Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Игнатьева О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Александровой Ю.К.
судей Зарочинцевой Е.В., Белоногого А.В.
с участием прокурора Войтюк Е.И.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу С. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 10 сентября 2014 года по гражданскому делу N 2-8186/14 по иску С. к А., Н., Е., Р. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении.
Заслушав доклад судьи Александровой Ю.К., объяснения представителя истицы - О., действующего на основании доверенности от <дата> сроком на три года, объяснения ответчиц Н., Р., В., их представителя - К., действующего на основании доверенности от <дата> сроком на три года, заключение прокурора, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
С. обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями о признании А., Н., В., Р. утратившими право пользования квартирой <адрес> и выселении из указанной квартиры.
В обоснование заявленных требований истица указала, что на основании договора купли-продажи от <дата> она является собственником вышеуказанной квартиры, которая по договору аренды от <дата>, заключенному между Акционерным обществом закрытого типа "<...Р>" (далее - АОЗТ "<...Р>") и А., была предоставлена последнему и членам его семьи (ответчикам) в аренду сроком на пять лет с правом выкупа квартиры. После истечения договора аренды с <дата> между сторонами его заключившими сложились правоотношения по договору найма жилого помещения, которые последовательно продлевались каждые пять лет.
Истица, как собственник спорного жилого помещения, до истечения срока действия очередного договора найма, уведомила нанимателя спорного жилого помещения об отказе от заключения договора найма на новый срок в связи с намерением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года. Между тем, до настоящего времени ответчики спорную квартиру не освободили, продолжают проживать в ней без законных для того оснований.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, настаивая на удовлетворении заявленных требований, С. просила суд признать А., Н., В., Р. утратившими право пользования квартирой <адрес> и выселить их из указанной квартиры.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 10 сентября 2014 года производство по делу в части заявленных С. требований к А. прекращено; в удовлетворении требований С. к Н., В., Р. отказано.
В апелляционной жалобе С. ставит вопрос об отмене постановленного судом решения, считая его незаконным и необоснованным, просит принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме.
Представитель истицы - В., действующий на основании доверенности, в заседание судебной коллегии явился, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, настаивал на ее удовлетворении.
Ответчицы, их представитель - А. действующий на основании доверенности, в заседание судебной коллегии явились, против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили оставить обжалуемое решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (л.д. 109), в заседание судебной коллегии не явилось, сведений об уважительности причин неявки не представило, не просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в связи с чем на основании статей 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК Российской Федерации) полагает возможным рассматривать дело в его отсутствие.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истицы, объяснения ответчиц, их представителя, заключение прокурора, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Разрешая по существу заявленные С. к В., Н., Р. требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в их удовлетворении ввиду их незаконности, необоснованности и недоказанности.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанным выводом Приморского районного суда Санкт-Петербурга.
Согласно части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В силу пункта 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК Российской Федерации) никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЖК Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Из материалов настоящего гражданского дела усматривается, а сторонами не оспаривается, что <дата> между АОЗТ "<...Р>" и А. был заключен договор аренды квартиры <адрес>, по условиям которого указанная квартира была предоставлена последнему и членам его семьи (ответчицам) в аренду сроком на пять лет с правом выкупа квартиры.
А. зарегистрирован в спорной квартире с <дата>, В. - с <дата>, Н. и Р. - с <дата>.
<дата> между АОЗТ "<...Р>" и К. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
На основании договора купли-продажи спорного жилого помещения от <дата>, собственником данного помещения является истица; право собственности истицы на квартиру <адрес> зарегистрировано за С. в установленном законом порядке <дата>.
<дата> А. скончался.
По мнению судебной коллегии, судом первой инстанции верно установлено, что ввиду непредъявления арендодателем спорной квартиры к ответчицам каких-либо требований об освобождении занимаемой ими жилой площади, между сторонами сложились отношения по найму жилого помещения, регулируемые главой 35 ЖК Российской Федерации.
В соответствии со статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации) переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что действие договора найма спорной квартиры, заключенного между АОЗТ "Р" и А., не прекратилось, является правомерным.
Заявляя настоящие требования, С. указала, что она, как собственник спорного жилого помещения, до истечения срока действия очередного договора найма, уведомила нанимателя спорного жилого помещения об отказе от заключения договора найма на новый срок в связи с намерением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года, однако до настоящего времени ответчики спорную квартиру не освободили, продолжают проживать в ней без законных для того оснований.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных требований.
Так, согласно абзацу 1 статьи 684 ГК Российской Федерации по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абзац 2 статьи 684 ГК Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В подтверждение надлежащего извещения ответчиков об отказе от заключения договора найма на новый срок в связи с намерением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года, истицей в материалы дела представлено соответствующее уведомление от <дата>.
