Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец подал заявку на участие в аукционе, приложив необходимые документы, в том числе платежное поручение о внесении задатка, но ему было отказано в участии в аукционе.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Патрушев Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.
судей Ланцовой М.В., Подвязниковой Н.А.
при секретаре С.
рассмотрела в судебном заседании 23 мая 2013 года дело по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска на решение Центрального районного суда города Омска от 11 сентября 2012 года, которым постановлено:
"Признать недействительным решение аукционной комиссии Департамента имущественных отношений Администрации города Омска об отказе Б. в допуске к участию в аукционе на право заключения договора аренды нежилого помещения общей площадью м. кв., расположенного по адресу: г. Омск, ввиду не поступления задатка на участие в аукционе на расчетный счет, указанный в документации об аукционе, принятое на основании протокола N 29/2 от 10.07.2012 года.
Признать Б. единственным участником аукциона по лоту N 5.
Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить с Б. договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г. Омск, ул. общей площадью 8,8 кв. м (лот N 5)."
Заслушав доклад судьи областного суда Лисовского В.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Б. обратился в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения. В обоснование иска он указал, что в соответствии с размещенной 14.06.2012 г. организатором - Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска на официальном сайте информацией о проведении аукциона с датой его проведения 12.07.2012 г. в 10-00 час., он 05.07.2012 г. подал заявку на участие по лоту N 5 (право заключения договора аренды нежилого помещения в здании по адресу г. Омск,), приложив необходимые документы, в том числе, платежное поручение от 04.07.2012 г. о внесении задатка. Протоколом комиссии от 10.07.2012 г. ему неправомерно отказано в участии в аукционе по причине невнесения задатка. С учетом уточнения требований истец просил признать незаконным решение аукционной комиссии об отказе в допуске к участию в аукционе на право заключения договора аренды нежилого помещения; признать его единственным участником аукциона по лоту N 5; обязать Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска заключить с ним договор аренды нежилого помещения по лоту N 5 по адресу г. Омск ул., общей площадью кв. м в кратчайшие сроки.
В судебном заседании истец Б. свои требования поддержал по изложенным выше основаниям.
Представитель ответчика Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Х. в судебном заседании заявленные требования не признала, указав на отсутствие нарушений при проведении аукциона, а также на отсутствие возможности восстановить право истца, поскольку задаток был ему возвращен. На момент заседания комиссия не располагала сведениями о поступлении задатка. Сослалась на наличие у истца права принять участие в повторном аукционе.
Судом постановлено изложенное выше решение, которое обжаловалось в апелляционном порядке ответчиком и определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 28.11.2012 г. было оставлено без изменения. Постановлением президиума Омского областного суда от 15.04.2013 г. вышеуказанное апелляционное определение было отменено и дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.
В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, отсутствие нарушений прав истца, поскольку аукцион признан несостоявшимся и нежилое помещение не передано другому лицу, указывает на неисполнимость решения, поскольку задаток возвращен истцу.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска К., поддержавшей и дополнившей апелляционную жалобу, объяснения Б., полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда находит обжалуемое решение подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются, в частности, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права. Такие нарушения были допущены судом при рассмотрении данного дела.
Судом первой инстанции установлено, что 14.06.2012 г. на официальном сайте организатора Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (http://www.torgi.gov.ru) была размещена информация о проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения по адресу ул., общей площадью кв. м (лот N 5),, с датой их проведения 12.07.2012 года в 10-00 часов. Согласно протокола N 29/2 аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества 12.07.2012 г. (лот N 5) признан несостоявшимся ввиду непоступления от единственного участника Б. задатка на расчетный счет, указанный в документации об аукционе.
Признавая недействительным решение аукционной комиссии от 10.07.2012 г. об отказе Б. в допуске к участию в аукционе на право заключения договора аренды данного нежилого помещения и возлагая на Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обязанность заключить с Б. такой договор, суд исходил из того, что истцом выполнены необходимые действия для участия в данном аукционе: внесен задаток 04.07.2012 г., который зачислен на счет организатора торгов 05.07.2012 г. Эти действия соответствуют требованиям п. 73 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договора безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС от 10.02.2010 г. N 67, что, согласно выводов суда, является достаточным основанием для заключения с истцом договора аренды нежилого помещения в силу п. 151 указанных выше Правил.
