Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вербицкой А.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "СпецТехСтрой-Монтаж"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 22.05.2014 по делу N А32-26332/2013 (судья Огилец А.А.)
по иску Воронежского городского отделения Всероссийской общественной организации инвалидов "Чернобылец"
к обществу с ограниченной ответственностью "СпецТехСтрой-Монтаж"
при участии третьих лиц Всероссийской общественной организации инвалидов "Чернобылец", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
о признании одностороннего отказа от договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным, о признании права собственности на квартиру,
установил:
Воронежское городское отделение Всероссийской общественной организации инвалидов "Чернобылец" (далее - отделение организации) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СпецТехСтрой-Монтаж" (далее - общество) о признании одностороннего отказа от договоров N ЛА-08/12 от 22.11.2009, N ЛА-08/13 от 22.11.2009 участия в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным, о признании права собственности на квартиры.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Всероссийская общественная организация инвалидов "Чернобылец" (далее - организация), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра).
Исковые требования мотивированы указанием на то, что основания для отказа от договоров у ответчика отсутствовали, так как оплата была полностью произведена.
В отзыве на иск ответчик доводам иска возражал, полагает, что договоры долевого участия в строительстве являются мнимыми, так как права на квартиры приобретены истцом на основании иной сделки, а именно по договору уступки права требования N 5 от 18.10.2008.
Решением арбитражного суда от 22.05.2014 суд удовлетворил заявленные требования в части, признал недействительным отказ общества от исполнения обязательств по договорам N ЛА-08/12 от 22.11.2009, N ЛА-08/13 от 22.11.2009 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, Северский район, п.г.т. Афипский, ул. Пушкина. В удовлетворении оставшейся части исковых требований Воронежскому городскому отделению Всероссийской общественной организации инвалидов "Чернобылец" отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать.
Жалоба мотивирована следующими доводами:
- - привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве;
- - в договоре указывается его цена, то есть размер средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта;
- - зачет требований не допустим.
В отзыве на апелляционную жалобу истец доводам жалобы возражал.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание, что, как следует из текста апелляционной жалобы, судебный акт обжалован в части, участвующие в деле лица возражений против проверки судебного акта в обжалуемой части не представили, апелляционный суд проверяет обжалованное решение суда только в оспариваемой части, а именно в части удовлетворения иска.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, установлено судебными актами по делу N А32-41467/2013 и N А32-40949/2011, 18.03.2008 организация (продавец) и общество (покупатель) подписали договор N 4 купли-продажи объектов незавершенного строительства, находящихся по адресу: Краснодарский край, Северский район, поселок Афипский, ул. Пушкина, Северный микрорайон.
На момент подписания договора наименование общества - ООО "Агрооптторг", впоследствии переименовано в ООО "СпецТехСтрой-Монтаж" (протокол N 13 от 11.12.2009, установлено в рамках дела N А32-40949/2011).
Под объектами незавершенного строительства стороны подразумевали два объекта:
- - объект незавершенного строительства литер "А", площадь застройки 587,6 кв. м литера "А";
- - объект незавершенного строительства, литера "Б" площадь застройки 568,0 кв. м.
Встречное предоставление за переданные объекты согласовано в п. 2.2 и п. 2.3 договора следующим образом. Общество обязалось передать организации в собственность жилые помещения (квартиры) из расчета финансирования цены за один кв. м равной 16 800 руб. Общая площадь, передаваемая продавцу в счет расчетов, составляет 357 кв. м, что соответствует квартирам на втором этаже NN 8, 10, 11, 12, 13, 15 (п. 2.2, 2.3 договора).
В соответствии с п. 6.2.3 договора покупатель обязан согласно п. 2.2 договора предоставить жилые помещения (квартиры) в собственность продавца в счет расчета после завершения строительства первой очереди жилого дома литера А и сдачи объекта в эксплуатацию.
