Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Быкова В.П., Мальцева С.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Черкасовой И.Л.,
при участии в заседании:
от ООО "Авто Дом" - Кондакова А.В., представитель по доверенности от 22.01.2013,
от конкурсного управляющего ЗАО "Кулон-2" Семченко Е.В. - Семченко Е.В., лично паспорт,
от Шагизиганова А.Ф. - Гусарова Т.В., представитель по доверенности от 19.11.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто Дом" на определение Арбитражного суда Московской области от 18.12.2013 по делу N А41-42650/11, принятое судьей Гараевой А.Х., по заявлению конкурсного управляющего ЗАО "Кулон-2" Семченко Е.В. о признании недействительным договора участия в долевом строительстве от 14.01.2011 N Т-5, заключенного между должником и Шагизигановым А.Ф., применении последствий недействительности сделки,
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 10.01.2012 по делу N А41-42650/11 в отношении закрытого акционерного общества "Кулон-2" (далее - общество "Кулон-2", должник) введено наблюдение.
Решением Арбитражного суда Московской области от 25.06.2012 по делу N А41-42650/11 общество "Кулон-2" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Семченко Е.В.
19.06.2013 конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением об оспаривании сделки должника, а именно договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 14.01.2011, заключенного между обществом "Кулон-2" и Шагизигановым Альбертом Фидаилевичем (далее - Шагизиганов А.Ф.).
Определением Арбитражного суда Московской области от 18.12.2013 по делу N А41-42650/11 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано (том 2, л.д. 120-121).
Не согласившись с указанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Авто Дом" обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило определение 18.12.2013 отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.
В судебном заседании представитель общества "Авто Дом" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил удовлетворить заявление конкурсного управляющего.
В судебном заседании конкурсный управляющий ЗАО "Кулон-2" Семченко Е.В. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил определение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель Шагизиганова А.Ф. возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения.
Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 14.01.2011 между обществом "Кулон-2" (инвестор-застройщик) и Шагизигановым А.Ф. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N Т-5, в соответствии с которым инвестор-застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный 10-этажный жилой дом с нежилыми помещениями свободной планировки на первом этаже и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на земельном участке площадью 7500,00 кв. м с кадастровым номером 50:23:009 02 28:0010 по строительному адресу: Московская область, Раменский район, пос. Ильинский, ул. Московская, участок N 4/1 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность нежилое помещение - техническое подполье (N помещения - 5 в соответствии с приложением N 1 "план создаваемого объекта долевого строительства с указанием его местоположения), расположенное в встроенно-пристроенной подземной автостоянке, предварительной проектной общей площадью 489,88 кв. м, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять причитающийся ему объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Площадь объекта долевого строительства определена в соответствии с планировкой этажа, указанной в проектно-сметной документации и подлежит уточнению после проведения органами технической инвентаризации натуральных обмеров и технической инвентаризации объекта (том 1, л.д. 17-23).
Согласно пункту 1.5 договора цена договора составляет 3 500 000 рублей.
14.01.2011 между должником и Шагизигановым А.Ф. подписан акт о результатах исполнения последним обязательств по уплате цены договора в размере 3 500 000 рублей (том 1, л.д. 24).
07.09.2011 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) осуществило государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 14.01.2011 N Т-5.
15.05.2012 управление осуществило государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение (том 1 л.д. 112, том 2 л.д. 102).
Полагая, что договор от 14.01.2011 N Т-5 заключен должником при неравноценном встречном исполнении и является недействительным, конкурсный управляющим должника обратился в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о недоказанности конкурсным управляющим совокупности обстоятельств, свидетельствующих о недействительности сделки.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены определения суда первой инстанции и удовлетворения заявления конкурсного управляющего.
Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление от 23.12.2010 N 63) разъяснено, что если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличия иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
Из материалов дела следует, что оспариваемый договор заключен между обществом "Кулон-2" и Шагизигановым А.Ф. 14.01.2011.
Заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) поступило в Арбитражный суд Московской области 08.11.2011. Определением Арбитражного суда Московской области от 09.11.2011 по делу N А41-42650/11 заявление о признании должника банкротом принято к производству.
Определением Арбитражного суда Московской области от 10.01.2012 по делу N А41-42650/11 в отношении общества "Кулон-2" введена процедура наблюдения.
