Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик не является членом кооператива, гаражным боксом не пользовался, что договор и соглашение заключены с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Юровский И.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Руди О.В.,
судей: Емельяновой Ю.С., Мурованной М.В.,
при секретаре К.Т.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску ГСК "Реверс" к У., Управлению Росреестра по Томской области о признании зарегистрированного права ответчика на гаражный бокс недействительным, исключении записи о праве собственности из ЕГРП, признании договора о долевом участии в строительстве и дополнительного соглашения, заключенных между У. и АООТ "Автострой" недействительными,
по апелляционным жалобам У., ГСК "Реверс" на решение Ленинского районного суда г. Томска от 18 марта 2015 года.
Заслушав доклад судьи Емельяновой Ю.С., объяснения представителей ГСК "Реверс" М., и Б., поддержавших апелляционную жалобу и возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы У., объяснения представителя У. Н.О.М., поддержавшей апелляционную жалобу и возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы ГСК "Реверс", объяснения представителя Управления Росреестра по Томской области К.Т.Н., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы ГСК "Реверс" и не возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы У., судебная коллегия
установила:
ГСК "Реверс" обратился в суд с иском к ответчикам, в котором с учетом увеличения требований просил признать зарегистрированное право У. на гаражный бокс N /__/ по адресу: /__/, недействительным, исключив запись о праве собственности N /__/ от 07.11.2012 из ЕГРП; признать недействительными.
договор о долевом участии в строительстве от 20.06.1995 и дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве от 15.09.1996, заключенные между У. и АООТ "Автострой".
В обоснование требований, с учетом изменений, указал, что 13.09.1993 постановлением Главы администрации /__/ N 949з "О предоставлении во временное пользование земельных участков по /__/ для проектирования и строительства индивидуальных гаражей и автомастерской" ТОО "Автострой" выделен земельный участок площадью /__/ кв. м под проектирование и строительство двухэтажных индивидуальных гаражей на 40 машиномест. 24.03.1997 постановлением Мэра г. Томска N 352з продлено действие вышеуказанного постановления до 13.09.1997, а также внесены изменения в площадь предоставленного АООТ "Автострой" (правопреемник ТОО "Автострой") земельного участка (увеличена до /__/ кв. м) и количество машиномест - до 150.01.07.1997 постановлением Мэра г. Томска N 883-в утвержден акт приемочной комиссии от 24.06.1997 о вводе в эксплуатацию офисных помещений и гаражей на 12 боксов по адресу: /__/ (первая очередь). Остальные гаражные боксы до настоящего времени не введены в эксплуатацию, но эксплуатируются членами кооператива.
29.09.2011 ОАО "Автострой" заключил с ГСК "Реверс" договор перевода долга, по которому застройщик (ОАО Автострой") передает, а кооператив принимает на себя обязанности застройщика, и становится должником по договорам долевого участия в строительстве гаражного комплекса по адресу: /__/ по отношению к кредиторам. Гаражные боксы кредиторов были переданы по специальному приложению N 1 с указанием их конкретных номеров и фамилий кредиторов. Кроме того, по договору ГСК "Реверс" были переданы застройщиком ОАО "Автострой" другие помещения гаражных боксов и вспомогательные помещения общей площадью /__/ кв. м в гаражном комплексе по адресу: /__/, указанные в приложении N 2.
07.10.2014 стало известно, что гаражный бокс N 15 в ГСК "Реверс" 07.11.2012 оформлен в собственность У., не является членом кооператива и гаражным боксом не пользовалась. Данный гаражный бокс был передан по приложению N 2 к договору перевода долга от 29.09.2011 ГСК "Реверс" (помещение N /__/ в цокольном этаже, площадью /__/ кв. м), им пользуется Г., являющийся членом кооператива. Истец полагает, что государственная регистрация права собственности У. произведена с нарушением требований закона, поскольку ответчик не является правообладателем земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, гаражный комплекс по /__/ имеет признаки самовольной постройки, поскольку большая часть гаражных боксов, в числе которых спорный, не введена в эксплуатацию.
Договор о долевом участии в строительстве от 20.06.1995, заключенный между У. и АООТ "Автострой", и дополнительное соглашение к нему от 15.09.1996 считают недействительными как сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, а также не соответствующие закону, заключенные с злоупотреблением правом, поскольку данные договоры подложны, в указанные в них даты заключены не были, умысел сторон сделок, состоящих в близких отношениях, направлен на завладение недвижимым имуществом, не сданным в эксплуатацию, У. не является членом кооператива и гаражным боксом никогда не владела и не владеет.
В судебном заседании представители истца ГСК "Реверс" Б., М. требования поддержали по изложенным в иске основаниям.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика У.
Представитель ответчика У. Н.О.М. иск не признала, пояснив, что плата за спорный гаражный бокс внесена ответчиком по договору долевого участия, ГСК "Реверс" является ненадлежащим истцом.
Представитель ответчика Управление Росреестра по Томской области К.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо Г. в судебном заседании заявленные требования поддержал и пояснил, что в течение 17 лет он владеет спорным гаражным боксом, несет расходы по его эксплуатации.
Суд постановил решение, которым на основании ст. 131, 167, 169, 420, 421 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ст. 2, 13, 16 - 18, 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" исковые требования ГСК "Реверс" к У. удовлетворил частично. Признал зарегистрированное право У. на гаражный бокс N /__/ по адресу: /__/, недействительным. Указал, что решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществ и сделок с ним о прекращении права собственности У. на гаражный бокс N /__/ по адресу: /__/. В удовлетворении остальной части исковых требований ГСК "Реверс" к У. отказал. В удовлетворении исковых требований ГСК "Реверс" к Управлению Росреестра по Томской области отказал. Взыскал с У. в пользу ГСК "Реверс" расходы по оплате услуг представителя в размере /__/ руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 054,00 руб.
Не согласившись с решением, председатель ГСК "Реверс" М. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что договор перевода долга от 29.09.2011 не оспорен, подтверждает передачу имущества, указанного в приложении N 2 к данному договору, среди которого - спорный гаражный бокс, ГСК "Реверс", а потому последний является титульным владельцем этого нежилого помещения.
Полагает, что суд необоснованно не дал оценки действиям Управления Росреестра по Томской области при государственной регистрации права собственности У. на гаражный бокс N /__/, расположенный в /__/, как не соответствующим закону, в связи с чем считает неправомерным отказ в удовлетворении исковых требований к данному ответчику.
