Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец полагает, что в результате недобросовестного поведения ответчика у него возникли убытки в размере разницы между ценой недвижимого имущества, определенной предварительным договором, и рыночной стоимостью такого же имущества на момент его приобретения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Ракчеевой М.В., при участии от предпринимателя Скобелева Р.Ю. представителя Никитенкова С.Ю. (доверенность от 05.02.2013), рассмотрев 01.09.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Скобелева Романа Юрьевича на решение Арбитражного суда Тверской области от 20.01.2015 (судья Рощупкин В.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 (судьи Зайцева А.Я., Зорина Ю.В., Романова А.В.) по делу N А66-6160/2014,
установил:
Индивидуальный предприниматель Николашкин Андрей Николаевич, ОГРНИП 304690613200037, ИНН 692800006545, обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю Скобелеву Роману Юрьевичу, ОГРНИП 304690102100194, ИНН 690200720472, о взыскании 3 400 000 руб. убытков.
Решением от 20.01.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.05.2015, с предпринимателя Скобелева Р.Ю. в пользу предпринимателя Николашкина А.Н. взыскано 3 400 000 руб. убытков, 40 000 руб. расходов в возмещение по уплате государственной пошлины, а также - на случай неисполнения судебного решения проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 8,25% годовых за каждый день просрочки исполнения с момента вступления решения в законную силу до его фактического исполнения.
В кассационной жалобе предприниматель Скобелев Р.Ю., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Николашкин А.Н. просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.
В судебном заседании представитель предпринимателя Скобелева Р.Ю. поддержал доводы, приведенные в жалобе.
Предприниматель Николашкин А.Н. извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 16.05.2011 предприниматели Скобелев Р.Ю. (продавец) и Николашкин А.Н. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи нежилых помещений и доли земельного участка.
По условиям предварительного договора стороны договорились, что в будущем заключат основной договор купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: Тверская обл., Краснохолмский р-н, г. Красный Холм, пл. Карла Маркса, д. 5/3:
- - 1/3 доли (693 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 69:16:0070331:57, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гостиницы;
- - нежилого помещения общей площадью 552,4 кв. м, расположенного в подвале нежилого здания гостиницы общей площадью 2138,2 кв. м с кадастровым номером 69:16:0070331:33:3, согласно техническому паспорту по состоянию на 12.01.2008;
- - нежилого помещения общей площадью 469,7 кв. м, расположенного на втором этаже того же здания гостиницы.
Цена объектов недвижимости составит 1 000 000 руб., из которых: 500 000 руб. - стоимость доли земельного участка; 500 000 руб. - стоимость нежилых помещений.
В пункте 2 предварительного договора стороны установили, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее 16.08.2011.
В случае, когда одна из сторон по предварительному договору будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, другая сторона вправе обратиться в суд о понуждении к его заключению (пункт 3 предварительного договора).
В соответствии с пунктом 5, предварительного договора передача объектов недвижимости осуществляется по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента заключения основного договора.
Предприниматель Николашкин А.Н. 05.08.2011 направил в адрес предпринимателя Скобелева Р.Ю. проект основного договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре, однако ответа со стороны ответчика не последовало.
Предприниматель Николашкин А.Н. обратился в арбитражный суд с иском об обязании ответчика заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора от 16.05.2011. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 12.07.2014 по делу N А66-9806/2011 в удовлетворении иска отказано в связи с тем, что собственником объектов недвижимости является Баранчиков Ю.Б. на основании договора купли-продажи от 18.07.2011, заключенного со Скобелевым Р.Ю.
По договору купли-продажи от 22.11.2012 предприниматель Николашкин А.Н. приобрел у Рачеевой Татьяны Николаевны двухэтажное нежилое здания магазина общей площадью 426,7 кв. м с кадастровым номером 69:16:070135:0006:1\\П02\\17:1002\\А, расположенное по адресу: Тверская обл., г. Красный Холм, Красный пер., д. 2, лит. А, стоимостью 3 900 000 руб.
Согласно отчету N 19/10-2012, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью "Агентство Профессиональной Оценки", рыночная стоимость данного нежилого помещения по состоянию на 10.10.2012 составляла 4 652 000 руб.
Платежными поручениями от 14.12.2012 N 94 на 3 120 000 руб. и от 05.10.2012 N 701 на 780 000 руб. предприниматель Николашкин А.Н. уплатил выкупную стоимость имущества по договору от 22.11.2012.