Следовательно, оспариваемая сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом.
Как следует из оспариваемого договора купли-продажи, Шагизиганов А.Ф. приобрел у должника нежилое помещение по цене 3 500 000 рублей.
В обоснование того обстоятельства, что цена спорной сделки существенно в худшую для должника сторону отличается от цены, при которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки представлен отчет от 19.08.2013 N 12ОД-06-4/15, выполненный привлеченным конкурсным управляющим независимым оценщиком ООО "Валкон", согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества, отчужденного в пользу Шагизиганова А.Ф. на дату заключения договора 14.01.2011 составляла 9 435 000 рублей (том 1, л.д. 105-139).
Суд первой инстанции, оценивая данное заключение оценки, указал на его составление без осмотра помещения, а также на указание оценщиком при его оценке как некое помещение свободного назначения, расположенное на цокольном либо первом этаже здания. Учитывая, что нежилое помещение - техническое подполье, данное обстоятельство, по мнению суда первой инстанции, подразумевает более широкое его использование.
Кроме того, в соответствии с СП 118.13330.2012 Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009, утвержденного Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/10 техническим подпольем признается пространство между перекрытием первого или цокольного этажа и поверхностью грунта для размещения трубопроводов инженерных систем.
Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 техническое подполье относится к этажам жилых домов наравне с цокольным и подвальным этажом. Аналогичный вывод содержится в СНиП 2.08.02-89* "Общественные здания и сооружения" и Письме Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426 "Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства".
Поэтому указание оценщиком в отчете об оценке от 19.08.2013 N 12ОД-06-4/15 на оценку помещения свободного назначения, расположенного на цокольном этаже не свидетельствует о недостоверности выполненного заключения. При этом в результатах оценки (том 1 л.д. 107), заключении оценки (том 1 л.д. 138) содержатся сведения о предмете оценки аналогичные предмету оспариваемой сделки - нежилое помещение - техническое подполье, пом. N 5, расположенное в встроенно-пристроенной подземной автостоянке, предварительной проектной общей площадью 489,88 кв. м, по строительному адресу: Московская область, Раменский район, пос. Ильинский, ул. Московская, участок 4/1.
То обстоятельство, что эксперт осуществил оценку нежилого помещения без его осмотра, также не свидетельствует о неправильных выводах, поскольку оценка осуществлялась оценщиком на дату совершения оспариваемой сделки.
Доказательства недостоверности или недостаточности информации, использованной оценщиком при составлении отчета, ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не представлены, выводы эксперта не оспорены.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
При исследовании и оценке по правилам статьи 71 АПК РФ отчета об оценке, выполненного по заданию конкурсного управляющего, суд апелляционной инстанции не установил каких-либо противоречий, сомнений в его достоверности, некомпетентности оценщика либо сомнительности сделанных выводов об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества должника, в силу чего оно признано надлежащим доказательством.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Вместе с тем, Шагизиганов А.Ф. при рассмотрении дела в суде первой инстанции не воспользовался предоставленным ему правом о назначении экспертизы отчета, выполненного ООО "Валкон", а представил альтернативный отчет об оценке (том 2, л.д. 39-93).
Из содержания, имеющегося в материалах дела отчета от 25.11.2013 N 0381-13, выполненного ООО "Центр профессиональной оценки", привлеченным Шагизигановым А.Ф. следует, что рыночная стоимость недвижимого имущества, отчужденного в пользу Шагизиганова А.Ф. на дату заключения договора 14.01.2011 составляла 3 750 000 рублей.
При этом, из описания объекта оценки, содержащего в разделе 8 отчета следует, что техническое подполье представляет собой нежилые помещения, являющиеся частью подземной автостоянки. Помещения подполья (помещение N 5) общей площадью 489,8 кв. м состоят из помещений, которые можно использовать для хранения автомашин - между колоннами. Из помещений техподполья (помещение N 5) общей площадью 489,8 кв. м можно выделить 12 машиномест (том 2 л.д. 60). Аналогичное описание содержится в представленном суду апелляционной инстанции отчете об оценке от 25.11.2013 N 0381-13, в который внесены исправления исполнителями (лист 22 отчета).
Из письменных пояснений Шагизиганова А.Ф. также следует, что нежилое помещение фактически является составной частью встроенно-пристроенной подземной автостоянки.
