Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: На основании договора уступки прав требования истцам перешло право требования от застройщика передачи объекта долевого строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Альбрант М.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Провалинской Т.Б.
судей Славской Л.А., Макурина В.М.
при секретаре Ч.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу Провалинской Т.Б.
дело по иску Г., К. к ООО "Монтаж-Строй", ООО Строительной компании "РИФТ" о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ, компенсации морального вреда, расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании убытков,
по апелляционной жалобе представителя ООО СК "РИФТ" - С.
на решение Сосновоборского городского суда Красноярского края от 26 ноября 2013,
которым постановлено:
"Исковые требования Г., К. к ООО "Монтаж-Строй", ООО Строительной компании "РИФТ" о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ, компенсации морального вреда, расторжении договора долевого участия в строительстве и взыскании убытков в виде стоимости квартиры удовлетворить частично.
Расторгнуть договор долевого участия в строительстве, заключенный между ООО СК "РИФТ" и Г., К. (на основании уступки права требования) от <дата> на квартиру <адрес>
Взыскать с ООО Строительной компании "РИФТ" в пользу Г., К. убытки в виде стоимости квартиры <адрес>, в сумме 2239000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 40000 рублей, неустойку в сумме 100000 рублей, проценты за пользование кредитом в размере 670260 рублей 83 копеек, штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке 1524630 рублей 42 копеек, судебные издержки в сумме 4464 рублей 15 копеек, а всего 4578355 рублей 40 копеек.
Прекратить право собственности Г., К. на квартиру <адрес>
Признать право собственности ООО СК "РИФТ" на квартиру <адрес>
Решение является основанием для аннулирования свидетельств о государственной регистрации права собственности от <дата> на квартиру <адрес>
Решение является основанием для государственной регистрации права собственности ООО СК "РИФТ" на квартиру <адрес>
Обязать Г., К. передать ООО СК "РИФТ" квартиру <адрес> после фактического возмещения ООО СК "РИФТ" стоимости квартиры в размере 2239000 рублей.
В остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ООО СК "РИФТ" в доход бюджета муниципального образования <данные изъяты> государственную пошлину в размере 23446 рублей 30 копеек".
Заслушав докладчика, Судебная коллегия
установила:
Г., К. обратились в суд с иском к ООО "Монтаж-Строй", ООО Строительная компания "РИФТ" о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ, компенсации морального вреда, расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании убытков.
Требования мотивировали тем, что на основании договора уступки прав требования от <дата> они приобрели в общую долевую собственность (по? доли в праве за каждым) двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес>. <адрес> в данном жилом помещении выявились дефекты. На основании решения Сосновоборского городского суда от 02.12.2010 на ООО СК "РИФТ" возложена обязанность устранить недостатки и восстановить работоспособность вентиляционной системы в принадлежащей им квартире путем выведения вентиляционного канала выше уровня перекрытия в срок до <дата>, в их пользу взыскана компенсация морального вреда в размере 10000 рублей каждому. Однако в зимний период <дата> в квартире снова выявились дефекты: по прежнему промерзали углы во всех комнатах, сырели обои, в зале вновь образовалась плесень. 21.03.2011 Сосновоборским городским судом было утверждено мировое соглашение, заключенное между ними и ответчиками, во исполнение которого с <дата> по <дата> ответчики вновь производили ремонтные работы по устранению в квартире пятен плесени в местах промерзания швов стеновых панелей, окраске проблемных участков составом ТСМ Керамик (4 слоя), приобретению и оклейке обоев. Кроме того была осуществлена разборка стяжки со стороны кровли в местах промерзания швов стеновых панелей и произведено утепление швов, выполнены работы по выводу вентиляционной шахты за пределы кровли (перекрытия), устранено протекание воды в квартиру со стороны кровли. По окончанию данных работ <дата> между сторонами был подписан соответствующий акт. Но уже в начале зимы <дата> снова выявились аналогичные дефекты. В ООО "Монтаж Строй" была направлена претензия об устранении недостатков. <дата> представитель ответчиков осмотрел их квартиру и назначил производство ремонтных работ на <дата> - окраска наружных стен в местах промерзания составом "Корунд" с уличной стороны. С данными действиями ответчика они не согласны, чем и вызваны требования.
