Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец считает, что заключенный договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома между ответчиком и лицом является недействительным, поскольку на момент его заключения уже существовал договор об участии в инвестировании строительства, право требования по которому было уступлено истцу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Харитонов А.С.
21 апреля 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе
председательствующего Крятова А.Н.
судей Тихоновой Т.В., Русанова Р.А.
при секретаре Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тихоновой Т.В.
гражданское дело по иску Б. к Ш., Некоммерческому партнерству по защите прав участников долевого строительства "Ботанический" о признании права собственности на квартиру
по апелляционной жалобе представителя истца З.
на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 13 декабря 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Б. к Ш., Некоммерческому партнерству по защите прав участников долевого строительства "Ботанический" о признании недействительным договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (с обеспечением исполнения обязательств застройщика залогом) N от 10.05.2012 года, заключенного между Некоммерческим партнерством по защите прав участников долевого строительства "Ботанический" и Ш., признании за Б. право собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, находящуюся на седьмом этаже четвертого подъезда, площадью <данные изъяты> кв. м - отказать в полном объеме".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
Б. обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к Некоммерческому партнерству по защите прав участников долевого строительства "Ботанический" о признании недействительным договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, признании права собственности на квартиру.
Требования мотивированы тем, что 28.03.2005 года между ООО "Стройтехника" и Л. был заключен договор N об участии в инвестировании строительства, объектом которого после ввода жилого многоквартирного дома в эксплуатацию является <адрес>, общей площадью (с учетом балконов) <данные изъяты> кв. м. Согласно п. 4.6 договора размер инвестиций сторонами был определен в сумме 612 800 рублей, которая инвестором была оплачена в полном объеме. 03.09.2007 года между Л. и Б. был заключен договор уступки права требования в отношении указанной однокомнатной квартиры, о состоявшейся уступке ООО "Стройтехника" было извещено надлежащим образом. Однако, ООО "Стройтехника" квартиру в собственность истца в установленные договором сроки не передало. Впоследствии истцу стало известно, что все права и обязанности по строительству <адрес> перешли НП "Ботанический", о чем 08.07.2011 года был заключен договор о перемене лиц в обязательстве. Указывает, что НП "Ботанический" было известно, что истец является инвестором спорной квартиры, несмотря на это 10.05.2012 года НП "Ботанический" заключило с Ш. договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (с обеспечением исполнения обязательств застройщика залогом) N по условиям которого застройщик обязался построить дом по <адрес> и квартиру N по указанному адресу, и передать ее в собственность Ш. Считает, что в соответствии с требованиями ст. 166 ГК РФ заключенный договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома между НП "Ботанический" и Ш. является недействительным, поскольку на момент его заключения уже существовал договор N от 28.03.2005 года об участии в инвестировании строительства, права требования по которому было уступлено истцу по договору об уступке права требования от 03.09.2007 года. Кроме того, на момент регистрации права собственности за Ш. на спорную квартиру, имел место запрет перехода права собственности на спорную квартиру.
Определением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 08.11.2013 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена Ш.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца З. выражает несогласие с решением суда, приводя доводы повторяющие правовую позицию по делу и изложенные в иске.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав истца Б. и его представителя З., поддержавших доводы апелляционной жалобы, ответчика Ш. и представителя ответчика НП "Ботанический" П., возражавших против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее Закон), застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего ФЗ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Из положений ст. 11 Закона следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ст. ст. 382 и 384 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В случае исполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитор вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (ст. 398 ГК РФ).
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона в гражданском процессе должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 28.03.2005 года между ООО "Стройтехника" в лице генерального директора ФИО11 (предприятие) и Л. (инвестор) был заключен договор N об участии в инвестировании строительства, по условиям которого инвестор финансирует строительство жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес> (строительный адрес), а предприятие обязуется использовать привлеченные средства для финансирования объекта. Ориентировочный срок завершения строительства объекта - 3 квартал 2008 года. После ввода объекта в эксплуатацию согласно размеру инвестиций инвестору передается однокомнатная квартира N общей площадью <данные изъяты> кв. м (приведенная, с учетом балконов) 4 подъезд, 7 этаж.
