованно установлено судом первой инстанции, истцом не представлено надлежащих достаточных доказательств для вывода о том, что в указанные арендатором даты арендодателем было отключено теплоснабжение и электроснабжение помещения.
К письменным показаниям граждан Некрасова Я.В. и Лосевой Т.А., апелляционный суд относится критически, как и к самостоятельной фиксации истцом температурного режима. При этом апелляционный суд считает необходимым отметить, что при отключении электроснабжения и теплоснабжения в арендованном помещении, акт с участием представителя ответчика не составлялся.
Приняв во внимание сведения о замене электрической проводки в арендуемых помещениях, а также о наличии электроснабжения в других частях здания, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для вывода о том, что отсутствие электроснабжения в арендованных истцом помещениях вызвано действиями арендодателя.
Таким образом, истцом не доказана, причинная связь между заявленными убытками и действиями ответчика.
В соответствии с п. 4 ст. 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
При исчислении размера неполученных доходов первостепенное значение имеет определение достоверности (реальности) тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало бы получить при обычных условиях гражданского оборота.
Исследовав представленные истцом доказательства в совокупности, учитывая вероятностный характер получения истцом материальной выгоды, суд первой инстанции суд пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств того, что при обычных условиях гражданского оборота, истец получил бы доход именно в заявленном размере.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку в предпринимательской деятельности существует риск неполучения ожидаемых доходов.
Произведенный истцом расчет упущенной выгоды за период с 05.02.2013 по 15.02.2013, основанный на сведениях журнала записей клиентов за период с 06.01.2013 по 09.02.2013, правомерно не признан судом первой инстанции обоснованным, поскольку величина выручки не является постоянной и зависит от многих факторов. Кроме того, судом первой инстанции правильно отмечено, что осуществление расчетов наличными денежными средствами должно подтверждаться соответствующими документами установленной формы.
Поскольку истцом не доказано, что им в период за 05.02.2013 по 15.02.2013, были предприняты меры для получения дохода, неизбежность получения дохода в заявленном размере не доказана, в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика упущенной выгоды правомерно отказано судом первой инстанции.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 этой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата по договору составляет 6 000 рублей, не включает в себя стоимость эксплуатационных услуг (энергоснабжение, водоснабжение, водоотведение, вывоз бытового мусора) и вносится арендатором ежемесячно не позднее 05 числа текущего месяца (п.п. 4.1, 4.2 договора аренды). Согласно п. 4.4 договора аренды платежи за электроэнергию производятся по показаниям счетчика в кассу арендодателя по предъявленным счетам, согласно стоимости электроэнергии на день оплаты.
14.12.2012 ответчик направил в адрес истца претензию N 247 с требованием об оплате задолженности за три месяца аренды в сумме 17 400 рублей, что подтверждается квитанцией Почты России (т. 1 л.д. 149 об.).
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон с письменным предупреждением об этом другой стороны за 2 месяца до предполагаемой даты расторжения.
02.02.2013 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о расторжении договора с 04.03.2013, что подтверждается квитанцией Почты России (т. 1 л.д. 23).
04.02.2013 ответчик направил в адрес истца уведомление N 9 о расторжении договора с 05.04.2013, указав на необходимость освободить арендуемые помещения в срок до 05.04.2013, что подтверждается квитанцией Почты России (т. 1 л.д. 150 на обороте).
В свою очередь, истец уведомлением от 06.02.2013 предложил расторгнуть договор аренды с 04.03.2013 и произвести возмещение отделимых и неотделимых улучшений имущества в сумме 52 773 руб. 50 коп., а также рассмотреть возможность зачета требований (л.д. 52).
11.03.2013 ответчиком составлен акт, которым установлено, что помещение освобождено истцом (т. 1 л.д. 140).
03.04.2013 истец в адрес ответчик направил предложение о встрече для подписания акта приема-передачи арендуемого помещения (л.д. 57-59).
11.04.2013 ответчиком в адрес истца направлена претензия N 35 с требованием об оплате задолженности в сумме 44 428 руб. 44 коп., что подтверждается квитанцией Почты России (л.д. 113).
Уведомлением от 18.04.2013 истец сообщил ответчику о направлении в его адрес акта приема-передачи, который предложила подписать, либо назначить дату и время для подписания акта.