- Окончательно уточнив исковые требования, просили расторгнуть договор уступки права требования от <дата>, заключенный между С.Л.Н. и Г., К.;
- расторгнуть договор уступки прав от <дата> N, заключенный между ООО "Монтаж-Строй" и ООО "Р";
- расторгнуть договор уступки прав (требования) от <дата> N, заключенный между ООО "Р" и С.Л.Н.;
- передать указанную квартиру ООО СК "РИФТ" и ООО "Монтаж Строй";
- отменить государственную регистрацию права собственности на данную квартиру, зарегистрированную на имя Г. и К.;
- взыскать с ООО "Монтаж Строй" и ООО СК "РИФТ" причиненные убытки в размере стоимости квартиры на день рассмотрения гражданского дела в суде - 2 400000 рублей, стоимости входной металлической двери - 36650 рублей, уплаченные за пользование ипотечным кредитом проценты в размере 670260 рублей, неустойку - 300000 рублей, компенсацию морального вреда в пропорциональном размере 50000 рублей. Кроме того, взыскать в пользу Г. судебные издержки в сумме 282 рублей 00 копеек.
Судом постановлено решение вышеприведенного содержания.
В апелляционной жалобе представитель ООО СК "РИФТ" - С. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, ссылаясь на фактические обстоятельства дела. Указывает на то, что суд вышел за рамки заявленных требований, так как требований о расторжении договора долевого участия от <дата> истцами заявлено не было, как не было заявлено и требований о признании за ответчиками права собственности на спорную квартиру. Кроме того, суд посчитал проценты за пользование кредитом как убытки. Вместе с тем истцами не было представлено доказательств, что оплата процентов по кредитному договору состояла в прямой причинно-следственной связи с качеством квартиры и наличием в ней имущественных недостатков. Полагает необоснованной ссылку суда на положения ч. 1 ст. 353 ГК РФ. Указывает, что суд вынес решение о передаче имущества, находящегося в залоге, без получения согласия залогодержателя Сбербанка России (ОАО).
Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав объяснения представителей: ООО СК "РИФТ" - Ш. (по доверенности от <дата> N), ООО "Монтаж-Строй" - Д.Т.В. (по доверенности от <дата> N), К., Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как видно из материалов дела и правильно установлено судом, <дата> между ООО СК "РИФТ" (Застройщик) и ООО "Монтаж Строй" (Участником долевого строительства) был заключен договор долевого участия в строительстве, согласно которому застройщик обязуется в срок до <дата> построить и передать участнику долевого строительства в собственность объект долевого строительства - квартиры (согласно перечню, указанному в договоре), в том числе двухкомнатную квартиру <адрес> (строительный адрес). Гарантийный срок для объекта долевого строительства по условиям договора (п. 2.5) составляет 5 лет.
На основании договоров уступки права требования от <дата>, заключенных между ООО "Монтаж Строй" и ООО "Р"; от <дата> между ООО "Р" и С.Л.Н.; от <дата> между С.Л.Н. и К., Г., к последним перешло право требования от застройщика ООО СК "Рифт" передачи объекта долевого строительства - указанной выше двухкомнатной квартиры. Стоимость переуступаемого права была определена в размере 1813000 рублей и была уплачена К., Г. С.Л.Н. в полном объеме.
Судом установлено, что указанный объект недвижимости был приобретен истцами за счет собственных средств в размере 613000 рублей, а также заемных денежные средства размере 1200000 рублей, предоставленных по ипотечному кредитному договору "С" (ОАО).
<дата> между ООО СК "РИФТ", ООО "Монтаж Строй" и К., Г. был подписан акт приема-передачи вышеуказанной квартиры, которой был присвоен почтовый адрес: <адрес>, при этом первоначально претензий относительно отделки передаваемой квартиры, наличию в ней оборудования, сантехники у истцов не имелось.
Право собственности К. и Г. на данное жилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке <дата>.
Вступившим в законную силу решением Сосновоборского городского суда от 02..12.2010, определением того же суда от 21.03.2011 об утверждении мирового соглашения сторон установлено наличие недостатков спорной квартиры в виде промерзания швов стеновых панелей, образования пятен плесени и неработающей вентиляционной системы в квартире, выявленных в течение гарантийного срока.
Поскольку после проведения ООО "Монтаж Строй" работ по устранению указанных недостатков они проявились вновь, <дата> истцы обратились к ответчику ООО "Монтаж Строй" с претензией о необходимости принять меры по устранению недостатков. ООО СК "РИФТ" с данной претензией было ознакомлено, что последним не отрицалось.
