Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Амельчева И.Н.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам
Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Ваганюк Н.Н.,
судей: Клепиковой Е.А., Малининой О.Н.,
при секретаре: Е.
рассмотрела в судебном заседании 23 сентября 2013 года дело по апелляционной жалобе представителя Н. - К. на решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 19 июня 2013 года,
по иску Н. к Д.И., П.О.П., Управлению Росреестра по Тамбовской области о признании права собственности на квартиру,
заслушав доклад судьи Ваганюк Н.Н., судебная коллегия,
установила:
Н. обратился в суд с иском к Д.И., П.О.П. и Управлению Росреестра по Тамбовской области о признании права собственности на квартиру, указав, что на основании договора купли-продажи квартиры от 20.11.2012 г., заключенного между Д.И., Д.А., за которую по доверенности действовал законный представитель П.О.Л., он купил в собственность у указанных лиц принадлежащую им на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому) квартиру, находящуюся по адресу: г. Тамбов, ул. ***, за *** руб., оплаченных полностью наличными деньгами до подписания данного договора. В соответствии с п. 5 договора купли-продажи в указанной квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Согласно постановлению администрации г. Тамбова N 8956 от 13.11.2012 г. П.О.Л., действующей как законный представитель малолетней Д.А., разрешена продажа 1/2 доли вышеуказанной квартиры с одновременной покупкой на имя ребенка квартиры, расположенной по адресу: г. Тамбов, ул. ***.
12.12.2012 г. между сторонами договора был подписан передаточный акт, в соответствии с п. 1 которого продавцы в соответствии с договором купли-продажи от 20.11.2012 г. передали покупателю, то есть ему, в собственность квартиру, площадью *** кв. м на первом этаже дома по адресу: г. Тамбов, ул. *** В п. 2 передаточного акта указано, что он принял от продавцов указанную квартиру, претензий по передаваемому объекту от покупателя к продавцам не имеется.
Д.И., П.О.Л. и он обратились к Управлению Росреестра по Тамбовской области по поводу государственной регистрации его, Н., права собственности на указанную квартиру. Однако государственная регистрация права собственности его на данную квартиру была приостановлена, о чем ему было сообщено уведомлением от 13.02.2013 г. за N 01/214/2012-813. Причиной принятия такого решения было выявление того обстоятельства, что в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о праве 1/2 доли в праве общей долевой собственности Д.А., а также то, что квартира N *** в доме N *** по ул. *** находится под обременением - ипотекой. Поскольку им все обязательства по договору купли-продажи квартиры N *** в доме N *** по ул. *** г. Тамбова были выполнены и другим путем он не имеет возможности оформить свои права на указанную квартиру, просил признать за ним право собственности на нее.
Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 19 июня 2013 г. удовлетворении иска было отказано.
С данным решением не согласен представитель истца, который в апелляционной жалобе ставит вопрос о его отмене.
Указывает, что в ходе рассмотрения дела им были уточнены исковые требовании, он просил суд об исключении из раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, открытого на квартиру по адресу г. Тамбов, ул. *** г. Тамбова, записи о праве 1/2 доли в праве общей долевой собственности Д.А. и записи о праве 1/2 доли в праве общей долевой собственности Д.И.
Данные требования судом рассмотрены не были.
Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на квартиру N *** г. Тамбова суд в решении ссылается на нормы ч. 1 ст. 157 ГК РФ, т.е., что стороны договора поставили, якобы, возникновение прав и обязанностей в зависимости от обстоятельства, относительно которого не известно, наступит оно или не наступит (отлагательное условие).
Не согласен с данным выводом суда, поскольку, действительно на совершение сделки по купле-продаже спорной квартиры необходимо было получение согласия органа опеки и попечительства, такое согласие законным представителем несовершеннолетней было получено, и, действуя на основании указанного разрешения, была совершена сделка.