Между тем, судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции о том, что указанное уведомление не может служить доказательством надлежащего уведомления ответчиков об отказе истицы от заключения договора найма на новый срок в связи с намерением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года, поскольку из описи вложения в письмо с объявленной ценностью (л.д. 19) четко усматривается, что данное уведомление было направлено А., скончавшемуся <дата>; также оно не было вручено ответчикам, т.к. возвращено отправителю (л.д. 50).
По указанным мотивам не может быть принята в качестве доказательства и представленная истицей телеграмма, содержащая в себе уведомление об отказе от заключения договора найма на новый срок в связи с намерением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года (Л.д. 20).
Доводы апелляционной со ссылками на то обстоятельство, что само уведомление в верхнем правом углу содержит в себе указание на его направление не только А., но и всем членам его семьи, не может служить доказательством, свидетельствующим об извещении ответчиц об отказе истицы от заключения договора найма на новый срок в связи с намерением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года, судебная коллегия находит подлежащими отклонению, поскольку, как указывалось ранее, само уведомление было направлено на имя А.
В апелляционной жалобе истица ссылается также и на то, что в своих письменных возражениях по иску сторона ответчика самостоятельно указывала на получение уведомления об отказе истицы от заключения договора найма на новый срок в связи с намерением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года.
Указанный довод апелляционной жалобы также подлежит отклонению судебной коллегией как не нашедший своего подтверждения в материалах дела.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор найма квартиры <адрес> считается заключенным на тех же условиях сроком еще на пять лет - до <дата>, поскольку в настоящее время ответчицы занимают спорное жилое помещение на законных основаниях в связи с чем не могут быть признаны прекратившими право пользования данным помещением и выселены из него.
Разрешая по существу заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения Приморского районного суда Санкт-Петербурга в указанной части, поскольку повторяют позицию С., выраженную ею в суде первой инстанции, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, выражают несогласие с оценкой судом исследованных по делу доказательств, которым судом дан надлежащий анализ и правильная оценка по правилам статьи 67 ГПК Российской Федерации, а потому не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба С., которая не содержит предусмотренных статьей 330 ГПК Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 10 сентября 2014 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.12.2014 N 33-20139/2014 ПО ДЕЛУ N 2-8186/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 декабря 2014 г. N 33-20139/2014
Судья: Игнатьева О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Александровой Ю.К.
судей Зарочинцевой Е.В., Белоногого А.В.
с участием прокурора Войтюк Е.И.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу С. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 10 сентября 2014 года по гражданскому делу N 2-8186/14 по иску С. к А., Н., Е., Р. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении.
Заслушав доклад судьи Александровой Ю.К., объяснения представителя истицы - О., действующего на основании доверенности от <дата> сроком на три года, объяснения ответчиц Н., Р., В., их представителя - К., действующего на основании доверенности от <дата> сроком на три года, заключение прокурора, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
С. обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями о признании А., Н., В., Р. утратившими право пользования квартирой <адрес> и выселении из указанной квартиры.
В обоснование заявленных требований истица указала, что на основании договора купли-продажи от <дата> она является собственником вышеуказанной квартиры, которая по договору аренды от <дата>, заключенному между Акционерным обществом закрытого типа "<...Р>" (далее - АОЗТ "<...Р>") и А., была предоставлена последнему и членам его семьи (ответчикам) в аренду сроком на пять лет с правом выкупа квартиры. После истечения договора аренды с <дата> между сторонами его заключившими сложились правоотношения по договору найма жилого помещения, которые последовательно продлевались каждые пять лет.
Истица, как собственник спорного жилого помещения, до истечения срока действия очередного договора найма, уведомила нанимателя спорного жилого помещения об отказе от заключения договора найма на новый срок в связи с намерением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года. Между тем, до настоящего времени ответчики спорную квартиру не освободили, продолжают проживать в ней без законных для того оснований.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, настаивая на удовлетворении заявленных требований, С. просила суд признать А., Н., В., Р. утратившими право пользования квартирой <адрес> и выселить их из указанной квартиры.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 10 сентября 2014 года производство по делу в части заявленных С. требований к А. прекращено; в удовлетворении требований С. к Н., В., Р. отказано.
В апелляционной жалобе С. ставит вопрос об отмене постановленного судом решения, считая его незаконным и необоснованным, просит принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме.
Представитель истицы - В., действующий на основании доверенности, в заседание судебной коллегии явился, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, настаивал на ее удовлетворении.