В связи с тем, что данная претензия удовлетворена не была, <дата> К. и Г. направили в адрес ООО СК "РИФТ" телеграмму, в которой уведомили последнего о расторжении договора участия в долевом строительстве и просили возместить убытки в размере стоимости квартиры.
Поскольку заявленные истцами требования были основаны на продаже квартиры ненадлежащего качества, судом по ходатайству ответчиков по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, выполненная ФБУ "Г", из заключения которой от <дата> N следует, что квартира <адрес> имеет строительные недостатки (дефекты), а именно: <данные изъяты>.
Причинами образования строительных дефектов экспертом названы: <данные изъяты>
Экспертом также отмечено, что обнаруженные недостатки не являются следствием нарушения обязательных требований к процессу эксплуатации указанного объекта долевого строительства.
Кроме того экспертом указано, что в части обеспечения требуемого воздухообмена квартиры, теплозащитных свойств ограждающих конструкций имеются отступления от нормативной документации и проектной документации. Отступления от эффективного проектирования вентиляции повлекло к неоправданному обременению владельцев квартиры требованиями по эксплуатации помещений. Отступления в части теплозащитных свойств ограждающих конструкций приводит к образованию конденсата и в ряде случаев - льда на ограждающих конструкциях квартиры (стенах и окнах). Обнаруженные недостатки являются существенными и устранимыми.
По результатам осмотра и обследования квартиры эксперт пришел к выводу, что с технической точки зрения проведение дополнительного комплекса работ по устранению имеющихся недостатков, без соразмерных расходов или затрат времени, возможно. В качестве таких мероприятий могут быть: установление приточного устройства (стенового клапана) в жилой комнате, ревизия вытяжного канала и при необходимости его очистка, установка обратных клапанов, предотвращающих опрокидывание вентиляции, установка вытяжных вентиляторов; по утеплению стен: вскрытие и утепление швов снаружи здания при помощи теплоизоляционных материалов; по остальным выявленным недостаткам: очистка стеклопакетов от потеков герметика, герметизация трещин силиконовыми герметиками.
<дата> судом по ходатайству истцов по делу была назначена судебная санитарно-эпидемиологическая экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ "Ц"
Из заключения эксперта от <дата> N следует, что квартира <адрес> не соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, СанПиН 2.1.2.2645-10" в части не функционирования вентиляционной системы с естественным побуждением (посредством вентиляционных каналов) в помещениях санузла и ванной комнаты, предусмотренной проектными решениями строительства жилого дома.
Разрешая спор и удовлетворяя частично исковые требования К., Г., суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 2 ст. 450 ГК РФ, статей 1, 4, 7, 9 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам, в том числе заключениям экспертов, пришел к обоснованному выводу о расторжении договора долевого участия в строительстве (на основании уступки права требования) от <дата> в отношении спорной квартиры и взыскании в пользу истцов убытков, указав, что переданный ответчиком ООО СК "РИФТ" объект долевого строительства (<адрес>) имеет существенные недостатки, которые были выявлены в период установленного гарантийного срока и препятствовали истцам использовать квартиру по назначению.
Доказательств того, что недостатки квартиры возникли вследствие нарушения истцами правил эксплуатации жилого помещения, либо действий третьих лиц или непреодолимой силы, ООО СК "РИФТ" суду представлено не было.
При таких обстоятельствах, Судебная коллегия находит правильным вывод суда об отсутствии оснований для освобождения ООО СК "РИФТ" от ответственности.
В соответствии с п. 4 ст. 24 Закона РФ "О защите прав потребителей" при возврате товара ненадлежащего качества потребитель вправе требовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором, и ценой соответствующего товара на момент добровольного удовлетворения такого требования или, если требование добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения.
Согласно заключению ФГУП "Б" N рыночная стоимость квартиры <адрес> по состоянию на <дата> определенна в размере 2239000 рублей.
С учетом изложенного, Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом о взыскании с ООО СК "РИФТ" в пользу Г., К. убытков в виде стоимости квартиры в размере 2239000 рублей.