Вывод суда о неправомерности действий аукционной комиссии, безосновательно отказавшей истцу, своевременно внесшему задаток, в допуске к участию в аукционе, достаточно мотивирован в обжалуемом решении и основан на надлежащих доказательствах, исследовавшихся в судебном заседании. Изложенные в жалобе доводы, сводящиеся к тому, что права Б. таким отказом не были нарушены, поскольку спорный объект не передан иному лицу, тот не лишен права повторно участвовать в аукционе на заключение договора аренды в отношении него, судебная коллегия считает несостоятельными. В данном случае ответчик ограничил предусмотренное законом право гражданина на участие в аукционе, что является достаточным основанием для признания соответствующего решения недействительным.
Между тем, обязав ответчика заключить договор аренды нежилого помещения, суд не проверил, соответствует ли требованиям закона такая сделка. Данное обстоятельство имело юридическое значение для правильного разрешения заявленных требований, что не было учтено судом.
В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
В силу ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Из исследовавшихся судом апелляционной инстанции дополнительных доказательств следует, что спорное нежилое помещение 3П номер на поэтажном плане 1-го этажа 46, литер АА, площадью 8,8 кв. м, в соответствии с техническим паспортом является техническим помещением - электрическая щитовая (л.д. 64-75). Оно расположено в пристрое к жилому дому N в г. Омске общей площадью кв. м, который находится в собственности муниципального образования городской округ г. Омск Омской области. Справкой обслуживающей указанное здание организации ООО "УК Жилищник 9" подтверждается, что в спорном нежилом помещении расположены приборы распределения и учета электроэнергии, поставляемой различным организациям, размещающимся в нежилых помещениях этого пристроя, доступ в него возможен лицам, имеющим специальное разрешение на обслуживание и снятие показаний приборов учета (л.д. 63).
Факт наличия в пристрое помещений, которые используются не истцом, а иными лицами, и электроснабжение которых осуществляется через оборудование, установленное в спорной электрощитовой, Б. подтвердил. Помимо этого данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела актами проверки использования помещения (л.д. 112-114). Поскольку спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания всех помещений пристроя, которыми на разных основаниях пользуются помимо истца также и иные лица, оно является по своим характеристикам принадлежностью к главной вещи, что препятствует передаче его во временное владение и пользование по договору аренды отдельно от остальных частей здания.
На момент рассмотрения спора, как установлено судом апелляционной инстанции из пояснений сторон, истец Б. не имеет на законном основании во владении или в пользовании каких-либо помещений в пристрое, в котором расположена спорная электрощитовая. Каких-либо самостоятельных прав владения и пользования в отношении помещения электрощитовой как самостоятельного объекта недвижимости он никогда не имел, что следует из его пояснений в суде апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах наличие в спорном помещении электрического оборудования, которое на момент рассмотрения спора эксплуатируется Б. с целью электроснабжения фактически использующихся им иных нежилых помещений пристроя, не может влиять на определение характера спорного помещения как вспомогательного, являющегося принадлежностью главной вещи. Представленные истцом договоры электроснабжения, технические условия электроснабжения, акты установления границ ответственности в отношении электрических сетей и оборудования могут лишь свидетельствовать о наличии у него возможности эксплуатировать и обслуживать такие сети и оборудование, но не о возможности использовать помещение, в котором они установлены, в качестве самостоятельного объекта аренды.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Учитывая специфику спорного помещения, которое в силу ст. 135 ГК РФ должно следовать судьбе главной вещи - здания пристроя, которое в целом предметом договора аренды не является и в котором у истца не имеется помещений, предоставленных собственником в пользование на законных основаниях, судебная коллегия полагает невозможным заключение с Б. договора аренды только в отношении помещения электрощитовой без предоставления в аренду остальных частей здания пристроя. Заключение такого договор противоречит закону, и в силу ст. 168 ГК РФ такой договор будет считаться ничтожным.
В этой связи решение суда в части возложения на Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обязанности заключить с истцом договор аренды в отношении помещения электрощитовой не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении указанного требования.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Центрального районного суда города Омска от 11 сентября 2012 года в части возложения обязанности на Департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить с Б. договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г. Омск, отменить, принять в данной части по делу новое решение об отказе в удовлетворении этого требования.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2915/2013
Требование: О признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец подал заявку на участие в аукционе, приложив необходимые документы, в том числе платежное поручение о внесении задатка, но ему было отказано в участии в аукционе.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 мая 2013 г. по делу N 33-2915/2013
Председательствующий: Патрушев Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.
