Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Якушев П.А.
Судья: Беляков Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего
судей
при секретаре
Крайновой И.К.,
Лепешина Д.А., Якушева П.А.,
З.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 21 марта 2013 года дело по апелляционным жалобам Ж., К.З. на решение Фрунзенского районного суда г. Владимира от 10 декабря 2012 года, которым постановлено:
Исковые требования Ж. оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования Р.Р. удовлетворить.
Признать недействительным договор передачи недвижимого имущества в собственность от **** года р. N ****, заключенный между Ж. и МУП "Владимирское центральное агентство недвижимости".
Признать договор купли-продажи от ****, заключенный между Ж. и Б., К.З., недействительным.
Признать зарегистрированное за К.З. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ****, недействительным.
Прекратить право собственности К.З. на квартиру.
Восстановить Р.Р. на регистрационном учете по месту жительства.
Возвратить квартиру, расположенную по адресу: ****, в муниципальную собственность.
Взыскать с Ж., К.З. в пользу Р.Р. расходы по оплате государственной пошлины в сумме **** рублей в равных долях, по **** рублей с каждой.
Меры по обеспечению иска, принятые определением Фрунзенского районного суда г. Владимира 10.09.2012 г., в виде запрещения **** **** производить регистрацию любых сделок с квартирой ****, расположенной по адресу: ****, отменить по вступлении решения суда в законную силу.
Заслушав доклад судьи Якушева П.А., выслушав объяснения истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Ж. и ее представителя - адвоката Плышевской М.Е., ответчика по встречному иску К.З. и ее представителя - адвоката Ермилова В.Б., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителей ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Р.Р. - С., Р.А.А., М., просивших оставить решение суда без изменения, объяснения третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Б. и А. (Р.А.В.), просивших отменить решение суда, судебная коллегия
установила:
Ж. обратилась в суд с иском к Р.Р. о признании утратившим право пользования жилым помещением - квартирой **** в ****.
В обоснование указала, что **** между Ж. и Муниципальным образованием **** в лице МУП **** "****" заключен договор социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: ****. В соответствии с условиями договора наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи: Р.А.В. - ****, Р.Р. - ****, ФИО15 - дочь. Впоследствии на указанной жилой площади был зарегистрирован ФИО16 - внук.
Брак между Р.А.В. и Р.Р. прекращен **** на основании решения мирового судьи судебного участка N **** от ****
Ж. указала, что Р.Р. не является членом семьи истца более пяти лет, в названном жилом помещении не проживает, не использует его для проживания, не оплачивает начисляемые на него платежи за жилищно-коммунальные услуги, тем самым, не выполняет обязанности нанимателя жилого помещения. Р.Р. добровольно выехал из спорного жилого помещения, ему не чинились препятствия в пользовании квартирой. В настоящее время Р.Р. проживает по адресу: ****. Характеризуется с отрицательной стороны.
Просила признать Р.Р. утратившим право пользования спорной квартирой и снять его с регистрационного учета
Заочным решением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 04.07.2011 г. исковые требования Ж. были удовлетворены.
Определением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 28.05.2012 г. заочное решение Фрунзенского районного суда г. Владимира от 04.07.2011 г. отменено, производство по делу возобновлено.
Р.Р. обратился в суд с встречным иском к Ж., К.З., Управлению Федеральной миграционной службы России по Владимирской области, администрации г. Владимира о восстановлении жилищных прав на квартиру.
В обоснование иска указал, что Ж. являлась нанимателем квартиры ****. Р.Р. вселен в указанное жилое помещение как член семьи нанимателя и проживал в нем. Р.Р. занимал комнату площадью **** кв.м, Ж. - комнату площадью **** кв.м, ФИО15 - комнату **** кв.м. Решением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 22.09.2008 г. установлено, что правовой режим пользования Р.Р. квартирой как членом семьи нанимателя прекращен. Р.Р. и другие лица, вселенные по договору социального найма, являются соседями. После принятия Фрунзенским районным судом г. Владимира 04.07.2011 г. заочного решения, которым Р.Р. был признан утратившим право пользования жилым помещением, Ж. продала спорную квартиру, предварительно приватизировав ее, нарушив право Р.Р. на приватизацию. Определением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 28.05.2012 г. указанное заочное решение отменено, производство по делу возобновлено. В связи с изложенным Р.Р. просил суд признать недействительными договор передачи имущества в собственность от ****, договор купли-продажи спорной квартиры от ****, прекратить право собственности К.З. на проданную квартиру, передать квартиру в муниципальную собственность, восстановить Р.Р. в жилищных правах на квартиру ****.
