Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гарифуллина Ильдара Фанисовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.04.2015 по делу N А07-3354/2015 (судья Проскурякова С.В.).
Индивидуальный предприниматель Гарифуллин Ильдар Фанисович (далее - истец, предприниматель, ИП Гарифуллин И.Ф.) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭКСПО-ПЛАЗА" (далее - ответчик, общество, ООО "ЭКСПО-ПЛАЗА") взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 464 400 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.04.2015 (резолютивная часть оглашена 21.04.2015) в удовлетворении заявленных требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Гарифуллин И.Ф. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о надлежащем исполнении ответчиком обязательств по заключению договора аренды нежилого помещения, принятых предварительным договором. До истечения установленного предварительным договором срока - 2-3 квартал 2014 года, 17.07.2014 общество "ЭКСПО-ПЛАЗА" направило истцу проект договора аренды, однако его условия не соответствовали ранее согласованным существенным условиям о размере арендной платы - 2 150 руб. за один квадратный метр по условиям предварительного договора и 2 300 руб. по условиям проекта договора аренды. При таких обстоятельствах, свидетельствующих о нарушении ответчиком принятых обязательств, обеспечительные взносы по предварительному договору подлежат возврату предпринимателю.
ООО "ЭКСПО-ПЛАЗА" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. Истцом направлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя ООО "ЭКСПО-ПЛАЗА".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.01.2014 между обществом "ЭКСПО-ПЛАЗА" (арендодатель) и предпринимателем Гарифуллиным И.Ф. (арендатор) подписан предварительный договор N 2 (л.д. 13-15).
В соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора стороны обязуются заключить договор аренды помещения со сроком аренды по 31.12.2014 на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором. Срок подписания акта приема-передачи помещения для начала ведения коммерческой деятельности II-III квартал 2014 года. Точную дату технического открытия арендодатель сообщает арендатору за 20 дней.
Согласно пункту 1.2 предварительного договора площадь помещения будет определена на основании замеров сторон на дату акта приема-передачи помещения и указана в договоре аренды, а его место расположения в здании будет указано на поэтажном плане в приложении к договору аренды.
В счет обеспечения выполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором и договором аренды, арендатор обязался перечислить арендодателю авансовый и обеспечительный взносы в порядке, определяемом статьей 3 договора (пункт 1.3 предварительного договора).
В силу пункта 2.1 предварительного договора основные условия договора аренды согласованы сторонами в приложении N 1 к предварительному договору.
Согласно данному приложению N 1 к предварительному договору передаче в аренду подлежат помещения, расположенные на 1 этаже ТВК "ВДНХ", расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 158, с условным обозначением под N В3/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 19,00 кв. м и N Д1/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 53,00 кв. м. Срок аренды установлен по 31.12.2014. Срок аренды начинает исчисляться с даты начала осуществления арендатором коммерческой деятельности в помещении. Фиксированная ставка арендной платы составляет 2 150 руб. за кв. м, включая налог на добавленную стоимость; маркетинговый взнос составляет 150 руб. за кв. м. Арендатор оплачивает коммунальные услуги, предоставляемые снабжающими организациями (л.д. 16-17).
Пунктом 3.1 предварительного договора его стороны установили, что в качестве подтверждения своих намерений по реализации предварительного договора и заключению в дальнейшем договора аренды помещения, указанного в приложении N 5 к договору, арендатор производит оплату авансового платежа и обеспечительного взносов, в размере суммы арендной платы за 3 месяца. Авансовый и обеспечительные платежи оплачиваются арендатором в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора.
Авансовый и обеспечительные платежи, засчитываются арендодателем в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы: авансовый платеж - в размере 154 800 руб. за первый месяц аренды, обеспечительный платеж в размере 309 600 руб., в случае отсутствия нарушений условия договора аренды, засчитывается в счет арендной платы за два последних месяца аренды.
Доказательства перечисления ИП Гарифуллиным И.Ф. авансового и обеспечительного платежей в сумме 464 400 руб. в материалы дела не представлены, однако пояснениями участвующих в деле лиц факт исполнения названных обязательств истцом не оспаривается (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Из обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-10670/2014 следует, что 04.03.2014 предприниматель в соответствии с пунктом 5.2 предварительного договора уведомил общество об отказе от его исполнения, потребовал возвратить в течение 10 календарных дней с момента получения претензии, уплаченные по предварительному договору денежные средства в размере 464 400 руб.
