Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Есиповой А.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.05.2015 по делу N А47-10629/2014 (судья Бочарова О.В.).
Индивидуальный предприниматель Максимова Наталья Владимировна (далее - ИП Максимова, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет, ответчик) о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете общества с ограниченной ответственностью "Империя-А" (далее - ООО "Империя-А") от 29.04.2014 N 021/23 об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 1, этаж подвал, площадью 337,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32; разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого помещения между Комитетом и ИП Максимовой, и обязании Комитета заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 1, этаж подвал, площадью 337,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 по следующим пунктам в редакции истца, а именно:
- - пункт 2.1 договора: "Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 7 550 847 рублей без учета НДС";
- - пункт 2.5 договора: "В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 7 550 847 рублей, по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75% годовых. Начисленные проценты оплачиваются ежемесячно равными долями, одновременно с погашением суммы основного долга" (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом, т. 3, л.д. 105).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Империя-А" (далее также - третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.05.2015 (резолютивная часть объявлена 28.04.2015) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Податель жалобы ссылается на обязательность для Комитета решения уполномоченного органа об условиях приватизации нежилого помещения, выраженного постановлением Администрации города Оренбурга от 01.07.2014 N 144-п, а также обязательность применения рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Считает себя ненадлежащим ответчиком по спору, так как Комитет не является лицом, ответственным на недостоверность оспариваемой оценки. Отмечает, что для рассмотрения преддоговорного спора в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязательным соблюдение досудебного порядка, доказательства чего не представлены истцом по настоящему делу. По мнению Комитета, в отсутствие его вины в определении недостоверной рыночной стоимости имущества на него необоснованно возложены судебные расходы по делу.
Отзывы на апелляционную жалобу в установленном порядке не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 27.01.2012 между Комитетом (арендодатель) и ИП Максимовой (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга N 1-1551е-11020, согласно которому на основании распоряжения арендодателя от 23.01.2012 N 35 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32, целевое назначение - кафе, спортивный клуб, производственные и подсобные помещения (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 118-124).
Характеристика объекта: нежилое помещение N 1, этаж подвал, площадью 337,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 (пункт 1.2 договора).
Срок действия договора устанавливается с 01.02.2012 по 30.06.2015 (пункт 1.3 договора).
Данное нежилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию "Город Оренбург Оренбургской области", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.12.2011 серии 56-АБ N 478968 (т. 1, л.д. 127).
ИП Максимова обратилась в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) (т. 2, л.д. 106). Данное заявление получено Комитетом 31.03.2014 согласно входящему штампу.
Администрацией города Оренбурга 01.07.2014 вынесено постановление N 1444-п "Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32" (т. 3, л.д. 103, 104), согласно которому принято решение реализовать преимущественное право арендатора - субъекта малого предпринимательства - ИП Максимовой на приобретение арендуемого муниципального имущества: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 337,7 кв. м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 1, адрес объекта: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 32, помещение N 1; предписано осуществить приватизацию указанного арендуемого муниципального имущества по цене 10 372 881 руб. (без учета НДС) в соответствии с отчетом об оценке от 29.04.2014 N 021/23 ООО "Империя-А" (т. 1, л.д. 36-109). Также указанным постановлением Комитету предписано заключить с ИП Максимовой договор купли-продажи арендуемого имущества с указанием порядка, сроков и размера платежей.
Комитет письмом от 15.07.2014 N 1-28/3299 (т. 1, л.д. 35) направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения.
Истец, получив проект договора купли-продажи нежилого помещения (т. 1, л.д. 110-114) и не согласившись с выкупной ценой имущества, направил в адрес ответчика протокол разногласий от 14.08.2014 к договору купли-продажи (т. 1, л.д. 115).
Как следует из протокола разногласий, истец предложил заключить договор по цене приобретения имущества в размере 7 497 084 руб. 70 коп. без учета НДС.
В обоснование данной стоимости истцом в материалы дела представлен отчет от 11.08.2014 N 068-65/14-о (т. 2, л.д. 1-66), составленный обществом с ограниченной ответственностью "Оценка и экспертиза", об оценке рыночной стоимости объекта оценки: нежилого помещения N 1, назначение: нежилое, общая площадь 337,7 кв. м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 1, адрес объекта: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32, пом. N 1, по состоянию на 31.03.2014.
Комитет письмом от 02.09.2014 N 1-28/3942 (т. 1, л.д. 116, 117) отклонил протокол разногласий со ссылкой на пункт 2 части 9 статьи 4 Закон N 159-ФЗ, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В целях проверки соответствия отчета об оценке от 29.04.2014 N 021/23, составленного ООО "Империя-А", требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а также определения рыночной стоимости выкупаемого объекта (при выявлении несоответствия отчета требованиям закона) арбитражным судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Яхиббаеву И.Р.