В соответствии с п. 4.6. договора размер инвестиций сторонами определен в сумме 612 800 руб., срок оплаты 02.08.2006 года путем внесения денежных средств. Переуступка права (требования) инвестором по настоящему договору другому лицу допускается только с письменного согласия предприятия при полностью оплаченной доле, с обязательным письменным уведомлением предприятия (п. 6.2.).
03 сентября 2007 года между Л. и Б. был заключен договор уступки права требования, по условиям которого ФИО12 уступил ФИО1 право требования в отношении однокомнатной квартиры N, общей площадью <данные изъяты> кв. м (приведенная с учетом балконов), расположенной в 4-м подъезде, на 7-м этаже, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> (строительный адрес). В соответствии с п. 2.1 договора уступка права требования осуществлялась на возмездной основе и была оценена сторонами договора в размере 612 800 руб. Пунктом 3.3 Договора предусмотрен возврат суммы с учетом штрафных санкций в размере 1 650 000 руб. в случае расторжения Договора по вине "Инвестора".
В этот же день Б. передал Л. денежные средства в размере 612 000 руб. и 1 037 200 руб., что подтверждается расписками (т. 1 л.д. 13, 14).
08.07.2011 года между ЗАО ПСК "Союз" (цедент), ООО "Стройтехника" в лице арбитражного управляющего ФИО13 и НП "Ботанический" (цессионарий) было заключено Соглашение о перемене лиц в обязательстве, в соответствии с которым Цедент уступил Цессионарию все права и обязанности, возникшие у него из договора N Б-17 на инвестирование строительства Объекта от 10.01.2005 года, обязался передать всю документацию. В свою очередь НП "Ботанический" обязался исполнить обязанности по договорам, заключенным с дольщиками - инвесторами, перезаключить с ними договоры в соответствии с положениями ФЗ "Об участии в долевом строительстве" с указанием доплаты для окончания строительства.
Кроме этого, 05.08.2011 года между НП "Ботанический" и ООО "Стройтехника" было заключено Соглашение о расторжении договора генерального подряда N от 22.07.2004 года (в части) и договора на инвестирование строительства жилого дома N от 10.01.2005 года, в соответствии с которым НП "Ботанический" является (после получения разрешения на строительство от 17.03.2011 года) Застройщиком и Заказчиком по договору генерального подряда по достройке дома N по <адрес>.
В настоящее время указанный жилой дом достроен и введен в эксплуатацию, что подтверждается копией Разрешения от <дата> N 01/6461-дг. В соответствии с выпиской из технического паспорта на момент сдачи дома общая площадь <адрес> по бульвару "Ботанический" в <адрес> составляет 36,8 кв. м, в том числе жилая 20,8 кв. м, площадь балконов, лоджий, веранд, террас и т.п. - 3, 2 кв. м.
Согласно приложению N 1 к Соглашению о расторжении договора генерального подряда N от 22.07.2004 года (в части) и договора на инвестирование строительства жилого дома N от 10.01.2005 года НП "Ботанический" был передан список инвесторов помещений в жилом доме, в котором инвестором квартиры N значился Л., полностью уплативший стоимость квартиры в размере 612 800 руб. При этом в графе "примечание" имеется ссылка на Б., проживающего по адресу: <адрес>. Данный список составлен по состоянию на 5 августа 2011 года и подписан директором НП Ботанический ФИО14 и внешним управляющим ООО "Стройтехника" ФИО13.
Из материалов дела также следует, что НП "Ботанический" как новый застройщик, получило разрешение на строительство вышеуказанного дома 25.07.2011 года. Согласно протоколу N от 20.10.2011 года на общем собрании членов Некоммерческого партнерств по защите прав участников долевого строительства "Ботанический" принято решение о размере доплат на достройку дома. С новым застройщиком - НП "Ботанический" заключались договоры долевого участия в строительстве, которые регистрировались в регистрационной службе. Б. указанный договор не заключал, членом НП "Ботанический" не становился, денежные средства на достройку дома не вносил, в связи с чем на заседании членов правления НП "Ботанический" было принято решение о реализации квартиры N.