Апеллянт выражает несогласие с отказом суда в удовлетворении требований о признании договора долевого участия в строительстве от 20.06.1995 и дополнительного соглашения от 15.09.1996 недействительными, указывая, что данные соглашения составлены после заключения договора о переводе долга от 29.09.2011, поскольку У. не была включена в список лиц, с которыми заключены договоры о долевом участии в строительстве, согласно приложению N 1 к договору о переводе долга, тогда как свидетель Ш. подтвердил, что У. присутствовала при заключении договора перевода долга.
Обращает внимание на то, что данные соглашения сфальсифицированы в период с октября 2011 по сентябрь 2012 года. Это, по мнению апеллянта, подтверждается тем, что У. никогда не пользовалась гаражным боксом N /__/, не оплачивала коммунальные и эксплуатационные платежи, членом кооператива не являлась; договор долевого участия в строительстве, представленный У., выполнен при помощи компьютера, в то время, как договоры иных членов кооператива выполнены с помощью печатной машинки; ответчиком не были предоставлены сведения о регистрации по месту жительства в период 1995-1996 годов с целью проверки содержащихся в договоре сведений; договор долевого участия содержит адрес строительства - /__/, однако на момент заключения договор о долевом участии в строительстве адрес строительного объекта значился как /__/; технические характеристики гаражного бокса N /__/, содержащиеся в дополнительном соглашении от 15.09.1996, стали известны только после получения технического паспорта в декабре 1996 года.
Полагает данные соглашения составленными в ущерб интересам других лиц, противоречащими основам правопорядка и нравственности.
В апелляционной жалобе представитель У. Д. ставит вопрос об отмене решения и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
Ссылаясь на положения ст. 305 ГК РФ, указывает, что истец не владеет гаражным боксом на каком-либо вещном праве.
Обращает внимание на то, что по договору о переводе долга от 29.09.2011 гаражный бокс N /__/ передан ГСК "Реверс" как объект незавершенного строительства в составе иного имущества в качестве платы за принятие кооперативом на себя обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.
Полагает, что застройщик не являлся собственником имущества, указанного в приложениях N 2 и N 3 к договору перевода долга, а потому не мог его передать по договору ГСК.
Считает, что ГСК "Реверс" не приобрел прав застройщика, что не позволяет ему исполнить принятые на себя по договору перевода долга обязательства.
Выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что ГСК "Реверс" является титульным владельцем объекта недвижимости - спорного гаражного бокса, а Г. - лицом, фактически осуществляющим владение и пользование данным боксом, указывая, что спорный гаражный бокс передан ГСК свободным от прав третьих лиц (прав Г.) и в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие возникновение каких-либо отношений между ГСК "Реверс" и Г. В связи с чем полагает ГСК "Реверс" ненадлежащим истцом.
Руководствуясь статьей 327 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ответчика У., третьего лица Г., извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия оснований для его отмены или изменения не нашла.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.09.1993 постановлением Главы администрации г. Томска N 949з ТОО "Автострой" предоставлен во временное пользование сроком до двух лет земельный участок, площадью /__/ кв. м, под проектирование и строительство двухэтажных индивидуальных гаражей на 40 машиномест.
24.03.1997 постановлением Мэра г. Томска N 352з действие данного постановления продлено, АООТ "Автострой" (правопреемник ТОО "Автострой") предоставлен земельный участок, площадью /__/ кв. м, под строительство индивидуальных боксовых гаражей на 150 машиномест.
01.07.1997 постановлением Мэра г. Томска N 883-в утвержден акт приемочной комиссии от 24.06.1997 о вводе в эксплуатацию офисных помещений и гаражей на 12 боксов по адресу: /__/ (первая очередь).
18.10.2013 ОАО "Автострой" (правопреемник АООТ "Автострой") прекратил свою деятельность в связи с банкротством по решению Арбитражного суда Томской области.
29.09.2011 между ОАО "Автострой" и ГСК Реверс" заключен договор перевода долга, согласно которому застройщик (ОАО Автострой") передает, а кооператив принимает на себя обязанности первого, т.е. застройщика, и становится должником по договорам долевого участия в строительстве гаражного комплекса по адресу: /__/, заключенным между застройщиком и лицами, указанными в приложении N 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью. По настоящему договору кооператив принимает на себя обязательства перед кредиторами закончить (вместо застройщика) строительство гаражного комплекса, осуществить ввод его в эксплуатацию, по окончании строительства передать кредиторам, указанным в приложении N 1 к договору, в собственность их долю, определенную договорами о долевом участии в строительстве. За принятие кооперативом на себя указанного долга застройщик передает кооперативу не введенные в эксплуатацию и не зарегистрированные как объекты незавершенного строительства, недостроенные в порядке 2-й очереди строительства гаражные боксы и вспомогательные помещения к ним, общей площадью /__/ кв. м, в данном гаражном комплексе, указанные в приложении N 2 к договору, в состоянии, соответствующем описанию в техническом паспорте, составленном Томским городским бюро технической инвентаризации по состоянию на 25.12.1996.
Список участников долевого строительства, полностью выполнивших обязанности перед ОАО "Автострой" по договорам долевого участия в строительстве гаражного комплекса по адресу: /__/, является приложением N 1 к указанному договору.
Приложение /__/ содержит перечень переданных ОАО "Автострой" ГСК "Реверс" помещений гаражного комплекса по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв. м, в числе которых указано помещение N /__/ (гараж N /__/), расположенное в цокольном этаже, площадью /__/ кв. м.
Согласно п. 6 договора договор имеет силу акта приема-передачи в отношении имущества, перечисленного в приложениях N 2 и N 3 к договору.
В п. 56 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
На основании ч. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.
В п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" разъяснено, что судам следует иметь в виду, что правильное определение ими вида судопроизводства (исковое или по делам, возникающим из публичных правоотношений), в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, несогласных с решением, действием (бездействием) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, зависит от характера правоотношений, из которых вытекает требование лица, обратившегося за судебной защитой, а не от избранной им формы обращения в суд (например, подача заявления в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ, или подача искового заявления).
В связи с изложенным заявление ГСК "Реверс", в котором его представитель ссылается на несоответствии действий Управления Росреестра по Томской области закону при государственной регистрации права собственности У. на спорный гаражный бокс, подлежало разрешению судом по правилам главы 25 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент регистрации права собственности У., далее - Закон) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Как разъяснено в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять, в том числе, соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения. Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятых решений, совершенных действий (бездействия).
Право собственности У. на нежилое помещение /__/, общей площадью /__/ кв. м, расположенное в цокольном этаже по адресу: /__/, зарегистрировано Управлением Росреестра по Томской области 07.11.2012, в числе документов - оснований указаны договор о долевом участии в строительстве от 20.06.1995 и дополнительное соглашение к нему от 15.09.1996.
