Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10.08.2015 года
Полный текст постановления изготовлен 12.08.2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от "22" мая 2015 г.
по делу N А40-42232/14, принятое судьей О.П. Буниной,
по иску ООО "Северное Сияние-С" (ОГРН 1027739558406)
к ДГИ г. Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Баранова О.И. по доверенности от 23.04.2015;
- от ответчика: Медушевская Т.В. по доверенности от 30.12.2014;
- Общество с ограниченной ответственностью "СЕВЕРНОЕ СИЯНИЕ-С" (далее - истец, ООО "СЕВЕРНОЕ СИЯНИЕ-С") обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 414 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 15, корп. 2, 1 этаж, помещение II (комн. 1, 3, 3а, 3б, 3в, 4 - 8, 8а, 14 - 24).
Протокольным определением от 14.01.2015 г. принято заявление истца об отказе от иска в части требования об обязании ответчика заключить договор и об изменении предмета требований об урегулировании разногласий с изменением цены спорного объекта - 42.118.644 руб. Таким образом, истец просит урегулировать разногласия между ООО "СЕВЕРНОЕ СИЯНИЕ-С" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 125525, Москва, ул. Куусинена, д. 15, корп. 2, общей площадью 414 кв. м (помещения II, комн. 1, 3, 3а, 3б, 3в, 4 - 8, 8а, 14 - 24)
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.05.2015 года требования истца удовлетворены. При этом суд исходил из обоснованности требований истца.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании ответчик полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
Как следует из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "СЕВЕРНОЕ СИЯНИЕ-С" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 29.06.2004 N 2-336/04 (в порядке перезаключения договора аренды от 07.07.1999 N 2-393/99) (т. 1 л.д. 7-17).
Сделка зарегистрирована Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы 01.09.2004, номер регистрации 77-01/09-936/2004-6.
По условиям вышеназванного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 415,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 15, корпус 2, квартал 2167. Нежилой объект передан в аренду для использования в целях: розничная торговля, офис (пункт 1.3 договора). Срок действия договора с учетом дополнительных соглашений от 19.01.2009, от 20.05.2010 установлен по 30.06.2015 (т. 1 л.д. 18-22).
ООО "СЕВЕРНОЕ СИЯНИЕ-С" 23.01.2014 обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 15, корп. 2, общей площадью 414 кв. м, находящегося во временном пользовании ООО "СЕВЕРНОЕ СИЯНИЕ-С" на основании договора аренды недвижимого имущества от 29.06.2004 N 2-00336/04, сроком с 16.02.2004 до 30.06.2015 (т. 1 л.д. 30-32).
Письмом от 04.02.2014 N 33-5-1293/14-(1)-0 Департамент городского имущества города Москвы сообщил о приостановлении предоставления государственной услуги на 30 дней в соответствии с пунктом 2.17.1 административного регламента, утвержденного пунктом 1.17 постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" для подготовки документов технического учета объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 15, корп. 2, поскольку недвижимое имущество, в отношении которого подано заявление, не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
Департамент городского имущества города Москвы также сообщил о том, что по истечении указанного срока оформление запрашиваемого документа будет возобновлено (т. 1 л.д. 33-34).
Письмом исх. N 01-003 от 20.02.2014 ООО "СЕВЕРНОЕ СИЯНИЕ-С" направило Департаменту городского имущества города Москвы оферту о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 (т. 1 л.д. 35).
Департамент городского имущества города Москвы 06.10.2014 направил в адрес истца свой проект договора купли-продажи. Истец 08.10.2014 подписал проект договора ответчика с протоколом разногласий и передал в службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы, что подтверждается заявлением от 08.10.2014 N 33-5-1293/14-(4).
Из материалов дела следует, что между сторонами возникли разногласия в части цены, выкупаемого объекта. Поскольку ответчик уклоняется от подписания договора с учетом протокола разногласий истца, в связи с истечением 30-дневного срока для принятия условий протокола разногласий в редакции истца ООО "СЕВЕРНОЕ СИЯНИЕ-С" обратилось в суд с настоящим исковым заявлением и просит урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения путем принятия пункта 3.1 договора в редакции истца.
В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В судебном заседании ответчиком заявлено о несогласии с ценой, указанной истцом в проекте договора.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца Определением от 31 марта 2014 г. правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения.
По результатам судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта составляет (округленно) 49.700.000 руб., рыночная стоимость объекта оценки без НДС - 42.118.644 руб.
Экспертом отмечено, что расчет рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения, общей площадью 414 кв. м (1 этаж, пом. II ком. 1, 3, 3а, 3б, 3в, 4 - 8, 8а, 14 - 24), расположенного по адресу: Москва, ул. Куусинена, д. 15, корп. 2, не производился ввиду недостаточности представленных документов.
Ответчик не согласился с результатами проведенной судебной экспертизы, считает, что заключение не может быть использовано для определения рыночной стоимости выкупаемого помещения. Ответчик не согласен с применением экспертом сравнительного подхода.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с ч. 2 ст. 87 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации "В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов".
Суд первой инстанции инстанций, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256, обязав стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. 176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "22" мая 2015 г. по делу N А40-42232/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.08.2015 N 09АП-29310/2015 ПО ДЕЛУ N А40-42232/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2015 г. N 09АП-29310/2015
Дело N А40-42232/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10.08.2015 года
Полный текст постановления изготовлен 12.08.2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от "22" мая 2015 г.