Право собственности на здание магазина зарегистрировано за истцом 07.12.2012, о чем выдано свидетельство серии 69-АВ N 610208.
Предприниматель Николашкин А.Н., ссылаясь на то, что в результате недобросовестного поведения ответчика у него возникли убытки в размере разницы между ценой нежилых помещений, предусмотренной в предварительном договоре от 16.05.2011, и ценой нежилого помещения, предусмотренной в договоре купли-продажи от 22.11.2012, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды признали исковые требования обоснованными по праву и по размеру.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Из содержания обжалуемых судебных актов следует, что суды при оценке заключенного сторонами предварительного договора и разрешении спора руководствовались разъяснениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Между тем применение судами названных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации к спорным правоотношениям ошибочно, поскольку к моменту заключения предварительного договора от 16.05.2011 объекты недвижимости, являющиеся предметом договора, уже были созданы и принадлежали на праве собственности продавцу.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса.
В силу пункта статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, определяемые в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Предметом доказывания по требованию о возмещении убытков являются противоправность действий причинителя вреда, причинная связь между незаконными действиями и понесенными убытками, а также размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.
Истец, по существу, обосновывает размер убытков тем, что в связи с не исполнением ответчиком своих обязательств по предварительному договору он был вынужден приобрести другой объект недвижимости по более высокой цене.
Однако в данном случае убытки могли возникнуть в виде разницы между ценой недвижимого имущества, определенной предварительным договором, и рыночной стоимостью аналогичного имущества на момент его приобретения, то есть ценой, по которой истец мог приобрести помещения в случае заключения им договора купли-продажи с ответчиком.
Суды не дали оценки и не установили, является ли объект недвижимости, указанный в предварительном договоре от 16.05.2011, аналогичным объекту, приобретенному истцом по договору купли-продажи от 22.11.2012.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, проверить доводы и возражения участвующих в деле лиц, дать им оценку, разрешить спор в соответствии с требованиями закона, а также распределить судебные расходы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 20.01.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 по делу N А66-6160/2014 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
М.А.РАКЧЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 08.09.2015 N Ф07-5296/2015 ПО ДЕЛУ N А66-6160/2014
Требование: О взыскании убытков, причиненных неисполнением предварительного договора купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец полагает, что в результате недобросовестного поведения ответчика у него возникли убытки в размере разницы между ценой недвижимого имущества, определенной предварительным договором, и рыночной стоимостью такого же имущества на момент его приобретения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2015 г. по делу N А66-6160/2014
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Ракчеевой М.В., при участии от предпринимателя Скобелева Р.Ю. представителя Никитенкова С.Ю. (доверенность от 05.02.2013), рассмотрев 01.09.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Скобелева Романа Юрьевича на решение Арбитражного суда Тверской области от 20.01.2015 (судья Рощупкин В.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 (судьи Зайцева А.Я., Зорина Ю.В., Романова А.В.) по делу N А66-6160/2014,
установил:
Индивидуальный предприниматель Николашкин Андрей Николаевич, ОГРНИП 304690613200037, ИНН 692800006545, обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю Скобелеву Роману Юрьевичу, ОГРНИП 304690102100194, ИНН 690200720472, о взыскании 3 400 000 руб. убытков.
Решением от 20.01.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.05.2015, с предпринимателя Скобелева Р.Ю. в пользу предпринимателя Николашкина А.Н. взыскано 3 400 000 руб. убытков, 40 000 руб. расходов в возмещение по уплате государственной пошлины, а также - на случай неисполнения судебного решения проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 8,25% годовых за каждый день просрочки исполнения с момента вступления решения в законную силу до его фактического исполнения.
В кассационной жалобе предприниматель Скобелев Р.Ю., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Николашкин А.Н. просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.
В судебном заседании представитель предпринимателя Скобелева Р.Ю. поддержал доводы, приведенные в жалобе.
Предприниматель Николашкин А.Н. извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 16.05.2011 предприниматели Скобелев Р.Ю. (продавец) и Николашкин А.Н. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи нежилых помещений и доли земельного участка.