Из расписки от 19.09.2012 следует, что для государственной регистрации права собственности У. в Управление Росреестра по Томской области были представлены документы на земельный участок (постановлением Мэра г. Томска N 949-з от 13.09.1993, постановлением Мэра г. Томска N 352-з от 24.03.1997) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (акт приемки в эксплуатацию государственной комиссией законченного строительством объекта и постановление Мэра г. Томска N 883-в от 01.07.1997 - на одном листе).
В соответствии с ч. 1 ст. 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно абз. 10 ст. 20 Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
При государственной регистрации права собственности У. на спорный гаражный бокс Управление Росреестра по Томской области не учло, что в постановлении Мэра г. Томска N 883-в от 01.07.1997, которым утвержден акт приемочной комиссии от 24.06.1997 о вводе в эксплуатацию офисных помещений и гаражей на 12 боксов по адресу: /__/ (первая очередь), в п. 2 указано на разрешение АООТ "Автострой" ввести в эксплуатацию офисные помещения и гаражи на 12 боксов, общей площадью /__/ кв. м (1 очередь), по /__/ и передать в собственность дольщикам в соответствии с договорами, представленными заказчиком (приложение N 1) к настоящему постановлению.
Однако данное приложение к постановлению заявителем У. для государственной регистрации представлено не было, Управлением Росреестра по Томской области оно также не истребовано, в то время как при наличии в деле правоустанавливающих документов, являющемся неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав, ответа на запрос ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" от 03.10.2012, согласно которому объект по адресу: /__/ не значится в реестре объектов капитального строительства, разрешения на производство строительных работ N 737 и правоустанавливающих документов на земельный участок, согласно которым АООТ "Автострой" разрешено строительство 150 машиномест, акта приемки в эксплуатацию государственной комиссией законченного строительством объекта и постановления Мэра г. Томска N 883-в от 01.07.1997 об утверждении данного акта, согласно которым введена в эксплуатацию только первая очередь строительства, Управлению Росреестра по Томской области надлежало установить, относится ли нежилое помещение /__/ к первой очереди строительства.
Между тем из представленного в материалы настоящего дела вышеуказанного приложения N 1 к постановлению Мэра г. Томска N 883-в от 01.07.1997, именуемого "список дольщиков, принимающих участие в строительстве административной части здания по /__/", следует, что в числе дольщиков гаражей N /__/, подлежащих передаче в собственность в соответствии с представленными АООТ "Автострой" договорами, У. не указана, АООТ "Автострой" указано в качестве дольщика только в отношении гаража N /__/, площадью /__/ кв. м.
Кроме того, согласно представленному на государственную регистрацию акту приемки-передачи от 29.11.1997 У. в соответствии с договором о долевом участии в строительстве от 20.06.1995 передано нежилое помещение N /__/ обозначенное на поэтажном плане N /__/, цокольный этаж, площадью /__/ кв. м, по /__/.
При таких обстоятельствах у Управления Росреестра по Томской области не имелось оснований полагать, что У. представлены все необходимые для государственной регистрации права собственности на спорный гаражный бокс документы, в частности документы, подтверждающие ввод данного гаражного бокса в эксплуатацию и передачу его У., а потому судебная коллегия приходит к выводу о том, что действия Управления Росреестра по Томской области при проведении государственной регистрации требованиям закона не соответствуют.
Более того, в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции представитель У. Н.О.М. подтвердила, что спорный гаражный бокс не относится к 1-ой очереди строительства, разрешение на ввод в эксплуатацию которой имеется.
Вместе с тем, вопреки доводам апелляционной жалобы ГСК "Реверс", учитывая вышеприведенные разъяснения, содержащиеся в п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также положения ч. 3 ст. 196 ГПК РФ оснований для удовлетворения заявленных к Управлению Росреестра по Томской области требований не имелось.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признании недействительными договора о долевом участии в строительстве от 20.06.1995, заключенного между У. и АООТ "Автострой", и дополнительного соглашения к нему от 15.09.1996 в связи с отсутствия доказательств совокупности условий, необходимых для признания сделки недействительной.
Соглашаясь с данным выводом суда первой инстанции, судебная коллегия не может согласиться с его обоснованностью.
Заявляя о недействительности договора о долевом участии в строительстве и дополнительного соглашения к нему между У. и АООТ "Автострой", истец ссылается на то, что они сфальсифицированы, заключены задним числом, спорный гаражный бокс У. никогда не передавался.
Уясняя суть исковых требований применительно к заявленному основанию, исходя из позиции истца по делу, судебная коллегия пришла к выводу о том, что предъявленное требование, по сути, направлено на подтверждение факта отсутствия между У. и АООТ "Автострой" правоотношений из договора долевого участия в строительстве и дополнительного соглашения к нему по фактическому основанию, которое свидетельствует о незаключенности договора, а не о его недействительности.
При этом при обращении с иском в суд истец не должен указывать правовую квалификацию правоотношений. В силу положений ст. 131 ГПК РФ в иске должны быть указаны лишь фактические обстоятельства и ссылка на доказательства, их подтверждающие. Оценка доказательств, квалификация правоотношений из установленных обстоятельств и применение норм права является обязанностью суда, рассматривающего дело (ст. 196 ГПК РФ).
Так, пунктом 1 ст. 8 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений) предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В силу п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Таким образом, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, не соблюдена требуемая форма, то он считается незаключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.
Норма части первой статьи 12 ГПК Российской Федерации, в силу которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, конкретизируется в части первой статьи 56 того же Кодекса, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с ч. ч. 1, 3, 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Анализируя представленные доказательства, судебная коллегия пришла к выводу о том, что они свидетельствуют в пользу истца.
Так, в целях получения разрешения на ввод первой очереди строительства в эксплуатацию, АООТ "Автострой", являясь заказчиком, не представило в орган местного самоуправления спорные договор о долевом участии в строительстве и дополнительное соглашение к нему, заключенные с У., в приложении N 2 к договору перевода долга, заключенному ОАО "Автострой" 29.09.2011 с ГСК "Реверс" спорный гаражный бокс (помещение N /__/, гараж N /__/, площадью /__/ кв. м, расположенный в цокольном этаже,) указан в числе помещений гаражного комплекса по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв. м, поименованных как объекты незавершенного строительства 2-ой очереди, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный гаражный бокс не относится к числу объектов, акт ввода в эксплуатацию которых утвержден в 1997 году.