В рамках вышеназванного дела судом не установлено доказательства нарушения арендодателем условий, предусмотренных в пункте 5.2 предварительного договора, наличия у арендатора правовых оснований для отказа от предварительного договора, и права требовать возврата обеспечительных платежей. При этом, судом произведена оценка отношений сторон, как основанных на заключенном и действительном предварительном договоре, которым предусмотрено внесение предпринимателем авансового и обеспечительного платежей, имеющих обеспечительную правовую природу, ввиду направленности на необходимость исполнения обязательств по предварительному договору.
17.07.2014 ООО "Экспо-плаза" направило в адрес предпринимателя предложение о заключении основного договора аренды, с приложением проекта договора аренды (л.д. 22-30). В силу пункта 3.2 направленного для подписания предпринимателю проекта договора, размер постоянной части арендной платы за один квадратный метр в месяц составляет 2 300 руб. (включая налог на добавленную стоимость). В названном пункте также содержались условия о зачислении авансового и обеспечительного платежа в соответствии с условиями предварительного договора: авансовый платеж - в размере 154 800 руб. за первый месяц аренды, обеспечительный платеж в размере 309 600 руб., в случае отсутствия нарушений условия договора аренды, засчитывается в счет арендной платы за ноябрь и декабрь 2014 года.
10.12.2014 ИП Гарифуллин И.Ф. направил в адрес общества "ЭКСПО-ПЛАЗА" уведомление об отказе от исполнения предварительного договора, мотивированного нарушением условий предварительного договора в части передачи нежилых помещений в срок до 30.09.2014 (л.д. 12). Письмо содержало требования о возврате уплаченной по предварительному договору денежной суммы в размере 464 400 руб. в течение 5 рабочих дней с момента получения уведомления.
Полагая, что перечисленные предпринимателем обеспечительные взносы по предварительному договору подлежат возврату обществом "ЭКСПО-ПЛАЗА" в качестве неосновательного обогащения, ввиду неисполнения обществом условий предварительного договора и заявленного предпринимателем 10.12.2014 отказа от него, ИП Гарифуллин И.Ф. обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил, что между обществом и предпринимателем имелись отношения, основанные на заключении предварительного договора, до окончания срока действия которого предпринимателю было направлено предложение о заключении договора аренды. Поскольку предприниматель уклонился подписания договора аренды, удержание обеспечительных платежей ответчиком признано правомерным.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно пунктам 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На основании пунктов 1 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Настоящие требования о взыскании неосновательного обогащения мотивированы истцом прекращением действия предварительного договора от 31.01.2014 N 2, что влечет необходимость оценки факта его заключения сторонами.
В пункте 1.1 предварительного договора стороны договорились заключить договор аренды помещения со сроком аренды по 31.12.2014 на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором. Срок подписания акта приема-передачи помещения для начала ведения коммерческой деятельности - II-III квартал 2014 года.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
На основании пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости, которые по смыслу пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации должны быть оговорены сторонами в предварительном договоре, являются предмет договора аренды и размер арендной платы.
В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора основные условия договора аренды согласованы сторонами в приложении N 1 к предварительному договору, в котором стороны определили, что в аренду подлежат передаче помещения, расположенные на 1 этаже ТВК "ВДНХ", расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 158, с условным обозначением под N В3/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 19,00 кв. м и N Д1/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 53,00 кв. м. Срок аренды установлен по 31.12.2014. Срок аренды начинает исчисляться с даты начала осуществления арендатором коммерческой деятельности в помещении. Фиксированная ставка арендной платы составляет 2 150 руб. за кв. м, включая НДС; маркетинговый взнос - 150 руб. за кв. м, эксплуатационный платеж - 570 руб. за кв. м. Арендатор оплачивает коммунальные услуги, предоставляемые снабжающими организациями.
На основании вышеизложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истцом и ответчиком были согласованы существенные условия будущего договора аренды, а также срок заключения основного договора. Доказательств наличия разногласий между сторонами относительно указанных условий материалы дела не содержат.
Письменная форма предварительного договора от 31.01.2014 N 2, аналогичная требуемой статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации форме договора аренды, также была соблюдена сторонами.
При таких обстоятельствах, учитывая оценку договора в рамках дела N А07-10690/2014, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заключенности предварительного договора от 31.01.2014 N 2.
