Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик продал комнату без извещения истца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Федюнина С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.
и судей Милых М.В., Вьюговой Н.М.
при секретаре Ш.,
с участием адвоката Кониевой Л.И.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Вьюговой Н.М.
дело по кассационным жалобам представителя М.А., М.З. - Кониевой Л.И., представителя Н.Д. - С. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 12 декабря 2011 г., в редакции определения об исправлении арифметической ошибки от 27 января 2012 г., которым постановлено:
Иск удовлетворить.
Признать за П.И. право преимущественной покупки комнаты N 2 в коммунальной квартире по адресу: .....
Перевести на П.И. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты N 2 в коммунальной квартире по адресу: ...., заключенного 21.07.2011 г. Н.Д. с одной стороны и М.З. и М.А. с другой стороны, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Москве 01.08.2011 г.
Прекратить право собственности М.З. на... долю в праве собственности на комнату N 2 по адресу: ..... и право собственности М.А. на... долю в праве собственности на комнату N 2 по адресу: .....
Признать за П.И. право собственности на комнату N 2 по адресу: .....
Взыскать с П.И. в пользу М.З. и М.А. сумму, указанную в договоре купли-продажи комнаты N 2 в коммунальной квартире, расположенной по адресу: ..... - .... рублей (..... руб.), пропорционально их долям. Взыскать с П.И. в доход государства государственную пошлину - .... рублей,
установила:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам, с учетом уточнений просит признать за ним право преимущественной покупки комнаты N 2 в коммунальной квартире по адресу: ....., перевести на него права и обязанности покупателя, признать за ним право собственности на комнату N 2 в вышеуказанной квартире, прекратить право собственности М.З. на.... долю комнаты N 2 и право собственности М.А. на.... долю комнаты N 2 в вышеуказанной квартире, взыскать с него в пользу М.З. и М.А. сумму, указанную в договоре купли-продажи спорной - .... рублей, пропорционально их долям. В обоснование требований указал, что он (истец) является собственником комнаты N 1. В комнате N 2 проживал ответчик Н.Д. В конце июля 2011 г. в дверь квартиры позвонили две женщины - ответчики по делу, которые представились собственниками комнаты и сообщили, что они купили эту комнату у Н.Д. 29.07.2011 г. им была получена выписка из ЕГРП, из которой ему стало известно, что собственниками комнаты N 2 в равных долях являются М.З. и М.А.
Истец и его представитель по доверенности М.Р. в судебном заседании исковые требования поддержали.
Ответчик Н.Д. и его адвокат по ордеру С. иск не признали, пояснив, что ответчик поставил истца в известность о том, что продает комнату.
Ответчики М.З., М.А. и их адвокат Кониева Л.И. иск не признали по основаниям, изложенным в возражениях (л.д. 90 - 92).
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит представитель М.А. и М.З. - Кониева Л.И. и представитель Н.Д. - С. по доводам кассационных жалоб, поданных соответственно 19.12.2011 г. и 22.12.2011 г.
Определением от 27 января 2012 г. в обжалуемое решение внесены исправления: вместо суммы взысканной госпошлины..... рублей постановлено читать.... рублей.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 353-ФЗ от 09 декабря 2010 г. "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.
Проверив материалы дела, выслушав истца П.И., его представителя М.Р., ответчиков М.З., М.А., Н.Д. и его представителей - Н.А. и адвоката Кониеву Л.И. (ордер N 113561 от 22 марта 2012 г.), обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
Судом первой инстанции установлено, что истцу на праве собственности принадлежит комната N 1, жилой площадью.... кв. м в двухкомнатной квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: ..... на основании договора передачи N..... от..... г.
В указанной комнате зарегистрированы П.И. с..... г. и его сын П.Ю.
Собственником комнаты N 2, жилой площадью..... кв. м в вышеуказанной квартире являлся Н.Д. на основании договора мены комнаты и доли квартиры от 21.11.2008 г., зарегистрированного в УФРС по Москве 16.12.2008 г.
21 июля 2011 г. Н.Д. (продавец) с одной стороны, и М.З., М.А. (покупатели) с другой стороны, заключили договор купли-продажи комнаты N 2, жилой площадью..... кв. м, находящейся по адресу: .....1, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 01.08.2011 г. (л.д. 37 - 38).
Согласно п. 4 вышеуказанного договора комната N 2 продается по соглашению сторон за..... рублей.
