Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества, ответчиком несвоевременно была перечислена арендная плата.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лисюко Е.В.
Докладчик: Черных С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Быковой В.Б.
судей Черных С.В., Крейса В.Р.
при секретаре Е.В.В.1
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 27 января 2015 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска
на решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 17 октября 2014 г., которым отказано Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска в удовлетворении исковых требований.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Черных С.В., объяснения представителя Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска М., возражения Е.В.В.2, ее представителя Б., судебная коллегия
установила:
Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска обратился в суд с иском к Е.В.В.2 о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. в сумме <данные изъяты> руб., и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.
В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска и индивидуальным предпринимателем Е.В.В.2 был заключен договор N аренды недвижимого имущества - нежилых помещений площадью N кв. м, расположенного по адресу: <...>. Срок действия установлен с ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. п. 3.1 и 3.2 договору аренды, арендатор обязан вносить арендную плату в размере <данные изъяты> руб. на счет арендодателя не позднее 15 числа текущего месяца, а с 01.11.2012 г. плата установлена в размере <данные изъяты>8 руб., за несвоевременное перечисление арендной платы, начисляется пени в размере 0,1% от недовнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик утратил статус индивидуального предпринимателя.
Ответчик приобрела вышеуказанные нежилые помещения в собственность по договору купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ., который ДД.ММ.ГГГГ. был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем, ответчик обязана оплачивать арендные платежи до ДД.ММ.ГГГГ г.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска, в жалобе просит решение отменить, принять по делу новое решение, об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указал, на нарушение судом норм материального права.
По мнению апеллянта, суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу, что заключение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прекращает на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы за нежилое помещение, в связи с чем, ошибочно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. (до дня государственной регистрации).
Данный вывод противоречит судебной практике, и п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Так же указал на не согласие с выводом суда, в той части, что ответчиком погашена задолженность по апрель 2013 г. платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб., так как после данной оплаты задолженность по арендной плате составляла <данные изъяты> руб. и пени в размере <данные изъяты> руб.
Е.В.В.2 поданы возражения по доводам апелляционной жалобы.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ. между Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска и Е.В.В.2 заключен договор аренды недвижимого имущества - нежилых помещений площадью N кв. м, расположенных по адресу: <адрес>.
Пунктом 3.2 договора аренды определен размер арендной платы <данные изъяты> руб., которую арендатор должен вносить ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца. Дополнительным соглашением от 16.10.2012 г. N размер арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ был установлен в размере <данные изъяты>8 руб.
ДД.ММ.ГГГГ. на основании договора купли-продажи Е.В.В.2 приобрела вышеуказанное недвижимое имущество - нежилые помещения площадью N кв. м, расположенные по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности на приобретенный объект недвижимости произведена 26.06.2013 г. Разделом 2 договора определена сторонами цена договора и порядок оплаты.
ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами был подписан акт о передаче в собственность Е.В.В.2 нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, руководствовался положениями ст. 425, п. п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ, п. 2 ст. 224, разъяснениями постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. N 10/22, исходил из того, что к моменту заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. нежилое помещение находилось во владении ответчика на основании договора аренды, и с момента заключения договора купли-продажи изменилось основание владения арендованным имуществом (договор аренды на договор купли-продажи), и в связи с заключением договора купли-продажи прекратились на будущее обязательства ответчика по внесению арендной платы по договору аренды.
И с учетом погашения ответчиком задолженности по арендным платежам в сумме <данные изъяты> руб., исходя из расчета задолженности за период, предшествующий дате заключения договора, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, так как они основаны на правильном применении норм материального права, соответствует обстоятельствам дела, представленным доказательствам, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для иной оценки представленных доказательств судебная коллегия не усматривает.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости, продавец обязан передать покупателю владение объектом (ст. 556 ГК РФ) и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ).
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ).
Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе, поскольку он связан не с переходом права собственности, а с моментом исполнения продавцом обязанности по передачи вещи (ст. ст. 211, 224, 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ), в результате чего основания владения покупателя (арендатора) изменяется - изначально таким основанием было владение по договору аренды, а затем - по договору купли-продажи.
А при таких обстоятельствах, принимая во внимание разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (п. 5, п. 6), доводы апелляционной жалобы о противоречии выводов суда судебной практике, вышеуказанному Постановлению являются несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права.
Доводы апелляционной жалобы о наличии задолженность ответчика по арендным платежам не соответствуют обстоятельствам дела, опровергаются представленным истцом расчетом задолженности и платежным поручении о внесении ответчиком платежей по договору аренды.
Из представленного истцом расчета задолженности следует, что задолженность ответчика по арендным платежам март 2013 г. составляет <данные изъяты> руб., пеня <данные изъяты> руб., за апрель 2013 г. за 16 дней (до момента заключения договора купли-продажи) размер арендных платежей составит <данные изъяты> руб., пеня <данные изъяты> руб., и с учетом установленных обстоятельств, принимая во внимание платеж, внесенный ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в счет задолженности по арендным платежам в сумме <данные изъяты> руб., суд обоснованно пришел к выводу о погашении ответчиком задолженности по договору аренды, и отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда, не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 17 октября 2014 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска, без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-562/2015
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества, ответчиком несвоевременно была перечислена арендная плата.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 января 2015 г. по делу N 33-562/2015
Судья: Лисюко Е.В.