10 мая 2012 года между НП "Ботанический" (застройщик) и Ш. (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (с обеспечением исполнения обязательств застройщика залогом) N, по условиям которого, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить десятиэтажный многоквартирный жилой дом N, расположенный по строительному адресу: <адрес>", и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность однокомнатную квартиру N, общей площадью с учетом площади балконов, лоджий, веранд, террас <данные изъяты> кв. м, расположенную в 4 подъезде (секции) на 7-м этаже жилого дома, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по передаточному акту при наличии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Срок окончания строительства жилого дома был определен 30.12.2012 года. Застройщик передает участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок до 31.01.2013 года по подписываемому сторонами передаточному акту. Цена договора составляет 1 838 400 рублей из расчета 48 000 за 1 кв. м (п. 3.1). Данный договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службе по Красноярскому краю 15.05.2012 года.
Согласно платежному поручению от 22.05.2012 года оплата по договору участия в долевом строительстве от 10.05.2012 года в размере 1 838 400 руб. Ш. произведена в полном объеме.
В соответствии с актом приема-передачи от 11.01.2013 года Ш. приняла в собственность квартиру N во вновь построенном жилом <адрес> по <адрес>.
03 апреля 2013 года Ш. было получено свидетельство о государственной регистрации права на спорную квартиру.
Разрешая спор при изложенных обстоятельствах и принимая решение об отказе Б. в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности ответчика Ш. на спорное жилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, допустимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о ничтожности сделки, послужившей основанием для регистрации права собственности ответчика, суду не представлено.
Данный вывод суда первой инстанции судебная коллегия находит правильным, поскольку он согласуется с правовой позицией, изложенной в п. 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", из которого следует, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
При этом, как правильно указал суд первой инстанции, заключая договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с Ш., НП "Ботанический" не располагало сведениями о месте нахождения Б. и его намерении перезаключить договор на достройку дома и произвести доплату, учитывая отсутствие его регистрации по месту жительства, вместе с тем, НП "Ботанический" предпринимало неоднократные попытки розыска Б. при установлении инвесторов долевого строительства дома N в <адрес>, в том числе, и в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении директора ООО "Стройтехника". К тому же Б. не предпринял должных мер к перезаключению договора с НП "Ботанический", хотя присутствовал на собраниях и знал о такой необходимости, а также о необходимости внести доплату за достройку дома, что не отрицалось им как в судебном заседании суда первой инстанции, так и при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, где сторона истца пояснила, что деньги на достройку дома появились лишь в августе 2012 года, когда спорная квартира уже была продана Ш.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Б. ввиду отсутствия правовых оснований для признания недействительным договора участия в долевом строительстве, заключенного 10.05.2012 года между НП "Ботанический" и Ш., в соответствии с условиями которого, последняя выполнила принятые на себя обязательства, уплатив 1 838 400 руб. за объект долевого строительства - квартиру, в отношении которой истцом заявлен спор, ей переданы права на спорный объект, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, объект недвижимости фактически передан Ш., что в соответствие со ст. 398 ГК РФ не позволяет удовлетворить требования Б. о передаче ему спорного объекта недвижимости.
При этом довод апелляционной жалобы о том, что на момент государственной регистрации имел место запрет перехода права собственности, опровергается сведениями, содержащимися в свидетельстве о государственной регистрации права собственности от 03.04.2013 г. об отсутствии ограничений (обременений) права и в уведомлении об отсутствии в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 23, 210). Кроме того, договор участия в долевом строительстве от 10.05.2012 года, заключенный между НП "Ботанический" и Ш., был своевременно зарегистрирован в установленном законом порядке при отсутствии каких-либо ограничений и обременений (т. 1 л.д. 89 - 95).
Доводы апелляционной жалобы, направленные на оспаривание судебного решения, судебная коллегия не может признать состоятельными, поскольку они являлись предметом судебного разбирательства, и в решении им дана надлежащая оценка. Доводы жалобы не опровергают правильных выводов суда, по существу направлены на их переоценку, оснований для которой не имеется. Обстоятельства дела судом исследованы с достаточной полнотой, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Материальный закон применен судом правильно, нарушений норм гражданского процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены решения, судом не допущено.