В судебное заседание суда первой инстанции истец по первоначальному иску - ответчик по встречному иску Ж. не явилась, о дне и месте слушания дела извещена надлежащим образом.
Ответчик по первоначальному иску - истец по встречному иску Р.Р., а также его представители С., М. первоначальные исковые требования не признали, указав, что Ж. не имела права обращаться с указанным иском, поскольку в соответствии с решением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 22.09.2008 г. Р.Р. являлся отдельным нанимателем жилого помещения. На удовлетворении встречного иска настаивали, поскольку Р.Р. намерен реализовать свое право и принять участие в приватизации жилого помещения.
Ответчик по встречному иску К.З., извещенная о времени и месте слушания дела, в судебное заседание суда первой инстанции не явилась. Ее представитель Ермилов В.Б. исковые требования Р.Р. не признал, поскольку К.З. является добросовестным приобретателем спорной квартиры.
Представители ответчиков по встречному иску - Управления Федеральной миграционной службы России по Владимирской области, администрации г. Владимира, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Б., Р.А.В. (А.), представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО "Жилищник", администрации Фрунзенского района г. Владимира, управления по учету и распределению жилой площади администрации г. Владимира, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда первой инстанции не явились.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят в апелляционных жалобах истец по первоначальному иску - ответчик по встречному иску Ж., ответчик по встречному иску К.З.
В обоснование жалобы Ж. указала, что дело рассмотрено в ее отсутствие, однако о времени и месте слушания дела судом надлежащим образом не извещалась, на момент заключения договора приватизации Р.Р. не являлся членом семьи нанимателя, был снят с регистрационного учета, в связи с чем договор приватизации спорной квартиры заключен с соблюдением требований действующего законодательства, и основания для признания его недействительным отсутствовали. Кроме того, считает, что при постановлении решения судом не разрешен вопрос о правах на квартиру иных лиц после прекращения права собственности.
К.З. в обоснование апелляционной жалобы указала, что поскольку вступившим в законную силу заочным решением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 04.07.2011 г. Р.Р. признан утратившим право пользования жилым помещением и снят с регистрационного учета, его согласия на приватизацию спорной квартиры не требовалось. Полагает, что договор приватизации соответствует требованиям действующего законодательства и, соответственно, заключенный впоследствии между Ж. и Б., действующей от имени К.З., договор купли-продажи от **** также является законной сделкой, на основании которой К.З. пользуется правом добросовестного владения, которое подлежит гражданско-правовой защите в силу ст. 302 ГК РФ.
Апелляционное рассмотрение дела проведено без участия ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Р.Р., представителей ответчиков по встречному иску администрации г. Владимира, Управления Федеральной миграционной службы по Владимирской области, представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Фрунзенского района г. Владимира, ООО "Жилищник", Управления по учету и распределению жилья администрации г. Владимира, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
На основании ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Согласно положениям ст. ст. 69, 70 ЖК РФ, ст. 677 ГК РФ граждане, вселенные в жилое помещение в установленном законом порядке, имеют равные с нанимателем права пользования жилым помещением.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании постановления главы администрации **** **** от **** К.Н. (Ж.) по договору социального найма предоставлено жилое помещение - квартира N **** общей площадью **** кв.м в доме **** на семью из 4 человек: К.Н. - ****, Р.А.В. - ****, ФИО15 - дочь, Р.Р. - **** (т. 2, л.д. 7).
Во исполнение данного постановления **** между МУП **** "****", действующим от имени собственника жилого помещения - Муниципального образования ****, и К.Н. (наниматель) заключен договор социального найма жилого помещения, согласно условиям которого К.Н. передано в бессрочное владение и пользование изолированное помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из трех комнат, общей площадью **** кв.м, по адресу: ****. В соответствии с п. 3 указанного договора социального найма Р.Р. вселен в данное жилое помещение как член семьи (т. 1, л.д. 10).
Из справки от ****, выданной ООО "****", усматривается, что Р.Р. зарегистрирован по месту жительства в квартире **** (т. 1, л.д. 11).
Согласно ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеет наниматель и члены его семьи.
В соответствии с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Согласно свидетельству о расторжении брака серии **** ****, выданному отделом ЗАГС администрации **** ****, брак между Р.Р. и Р.А.В. прекращен **** на основании решения мирового судьи участка N **** от **** (т. 1, л.д. 12).
