Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Ляховой О.Ю.
при участии:
от истца: представитель Вересова Н.А. (по доверенности от 29.10.2012)
от ответчика: представитель Суворова А.С. (по доверенности от 17.12.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-5385/2014, 13АП-5392/2014) ИП Мартынова Дмитрия Анатольевича и ООО "Галерея-Алекс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2014 по делу N А56-69644/2013 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску ИП Мартынова Дмитрия Анатольевича
к ООО "Галерея-Алекс"
о взыскании платы за фактическое пользование,
установил:
Индивидуальный предприниматель Мартынов Дмитрий Анатольевич (ОГРН 307784733800409) (далее - Истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Галерея-Алекс" (ОГРН 1047796357179) (далее - Общество, Ответчик) о взыскании платы за фактическое пользование имуществом в размере 71 658 руб. 50 коп., неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 310 925 руб. 81 коп., неустойки за отказ возвратить арендованный объект за период с 01.02.2013 по 24.09.2013 в размере 399 055 руб. 47 коп., а также убытков в виде неполученного дохода за период с 01.02.2013 по 24.09.2013 в размере 873 726 руб.
Решением арбитражного суда от 28.01.2014 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с Общества в пользу Предпринимателя 71 658 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате, 310 925 руб. 81 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы, а также 399 055 руб. 47 коп. неустойки за отказ возвратить арендованный объект, начисленной за период с 01.02.2013 по 24.09.2013, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с названным решением, стороны обратились с апелляционными жалобами, в которых просили состоявшийся судебный акт изменить.
Так, Предприниматель оспаривает решение суда в части отказа во взыскании убытков, полагает, что им было представлено достаточно доказательств, подтверждающих размер упущенной выгодны, в том числе договор аренды от 01.02.2013 N 01/02-13, а также уведомление от 27.06.2012 N 7. Кроме того, Предприниматель ссылается на то, что пунктом 4.1. договора аренды стороны установили возможность взыскания убытков сверх неустойки, в связи с чем отказ суда во взыскании 873 726 руб. убытков является неправомерным.
Существо доводов апелляционной жалобы Общества сводится к тому, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство Общества о применении при взыскании договорных неустоек положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, предъявленные ко взысканию неустойки несоразмерны последствиям нарушения Обществом обязательств из договора аренды. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что размер основного долга составил 71 658 руб. 50 коп., при этом общая сумма неустойки, взысканной с Ответчика, составила 709 981 руб. 28 коп., что в десять раз превышает сумму основного долга. С учетом изложенного податель жалобы усматривает необходимость при расчете неустойки исходить из двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации. Податель жалобы считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что снижение неустойки возможно лишь в исключительных случаях, полагает, что несоразмерность неустойки является безусловным основанием для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В подтверждение довода о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства Общество также ссылается на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2013 по арбитражному делу N А56-69651/2012, в соответствии с которым с Общества было взыскано 233 593 руб. неустойки в связи с нарушением обязательств из договора аренды, являющегося предметом настоящего спора.
В судебном заседании апелляционного суда представители Истца и Ответчика доводы своих апелляционных жалобы поддержали, против удовлетворения апелляционной жалобы противоположной стороны в споре возражали.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды от 01.09.2005 N 01/09 (далее - договор аренды), заключенного между ООО "ВидеоМир" (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский пр., д. 7 пом. 11Н, лит. А, сроком до 01.09.2012.
На основании дополнительного соглашения от 01.03.2009 права арендодателя по договору аренды перешли к Предпринимателю, изменен предмет договора аренды - в пользование Общества передана часть нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский пр., д. 7, пом. 11Н, лит. А (помещения 1, 3, 4, 6, 8, часть помещения 7).
27.06.2013 Предприниматель направил Обществу уведомление от 27.06.2012 N 7, в котором в связи с истечением 01.09.2012 срока действия договора аренды от 01.09.2005 N 01/09 предложил Обществу заключить новый договор аренды помещений на условиях, изложенных в проекте договора, приложенном к уведомлению, в частности установив арендную плату в размере 450 000 руб. в месяц.
Таким образом, исходя из положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, направив Обществу уведомление от 27.06.2012, Предприниматель заявил возражения относительно дальнейшего использования Обществом помещений на условиях ранее заключенного договора, следовательно, договор аренды от 01.09.2005 N 01/09 прекратил своей действие 01.09.2012 в связи с истечением срока его действия.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2013 по арбитражному делу N А56-69651/2012 Общество выселено из указанного выше помещения. Также указанным решением с Общества взыскана неустойка за нарушение сроков возврата помещения за период с 19.09.2012 по 31.01.2013.