При указанных обстоятельствах принятое судом решение следует признать законным и обоснованным, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 13 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца З. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 21.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3794/2014
Требование: О признании недействительным договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, признании права собственности на однокомнатную квартиру.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец считает, что заключенный договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома между ответчиком и лицом является недействительным, поскольку на момент его заключения уже существовал договор об участии в инвестировании строительства, право требования по которому было уступлено истцу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 апреля 2014 г. по делу N 33-3794/2014
Судья Харитонов А.С.
21 апреля 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе
председательствующего Крятова А.Н.
судей Тихоновой Т.В., Русанова Р.А.
при секретаре Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тихоновой Т.В.
гражданское дело по иску Б. к Ш., Некоммерческому партнерству по защите прав участников долевого строительства "Ботанический" о признании права собственности на квартиру
по апелляционной жалобе представителя истца З.
на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 13 декабря 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Б. к Ш., Некоммерческому партнерству по защите прав участников долевого строительства "Ботанический" о признании недействительным договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (с обеспечением исполнения обязательств застройщика залогом) N от 10.05.2012 года, заключенного между Некоммерческим партнерством по защите прав участников долевого строительства "Ботанический" и Ш., признании за Б. право собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, находящуюся на седьмом этаже четвертого подъезда, площадью <данные изъяты> кв. м - отказать в полном объеме".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
Б. обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к Некоммерческому партнерству по защите прав участников долевого строительства "Ботанический" о признании недействительным договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, признании права собственности на квартиру.
Требования мотивированы тем, что 28.03.2005 года между ООО "Стройтехника" и Л. был заключен договор N об участии в инвестировании строительства, объектом которого после ввода жилого многоквартирного дома в эксплуатацию является <адрес>, общей площадью (с учетом балконов) <данные изъяты> кв. м. Согласно п. 4.6 договора размер инвестиций сторонами был определен в сумме 612 800 рублей, которая инвестором была оплачена в полном объеме. 03.09.2007 года между Л. и Б. был заключен договор уступки права требования в отношении указанной однокомнатной квартиры, о состоявшейся уступке ООО "Стройтехника" было извещено надлежащим образом. Однако, ООО "Стройтехника" квартиру в собственность истца в установленные договором сроки не передало. Впоследствии истцу стало известно, что все права и обязанности по строительству <адрес> перешли НП "Ботанический", о чем 08.07.2011 года был заключен договор о перемене лиц в обязательстве. Указывает, что НП "Ботанический" было известно, что истец является инвестором спорной квартиры, несмотря на это 10.05.2012 года НП "Ботанический" заключило с Ш. договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (с обеспечением исполнения обязательств застройщика залогом) N по условиям которого застройщик обязался построить дом по <адрес> и квартиру N по указанному адресу, и передать ее в собственность Ш. Считает, что в соответствии с требованиями ст. 166 ГК РФ заключенный договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома между НП "Ботанический" и Ш. является недействительным, поскольку на момент его заключения уже существовал договор N от 28.03.2005 года об участии в инвестировании строительства, права требования по которому было уступлено истцу по договору об уступке права требования от 03.09.2007 года. Кроме того, на момент регистрации права собственности за Ш. на спорную квартиру, имел место запрет перехода права собственности на спорную квартиру.
Определением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 08.11.2013 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена Ш.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца З. выражает несогласие с решением суда, приводя доводы повторяющие правовую позицию по делу и изложенные в иске.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав истца Б. и его представителя З., поддержавших доводы апелляционной жалобы, ответчика Ш. и представителя ответчика НП "Ботанический" П., возражавших против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее Закон), застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего ФЗ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Из положений ст. 11 Закона следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ст. ст. 382 и 384 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В случае исполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитор вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (ст. 398 ГК РФ).
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона в гражданском процессе должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 28.03.2005 года между ООО "Стройтехника" в лице генерального директора ФИО11 (предприятие) и Л. (инвестор) был заключен договор N об участии в инвестировании строительства, по условиям которого инвестор финансирует строительство жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес> (строительный адрес), а предприятие обязуется использовать привлеченные средства для финансирования объекта. Ориентировочный срок завершения строительства объекта - 3 квартал 2008 года. После ввода объекта в эксплуатацию согласно размеру инвестиций инвестору передается однокомнатная квартира N общей площадью <данные изъяты> кв. м (приведенная, с учетом балконов) 4 подъезд, 7 этаж.