Вывод суда первой инстанции об обеспечительной природе предусмотренных пунктом 1.3 предварительного договора авансового и обеспечительного взносов, также является правильным.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора в качестве подтверждения своих намерений по реализации предварительного договора и заключению в дальнейшем договора аренды помещения, указанного в приложении N 5 к договору, арендатор производит оплату авансового платежа и обеспечительного взносов, в размере суммы арендной платы за 3 месяца. Авансовый и обеспечительные платежи оплачиваются арендатором в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора.
Авансовый и обеспечительные платежи, засчитываются арендодателем в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы: авансовый платеж - в размере 154 800 руб. за первый месяц аренды, обеспечительный платеж в размере 309 600 руб., в случае отсутствия нарушений условия договора аренды, засчитывается в счет арендной платы за два последних месяца аренды.
Аналогичные условия об авансовом и обеспечительном платежах включены в коммерческие условия (приложение N 1 к предварительному договору, л.д. 13, оборот).
В пункте 4.2 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что в случае необоснованного отказа или уклонения арендатора от подписания договора аренды сумма авансового и обеспечительного взносов арендатору не возвращаются.
Согласно пункту 5.2 предварительного договора возможность возврата арендатору авансового и обеспечительного взносов в случае одностороннего отказа от исполнения предварительного договора допускается только, если арендодатель нарушает срок передачи помещения арендатору для выполнения работ по подготовке помещения более чем на 15 календарных дней либо если помещение к дате акта приема-передачи не будет соответствовать состоянию помещения, определенному в приложении N 2 к договору.
Материалы дела позволяют сделать вывод, что направление предпринимателем отказа от предварительного договора 04.03.2014 не повлекло прекращение договорных отношений сторон настоящего спора, поскольку в рамках вышеназванного дела арбитражным судом установлено отсутствие для этого у арендатора правовых оснований, по причине отсутствия совершения виновных действий арендодателем. Тот же вывод следует из последующих действий сторон по направлению 17.07.2014 обществом "ЭКСПО-ПЛАЗА" в адрес предпринимателя договора аренды нежилого помещения (л.д. 22) и направлению предпринимателем 10.12.2014 обществу отказа от предварительного договора (л.д. 12).
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Соотношение даты направления обществом "ЭКСПО-ПЛАЗА" в адрес предпринимателя договора аренды нежилого помещения - 17.07.2014 и согласованной сторонами в пункте 1.1 предварительного договора срока заключения договора аренды помещения - II-III квартал 2014 года, исключает вывод о прекращении обязательств сторон по указанному основанию.
Направляя в адрес ответчика уведомление об отказе от исполнения предварительного договора от 10.12.2014, ИП Гарифуллин И.Ф. сослался на отсутствие его уведомления о дате открытия торгового центра после определенного договором срока 30.09.2014. Указанное не может быть признано обоснованным ввиду противоречия имеющимся в деле доказательствам - уведомлению ООО "ЭКСПО-ПЛАЗА" от 17.07.2014 (л.д. 22).
Довод апеллянта о направлении в его адрес проекта договора аренды, условия которого не соответствуют ранее согласованным существенным условиям о размере арендной платы - 2 150 руб. за один квадратный метр по условиям предварительного договора и 2 300 руб. по условиям проекта договора аренды, подлежат отклонению.
Названный довод приведен без учета содержания представленного в материалы дела приложения N 1 к предварительному договору, в котором предусмотрено внесение арендатором наряду с фиксированной ставкой арендной платы 2 150 руб. за один квадратный метр, маркетингового взноса в сумме 150 руб. за один квадратный метр (л.д. 16).
Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения арендодателем условий, предусмотренных в пункте 5.2 предварительного договора. Соответственно, действия предпринимателя по отказу от заключения договора аренды являются нарушением предусмотренных предварительных договором обязательств по заключению договора аренды (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку условиями пункта 4.2. договора стороны исключили возможность возврата обеспечительных платежей в случае виновного отказа от договора арендатора, оснований для признания уплаченных истцом сумм неосновательным обогащением ответчика не имеется.
В отсутствие факта неосновательного обогащения правовых оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, у суда первой инстанции также не имелось.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.04.2015 по делу N А07-3354/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гарифуллина Ильдара Фанисовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.07.2015 N 18АП-6810/2015 ПО ДЕЛУ N А07-3354/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2015 г. N 18АП-6810/2015
Дело N А07-3354/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гарифуллина Ильдара Фанисовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.04.2015 по делу N А07-3354/2015 (судья Проскурякова С.В.).
