Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Зуева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,
судей Аладина П.К., Полуэктовой С.К.,
при секретаре У.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя С. Л*** В*** - Х. О*** А*** на решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 26 ноября 2013 года (с учетом определения об исправлении описки от 27 января 2014 года), по которому постановлено:
Исковые требования С. Л*** В*** удовлетворить частично.
Взыскать с Ф. Д*** С*** в пользу С. Л*** В*** задолженность по арендной плате за период с 19 декабря 2012 года по 18 января 2013 года в размере 37 000 рублей, неустойку - 37 000 рублей, расходы за выписку ЕГРП - 33 рубля 41 копейки, расходы по государственной пошлине - 2421 рубль.
В остальной части иска С. Л*** В*** отказать.
Заслушав доклад судьи Аладина П.К., объяснения представителя С. - Х., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Ф. и его представителя - адвоката Гордеева А.Н., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском (уточненным в ходе судебного разбирательства) к Ф. о признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, убытков, судебных расходов.
Требования мотивированы тем, что 18 июня 2012 года между ИП С. и ИП Ф. был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <...> сроком на 5 лет с арендной платой в размере 37 000 рублей ежемесячно. С декабря 2012 года ответчик ненадлежащим образом стал исполнять свои обязанности, в связи с эти образовалась задолженность. 03 апреля 2013 года она получила уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения с 22 марта 2013 года. В свою очередь она 27 мая 2013 года направила претензию ответчику с требованием погасить имеющуюся у него задолженность. До настоящего времени ответ на претензию она не получила, задолженность не погашена. Кроме того, до настоящего времени соглашение о расторжении договора аренды ответчиком не подписано. При этом ИП Ф. сдает помещения третьим лицам в субаренду без согласия арендодателя. В связи с этим договор аренды нежилого помещения подлежит расторжению с 03 июля 2013 года. С Ф. в ее пользу должна быть взыскана задолженность по арендной плате в размере 140 853 рублей, неустойка - 357 460 рублей 51 копейки с пересчетом на дату вынесения решения, расходы, понесенные за получение выписки из ЕГРИП - 225 рублей, по оплате государственной пошлины - 6108 рублей 20 копеек.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: ООО "Ульяновск-Торг", ООО "Торговый Дом "Развитие плюс М", ИП В.
Рассмотрев спор по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель С. - Х. просит отменить решение суда.
В жалобе указывает, что уведомление ответчика от 05 марта 2013 года, в котором содержалось требование о признании договора аренды расторгнутым, С. получила только 03 апреля 2013 года, так как отсутствовала в городе. В связи с тем, что в решении суда не отражена дата прекращения договора, и, следовательно, договор аренды до настоящего момента не расторгнут, С. не имеет возможности заключить новые долгосрочные договоры, требующие государственной регистрации. Вывод суда о необоснованности требования истца о взыскании упущенной выгоды за неполученную арендную плату за период с 20 марта по 03 июля 2013 года в размере 103 853 рубля является неправильным. С. представила доказательства о размере убытков. Так, в договоре от 18 июня 2012 года было предусмотрено условие об обязанности арендатора предупредить арендодателя о расторжении договора не позднее 90 дней до даты расторжения договора. Следовательно, истец не получила доход за 90 дней с даты, когда ответчик ее уведомил о расторжении договора. Выводы суда о злоупотреблении истцом своими правами о сокрытии информации о получении платежей от ООО "УЛЬЯНОВСК-ТОРГ" несостоятельны, поскольку соглашение о приеме арендной платы по договору субаренды был составлен в 3-х экземплярах, один из которых был направлен ответчику.
Поскольку истец, третьи лица, а также их представители были извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в апелляционную инстанцию не явились, не представили заявлений об отложении рассмотрения жалобы с указанием обстоятельств, свидетельствующих о невозможности их присутствия в судебном разбирательстве в назначенное время, оснований для отложения рассмотрения жалобы не имеется.
Рассмотрев доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм материального и процессуального права при вынесении решения, апелляционная инстанция не находит его подлежащим отмене.