Из материалов регистрационного дела следует, что для регистрации договора купли-продажи комнаты была предоставлена справка-разрешение без номера от 11.04.2011 г. УДЖП и ЖФ г. Москвы, в которой указано, что в соответствии с рекомендацией комиссии по жилищным вопросам префектуры ЮВАО (протокол N 11 от 06.04.11 г.) Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в ЮВАО не возражает против отчуждения третьим лицам комнаты N 2, жилой площадью - ..... кв. м в коммунальной квартире по адресу: ..... по цене за.... рублей (л.д. 32).
Между тем, город Москва на момент отчуждения ответчиком Н.Д. комнаты N 2, не являлся собственником комнаты N 1, поскольку по договору передачи от..... г. эта комната передана в собственность истца П.И.
Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные письменные доказательства в совокупности с показаниями свидетелей, пришел к выводу о том, что Н.Д., в нарушение требований ст. 250 ГК РФ не известил истца в письменной форме о продаже принадлежащей ему комнаты в коммунальной квартире и условиях ее продажи, в связи с чем требования истца о признании за ним права преимущественной покупки спорной комнаты и переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи спорной комнаты, заключенному 21.07.2011 г. между Н.Д. и М.З., М.А., подлежат удовлетворению.
Выводы суда основаны на нормах закона и установленных по делу обстоятельствах.
Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК РФ.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Доказательств направления истцом ответчику письменного извещения о продаже доли с указанием цены и всех других условий, материалы дела не содержат.
Поскольку преимущественное право ответчика на покупку комнаты было истцом нарушено, суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
Доводы кассационных жалоб ответчиков о том, что о продаже комнаты истцу было известно, ему предлагалось купить эту комнату, но он отказывался, ссылаясь на отсутствие денежных средств, не могут быть приняты во внимание.
Смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него.
Извещение о продаже доли дома (квартиры) направляется остальным участникам общей долевой собственности обязательно в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается.
Письменного предложения о покупке комнаты, как того требует закон, в адрес истца не направлялось.
Доводы ответчика Н.Д. о том, что он полагал, что комнату N 1 истец занимает по договору социального найма, а не как собственник, был предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонен.
Суд правильно указал, что продающий долю квартиры собственник обязан принять меры к установлению других сособственников и соблюдению их прав. В силу ст. 7 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестра прав, являются общедоступными и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию права, по запросам любых лиц.
Истцом суду представлена банковская выписка по счету, из которой усматривается, что денежные средства для приобретения доли квартиры по стоимости, указанной в договоре от..... г., в сумме.... рублей на момент рассмотрения судом дела у него имелись (л.д. 75 - 80).
При установленных обстоятельствах оснований к отказу П.И. в удовлетворении заявленных им требований у суда не имелось.
Доводы кассационных жалоб о том, что М-вы уплатили Н.Д...... рублей по договору, а также..... руб. за ремонт и..... рублей за мебель, риэлторам и в счет других расходов, не могут быть приняты во внимание, так как на истца одновременно с правом покупки комнаты переводится обязанность уплатить ее цену. Согласно договору купли-продажи между П.Д. и М-выми от 21 июля 2011 г. цена комнаты составляет..... рублей.
Суд первой инстанции исследовал указанное обстоятельство и правильно указал, что основания для взыскания с истца в пользу ответчика денежных средств в сумме, превышающей..... рублей, отсутствуют.
В заседание судебной коллегии истец также представил выписку из лицевого счета по вкладу о наличии на счете по состоянию на 27.02.2012 г...... руб.....коп.
Положения ст. 302 ГК РФ на возникшие правоотношения не распространяются, поэтому добросовестность М.А. и М.З. как приобретателей комнаты не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований истца.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что имеющие значение для дела обстоятельства установлены судом правильно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, процессуальных нарушений, которые могут повлечь отмену решения, судом не допущено, в связи с чем решение отмене по доводам кассационных жалоб ответчиков, не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, действовавшими до 01.01.2012 года, судебная коллегия
определила:
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 12 декабря 2011 г. в редакции определения об исправлении описки от 27 января 2012 г. оставить без изменения, кассационные жалобы представителя М.А., М.З. - Кониевой Л.И., представителя Н.Д. - С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.03.2012 ПО ДЕЛУ N 33-8626
Требование: О признании права преимущественной покупки, о переводе права и обязанности покупателя, признании права собственности, прекращении права собственности.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик продал комнату без извещения истца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 марта 2012 г. по делу N 33-8626
Судья Федюнина С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.