Ссылаясь на то, что обязательства по возврату помещения Обществом надлежащим образом не исполнены, Истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что обязательство по возврату части нежилых помещений из аренды было исполнено Обществом лишь 24.09.2013, в нарушение условий, установленных пунктом 2.2.18 договора аренды по возврату помещения не позднее семи рабочих дней после истечения срока действия договора (01.09.2012).
На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно взыскал с Общества 71 658 руб. 50 коп. арендной платы за период до фактического возврата помещения. Указанная сумма не оспаривается сторонами в апелляционном суде.
Предметом апелляционного обжалования являются суммы неустоек, начисленных Обществу в связи с ненадлежащим исполнением обязательства по возврату помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Вместе с тем, возможность применения договорной ответственности после прекращения действия договора обусловлена наличием соответствующих условий, согласованных сторонами.
Пунктом 5.4. договора аренды стороны установили, что прекращение договора аренды не освобождает стороны от погашения задолженности по арендной плате, возмещения убытков и выплате неустоек по данном договору.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно положениям пункта 4.3. договора аренды ответственность арендатора за нарушение порядка внесения арендной платы установлена в виде неустойки в размере 0,5% с неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.
Согласно расчету Истца размер неустойки, начисленной Обществу по пункту 4.3 договора аренды, составил 310 925 руб. 81 коп. Возражений по расчету неустойки Обществом не заявлено.
Между тем, Общество считает неустойку в указанном размере несоразмерной последствиям нарушениям обязательства, а также сумме основного долга - 71 658 руб. 50 коп.
Апелляционный суд полагает доводы подателя жалобы неправомерными в связи со следующим.
Неустойка в размере 310 925 руб. 81 коп. вопреки доводам подателя жалобы была начислена в связи с просрочкой исполнения обязанности по внесению арендной платы в общей сумме 984 658 руб. 50 коп., часть которой была оплачена Обществом платежным поручением от 11.10.2013 N 495, в результате чего размер основного долга составил 71 658 руб. 50 коп. Таким образом, доводы о несоразмерности неустойки в размере 310 925 руб. 81 коп. последствиям неисполнения денежного обязательства не представляются убедительными.
Отклоняя довод подателя жалобы о том, что размер взыскиваемых пеней в данном случае должен быть снижен до двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, апелляционный суд исходит из того, что положения части 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" о том, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения, не предполагают обязанности суда снижать договорную неустойку, учитывая наличие предусмотренного ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашения сторон о размере неустойки.
Апелляционный суд учитывает, что в соответствии с положениями п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица и граждане свободны в заключении договора.
Как следует их правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ответственность за неисполнение денежного обязательства по внесению арендной платы установлена в данном случае пунктом 4.3 договора аренды. Подписывая договор аренды, Общество разногласий относительно содержания пункта 4.3. договора аренды не заявляло.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество не представило суду доказательств несоразмерности неустойки в размере 310 925 руб. 81 коп. последствиям нарушения обязательства.
Напротив, материалами дела подтверждается значительный период неисполнения Обществом денежного обязательства, что вызвало необходимость Предпринимателя прибегнуть к судебной защите нарушенного права.
С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для применения к отношениям сторон положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, пунктом 4.5 договора аренды предусмотрена ответственность Общества за нарушение срока возврата арендованного объекта в виде неустойки в размере 0,5% ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки исполнения, что согласно расчету Истца за период с 01.02.2013 по 24.09.2013 составило 399 055 руб. 47 коп.
В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик должен обосновать явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
В рассматриваемом случае Обществом такие доказательства не представлены. Напротив, из материалов дела усматривается, что обязанность по возврату помещения возникла у Общества 12.09.2012, однако возврат помещения был осуществлен лишь 24.09.2013, то есть имеет место длительность неисполнения обязательства. Кроме того, вступившим в законную силу 06.06.2013 решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2013 по арбитражному делу N А56-69651/2012 Общество выселено из указанного выше помещения. Между тем в нарушение статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество не исполнило в разумные сроки решение арбитражного суда. При этом названным судебным актом с Общества была взыскана неустойка за нарушение сроков возврата помещения за период с 19.09.2012 по 31.01.2013. Следовательно, Общество должно было понимать неправомерность своих действий, а также размер санкций, которые будут к нему применены в случае продолжения нарушения обязательства.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает обоснованной, соразмерной последствиям нарушения обязательства неустойку в размере 399 055 руб. 47 коп., начисленную за просрочку исполнения обязательств по возврату части помещения.