Отклоняя доводы апелляционной жалобы о необоснованном удовлетворении требований истцов о взыскании процентов за пользование кредитом, Судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно ч. 5 ст. 24 Закона РФ "О защите прав потребителей" в случае возврата товара ненадлежащего качества, проданного в кредит, потребителю возвращается уплаченная за товар денежная сумма в размере погашенного ко дню возврата указанного товара кредита, а также возмещается плата за предоставление кредита.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Следовательно, согласно названным нормам, в случае возврата товара ненадлежащего качества, проданного в кредит, потребитель вправе потребовать от продавца плату за кредит, включая проценты, комиссии и прочее на основании ч. 5 ст. 24 данного Закона.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Для взыскания указанных убытков истцу необходимо было доказать факт заключения кредитного договора, приобретение товара на кредитные средства, а также размер платы за предоставление кредита.
Согласно представленного стороной истцов кредитного договора от <дата> N, истцам был предоставлен ипотечный кредит по программе <данные изъяты> в размере 1200000 рублей под 13,75% годовых на долевое участие в финансировании строительства двухкомнатной квартиры <адрес>.
Таким образом, кредитный договор был заключен истцами с целью исполнения своих обязательств по инвестированию строительства указанного жилого дома.
По сообщению ОАО "С" от <дата> заемщики Г. и К. за период с <дата> по <дата> уплатили проценты за пользование кредитом в размере 670260 рублей 83 копейки (л.д. 132).
С учетом изложенного Судебная коллегия находит верным вывод суда первой инстанции о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика ООО СК "РИФТ" в пользу истцов Г., К. понесенных убытков в виде процентов за пользование кредитом в размере 670260 рублей 83 копеек.
Возлагая на ООО СК "РИФТ" обязанность по выплате К. и Г. стоимости квартиры, суд первой инстанции правомерно возложил на последних обязанность передать ООО СК "РИФТ" спорную квартиру.
При этом Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что в силу абз. 6 п. 1 ст. 18 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" потребитель должен возвратить товар с недостатком по требованию продавца и за его счет.
Принимая во внимание, что требование истцов от <дата> об устранении выявленных недостатков не было исполнено ответчиком в добровольном порядке, Судебная коллегия находит обоснованным вывод суда о взыскании с ООО СК "РИФТ" в пользу истца неустойки на основании ч. 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", размер которой с учетом положений ст. 333 ГК РФ определен судом в сумме 100000 рублей, с которым Судебная коллегия сочла возможным согласиться.
Исходя из того, что при решении вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя, суд первой инстанции обоснованно, с учетом положений ст. 151, 1101 ГК РФ, ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", взыскал с ООО СК "РИФТ" в пользу К., Г. компенсацию морального вреда, определив его в размере 40000 рублей, что, по мнению Судебной коллегии, соответствует принципу разумности и справедливости.
Установив нарушение ответчиком требований Закона РФ "О защите прав потребителей", суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика штраф в пользу истца за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителей.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд в отсутствие заявленных требований не вправе был расторгать договор долевого участия в строительстве от <дата>, Судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку в данном случае указанный договор расторгнут не был.
Вместе с тем, Судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части признания за ООО СК "РИФТ" право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, поскольку такое требование истцами не заявлялось, что подтвердила К. в суде апелляционной инстанции.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, разъяснениям, содержащимися в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.
Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.
Применительно к рассматриваемому спору федеральным законом основания, позволяющие суду выйти за пределы заявленных требований, не предусмотрены.
Таким образом, признавая за ООО СК "РИФТ" право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, суд вышел за пределы исковых требований в отсутствие предусмотренных законом оснований.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия находит обоснованными доводы апелляционной жалобы ООО СК "РИФТ" в указанной части, в связи с чем решение суда в части признания за ООО СК "РИФТ" права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> подлежит отмене.
С учетом изложенного отсутствуют правовые основания и для государственной регистрации права собственности ООО СК "РИФТ" на данную квартиру, в связи с чем решение суда в указанной части также подлежит отмене.
По приведенным выше основаниям, а также учитывая, что вопрос о дальнейшей судьбе залога в отношении спорного имущества предметом спора не являлся, из мотивировочной части судебного решения подлежат исключению выводы суда первой инстанции относительно действия договора залога в отношении квартиры по адресу: <адрес>
В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Сосновоборского городского суда Красноярского края от 26 ноября 2013 в части признания за ООО СК "РИФТ" права собственности на квартиру <адрес> государственной регистрации права собственности ООО СК "РИФТ" на указанную квартиру, отменить.