Кроме того, в соответствии со ст. 157 ГК РФ, если обстоятельство, которое может наступить или не наступить в будущем, выражает саму сущность сделки и без него сделка вообще не могла бы быть заключена, сделка условной в смысле ст. 157 ГК РФ не считается. Также отлагательным считается такое условие, с наступлением которого сделка связывает возникновение прав и обязанностей и в качестве условия может выступать лишь такое обстоятельство, относительно которого неизвестно наступит оно или нет.
Сделка, включающая отлагательное условие, приводит к установлению между ее участниками особых правовых отношений: они еще не связаны друг с другом правами и обязанностями, вытекающими из этой сделки, но уже не могут произвольно отказаться от нее или недобросовестно способствовать наступлению или не наступлению соответствующего условия.
Данная связанность участников сделки друг с другом, при том, что права и обязанности из сделки еще не возникли, сближает сделку, заключенную под отлагательным условием, с предварительным договором.
Таким образом, по смыслу ст. 157 ГК РФ стороны участвующие в сделке сами устанавливают отлагательные условия, в связи с которыми связывают вступление договора в силу, поскольку им неизвестно наступит обстоятельство или нет.
Таковые условия между Н. и продавцами по договору купли- продажи не ставились.
Проверив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, выслушав Н., выслушав его представителя К., судебная коллегия не находит оснований к отмене оспариваемого судебного постановления по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что 20 ноября 2012 г. между Д.И., несовершеннолетней Д.А., за которую действовала законный представитель - ее мать П.О.Л. и истцом Н. заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Согласно п. 5 названного договора стороны договора поставили возникновение права собственности Н. в зависимость от совершения сделки в отношении несовершеннолетней Д.А. по приобретению 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: г. Тамбов ул. ***.
Материалами дела бесспорно установлено и истцом не оспаривается, что условие договора купли продажи о приобретении квартиры N *** для Д.А. по адресу: ул. *** в г. Тамбове не исполнено.
В связи с чем, суд первой инстанции правильно применил к отношениям сторон положения ст. 157 ГК РФ.
Сделка по купле-продаже квартиры была совершена под отлагательным условием, в тексте заключенного договора сторонами предусмотрено положение о том, что от факта исполнения условия органа опеки и попечительства об одновременном приобретении жилого помещения для несовершеннолетней зависит возникновение права собственности покупателя на спорную квартиру.
Неисполнение обязательства по обеспечению жилищных прав несовершеннолетнего ребенка после заключения договора купли-продажи жилого помещения, в котором несовершеннолетний имел долю в праве собственности является основанием для признания сделки по отчуждению жилого помещения недействительной. Действующее гражданское законодательство предусматривает ненадлежащее исполнение договора или неисполнение договора в качестве основания признания договора недействительным.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном толковании судом условий заключенного договора судебная коллегия находит несостоятельными.
Основываясь на нормах ст. 431 ГК РФ суд правильно истолковал условия заключенного сторонами договора купли-продажи, буквальное толкование которого иного вывода сделать не позволяет и обоснованно отказал в признании права собственности на спорную квартиру за истцом Н.
Не могут повлечь отмену судебного постановления и утверждения в жалобе о том, что суд не рассмотрел требования истца об исключении из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним отношении продавцов спорной квартиры Д.И. и Д.А., поскольку данные требования являются производными от действительности договора купли-продажи спорной квартиры и признании права собственности на названную квартиру за истцом Н.
Более того, данные упущения нельзя отнести к тем существенным нарушениям норм ГПК РФ, которые бы могли повлечь отмену судебного постановления в соответствии с требованиями части 3 статьи 330 ГПК РФ, согласно которой нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Нельзя, по мнению судебной коллегии, признать основанным на законе утверждения в жалобе о том, что суд мог признать право собственности истца на 1/2 часть вышеуказанного жилого помещение, поскольку условие договора об одновременном приобретении 1/2 части жилого помещения для несовершеннолетней Д.А. является условием касающемся всего договора купли-продажи.
При таком положении судебная коллегия не находит оснований к отмене судебного решения и удовлетворению жалобы истца Н.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 19 июня 2013 года по данному делу оставить без изменения.