Также конкурсным управляющим представлен договор от 30.11.2010 N 16/061, заключенный между должником и Шагизигановым А.Ф. (том 2 л.д. 28-35), согласно которому последний приобрел 8723/36123 долей в праве на встроенно-пристроенную подземную автостоянку (61 машиноместо) по цене 500 000 рублей за одно машиноместо, а всего 30 500 000 рублей.
Следовательно, указанная в договоре от 14.01.2011 N Т-5 цена спорного нежилого помещения 7 145 рублей за 1 кв. м почти в несколько раз ниже цены, согласованной в договоре от 30.11.2010 N 16/061, заключенном между теми же лицами по цене 34 965 рублей 03 копейки за 1 кв. м.
Учитывая согласованную в спорном договоре цену 3 500 000 рублей, и возможность выделения из спорного нежилого помещения 12 машиномест, стоимость одного машиноместа составляет 291 666 рублей 67 копеек. Поскольку по договору от 30.11.2010 N 16/061, с тем же лицом, должником согласована стоимость одного машиноместа 500 000 рублей, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что рыночная стоимость переданного должником Шагизиганову А.Ф. недвижимого имущества значительно превышает стоимость полученного встречного исполнения.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности признаков неравноценного встречного исполнения другой стороной по сделке и наличии оснований для признания договора от 14.01.2011 N Т-5, заключенного между обществом "Кулон-2" и Шагизигановым А.Ф. недействительным в соответствии со статьей 61.2 Закона о банкротстве.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", при оценке достоверности факта наличия требования, основанного на передаче должнику наличных денежных средств, подтверждаемого только его распиской или квитанцией к приходному кассовому ордеру, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности и т.д.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что финансовое положение Шагизиганова А.Ф. на момент заключения оспариваемой сделки позволяло ему предоставить должнику денежные средства в размере 3 500 000 рублей.
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
На основании статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу.
В пункте 29 Постановления от 23.12.2010 N 63 разъяснено, что если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 61.6 и абзац второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.
В отношении удовлетворенного определением суда денежного реституционного требования другой стороны к должнику, если сделка признана недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, суд первой инстанции разъяснил, что заинтересованное лицо в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке автомобиля, приобретает право требования к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном пункта 3 статьи 61.6 и статьи 100 Закона о банкротстве при условии его доказанности и обоснованности, а также предъявлении в установленный абзацем третьим пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве срок после вступления в законную силу судебного акта, которым сделка была признана недействительной.
Таким образом, в порядке применения последствий недействительности сделки имущество, являющееся предметом договора от 14.01.2011 N Т-5, подлежит возврату в конкурсную массу должника.
В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Пленум ВАС РФ в пункте 19 Постановления от 23.12.2010 N 63 разъяснил, что по смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).
Таким образом, апелляционная жалоба на определение, вынесенное по результатам рассмотрения заявления об оспаривании сделки должника, оплачивается государственной пошлиной в порядке и размерах, установленных статьей 102 АПК РФ, статьями 45, 333.17, 333.18, подпунктами 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктами 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы составляет 2 000 рублей.
Исходя из положений статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение заявления в суде первой инстанции, апелляционной инстанции относятся на Шагизиганова А.Ф.
С учетом изложенного, оспариваемый судебный акт подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 271, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2013 года по делу N А41-42650/11 отменить.
Признать недействительным договор от 14.01.2011 N Т-5, заключенный между ЗАО "Кулон-2" и Шагизигановым А.Ф.
Применить последствия недействительности сделки в виде обязания Шагизиганова Альберта Фидаилевича возвратить ЗАО "Кулон-2" объект недвижимости: помещение нежилое, общей площадью 489,8 кв. м, подземный, условный (кадастровый) номер 50-50-23/065/2012-313, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, городское поселение Ильинский, рабочий поселок Ильинский, ул. Московская, д. 4/1, пом. 5.
Взыскать с Шагизиганова Альберта Фидаилевича в пользу ЗАО "Кулон-2" 4 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение в суде первой инстанции заявления конкурсного управляющего должника.