Поскольку сторонами настоящего спора не оспариваются установленные судом факты: заключения между истцом и ответчиком договора аренды на нежилые помещения, заключения ответчиком договоров субаренды со сторонними лицами, односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды, а также решение суда в части взыскания арендного платежа за период с 19 декабря 2012 года по 18 января 2013 года в размере 37 000 рублей, определенного и взысканного судом размера неустойки, а также взысканных сумм в возмещение судебных расходов, судебная коллегия считает необходимым проверить решение суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ).
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
В обоснование своих доводов о взыскании понесенных убытков истец представил суду договор аренды от 18 июня 2012 года, в пункте 2.3.6 которого было установлено условие об обязанности арендатора предупредить арендодателя о расторжении договора не позднее 90 дней до даты расторжения договора, что, по мнению С., свидетельствует о неполучении ею дохода от аренды нежилых помещений за 90 дней с даты, когда ответчик ее уведомил о расторжении договора. При этом истец утверждала, что наличие существующего не расторгнутого договора аренды с ответчиком препятствовало ей до 03 июля 2013 года сдавать спорное помещение в аренду другим лицам, и, кроме того, Ф. не освободил эти помещения, поскольку продолжал ими пользоваться без оплаты (предоставлять в субаренду другим лицам).
Отказывая в удовлетворении указанного выше искового требования С., суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истец в ходе рассмотрения дела в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представил доказательств, подтверждающих ее доводы о несении ею убытков.
Так, в опровержение доводов истца судом первой инстанции было установлено, что Ф. фактически освободил арендованные нежилые помещения после 20 марта 2013 года, что нашло свое подтверждение в показаниях свидетелей П*** Н.В., А*** М.П., С*** С.А., пояснениях представителя третьего лица ООО "УЛЬЯНОВСК-ТОРГ", в представленных письменных документах.
Из показаний свидетелей следует, что:
- - ответчик осуществлял свою деятельность в спорных нежилых помещениях до 20 марта 2013 года;
- - 21 марта 2013 года помещения Ф. были освобождены от оборудования и товара;
- - ключи от помещений были переданы работнику ООО "Ульяновск-Торг";
- - из помещений выехали другие арендаторы, которые их занимали на основании договоров субаренды, заключенных с Ф.;
- - ранее занимаемые ответчиком помещения стали арендовать иные лица.
Из пояснений представителя третьего лица ООО "Ульяновск-Торг" усматривается, что:
- - с 01 апреля по 10 июня 2013 года Ф. прекратил прием арендной платы в соответствии с условиями договора субаренды;
- - на основании письменного согласия С. арендные платежи за указанный период были внесены ООО "Ульяновск-Торг";
- - с согласия истца ООО "Ульяновск-Торг" переехало в помещение, где до своего выезда, в марте 2013 года, располагался Ф.;
- - после выезда арендаторов, с которыми Ф. заключал договора субаренды, ООО "Ульяновск-Торг" с апреля 2013 года стало платить за охранные услуги совместно с другими (новыми) арендаторами.
Из представленных в суд письменных документов следует, что:
- - истец с 01 апреля 2013 года принимал напрямую платежи от ООО "УЛЬЯНОВСК-ТОРГ" за аренду помещений;
- - с мая 2013 года арендатором спорных помещений была, в том числе, ***.
Таким образом, судом было установлено, что истец знала о том, что с апреля 2013 года ответчик не пользуется арендованным имуществом, его освободил, и, следовательно, она имела реальную возможность сдавать на возмездной основе эти помещения иным лицам, что ею, как указано выше, и было фактически сделано.
Поскольку истец, обращаясь в суд с настоящим иском, намеренно скрыла указанные выше факты (сдача в аренду помещений иным лицам и организациям), суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии в ее действиях злоупотребления своими правами.
Доказательств того, что ИП Ф. в спорный период сдавал помещения третьим лицам в субаренду без согласия арендодателя, истцом не представлено.