Также установлено, что между Р.Р. и бывшими членами семьи сложились неприязненные отношения, что подтверждается справкой об административных правонарушениях и объяснениями, полученными в ходе проверки участковым уполномоченным (т. 1, л.д. 18-23).
Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 15.05.2008 г. Р.Р. отказано в удовлетворении исковых требований к К.Н., ФИО15, Р.А.В. об изменении договора социального найма и заключении отдельного договора социального найма жилого помещения - **** (т. 1, л.д. 124-126).
Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 22.09.2008 г. К.Н. отказано в удовлетворении исковых требований о выселении Р.Р. из жилого помещения - **** без предоставления другого жилого помещения (т. 1, л.д. 127-128).
Доказательств невыполнения Р.Р. обязательств по договору социального найма стороной истца по первоначальному иску - ответчика по встречному иску не представлено как в суде первой инстанции, так и при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
Судом первой инстанции на основании всестороннего исследования представленных доказательств установлено, что выезд Р.Р. из спорного жилого помещения не носил добровольного характера, а являлся вынужденным, вследствие сложившихся конфликтных отношений с бывшими членами семьи.
Право пользования либо иное вещное право в отношении какого-либо другого жилого помещения он не приобрел, в новый брак не вступил, в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма в отношении спорной квартиры не отказывался.
Данные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что выезд Р.Р. из спорной квартиры носил вынужденный характер, и о наличии у Р.Р. намерения в дальнейшем пользоваться указанным жилым помещением, о чем свидетельствует сам факт обращения в суд в 2008 году с иском к бывшим членам своей семьи с иском об изменении договора социального найма и заключении отдельного договора социального найма жилого помещения.
Судом первой инстанции правильно применены положения ст. ст. 69, 83 ЖК РФ, разъяснения, содержащиеся в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", и сделан верный вывод о том, что Р.Р. не утратил право пользования спорным жилым помещением, в связи с чем в удовлетворении исковых требований Ж. о признании Р.Р. утратившим право пользования жилым помещением - квартирой **** в **** судом обоснованно отказано, Р.Р. правомерно восстановлен судом на регистрационном учете по месту жительства по указанному адресу.
В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 4 июля 2011 года Фрунзенским районным судом г. Владимира принято заочное решение по настоящему гражданскому делу об удовлетворении исковых требований Ж. о признании Р.Р. утратившим право пользования жилым помещением - квартирой **** в **** и снятии его с регистрационного учета по указанному адресу (т. 1, л.д. 96-100).
**** между администрацией **** и Ж. заключен договор о безвозмездной передаче в собственность Ж. занимаемой ею квартиры **** (т. 2, л.д. 19).
Определением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 28.05.2012 г. заочное решение от 04.07.2011 г. отменено, производство по делу возобновлено (т. 1, л.д. 179-181).
Определением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 20.06.2012 г. в удовлетворении заявления Ж. о прекращении производства по делу о признании Р.Р. утратившим право пользования жилым помещением и снятии его с регистрационного учета отказано (т. 1, л.д. 198-200).
Учитывая, что по настоящему гражданскому делу 04.07.2011 г. принималось заочное решение о признании Р.Р. утратившим право пользования спорным жилым помещением и снятии его с регистрационного учета по указанному адресу, на основании которого Р.Р. снят с регистрационного учета по адресу: ****, приватизация спорного жилого помещения произведена в период после принятия заочного решения суда от 04.07.2011 г. и до его отмены и возобновления производства по делу определением суда от 28.05.2012 г., в указанный период Р.Р. вынужденно проживал в другом жилом помещении, не мог знать о процедуре приватизации по объективным причинам, в ходе рассмотрения дела установлены обстоятельства, подтверждающие право пользования Р.Р. указанным жилым помещением на условиях социального найма и отсутствие сведений об участии ранее Р.Р. в приватизации какого-либо жилого помещения, судом первой инстанции сделан верный вывод о нарушении требований Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при заключении договора приватизации от **** между администрацией **** и Ж. ввиду отсутствия согласия Р.Р. на приватизацию спорного жилого помещения и о признании указанного договора недействительной (ничтожной) сделкой, в связи с чем доводы апелляционных жалоб о соответствии данного договора требованиям закона признаются судебной коллегией несостоятельными.
Согласно ст. 242 ГПК РФ заочное решение суда подлежит отмене, если суд установит, что неявка ответчика в судебное заседание была вызвана уважительными причинами, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, при этом ответчик ссылается на обстоятельства и представляет доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда.