26.08.2013 между сторонами подписан акт от о передаче ключей от нежилого помещения по адресу: г. Кунгур, ул. Бачурина, д. 76 (л.д. 208).
Исходя из изложенных обстоятельств, следует, что договор расторгнут по инициативе истца с 04.03.2013.
Учитывая, что 18 апреля 2013 года и 19 апреля 2013 года (л.д. 60-64) истцом предпринимались действия по возврату помещения ответчику, который не предпринял соответствующие действия в разумный срок, является правомерным требование ответчика о взыскании с истца арендной платы по апрель 2013 года.
Так как, истец не представил доказательства уплаты ответчику арендной платы за период 01.10.2013 по апрель 2013 года, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование ответчика в сумме 41 400 рублей, исходя из условий п. 4.1 договора. Иное, вопреки доводам истца, привело бы к нарушению принципа возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов и недопустимости неосновательного обогащения.
Доводы, изложенные истцом в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, при том, что обстоятельства, позволяющие суду апелляционной инстанции произвести такую переоценку, не установлены.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 08 ноября 2013 года по делу N А50-8163/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
Г.Н.ГУЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.01.2014 N 17АП-16069/2013-АК ПО ДЕЛУ N А50-8163/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 января 2014 г. N 17АП-16069/2013-АК
Дело N А50-8163/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцова В.Г.,
судей Борзенковой И.В., Гуляковой Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакулиной Е.В.,
при участии:
- от истца индивидуального предпринимателя Некрасовой Любови Евгеньевны - Некрасова Л.Е., лично, паспорт;
- от ответчика Кунгурского районного потребительского общества - Зеленина Т.Д., паспорт, доверенность от 26.07.2013;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца индивидуального предпринимателя Некрасовой Любови Евгеньевны
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 08 ноября 2013 года
по делу N А50-8163/2013,
принятое судьей Бородулиной М.В.,
по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Некрасовой Любови Евгеньевны (ОГРН 304591726700073; ИНН 591701481866)
к Кунгурскому районному потребительскому обществу (ОГРН 1025901892720; ИНН 5940400134)
о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества и ущерба в виде упущенной выгоды,
по встречному иску Кунгурского районного потребительского общества (ОГРН 1025901892720; ИНН 5940400134)
к индивидуальному предпринимателю Некрасовой Любови Евгеньевне (ОГРН 304591726700073; ИНН 591701481866)
о взыскании задолженности,
установил:
Индивидуальный предприниматель Некрасова Любовь Евгеньевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к Кунгурскому районному потребительскому обществу (далее - ответчик) о взыскании 52 773 руб. 50 коп. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества - ремонта нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Кунгур, ул. Бачурина, 76, упущенной выгоды за период простоя с 05.02.2013 по 15.02.2013 в сумме 24 813 руб. 19 коп., судебных издержек в сумме 16 000 руб. (с учетом уточненных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ).
В свою очередь, ответчик обратился в Арбитражный суд Пермского края со встречным иском истцу о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений от 04.09.2012 в сумме 63 800 руб. за период с 01.10.2012 по 25.08.2013, а также долга по оплате за электроэнергию в сумме 8 228 руб. 44 коп. (с учетом уточненных встречных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 08.11.2013 в удовлетворении первоначального иска отказано.
Встречный иск удовлетворен частично: с истца в пользу ответчика взыскана задолженность в размере 41 400 руб. 00 коп.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела. Так, санитарными правилами СанПиН 2.1.2.2631-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги", в соответствии с которыми установлены жесткие требования к размещению данных организаций, к устройству и оборудованию помещений в которых они располагаются, к внутренней отделке и температурному режиму помещений и т.д. Истец, оказывающий парикмахерские услуги населению должен соблюдать установленные требования. Но суд при вынесении решения данные обстоятельства не учел. С целью соблюдения законных требований в арендуемом помещении необходимым ремонт, о производстве которого истец и ответчик договорились. Это подтверждается пояснениями истца, свидетельскими показаниями (свидетель Бржезовский О.С.) - имеется в деле, видеозаписью переговоров между истцом и ответчик (суд отказал в приобщении данного доказательства), а также тем, что до подачи иска в суд ответчик ни разу не предъявило требования об аренде, и в ходе судебного разбирательства представители ответчика не оспаривали данных фактов. При вынесении решения суд также не принял во внимание данные обстоятельства, не учел их и не дал им никакой оценки. Именно требования закона явились для истца необходимостью проведения всех неотделимых улучшений арендуемого помещения; а нарушение температурного режима явилось основанием к расторжению договора, поскольку инициатором досрочного расторжения договора был истец, а не ответчик, как указано в решении.