К указанному договору подписано дополнительное соглашение, согласно которому стороны установили, что подлежащие передаче общественной организации согласно п. 2.3 договора купли продажи от 18.03.2008 квартиры общество обязуется передать в собственность согласно договорам переуступки прав требования, заключенным общественной организацией с третьими лицами.
Право собственности общества на объект незавершенного строительства (литер А) зарегистрировано в реестре.
Судебными актами по делу N А32-40949/2011 установлено, что права и обязанности организации по договору N 4 от 18.03.2008 в отношении пяти из шести подлежащих передачи в качестве встречного предоставления квартир переданы иным лицам, о чем общество уведомлено. Такая передача соответствует условиям дополнительного соглашения к указанному договору, согласно которому стороны установили, что подлежащие передаче общественной организации согласно п. 2.3 договора купли продажи от 18.03.2008 квартиры общество обязуется передать в собственность согласно договорам переуступки прав требования, заключенных общественной организацией с третьими лицами.
В частности, организацией подписано соглашение N 5 от 18.10.2008 об уступке права требования по договору N 4 купли-продажи от 18.03.2008. Данное соглашение в регистрации не нуждается, так как представляет собой договор уступки части права по договору, направленному на отчуждение объекта незавершенного строительства и приобретение будущей вещи. То обстоятельство, что будущая вещь представляет собой жилое помещение, не является основанием для регистрации такого договора. Согласно п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.
Согласно данному соглашению права и обязанности в отношении квартир N 12 и N 13 переданы Воронежскому городскому отделению Всероссийской общественной организации инвалидов "Чернобылец", в лице Председателя Ворвулева Тимофея Ивановича.
Уступка части права (требования) по обязательству, предмет исполнения по которому делим, не противоречит законодательству (п. 5 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Впоследствии обществом (застройщиком) и Воронежским отделением общественной организации подписаны договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома пгт. Афипский Северского района Краснодарского края:
- - договор N ЛА-08/12 от 22.11.2009 в отношении квартиры N 12 в многоквартирном доме литер А, расположенном поселок Афипский, ул. Пушкина, Северный микрорайон;
- - договор N ЛА-08/13 от 22.11.2009 в отношении квартиры N 13 в многоквартирном доме литер А, расположенном поселок Афипский, ул. Пушкина, Северный микрорайон - л.д. 21-30 том 1.
Договоры участия в долевом строительстве зарегистрированы в установленном порядке.
22.02.2013 общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о расторжении вышеуказанных договоров в связи с неисполнением второй стороны своих обязательств. Согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Регистрирующий орган отразил в ЕГРП свершившийся факт расторжения договора, внесены записи о прекращении долевого участия в строительстве по договорам N ЛА-08/12, ЛА-08/13 от 22.11.2009, записи о государственной регистрации договоров погашены - л.д. 48-51, 53, 110 том 1.
Согласно пояснениям Управления Росреестра суду первой инстанции обременений в отношении квартир N 12, N 13 в настоящее время не зарегистрировано. В отношении здания литер "А" по ул. Пушкина в пгт. Афипский 23.11.2010 по заявлению ВООИ "Чернобылец" зарегистрирована ипотека в силу закона до полного расчета между сторонами по договору купли- продажи N 4 от 18.03.2010 - л.д. 111, 112 том 1, л.д. 7 том 2.
Суд первой инстанции верно исходил из того, что правоотношения сторон по данному спору регулируются подразделом 1 раздела III Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона об участии в долевом строительстве).
Положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи.
Расторгая договоры участия в долевом строительстве N ЛА-08/12 и N ЛА-08/13 от 22.11.2009 в одностороннем порядке, ответчик указал на то, что по договорам не выполнено обязательство по оплате.
Данный довод является ошибочным.
Обязательства в отношении квартир N 12 и N 13 возникли у общества перед организацией на основании договора N 4 купли-продажи объектов незавершенного строительства, данные квартиры представляют собой часть предоставления, которое общество обязано передать организации.