Также в апелляционном порядке проверены и признаны необоснованными доводы апелляционной жалобы Предпринимателя о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал во взыскании убытков.
В силу положений части 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие самих убытков, противоправного поведения и вины лица, причинившего вред, а также причинной связи между противоправным поведением ответчика и наступившими убытками. Недоказанность одного из вышеперечисленных условий влечет отказ в удовлетворении исковых требований.
При этом согласно п. 4 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
В пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" разъяснено, что размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
Таким образом, Истец должен доказать, что действия (бездействие) Ответчика явились единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду, и все остальные необходимые приготовления для ее получения им были сделаны.
В обоснование требований о взыскании убытков в виде упущенной выгоды Предприниматель представил договор аренды спорных помещений N 01/02-13 от 01.02.2013, заключенный с ЗАО "Фармакор", в соответствии с условиями которого арендная плата установлена в размере 450 000 руб. в месяц.
Между тем, определенная данным договором стоимость аренды спорных помещений есть результат выражения свободной воли сторон конкретной сделки и в этом отношении не может служить достоверным доказательством рыночной стоимости аренды помещений.
В соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Следовательно, надлежащим доказательством размера упущенной выгоды в виде разницы в стоимости арендной платы, полученной от Ответчика, и арендной платы, которую Предприниматель мог бы получить при своевременном освобождении Ответчиком помещения, может являться отчет об оценке, а также доказательства, достоверно подтверждающие наличие спроса на аренду указанного помещения.
Кроме того, предъявленная ко взысканию сумма упущенной выгоды в любом случае определена без учета разумных затрат, которые должен был понести Предприниматель на содержание помещений, уплату налогов и т.п.
При таких обстоятельствах требование о взыскании упущенной выгоды не обосновано Предпринимателем по размеру, в связи с чем не может быть удовлетворено апелляционным судом.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.04.2014 ПО ДЕЛУ N А56-69644/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2014 г. по делу N А56-69644/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Ляховой О.Ю.
при участии:
от истца: представитель Вересова Н.А. (по доверенности от 29.10.2012)
от ответчика: представитель Суворова А.С. (по доверенности от 17.12.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-5385/2014, 13АП-5392/2014) ИП Мартынова Дмитрия Анатольевича и ООО "Галерея-Алекс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2014 по делу N А56-69644/2013 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску ИП Мартынова Дмитрия Анатольевича
к ООО "Галерея-Алекс"
о взыскании платы за фактическое пользование,
установил:
Индивидуальный предприниматель Мартынов Дмитрий Анатольевич (ОГРН 307784733800409) (далее - Истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Галерея-Алекс" (ОГРН 1047796357179) (далее - Общество, Ответчик) о взыскании платы за фактическое пользование имуществом в размере 71 658 руб. 50 коп., неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 310 925 руб. 81 коп., неустойки за отказ возвратить арендованный объект за период с 01.02.2013 по 24.09.2013 в размере 399 055 руб. 47 коп., а также убытков в виде неполученного дохода за период с 01.02.2013 по 24.09.2013 в размере 873 726 руб.
Решением арбитражного суда от 28.01.2014 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с Общества в пользу Предпринимателя 71 658 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате, 310 925 руб. 81 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы, а также 399 055 руб. 47 коп. неустойки за отказ возвратить арендованный объект, начисленной за период с 01.02.2013 по 24.09.2013, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с названным решением, стороны обратились с апелляционными жалобами, в которых просили состоявшийся судебный акт изменить.
Так, Предприниматель оспаривает решение суда в части отказа во взыскании убытков, полагает, что им было представлено достаточно доказательств, подтверждающих размер упущенной выгодны, в том числе договор аренды от 01.02.2013 N 01/02-13, а также уведомление от 27.06.2012 N 7. Кроме того, Предприниматель ссылается на то, что пунктом 4.1. договора аренды стороны установили возможность взыскания убытков сверх неустойки, в связи с чем отказ суда во взыскании 873 726 руб. убытков является неправомерным.