По мнению истца, имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд посчитал установленными, являются недоказанными. Неверно изложена хронология событий, которые являются принципиально важными для принятия решения по делу.
По мнению истца, суд пришел к необоснованному выводу, что требования истца о взыскании стоимости неотделимых улучшений не подлежат удовлетворению в виду отсутствия доказательств получения согласия ответчика.
Истец настаивает, материалы дела содержат доказательства наличия согласия ответчика на проведение предпринимателем улучшений в арендуемом помещении. Так, согласие на ремонт объекта аренды было получено от ответчика, что подтверждается пояснениями Бржезовского О.С., которые необоснованно не учтены судом. Получение согласия ответчика на проведение ремонта подтверждается также тем, что ответчик не выставлял счетов на оплату аренды. Также предприниматель все сметы на проведение работ по улучшению арендуемого помещения и все чеки подтверждающие эти затраты, выслал ответчику еще 29.01.2013. Ответчик, имея всю документацию о проведенных улучшениях каких-либо возражений не заявил, объем и стоимость были приняты ответчиком. В письме N 13 от 11.02.2013 ответчик указывает, что им получена претензия предпринимателя с требованием досрочного расторжения договора и произведения взаимозачета. В ходе судебного разбирательства представитель ответчика также не оспаривал данные обстоятельства, подтвердив, что предприниматель провел работы по улучшению помещения.
Истец, не согласен с выводами суда о том, что истец фактически произвел текущий ремонт, а также о том, что не представлено достаточных доказательств отключения арендодателем теплоснабжения и электроснабжения в арендуемом помещении.
Истец считает, что расчет упущенной выгоды им произведен надлежащим образом, выводы суда необоснованны.
По мнению истца, необоснован вывод суда об удовлетворении требований ответчика за период с 01.10.2012 по апрель 2013 года в сумме 41 400 рублей. Указанный вывод суд никак не мотивирует и не приводит никаких аргументов, почему именно 41 400 рублей.
Истец считает, что судом первой инстанции нарушены и неправильно применены нормы материального права. Ссылка суда на п. 1 и п. 2 ст. 616 ГК РФ безосновательна. Суд при вынесении решения применил п. 3 ст. 623 ГК РФ, поскольку сделал ошибочный вывод о том, что отсутствует согласие арендодателя на проведение работ. С учетом всех имеющихся материалов дела и анализом имеющихся доказательств суду следовало при вынесении решения руководствоваться п. 2 ст. 623 ГК РФ, так как согласие ответчика имелось.
Истец согласен с тем, что судом первой инстанции отказано в удовлетворении требований ответчика о взыскании задолженности за электроэнергию.
Истец полагает необходимым отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований истца и в части взыскания в пользу ответчика задолженности по арендной плате в размере 41 400 рублей.
Истец, просит решение Арбитражного суда Пермского края от 08.11.2013 отменить в части и принять по делу новый судебный акт.
Истец в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 04.09.2012 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений (далее - договор).
Во исполнение условий договора арендодатель сдал на срок по 03.08.2013, а арендатор принял во временное владение и пользование, нежилые помещения общей площадью 53,8 кв. м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, Кунгурский район, д. Беркутово, ул. Бачурина, д. 76 (номера на плане здания 3, 5, 6), с целью размещения парикмахерской, что подтверждается актом сдачи-приемки нежилых помещений (т. 1 л.д. 101).
В основание первоначального иска истец указал, что в период 05.02.2013 по 15.02.2013 ответчик отключил объект аренды от снабжения электроэнергией и тепловой энергией, в результате чего истец не получил денежные средства от оказания услуг по стрижке клиентов в сумме 24 813 руб. 19 коп. Расчет упущенной выгоды произведен из суммы 3 080 рублей за один день простоя, сумма дохода за один день установлена истцом на основании журнала записи клиентов за 09.02.2013. В подтверждение фактов отключения коммунальных услуг истец ссылается на претензию клиента салона красоты от 27.01.2013, данные о фиксации истцом температурного режима 11.01.2013, 14.12.2012, фотоснимки, письменные показания граждан Некрасова Я.В. и Лосевой Т.А.