Исключить из мотивировочной части выводы суда относительно действия договора залога в отношении квартиры по адресу: <адрес>
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО СК "РИФТ" С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 29.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-949/2014
Требование: О взыскании неустойки, компенсации морального вреда, расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании убытков.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: На основании договора уступки прав требования истцам перешло право требования от застройщика передачи объекта долевого строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 января 2014 г. по делу N 33-949/2014
Судья Альбрант М.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Провалинской Т.Б.
судей Славской Л.А., Макурина В.М.
при секретаре Ч.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу Провалинской Т.Б.
дело по иску Г., К. к ООО "Монтаж-Строй", ООО Строительной компании "РИФТ" о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ, компенсации морального вреда, расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании убытков,
по апелляционной жалобе представителя ООО СК "РИФТ" - С.
на решение Сосновоборского городского суда Красноярского края от 26 ноября 2013,
которым постановлено:
"Исковые требования Г., К. к ООО "Монтаж-Строй", ООО Строительной компании "РИФТ" о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ, компенсации морального вреда, расторжении договора долевого участия в строительстве и взыскании убытков в виде стоимости квартиры удовлетворить частично.
Расторгнуть договор долевого участия в строительстве, заключенный между ООО СК "РИФТ" и Г., К. (на основании уступки права требования) от <дата> на квартиру <адрес>
Взыскать с ООО Строительной компании "РИФТ" в пользу Г., К. убытки в виде стоимости квартиры <адрес>, в сумме 2239000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 40000 рублей, неустойку в сумме 100000 рублей, проценты за пользование кредитом в размере 670260 рублей 83 копеек, штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке 1524630 рублей 42 копеек, судебные издержки в сумме 4464 рублей 15 копеек, а всего 4578355 рублей 40 копеек.
Прекратить право собственности Г., К. на квартиру <адрес>
Признать право собственности ООО СК "РИФТ" на квартиру <адрес>
Решение является основанием для аннулирования свидетельств о государственной регистрации права собственности от <дата> на квартиру <адрес>
Решение является основанием для государственной регистрации права собственности ООО СК "РИФТ" на квартиру <адрес>
Обязать Г., К. передать ООО СК "РИФТ" квартиру <адрес> после фактического возмещения ООО СК "РИФТ" стоимости квартиры в размере 2239000 рублей.
В остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ООО СК "РИФТ" в доход бюджета муниципального образования <данные изъяты> государственную пошлину в размере 23446 рублей 30 копеек".
Заслушав докладчика, Судебная коллегия
установила:
Г., К. обратились в суд с иском к ООО "Монтаж-Строй", ООО Строительная компания "РИФТ" о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ, компенсации морального вреда, расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании убытков.
Требования мотивировали тем, что на основании договора уступки прав требования от <дата> они приобрели в общую долевую собственность (по? доли в праве за каждым) двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес>. <адрес> в данном жилом помещении выявились дефекты. На основании решения Сосновоборского городского суда от 02.12.2010 на ООО СК "РИФТ" возложена обязанность устранить недостатки и восстановить работоспособность вентиляционной системы в принадлежащей им квартире путем выведения вентиляционного канала выше уровня перекрытия в срок до <дата>, в их пользу взыскана компенсация морального вреда в размере 10000 рублей каждому. Однако в зимний период <дата> в квартире снова выявились дефекты: по прежнему промерзали углы во всех комнатах, сырели обои, в зале вновь образовалась плесень. 21.03.2011 Сосновоборским городским судом было утверждено мировое соглашение, заключенное между ними и ответчиками, во исполнение которого с <дата> по <дата> ответчики вновь производили ремонтные работы по устранению в квартире пятен плесени в местах промерзания швов стеновых панелей, окраске проблемных участков составом ТСМ Керамик (4 слоя), приобретению и оклейке обоев. Кроме того была осуществлена разборка стяжки со стороны кровли в местах промерзания швов стеновых панелей и произведено утепление швов, выполнены работы по выводу вентиляционной шахты за пределы кровли (перекрытия), устранено протекание воды в квартиру со стороны кровли. По окончанию данных работ <дата> между сторонами был подписан соответствующий акт. Но уже в начале зимы <дата> снова выявились аналогичные дефекты. В ООО "Монтаж Строй" была направлена претензия об устранении недостатков. <дата> представитель ответчиков осмотрел их квартиру и назначил производство ремонтных работ на <дата> - окраска наружных стен в местах промерзания составом "Корунд" с уличной стороны. С данными действиями ответчика они не согласны, чем и вызваны требования.
