Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 15 августа 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Е.С.,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 августа 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранат", г. Казань на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 апреля 2013 года, принятое по делу N А65-26009/2012 (судья Садыкова З.А.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Гранат", г. Казань, (ОГРН 1101690012555)
к Индивидуальному предпринимателю Дзюбову Игорю Дмитриевичу, г. Казань, (ОГРНИП 304166035200062), Индивидуальному предпринимателю Лотфрахмановой Танзиле Вагизовне, г. Казань, (ОГРНИП 304166035200051)
при участии третьих лиц Хабибуллина М.Ю., Сычева В.А.
о взыскании 98496,00 руб. пени, об обязании передать помещение по акту приема- передачи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Гранат", г. Казань обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Индивидуальным предпринимателям Дзюбову И.Д. и Лотфрахмановой Т.В., г. Казань о взыскании 98 496,00 руб. пени, об обязании передать помещение по акту приема-передачи Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.12.2012 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требовании относительно предмета спора, привлечены Хабибуллина М.Ю., Сычев В.А.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.04.2013 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, Лотфрахмановой Т.В. и Дзюбову И.Д. на основании договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости N 01-2006-13176 от 08.08.2006, передаточного акта к указанному договору на праве общей долевой собственности (доля в праве ?) принадлежат нежилые помещения NN 41-66, общей площадью 364,80 кв. м, этаж 1, инв. N 5109, лит. А, объект 1, часть N 16, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии ААХ N 0081300 и ААХ N 0081301 от 13.09.2006 г.
Из материалов дела следует, что 30.07.2012 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Гранат" (арендатор) и Индивидуальными предпринимателями Лотфрахмановой Т.В. и Дзюбовым И.Д. (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 364,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Фучика, 96 для организации торговли.
Договор аренды заключен на срок с 30.07.2012 г. по 29.07.2017 г.
Согласно п. 3.2.5 договора арендодатель обязуется передать арендатору помещение по акту приема-передачи не позднее 15 сентября 2012 года.
Пункт 3.2.6 договора устанавливает обязанность арендодателя подготовить и представить все документы, необходимые для регистрации настоящего договора.
Объект аренды до настоящего времени истцу не передан.
Ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с заявленным иском в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.01.2013 по делу N А65-26008/2012 установлено, что на дату заключения с истцом договора аренды от 30.07.2012 г., помещения N 46 площадью 18,4 кв. м и часть помещения N 53 площадью 20 кв. м находились в пользовании и владении у Индивидуального предпринимателя Хабибуллиной М.Ю. по действующему договору аренды от 01.08.2010 г. сроком аренды по 16.10.10 г. (л.д. 42).
Также на помещение N 56 площадью 2,2 кв. м, помещение N 63 площадью 4,1 кв. м, помещение N 64 площадью 9 кв. м, помещение N 66 площадью 9,2 кв. м, часть помещения N 53 площадью 92,5 кв. м между ответчиками, как арендодателем и Индивидуальным предпринимателем Сычевым В.А., как арендатором был заключен договор аренды от 16.08.2010 г. сроком аренды до 16.10.2010 г., который в настоящее время также является действующим.
Указанные договоры с третьими лицами в установленном законом порядке не расторгнуты и являются действующими. Спорные помещения находятся в пользовании третьих лиц, которые свои обязательства по оплате арендных платежей исполняют надлежащим образом, в подтверждение чего были представлены платежные поручения.
Письмом от 27.08.2012 г. арендодатель сообщил истцу о невозможности передачи ему объекта аренды и регистрации договора в связи с использованием помещений другими арендаторами по ранее заключенным и действующим договорам.
Сторонами не оспаривается, что договор аренды от 30.07.2012 г. заключен между истцом и ответчиком в период действия двух других договоров аренды от 01.08.2010 и 16.08.2010 на то же недвижимое имущество.
Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами; если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем, как разъясняет пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что спорные помещения находятся в пользовании третьих лиц.
В силу положений пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше.
Таким образом, если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то кредитор вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях, при условии, что вещь еще не передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления либо аренды, поскольку к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения названной статьи.
Из материалов дела следует, что спорные объекты истцу ответчиками не были переданы, поскольку ранее переданы Хабибуллиной М.Ю. и Сычеву В.А. во исполнение договоров аренды от 01.08.2010 и 16.08.2010.
Учитывая вышеизложенное, ООО "Гранат" не вправе требовать совершения сделки по договору от 30.07.2012 при наличии действующих договоров аренды с ИП Хабибуллиной М.Ю. и ИП Сычевым В.А. и передачи последнему нежилых помещений.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.01.2013 по делу N А65-26008/2012 в удовлетворении иска ООО "Гранат" о проведении государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 30.07.2012 отказано.