Кроме того, истец указал, что им произведены расходы на неотделимые улучшения объекта аренды на сумму 52 773 руб. 50 коп., которые не были компенсированы ответчиком.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с первоначальным иском.
Ссылаясь на то, что истцом не исполнена обязанность по внесению арендной платы по договору в сумме 63 800 руб. за период с 01.10.2012 по 25.08.2013, а также долга по оплате за электроэнергию в сумме 8 228 руб. 44 коп., ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском к истцу.
Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального иска, исходил из того, истцом произведены расходы по текущему ремонту объекта аренды, которые возмещению не подлежат в силу ст. 616 ГК РФ. В отношения требования истца о взыскании упущенной выгоды, суд пришел к выводу, что расчет убытков не может быть признан обоснованным.
Частично удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период с 01.10.2013 по апрель 2013 года в сумме 41 400 рублей.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что помещение передано истцу с целью размещения парикмахерской.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В материалы дела истцом представлена смета стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений объекта аренды (заделка трещин стен, потолка, утепление двери, окраска стен, потолка, окон, дверей и прочее) на сумму 43 579 руб. 50 коп. (т. 1, л.д. 68-69), а также в заявлении об уточнении исковых требований (т. 1, л.д. 189), истец указал, что им заменена электропроводка на сумму 9 94 руб. 00 коп.
Пунктом 3.1.5 договора предусмотрено, что арендатор за свой счет и своими средствами производит текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений, установку и замену санитарного, противопожарного, электрического и иного подобного оборудования, а также капитальный ремонт этих помещений, связанный с деятельностью арендатора.
Из буквального толкования п. 3.1.5 договора следует, что проведение текущего и капитального ремонта объекта возложено на арендатора, то есть на истца.
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Вопреки доводам жалобы, исходя из анализа перечня выполненных истцом работ в арендованных помещении, а также условий п. 3.1.5 договора, требование истца о взыскании с ответчика 52 773 руб. 50 коп. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, удовлетворению не подлежит. При этом следует отметить, письменных доказательств того, что ответчик обязался учесть указанные расходы истца в счет арендной платы, не истцом представлено (ст. 65 АПК РФ).
В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 настоящего Кодекса.
В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Упущенная выгода - это несостоявшееся увеличение имущества потерпевшего, при этом упущенная выгода включает в себя неполученные доходы, которые потерпевшее лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы должник надлежащим образом исполнил свое обязательство надлежащим образом.
Обязательным условием для удовлетворения иска о возмещении убытков в виде упущенной выгоды является доказанность совершения истцом всех необходимых действий для получения упущенной выгоды и неполучение упущенной выгоды исключительно в связи с неправомерными действиями ответчика.
Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен понести, если обязательство было исполнено.
Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
Как обоснованно установлено судом первой инстанции, истцом не представлено надлежащих достаточных доказательств для вывода о том, что в указанные арендатором даты арендодателем было отключено теплоснабжение и электроснабжение помещения.
К письменным показаниям граждан Некрасова Я.В. и Лосевой Т.А., апелляционный суд относится критически, как и к самостоятельной фиксации истцом температурного режима. При этом апелляционный суд считает необходимым отметить, что при отключении электроснабжения и теплоснабжения в арендованном помещении, акт с участием представителя ответчика не составлялся.
Приняв во внимание сведения о замене электрической проводки в арендуемых помещениях, а также о наличии электроснабжения в других частях здания, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для вывода о том, что отсутствие электроснабжения в арендованных истцом помещениях вызвано действиями арендодателя.
Таким образом, истцом не доказана, причинная связь между заявленными убытками и действиями ответчика.
В соответствии с п. 4 ст. 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
При исчислении размера неполученных доходов первостепенное значение имеет определение достоверности (реальности) тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало бы получить при обычных условиях гражданского оборота.