- Окончательно уточнив исковые требования, просили расторгнуть договор уступки права требования от <дата>, заключенный между С.Л.Н. и Г., К.;
- расторгнуть договор уступки прав от <дата> N, заключенный между ООО "Монтаж-Строй" и ООО "Р";
- расторгнуть договор уступки прав (требования) от <дата> N, заключенный между ООО "Р" и С.Л.Н.;
- передать указанную квартиру ООО СК "РИФТ" и ООО "Монтаж Строй";
- отменить государственную регистрацию права собственности на данную квартиру, зарегистрированную на имя Г. и К.;
- взыскать с ООО "Монтаж Строй" и ООО СК "РИФТ" причиненные убытки в размере стоимости квартиры на день рассмотрения гражданского дела в суде - 2 400000 рублей, стоимости входной металлической двери - 36650 рублей, уплаченные за пользование ипотечным кредитом проценты в размере 670260 рублей, неустойку - 300000 рублей, компенсацию морального вреда в пропорциональном размере 50000 рублей. Кроме того, взыскать в пользу Г. судебные издержки в сумме 282 рублей 00 копеек.
Судом постановлено решение вышеприведенного содержания.
В апелляционной жалобе представитель ООО СК "РИФТ" - С. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, ссылаясь на фактические обстоятельства дела. Указывает на то, что суд вышел за рамки заявленных требований, так как требований о расторжении договора долевого участия от <дата> истцами заявлено не было, как не было заявлено и требований о признании за ответчиками права собственности на спорную квартиру. Кроме того, суд посчитал проценты за пользование кредитом как убытки. Вместе с тем истцами не было представлено доказательств, что оплата процентов по кредитному договору состояла в прямой причинно-следственной связи с качеством квартиры и наличием в ней имущественных недостатков. Полагает необоснованной ссылку суда на положения ч. 1 ст. 353 ГК РФ. Указывает, что суд вынес решение о передаче имущества, находящегося в залоге, без получения согласия залогодержателя Сбербанка России (ОАО).
Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав объяснения представителей: ООО СК "РИФТ" - Ш. (по доверенности от <дата> N), ООО "Монтаж-Строй" - Д.Т.В. (по доверенности от <дата> N), К., Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как видно из материалов дела и правильно установлено судом, <дата> между ООО СК "РИФТ" (Застройщик) и ООО "Монтаж Строй" (Участником долевого строительства) был заключен договор долевого участия в строительстве, согласно которому застройщик обязуется в срок до <дата> построить и передать участнику долевого строительства в собственность объект долевого строительства - квартиры (согласно перечню, указанному в договоре), в том числе двухкомнатную квартиру <адрес> (строительный адрес). Гарантийный срок для объекта долевого строительства по условиям договора (п. 2.5) составляет 5 лет.
На основании договоров уступки права требования от <дата>, заключенных между ООО "Монтаж Строй" и ООО "Р"; от <дата> между ООО "Р" и С.Л.Н.; от <дата> между С.Л.Н. и К., Г., к последним перешло право требования от застройщика ООО СК "Рифт" передачи объекта долевого строительства - указанной выше двухкомнатной квартиры. Стоимость переуступаемого права была определена в размере 1813000 рублей и была уплачена К., Г. С.Л.Н. в полном объеме.
Судом установлено, что указанный объект недвижимости был приобретен истцами за счет собственных средств в размере 613000 рублей, а также заемных денежные средства размере 1200000 рублей, предоставленных по ипотечному кредитному договору "С" (ОАО).
<дата> между ООО СК "РИФТ", ООО "Монтаж Строй" и К., Г. был подписан акт приема-передачи вышеуказанной квартиры, которой был присвоен почтовый адрес: <адрес>, при этом первоначально претензий относительно отделки передаваемой квартиры, наличию в ней оборудования, сантехники у истцов не имелось.
Право собственности К. и Г. на данное жилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке <дата>.
Вступившим в законную силу решением Сосновоборского городского суда от 02..12.2010, определением того же суда от 21.03.2011 об утверждении мирового соглашения сторон установлено наличие недостатков спорной квартиры в виде промерзания швов стеновых панелей, образования пятен плесени и неработающей вентиляционной системы в квартире, выявленных в течение гарантийного срока.
Поскольку после проведения ООО "Монтаж Строй" работ по устранению указанных недостатков они проявились вновь, <дата> истцы обратились к ответчику ООО "Монтаж Строй" с претензией о необходимости принять меры по устранению недостатков. ООО СК "РИФТ" с данной претензией было ознакомлено, что последним не отрицалось.