При принятии определения от 28.05.2012 г. об отмене заочного решения от 04.07.2011 г. судом первой инстанции принято во внимание, что Р.Р. о времени и месте судебного заседания надлежащим образом не извещался, в период рассмотрения дела находился на лечении в ОКБ, копию заочного решения не получал, в заявлении об отмене заочного решения имеется ссылка на обстоятельства, которые могут повлиять на содержание решения суда, таким образом, указанное определение принято с соблюдением норм гражданского процессуального законодательства и не может являться основанием к отмене обжалуемого судебного решения от 10.12.2012 г.
Учитывая изложенное, а также сам факт отмены заочного решения, доводы апеллянта о законности заочного решения суда от 04.07.2011 г. судебная коллегия признает несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм права.
Судом установлено, что на основании договора передачи недвижимого имущества в собственность (договора приватизации) от ****, зарегистрированного в реестре МУП "****" за р. N ****, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по **** произведена государственная регистрация права собственности Ж. на квартиру ****, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии **** **** от **** (т. 2, л.д. 182).
**** между Ж. (продавец) и Б. (покупатель), действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от имени К.З., заключен договор купли-продажи квартиры **** (т. 1, л.д. 196-197), на основании которого Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по **** произведена государственная регистрация права собственности К.З. на квартиру ****, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии **** **** от **** (т. 2, л.д. 33).
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Принимая во внимание положения п. 1 ст. 167 ГК РФ, договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный **** между Ж. и Б., действующей от имени К.З., не соответствует требованиям закона и является ничтожной сделкой, что влечет недействительность и прекращение зарегистрированного за К.З. права собственности на указанную квартиру, в связи с чем доводы жалоб в указанной части признаются судебной коллегией несостоятельными.
Довод апеллянта К.З. о невозможности распространения на добросовестного приобретателя положений о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, судебная коллегия находит необоснованным по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
На основании ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 данного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Учитывая, что Р.Р. незаконно снят с регистрационного учета, его право на участие в приватизации указанной квартиры нарушено, что свидетельствует о выбытии квартиры из его владения помимо его воли, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что добросовестность приобретения имущества не является препятствием к истребованию имущества у К.З. как добросовестного приобретателя на основании ст. 302 ГК РФ.
Также судебной коллегией признаются несостоятельными доводы апеллянта о ненадлежащем извещении Ж. о времени и месте судебного разбирательства, поскольку об отмене заочного решения суда от 04.07.2011 г. Ж. было известно, так как в судебном заседании 04.07.2011 г. она присутствовала и не возражала против его отмены и рассмотрения дела по существу, представляла заявление о прекращении производства по делу с указанием адреса проживания (т. 1, л.д. 194), в дальнейшем судебную корреспонденцию не получала, письма, направленные по известным суду адресам, возвращены в суд за истечением срока хранения, об изменении адреса места проживания суду не сообщала, о месте и времени судебного заседания 07.12.2012 г., в котором был объявлен перерыв до 10.12.2012 г., когда было принято оспариваемое решение, извещена надлежащим образом, что подтверждается ее подписью в почтовом уведомлении о вручении заказного письма (т. 2, л.д. 156), однако в судебное заседание не явилась, о причинах своей неявки суд не уведомила, об отложении слушания дела не заявляла.
Довод апеллянта Ж. о том, что при постановлении решения судом не разрешен вопрос о правах на квартиру иных лиц: Ж., членов ее семьи, К.З. судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку договоры приватизации и купли-продажи квартиры признаны судом недействительными, право собственности К.З. на спорную квартиру прекращено, а квартира возвращена в муниципальную собственность.
В силу принципа диспозитивности гражданского права и процесса суд не мог в отсутствие волеизъявления К.З. и иных лиц устанавливать, изменять или прекращать правоотношения с их участием.
К.З., Ж. и члены ее семьи не лишены права реституировать имущественные права, суд им в этом не отказывал.
В этой связи также несостоятелен довод апеллянта об ущемлении прав третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - А. (Р.А.В.), которая сама постановленное решение не обжаловала, а у апеллянтов отсутствует правомочие обращаться в защиту ее прав.
Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основаниями для отмены решения суда.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Фрунзенского районного суда г. Владимира от 10 декабря 2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы К.З. и Ж. на указанное решение - без удовлетворения.
Председательствующий
И.К.КРАЙНОВА
Судьи
Д.А.ЛЕПЕШИН
П.А.ЯКУШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.03.2013 ПО ДЕЛУ N 33-797/2013
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 марта 2013 г. по делу N 33-797/2013
Докладчик: Якушев П.А.