и судей Милых М.В., Вьюговой Н.М.
при секретаре Ш.,
с участием адвоката Кониевой Л.И.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Вьюговой Н.М.
дело по кассационным жалобам представителя М.А., М.З. - Кониевой Л.И., представителя Н.Д. - С. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 12 декабря 2011 г., в редакции определения об исправлении арифметической ошибки от 27 января 2012 г., которым постановлено:
Иск удовлетворить.
Признать за П.И. право преимущественной покупки комнаты N 2 в коммунальной квартире по адресу: .....
Перевести на П.И. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты N 2 в коммунальной квартире по адресу: ...., заключенного 21.07.2011 г. Н.Д. с одной стороны и М.З. и М.А. с другой стороны, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Москве 01.08.2011 г.
Прекратить право собственности М.З. на... долю в праве собственности на комнату N 2 по адресу: ..... и право собственности М.А. на... долю в праве собственности на комнату N 2 по адресу: .....
Признать за П.И. право собственности на комнату N 2 по адресу: .....
Взыскать с П.И. в пользу М.З. и М.А. сумму, указанную в договоре купли-продажи комнаты N 2 в коммунальной квартире, расположенной по адресу: ..... - .... рублей (..... руб.), пропорционально их долям. Взыскать с П.И. в доход государства государственную пошлину - .... рублей,
установила:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам, с учетом уточнений просит признать за ним право преимущественной покупки комнаты N 2 в коммунальной квартире по адресу: ....., перевести на него права и обязанности покупателя, признать за ним право собственности на комнату N 2 в вышеуказанной квартире, прекратить право собственности М.З. на.... долю комнаты N 2 и право собственности М.А. на.... долю комнаты N 2 в вышеуказанной квартире, взыскать с него в пользу М.З. и М.А. сумму, указанную в договоре купли-продажи спорной - .... рублей, пропорционально их долям. В обоснование требований указал, что он (истец) является собственником комнаты N 1. В комнате N 2 проживал ответчик Н.Д. В конце июля 2011 г. в дверь квартиры позвонили две женщины - ответчики по делу, которые представились собственниками комнаты и сообщили, что они купили эту комнату у Н.Д. 29.07.2011 г. им была получена выписка из ЕГРП, из которой ему стало известно, что собственниками комнаты N 2 в равных долях являются М.З. и М.А.
Истец и его представитель по доверенности М.Р. в судебном заседании исковые требования поддержали.
Ответчик Н.Д. и его адвокат по ордеру С. иск не признали, пояснив, что ответчик поставил истца в известность о том, что продает комнату.
Ответчики М.З., М.А. и их адвокат Кониева Л.И. иск не признали по основаниям, изложенным в возражениях (л.д. 90 - 92).
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит представитель М.А. и М.З. - Кониева Л.И. и представитель Н.Д. - С. по доводам кассационных жалоб, поданных соответственно 19.12.2011 г. и 22.12.2011 г.
Определением от 27 января 2012 г. в обжалуемое решение внесены исправления: вместо суммы взысканной госпошлины..... рублей постановлено читать.... рублей.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 353-ФЗ от 09 декабря 2010 г. "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.
Проверив материалы дела, выслушав истца П.И., его представителя М.Р., ответчиков М.З., М.А., Н.Д. и его представителей - Н.А. и адвоката Кониеву Л.И. (ордер N 113561 от 22 марта 2012 г.), обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
Судом первой инстанции установлено, что истцу на праве собственности принадлежит комната N 1, жилой площадью.... кв. м в двухкомнатной квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: ..... на основании договора передачи N..... от..... г.
В указанной комнате зарегистрированы П.И. с..... г. и его сын П.Ю.
Собственником комнаты N 2, жилой площадью..... кв. м в вышеуказанной квартире являлся Н.Д. на основании договора мены комнаты и доли квартиры от 21.11.2008 г., зарегистрированного в УФРС по Москве 16.12.2008 г.
21 июля 2011 г. Н.Д. (продавец) с одной стороны, и М.З., М.А. (покупатели) с другой стороны, заключили договор купли-продажи комнаты N 2, жилой площадью..... кв. м, находящейся по адресу: .....1, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 01.08.2011 г. (л.д. 37 - 38).