По условиям договора арендодатель обязался передать арендатору помещения не позднее 15.09.2012.
Аарендатор, не получивший имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, уплаты установленной договором неустойки.
В соответствии с п. 3.2.5 договора аренды от 30.07.2012 в случае задержки передачи помещений арендодатель выплачивает пени из расчета 3% в день от общей суммы аренды за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке в силу положений статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть совершено в письменной форме.
Основанием ответственности по денежному обязательству является сам факт нарушения этого обязательства, выразившийся в неисполнение обязательств по договору аренды в установленные договором сроки.
Из материалов дела следует, что за период с 16.09.2012 по 25.09.2012 истцом начислены пени в сумме 98 496 руб.
Представленный истцом расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Доказательств недостоверности расчета ответчиками не представлено.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, заявленные исковые требования о взыскании пени в размере 98 496 руб. подлежат удовлетворению В статье 322 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
По договору аренды ответчики (арендодатель), осуществляющие предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок нежилые помещения арендатору для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.
Согласно статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований.
Расходы по государственной пошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 апреля 2013 года, принятое по делу N А65-26009/2012 отменить. Принять новый судебный акт.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Гранат", г. Казань, удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с Индивидуального предпринимателя Дзюбова Игоря Дмитриевича, г. Казань, (ОГРНИП 304166035200062) и Индивидуального предпринимателя Лотфрахмановой Танзили Вагизовны, г. Казань, (ОГРНИП 304166035200051) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гранат", г. Казань, (ОГРН 1101690012555) пени в размере 98 496 руб., расходы на услуги представителя в размере 17 500 руб.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Дзюбова Игоря Дмитриевича, г. Казань, (ОГРНИП 304166035200062) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гранат", г. Казань, (ОГРН 1101690012555) расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 1 969, 92 руб., расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 500 руб.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Лотфрахмановой Танзили Вагизовны, г. Казань, (ОГРНИП 304166035200051) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гранат", г. Казань, (ОГРН 1101690012555) расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 1 969, 92 руб., расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 500 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.08.2013 ПО ДЕЛУ N А65-26009/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2013 г. по делу N А65-26009/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 15 августа 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Е.С.,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 августа 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранат", г. Казань на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 апреля 2013 года, принятое по делу N А65-26009/2012 (судья Садыкова З.А.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Гранат", г. Казань, (ОГРН 1101690012555)
к Индивидуальному предпринимателю Дзюбову Игорю Дмитриевичу, г. Казань, (ОГРНИП 304166035200062), Индивидуальному предпринимателю Лотфрахмановой Танзиле Вагизовне, г. Казань, (ОГРНИП 304166035200051)
при участии третьих лиц Хабибуллина М.Ю., Сычева В.А.
о взыскании 98496,00 руб. пени, об обязании передать помещение по акту приема- передачи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Гранат", г. Казань обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Индивидуальным предпринимателям Дзюбову И.Д. и Лотфрахмановой Т.В., г. Казань о взыскании 98 496,00 руб. пени, об обязании передать помещение по акту приема-передачи Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.12.2012 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требовании относительно предмета спора, привлечены Хабибуллина М.Ю., Сычев В.А.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.04.2013 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, Лотфрахмановой Т.В. и Дзюбову И.Д. на основании договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости N 01-2006-13176 от 08.08.2006, передаточного акта к указанному договору на праве общей долевой собственности (доля в праве ?) принадлежат нежилые помещения NN 41-66, общей площадью 364,80 кв. м, этаж 1, инв. N 5109, лит. А, объект 1, часть N 16, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии ААХ N 0081300 и ААХ N 0081301 от 13.09.2006 г.
Из материалов дела следует, что 30.07.2012 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Гранат" (арендатор) и Индивидуальными предпринимателями Лотфрахмановой Т.В. и Дзюбовым И.Д. (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 364,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Фучика, 96 для организации торговли.
Договор аренды заключен на срок с 30.07.2012 г. по 29.07.2017 г.
Согласно п. 3.2.5 договора арендодатель обязуется передать арендатору помещение по акту приема-передачи не позднее 15 сентября 2012 года.
Пункт 3.2.6 договора устанавливает обязанность арендодателя подготовить и представить все документы, необходимые для регистрации настоящего договора.
Объект аренды до настоящего времени истцу не передан.
Ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с заявленным иском в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.01.2013 по делу N А65-26008/2012 установлено, что на дату заключения с истцом договора аренды от 30.07.2012 г., помещения N 46 площадью 18,4 кв. м и часть помещения N 53 площадью 20 кв. м находились в пользовании и владении у Индивидуального предпринимателя Хабибуллиной М.Ю. по действующему договору аренды от 01.08.2010 г. сроком аренды по 16.10.10 г. (л.д. 42).
Также на помещение N 56 площадью 2,2 кв. м, помещение N 63 площадью 4,1 кв. м, помещение N 64 площадью 9 кв. м, помещение N 66 площадью 9,2 кв. м, часть помещения N 53 площадью 92,5 кв. м между ответчиками, как арендодателем и Индивидуальным предпринимателем Сычевым В.А., как арендатором был заключен договор аренды от 16.08.2010 г. сроком аренды до 16.10.2010 г., который в настоящее время также является действующим.
Указанные договоры с третьими лицами в установленном законом порядке не расторгнуты и являются действующими. Спорные помещения находятся в пользовании третьих лиц, которые свои обязательства по оплате арендных платежей исполняют надлежащим образом, в подтверждение чего были представлены платежные поручения.
Письмом от 27.08.2012 г. арендодатель сообщил истцу о невозможности передачи ему объекта аренды и регистрации договора в связи с использованием помещений другими арендаторами по ранее заключенным и действующим договорам.
Сторонами не оспаривается, что договор аренды от 30.07.2012 г. заключен между истцом и ответчиком в период действия двух других договоров аренды от 01.08.2010 и 16.08.2010 на то же недвижимое имущество.
Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами; если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем, как разъясняет пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что спорные помещения находятся в пользовании третьих лиц.
В силу положений пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше.
Таким образом, если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то кредитор вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях, при условии, что вещь еще не передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления либо аренды, поскольку к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения названной статьи.
Из материалов дела следует, что спорные объекты истцу ответчиками не были переданы, поскольку ранее переданы Хабибуллиной М.Ю. и Сычеву В.А. во исполнение договоров аренды от 01.08.2010 и 16.08.2010.
Учитывая вышеизложенное, ООО "Гранат" не вправе требовать совершения сделки по договору от 30.07.2012 при наличии действующих договоров аренды с ИП Хабибуллиной М.Ю. и ИП Сычевым В.А. и передачи последнему нежилых помещений.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.01.2013 по делу N А65-26008/2012 в удовлетворении иска ООО "Гранат" о проведении государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 30.07.2012 отказано.
По условиям договора арендодатель обязался передать арендатору помещения не позднее 15.09.2012.
Аарендатор, не получивший имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, уплаты установленной договором неустойки.
В соответствии с п. 3.2.5 договора аренды от 30.07.2012 в случае задержки передачи помещений арендодатель выплачивает пени из расчета 3% в день от общей суммы аренды за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке в силу положений статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть совершено в письменной форме.
Основанием ответственности по денежному обязательству является сам факт нарушения этого обязательства, выразившийся в неисполнение обязательств по договору аренды в установленные договором сроки.
Из материалов дела следует, что за период с 16.09.2012 по 25.09.2012 истцом начислены пени в сумме 98 496 руб.
Представленный истцом расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Доказательств недостоверности расчета ответчиками не представлено.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, заявленные исковые требования о взыскании пени в размере 98 496 руб. подлежат удовлетворению В статье 322 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
По договору аренды ответчики (арендодатель), осуществляющие предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок нежилые помещения арендатору для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.
Согласно статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований.
Расходы по государственной пошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 апреля 2013 года, принятое по делу N А65-26009/2012 отменить. Принять новый судебный акт.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Гранат", г. Казань, удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с Индивидуального предпринимателя Дзюбова Игоря Дмитриевича, г. Казань, (ОГРНИП 304166035200062) и Индивидуального предпринимателя Лотфрахмановой Танзили Вагизовны, г. Казань, (ОГРНИП 304166035200051) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гранат", г. Казань, (ОГРН 1101690012555) пени в размере 98 496 руб., расходы на услуги представителя в размере 17 500 руб.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Дзюбова Игоря Дмитриевича, г. Казань, (ОГРНИП 304166035200062) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гранат", г. Казань, (ОГРН 1101690012555) расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 1 969, 92 руб., расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 500 руб.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Лотфрахмановой Танзили Вагизовны, г. Казань, (ОГРНИП 304166035200051) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гранат", г. Казань, (ОГРН 1101690012555) расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 1 969, 92 руб., расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 500 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)