В соответствии с п. 4.6. договора размер инвестиций сторонами определен в сумме 612 800 руб., срок оплаты 02.08.2006 года путем внесения денежных средств. Переуступка права (требования) инвестором по настоящему договору другому лицу допускается только с письменного согласия предприятия при полностью оплаченной доле, с обязательным письменным уведомлением предприятия (п. 6.2.).
03 сентября 2007 года между Л. и Б. был заключен договор уступки права требования, по условиям которого ФИО12 уступил ФИО1 право требования в отношении однокомнатной квартиры N, общей площадью <данные изъяты> кв. м (приведенная с учетом балконов), расположенной в 4-м подъезде, на 7-м этаже, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> (строительный адрес). В соответствии с п. 2.1 договора уступка права требования осуществлялась на возмездной основе и была оценена сторонами договора в размере 612 800 руб. Пунктом 3.3 Договора предусмотрен возврат суммы с учетом штрафных санкций в размере 1 650 000 руб. в случае расторжения Договора по вине "Инвестора".
В этот же день Б. передал Л. денежные средства в размере 612 000 руб. и 1 037 200 руб., что подтверждается расписками (т. 1 л.д. 13, 14).
08.07.2011 года между ЗАО ПСК "Союз" (цедент), ООО "Стройтехника" в лице арбитражного управляющего ФИО13 и НП "Ботанический" (цессионарий) было заключено Соглашение о перемене лиц в обязательстве, в соответствии с которым Цедент уступил Цессионарию все права и обязанности, возникшие у него из договора N Б-17 на инвестирование строительства Объекта от 10.01.2005 года, обязался передать всю документацию. В свою очередь НП "Ботанический" обязался исполнить обязанности по договорам, заключенным с дольщиками - инвесторами, перезаключить с ними договоры в соответствии с положениями ФЗ "Об участии в долевом строительстве" с указанием доплаты для окончания строительства.
Кроме этого, 05.08.2011 года между НП "Ботанический" и ООО "Стройтехника" было заключено Соглашение о расторжении договора генерального подряда N от 22.07.2004 года (в части) и договора на инвестирование строительства жилого дома N от 10.01.2005 года, в соответствии с которым НП "Ботанический" является (после получения разрешения на строительство от 17.03.2011 года) Застройщиком и Заказчиком по договору генерального подряда по достройке дома N по <адрес>.
В настоящее время указанный жилой дом достроен и введен в эксплуатацию, что подтверждается копией Разрешения от <дата> N 01/6461-дг. В соответствии с выпиской из технического паспорта на момент сдачи дома общая площадь <адрес> по бульвару "Ботанический" в <адрес> составляет 36,8 кв. м, в том числе жилая 20,8 кв. м, площадь балконов, лоджий, веранд, террас и т.п. - 3, 2 кв. м.
Согласно приложению N 1 к Соглашению о расторжении договора генерального подряда N от 22.07.2004 года (в части) и договора на инвестирование строительства жилого дома N от 10.01.2005 года НП "Ботанический" был передан список инвесторов помещений в жилом доме, в котором инвестором квартиры N значился Л., полностью уплативший стоимость квартиры в размере 612 800 руб. При этом в графе "примечание" имеется ссылка на Б., проживающего по адресу: <адрес>. Данный список составлен по состоянию на 5 августа 2011 года и подписан директором НП Ботанический ФИО14 и внешним управляющим ООО "Стройтехника" ФИО13.
Из материалов дела также следует, что НП "Ботанический" как новый застройщик, получило разрешение на строительство вышеуказанного дома 25.07.2011 года. Согласно протоколу N от 20.10.2011 года на общем собрании членов Некоммерческого партнерств по защите прав участников долевого строительства "Ботанический" принято решение о размере доплат на достройку дома. С новым застройщиком - НП "Ботанический" заключались договоры долевого участия в строительстве, которые регистрировались в регистрационной службе. Б. указанный договор не заключал, членом НП "Ботанический" не становился, денежные средства на достройку дома не вносил, в связи с чем на заседании членов правления НП "Ботанический" было принято решение о реализации квартиры N.