Существо доводов апелляционной жалобы Общества сводится к тому, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство Общества о применении при взыскании договорных неустоек положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, предъявленные ко взысканию неустойки несоразмерны последствиям нарушения Обществом обязательств из договора аренды. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что размер основного долга составил 71 658 руб. 50 коп., при этом общая сумма неустойки, взысканной с Ответчика, составила 709 981 руб. 28 коп., что в десять раз превышает сумму основного долга. С учетом изложенного податель жалобы усматривает необходимость при расчете неустойки исходить из двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации. Податель жалобы считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что снижение неустойки возможно лишь в исключительных случаях, полагает, что несоразмерность неустойки является безусловным основанием для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В подтверждение довода о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства Общество также ссылается на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2013 по арбитражному делу N А56-69651/2012, в соответствии с которым с Общества было взыскано 233 593 руб. неустойки в связи с нарушением обязательств из договора аренды, являющегося предметом настоящего спора.
В судебном заседании апелляционного суда представители Истца и Ответчика доводы своих апелляционных жалобы поддержали, против удовлетворения апелляционной жалобы противоположной стороны в споре возражали.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды от 01.09.2005 N 01/09 (далее - договор аренды), заключенного между ООО "ВидеоМир" (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский пр., д. 7 пом. 11Н, лит. А, сроком до 01.09.2012.
На основании дополнительного соглашения от 01.03.2009 права арендодателя по договору аренды перешли к Предпринимателю, изменен предмет договора аренды - в пользование Общества передана часть нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский пр., д. 7, пом. 11Н, лит. А (помещения 1, 3, 4, 6, 8, часть помещения 7).
27.06.2013 Предприниматель направил Обществу уведомление от 27.06.2012 N 7, в котором в связи с истечением 01.09.2012 срока действия договора аренды от 01.09.2005 N 01/09 предложил Обществу заключить новый договор аренды помещений на условиях, изложенных в проекте договора, приложенном к уведомлению, в частности установив арендную плату в размере 450 000 руб. в месяц.
Таким образом, исходя из положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, направив Обществу уведомление от 27.06.2012, Предприниматель заявил возражения относительно дальнейшего использования Обществом помещений на условиях ранее заключенного договора, следовательно, договор аренды от 01.09.2005 N 01/09 прекратил своей действие 01.09.2012 в связи с истечением срока его действия.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2013 по арбитражному делу N А56-69651/2012 Общество выселено из указанного выше помещения. Также указанным решением с Общества взыскана неустойка за нарушение сроков возврата помещения за период с 19.09.2012 по 31.01.2013.
Ссылаясь на то, что обязательства по возврату помещения Обществом надлежащим образом не исполнены, Истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что обязательство по возврату части нежилых помещений из аренды было исполнено Обществом лишь 24.09.2013, в нарушение условий, установленных пунктом 2.2.18 договора аренды по возврату помещения не позднее семи рабочих дней после истечения срока действия договора (01.09.2012).
На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно взыскал с Общества 71 658 руб. 50 коп. арендной платы за период до фактического возврата помещения. Указанная сумма не оспаривается сторонами в апелляционном суде.
Предметом апелляционного обжалования являются суммы неустоек, начисленных Обществу в связи с ненадлежащим исполнением обязательства по возврату помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Вместе с тем, возможность применения договорной ответственности после прекращения действия договора обусловлена наличием соответствующих условий, согласованных сторонами.
Пунктом 5.4. договора аренды стороны установили, что прекращение договора аренды не освобождает стороны от погашения задолженности по арендной плате, возмещения убытков и выплате неустоек по данном договору.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно положениям пункта 4.3. договора аренды ответственность арендатора за нарушение порядка внесения арендной платы установлена в виде неустойки в размере 0,5% с неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.
Согласно расчету Истца размер неустойки, начисленной Обществу по пункту 4.3 договора аренды, составил 310 925 руб. 81 коп. Возражений по расчету неустойки Обществом не заявлено.
Между тем, Общество считает неустойку в указанном размере несоразмерной последствиям нарушениям обязательства, а также сумме основного долга - 71 658 руб. 50 коп.
Апелляционный суд полагает доводы подателя жалобы неправомерными в связи со следующим.
Неустойка в размере 310 925 руб. 81 коп. вопреки доводам подателя жалобы была начислена в связи с просрочкой исполнения обязанности по внесению арендной платы в общей сумме 984 658 руб. 50 коп., часть которой была оплачена Обществом платежным поручением от 11.10.2013 N 495, в результате чего размер основного долга составил 71 658 руб. 50 коп. Таким образом, доводы о несоразмерности неустойки в размере 310 925 руб. 81 коп. последствиям неисполнения денежного обязательства не представляются убедительными.