Из дела видно, что У. не значится ни в списке участников долевого строительства, полностью выполнивших обязанности перед ОАО "Автострой" по договорам долевого участия в строительстве гаражного комплекса по адресу: /__/, являющемся приложением N 1 к договору перевода долга от 29.09.2011, ни в числе участников общего собрания от 30.08.2011 по вопросу принятия ГСК "Реверс" от ОАО "Автострой" обязательств по договорам долевого участия в строительстве гаражного комплекса по /__/.
Допрошенный судом первой инстанции в качестве свидетеля Ш. показал, что спорный гаражный бокс занимает Г., являющийся членом ГСК, он несет расходы по его содержанию, однако Г. был вычеркнут Р. из списков дольщиков при составлении в 2011 году договора о переводе долга. У. знает как жену Р.
Справкой ГСК "Реверс" от 06.11.2013 подтверждено, что Г. является членом ГСК, имеет во владении гаражный бокс N /__/, задолженности по членским взносам и коммунальным платежам не имеет.
Судебная коллегия учитывает, что в дополнительном соглашении от 15.09.1996 У. указано место ее регистрации: /__/, в то время как из ответа на запрос суда УФМС России по Томской области от 19.02.2015 следует, что по данному адресу У. была зарегистрирована только в период с 04.07.2002 по 22.09.2005. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что техническая инвентаризация гаражей была проведена ранее 25.12.1996 (данная дата указана в имеющемся в деле техническом паспорте на объект), тогда как в дополнительном соглашении от 15.09.1996 содержится указание на его заключение в связи с уточнением технических характеристик нежилых помещений при проведении технической инвентаризации по адресу спорного объекта. В спорных договоре и дополнительном соглашении адрес нежилого помещения указан - /__/, в то время как из представленных в материалы дела документов следует, что в указанное время данный элемент улично-дорожной сети именовался "улица", а не "проспект".
Допрошенный судом первой инстанции в качестве свидетеля Р. показал, что до 1996 года договоры печатались на машинке, в то время как спорный договор о долевом участии от 20.05.1995 изготовлен с помощью принтера, в связи с чем судебная коллегия критически относится к показаниям данного свидетеля в части того, что У. являлась дольщиком в отношении гаражного бокса N /__/.
Судебная коллегия также принимает во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих исполнение АООТ "Автострой" спорных договора и дополнительного соглашения к нему, поскольку из представленного в материалы дела акта приемки-передачи от 29.11.1997 следует, что У. в соответствии с договором о долевом участии в строительстве от 20.06.1995 передано не спорное нежилое помещение, а нежилое помещение N /__/, обозначенное на поэтажном плане N /__/, площадью /__/ кв. м, по /__/.
Давая оценку приведенным доказательствам, судебная коллегия полагает, они в своей совокупности подтверждают доводы истца об изготовлении договора, дополнительного соглашения в более поздние сроки, т.е. об их фальсификации.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор о долевом участии в строительстве от 20.06.1995 и дополнительное соглашение к нему от 15.09.1996 являются незаключенными. К указанным договорам не применимы правила об основаниях недействительности сделок, поскольку они не только не порождают последствий, на которые были направлены, но и являются отсутствующими фактически, а потому вывод суда первой инстанции об отказе в признании спорных договоров недействительными является правомерным.
В связи с тем, что только заключенный договор может оцениваться как действительный или недействительный, а ошибка в правовой квалификации, которую допустил истец, считая сделку недействительной, не приводит к различию в последствиях (эта сделка не исполнялась сторонами), в удовлетворении данного требования не может быть отказано лишь на основании такой ошибки. В указанной связи не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы ГСК "Реверс", сводящиеся по существу к обоснованию ничтожности указанных договора и соглашения к нему.
Доводы апелляционной жалобы представителя У. Д., сводящиеся к тому, что ОАО "Автострой", не являясь собственником имущества, указанного в приложениях к договору перевода долга от 29.09.2011, не могло его передать по договору ГСК "Реверс", ГСК "Реверс", не являясь субъектом вещных прав на спорный объект или его владельцем, не может быть признан надлежащим истцом, судебной коллегией отклоняются в связи со следующим.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК РФ).
В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.
В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Представленным в материалы дела протоколом от 04.04.2009, свидетельством о постановке на учет в налоговом органе подтверждено создание ГСК "Реверс".
Из п. 1.1 Устава гаражно-строительного кооператива "Реверс" (в новой редакции) следует, что кооператив создан решением общего собрания учредителей, объединившихся на добровольной основе для удовлетворения потребностей членов кооператива в приобретении, строительстве и эксплуатации гаражей, пользования земельным участком, а также для эксплуатации расположенного на нем комплекса имущества, включающего возведенный объект недвижимости, электрооборудование, средства энергоснабжения и другие объекты.
Допрошенный в качестве свидетеля судом первой инстанции Р. показал, что заключение договора перевода долга 29.09.2011 было вызвано процедурой банкротства ОАО "Автострой", договор заключался им с целью завершения ГСК "Реверс" строительства объекта, причину отсутствия ряда гаражных боксов в приложении N 1 к договору не объяснил, подтвердил, что на момент составления договора перевода долга проживал с У.
Как следует из объяснений представителя У. Н.О.М. в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, У. отказалась от заявленного в рамках рассмотрения другого гражданского дела встречного иска к ГСК "Реверс" о признании ничтожным договора перевода долга от 29.09.2011, заключенного между ОАО "Автострой" и ГСК "Реверс".
Таким образом, вышеуказанный договор перевода долга недействительным в установленном законом порядке не признан, последствия недействительности сделки к нему не применены, а потому не имеется оснований полагать, что имущество, включенное в приложение N 2 к договору, в числе которого указан спорный объект, не находится во владении ГСК "Реверс".
При таких обстоятельствах ГСК "Реверс" праве осуществлять защиту нарушенного права способами, указанными в статье 12 ГК РФ.
Доводы апелляционной жалобы представителя У. Д. о том, что ГСК "Реверс", не являясь застройщиком, не может исполнить принятые на себя по договору перевода долга обязательства, не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку предметом спора по настоящему делу не является исполнение обязательств, вытекающих из указанного договора, и, кроме того, У. не указана в приложении N 1 к договору в числе участников долевого строительства, имеющих право требования к ГСК "Реверс".
Довод вышеуказанного апеллянта об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих возникновение правоотношений между ГСК "Реверс" и Г., судебной коллегией также отклоняется, как не относящийся к предмету спора по настоящему делу.