Поэтому оснований для взыскания в пользу С. убытков в виде задолженности по арендной плате в размере 103 853 рубля у суда первой инстанции не имелось.
В связи с этим сам по себе факт установления какой-либо конкретной даты для расторжения договора аренды, необходимой для расчета убытков, правового значения не имеет и не может повлечь отмену или изменение решения суда.
Как указано выше, истец не доказала сам факт причинения ей убытков.
При этом суд правильно дал оценку представленным сторонами доказательствам их требований и возражений относительно установления даты, с которой истцу стало (должно стать) известно о намерении ответчика расторгнуть договор.
Из материалов дела усматривается, что Ф. 01 марта 2013 года направил в адрес С. предложение о досрочном расторжении договора с 21 марта 2013 года.
Согласно распечатке отслеживания почтовых отправлений Почты России данное уведомление прибыло в место вручения (почтовое отделение получателя) 06 марта 2013 года.
В графе причины "неудачной попытки вручения" стоит отметка, что доставка отложена по просьбе адресата.
Соответственно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что доводы истца о расторжении договора аренды с даты 03 июля 2013 года, т.е. по истечению 90 дней после получения ею письма 03 апреля 2013 года, являются несостоятельными.
В связи с этим у суда первой инстанции, в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, не имелось оснований для удовлетворения требований истца в части признания договора аренды расторгнутым с 03 июля 2013 года.
Следует отметить, что отсутствие в резолютивной части решения суда указания на то, что спорный договор аренды расторгнут (с той или иной даты), не является препятствием для истца в настоящее время заключать другие договоры аренды с иными лицами, в том числе и долгосрочные, требующие регистрации. Кроме того, истец вправе обратиться в суд с заявлением о разъяснении решения суда в указанной выше части.
Таким образом, решение суда по настоящему делу является законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 26 ноября 2013 года (с учетом определения об исправлении описки от 27 января 2014 года) оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя С. Л*** В*** - Х. О*** А*** - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ УЛЬЯНОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-838/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 марта 2014 г. по делу N 33-838/2014
Судья Зуева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,
судей Аладина П.К., Полуэктовой С.К.,
при секретаре У.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя С. Л*** В*** - Х. О*** А*** на решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 26 ноября 2013 года (с учетом определения об исправлении описки от 27 января 2014 года), по которому постановлено:
Исковые требования С. Л*** В*** удовлетворить частично.
Взыскать с Ф. Д*** С*** в пользу С. Л*** В*** задолженность по арендной плате за период с 19 декабря 2012 года по 18 января 2013 года в размере 37 000 рублей, неустойку - 37 000 рублей, расходы за выписку ЕГРП - 33 рубля 41 копейки, расходы по государственной пошлине - 2421 рубль.
В остальной части иска С. Л*** В*** отказать.
Заслушав доклад судьи Аладина П.К., объяснения представителя С. - Х., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Ф. и его представителя - адвоката Гордеева А.Н., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском (уточненным в ходе судебного разбирательства) к Ф. о признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, убытков, судебных расходов.
Требования мотивированы тем, что 18 июня 2012 года между ИП С. и ИП Ф. был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <...> сроком на 5 лет с арендной платой в размере 37 000 рублей ежемесячно. С декабря 2012 года ответчик ненадлежащим образом стал исполнять свои обязанности, в связи с эти образовалась задолженность. 03 апреля 2013 года она получила уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения с 22 марта 2013 года. В свою очередь она 27 мая 2013 года направила претензию ответчику с требованием погасить имеющуюся у него задолженность. До настоящего времени ответ на претензию она не получила, задолженность не погашена. Кроме того, до настоящего времени соглашение о расторжении договора аренды ответчиком не подписано. При этом ИП Ф. сдает помещения третьим лицам в субаренду без согласия арендодателя. В связи с этим договор аренды нежилого помещения подлежит расторжению с 03 июля 2013 года. С Ф. в ее пользу должна быть взыскана задолженность по арендной плате в размере 140 853 рублей, неустойка - 357 460 рублей 51 копейки с пересчетом на дату вынесения решения, расходы, понесенные за получение выписки из ЕГРИП - 225 рублей, по оплате государственной пошлины - 6108 рублей 20 копеек.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: ООО "Ульяновск-Торг", ООО "Торговый Дом "Развитие плюс М", ИП В.