Взыскать с Шагизиганова Альберта Фидаилевича в пользу ООО "АвтоДом" 2 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
В.П.БЫКОВ
С.В.МАЛЬЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.03.2014 ПО ДЕЛУ N А41-42650/11
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2014 г. по делу N А41-42650/11
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Быкова В.П., Мальцева С.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Черкасовой И.Л.,
при участии в заседании:
от ООО "Авто Дом" - Кондакова А.В., представитель по доверенности от 22.01.2013,
от конкурсного управляющего ЗАО "Кулон-2" Семченко Е.В. - Семченко Е.В., лично паспорт,
от Шагизиганова А.Ф. - Гусарова Т.В., представитель по доверенности от 19.11.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто Дом" на определение Арбитражного суда Московской области от 18.12.2013 по делу N А41-42650/11, принятое судьей Гараевой А.Х., по заявлению конкурсного управляющего ЗАО "Кулон-2" Семченко Е.В. о признании недействительным договора участия в долевом строительстве от 14.01.2011 N Т-5, заключенного между должником и Шагизигановым А.Ф., применении последствий недействительности сделки,
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 10.01.2012 по делу N А41-42650/11 в отношении закрытого акционерного общества "Кулон-2" (далее - общество "Кулон-2", должник) введено наблюдение.
Решением Арбитражного суда Московской области от 25.06.2012 по делу N А41-42650/11 общество "Кулон-2" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Семченко Е.В.
19.06.2013 конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением об оспаривании сделки должника, а именно договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 14.01.2011, заключенного между обществом "Кулон-2" и Шагизигановым Альбертом Фидаилевичем (далее - Шагизиганов А.Ф.).
Определением Арбитражного суда Московской области от 18.12.2013 по делу N А41-42650/11 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано (том 2, л.д. 120-121).
Не согласившись с указанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Авто Дом" обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило определение 18.12.2013 отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.
В судебном заседании представитель общества "Авто Дом" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил удовлетворить заявление конкурсного управляющего.
В судебном заседании конкурсный управляющий ЗАО "Кулон-2" Семченко Е.В. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил определение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель Шагизиганова А.Ф. возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения.
Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 14.01.2011 между обществом "Кулон-2" (инвестор-застройщик) и Шагизигановым А.Ф. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N Т-5, в соответствии с которым инвестор-застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный 10-этажный жилой дом с нежилыми помещениями свободной планировки на первом этаже и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на земельном участке площадью 7500,00 кв. м с кадастровым номером 50:23:009 02 28:0010 по строительному адресу: Московская область, Раменский район, пос. Ильинский, ул. Московская, участок N 4/1 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность нежилое помещение - техническое подполье (N помещения - 5 в соответствии с приложением N 1 "план создаваемого объекта долевого строительства с указанием его местоположения), расположенное в встроенно-пристроенной подземной автостоянке, предварительной проектной общей площадью 489,88 кв. м, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять причитающийся ему объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Площадь объекта долевого строительства определена в соответствии с планировкой этажа, указанной в проектно-сметной документации и подлежит уточнению после проведения органами технической инвентаризации натуральных обмеров и технической инвентаризации объекта (том 1, л.д. 17-23).
Согласно пункту 1.5 договора цена договора составляет 3 500 000 рублей.
14.01.2011 между должником и Шагизигановым А.Ф. подписан акт о результатах исполнения последним обязательств по уплате цены договора в размере 3 500 000 рублей (том 1, л.д. 24).
07.09.2011 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) осуществило государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 14.01.2011 N Т-5.
15.05.2012 управление осуществило государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение (том 1 л.д. 112, том 2 л.д. 102).
Полагая, что договор от 14.01.2011 N Т-5 заключен должником при неравноценном встречном исполнении и является недействительным, конкурсный управляющим должника обратился в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о недоказанности конкурсным управляющим совокупности обстоятельств, свидетельствующих о недействительности сделки.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены определения суда первой инстанции и удовлетворения заявления конкурсного управляющего.
Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление от 23.12.2010 N 63) разъяснено, что если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличия иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
Из материалов дела следует, что оспариваемый договор заключен между обществом "Кулон-2" и Шагизигановым А.Ф. 14.01.2011.
Заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) поступило в Арбитражный суд Московской области 08.11.2011. Определением Арбитражного суда Московской области от 09.11.2011 по делу N А41-42650/11 заявление о признании должника банкротом принято к производству.
Определением Арбитражного суда Московской области от 10.01.2012 по делу N А41-42650/11 в отношении общества "Кулон-2" введена процедура наблюдения.