Индивидуальный предприниматель Гарифуллин Ильдар Фанисович (далее - истец, предприниматель, ИП Гарифуллин И.Ф.) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭКСПО-ПЛАЗА" (далее - ответчик, общество, ООО "ЭКСПО-ПЛАЗА") взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 464 400 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.04.2015 (резолютивная часть оглашена 21.04.2015) в удовлетворении заявленных требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Гарифуллин И.Ф. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о надлежащем исполнении ответчиком обязательств по заключению договора аренды нежилого помещения, принятых предварительным договором. До истечения установленного предварительным договором срока - 2-3 квартал 2014 года, 17.07.2014 общество "ЭКСПО-ПЛАЗА" направило истцу проект договора аренды, однако его условия не соответствовали ранее согласованным существенным условиям о размере арендной платы - 2 150 руб. за один квадратный метр по условиям предварительного договора и 2 300 руб. по условиям проекта договора аренды. При таких обстоятельствах, свидетельствующих о нарушении ответчиком принятых обязательств, обеспечительные взносы по предварительному договору подлежат возврату предпринимателю.
ООО "ЭКСПО-ПЛАЗА" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. Истцом направлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя ООО "ЭКСПО-ПЛАЗА".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.01.2014 между обществом "ЭКСПО-ПЛАЗА" (арендодатель) и предпринимателем Гарифуллиным И.Ф. (арендатор) подписан предварительный договор N 2 (л.д. 13-15).
В соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора стороны обязуются заключить договор аренды помещения со сроком аренды по 31.12.2014 на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором. Срок подписания акта приема-передачи помещения для начала ведения коммерческой деятельности II-III квартал 2014 года. Точную дату технического открытия арендодатель сообщает арендатору за 20 дней.
Согласно пункту 1.2 предварительного договора площадь помещения будет определена на основании замеров сторон на дату акта приема-передачи помещения и указана в договоре аренды, а его место расположения в здании будет указано на поэтажном плане в приложении к договору аренды.
В счет обеспечения выполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором и договором аренды, арендатор обязался перечислить арендодателю авансовый и обеспечительный взносы в порядке, определяемом статьей 3 договора (пункт 1.3 предварительного договора).
В силу пункта 2.1 предварительного договора основные условия договора аренды согласованы сторонами в приложении N 1 к предварительному договору.
Согласно данному приложению N 1 к предварительному договору передаче в аренду подлежат помещения, расположенные на 1 этаже ТВК "ВДНХ", расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 158, с условным обозначением под N В3/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 19,00 кв. м и N Д1/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 53,00 кв. м. Срок аренды установлен по 31.12.2014. Срок аренды начинает исчисляться с даты начала осуществления арендатором коммерческой деятельности в помещении. Фиксированная ставка арендной платы составляет 2 150 руб. за кв. м, включая налог на добавленную стоимость; маркетинговый взнос составляет 150 руб. за кв. м. Арендатор оплачивает коммунальные услуги, предоставляемые снабжающими организациями (л.д. 16-17).
Пунктом 3.1 предварительного договора его стороны установили, что в качестве подтверждения своих намерений по реализации предварительного договора и заключению в дальнейшем договора аренды помещения, указанного в приложении N 5 к договору, арендатор производит оплату авансового платежа и обеспечительного взносов, в размере суммы арендной платы за 3 месяца. Авансовый и обеспечительные платежи оплачиваются арендатором в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора.
Авансовый и обеспечительные платежи, засчитываются арендодателем в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы: авансовый платеж - в размере 154 800 руб. за первый месяц аренды, обеспечительный платеж в размере 309 600 руб., в случае отсутствия нарушений условия договора аренды, засчитывается в счет арендной платы за два последних месяца аренды.
Доказательства перечисления ИП Гарифуллиным И.Ф. авансового и обеспечительного платежей в сумме 464 400 руб. в материалы дела не представлены, однако пояснениями участвующих в деле лиц факт исполнения названных обязательств истцом не оспаривается (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Из обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-10670/2014 следует, что 04.03.2014 предприниматель в соответствии с пунктом 5.2 предварительного договора уведомил общество об отказе от его исполнения, потребовал возвратить в течение 10 календарных дней с момента получения претензии, уплаченные по предварительному договору денежные средства в размере 464 400 руб.