В связи с изложенным оснований к отмене или изменению решения суда по доводам апелляционной жалобы нет.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Томска от 18 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы У., ГСК "Реверс" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1701/2015
Требование: 1) О признании зарегистрированного права ответчика на гаражный бокс недействительным, исключении записи о праве собственности из ЕГРП; 2) О признании договора о долевом участии в строительстве и дополнительного соглашения к нему недействительными.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик не является членом кооператива, гаражным боксом не пользовался, что договор и соглашение заключены с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 июля 2015 г. по делу N 33-1701/2015
Судья: Юровский И.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Руди О.В.,
судей: Емельяновой Ю.С., Мурованной М.В.,
при секретаре К.Т.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску ГСК "Реверс" к У., Управлению Росреестра по Томской области о признании зарегистрированного права ответчика на гаражный бокс недействительным, исключении записи о праве собственности из ЕГРП, признании договора о долевом участии в строительстве и дополнительного соглашения, заключенных между У. и АООТ "Автострой" недействительными,
по апелляционным жалобам У., ГСК "Реверс" на решение Ленинского районного суда г. Томска от 18 марта 2015 года.
Заслушав доклад судьи Емельяновой Ю.С., объяснения представителей ГСК "Реверс" М., и Б., поддержавших апелляционную жалобу и возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы У., объяснения представителя У. Н.О.М., поддержавшей апелляционную жалобу и возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы ГСК "Реверс", объяснения представителя Управления Росреестра по Томской области К.Т.Н., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы ГСК "Реверс" и не возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы У., судебная коллегия
установила:
ГСК "Реверс" обратился в суд с иском к ответчикам, в котором с учетом увеличения требований просил признать зарегистрированное право У. на гаражный бокс N /__/ по адресу: /__/, недействительным, исключив запись о праве собственности N /__/ от 07.11.2012 из ЕГРП; признать недействительными.
договор о долевом участии в строительстве от 20.06.1995 и дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве от 15.09.1996, заключенные между У. и АООТ "Автострой".
В обоснование требований, с учетом изменений, указал, что 13.09.1993 постановлением Главы администрации /__/ N 949з "О предоставлении во временное пользование земельных участков по /__/ для проектирования и строительства индивидуальных гаражей и автомастерской" ТОО "Автострой" выделен земельный участок площадью /__/ кв. м под проектирование и строительство двухэтажных индивидуальных гаражей на 40 машиномест. 24.03.1997 постановлением Мэра г. Томска N 352з продлено действие вышеуказанного постановления до 13.09.1997, а также внесены изменения в площадь предоставленного АООТ "Автострой" (правопреемник ТОО "Автострой") земельного участка (увеличена до /__/ кв. м) и количество машиномест - до 150.01.07.1997 постановлением Мэра г. Томска N 883-в утвержден акт приемочной комиссии от 24.06.1997 о вводе в эксплуатацию офисных помещений и гаражей на 12 боксов по адресу: /__/ (первая очередь). Остальные гаражные боксы до настоящего времени не введены в эксплуатацию, но эксплуатируются членами кооператива.
29.09.2011 ОАО "Автострой" заключил с ГСК "Реверс" договор перевода долга, по которому застройщик (ОАО Автострой") передает, а кооператив принимает на себя обязанности застройщика, и становится должником по договорам долевого участия в строительстве гаражного комплекса по адресу: /__/ по отношению к кредиторам. Гаражные боксы кредиторов были переданы по специальному приложению N 1 с указанием их конкретных номеров и фамилий кредиторов. Кроме того, по договору ГСК "Реверс" были переданы застройщиком ОАО "Автострой" другие помещения гаражных боксов и вспомогательные помещения общей площадью /__/ кв. м в гаражном комплексе по адресу: /__/, указанные в приложении N 2.
07.10.2014 стало известно, что гаражный бокс N 15 в ГСК "Реверс" 07.11.2012 оформлен в собственность У., не является членом кооператива и гаражным боксом не пользовалась. Данный гаражный бокс был передан по приложению N 2 к договору перевода долга от 29.09.2011 ГСК "Реверс" (помещение N /__/ в цокольном этаже, площадью /__/ кв. м), им пользуется Г., являющийся членом кооператива. Истец полагает, что государственная регистрация права собственности У. произведена с нарушением требований закона, поскольку ответчик не является правообладателем земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, гаражный комплекс по /__/ имеет признаки самовольной постройки, поскольку большая часть гаражных боксов, в числе которых спорный, не введена в эксплуатацию.
Договор о долевом участии в строительстве от 20.06.1995, заключенный между У. и АООТ "Автострой", и дополнительное соглашение к нему от 15.09.1996 считают недействительными как сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, а также не соответствующие закону, заключенные с злоупотреблением правом, поскольку данные договоры подложны, в указанные в них даты заключены не были, умысел сторон сделок, состоящих в близких отношениях, направлен на завладение недвижимым имуществом, не сданным в эксплуатацию, У. не является членом кооператива и гаражным боксом никогда не владела и не владеет.
В судебном заседании представители истца ГСК "Реверс" Б., М. требования поддержали по изложенным в иске основаниям.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика У.
Представитель ответчика У. Н.О.М. иск не признала, пояснив, что плата за спорный гаражный бокс внесена ответчиком по договору долевого участия, ГСК "Реверс" является ненадлежащим истцом.
Представитель ответчика Управление Росреестра по Томской области К.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо Г. в судебном заседании заявленные требования поддержал и пояснил, что в течение 17 лет он владеет спорным гаражным боксом, несет расходы по его эксплуатации.
Суд постановил решение, которым на основании ст. 131, 167, 169, 420, 421 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ст. 2, 13, 16 - 18, 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" исковые требования ГСК "Реверс" к У. удовлетворил частично. Признал зарегистрированное право У. на гаражный бокс N /__/ по адресу: /__/, недействительным. Указал, что решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществ и сделок с ним о прекращении права собственности У. на гаражный бокс N /__/ по адресу: /__/. В удовлетворении остальной части исковых требований ГСК "Реверс" к У. отказал. В удовлетворении исковых требований ГСК "Реверс" к Управлению Росреестра по Томской области отказал. Взыскал с У. в пользу ГСК "Реверс" расходы по оплате услуг представителя в размере /__/ руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 054,00 руб.
Не согласившись с решением, председатель ГСК "Реверс" М. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что договор перевода долга от 29.09.2011 не оспорен, подтверждает передачу имущества, указанного в приложении N 2 к данному договору, среди которого - спорный гаражный бокс, ГСК "Реверс", а потому последний является титульным владельцем этого нежилого помещения.
Полагает, что суд необоснованно не дал оценки действиям Управления Росреестра по Томской области при государственной регистрации права собственности У. на гаражный бокс N /__/, расположенный в /__/, как не соответствующим закону, в связи с чем считает неправомерным отказ в удовлетворении исковых требований к данному ответчику.