Отклоняя довод подателя жалобы о том, что размер взыскиваемых пеней в данном случае должен быть снижен до двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, апелляционный суд исходит из того, что положения части 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" о том, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения, не предполагают обязанности суда снижать договорную неустойку, учитывая наличие предусмотренного ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашения сторон о размере неустойки.
Апелляционный суд учитывает, что в соответствии с положениями п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица и граждане свободны в заключении договора.
Как следует их правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ответственность за неисполнение денежного обязательства по внесению арендной платы установлена в данном случае пунктом 4.3 договора аренды. Подписывая договор аренды, Общество разногласий относительно содержания пункта 4.3. договора аренды не заявляло.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество не представило суду доказательств несоразмерности неустойки в размере 310 925 руб. 81 коп. последствиям нарушения обязательства.
Напротив, материалами дела подтверждается значительный период неисполнения Обществом денежного обязательства, что вызвало необходимость Предпринимателя прибегнуть к судебной защите нарушенного права.
С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для применения к отношениям сторон положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, пунктом 4.5 договора аренды предусмотрена ответственность Общества за нарушение срока возврата арендованного объекта в виде неустойки в размере 0,5% ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки исполнения, что согласно расчету Истца за период с 01.02.2013 по 24.09.2013 составило 399 055 руб. 47 коп.
В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик должен обосновать явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
В рассматриваемом случае Обществом такие доказательства не представлены. Напротив, из материалов дела усматривается, что обязанность по возврату помещения возникла у Общества 12.09.2012, однако возврат помещения был осуществлен лишь 24.09.2013, то есть имеет место длительность неисполнения обязательства. Кроме того, вступившим в законную силу 06.06.2013 решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2013 по арбитражному делу N А56-69651/2012 Общество выселено из указанного выше помещения. Между тем в нарушение статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество не исполнило в разумные сроки решение арбитражного суда. При этом названным судебным актом с Общества была взыскана неустойка за нарушение сроков возврата помещения за период с 19.09.2012 по 31.01.2013. Следовательно, Общество должно было понимать неправомерность своих действий, а также размер санкций, которые будут к нему применены в случае продолжения нарушения обязательства.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает обоснованной, соразмерной последствиям нарушения обязательства неустойку в размере 399 055 руб. 47 коп., начисленную за просрочку исполнения обязательств по возврату части помещения.
Также в апелляционном порядке проверены и признаны необоснованными доводы апелляционной жалобы Предпринимателя о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал во взыскании убытков.
В силу положений части 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие самих убытков, противоправного поведения и вины лица, причинившего вред, а также причинной связи между противоправным поведением ответчика и наступившими убытками. Недоказанность одного из вышеперечисленных условий влечет отказ в удовлетворении исковых требований.
При этом согласно п. 4 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
В пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" разъяснено, что размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
Таким образом, Истец должен доказать, что действия (бездействие) Ответчика явились единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду, и все остальные необходимые приготовления для ее получения им были сделаны.
В обоснование требований о взыскании убытков в виде упущенной выгоды Предприниматель представил договор аренды спорных помещений N 01/02-13 от 01.02.2013, заключенный с ЗАО "Фармакор", в соответствии с условиями которого арендная плата установлена в размере 450 000 руб. в месяц.
Между тем, определенная данным договором стоимость аренды спорных помещений есть результат выражения свободной воли сторон конкретной сделки и в этом отношении не может служить достоверным доказательством рыночной стоимости аренды помещений.
В соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Следовательно, надлежащим доказательством размера упущенной выгоды в виде разницы в стоимости арендной платы, полученной от Ответчика, и арендной платы, которую Предприниматель мог бы получить при своевременном освобождении Ответчиком помещения, может являться отчет об оценке, а также доказательства, достоверно подтверждающие наличие спроса на аренду указанного помещения.
Кроме того, предъявленная ко взысканию сумма упущенной выгоды в любом случае определена без учета разумных затрат, которые должен был понести Предприниматель на содержание помещений, уплату налогов и т.п.
При таких обстоятельствах требование о взыскании упущенной выгоды не обосновано Предпринимателем по размеру, в связи с чем не может быть удовлетворено апелляционным судом.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)