В связи с тем, что данная претензия удовлетворена не была, <дата> К. и Г. направили в адрес ООО СК "РИФТ" телеграмму, в которой уведомили последнего о расторжении договора участия в долевом строительстве и просили возместить убытки в размере стоимости квартиры.
Поскольку заявленные истцами требования были основаны на продаже квартиры ненадлежащего качества, судом по ходатайству ответчиков по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, выполненная ФБУ "Г", из заключения которой от <дата> N следует, что квартира <адрес> имеет строительные недостатки (дефекты), а именно: <данные изъяты>.
Причинами образования строительных дефектов экспертом названы: <данные изъяты>
Экспертом также отмечено, что обнаруженные недостатки не являются следствием нарушения обязательных требований к процессу эксплуатации указанного объекта долевого строительства.
Кроме того экспертом указано, что в части обеспечения требуемого воздухообмена квартиры, теплозащитных свойств ограждающих конструкций имеются отступления от нормативной документации и проектной документации. Отступления от эффективного проектирования вентиляции повлекло к неоправданному обременению владельцев квартиры требованиями по эксплуатации помещений. Отступления в части теплозащитных свойств ограждающих конструкций приводит к образованию конденсата и в ряде случаев - льда на ограждающих конструкциях квартиры (стенах и окнах). Обнаруженные недостатки являются существенными и устранимыми.
По результатам осмотра и обследования квартиры эксперт пришел к выводу, что с технической точки зрения проведение дополнительного комплекса работ по устранению имеющихся недостатков, без соразмерных расходов или затрат времени, возможно. В качестве таких мероприятий могут быть: установление приточного устройства (стенового клапана) в жилой комнате, ревизия вытяжного канала и при необходимости его очистка, установка обратных клапанов, предотвращающих опрокидывание вентиляции, установка вытяжных вентиляторов; по утеплению стен: вскрытие и утепление швов снаружи здания при помощи теплоизоляционных материалов; по остальным выявленным недостаткам: очистка стеклопакетов от потеков герметика, герметизация трещин силиконовыми герметиками.
<дата> судом по ходатайству истцов по делу была назначена судебная санитарно-эпидемиологическая экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ "Ц"
Из заключения эксперта от <дата> N следует, что квартира <адрес> не соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, СанПиН 2.1.2.2645-10" в части не функционирования вентиляционной системы с естественным побуждением (посредством вентиляционных каналов) в помещениях санузла и ванной комнаты, предусмотренной проектными решениями строительства жилого дома.
Разрешая спор и удовлетворяя частично исковые требования К., Г., суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 2 ст. 450 ГК РФ, статей 1, 4, 7, 9 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам, в том числе заключениям экспертов, пришел к обоснованному выводу о расторжении договора долевого участия в строительстве (на основании уступки права требования) от <дата> в отношении спорной квартиры и взыскании в пользу истцов убытков, указав, что переданный ответчиком ООО СК "РИФТ" объект долевого строительства (<адрес>) имеет существенные недостатки, которые были выявлены в период установленного гарантийного срока и препятствовали истцам использовать квартиру по назначению.
Доказательств того, что недостатки квартиры возникли вследствие нарушения истцами правил эксплуатации жилого помещения, либо действий третьих лиц или непреодолимой силы, ООО СК "РИФТ" суду представлено не было.
При таких обстоятельствах, Судебная коллегия находит правильным вывод суда об отсутствии оснований для освобождения ООО СК "РИФТ" от ответственности.
В соответствии с п. 4 ст. 24 Закона РФ "О защите прав потребителей" при возврате товара ненадлежащего качества потребитель вправе требовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором, и ценой соответствующего товара на момент добровольного удовлетворения такого требования или, если требование добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения.
Согласно заключению ФГУП "Б" N рыночная стоимость квартиры <адрес> по состоянию на <дата> определенна в размере 2239000 рублей.
С учетом изложенного, Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом о взыскании с ООО СК "РИФТ" в пользу Г., К. убытков в виде стоимости квартиры в размере 2239000 рублей.