В представленном суду заключении от 23.03.2015 N 005/15-3 (т. 3, л.д. 2-95) эксперт пришел к выводу, что отчет от 29.04.2014 N 021/23, составленный ООО "Империя-А", не соответствует требованиям Закона N 135 и федеральным стандартам оценки. Выявленные несоответствия отчета от 29.04.2014 N 021/23, составленного ООО "Империя-А", требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки оказали влияние на рыночную стоимость объекта оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения N 1, этаж подвал, площадью 337,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32, по состоянию на 31.03.2014 составляет (с учетом округления) и НДС 8 910 000 руб., без учета НДС - 7 550 847 руб.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции квалифицировал заявленные истцом требования как направленные на урегулирование разногласий по цене выкупаемого имущества в порядке преддоговорного спора и на основании результатов проведенной по делу экспертизы пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости приватизируемого имущества, выполненного ООО "Империя-А", обязав Комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи по цене приобретения имущества, определенной на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.
Названным Законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.
Согласно части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 названного Кодекса).
В силу пункта 2 статьи 445 названного Кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Согласно пункту 2 названного информационного письма в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае до обращения предпринимателя с иском в арбитражный суд было принято решение уполномоченного органа о реализации преимущественного права истца на приобретение используемого по договору аренды имущества с указанием стоимости отчуждаемого объекта и истцу направлен проект договора купли-продажи, подписанный предпринимателем с разногласиями.
На основании указанного выше ИП Максимовой обоснованно заявлены названные выше исковые требования.
Исходя из преследуемого истцом в настоящем споре материально-правового интереса и отсутствия самостоятельных требований к ООО "Империя-А", требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете от 29.04.2014 N 021/23, обоснованно оценено арбитражным судом первой инстанции в качестве направленного на разрешение разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.
Довод подателя жалобы о том, что решение органа местного самоуправления об определении иной цены продаваемого имущества не оспорено, также подлежит отклонению как несоответствующий вышеназванным положениям, допускающим оспаривание достоверности величины рыночной стоимости в рамках рассмотрения преддоговорного спора.
Приведенный в апелляционной жалобе Комитета довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам направления предпринимателем протокола разногласий по договору купли-продажи с его отклонением Комитетом письмом от 02.09.2014 N 1-28/3942.
В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с удовлетворением исковых требований предпринимателя судебные расходы по исковым требованиям обоснованно отнесены арбитражным судом первой инстанции на ответчика.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
С учетом изложенного оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.05.2015 по делу N А47-10629/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.07.2015 N 18АП-7373/2015 ПО ДЕЛУ N А47-10629/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2015 г. N 18АП-7373/2015
Дело N А47-10629/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Есиповой А.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.05.2015 по делу N А47-10629/2014 (судья Бочарова О.В.).
Индивидуальный предприниматель Максимова Наталья Владимировна (далее - ИП Максимова, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет, ответчик) о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете общества с ограниченной ответственностью "Империя-А" (далее - ООО "Империя-А") от 29.04.2014 N 021/23 об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 1, этаж подвал, площадью 337,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32; разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого помещения между Комитетом и ИП Максимовой, и обязании Комитета заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 1, этаж подвал, площадью 337,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 по следующим пунктам в редакции истца, а именно:
- - пункт 2.1 договора: "Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 7 550 847 рублей без учета НДС";
- - пункт 2.5 договора: "В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 7 550 847 рублей, по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75% годовых. Начисленные проценты оплачиваются ежемесячно равными долями, одновременно с погашением суммы основного долга" (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом, т. 3, л.д. 105).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Империя-А" (далее также - третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.05.2015 (резолютивная часть объявлена 28.04.2015) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Податель жалобы ссылается на обязательность для Комитета решения уполномоченного органа об условиях приватизации нежилого помещения, выраженного постановлением Администрации города Оренбурга от 01.07.2014 N 144-п, а также обязательность применения рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Считает себя ненадлежащим ответчиком по спору, так как Комитет не является лицом, ответственным на недостоверность оспариваемой оценки. Отмечает, что для рассмотрения преддоговорного спора в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязательным соблюдение досудебного порядка, доказательства чего не представлены истцом по настоящему делу. По мнению Комитета, в отсутствие его вины в определении недостоверной рыночной стоимости имущества на него необоснованно возложены судебные расходы по делу.
Отзывы на апелляционную жалобу в установленном порядке не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 27.01.2012 между Комитетом (арендодатель) и ИП Максимовой (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга N 1-1551е-11020, согласно которому на основании распоряжения арендодателя от 23.01.2012 N 35 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32, целевое назначение - кафе, спортивный клуб, производственные и подсобные помещения (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 118-124).
Характеристика объекта: нежилое помещение N 1, этаж подвал, площадью 337,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 (пункт 1.2 договора).
Срок действия договора устанавливается с 01.02.2012 по 30.06.2015 (пункт 1.3 договора).
Данное нежилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию "Город Оренбург Оренбургской области", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.12.2011 серии 56-АБ N 478968 (т. 1, л.д. 127).