Следовательно, оспариваемая сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом.
Как следует из оспариваемого договора купли-продажи, Шагизиганов А.Ф. приобрел у должника нежилое помещение по цене 3 500 000 рублей.
В обоснование того обстоятельства, что цена спорной сделки существенно в худшую для должника сторону отличается от цены, при которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки представлен отчет от 19.08.2013 N 12ОД-06-4/15, выполненный привлеченным конкурсным управляющим независимым оценщиком ООО "Валкон", согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества, отчужденного в пользу Шагизиганова А.Ф. на дату заключения договора 14.01.2011 составляла 9 435 000 рублей (том 1, л.д. 105-139).
Суд первой инстанции, оценивая данное заключение оценки, указал на его составление без осмотра помещения, а также на указание оценщиком при его оценке как некое помещение свободного назначения, расположенное на цокольном либо первом этаже здания. Учитывая, что нежилое помещение - техническое подполье, данное обстоятельство, по мнению суда первой инстанции, подразумевает более широкое его использование.
Кроме того, в соответствии с СП 118.13330.2012 Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009, утвержденного Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/10 техническим подпольем признается пространство между перекрытием первого или цокольного этажа и поверхностью грунта для размещения трубопроводов инженерных систем.
Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 техническое подполье относится к этажам жилых домов наравне с цокольным и подвальным этажом. Аналогичный вывод содержится в СНиП 2.08.02-89* "Общественные здания и сооружения" и Письме Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426 "Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства".
Поэтому указание оценщиком в отчете об оценке от 19.08.2013 N 12ОД-06-4/15 на оценку помещения свободного назначения, расположенного на цокольном этаже не свидетельствует о недостоверности выполненного заключения. При этом в результатах оценки (том 1 л.д. 107), заключении оценки (том 1 л.д. 138) содержатся сведения о предмете оценки аналогичные предмету оспариваемой сделки - нежилое помещение - техническое подполье, пом. N 5, расположенное в встроенно-пристроенной подземной автостоянке, предварительной проектной общей площадью 489,88 кв. м, по строительному адресу: Московская область, Раменский район, пос. Ильинский, ул. Московская, участок 4/1.
То обстоятельство, что эксперт осуществил оценку нежилого помещения без его осмотра, также не свидетельствует о неправильных выводах, поскольку оценка осуществлялась оценщиком на дату совершения оспариваемой сделки.
Доказательства недостоверности или недостаточности информации, использованной оценщиком при составлении отчета, ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не представлены, выводы эксперта не оспорены.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
При исследовании и оценке по правилам статьи 71 АПК РФ отчета об оценке, выполненного по заданию конкурсного управляющего, суд апелляционной инстанции не установил каких-либо противоречий, сомнений в его достоверности, некомпетентности оценщика либо сомнительности сделанных выводов об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества должника, в силу чего оно признано надлежащим доказательством.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Вместе с тем, Шагизиганов А.Ф. при рассмотрении дела в суде первой инстанции не воспользовался предоставленным ему правом о назначении экспертизы отчета, выполненного ООО "Валкон", а представил альтернативный отчет об оценке (том 2, л.д. 39-93).
Из содержания, имеющегося в материалах дела отчета от 25.11.2013 N 0381-13, выполненного ООО "Центр профессиональной оценки", привлеченным Шагизигановым А.Ф. следует, что рыночная стоимость недвижимого имущества, отчужденного в пользу Шагизиганова А.Ф. на дату заключения договора 14.01.2011 составляла 3 750 000 рублей.
При этом, из описания объекта оценки, содержащего в разделе 8 отчета следует, что техническое подполье представляет собой нежилые помещения, являющиеся частью подземной автостоянки. Помещения подполья (помещение N 5) общей площадью 489,8 кв. м состоят из помещений, которые можно использовать для хранения автомашин - между колоннами. Из помещений техподполья (помещение N 5) общей площадью 489,8 кв. м можно выделить 12 машиномест (том 2 л.д. 60). Аналогичное описание содержится в представленном суду апелляционной инстанции отчете об оценке от 25.11.2013 N 0381-13, в который внесены исправления исполнителями (лист 22 отчета).
Из письменных пояснений Шагизиганова А.Ф. также следует, что нежилое помещение фактически является составной частью встроенно-пристроенной подземной автостоянки.