Судья: Беляков Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего
судей
при секретаре
Крайновой И.К.,
Лепешина Д.А., Якушева П.А.,
З.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 21 марта 2013 года дело по апелляционным жалобам Ж., К.З. на решение Фрунзенского районного суда г. Владимира от 10 декабря 2012 года, которым постановлено:
Исковые требования Ж. оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования Р.Р. удовлетворить.
Признать недействительным договор передачи недвижимого имущества в собственность от **** года р. N ****, заключенный между Ж. и МУП "Владимирское центральное агентство недвижимости".
Признать договор купли-продажи от ****, заключенный между Ж. и Б., К.З., недействительным.
Признать зарегистрированное за К.З. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ****, недействительным.
Прекратить право собственности К.З. на квартиру.
Восстановить Р.Р. на регистрационном учете по месту жительства.
Возвратить квартиру, расположенную по адресу: ****, в муниципальную собственность.
Взыскать с Ж., К.З. в пользу Р.Р. расходы по оплате государственной пошлины в сумме **** рублей в равных долях, по **** рублей с каждой.
Меры по обеспечению иска, принятые определением Фрунзенского районного суда г. Владимира 10.09.2012 г., в виде запрещения **** **** производить регистрацию любых сделок с квартирой ****, расположенной по адресу: ****, отменить по вступлении решения суда в законную силу.
Заслушав доклад судьи Якушева П.А., выслушав объяснения истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Ж. и ее представителя - адвоката Плышевской М.Е., ответчика по встречному иску К.З. и ее представителя - адвоката Ермилова В.Б., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителей ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Р.Р. - С., Р.А.А., М., просивших оставить решение суда без изменения, объяснения третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Б. и А. (Р.А.В.), просивших отменить решение суда, судебная коллегия
установила:
Ж. обратилась в суд с иском к Р.Р. о признании утратившим право пользования жилым помещением - квартирой **** в ****.
В обоснование указала, что **** между Ж. и Муниципальным образованием **** в лице МУП **** "****" заключен договор социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: ****. В соответствии с условиями договора наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи: Р.А.В. - ****, Р.Р. - ****, ФИО15 - дочь. Впоследствии на указанной жилой площади был зарегистрирован ФИО16 - внук.
Брак между Р.А.В. и Р.Р. прекращен **** на основании решения мирового судьи судебного участка N **** от ****
Ж. указала, что Р.Р. не является членом семьи истца более пяти лет, в названном жилом помещении не проживает, не использует его для проживания, не оплачивает начисляемые на него платежи за жилищно-коммунальные услуги, тем самым, не выполняет обязанности нанимателя жилого помещения. Р.Р. добровольно выехал из спорного жилого помещения, ему не чинились препятствия в пользовании квартирой. В настоящее время Р.Р. проживает по адресу: ****. Характеризуется с отрицательной стороны.
Просила признать Р.Р. утратившим право пользования спорной квартирой и снять его с регистрационного учета
Заочным решением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 04.07.2011 г. исковые требования Ж. были удовлетворены.
Определением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 28.05.2012 г. заочное решение Фрунзенского районного суда г. Владимира от 04.07.2011 г. отменено, производство по делу возобновлено.
Р.Р. обратился в суд с встречным иском к Ж., К.З., Управлению Федеральной миграционной службы России по Владимирской области, администрации г. Владимира о восстановлении жилищных прав на квартиру.
В обоснование иска указал, что Ж. являлась нанимателем квартиры ****. Р.Р. вселен в указанное жилое помещение как член семьи нанимателя и проживал в нем. Р.Р. занимал комнату площадью **** кв.м, Ж. - комнату площадью **** кв.м, ФИО15 - комнату **** кв.м. Решением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 22.09.2008 г. установлено, что правовой режим пользования Р.Р. квартирой как членом семьи нанимателя прекращен. Р.Р. и другие лица, вселенные по договору социального найма, являются соседями. После принятия Фрунзенским районным судом г. Владимира 04.07.2011 г. заочного решения, которым Р.Р. был признан утратившим право пользования жилым помещением, Ж. продала спорную квартиру, предварительно приватизировав ее, нарушив право Р.Р. на приватизацию. Определением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 28.05.2012 г. указанное заочное решение отменено, производство по делу возобновлено. В связи с изложенным Р.Р. просил суд признать недействительными договор передачи имущества в собственность от ****, договор купли-продажи спорной квартиры от ****, прекратить право собственности К.З. на проданную квартиру, передать квартиру в муниципальную собственность, восстановить Р.Р. в жилищных правах на квартиру ****.
