Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между наследодателем ответчиков и истцом был подписан договор купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья суда первой инстанции: Андреева О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Овсянниковой М.В.,
судей Сибул Ж.А., Анашкина А.А.,
при секретаре Г.А.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Овсянниковой М.В. гражданское дело по апелляционным жалобам Д., Г.М.Д. на решение Перовского районного суда города Москвы от 07 июля 2014 года, по иску Д. к Г.А.В., Г.М.Д., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Г.П.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об исключении доли жилого помещения из наследственной массы, признании договора купли-продажи доли квартиры действительным, признании права собственности на долю квартиры, обязании зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности, встречному иску Г.М.Д. к Д. о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным),
установила:
Д. обратилась в суд с иском к Г.А.А. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на 2/3 доли квартиры.
В ходе рассмотрения дела Г.А.А. умер 07 февраля 2013 года, в связи с чем определением Перовского районного суда г. Москвы от 12 сентября 2013 года была произведена замена умершего ответчика Г.А.А. на правопреемников Г.А.В., Г.М.Д., действующую в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери Г.П.А. 16.08.2004 г.р.
Д. уточнила исковые требования, предъявив их к Г.А.В., Г.М.Д., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Г.П.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и просит исключить из наследственной массы 2/3 доли квартиры, состоящей из 3-х жилых комнат и расположенной по адресу: г. Москва, ул. * д. 27, корп. 2, кв. 109, признать действительным Договор купли-продажи от 31 августа 2010 г. 2/3 доли указанной квартиры, заключенный между Г.А.А. и Т.А.В. (в настоящее время Д.), признать право собственности на 2/3 доли квартиры, по договору купли-продажи от 31 августа 2010 г., обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ВАО г. Москвы зарегистрировать договор купли-продажи от 31 августа 2010 г. 2/3 доли квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. * д. 27, корп. 2, кв. 109, зарегистрировать переход права собственности за Д. на 2/3 доли квартиры, ссылаясь на то, что 31 августа 2010 г. между истцом и Г.А.А. был заключен договор купли-продажи 2/3 доли квартиры, состоящей из 3-х жилых комнат, расположенной по адресу: г. Москва, ул. * д. 27, корп. 2, кв. 109, в соответствии с которым она купила 2/3 доли в праве собственности на указанную квартиру за 1 800 000 рублей, которые уплатила продавцу до подписания договора (п. 5 Договора купли-продажи), что подтверждается расписками о получении денежных средств. 06 сентября 2010 года Г.А.А. была выписана нотариальная доверенность на Т.С.Н., мать истца, для регистрации Договора купли-продажи 2/3 доли квартиры и отозвана впоследствии не была, что подтверждает намерения Продавца осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на проданную долю. По семейным обстоятельствам истец зарегистрировать договор купли-продажи в короткие сроки после заключения сделки не смогла. После истечения срока действия доверенности она неоднократно просила Г.А.А. зарегистрировать договор купли-продажи или выдать новую доверенность на регистрацию, однако Г.А.А. на регистрацию Договора от 31 августа 2010 г. по неизвестным причинам не осуществил. Наследником продавца являются Ответчики. Обязанность совместно с истцом обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, также перешла к ответчикам.
Г.М.Д. предъявила встречной иск к Д. о признании договора купли-продажи от 31 августа 2010 года, заключенного между Г.А.А. и Т.А.В. (Д.), недействительным (ничтожным), ссылаясь (с учетом дополнений) на то, что после смерти Г.А.А. наследниками являются его жена - Г.М.Д., его дочь - Г.П.А. и его отец - Г.А.В., Г.А.А. страдал наркотической зависимостью, стоял на учете в наркологическом диспансере N 4, систематически ложился в различные больницы, для прохождения лечения, но каждый раз прерывал лечение и снова употреблял наркотические средства. Считает, что вследствие наркотической зависимости, Г.А.А. не был способен понимать значение своих действий при заключении Договора.