Отклоняя доводы апелляционной жалобы о необоснованном удовлетворении требований истцов о взыскании процентов за пользование кредитом, Судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно ч. 5 ст. 24 Закона РФ "О защите прав потребителей" в случае возврата товара ненадлежащего качества, проданного в кредит, потребителю возвращается уплаченная за товар денежная сумма в размере погашенного ко дню возврата указанного товара кредита, а также возмещается плата за предоставление кредита.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Следовательно, согласно названным нормам, в случае возврата товара ненадлежащего качества, проданного в кредит, потребитель вправе потребовать от продавца плату за кредит, включая проценты, комиссии и прочее на основании ч. 5 ст. 24 данного Закона.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Для взыскания указанных убытков истцу необходимо было доказать факт заключения кредитного договора, приобретение товара на кредитные средства, а также размер платы за предоставление кредита.
Согласно представленного стороной истцов кредитного договора от <дата> N, истцам был предоставлен ипотечный кредит по программе <данные изъяты> в размере 1200000 рублей под 13,75% годовых на долевое участие в финансировании строительства двухкомнатной квартиры <адрес>.
Таким образом, кредитный договор был заключен истцами с целью исполнения своих обязательств по инвестированию строительства указанного жилого дома.
По сообщению ОАО "С" от <дата> заемщики Г. и К. за период с <дата> по <дата> уплатили проценты за пользование кредитом в размере 670260 рублей 83 копейки (л.д. 132).
С учетом изложенного Судебная коллегия находит верным вывод суда первой инстанции о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика ООО СК "РИФТ" в пользу истцов Г., К. понесенных убытков в виде процентов за пользование кредитом в размере 670260 рублей 83 копеек.
Возлагая на ООО СК "РИФТ" обязанность по выплате К. и Г. стоимости квартиры, суд первой инстанции правомерно возложил на последних обязанность передать ООО СК "РИФТ" спорную квартиру.
При этом Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что в силу абз. 6 п. 1 ст. 18 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" потребитель должен возвратить товар с недостатком по требованию продавца и за его счет.
Принимая во внимание, что требование истцов от <дата> об устранении выявленных недостатков не было исполнено ответчиком в добровольном порядке, Судебная коллегия находит обоснованным вывод суда о взыскании с ООО СК "РИФТ" в пользу истца неустойки на основании ч. 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", размер которой с учетом положений ст. 333 ГК РФ определен судом в сумме 100000 рублей, с которым Судебная коллегия сочла возможным согласиться.
Исходя из того, что при решении вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя, суд первой инстанции обоснованно, с учетом положений ст. 151, 1101 ГК РФ, ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", взыскал с ООО СК "РИФТ" в пользу К., Г. компенсацию морального вреда, определив его в размере 40000 рублей, что, по мнению Судебной коллегии, соответствует принципу разумности и справедливости.
Установив нарушение ответчиком требований Закона РФ "О защите прав потребителей", суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика штраф в пользу истца за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителей.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд в отсутствие заявленных требований не вправе был расторгать договор долевого участия в строительстве от <дата>, Судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку в данном случае указанный договор расторгнут не был.
Вместе с тем, Судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части признания за ООО СК "РИФТ" право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, поскольку такое требование истцами не заявлялось, что подтвердила К. в суде апелляционной инстанции.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, разъяснениям, содержащимися в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.
Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.
Применительно к рассматриваемому спору федеральным законом основания, позволяющие суду выйти за пределы заявленных требований, не предусмотрены.
Таким образом, признавая за ООО СК "РИФТ" право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, суд вышел за пределы исковых требований в отсутствие предусмотренных законом оснований.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия находит обоснованными доводы апелляционной жалобы ООО СК "РИФТ" в указанной части, в связи с чем решение суда в части признания за ООО СК "РИФТ" права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> подлежит отмене.
С учетом изложенного отсутствуют правовые основания и для государственной регистрации права собственности ООО СК "РИФТ" на данную квартиру, в связи с чем решение суда в указанной части также подлежит отмене.
По приведенным выше основаниям, а также учитывая, что вопрос о дальнейшей судьбе залога в отношении спорного имущества предметом спора не являлся, из мотивировочной части судебного решения подлежат исключению выводы суда первой инстанции относительно действия договора залога в отношении квартиры по адресу: <адрес>
В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Сосновоборского городского суда Красноярского края от 26 ноября 2013 в части признания за ООО СК "РИФТ" права собственности на квартиру <адрес> государственной регистрации права собственности ООО СК "РИФТ" на указанную квартиру, отменить.
Исключить из мотивировочной части выводы суда относительно действия договора залога в отношении квартиры по адресу: <адрес>
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО СК "РИФТ" С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)