По условиям предварительного договора стороны договорились, что в будущем заключат основной договор купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: Тверская обл., Краснохолмский р-н, г. Красный Холм, пл. Карла Маркса, д. 5/3:
- - 1/3 доли (693 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 69:16:0070331:57, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гостиницы;
- - нежилого помещения общей площадью 552,4 кв. м, расположенного в подвале нежилого здания гостиницы общей площадью 2138,2 кв. м с кадастровым номером 69:16:0070331:33:3, согласно техническому паспорту по состоянию на 12.01.2008;
- - нежилого помещения общей площадью 469,7 кв. м, расположенного на втором этаже того же здания гостиницы.
Цена объектов недвижимости составит 1 000 000 руб., из которых: 500 000 руб. - стоимость доли земельного участка; 500 000 руб. - стоимость нежилых помещений.
В пункте 2 предварительного договора стороны установили, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее 16.08.2011.
В случае, когда одна из сторон по предварительному договору будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, другая сторона вправе обратиться в суд о понуждении к его заключению (пункт 3 предварительного договора).
В соответствии с пунктом 5, предварительного договора передача объектов недвижимости осуществляется по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента заключения основного договора.
Предприниматель Николашкин А.Н. 05.08.2011 направил в адрес предпринимателя Скобелева Р.Ю. проект основного договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре, однако ответа со стороны ответчика не последовало.
Предприниматель Николашкин А.Н. обратился в арбитражный суд с иском об обязании ответчика заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора от 16.05.2011. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 12.07.2014 по делу N А66-9806/2011 в удовлетворении иска отказано в связи с тем, что собственником объектов недвижимости является Баранчиков Ю.Б. на основании договора купли-продажи от 18.07.2011, заключенного со Скобелевым Р.Ю.
По договору купли-продажи от 22.11.2012 предприниматель Николашкин А.Н. приобрел у Рачеевой Татьяны Николаевны двухэтажное нежилое здания магазина общей площадью 426,7 кв. м с кадастровым номером 69:16:070135:0006:1\\П02\\17:1002\\А, расположенное по адресу: Тверская обл., г. Красный Холм, Красный пер., д. 2, лит. А, стоимостью 3 900 000 руб.
Согласно отчету N 19/10-2012, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью "Агентство Профессиональной Оценки", рыночная стоимость данного нежилого помещения по состоянию на 10.10.2012 составляла 4 652 000 руб.
Платежными поручениями от 14.12.2012 N 94 на 3 120 000 руб. и от 05.10.2012 N 701 на 780 000 руб. предприниматель Николашкин А.Н. уплатил выкупную стоимость имущества по договору от 22.11.2012.
Право собственности на здание магазина зарегистрировано за истцом 07.12.2012, о чем выдано свидетельство серии 69-АВ N 610208.
Предприниматель Николашкин А.Н., ссылаясь на то, что в результате недобросовестного поведения ответчика у него возникли убытки в размере разницы между ценой нежилых помещений, предусмотренной в предварительном договоре от 16.05.2011, и ценой нежилого помещения, предусмотренной в договоре купли-продажи от 22.11.2012, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды признали исковые требования обоснованными по праву и по размеру.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Из содержания обжалуемых судебных актов следует, что суды при оценке заключенного сторонами предварительного договора и разрешении спора руководствовались разъяснениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Между тем применение судами названных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации к спорным правоотношениям ошибочно, поскольку к моменту заключения предварительного договора от 16.05.2011 объекты недвижимости, являющиеся предметом договора, уже были созданы и принадлежали на праве собственности продавцу.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса.
В силу пункта статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, определяемые в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Предметом доказывания по требованию о возмещении убытков являются противоправность действий причинителя вреда, причинная связь между незаконными действиями и понесенными убытками, а также размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.
Истец, по существу, обосновывает размер убытков тем, что в связи с не исполнением ответчиком своих обязательств по предварительному договору он был вынужден приобрести другой объект недвижимости по более высокой цене.
Однако в данном случае убытки могли возникнуть в виде разницы между ценой недвижимого имущества, определенной предварительным договором, и рыночной стоимостью аналогичного имущества на момент его приобретения, то есть ценой, по которой истец мог приобрести помещения в случае заключения им договора купли-продажи с ответчиком.
Суды не дали оценки и не установили, является ли объект недвижимости, указанный в предварительном договоре от 16.05.2011, аналогичным объекту, приобретенному истцом по договору купли-продажи от 22.11.2012.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, проверить доводы и возражения участвующих в деле лиц, дать им оценку, разрешить спор в соответствии с требованиями закона, а также распределить судебные расходы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 20.01.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 по делу N А66-6160/2014 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
М.А.РАКЧЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)