Организация уступила права в отношении этих квартир своему отделению, что прямо предусмотрено дополнительным соглашением к договору купли-продажи. Как отмечено выше, в регистрации такой договор не нуждался.
По сути, заключив договоры долевого участия в строительстве, стороны новировали свои правоотношения из договора купли-продажи будущей вещи в отношения долевого участия в строительстве.
В тексте договоров стороны отразили, что цена договора оплачена в размере 1 213 624 руб. (за квартиру N 12) и 611 376 руб. (за квартиру N 13) до подписания договоров, согласно договору купли-продажи N 4 от 18.03.2008 и соглашения об уступке права требования N 5 от 18.10.2008. Изменение площади кв. м на стоимость квартиры не влияет. Оплаченные суммы за каждую квартиру до подписания настоящих договоров являются окончательными и изменению не подлежат - п. 4.4 договоров N ЛА-08/12 и N ЛА-08/13 от 22.11.2009.
Поскольку обязательства из договора купли-продажи по передаче квартир являются для ответчика его встречным предоставлением за приобретение незавершенного строительством объекта, ответчик не вправе претендовать на получение какого-либо предоставления по договорам долевого участия в строительстве и неправомерно отказался от их исполнения в одностороннем порядке.
В части требования о признании права собственности судом отказано верно, в этой части решение суда не обжалуется.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы основаны на неправильном толковании и неверном понимании функциональной направленности положений п. 2 ст. 1 Закона о долевом участии в строительстве.
Направленность данной нормы - ограждение непрофессиональных инвесторов (граждан) от привлечения денежных средств в рамках договорных конструкций, не предоставляющих должных гарантий.
Причем если такая сделка все же будет совершена, в силу п. 2.1 Закона о долевом участии в строительстве ссылаться на такое нарушение может только гражданин (инвестор), но не его контрагент.
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014 по делу N А32-26332/2013 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.08.2014 N 15АП-12270/2014 ПО ДЕЛУ N А32-26332/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 августа 2014 г. N 15АП-12270/2014
Дело N А32-26332/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вербицкой А.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "СпецТехСтрой-Монтаж"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 22.05.2014 по делу N А32-26332/2013 (судья Огилец А.А.)
по иску Воронежского городского отделения Всероссийской общественной организации инвалидов "Чернобылец"
к обществу с ограниченной ответственностью "СпецТехСтрой-Монтаж"
при участии третьих лиц Всероссийской общественной организации инвалидов "Чернобылец", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
о признании одностороннего отказа от договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным, о признании права собственности на квартиру,
установил:
Воронежское городское отделение Всероссийской общественной организации инвалидов "Чернобылец" (далее - отделение организации) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СпецТехСтрой-Монтаж" (далее - общество) о признании одностороннего отказа от договоров N ЛА-08/12 от 22.11.2009, N ЛА-08/13 от 22.11.2009 участия в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным, о признании права собственности на квартиры.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Всероссийская общественная организация инвалидов "Чернобылец" (далее - организация), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра).
Исковые требования мотивированы указанием на то, что основания для отказа от договоров у ответчика отсутствовали, так как оплата была полностью произведена.
В отзыве на иск ответчик доводам иска возражал, полагает, что договоры долевого участия в строительстве являются мнимыми, так как права на квартиры приобретены истцом на основании иной сделки, а именно по договору уступки права требования N 5 от 18.10.2008.
Решением арбитражного суда от 22.05.2014 суд удовлетворил заявленные требования в части, признал недействительным отказ общества от исполнения обязательств по договорам N ЛА-08/12 от 22.11.2009, N ЛА-08/13 от 22.11.2009 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, Северский район, п.г.т. Афипский, ул. Пушкина. В удовлетворении оставшейся части исковых требований Воронежскому городскому отделению Всероссийской общественной организации инвалидов "Чернобылец" отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать.