судей Ланцовой М.В., Подвязниковой Н.А.
при секретаре С.
рассмотрела в судебном заседании 23 мая 2013 года дело по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска на решение Центрального районного суда города Омска от 11 сентября 2012 года, которым постановлено:
"Признать недействительным решение аукционной комиссии Департамента имущественных отношений Администрации города Омска об отказе Б. в допуске к участию в аукционе на право заключения договора аренды нежилого помещения общей площадью м. кв., расположенного по адресу: г. Омск, ввиду не поступления задатка на участие в аукционе на расчетный счет, указанный в документации об аукционе, принятое на основании протокола N 29/2 от 10.07.2012 года.
Признать Б. единственным участником аукциона по лоту N 5.
Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить с Б. договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г. Омск, ул. общей площадью 8,8 кв. м (лот N 5)."
Заслушав доклад судьи областного суда Лисовского В.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Б. обратился в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения. В обоснование иска он указал, что в соответствии с размещенной 14.06.2012 г. организатором - Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска на официальном сайте информацией о проведении аукциона с датой его проведения 12.07.2012 г. в 10-00 час., он 05.07.2012 г. подал заявку на участие по лоту N 5 (право заключения договора аренды нежилого помещения в здании по адресу г. Омск,), приложив необходимые документы, в том числе, платежное поручение от 04.07.2012 г. о внесении задатка. Протоколом комиссии от 10.07.2012 г. ему неправомерно отказано в участии в аукционе по причине невнесения задатка. С учетом уточнения требований истец просил признать незаконным решение аукционной комиссии об отказе в допуске к участию в аукционе на право заключения договора аренды нежилого помещения; признать его единственным участником аукциона по лоту N 5; обязать Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска заключить с ним договор аренды нежилого помещения по лоту N 5 по адресу г. Омск ул., общей площадью кв. м в кратчайшие сроки.
В судебном заседании истец Б. свои требования поддержал по изложенным выше основаниям.
Представитель ответчика Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Х. в судебном заседании заявленные требования не признала, указав на отсутствие нарушений при проведении аукциона, а также на отсутствие возможности восстановить право истца, поскольку задаток был ему возвращен. На момент заседания комиссия не располагала сведениями о поступлении задатка. Сослалась на наличие у истца права принять участие в повторном аукционе.
Судом постановлено изложенное выше решение, которое обжаловалось в апелляционном порядке ответчиком и определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 28.11.2012 г. было оставлено без изменения. Постановлением президиума Омского областного суда от 15.04.2013 г. вышеуказанное апелляционное определение было отменено и дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.
В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, отсутствие нарушений прав истца, поскольку аукцион признан несостоявшимся и нежилое помещение не передано другому лицу, указывает на неисполнимость решения, поскольку задаток возвращен истцу.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска К., поддержавшей и дополнившей апелляционную жалобу, объяснения Б., полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда находит обжалуемое решение подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются, в частности, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права. Такие нарушения были допущены судом при рассмотрении данного дела.
Судом первой инстанции установлено, что 14.06.2012 г. на официальном сайте организатора Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (http://www.torgi.gov.ru) была размещена информация о проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения по адресу ул., общей площадью кв. м (лот N 5),, с датой их проведения 12.07.2012 года в 10-00 часов. Согласно протокола N 29/2 аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества 12.07.2012 г. (лот N 5) признан несостоявшимся ввиду непоступления от единственного участника Б. задатка на расчетный счет, указанный в документации об аукционе.
Признавая недействительным решение аукционной комиссии от 10.07.2012 г. об отказе Б. в допуске к участию в аукционе на право заключения договора аренды данного нежилого помещения и возлагая на Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обязанность заключить с Б. такой договор, суд исходил из того, что истцом выполнены необходимые действия для участия в данном аукционе: внесен задаток 04.07.2012 г., который зачислен на счет организатора торгов 05.07.2012 г. Эти действия соответствуют требованиям п. 73 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договора безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС от 10.02.2010 г. N 67, что, согласно выводов суда, является достаточным основанием для заключения с истцом договора аренды нежилого помещения в силу п. 151 указанных выше Правил.