В судебное заседание суда первой инстанции истец по первоначальному иску - ответчик по встречному иску Ж. не явилась, о дне и месте слушания дела извещена надлежащим образом.
Ответчик по первоначальному иску - истец по встречному иску Р.Р., а также его представители С., М. первоначальные исковые требования не признали, указав, что Ж. не имела права обращаться с указанным иском, поскольку в соответствии с решением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 22.09.2008 г. Р.Р. являлся отдельным нанимателем жилого помещения. На удовлетворении встречного иска настаивали, поскольку Р.Р. намерен реализовать свое право и принять участие в приватизации жилого помещения.
Ответчик по встречному иску К.З., извещенная о времени и месте слушания дела, в судебное заседание суда первой инстанции не явилась. Ее представитель Ермилов В.Б. исковые требования Р.Р. не признал, поскольку К.З. является добросовестным приобретателем спорной квартиры.
Представители ответчиков по встречному иску - Управления Федеральной миграционной службы России по Владимирской области, администрации г. Владимира, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Б., Р.А.В. (А.), представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО "Жилищник", администрации Фрунзенского района г. Владимира, управления по учету и распределению жилой площади администрации г. Владимира, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда первой инстанции не явились.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят в апелляционных жалобах истец по первоначальному иску - ответчик по встречному иску Ж., ответчик по встречному иску К.З.
В обоснование жалобы Ж. указала, что дело рассмотрено в ее отсутствие, однако о времени и месте слушания дела судом надлежащим образом не извещалась, на момент заключения договора приватизации Р.Р. не являлся членом семьи нанимателя, был снят с регистрационного учета, в связи с чем договор приватизации спорной квартиры заключен с соблюдением требований действующего законодательства, и основания для признания его недействительным отсутствовали. Кроме того, считает, что при постановлении решения судом не разрешен вопрос о правах на квартиру иных лиц после прекращения права собственности.
К.З. в обоснование апелляционной жалобы указала, что поскольку вступившим в законную силу заочным решением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 04.07.2011 г. Р.Р. признан утратившим право пользования жилым помещением и снят с регистрационного учета, его согласия на приватизацию спорной квартиры не требовалось. Полагает, что договор приватизации соответствует требованиям действующего законодательства и, соответственно, заключенный впоследствии между Ж. и Б., действующей от имени К.З., договор купли-продажи от **** также является законной сделкой, на основании которой К.З. пользуется правом добросовестного владения, которое подлежит гражданско-правовой защите в силу ст. 302 ГК РФ.
Апелляционное рассмотрение дела проведено без участия ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Р.Р., представителей ответчиков по встречному иску администрации г. Владимира, Управления Федеральной миграционной службы по Владимирской области, представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Фрунзенского района г. Владимира, ООО "Жилищник", Управления по учету и распределению жилья администрации г. Владимира, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
На основании ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Согласно положениям ст. ст. 69, 70 ЖК РФ, ст. 677 ГК РФ граждане, вселенные в жилое помещение в установленном законом порядке, имеют равные с нанимателем права пользования жилым помещением.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании постановления главы администрации **** **** от **** К.Н. (Ж.) по договору социального найма предоставлено жилое помещение - квартира N **** общей площадью **** кв.м в доме **** на семью из 4 человек: К.Н. - ****, Р.А.В. - ****, ФИО15 - дочь, Р.Р. - **** (т. 2, л.д. 7).
Во исполнение данного постановления **** между МУП **** "****", действующим от имени собственника жилого помещения - Муниципального образования ****, и К.Н. (наниматель) заключен договор социального найма жилого помещения, согласно условиям которого К.Н. передано в бессрочное владение и пользование изолированное помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из трех комнат, общей площадью **** кв.м, по адресу: ****. В соответствии с п. 3 указанного договора социального найма Р.Р. вселен в данное жилое помещение как член семьи (т. 1, л.д. 10).
Из справки от ****, выданной ООО "****", усматривается, что Р.Р. зарегистрирован по месту жительства в квартире **** (т. 1, л.д. 11).
Согласно ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеет наниматель и члены его семьи.
В соответствии с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Согласно свидетельству о расторжении брака серии **** ****, выданному отделом ЗАГС администрации **** ****, брак между Р.Р. и Р.А.В. прекращен **** на основании решения мирового судьи участка N **** от **** (т. 1, л.д. 12).