Докладчик: Черных С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Быковой В.Б.
судей Черных С.В., Крейса В.Р.
при секретаре Е.В.В.1
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 27 января 2015 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска
на решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 17 октября 2014 г., которым отказано Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска в удовлетворении исковых требований.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Черных С.В., объяснения представителя Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска М., возражения Е.В.В.2, ее представителя Б., судебная коллегия
установила:
Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска обратился в суд с иском к Е.В.В.2 о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. в сумме <данные изъяты> руб., и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.
В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска и индивидуальным предпринимателем Е.В.В.2 был заключен договор N аренды недвижимого имущества - нежилых помещений площадью N кв. м, расположенного по адресу: <...>. Срок действия установлен с ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. п. 3.1 и 3.2 договору аренды, арендатор обязан вносить арендную плату в размере <данные изъяты> руб. на счет арендодателя не позднее 15 числа текущего месяца, а с 01.11.2012 г. плата установлена в размере <данные изъяты>8 руб., за несвоевременное перечисление арендной платы, начисляется пени в размере 0,1% от недовнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик утратил статус индивидуального предпринимателя.
Ответчик приобрела вышеуказанные нежилые помещения в собственность по договору купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ., который ДД.ММ.ГГГГ. был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем, ответчик обязана оплачивать арендные платежи до ДД.ММ.ГГГГ г.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска, в жалобе просит решение отменить, принять по делу новое решение, об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указал, на нарушение судом норм материального права.
По мнению апеллянта, суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу, что заключение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прекращает на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы за нежилое помещение, в связи с чем, ошибочно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. (до дня государственной регистрации).
Данный вывод противоречит судебной практике, и п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Так же указал на не согласие с выводом суда, в той части, что ответчиком погашена задолженность по апрель 2013 г. платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб., так как после данной оплаты задолженность по арендной плате составляла <данные изъяты> руб. и пени в размере <данные изъяты> руб.
Е.В.В.2 поданы возражения по доводам апелляционной жалобы.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ. между Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска и Е.В.В.2 заключен договор аренды недвижимого имущества - нежилых помещений площадью N кв. м, расположенных по адресу: <адрес>.
Пунктом 3.2 договора аренды определен размер арендной платы <данные изъяты> руб., которую арендатор должен вносить ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца. Дополнительным соглашением от 16.10.2012 г. N размер арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ был установлен в размере <данные изъяты>8 руб.
ДД.ММ.ГГГГ. на основании договора купли-продажи Е.В.В.2 приобрела вышеуказанное недвижимое имущество - нежилые помещения площадью N кв. м, расположенные по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности на приобретенный объект недвижимости произведена 26.06.2013 г. Разделом 2 договора определена сторонами цена договора и порядок оплаты.
ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами был подписан акт о передаче в собственность Е.В.В.2 нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, руководствовался положениями ст. 425, п. п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ, п. 2 ст. 224, разъяснениями постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. N 10/22, исходил из того, что к моменту заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. нежилое помещение находилось во владении ответчика на основании договора аренды, и с момента заключения договора купли-продажи изменилось основание владения арендованным имуществом (договор аренды на договор купли-продажи), и в связи с заключением договора купли-продажи прекратились на будущее обязательства ответчика по внесению арендной платы по договору аренды.
И с учетом погашения ответчиком задолженности по арендным платежам в сумме <данные изъяты> руб., исходя из расчета задолженности за период, предшествующий дате заключения договора, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, так как они основаны на правильном применении норм материального права, соответствует обстоятельствам дела, представленным доказательствам, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для иной оценки представленных доказательств судебная коллегия не усматривает.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости, продавец обязан передать покупателю владение объектом (ст. 556 ГК РФ) и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ).
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ).
Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе, поскольку он связан не с переходом права собственности, а с моментом исполнения продавцом обязанности по передачи вещи (ст. ст. 211, 224, 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ), в результате чего основания владения покупателя (арендатора) изменяется - изначально таким основанием было владение по договору аренды, а затем - по договору купли-продажи.
А при таких обстоятельствах, принимая во внимание разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (п. 5, п. 6), доводы апелляционной жалобы о противоречии выводов суда судебной практике, вышеуказанному Постановлению являются несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права.
Доводы апелляционной жалобы о наличии задолженность ответчика по арендным платежам не соответствуют обстоятельствам дела, опровергаются представленным истцом расчетом задолженности и платежным поручении о внесении ответчиком платежей по договору аренды.
Из представленного истцом расчета задолженности следует, что задолженность ответчика по арендным платежам март 2013 г. составляет <данные изъяты> руб., пеня <данные изъяты> руб., за апрель 2013 г. за 16 дней (до момента заключения договора купли-продажи) размер арендных платежей составит <данные изъяты> руб., пеня <данные изъяты> руб., и с учетом установленных обстоятельств, принимая во внимание платеж, внесенный ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в счет задолженности по арендным платежам в сумме <данные изъяты> руб., суд обоснованно пришел к выводу о погашении ответчиком задолженности по договору аренды, и отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда, не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 17 октября 2014 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска, без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)