по делу N А40-42232/14, принятое судьей О.П. Буниной,
по иску ООО "Северное Сияние-С" (ОГРН 1027739558406)
к ДГИ г. Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Баранова О.И. по доверенности от 23.04.2015;
- от ответчика: Медушевская Т.В. по доверенности от 30.12.2014;
- Общество с ограниченной ответственностью "СЕВЕРНОЕ СИЯНИЕ-С" (далее - истец, ООО "СЕВЕРНОЕ СИЯНИЕ-С") обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 414 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 15, корп. 2, 1 этаж, помещение II (комн. 1, 3, 3а, 3б, 3в, 4 - 8, 8а, 14 - 24).
Протокольным определением от 14.01.2015 г. принято заявление истца об отказе от иска в части требования об обязании ответчика заключить договор и об изменении предмета требований об урегулировании разногласий с изменением цены спорного объекта - 42.118.644 руб. Таким образом, истец просит урегулировать разногласия между ООО "СЕВЕРНОЕ СИЯНИЕ-С" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 125525, Москва, ул. Куусинена, д. 15, корп. 2, общей площадью 414 кв. м (помещения II, комн. 1, 3, 3а, 3б, 3в, 4 - 8, 8а, 14 - 24)
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.05.2015 года требования истца удовлетворены. При этом суд исходил из обоснованности требований истца.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании ответчик полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
Как следует из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "СЕВЕРНОЕ СИЯНИЕ-С" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 29.06.2004 N 2-336/04 (в порядке перезаключения договора аренды от 07.07.1999 N 2-393/99) (т. 1 л.д. 7-17).
Сделка зарегистрирована Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы 01.09.2004, номер регистрации 77-01/09-936/2004-6.
По условиям вышеназванного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 415,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 15, корпус 2, квартал 2167. Нежилой объект передан в аренду для использования в целях: розничная торговля, офис (пункт 1.3 договора). Срок действия договора с учетом дополнительных соглашений от 19.01.2009, от 20.05.2010 установлен по 30.06.2015 (т. 1 л.д. 18-22).
ООО "СЕВЕРНОЕ СИЯНИЕ-С" 23.01.2014 обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 15, корп. 2, общей площадью 414 кв. м, находящегося во временном пользовании ООО "СЕВЕРНОЕ СИЯНИЕ-С" на основании договора аренды недвижимого имущества от 29.06.2004 N 2-00336/04, сроком с 16.02.2004 до 30.06.2015 (т. 1 л.д. 30-32).
Письмом от 04.02.2014 N 33-5-1293/14-(1)-0 Департамент городского имущества города Москвы сообщил о приостановлении предоставления государственной услуги на 30 дней в соответствии с пунктом 2.17.1 административного регламента, утвержденного пунктом 1.17 постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" для подготовки документов технического учета объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 15, корп. 2, поскольку недвижимое имущество, в отношении которого подано заявление, не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
Департамент городского имущества города Москвы также сообщил о том, что по истечении указанного срока оформление запрашиваемого документа будет возобновлено (т. 1 л.д. 33-34).
Письмом исх. N 01-003 от 20.02.2014 ООО "СЕВЕРНОЕ СИЯНИЕ-С" направило Департаменту городского имущества города Москвы оферту о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 (т. 1 л.д. 35).
Департамент городского имущества города Москвы 06.10.2014 направил в адрес истца свой проект договора купли-продажи. Истец 08.10.2014 подписал проект договора ответчика с протоколом разногласий и передал в службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы, что подтверждается заявлением от 08.10.2014 N 33-5-1293/14-(4).
Из материалов дела следует, что между сторонами возникли разногласия в части цены, выкупаемого объекта. Поскольку ответчик уклоняется от подписания договора с учетом протокола разногласий истца, в связи с истечением 30-дневного срока для принятия условий протокола разногласий в редакции истца ООО "СЕВЕРНОЕ СИЯНИЕ-С" обратилось в суд с настоящим исковым заявлением и просит урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения путем принятия пункта 3.1 договора в редакции истца.
В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В судебном заседании ответчиком заявлено о несогласии с ценой, указанной истцом в проекте договора.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца Определением от 31 марта 2014 г. правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения.
По результатам судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта составляет (округленно) 49.700.000 руб., рыночная стоимость объекта оценки без НДС - 42.118.644 руб.
Экспертом отмечено, что расчет рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения, общей площадью 414 кв. м (1 этаж, пом. II ком. 1, 3, 3а, 3б, 3в, 4 - 8, 8а, 14 - 24), расположенного по адресу: Москва, ул. Куусинена, д. 15, корп. 2, не производился ввиду недостаточности представленных документов.
Ответчик не согласился с результатами проведенной судебной экспертизы, считает, что заключение не может быть использовано для определения рыночной стоимости выкупаемого помещения. Ответчик не согласен с применением экспертом сравнительного подхода.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с ч. 2 ст. 87 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации "В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов".
Суд первой инстанции инстанций, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256, обязав стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. 176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "22" мая 2015 г. по делу N А40-42232/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)