При подписании договора купли-продажи от 31.08.2010 г. Г.А.А. находился в крайне тяжелых обстоятельствах, при которых вынужден был совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, чем Д. и ее мать Т.С.Н., являясь ее представителем, воспользовались, т.е. кабальная сделка, которая в силу п. 1 ст. 179 ГК РФ является недействительной. Стоимость 2/3 доли в трехкомнатной квартире, расположенной в ВАО г. Москвы не могла составлять 1 800 000 рублей и является существенно заниженной. Согласно п. 4 Договора, на момент совершения сделки купли-продажи в квартире было зарегистрировано пять человек, включая троих несовершеннолетних детей: Г.П.А., Г.В.А. и Г.А.А. Над несовершеннолетней Г.В.А. в соответствии с распоряжением N МВ-Р-N 37 от 03.03.2003 г. Муниципалитета "Вешняки" г. Москвы была установлена опека, опекуном была назначена Р. Данным распоряжением также был установлен запрет на операции с квартирой. Впоследствии попечителем несовершеннолетней Г.В.А. была назначена А. Запрет на осуществление операций с квартирой был снят органом опеки и попечительства в 2012 году при достижении Г.В.А. совершеннолетнего возраста. Также, совершая сделку по отчуждению доли в квартире, Г.А.А. были нарушены права и интересы своей несовершеннолетней дочери Г.П.А., что является грубым нарушением закона и является недействительной (ничтожной). Кроме того, Г.М.Д. согласия на совершение данной сделки не давала, и о заключенном Договоре узнала только в рамках гражданского иска. Таким образом, считает, что поскольку сделка была заключена без предварительного согласия органа опеки и попечительства УР Вешняки, грубо нарушая права и законные интересы зарегистрированных в квартире несовершеннолетних детей, Договор является недействительным (ничтожным).
Представитель Д. в судебном заседании полностью поддержала исковые требования, встречные исковые требования не признала.
Представитель Г.М.Д., в судебном заседании исковые требования Д. не признала. Доводы встречного иска поддержала в полном объеме.
Представитель Г.А.В. в судебном заседании исковые требования Д. не признал.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о дне суда извещался.
3-е лицо Г.Е.А. в судебное заседание не явилась, о дне слушания извещалась надлежащим образом.
Представитель 3-го лица УСЗН района "Вешняки" в судебное заседание не явился, о дне слушания извещался надлежащим образом, в материалах дела имеется письменное заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.
Судом в удовлетворении исков отказано.
Об отмене вышеуказанного решения в своих апелляционных жалобах просят Г.М.Д. в части отказа в удовлетворении ее встречного иска, Д. в части отказа в удовлетворении ее иска, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.
Проверив материалы настоящего дела, выслушав представителя Д. - С., поддержавшую доводы своей жалобы и возражавшую против удовлетворения жалобы Г.М.Д., Г.М.Д., ее представителя Я., Г.Е.А. и ее представителя О., являющегося также представителем Г.А.В., поддержавших доводы жалобы Г.М.Д. и возражавших против удовлетворения жалобы Д., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Разрешая первоначальное исковое заявление, суд руководствовался п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 1 ст. 434 ГК РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 550 ГК РФ, ст. 165 ГК РФ, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 3 ст. 551 ГК РФ, ст. 16 ФЗ РФ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 61, п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29.04.2010 г., п. 1 статьи 556 ГК РФ, ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ, ст. 58 ГК РФ, ст. 1110 ГК РФ, ст. 1112 ГК РФ.
Судом установлено, что Г.А.А. являлся собственником отдельной трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109 на основании договора дарения квартиры от 06 апреля 2007 года, заключенного между ним и Г.А.В.
31 августа 2010 г. между Г.А.А. и Т.А.В. (в настоящее время Д.) был подписан договор купли-продажи, в соответствии с п. 1 которого Г.А.А. продал, а Т.А.В. (Д.) купила 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109, 1/3 доля в праве осталась у продавца.
Пунктом 5 договора предусмотрено, что 2/3 доли в праве на квартиру оценены сторонами в 1 800 000 руб., каковую покупатель уплатил продавцу до подписания договора.