Апелляционную жалобу представителя Н. - К. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2733
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 сентября 2013 г. по делу N 33-2733
Судья Амельчева И.Н.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам
Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Ваганюк Н.Н.,
судей: Клепиковой Е.А., Малининой О.Н.,
при секретаре: Е.
рассмотрела в судебном заседании 23 сентября 2013 года дело по апелляционной жалобе представителя Н. - К. на решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 19 июня 2013 года,
по иску Н. к Д.И., П.О.П., Управлению Росреестра по Тамбовской области о признании права собственности на квартиру,
заслушав доклад судьи Ваганюк Н.Н., судебная коллегия,
установила:
Н. обратился в суд с иском к Д.И., П.О.П. и Управлению Росреестра по Тамбовской области о признании права собственности на квартиру, указав, что на основании договора купли-продажи квартиры от 20.11.2012 г., заключенного между Д.И., Д.А., за которую по доверенности действовал законный представитель П.О.Л., он купил в собственность у указанных лиц принадлежащую им на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому) квартиру, находящуюся по адресу: г. Тамбов, ул. ***, за *** руб., оплаченных полностью наличными деньгами до подписания данного договора. В соответствии с п. 5 договора купли-продажи в указанной квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Согласно постановлению администрации г. Тамбова N 8956 от 13.11.2012 г. П.О.Л., действующей как законный представитель малолетней Д.А., разрешена продажа 1/2 доли вышеуказанной квартиры с одновременной покупкой на имя ребенка квартиры, расположенной по адресу: г. Тамбов, ул. ***.
12.12.2012 г. между сторонами договора был подписан передаточный акт, в соответствии с п. 1 которого продавцы в соответствии с договором купли-продажи от 20.11.2012 г. передали покупателю, то есть ему, в собственность квартиру, площадью *** кв. м на первом этаже дома по адресу: г. Тамбов, ул. *** В п. 2 передаточного акта указано, что он принял от продавцов указанную квартиру, претензий по передаваемому объекту от покупателя к продавцам не имеется.
Д.И., П.О.Л. и он обратились к Управлению Росреестра по Тамбовской области по поводу государственной регистрации его, Н., права собственности на указанную квартиру. Однако государственная регистрация права собственности его на данную квартиру была приостановлена, о чем ему было сообщено уведомлением от 13.02.2013 г. за N 01/214/2012-813. Причиной принятия такого решения было выявление того обстоятельства, что в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о праве 1/2 доли в праве общей долевой собственности Д.А., а также то, что квартира N *** в доме N *** по ул. *** находится под обременением - ипотекой. Поскольку им все обязательства по договору купли-продажи квартиры N *** в доме N *** по ул. *** г. Тамбова были выполнены и другим путем он не имеет возможности оформить свои права на указанную квартиру, просил признать за ним право собственности на нее.
Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 19 июня 2013 г. удовлетворении иска было отказано.
С данным решением не согласен представитель истца, который в апелляционной жалобе ставит вопрос о его отмене.
Указывает, что в ходе рассмотрения дела им были уточнены исковые требовании, он просил суд об исключении из раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, открытого на квартиру по адресу г. Тамбов, ул. *** г. Тамбова, записи о праве 1/2 доли в праве общей долевой собственности Д.А. и записи о праве 1/2 доли в праве общей долевой собственности Д.И.
Данные требования судом рассмотрены не были.
Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на квартиру N *** г. Тамбова суд в решении ссылается на нормы ч. 1 ст. 157 ГК РФ, т.е., что стороны договора поставили, якобы, возникновение прав и обязанностей в зависимости от обстоятельства, относительно которого не известно, наступит оно или не наступит (отлагательное условие).
Не согласен с данным выводом суда, поскольку, действительно на совершение сделки по купле-продаже спорной квартиры необходимо было получение согласия органа опеки и попечительства, такое согласие законным представителем несовершеннолетней было получено, и, действуя на основании указанного разрешения, была совершена сделка.