Также конкурсным управляющим представлен договор от 30.11.2010 N 16/061, заключенный между должником и Шагизигановым А.Ф. (том 2 л.д. 28-35), согласно которому последний приобрел 8723/36123 долей в праве на встроенно-пристроенную подземную автостоянку (61 машиноместо) по цене 500 000 рублей за одно машиноместо, а всего 30 500 000 рублей.
Следовательно, указанная в договоре от 14.01.2011 N Т-5 цена спорного нежилого помещения 7 145 рублей за 1 кв. м почти в несколько раз ниже цены, согласованной в договоре от 30.11.2010 N 16/061, заключенном между теми же лицами по цене 34 965 рублей 03 копейки за 1 кв. м.
Учитывая согласованную в спорном договоре цену 3 500 000 рублей, и возможность выделения из спорного нежилого помещения 12 машиномест, стоимость одного машиноместа составляет 291 666 рублей 67 копеек. Поскольку по договору от 30.11.2010 N 16/061, с тем же лицом, должником согласована стоимость одного машиноместа 500 000 рублей, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что рыночная стоимость переданного должником Шагизиганову А.Ф. недвижимого имущества значительно превышает стоимость полученного встречного исполнения.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности признаков неравноценного встречного исполнения другой стороной по сделке и наличии оснований для признания договора от 14.01.2011 N Т-5, заключенного между обществом "Кулон-2" и Шагизигановым А.Ф. недействительным в соответствии со статьей 61.2 Закона о банкротстве.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", при оценке достоверности факта наличия требования, основанного на передаче должнику наличных денежных средств, подтверждаемого только его распиской или квитанцией к приходному кассовому ордеру, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности и т.д.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что финансовое положение Шагизиганова А.Ф. на момент заключения оспариваемой сделки позволяло ему предоставить должнику денежные средства в размере 3 500 000 рублей.
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
На основании статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу.
В пункте 29 Постановления от 23.12.2010 N 63 разъяснено, что если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 61.6 и абзац второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.
В отношении удовлетворенного определением суда денежного реституционного требования другой стороны к должнику, если сделка признана недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, суд первой инстанции разъяснил, что заинтересованное лицо в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке автомобиля, приобретает право требования к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном пункта 3 статьи 61.6 и статьи 100 Закона о банкротстве при условии его доказанности и обоснованности, а также предъявлении в установленный абзацем третьим пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве срок после вступления в законную силу судебного акта, которым сделка была признана недействительной.
Таким образом, в порядке применения последствий недействительности сделки имущество, являющееся предметом договора от 14.01.2011 N Т-5, подлежит возврату в конкурсную массу должника.
В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Пленум ВАС РФ в пункте 19 Постановления от 23.12.2010 N 63 разъяснил, что по смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).
Таким образом, апелляционная жалоба на определение, вынесенное по результатам рассмотрения заявления об оспаривании сделки должника, оплачивается государственной пошлиной в порядке и размерах, установленных статьей 102 АПК РФ, статьями 45, 333.17, 333.18, подпунктами 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктами 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы составляет 2 000 рублей.
Исходя из положений статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение заявления в суде первой инстанции, апелляционной инстанции относятся на Шагизиганова А.Ф.
С учетом изложенного, оспариваемый судебный акт подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 271, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2013 года по делу N А41-42650/11 отменить.
Признать недействительным договор от 14.01.2011 N Т-5, заключенный между ЗАО "Кулон-2" и Шагизигановым А.Ф.
Применить последствия недействительности сделки в виде обязания Шагизиганова Альберта Фидаилевича возвратить ЗАО "Кулон-2" объект недвижимости: помещение нежилое, общей площадью 489,8 кв. м, подземный, условный (кадастровый) номер 50-50-23/065/2012-313, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, городское поселение Ильинский, рабочий поселок Ильинский, ул. Московская, д. 4/1, пом. 5.
Взыскать с Шагизиганова Альберта Фидаилевича в пользу ЗАО "Кулон-2" 4 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение в суде первой инстанции заявления конкурсного управляющего должника.
Взыскать с Шагизиганова Альберта Фидаилевича в пользу ООО "АвтоДом" 2 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
В.П.БЫКОВ
С.В.МАЛЬЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)