Согласно с п. 7 договора сторонами определено, что в соответствии с принципами, определенными ст. 556 ГК РФ передача и принятие 2/3 доли в праве собственности на квартиру будут осуществлены покупателем и продавцом путем подписания акта передачи в течение 1 календарного дня после регистрации договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Истцом Д. в обоснование иска представлены расписки от имени Г.А.А. от 30.08.2010 г., согласно которой он получил от Т.А.В. денежную сумму в размере 600 000 руб. в счет оплаты 2/3 доли квартиры по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109 и от 31.08.2010 г., согласно которой Г.А.А. получил 1 200 000 руб. за проданную долю согласно договора купли-продажи от 31.08.2010 г., а также акт приема-передачи от 30.09.2010 г., в соответствии с которым Г.А.А. передал, а Т.А.В. приняла в собственность 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109 в соответствии с договором купли-продажи от 31.08.2010 г., а также Г.А.А. передал покупателю ключи и квитанции по оплате коммунальных услуг.
06 сентября 2010 года Г.А.А. была выдана нотариально удостоверенная доверенность на Т.С.Н. (мать истца) для регистрации Договора купли-продажи 2/3 доли квартиры по адресу: г. Москва, ул. * д. 27, корп. 2, кв. 109.
На момент подписания между Г.А.А. и Т.А.В. (Д.) договора купли-продажи 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ул. * д. 27, корп. 2, кв. 109, в данной квартире были зарегистрированы: Г.А.А., несовершеннолетний Г.А.А. 31.08.2008 г.р., несовершеннолетняя Г.В.А. 11 апреля 1994 г.р., несовершеннолетняя Г.П.А. 16 августа 2004 г.р. и Г.Е.А.
Материалами дела установлено, что распоряжением Муниципалитета "Вешняки" N МВ-Р-37 от 03 марта 2003 года над несовершеннолетней Г.В.А. была установлена опека, опекуном назначена Р., при этом, данным распоряжением был обеспечен контроль за операциями с жилой площадью по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109 и установлено, что все операции с данной площадью производить только с согласия органов опеки.
Распоряжением Муниципалитета "Вешняки" N МВ-Р-124 от 19 мая 2005 г. опекуном Г.В.А. была назначена А.М.Н., поскольку мать ребенка Г.Е.А. была лишена родительских прав. Место проживания Г.В.А. было определено по месту жительства опекуна по адресу: Москва * пр-т д. 48 кор. 1 кв. 9, при этом жилая площадь по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109 была сохранена за Г.В.А.
Из материалов регистрационного дела установлено, что 07 августа 2010 г. Т.С.Н., действующая по доверенности от имени Т.А.В. (Д.) и Г.А.А. обратилась с заявлением о регистрации договора купли-продажи 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109, заключенного в простой письменной форме 31.07.2010 г., по результатам рассмотрения которого Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве было отказано в регистрации указанного договора и перехода права собственности на 1/3 долю в праве собственности на квартиру, поскольку в квартире зарегистрирована несовершеннолетняя Г.В.А., находящаяся под опекой, и отсутствует согласие органа опеки и попечительства на отчуждение данной доли.
Судом обоснованно отмечено, что уже по состоянию на 31 августа 2010 г., как Г.А.А., так и самой Д., было известно, что для регистрации договора об отчуждении доли в праве собственности на спорную квартиру требуется согласие органов опеки и попечительства и без получения такого согласия регистрация договора невозможна, поскольку в квартире по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109 постоянно зарегистрирована Г.В.А., находившая под опекой, за которой было сохранено право пользования данным помещением, однако, 31 августа 2010 г. между Г.А.А. и Т.А.В. (Д.) был подписан договор купли-продажи 2/3 доли в праве собственности на спорную квартиру.