ИП Максимова обратилась в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) (т. 2, л.д. 106). Данное заявление получено Комитетом 31.03.2014 согласно входящему штампу.
Администрацией города Оренбурга 01.07.2014 вынесено постановление N 1444-п "Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32" (т. 3, л.д. 103, 104), согласно которому принято решение реализовать преимущественное право арендатора - субъекта малого предпринимательства - ИП Максимовой на приобретение арендуемого муниципального имущества: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 337,7 кв. м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 1, адрес объекта: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 32, помещение N 1; предписано осуществить приватизацию указанного арендуемого муниципального имущества по цене 10 372 881 руб. (без учета НДС) в соответствии с отчетом об оценке от 29.04.2014 N 021/23 ООО "Империя-А" (т. 1, л.д. 36-109). Также указанным постановлением Комитету предписано заключить с ИП Максимовой договор купли-продажи арендуемого имущества с указанием порядка, сроков и размера платежей.
Комитет письмом от 15.07.2014 N 1-28/3299 (т. 1, л.д. 35) направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения.
Истец, получив проект договора купли-продажи нежилого помещения (т. 1, л.д. 110-114) и не согласившись с выкупной ценой имущества, направил в адрес ответчика протокол разногласий от 14.08.2014 к договору купли-продажи (т. 1, л.д. 115).
Как следует из протокола разногласий, истец предложил заключить договор по цене приобретения имущества в размере 7 497 084 руб. 70 коп. без учета НДС.
В обоснование данной стоимости истцом в материалы дела представлен отчет от 11.08.2014 N 068-65/14-о (т. 2, л.д. 1-66), составленный обществом с ограниченной ответственностью "Оценка и экспертиза", об оценке рыночной стоимости объекта оценки: нежилого помещения N 1, назначение: нежилое, общая площадь 337,7 кв. м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 1, адрес объекта: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32, пом. N 1, по состоянию на 31.03.2014.
Комитет письмом от 02.09.2014 N 1-28/3942 (т. 1, л.д. 116, 117) отклонил протокол разногласий со ссылкой на пункт 2 части 9 статьи 4 Закон N 159-ФЗ, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В целях проверки соответствия отчета об оценке от 29.04.2014 N 021/23, составленного ООО "Империя-А", требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а также определения рыночной стоимости выкупаемого объекта (при выявлении несоответствия отчета требованиям закона) арбитражным судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Яхиббаеву И.Р.
В представленном суду заключении от 23.03.2015 N 005/15-3 (т. 3, л.д. 2-95) эксперт пришел к выводу, что отчет от 29.04.2014 N 021/23, составленный ООО "Империя-А", не соответствует требованиям Закона N 135 и федеральным стандартам оценки. Выявленные несоответствия отчета от 29.04.2014 N 021/23, составленного ООО "Империя-А", требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки оказали влияние на рыночную стоимость объекта оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения N 1, этаж подвал, площадью 337,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32, по состоянию на 31.03.2014 составляет (с учетом округления) и НДС 8 910 000 руб., без учета НДС - 7 550 847 руб.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции квалифицировал заявленные истцом требования как направленные на урегулирование разногласий по цене выкупаемого имущества в порядке преддоговорного спора и на основании результатов проведенной по делу экспертизы пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости приватизируемого имущества, выполненного ООО "Империя-А", обязав Комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи по цене приобретения имущества, определенной на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.
Названным Законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.
Согласно части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 названного Кодекса).
В силу пункта 2 статьи 445 названного Кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Согласно пункту 2 названного информационного письма в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае до обращения предпринимателя с иском в арбитражный суд было принято решение уполномоченного органа о реализации преимущественного права истца на приобретение используемого по договору аренды имущества с указанием стоимости отчуждаемого объекта и истцу направлен проект договора купли-продажи, подписанный предпринимателем с разногласиями.
На основании указанного выше ИП Максимовой обоснованно заявлены названные выше исковые требования.
Исходя из преследуемого истцом в настоящем споре материально-правового интереса и отсутствия самостоятельных требований к ООО "Империя-А", требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете от 29.04.2014 N 021/23, обоснованно оценено арбитражным судом первой инстанции в качестве направленного на разрешение разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.
Довод подателя жалобы о том, что решение органа местного самоуправления об определении иной цены продаваемого имущества не оспорено, также подлежит отклонению как несоответствующий вышеназванным положениям, допускающим оспаривание достоверности величины рыночной стоимости в рамках рассмотрения преддоговорного спора.
Приведенный в апелляционной жалобе Комитета довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам направления предпринимателем протокола разногласий по договору купли-продажи с его отклонением Комитетом письмом от 02.09.2014 N 1-28/3942.
В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с удовлетворением исковых требований предпринимателя судебные расходы по исковым требованиям обоснованно отнесены арбитражным судом первой инстанции на ответчика.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
С учетом изложенного оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.05.2015 по делу N А47-10629/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)