Согласно п. 4 вышеуказанного договора комната N 2 продается по соглашению сторон за..... рублей.
Из материалов регистрационного дела следует, что для регистрации договора купли-продажи комнаты была предоставлена справка-разрешение без номера от 11.04.2011 г. УДЖП и ЖФ г. Москвы, в которой указано, что в соответствии с рекомендацией комиссии по жилищным вопросам префектуры ЮВАО (протокол N 11 от 06.04.11 г.) Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в ЮВАО не возражает против отчуждения третьим лицам комнаты N 2, жилой площадью - ..... кв. м в коммунальной квартире по адресу: ..... по цене за.... рублей (л.д. 32).
Между тем, город Москва на момент отчуждения ответчиком Н.Д. комнаты N 2, не являлся собственником комнаты N 1, поскольку по договору передачи от..... г. эта комната передана в собственность истца П.И.
Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные письменные доказательства в совокупности с показаниями свидетелей, пришел к выводу о том, что Н.Д., в нарушение требований ст. 250 ГК РФ не известил истца в письменной форме о продаже принадлежащей ему комнаты в коммунальной квартире и условиях ее продажи, в связи с чем требования истца о признании за ним права преимущественной покупки спорной комнаты и переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи спорной комнаты, заключенному 21.07.2011 г. между Н.Д. и М.З., М.А., подлежат удовлетворению.
Выводы суда основаны на нормах закона и установленных по делу обстоятельствах.
Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК РФ.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Доказательств направления истцом ответчику письменного извещения о продаже доли с указанием цены и всех других условий, материалы дела не содержат.
Поскольку преимущественное право ответчика на покупку комнаты было истцом нарушено, суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
Доводы кассационных жалоб ответчиков о том, что о продаже комнаты истцу было известно, ему предлагалось купить эту комнату, но он отказывался, ссылаясь на отсутствие денежных средств, не могут быть приняты во внимание.
Смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него.
Извещение о продаже доли дома (квартиры) направляется остальным участникам общей долевой собственности обязательно в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается.
Письменного предложения о покупке комнаты, как того требует закон, в адрес истца не направлялось.
Доводы ответчика Н.Д. о том, что он полагал, что комнату N 1 истец занимает по договору социального найма, а не как собственник, был предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонен.
Суд правильно указал, что продающий долю квартиры собственник обязан принять меры к установлению других сособственников и соблюдению их прав. В силу ст. 7 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестра прав, являются общедоступными и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию права, по запросам любых лиц.
Истцом суду представлена банковская выписка по счету, из которой усматривается, что денежные средства для приобретения доли квартиры по стоимости, указанной в договоре от..... г., в сумме.... рублей на момент рассмотрения судом дела у него имелись (л.д. 75 - 80).
При установленных обстоятельствах оснований к отказу П.И. в удовлетворении заявленных им требований у суда не имелось.
Доводы кассационных жалоб о том, что М-вы уплатили Н.Д...... рублей по договору, а также..... руб. за ремонт и..... рублей за мебель, риэлторам и в счет других расходов, не могут быть приняты во внимание, так как на истца одновременно с правом покупки комнаты переводится обязанность уплатить ее цену. Согласно договору купли-продажи между П.Д. и М-выми от 21 июля 2011 г. цена комнаты составляет..... рублей.
Суд первой инстанции исследовал указанное обстоятельство и правильно указал, что основания для взыскания с истца в пользу ответчика денежных средств в сумме, превышающей..... рублей, отсутствуют.
В заседание судебной коллегии истец также представил выписку из лицевого счета по вкладу о наличии на счете по состоянию на 27.02.2012 г...... руб.....коп.
Положения ст. 302 ГК РФ на возникшие правоотношения не распространяются, поэтому добросовестность М.А. и М.З. как приобретателей комнаты не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований истца.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что имеющие значение для дела обстоятельства установлены судом правильно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, процессуальных нарушений, которые могут повлечь отмену решения, судом не допущено, в связи с чем решение отмене по доводам кассационных жалоб ответчиков, не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, действовавшими до 01.01.2012 года, судебная коллегия
определила:
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 12 декабря 2011 г. в редакции определения об исправлении описки от 27 января 2012 г. оставить без изменения, кассационные жалобы представителя М.А., М.З. - Кониевой Л.И., представителя Н.Д. - С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)