Жалоба мотивирована следующими доводами:
- - привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве;
- - в договоре указывается его цена, то есть размер средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта;
- - зачет требований не допустим.
В отзыве на апелляционную жалобу истец доводам жалобы возражал.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание, что, как следует из текста апелляционной жалобы, судебный акт обжалован в части, участвующие в деле лица возражений против проверки судебного акта в обжалуемой части не представили, апелляционный суд проверяет обжалованное решение суда только в оспариваемой части, а именно в части удовлетворения иска.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, установлено судебными актами по делу N А32-41467/2013 и N А32-40949/2011, 18.03.2008 организация (продавец) и общество (покупатель) подписали договор N 4 купли-продажи объектов незавершенного строительства, находящихся по адресу: Краснодарский край, Северский район, поселок Афипский, ул. Пушкина, Северный микрорайон.
На момент подписания договора наименование общества - ООО "Агрооптторг", впоследствии переименовано в ООО "СпецТехСтрой-Монтаж" (протокол N 13 от 11.12.2009, установлено в рамках дела N А32-40949/2011).
Под объектами незавершенного строительства стороны подразумевали два объекта:
- - объект незавершенного строительства литер "А", площадь застройки 587,6 кв. м литера "А";
- - объект незавершенного строительства, литера "Б" площадь застройки 568,0 кв. м.
Встречное предоставление за переданные объекты согласовано в п. 2.2 и п. 2.3 договора следующим образом. Общество обязалось передать организации в собственность жилые помещения (квартиры) из расчета финансирования цены за один кв. м равной 16 800 руб. Общая площадь, передаваемая продавцу в счет расчетов, составляет 357 кв. м, что соответствует квартирам на втором этаже NN 8, 10, 11, 12, 13, 15 (п. 2.2, 2.3 договора).
В соответствии с п. 6.2.3 договора покупатель обязан согласно п. 2.2 договора предоставить жилые помещения (квартиры) в собственность продавца в счет расчета после завершения строительства первой очереди жилого дома литера А и сдачи объекта в эксплуатацию.
К указанному договору подписано дополнительное соглашение, согласно которому стороны установили, что подлежащие передаче общественной организации согласно п. 2.3 договора купли продажи от 18.03.2008 квартиры общество обязуется передать в собственность согласно договорам переуступки прав требования, заключенным общественной организацией с третьими лицами.
Право собственности общества на объект незавершенного строительства (литер А) зарегистрировано в реестре.
Судебными актами по делу N А32-40949/2011 установлено, что права и обязанности организации по договору N 4 от 18.03.2008 в отношении пяти из шести подлежащих передачи в качестве встречного предоставления квартир переданы иным лицам, о чем общество уведомлено. Такая передача соответствует условиям дополнительного соглашения к указанному договору, согласно которому стороны установили, что подлежащие передаче общественной организации согласно п. 2.3 договора купли продажи от 18.03.2008 квартиры общество обязуется передать в собственность согласно договорам переуступки прав требования, заключенных общественной организацией с третьими лицами.
В частности, организацией подписано соглашение N 5 от 18.10.2008 об уступке права требования по договору N 4 купли-продажи от 18.03.2008. Данное соглашение в регистрации не нуждается, так как представляет собой договор уступки части права по договору, направленному на отчуждение объекта незавершенного строительства и приобретение будущей вещи. То обстоятельство, что будущая вещь представляет собой жилое помещение, не является основанием для регистрации такого договора. Согласно п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.
Согласно данному соглашению права и обязанности в отношении квартир N 12 и N 13 переданы Воронежскому городскому отделению Всероссийской общественной организации инвалидов "Чернобылец", в лице Председателя Ворвулева Тимофея Ивановича.