Апеллянт выражает несогласие с отказом суда в удовлетворении требований о признании договора долевого участия в строительстве от 20.06.1995 и дополнительного соглашения от 15.09.1996 недействительными, указывая, что данные соглашения составлены после заключения договора о переводе долга от 29.09.2011, поскольку У. не была включена в список лиц, с которыми заключены договоры о долевом участии в строительстве, согласно приложению N 1 к договору о переводе долга, тогда как свидетель Ш. подтвердил, что У. присутствовала при заключении договора перевода долга.
Обращает внимание на то, что данные соглашения сфальсифицированы в период с октября 2011 по сентябрь 2012 года. Это, по мнению апеллянта, подтверждается тем, что У. никогда не пользовалась гаражным боксом N /__/, не оплачивала коммунальные и эксплуатационные платежи, членом кооператива не являлась; договор долевого участия в строительстве, представленный У., выполнен при помощи компьютера, в то время, как договоры иных членов кооператива выполнены с помощью печатной машинки; ответчиком не были предоставлены сведения о регистрации по месту жительства в период 1995-1996 годов с целью проверки содержащихся в договоре сведений; договор долевого участия содержит адрес строительства - /__/, однако на момент заключения договор о долевом участии в строительстве адрес строительного объекта значился как /__/; технические характеристики гаражного бокса N /__/, содержащиеся в дополнительном соглашении от 15.09.1996, стали известны только после получения технического паспорта в декабре 1996 года.
Полагает данные соглашения составленными в ущерб интересам других лиц, противоречащими основам правопорядка и нравственности.
В апелляционной жалобе представитель У. Д. ставит вопрос об отмене решения и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
Ссылаясь на положения ст. 305 ГК РФ, указывает, что истец не владеет гаражным боксом на каком-либо вещном праве.
Обращает внимание на то, что по договору о переводе долга от 29.09.2011 гаражный бокс N /__/ передан ГСК "Реверс" как объект незавершенного строительства в составе иного имущества в качестве платы за принятие кооперативом на себя обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.
Полагает, что застройщик не являлся собственником имущества, указанного в приложениях N 2 и N 3 к договору перевода долга, а потому не мог его передать по договору ГСК.
Считает, что ГСК "Реверс" не приобрел прав застройщика, что не позволяет ему исполнить принятые на себя по договору перевода долга обязательства.
Выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что ГСК "Реверс" является титульным владельцем объекта недвижимости - спорного гаражного бокса, а Г. - лицом, фактически осуществляющим владение и пользование данным боксом, указывая, что спорный гаражный бокс передан ГСК свободным от прав третьих лиц (прав Г.) и в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие возникновение каких-либо отношений между ГСК "Реверс" и Г. В связи с чем полагает ГСК "Реверс" ненадлежащим истцом.
Руководствуясь статьей 327 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ответчика У., третьего лица Г., извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия оснований для его отмены или изменения не нашла.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.09.1993 постановлением Главы администрации г. Томска N 949з ТОО "Автострой" предоставлен во временное пользование сроком до двух лет земельный участок, площадью /__/ кв. м, под проектирование и строительство двухэтажных индивидуальных гаражей на 40 машиномест.
24.03.1997 постановлением Мэра г. Томска N 352з действие данного постановления продлено, АООТ "Автострой" (правопреемник ТОО "Автострой") предоставлен земельный участок, площадью /__/ кв. м, под строительство индивидуальных боксовых гаражей на 150 машиномест.
01.07.1997 постановлением Мэра г. Томска N 883-в утвержден акт приемочной комиссии от 24.06.1997 о вводе в эксплуатацию офисных помещений и гаражей на 12 боксов по адресу: /__/ (первая очередь).
18.10.2013 ОАО "Автострой" (правопреемник АООТ "Автострой") прекратил свою деятельность в связи с банкротством по решению Арбитражного суда Томской области.
29.09.2011 между ОАО "Автострой" и ГСК Реверс" заключен договор перевода долга, согласно которому застройщик (ОАО Автострой") передает, а кооператив принимает на себя обязанности первого, т.е. застройщика, и становится должником по договорам долевого участия в строительстве гаражного комплекса по адресу: /__/, заключенным между застройщиком и лицами, указанными в приложении N 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью. По настоящему договору кооператив принимает на себя обязательства перед кредиторами закончить (вместо застройщика) строительство гаражного комплекса, осуществить ввод его в эксплуатацию, по окончании строительства передать кредиторам, указанным в приложении N 1 к договору, в собственность их долю, определенную договорами о долевом участии в строительстве. За принятие кооперативом на себя указанного долга застройщик передает кооперативу не введенные в эксплуатацию и не зарегистрированные как объекты незавершенного строительства, недостроенные в порядке 2-й очереди строительства гаражные боксы и вспомогательные помещения к ним, общей площадью /__/ кв. м, в данном гаражном комплексе, указанные в приложении N 2 к договору, в состоянии, соответствующем описанию в техническом паспорте, составленном Томским городским бюро технической инвентаризации по состоянию на 25.12.1996.
Список участников долевого строительства, полностью выполнивших обязанности перед ОАО "Автострой" по договорам долевого участия в строительстве гаражного комплекса по адресу: /__/, является приложением N 1 к указанному договору.
Приложение /__/ содержит перечень переданных ОАО "Автострой" ГСК "Реверс" помещений гаражного комплекса по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв. м, в числе которых указано помещение N /__/ (гараж N /__/), расположенное в цокольном этаже, площадью /__/ кв. м.
Согласно п. 6 договора договор имеет силу акта приема-передачи в отношении имущества, перечисленного в приложениях N 2 и N 3 к договору.
В п. 56 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
На основании ч. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.
В п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" разъяснено, что судам следует иметь в виду, что правильное определение ими вида судопроизводства (исковое или по делам, возникающим из публичных правоотношений), в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, несогласных с решением, действием (бездействием) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, зависит от характера правоотношений, из которых вытекает требование лица, обратившегося за судебной защитой, а не от избранной им формы обращения в суд (например, подача заявления в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ, или подача искового заявления).
В связи с изложенным заявление ГСК "Реверс", в котором его представитель ссылается на несоответствии действий Управления Росреестра по Томской области закону при государственной регистрации права собственности У. на спорный гаражный бокс, подлежало разрешению судом по правилам главы 25 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент регистрации права собственности У., далее - Закон) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Как разъяснено в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять, в том числе, соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения. Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятых решений, совершенных действий (бездействия).