Рассмотрев спор по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель С. - Х. просит отменить решение суда.
В жалобе указывает, что уведомление ответчика от 05 марта 2013 года, в котором содержалось требование о признании договора аренды расторгнутым, С. получила только 03 апреля 2013 года, так как отсутствовала в городе. В связи с тем, что в решении суда не отражена дата прекращения договора, и, следовательно, договор аренды до настоящего момента не расторгнут, С. не имеет возможности заключить новые долгосрочные договоры, требующие государственной регистрации. Вывод суда о необоснованности требования истца о взыскании упущенной выгоды за неполученную арендную плату за период с 20 марта по 03 июля 2013 года в размере 103 853 рубля является неправильным. С. представила доказательства о размере убытков. Так, в договоре от 18 июня 2012 года было предусмотрено условие об обязанности арендатора предупредить арендодателя о расторжении договора не позднее 90 дней до даты расторжения договора. Следовательно, истец не получила доход за 90 дней с даты, когда ответчик ее уведомил о расторжении договора. Выводы суда о злоупотреблении истцом своими правами о сокрытии информации о получении платежей от ООО "УЛЬЯНОВСК-ТОРГ" несостоятельны, поскольку соглашение о приеме арендной платы по договору субаренды был составлен в 3-х экземплярах, один из которых был направлен ответчику.
Поскольку истец, третьи лица, а также их представители были извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в апелляционную инстанцию не явились, не представили заявлений об отложении рассмотрения жалобы с указанием обстоятельств, свидетельствующих о невозможности их присутствия в судебном разбирательстве в назначенное время, оснований для отложения рассмотрения жалобы не имеется.
Рассмотрев доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм материального и процессуального права при вынесении решения, апелляционная инстанция не находит его подлежащим отмене.
Поскольку сторонами настоящего спора не оспариваются установленные судом факты: заключения между истцом и ответчиком договора аренды на нежилые помещения, заключения ответчиком договоров субаренды со сторонними лицами, односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды, а также решение суда в части взыскания арендного платежа за период с 19 декабря 2012 года по 18 января 2013 года в размере 37 000 рублей, определенного и взысканного судом размера неустойки, а также взысканных сумм в возмещение судебных расходов, судебная коллегия считает необходимым проверить решение суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ).
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
В обоснование своих доводов о взыскании понесенных убытков истец представил суду договор аренды от 18 июня 2012 года, в пункте 2.3.6 которого было установлено условие об обязанности арендатора предупредить арендодателя о расторжении договора не позднее 90 дней до даты расторжения договора, что, по мнению С., свидетельствует о неполучении ею дохода от аренды нежилых помещений за 90 дней с даты, когда ответчик ее уведомил о расторжении договора. При этом истец утверждала, что наличие существующего не расторгнутого договора аренды с ответчиком препятствовало ей до 03 июля 2013 года сдавать спорное помещение в аренду другим лицам, и, кроме того, Ф. не освободил эти помещения, поскольку продолжал ими пользоваться без оплаты (предоставлять в субаренду другим лицам).
Отказывая в удовлетворении указанного выше искового требования С., суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истец в ходе рассмотрения дела в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представил доказательств, подтверждающих ее доводы о несении ею убытков.
Так, в опровержение доводов истца судом первой инстанции было установлено, что Ф. фактически освободил арендованные нежилые помещения после 20 марта 2013 года, что нашло свое подтверждение в показаниях свидетелей П*** Н.В., А*** М.П., С*** С.А., пояснениях представителя третьего лица ООО "УЛЬЯНОВСК-ТОРГ", в представленных письменных документах.