Вывод суда о неправомерности действий аукционной комиссии, безосновательно отказавшей истцу, своевременно внесшему задаток, в допуске к участию в аукционе, достаточно мотивирован в обжалуемом решении и основан на надлежащих доказательствах, исследовавшихся в судебном заседании. Изложенные в жалобе доводы, сводящиеся к тому, что права Б. таким отказом не были нарушены, поскольку спорный объект не передан иному лицу, тот не лишен права повторно участвовать в аукционе на заключение договора аренды в отношении него, судебная коллегия считает несостоятельными. В данном случае ответчик ограничил предусмотренное законом право гражданина на участие в аукционе, что является достаточным основанием для признания соответствующего решения недействительным.
Между тем, обязав ответчика заключить договор аренды нежилого помещения, суд не проверил, соответствует ли требованиям закона такая сделка. Данное обстоятельство имело юридическое значение для правильного разрешения заявленных требований, что не было учтено судом.
В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
В силу ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Из исследовавшихся судом апелляционной инстанции дополнительных доказательств следует, что спорное нежилое помещение 3П номер на поэтажном плане 1-го этажа 46, литер АА, площадью 8,8 кв. м, в соответствии с техническим паспортом является техническим помещением - электрическая щитовая (л.д. 64-75). Оно расположено в пристрое к жилому дому N в г. Омске общей площадью кв. м, который находится в собственности муниципального образования городской округ г. Омск Омской области. Справкой обслуживающей указанное здание организации ООО "УК Жилищник 9" подтверждается, что в спорном нежилом помещении расположены приборы распределения и учета электроэнергии, поставляемой различным организациям, размещающимся в нежилых помещениях этого пристроя, доступ в него возможен лицам, имеющим специальное разрешение на обслуживание и снятие показаний приборов учета (л.д. 63).
Факт наличия в пристрое помещений, которые используются не истцом, а иными лицами, и электроснабжение которых осуществляется через оборудование, установленное в спорной электрощитовой, Б. подтвердил. Помимо этого данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела актами проверки использования помещения (л.д. 112-114). Поскольку спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания всех помещений пристроя, которыми на разных основаниях пользуются помимо истца также и иные лица, оно является по своим характеристикам принадлежностью к главной вещи, что препятствует передаче его во временное владение и пользование по договору аренды отдельно от остальных частей здания.
На момент рассмотрения спора, как установлено судом апелляционной инстанции из пояснений сторон, истец Б. не имеет на законном основании во владении или в пользовании каких-либо помещений в пристрое, в котором расположена спорная электрощитовая. Каких-либо самостоятельных прав владения и пользования в отношении помещения электрощитовой как самостоятельного объекта недвижимости он никогда не имел, что следует из его пояснений в суде апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах наличие в спорном помещении электрического оборудования, которое на момент рассмотрения спора эксплуатируется Б. с целью электроснабжения фактически использующихся им иных нежилых помещений пристроя, не может влиять на определение характера спорного помещения как вспомогательного, являющегося принадлежностью главной вещи. Представленные истцом договоры электроснабжения, технические условия электроснабжения, акты установления границ ответственности в отношении электрических сетей и оборудования могут лишь свидетельствовать о наличии у него возможности эксплуатировать и обслуживать такие сети и оборудование, но не о возможности использовать помещение, в котором они установлены, в качестве самостоятельного объекта аренды.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Учитывая специфику спорного помещения, которое в силу ст. 135 ГК РФ должно следовать судьбе главной вещи - здания пристроя, которое в целом предметом договора аренды не является и в котором у истца не имеется помещений, предоставленных собственником в пользование на законных основаниях, судебная коллегия полагает невозможным заключение с Б. договора аренды только в отношении помещения электрощитовой без предоставления в аренду остальных частей здания пристроя. Заключение такого договор противоречит закону, и в силу ст. 168 ГК РФ такой договор будет считаться ничтожным.
В этой связи решение суда в части возложения на Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обязанности заключить с истцом договор аренды в отношении помещения электрощитовой не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении указанного требования.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Центрального районного суда города Омска от 11 сентября 2012 года в части возложения обязанности на Департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить с Б. договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г. Омск, отменить, принять в данной части по делу новое решение об отказе в удовлетворении этого требования.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)