Право собственности У. на нежилое помещение /__/, общей площадью /__/ кв. м, расположенное в цокольном этаже по адресу: /__/, зарегистрировано Управлением Росреестра по Томской области 07.11.2012, в числе документов - оснований указаны договор о долевом участии в строительстве от 20.06.1995 и дополнительное соглашение к нему от 15.09.1996.
Из расписки от 19.09.2012 следует, что для государственной регистрации права собственности У. в Управление Росреестра по Томской области были представлены документы на земельный участок (постановлением Мэра г. Томска N 949-з от 13.09.1993, постановлением Мэра г. Томска N 352-з от 24.03.1997) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (акт приемки в эксплуатацию государственной комиссией законченного строительством объекта и постановление Мэра г. Томска N 883-в от 01.07.1997 - на одном листе).
В соответствии с ч. 1 ст. 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно абз. 10 ст. 20 Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
При государственной регистрации права собственности У. на спорный гаражный бокс Управление Росреестра по Томской области не учло, что в постановлении Мэра г. Томска N 883-в от 01.07.1997, которым утвержден акт приемочной комиссии от 24.06.1997 о вводе в эксплуатацию офисных помещений и гаражей на 12 боксов по адресу: /__/ (первая очередь), в п. 2 указано на разрешение АООТ "Автострой" ввести в эксплуатацию офисные помещения и гаражи на 12 боксов, общей площадью /__/ кв. м (1 очередь), по /__/ и передать в собственность дольщикам в соответствии с договорами, представленными заказчиком (приложение N 1) к настоящему постановлению.
Однако данное приложение к постановлению заявителем У. для государственной регистрации представлено не было, Управлением Росреестра по Томской области оно также не истребовано, в то время как при наличии в деле правоустанавливающих документов, являющемся неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав, ответа на запрос ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" от 03.10.2012, согласно которому объект по адресу: /__/ не значится в реестре объектов капитального строительства, разрешения на производство строительных работ N 737 и правоустанавливающих документов на земельный участок, согласно которым АООТ "Автострой" разрешено строительство 150 машиномест, акта приемки в эксплуатацию государственной комиссией законченного строительством объекта и постановления Мэра г. Томска N 883-в от 01.07.1997 об утверждении данного акта, согласно которым введена в эксплуатацию только первая очередь строительства, Управлению Росреестра по Томской области надлежало установить, относится ли нежилое помещение /__/ к первой очереди строительства.
Между тем из представленного в материалы настоящего дела вышеуказанного приложения N 1 к постановлению Мэра г. Томска N 883-в от 01.07.1997, именуемого "список дольщиков, принимающих участие в строительстве административной части здания по /__/", следует, что в числе дольщиков гаражей N /__/, подлежащих передаче в собственность в соответствии с представленными АООТ "Автострой" договорами, У. не указана, АООТ "Автострой" указано в качестве дольщика только в отношении гаража N /__/, площадью /__/ кв. м.
Кроме того, согласно представленному на государственную регистрацию акту приемки-передачи от 29.11.1997 У. в соответствии с договором о долевом участии в строительстве от 20.06.1995 передано нежилое помещение N /__/ обозначенное на поэтажном плане N /__/, цокольный этаж, площадью /__/ кв. м, по /__/.
При таких обстоятельствах у Управления Росреестра по Томской области не имелось оснований полагать, что У. представлены все необходимые для государственной регистрации права собственности на спорный гаражный бокс документы, в частности документы, подтверждающие ввод данного гаражного бокса в эксплуатацию и передачу его У., а потому судебная коллегия приходит к выводу о том, что действия Управления Росреестра по Томской области при проведении государственной регистрации требованиям закона не соответствуют.
Более того, в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции представитель У. Н.О.М. подтвердила, что спорный гаражный бокс не относится к 1-ой очереди строительства, разрешение на ввод в эксплуатацию которой имеется.
Вместе с тем, вопреки доводам апелляционной жалобы ГСК "Реверс", учитывая вышеприведенные разъяснения, содержащиеся в п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также положения ч. 3 ст. 196 ГПК РФ оснований для удовлетворения заявленных к Управлению Росреестра по Томской области требований не имелось.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признании недействительными договора о долевом участии в строительстве от 20.06.1995, заключенного между У. и АООТ "Автострой", и дополнительного соглашения к нему от 15.09.1996 в связи с отсутствия доказательств совокупности условий, необходимых для признания сделки недействительной.
Соглашаясь с данным выводом суда первой инстанции, судебная коллегия не может согласиться с его обоснованностью.
Заявляя о недействительности договора о долевом участии в строительстве и дополнительного соглашения к нему между У. и АООТ "Автострой", истец ссылается на то, что они сфальсифицированы, заключены задним числом, спорный гаражный бокс У. никогда не передавался.
Уясняя суть исковых требований применительно к заявленному основанию, исходя из позиции истца по делу, судебная коллегия пришла к выводу о том, что предъявленное требование, по сути, направлено на подтверждение факта отсутствия между У. и АООТ "Автострой" правоотношений из договора долевого участия в строительстве и дополнительного соглашения к нему по фактическому основанию, которое свидетельствует о незаключенности договора, а не о его недействительности.
При этом при обращении с иском в суд истец не должен указывать правовую квалификацию правоотношений. В силу положений ст. 131 ГПК РФ в иске должны быть указаны лишь фактические обстоятельства и ссылка на доказательства, их подтверждающие. Оценка доказательств, квалификация правоотношений из установленных обстоятельств и применение норм права является обязанностью суда, рассматривающего дело (ст. 196 ГПК РФ).
Так, пунктом 1 ст. 8 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений) предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В силу п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Таким образом, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, не соблюдена требуемая форма, то он считается незаключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.
Норма части первой статьи 12 ГПК Российской Федерации, в силу которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, конкретизируется в части первой статьи 56 того же Кодекса, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с ч. ч. 1, 3, 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Анализируя представленные доказательства, судебная коллегия пришла к выводу о том, что они свидетельствуют в пользу истца.
Так, в целях получения разрешения на ввод первой очереди строительства в эксплуатацию, АООТ "Автострой", являясь заказчиком, не представило в орган местного самоуправления спорные договор о долевом участии в строительстве и дополнительное соглашение к нему, заключенные с У., в приложении N 2 к договору перевода долга, заключенному ОАО "Автострой" 29.09.2011 с ГСК "Реверс" спорный гаражный бокс (помещение N /__/, гараж N /__/, площадью /__/ кв. м, расположенный в цокольном этаже,) указан в числе помещений гаражного комплекса по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв. м, поименованных как объекты незавершенного строительства 2-ой очереди, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный гаражный бокс не относится к числу объектов, акт ввода в эксплуатацию которых утвержден в 1997 году.