10 мая 2012 года между НП "Ботанический" (застройщик) и Ш. (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (с обеспечением исполнения обязательств застройщика залогом) N, по условиям которого, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить десятиэтажный многоквартирный жилой дом N, расположенный по строительному адресу: <адрес>", и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность однокомнатную квартиру N, общей площадью с учетом площади балконов, лоджий, веранд, террас <данные изъяты> кв. м, расположенную в 4 подъезде (секции) на 7-м этаже жилого дома, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по передаточному акту при наличии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Срок окончания строительства жилого дома был определен 30.12.2012 года. Застройщик передает участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок до 31.01.2013 года по подписываемому сторонами передаточному акту. Цена договора составляет 1 838 400 рублей из расчета 48 000 за 1 кв. м (п. 3.1). Данный договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службе по Красноярскому краю 15.05.2012 года.
Согласно платежному поручению от 22.05.2012 года оплата по договору участия в долевом строительстве от 10.05.2012 года в размере 1 838 400 руб. Ш. произведена в полном объеме.
В соответствии с актом приема-передачи от 11.01.2013 года Ш. приняла в собственность квартиру N во вновь построенном жилом <адрес> по <адрес>.
03 апреля 2013 года Ш. было получено свидетельство о государственной регистрации права на спорную квартиру.
Разрешая спор при изложенных обстоятельствах и принимая решение об отказе Б. в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности ответчика Ш. на спорное жилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, допустимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о ничтожности сделки, послужившей основанием для регистрации права собственности ответчика, суду не представлено.
Данный вывод суда первой инстанции судебная коллегия находит правильным, поскольку он согласуется с правовой позицией, изложенной в п. 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", из которого следует, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
При этом, как правильно указал суд первой инстанции, заключая договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с Ш., НП "Ботанический" не располагало сведениями о месте нахождения Б. и его намерении перезаключить договор на достройку дома и произвести доплату, учитывая отсутствие его регистрации по месту жительства, вместе с тем, НП "Ботанический" предпринимало неоднократные попытки розыска Б. при установлении инвесторов долевого строительства дома N в <адрес>, в том числе, и в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении директора ООО "Стройтехника". К тому же Б. не предпринял должных мер к перезаключению договора с НП "Ботанический", хотя присутствовал на собраниях и знал о такой необходимости, а также о необходимости внести доплату за достройку дома, что не отрицалось им как в судебном заседании суда первой инстанции, так и при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, где сторона истца пояснила, что деньги на достройку дома появились лишь в августе 2012 года, когда спорная квартира уже была продана Ш.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Б. ввиду отсутствия правовых оснований для признания недействительным договора участия в долевом строительстве, заключенного 10.05.2012 года между НП "Ботанический" и Ш., в соответствии с условиями которого, последняя выполнила принятые на себя обязательства, уплатив 1 838 400 руб. за объект долевого строительства - квартиру, в отношении которой истцом заявлен спор, ей переданы права на спорный объект, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, объект недвижимости фактически передан Ш., что в соответствие со ст. 398 ГК РФ не позволяет удовлетворить требования Б. о передаче ему спорного объекта недвижимости.
При этом довод апелляционной жалобы о том, что на момент государственной регистрации имел место запрет перехода права собственности, опровергается сведениями, содержащимися в свидетельстве о государственной регистрации права собственности от 03.04.2013 г. об отсутствии ограничений (обременений) права и в уведомлении об отсутствии в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 23, 210). Кроме того, договор участия в долевом строительстве от 10.05.2012 года, заключенный между НП "Ботанический" и Ш., был своевременно зарегистрирован в установленном законом порядке при отсутствии каких-либо ограничений и обременений (т. 1 л.д. 89 - 95).
Доводы апелляционной жалобы, направленные на оспаривание судебного решения, судебная коллегия не может признать состоятельными, поскольку они являлись предметом судебного разбирательства, и в решении им дана надлежащая оценка. Доводы жалобы не опровергают правильных выводов суда, по существу направлены на их переоценку, оснований для которой не имеется. Обстоятельства дела судом исследованы с достаточной полнотой, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Материальный закон применен судом правильно, нарушений норм гражданского процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены решения, судом не допущено.
При указанных обстоятельствах принятое судом решение следует признать законным и обоснованным, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 13 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца З. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)