Уступка части права (требования) по обязательству, предмет исполнения по которому делим, не противоречит законодательству (п. 5 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Впоследствии обществом (застройщиком) и Воронежским отделением общественной организации подписаны договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома пгт. Афипский Северского района Краснодарского края:
- - договор N ЛА-08/12 от 22.11.2009 в отношении квартиры N 12 в многоквартирном доме литер А, расположенном поселок Афипский, ул. Пушкина, Северный микрорайон;
- - договор N ЛА-08/13 от 22.11.2009 в отношении квартиры N 13 в многоквартирном доме литер А, расположенном поселок Афипский, ул. Пушкина, Северный микрорайон - л.д. 21-30 том 1.
Договоры участия в долевом строительстве зарегистрированы в установленном порядке.
22.02.2013 общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о расторжении вышеуказанных договоров в связи с неисполнением второй стороны своих обязательств. Согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Регистрирующий орган отразил в ЕГРП свершившийся факт расторжения договора, внесены записи о прекращении долевого участия в строительстве по договорам N ЛА-08/12, ЛА-08/13 от 22.11.2009, записи о государственной регистрации договоров погашены - л.д. 48-51, 53, 110 том 1.
Согласно пояснениям Управления Росреестра суду первой инстанции обременений в отношении квартир N 12, N 13 в настоящее время не зарегистрировано. В отношении здания литер "А" по ул. Пушкина в пгт. Афипский 23.11.2010 по заявлению ВООИ "Чернобылец" зарегистрирована ипотека в силу закона до полного расчета между сторонами по договору купли- продажи N 4 от 18.03.2010 - л.д. 111, 112 том 1, л.д. 7 том 2.
Суд первой инстанции верно исходил из того, что правоотношения сторон по данному спору регулируются подразделом 1 раздела III Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона об участии в долевом строительстве).
Положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи.
Расторгая договоры участия в долевом строительстве N ЛА-08/12 и N ЛА-08/13 от 22.11.2009 в одностороннем порядке, ответчик указал на то, что по договорам не выполнено обязательство по оплате.
Данный довод является ошибочным.
Обязательства в отношении квартир N 12 и N 13 возникли у общества перед организацией на основании договора N 4 купли-продажи объектов незавершенного строительства, данные квартиры представляют собой часть предоставления, которое общество обязано передать организации.
Организация уступила права в отношении этих квартир своему отделению, что прямо предусмотрено дополнительным соглашением к договору купли-продажи. Как отмечено выше, в регистрации такой договор не нуждался.
По сути, заключив договоры долевого участия в строительстве, стороны новировали свои правоотношения из договора купли-продажи будущей вещи в отношения долевого участия в строительстве.
В тексте договоров стороны отразили, что цена договора оплачена в размере 1 213 624 руб. (за квартиру N 12) и 611 376 руб. (за квартиру N 13) до подписания договоров, согласно договору купли-продажи N 4 от 18.03.2008 и соглашения об уступке права требования N 5 от 18.10.2008. Изменение площади кв. м на стоимость квартиры не влияет. Оплаченные суммы за каждую квартиру до подписания настоящих договоров являются окончательными и изменению не подлежат - п. 4.4 договоров N ЛА-08/12 и N ЛА-08/13 от 22.11.2009.
Поскольку обязательства из договора купли-продажи по передаче квартир являются для ответчика его встречным предоставлением за приобретение незавершенного строительством объекта, ответчик не вправе претендовать на получение какого-либо предоставления по договорам долевого участия в строительстве и неправомерно отказался от их исполнения в одностороннем порядке.
В части требования о признании права собственности судом отказано верно, в этой части решение суда не обжалуется.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы основаны на неправильном толковании и неверном понимании функциональной направленности положений п. 2 ст. 1 Закона о долевом участии в строительстве.
Направленность данной нормы - ограждение непрофессиональных инвесторов (граждан) от привлечения денежных средств в рамках договорных конструкций, не предоставляющих должных гарантий.
Причем если такая сделка все же будет совершена, в силу п. 2.1 Закона о долевом участии в строительстве ссылаться на такое нарушение может только гражданин (инвестор), но не его контрагент.
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014 по делу N А32-26332/2013 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)