Также установлено, что между Р.Р. и бывшими членами семьи сложились неприязненные отношения, что подтверждается справкой об административных правонарушениях и объяснениями, полученными в ходе проверки участковым уполномоченным (т. 1, л.д. 18-23).
Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 15.05.2008 г. Р.Р. отказано в удовлетворении исковых требований к К.Н., ФИО15, Р.А.В. об изменении договора социального найма и заключении отдельного договора социального найма жилого помещения - **** (т. 1, л.д. 124-126).
Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 22.09.2008 г. К.Н. отказано в удовлетворении исковых требований о выселении Р.Р. из жилого помещения - **** без предоставления другого жилого помещения (т. 1, л.д. 127-128).
Доказательств невыполнения Р.Р. обязательств по договору социального найма стороной истца по первоначальному иску - ответчика по встречному иску не представлено как в суде первой инстанции, так и при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
Судом первой инстанции на основании всестороннего исследования представленных доказательств установлено, что выезд Р.Р. из спорного жилого помещения не носил добровольного характера, а являлся вынужденным, вследствие сложившихся конфликтных отношений с бывшими членами семьи.
Право пользования либо иное вещное право в отношении какого-либо другого жилого помещения он не приобрел, в новый брак не вступил, в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма в отношении спорной квартиры не отказывался.
Данные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что выезд Р.Р. из спорной квартиры носил вынужденный характер, и о наличии у Р.Р. намерения в дальнейшем пользоваться указанным жилым помещением, о чем свидетельствует сам факт обращения в суд в 2008 году с иском к бывшим членам своей семьи с иском об изменении договора социального найма и заключении отдельного договора социального найма жилого помещения.
Судом первой инстанции правильно применены положения ст. ст. 69, 83 ЖК РФ, разъяснения, содержащиеся в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", и сделан верный вывод о том, что Р.Р. не утратил право пользования спорным жилым помещением, в связи с чем в удовлетворении исковых требований Ж. о признании Р.Р. утратившим право пользования жилым помещением - квартирой **** в **** судом обоснованно отказано, Р.Р. правомерно восстановлен судом на регистрационном учете по месту жительства по указанному адресу.
В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 4 июля 2011 года Фрунзенским районным судом г. Владимира принято заочное решение по настоящему гражданскому делу об удовлетворении исковых требований Ж. о признании Р.Р. утратившим право пользования жилым помещением - квартирой **** в **** и снятии его с регистрационного учета по указанному адресу (т. 1, л.д. 96-100).
**** между администрацией **** и Ж. заключен договор о безвозмездной передаче в собственность Ж. занимаемой ею квартиры **** (т. 2, л.д. 19).
Определением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 28.05.2012 г. заочное решение от 04.07.2011 г. отменено, производство по делу возобновлено (т. 1, л.д. 179-181).
Определением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 20.06.2012 г. в удовлетворении заявления Ж. о прекращении производства по делу о признании Р.Р. утратившим право пользования жилым помещением и снятии его с регистрационного учета отказано (т. 1, л.д. 198-200).
Учитывая, что по настоящему гражданскому делу 04.07.2011 г. принималось заочное решение о признании Р.Р. утратившим право пользования спорным жилым помещением и снятии его с регистрационного учета по указанному адресу, на основании которого Р.Р. снят с регистрационного учета по адресу: ****, приватизация спорного жилого помещения произведена в период после принятия заочного решения суда от 04.07.2011 г. и до его отмены и возобновления производства по делу определением суда от 28.05.2012 г., в указанный период Р.Р. вынужденно проживал в другом жилом помещении, не мог знать о процедуре приватизации по объективным причинам, в ходе рассмотрения дела установлены обстоятельства, подтверждающие право пользования Р.Р. указанным жилым помещением на условиях социального найма и отсутствие сведений об участии ранее Р.Р. в приватизации какого-либо жилого помещения, судом первой инстанции сделан верный вывод о нарушении требований Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при заключении договора приватизации от **** между администрацией **** и Ж. ввиду отсутствия согласия Р.Р. на приватизацию спорного жилого помещения и о признании указанного договора недействительной (ничтожной) сделкой, в связи с чем доводы апелляционных жалоб о соответствии данного договора требованиям закона признаются судебной коллегией несостоятельными.
Согласно ст. 242 ГПК РФ заочное решение суда подлежит отмене, если суд установит, что неявка ответчика в судебное заседание была вызвана уважительными причинами, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, при этом ответчик ссылается на обстоятельства и представляет доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда.