Из показаний свидетелей следует, что:
- - ответчик осуществлял свою деятельность в спорных нежилых помещениях до 20 марта 2013 года;
- - 21 марта 2013 года помещения Ф. были освобождены от оборудования и товара;
- - ключи от помещений были переданы работнику ООО "Ульяновск-Торг";
- - из помещений выехали другие арендаторы, которые их занимали на основании договоров субаренды, заключенных с Ф.;
- - ранее занимаемые ответчиком помещения стали арендовать иные лица.
Из пояснений представителя третьего лица ООО "Ульяновск-Торг" усматривается, что:
- - с 01 апреля по 10 июня 2013 года Ф. прекратил прием арендной платы в соответствии с условиями договора субаренды;
- - на основании письменного согласия С. арендные платежи за указанный период были внесены ООО "Ульяновск-Торг";
- - с согласия истца ООО "Ульяновск-Торг" переехало в помещение, где до своего выезда, в марте 2013 года, располагался Ф.;
- - после выезда арендаторов, с которыми Ф. заключал договора субаренды, ООО "Ульяновск-Торг" с апреля 2013 года стало платить за охранные услуги совместно с другими (новыми) арендаторами.
Из представленных в суд письменных документов следует, что:
- - истец с 01 апреля 2013 года принимал напрямую платежи от ООО "УЛЬЯНОВСК-ТОРГ" за аренду помещений;
- - с мая 2013 года арендатором спорных помещений была, в том числе, ***.
Таким образом, судом было установлено, что истец знала о том, что с апреля 2013 года ответчик не пользуется арендованным имуществом, его освободил, и, следовательно, она имела реальную возможность сдавать на возмездной основе эти помещения иным лицам, что ею, как указано выше, и было фактически сделано.
Поскольку истец, обращаясь в суд с настоящим иском, намеренно скрыла указанные выше факты (сдача в аренду помещений иным лицам и организациям), суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии в ее действиях злоупотребления своими правами.
Доказательств того, что ИП Ф. в спорный период сдавал помещения третьим лицам в субаренду без согласия арендодателя, истцом не представлено.
Поэтому оснований для взыскания в пользу С. убытков в виде задолженности по арендной плате в размере 103 853 рубля у суда первой инстанции не имелось.
В связи с этим сам по себе факт установления какой-либо конкретной даты для расторжения договора аренды, необходимой для расчета убытков, правового значения не имеет и не может повлечь отмену или изменение решения суда.
Как указано выше, истец не доказала сам факт причинения ей убытков.
При этом суд правильно дал оценку представленным сторонами доказательствам их требований и возражений относительно установления даты, с которой истцу стало (должно стать) известно о намерении ответчика расторгнуть договор.
Из материалов дела усматривается, что Ф. 01 марта 2013 года направил в адрес С. предложение о досрочном расторжении договора с 21 марта 2013 года.
Согласно распечатке отслеживания почтовых отправлений Почты России данное уведомление прибыло в место вручения (почтовое отделение получателя) 06 марта 2013 года.
В графе причины "неудачной попытки вручения" стоит отметка, что доставка отложена по просьбе адресата.
Соответственно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что доводы истца о расторжении договора аренды с даты 03 июля 2013 года, т.е. по истечению 90 дней после получения ею письма 03 апреля 2013 года, являются несостоятельными.
В связи с этим у суда первой инстанции, в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, не имелось оснований для удовлетворения требований истца в части признания договора аренды расторгнутым с 03 июля 2013 года.
Следует отметить, что отсутствие в резолютивной части решения суда указания на то, что спорный договор аренды расторгнут (с той или иной даты), не является препятствием для истца в настоящее время заключать другие договоры аренды с иными лицами, в том числе и долгосрочные, требующие регистрации. Кроме того, истец вправе обратиться в суд с заявлением о разъяснении решения суда в указанной выше части.
Таким образом, решение суда по настоящему делу является законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 26 ноября 2013 года (с учетом определения об исправлении описки от 27 января 2014 года) оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя С. Л*** В*** - Х. О*** А*** - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)