Из дела видно, что У. не значится ни в списке участников долевого строительства, полностью выполнивших обязанности перед ОАО "Автострой" по договорам долевого участия в строительстве гаражного комплекса по адресу: /__/, являющемся приложением N 1 к договору перевода долга от 29.09.2011, ни в числе участников общего собрания от 30.08.2011 по вопросу принятия ГСК "Реверс" от ОАО "Автострой" обязательств по договорам долевого участия в строительстве гаражного комплекса по /__/.
Допрошенный судом первой инстанции в качестве свидетеля Ш. показал, что спорный гаражный бокс занимает Г., являющийся членом ГСК, он несет расходы по его содержанию, однако Г. был вычеркнут Р. из списков дольщиков при составлении в 2011 году договора о переводе долга. У. знает как жену Р.
Справкой ГСК "Реверс" от 06.11.2013 подтверждено, что Г. является членом ГСК, имеет во владении гаражный бокс N /__/, задолженности по членским взносам и коммунальным платежам не имеет.
Судебная коллегия учитывает, что в дополнительном соглашении от 15.09.1996 У. указано место ее регистрации: /__/, в то время как из ответа на запрос суда УФМС России по Томской области от 19.02.2015 следует, что по данному адресу У. была зарегистрирована только в период с 04.07.2002 по 22.09.2005. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что техническая инвентаризация гаражей была проведена ранее 25.12.1996 (данная дата указана в имеющемся в деле техническом паспорте на объект), тогда как в дополнительном соглашении от 15.09.1996 содержится указание на его заключение в связи с уточнением технических характеристик нежилых помещений при проведении технической инвентаризации по адресу спорного объекта. В спорных договоре и дополнительном соглашении адрес нежилого помещения указан - /__/, в то время как из представленных в материалы дела документов следует, что в указанное время данный элемент улично-дорожной сети именовался "улица", а не "проспект".
Допрошенный судом первой инстанции в качестве свидетеля Р. показал, что до 1996 года договоры печатались на машинке, в то время как спорный договор о долевом участии от 20.05.1995 изготовлен с помощью принтера, в связи с чем судебная коллегия критически относится к показаниям данного свидетеля в части того, что У. являлась дольщиком в отношении гаражного бокса N /__/.
Судебная коллегия также принимает во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих исполнение АООТ "Автострой" спорных договора и дополнительного соглашения к нему, поскольку из представленного в материалы дела акта приемки-передачи от 29.11.1997 следует, что У. в соответствии с договором о долевом участии в строительстве от 20.06.1995 передано не спорное нежилое помещение, а нежилое помещение N /__/, обозначенное на поэтажном плане N /__/, площадью /__/ кв. м, по /__/.
Давая оценку приведенным доказательствам, судебная коллегия полагает, они в своей совокупности подтверждают доводы истца об изготовлении договора, дополнительного соглашения в более поздние сроки, т.е. об их фальсификации.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор о долевом участии в строительстве от 20.06.1995 и дополнительное соглашение к нему от 15.09.1996 являются незаключенными. К указанным договорам не применимы правила об основаниях недействительности сделок, поскольку они не только не порождают последствий, на которые были направлены, но и являются отсутствующими фактически, а потому вывод суда первой инстанции об отказе в признании спорных договоров недействительными является правомерным.
В связи с тем, что только заключенный договор может оцениваться как действительный или недействительный, а ошибка в правовой квалификации, которую допустил истец, считая сделку недействительной, не приводит к различию в последствиях (эта сделка не исполнялась сторонами), в удовлетворении данного требования не может быть отказано лишь на основании такой ошибки. В указанной связи не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы ГСК "Реверс", сводящиеся по существу к обоснованию ничтожности указанных договора и соглашения к нему.
Доводы апелляционной жалобы представителя У. Д., сводящиеся к тому, что ОАО "Автострой", не являясь собственником имущества, указанного в приложениях к договору перевода долга от 29.09.2011, не могло его передать по договору ГСК "Реверс", ГСК "Реверс", не являясь субъектом вещных прав на спорный объект или его владельцем, не может быть признан надлежащим истцом, судебной коллегией отклоняются в связи со следующим.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК РФ).
В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.
В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Представленным в материалы дела протоколом от 04.04.2009, свидетельством о постановке на учет в налоговом органе подтверждено создание ГСК "Реверс".
Из п. 1.1 Устава гаражно-строительного кооператива "Реверс" (в новой редакции) следует, что кооператив создан решением общего собрания учредителей, объединившихся на добровольной основе для удовлетворения потребностей членов кооператива в приобретении, строительстве и эксплуатации гаражей, пользования земельным участком, а также для эксплуатации расположенного на нем комплекса имущества, включающего возведенный объект недвижимости, электрооборудование, средства энергоснабжения и другие объекты.
Допрошенный в качестве свидетеля судом первой инстанции Р. показал, что заключение договора перевода долга 29.09.2011 было вызвано процедурой банкротства ОАО "Автострой", договор заключался им с целью завершения ГСК "Реверс" строительства объекта, причину отсутствия ряда гаражных боксов в приложении N 1 к договору не объяснил, подтвердил, что на момент составления договора перевода долга проживал с У.
Как следует из объяснений представителя У. Н.О.М. в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, У. отказалась от заявленного в рамках рассмотрения другого гражданского дела встречного иска к ГСК "Реверс" о признании ничтожным договора перевода долга от 29.09.2011, заключенного между ОАО "Автострой" и ГСК "Реверс".
Таким образом, вышеуказанный договор перевода долга недействительным в установленном законом порядке не признан, последствия недействительности сделки к нему не применены, а потому не имеется оснований полагать, что имущество, включенное в приложение N 2 к договору, в числе которого указан спорный объект, не находится во владении ГСК "Реверс".
При таких обстоятельствах ГСК "Реверс" праве осуществлять защиту нарушенного права способами, указанными в статье 12 ГК РФ.
Доводы апелляционной жалобы представителя У. Д. о том, что ГСК "Реверс", не являясь застройщиком, не может исполнить принятые на себя по договору перевода долга обязательства, не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку предметом спора по настоящему делу не является исполнение обязательств, вытекающих из указанного договора, и, кроме того, У. не указана в приложении N 1 к договору в числе участников долевого строительства, имеющих право требования к ГСК "Реверс".
Довод вышеуказанного апеллянта об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих возникновение правоотношений между ГСК "Реверс" и Г., судебной коллегией также отклоняется, как не относящийся к предмету спора по настоящему делу.
В связи с изложенным оснований к отмене или изменению решения суда по доводам апелляционной жалобы нет.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Томска от 18 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы У., ГСК "Реверс" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)