Кроме того, в соответствии со ст. 157 ГК РФ, если обстоятельство, которое может наступить или не наступить в будущем, выражает саму сущность сделки и без него сделка вообще не могла бы быть заключена, сделка условной в смысле ст. 157 ГК РФ не считается. Также отлагательным считается такое условие, с наступлением которого сделка связывает возникновение прав и обязанностей и в качестве условия может выступать лишь такое обстоятельство, относительно которого неизвестно наступит оно или нет.
Сделка, включающая отлагательное условие, приводит к установлению между ее участниками особых правовых отношений: они еще не связаны друг с другом правами и обязанностями, вытекающими из этой сделки, но уже не могут произвольно отказаться от нее или недобросовестно способствовать наступлению или не наступлению соответствующего условия.
Данная связанность участников сделки друг с другом, при том, что права и обязанности из сделки еще не возникли, сближает сделку, заключенную под отлагательным условием, с предварительным договором.
Таким образом, по смыслу ст. 157 ГК РФ стороны участвующие в сделке сами устанавливают отлагательные условия, в связи с которыми связывают вступление договора в силу, поскольку им неизвестно наступит обстоятельство или нет.
Таковые условия между Н. и продавцами по договору купли- продажи не ставились.
Проверив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, выслушав Н., выслушав его представителя К., судебная коллегия не находит оснований к отмене оспариваемого судебного постановления по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что 20 ноября 2012 г. между Д.И., несовершеннолетней Д.А., за которую действовала законный представитель - ее мать П.О.Л. и истцом Н. заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Согласно п. 5 названного договора стороны договора поставили возникновение права собственности Н. в зависимость от совершения сделки в отношении несовершеннолетней Д.А. по приобретению 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: г. Тамбов ул. ***.
Материалами дела бесспорно установлено и истцом не оспаривается, что условие договора купли продажи о приобретении квартиры N *** для Д.А. по адресу: ул. *** в г. Тамбове не исполнено.
В связи с чем, суд первой инстанции правильно применил к отношениям сторон положения ст. 157 ГК РФ.
Сделка по купле-продаже квартиры была совершена под отлагательным условием, в тексте заключенного договора сторонами предусмотрено положение о том, что от факта исполнения условия органа опеки и попечительства об одновременном приобретении жилого помещения для несовершеннолетней зависит возникновение права собственности покупателя на спорную квартиру.
Неисполнение обязательства по обеспечению жилищных прав несовершеннолетнего ребенка после заключения договора купли-продажи жилого помещения, в котором несовершеннолетний имел долю в праве собственности является основанием для признания сделки по отчуждению жилого помещения недействительной. Действующее гражданское законодательство предусматривает ненадлежащее исполнение договора или неисполнение договора в качестве основания признания договора недействительным.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном толковании судом условий заключенного договора судебная коллегия находит несостоятельными.
Основываясь на нормах ст. 431 ГК РФ суд правильно истолковал условия заключенного сторонами договора купли-продажи, буквальное толкование которого иного вывода сделать не позволяет и обоснованно отказал в признании права собственности на спорную квартиру за истцом Н.
Не могут повлечь отмену судебного постановления и утверждения в жалобе о том, что суд не рассмотрел требования истца об исключении из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним отношении продавцов спорной квартиры Д.И. и Д.А., поскольку данные требования являются производными от действительности договора купли-продажи спорной квартиры и признании права собственности на названную квартиру за истцом Н.
Более того, данные упущения нельзя отнести к тем существенным нарушениям норм ГПК РФ, которые бы могли повлечь отмену судебного постановления в соответствии с требованиями части 3 статьи 330 ГПК РФ, согласно которой нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Нельзя, по мнению судебной коллегии, признать основанным на законе утверждения в жалобе о том, что суд мог признать право собственности истца на 1/2 часть вышеуказанного жилого помещение, поскольку условие договора об одновременном приобретении 1/2 части жилого помещения для несовершеннолетней Д.А. является условием касающемся всего договора купли-продажи.
При таком положении судебная коллегия не находит оснований к отмене судебного решения и удовлетворению жалобы истца Н.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 19 июня 2013 года по данному делу оставить без изменения.
Апелляционную жалобу представителя Н. - К. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)