В рамках вышеназванного дела судом не установлено доказательства нарушения арендодателем условий, предусмотренных в пункте 5.2 предварительного договора, наличия у арендатора правовых оснований для отказа от предварительного договора, и права требовать возврата обеспечительных платежей. При этом, судом произведена оценка отношений сторон, как основанных на заключенном и действительном предварительном договоре, которым предусмотрено внесение предпринимателем авансового и обеспечительного платежей, имеющих обеспечительную правовую природу, ввиду направленности на необходимость исполнения обязательств по предварительному договору.
17.07.2014 ООО "Экспо-плаза" направило в адрес предпринимателя предложение о заключении основного договора аренды, с приложением проекта договора аренды (л.д. 22-30). В силу пункта 3.2 направленного для подписания предпринимателю проекта договора, размер постоянной части арендной платы за один квадратный метр в месяц составляет 2 300 руб. (включая налог на добавленную стоимость). В названном пункте также содержались условия о зачислении авансового и обеспечительного платежа в соответствии с условиями предварительного договора: авансовый платеж - в размере 154 800 руб. за первый месяц аренды, обеспечительный платеж в размере 309 600 руб., в случае отсутствия нарушений условия договора аренды, засчитывается в счет арендной платы за ноябрь и декабрь 2014 года.
10.12.2014 ИП Гарифуллин И.Ф. направил в адрес общества "ЭКСПО-ПЛАЗА" уведомление об отказе от исполнения предварительного договора, мотивированного нарушением условий предварительного договора в части передачи нежилых помещений в срок до 30.09.2014 (л.д. 12). Письмо содержало требования о возврате уплаченной по предварительному договору денежной суммы в размере 464 400 руб. в течение 5 рабочих дней с момента получения уведомления.
Полагая, что перечисленные предпринимателем обеспечительные взносы по предварительному договору подлежат возврату обществом "ЭКСПО-ПЛАЗА" в качестве неосновательного обогащения, ввиду неисполнения обществом условий предварительного договора и заявленного предпринимателем 10.12.2014 отказа от него, ИП Гарифуллин И.Ф. обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил, что между обществом и предпринимателем имелись отношения, основанные на заключении предварительного договора, до окончания срока действия которого предпринимателю было направлено предложение о заключении договора аренды. Поскольку предприниматель уклонился подписания договора аренды, удержание обеспечительных платежей ответчиком признано правомерным.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно пунктам 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На основании пунктов 1 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Настоящие требования о взыскании неосновательного обогащения мотивированы истцом прекращением действия предварительного договора от 31.01.2014 N 2, что влечет необходимость оценки факта его заключения сторонами.
В пункте 1.1 предварительного договора стороны договорились заключить договор аренды помещения со сроком аренды по 31.12.2014 на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором. Срок подписания акта приема-передачи помещения для начала ведения коммерческой деятельности - II-III квартал 2014 года.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
На основании пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости, которые по смыслу пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации должны быть оговорены сторонами в предварительном договоре, являются предмет договора аренды и размер арендной платы.
В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора основные условия договора аренды согласованы сторонами в приложении N 1 к предварительному договору, в котором стороны определили, что в аренду подлежат передаче помещения, расположенные на 1 этаже ТВК "ВДНХ", расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 158, с условным обозначением под N В3/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 19,00 кв. м и N Д1/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 53,00 кв. м. Срок аренды установлен по 31.12.2014. Срок аренды начинает исчисляться с даты начала осуществления арендатором коммерческой деятельности в помещении. Фиксированная ставка арендной платы составляет 2 150 руб. за кв. м, включая НДС; маркетинговый взнос - 150 руб. за кв. м, эксплуатационный платеж - 570 руб. за кв. м. Арендатор оплачивает коммунальные услуги, предоставляемые снабжающими организациями.
На основании вышеизложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истцом и ответчиком были согласованы существенные условия будущего договора аренды, а также срок заключения основного договора. Доказательств наличия разногласий между сторонами относительно указанных условий материалы дела не содержат.
Письменная форма предварительного договора от 31.01.2014 N 2, аналогичная требуемой статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации форме договора аренды, также была соблюдена сторонами.