Ответчицы, их представитель - А. действующий на основании доверенности, в заседание судебной коллегии явились, против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили оставить обжалуемое решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (л.д. 109), в заседание судебной коллегии не явилось, сведений об уважительности причин неявки не представило, не просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в связи с чем на основании статей 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК Российской Федерации) полагает возможным рассматривать дело в его отсутствие.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истицы, объяснения ответчиц, их представителя, заключение прокурора, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Разрешая по существу заявленные С. к В., Н., Р. требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в их удовлетворении ввиду их незаконности, необоснованности и недоказанности.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанным выводом Приморского районного суда Санкт-Петербурга.
Согласно части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В силу пункта 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК Российской Федерации) никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЖК Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Из материалов настоящего гражданского дела усматривается, а сторонами не оспаривается, что <дата> между АОЗТ "<...Р>" и А. был заключен договор аренды квартиры <адрес>, по условиям которого указанная квартира была предоставлена последнему и членам его семьи (ответчицам) в аренду сроком на пять лет с правом выкупа квартиры.
А. зарегистрирован в спорной квартире с <дата>, В. - с <дата>, Н. и Р. - с <дата>.
<дата> между АОЗТ "<...Р>" и К. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
На основании договора купли-продажи спорного жилого помещения от <дата>, собственником данного помещения является истица; право собственности истицы на квартиру <адрес> зарегистрировано за С. в установленном законом порядке <дата>.
<дата> А. скончался.
По мнению судебной коллегии, судом первой инстанции верно установлено, что ввиду непредъявления арендодателем спорной квартиры к ответчицам каких-либо требований об освобождении занимаемой ими жилой площади, между сторонами сложились отношения по найму жилого помещения, регулируемые главой 35 ЖК Российской Федерации.
В соответствии со статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации) переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что действие договора найма спорной квартиры, заключенного между АОЗТ "Р" и А., не прекратилось, является правомерным.
Заявляя настоящие требования, С. указала, что она, как собственник спорного жилого помещения, до истечения срока действия очередного договора найма, уведомила нанимателя спорного жилого помещения об отказе от заключения договора найма на новый срок в связи с намерением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года, однако до настоящего времени ответчики спорную квартиру не освободили, продолжают проживать в ней без законных для того оснований.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных требований.
Так, согласно абзацу 1 статьи 684 ГК Российской Федерации по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абзац 2 статьи 684 ГК Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В подтверждение надлежащего извещения ответчиков об отказе от заключения договора найма на новый срок в связи с намерением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года, истицей в материалы дела представлено соответствующее уведомление от <дата>.
Между тем, судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции о том, что указанное уведомление не может служить доказательством надлежащего уведомления ответчиков об отказе истицы от заключения договора найма на новый срок в связи с намерением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года, поскольку из описи вложения в письмо с объявленной ценностью (л.д. 19) четко усматривается, что данное уведомление было направлено А., скончавшемуся <дата>; также оно не было вручено ответчикам, т.к. возвращено отправителю (л.д. 50).
По указанным мотивам не может быть принята в качестве доказательства и представленная истицей телеграмма, содержащая в себе уведомление об отказе от заключения договора найма на новый срок в связи с намерением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года (Л.д. 20).
Доводы апелляционной со ссылками на то обстоятельство, что само уведомление в верхнем правом углу содержит в себе указание на его направление не только А., но и всем членам его семьи, не может служить доказательством, свидетельствующим об извещении ответчиц об отказе истицы от заключения договора найма на новый срок в связи с намерением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года, судебная коллегия находит подлежащими отклонению, поскольку, как указывалось ранее, само уведомление было направлено на имя А.
В апелляционной жалобе истица ссылается также и на то, что в своих письменных возражениях по иску сторона ответчика самостоятельно указывала на получение уведомления об отказе истицы от заключения договора найма на новый срок в связи с намерением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года.
Указанный довод апелляционной жалобы также подлежит отклонению судебной коллегией как не нашедший своего подтверждения в материалах дела.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор найма квартиры <адрес> считается заключенным на тех же условиях сроком еще на пять лет - до <дата>, поскольку в настоящее время ответчицы занимают спорное жилое помещение на законных основаниях в связи с чем не могут быть признаны прекратившими право пользования данным помещением и выселены из него.
Разрешая по существу заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения Приморского районного суда Санкт-Петербурга в указанной части, поскольку повторяют позицию С., выраженную ею в суде первой инстанции, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, выражают несогласие с оценкой судом исследованных по делу доказательств, которым судом дан надлежащий анализ и правильная оценка по правилам статьи 67 ГПК Российской Федерации, а потому не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба С., которая не содержит предусмотренных статьей 330 ГПК Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 10 сентября 2014 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)