Исследовав представленные истцом доказательства в совокупности, учитывая вероятностный характер получения истцом материальной выгоды, суд первой инстанции суд пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств того, что при обычных условиях гражданского оборота, истец получил бы доход именно в заявленном размере.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку в предпринимательской деятельности существует риск неполучения ожидаемых доходов.
Произведенный истцом расчет упущенной выгоды за период с 05.02.2013 по 15.02.2013, основанный на сведениях журнала записей клиентов за период с 06.01.2013 по 09.02.2013, правомерно не признан судом первой инстанции обоснованным, поскольку величина выручки не является постоянной и зависит от многих факторов. Кроме того, судом первой инстанции правильно отмечено, что осуществление расчетов наличными денежными средствами должно подтверждаться соответствующими документами установленной формы.
Поскольку истцом не доказано, что им в период за 05.02.2013 по 15.02.2013, были предприняты меры для получения дохода, неизбежность получения дохода в заявленном размере не доказана, в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика упущенной выгоды правомерно отказано судом первой инстанции.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 этой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата по договору составляет 6 000 рублей, не включает в себя стоимость эксплуатационных услуг (энергоснабжение, водоснабжение, водоотведение, вывоз бытового мусора) и вносится арендатором ежемесячно не позднее 05 числа текущего месяца (п.п. 4.1, 4.2 договора аренды). Согласно п. 4.4 договора аренды платежи за электроэнергию производятся по показаниям счетчика в кассу арендодателя по предъявленным счетам, согласно стоимости электроэнергии на день оплаты.
14.12.2012 ответчик направил в адрес истца претензию N 247 с требованием об оплате задолженности за три месяца аренды в сумме 17 400 рублей, что подтверждается квитанцией Почты России (т. 1 л.д. 149 об.).
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон с письменным предупреждением об этом другой стороны за 2 месяца до предполагаемой даты расторжения.
02.02.2013 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о расторжении договора с 04.03.2013, что подтверждается квитанцией Почты России (т. 1 л.д. 23).
04.02.2013 ответчик направил в адрес истца уведомление N 9 о расторжении договора с 05.04.2013, указав на необходимость освободить арендуемые помещения в срок до 05.04.2013, что подтверждается квитанцией Почты России (т. 1 л.д. 150 на обороте).
В свою очередь, истец уведомлением от 06.02.2013 предложил расторгнуть договор аренды с 04.03.2013 и произвести возмещение отделимых и неотделимых улучшений имущества в сумме 52 773 руб. 50 коп., а также рассмотреть возможность зачета требований (л.д. 52).
11.03.2013 ответчиком составлен акт, которым установлено, что помещение освобождено истцом (т. 1 л.д. 140).
03.04.2013 истец в адрес ответчик направил предложение о встрече для подписания акта приема-передачи арендуемого помещения (л.д. 57-59).
11.04.2013 ответчиком в адрес истца направлена претензия N 35 с требованием об оплате задолженности в сумме 44 428 руб. 44 коп., что подтверждается квитанцией Почты России (л.д. 113).
Уведомлением от 18.04.2013 истец сообщил ответчику о направлении в его адрес акта приема-передачи, который предложила подписать, либо назначить дату и время для подписания акта.
26.08.2013 между сторонами подписан акт от о передаче ключей от нежилого помещения по адресу: г. Кунгур, ул. Бачурина, д. 76 (л.д. 208).
Исходя из изложенных обстоятельств, следует, что договор расторгнут по инициативе истца с 04.03.2013.
Учитывая, что 18 апреля 2013 года и 19 апреля 2013 года (л.д. 60-64) истцом предпринимались действия по возврату помещения ответчику, который не предпринял соответствующие действия в разумный срок, является правомерным требование ответчика о взыскании с истца арендной платы по апрель 2013 года.
Так как, истец не представил доказательства уплаты ответчику арендной платы за период 01.10.2013 по апрель 2013 года, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование ответчика в сумме 41 400 рублей, исходя из условий п. 4.1 договора. Иное, вопреки доводам истца, привело бы к нарушению принципа возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов и недопустимости неосновательного обогащения.
Доводы, изложенные истцом в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, при том, что обстоятельства, позволяющие суду апелляционной инстанции произвести такую переоценку, не установлены.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 08 ноября 2013 года по делу N А50-8163/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
Г.Н.ГУЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)