При таких обстоятельствах, учитывая оценку договора в рамках дела N А07-10690/2014, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заключенности предварительного договора от 31.01.2014 N 2.
Вывод суда первой инстанции об обеспечительной природе предусмотренных пунктом 1.3 предварительного договора авансового и обеспечительного взносов, также является правильным.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора в качестве подтверждения своих намерений по реализации предварительного договора и заключению в дальнейшем договора аренды помещения, указанного в приложении N 5 к договору, арендатор производит оплату авансового платежа и обеспечительного взносов, в размере суммы арендной платы за 3 месяца. Авансовый и обеспечительные платежи оплачиваются арендатором в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора.
Авансовый и обеспечительные платежи, засчитываются арендодателем в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы: авансовый платеж - в размере 154 800 руб. за первый месяц аренды, обеспечительный платеж в размере 309 600 руб., в случае отсутствия нарушений условия договора аренды, засчитывается в счет арендной платы за два последних месяца аренды.
Аналогичные условия об авансовом и обеспечительном платежах включены в коммерческие условия (приложение N 1 к предварительному договору, л.д. 13, оборот).
В пункте 4.2 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что в случае необоснованного отказа или уклонения арендатора от подписания договора аренды сумма авансового и обеспечительного взносов арендатору не возвращаются.
Согласно пункту 5.2 предварительного договора возможность возврата арендатору авансового и обеспечительного взносов в случае одностороннего отказа от исполнения предварительного договора допускается только, если арендодатель нарушает срок передачи помещения арендатору для выполнения работ по подготовке помещения более чем на 15 календарных дней либо если помещение к дате акта приема-передачи не будет соответствовать состоянию помещения, определенному в приложении N 2 к договору.
Материалы дела позволяют сделать вывод, что направление предпринимателем отказа от предварительного договора 04.03.2014 не повлекло прекращение договорных отношений сторон настоящего спора, поскольку в рамках вышеназванного дела арбитражным судом установлено отсутствие для этого у арендатора правовых оснований, по причине отсутствия совершения виновных действий арендодателем. Тот же вывод следует из последующих действий сторон по направлению 17.07.2014 обществом "ЭКСПО-ПЛАЗА" в адрес предпринимателя договора аренды нежилого помещения (л.д. 22) и направлению предпринимателем 10.12.2014 обществу отказа от предварительного договора (л.д. 12).
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Соотношение даты направления обществом "ЭКСПО-ПЛАЗА" в адрес предпринимателя договора аренды нежилого помещения - 17.07.2014 и согласованной сторонами в пункте 1.1 предварительного договора срока заключения договора аренды помещения - II-III квартал 2014 года, исключает вывод о прекращении обязательств сторон по указанному основанию.
Направляя в адрес ответчика уведомление об отказе от исполнения предварительного договора от 10.12.2014, ИП Гарифуллин И.Ф. сослался на отсутствие его уведомления о дате открытия торгового центра после определенного договором срока 30.09.2014. Указанное не может быть признано обоснованным ввиду противоречия имеющимся в деле доказательствам - уведомлению ООО "ЭКСПО-ПЛАЗА" от 17.07.2014 (л.д. 22).
Довод апеллянта о направлении в его адрес проекта договора аренды, условия которого не соответствуют ранее согласованным существенным условиям о размере арендной платы - 2 150 руб. за один квадратный метр по условиям предварительного договора и 2 300 руб. по условиям проекта договора аренды, подлежат отклонению.
Названный довод приведен без учета содержания представленного в материалы дела приложения N 1 к предварительному договору, в котором предусмотрено внесение арендатором наряду с фиксированной ставкой арендной платы 2 150 руб. за один квадратный метр, маркетингового взноса в сумме 150 руб. за один квадратный метр (л.д. 16).
Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения арендодателем условий, предусмотренных в пункте 5.2 предварительного договора. Соответственно, действия предпринимателя по отказу от заключения договора аренды являются нарушением предусмотренных предварительных договором обязательств по заключению договора аренды (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку условиями пункта 4.2. договора стороны исключили возможность возврата обеспечительных платежей в случае виновного отказа от договора арендатора, оснований для признания уплаченных истцом сумм неосновательным обогащением ответчика не имеется.
В отсутствие факта неосновательного обогащения правовых оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, у суда первой инстанции также не имелось.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.04.2015 по делу N А07-3354/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гарифуллина Ильдара Фанисовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)