При принятии определения от 28.05.2012 г. об отмене заочного решения от 04.07.2011 г. судом первой инстанции принято во внимание, что Р.Р. о времени и месте судебного заседания надлежащим образом не извещался, в период рассмотрения дела находился на лечении в ОКБ, копию заочного решения не получал, в заявлении об отмене заочного решения имеется ссылка на обстоятельства, которые могут повлиять на содержание решения суда, таким образом, указанное определение принято с соблюдением норм гражданского процессуального законодательства и не может являться основанием к отмене обжалуемого судебного решения от 10.12.2012 г.
Учитывая изложенное, а также сам факт отмены заочного решения, доводы апеллянта о законности заочного решения суда от 04.07.2011 г. судебная коллегия признает несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм права.
Судом установлено, что на основании договора передачи недвижимого имущества в собственность (договора приватизации) от ****, зарегистрированного в реестре МУП "****" за р. N ****, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по **** произведена государственная регистрация права собственности Ж. на квартиру ****, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии **** **** от **** (т. 2, л.д. 182).
**** между Ж. (продавец) и Б. (покупатель), действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от имени К.З., заключен договор купли-продажи квартиры **** (т. 1, л.д. 196-197), на основании которого Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по **** произведена государственная регистрация права собственности К.З. на квартиру ****, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии **** **** от **** (т. 2, л.д. 33).
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Принимая во внимание положения п. 1 ст. 167 ГК РФ, договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный **** между Ж. и Б., действующей от имени К.З., не соответствует требованиям закона и является ничтожной сделкой, что влечет недействительность и прекращение зарегистрированного за К.З. права собственности на указанную квартиру, в связи с чем доводы жалоб в указанной части признаются судебной коллегией несостоятельными.
Довод апеллянта К.З. о невозможности распространения на добросовестного приобретателя положений о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, судебная коллегия находит необоснованным по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
На основании ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 данного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Учитывая, что Р.Р. незаконно снят с регистрационного учета, его право на участие в приватизации указанной квартиры нарушено, что свидетельствует о выбытии квартиры из его владения помимо его воли, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что добросовестность приобретения имущества не является препятствием к истребованию имущества у К.З. как добросовестного приобретателя на основании ст. 302 ГК РФ.
Также судебной коллегией признаются несостоятельными доводы апеллянта о ненадлежащем извещении Ж. о времени и месте судебного разбирательства, поскольку об отмене заочного решения суда от 04.07.2011 г. Ж. было известно, так как в судебном заседании 04.07.2011 г. она присутствовала и не возражала против его отмены и рассмотрения дела по существу, представляла заявление о прекращении производства по делу с указанием адреса проживания (т. 1, л.д. 194), в дальнейшем судебную корреспонденцию не получала, письма, направленные по известным суду адресам, возвращены в суд за истечением срока хранения, об изменении адреса места проживания суду не сообщала, о месте и времени судебного заседания 07.12.2012 г., в котором был объявлен перерыв до 10.12.2012 г., когда было принято оспариваемое решение, извещена надлежащим образом, что подтверждается ее подписью в почтовом уведомлении о вручении заказного письма (т. 2, л.д. 156), однако в судебное заседание не явилась, о причинах своей неявки суд не уведомила, об отложении слушания дела не заявляла.
Довод апеллянта Ж. о том, что при постановлении решения судом не разрешен вопрос о правах на квартиру иных лиц: Ж., членов ее семьи, К.З. судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку договоры приватизации и купли-продажи квартиры признаны судом недействительными, право собственности К.З. на спорную квартиру прекращено, а квартира возвращена в муниципальную собственность.
В силу принципа диспозитивности гражданского права и процесса суд не мог в отсутствие волеизъявления К.З. и иных лиц устанавливать, изменять или прекращать правоотношения с их участием.
К.З., Ж. и члены ее семьи не лишены права реституировать имущественные права, суд им в этом не отказывал.
В этой связи также несостоятелен довод апеллянта об ущемлении прав третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - А. (Р.А.В.), которая сама постановленное решение не обжаловала, а у апеллянтов отсутствует правомочие обращаться в защиту ее прав.
Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основаниями для отмены решения суда.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Фрунзенского районного суда г. Владимира от 10 декабря 2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы К.З. и Ж. на указанное решение - без удовлетворения.
Председательствующий
И.К.КРАЙНОВА
Судьи
Д.А.ЛЕПЕШИН
П.А.ЯКУШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)