Распоряжением Муниципалитета "Вешняки" от 14.02.2011 г. N МВ-П-69 установлено, что возвращение несовершеннолетней Г.В.А. 1994 г.р. в ранее занимаемое жилое помещение по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109 невозможно и Г.В.А. предоставлено право на внеочередное однократное предоставление благоустроенного жилого помещения в г. Москве по договору безвозмездного пользования.
17 августа 2012 года между ДЖП и ЖФ г. Москвы и Г.В.А. был заключен договор безвозмездного пользования жилым помещением N 534049681, в соответствии с которым Г.В.А. было предоставлено помещение по адресу: Москва просп.* Москвы д. 5 кв. 206, в связи с чем Г.В.А. 07 сентября 2012 года выбыла из спорной жилой площади.
07 февраля 2013 года Г.А.А. умер.
Из материалов наследственного дела усматривается, что наследниками Г.А.А. являются отец Г.А.В., несовершеннолетняя дочь Г.П.А. и жена Г.М.Д.
Квартира по адресу; Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109 включена в состав наследственной массы, поскольку на момент смерти Г.А.А. в соответствии со сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним данная квартира находилась в его собственности и сделок об отчуждении квартиры или ее доли не зарегистрировано.
С учетом вышеуказанных обстоятельств дела, суд обоснованно не нашел оснований для удовлетворения исковых требований Д. об исключении доли жилого помещения из наследственной массы, признании договора купли-продажи доли квартиры действительным, признании права собственности на долю квартиры, обязании зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности, поскольку из показаний представителя истца Д. следует, что Г.А.А. и истец решили зарегистрировать данную сделку после того, как ребенку, находившему под опекой, предоставят жилое помещение, что свидетельствует о том, что Г.А.А. не уклонялся от регистрации договора и невозможность зарегистрировать договор была вызвана иными причинами (отсутствие согласия органов опеки), а не уклонением Г.А.А. от регистрации договора.
Из материалов, представленных УСЗН "Вешняки" усматривается, что представитель Г.А.А. в феврале 2011 г. (уже после заключении спорного договора), обращался в органы опеки с заявлением о разрешении продажи 2/3 доли квартиры, т.к. собирается продать (хотя договор уже был подписан) указанные 2/3 доли лицам, не являющимся родственникам Г.В.А., в удовлетворении которого, органами опеки и попечительства муниципального образования "Вешняки" на заседании комиссии 22.02.2011 г. было отказано. Данные обстоятельства также свидетельствуют о том, что Г.А.А. не уклонялся от регистрации договора и причиной, по которой данный договор не мог быть зарегистрирован, были иные.
Подтверждением того, что Г.А.А. не уклонялся от регистрации договора, является тот факт, что им была выдана доверенность на имя Т.С.П. (матери Д.) с правом регистрации договора, соответственно, Т.С.И., как представитель Г.А.А., имела возможность обратиться в Управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации договора от 31.08.2010 г. в том же порядке, как она обращалась за регистрацией договора от 31.07.2010 г. и перехода права собственности на 1/3 долю квартиры, чего ею сделано не было и допрошенная в судебном заседании 21.01.2014 г. свидетель Т.С.И. подтвердила, что по поводу регистрации договора они обращались, т.к. решили год подождать, что в совокупности также свидетельствует о добровольном намерении сторон не регистрировать данную сделку до определенного момента, а не означает уклонение Г.А.А. от регистрации договора.
При таких обстоятельствах, учитывая, что доказательств уклонения Г.А.А. от регистрации перехода права собственности в ходе рассмотрения дела не установлено, к спорным правоотношениям ст. 551 ГК РФ применена быть не может.
Передача 2/3 доли в праве собственности на квартиру фактически осуществлена не была, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что спорные 2/3 доли квартиры фактически Д. не передавались, во владение данным имуществом она не вступила, в квартире не проживала и не пользовалась ей, доказательств наличия у нее ключей от квартиры, о передаче которых указано в акте, не имеется, при этом, имеющаяся в материалах дела квитанция об оплате 20.12.2010 г. задолженности за квартиру, которые со слов свидетеля Т.С.Н. оплатила она, не является безусловным доказательством передачи истцу 2/3 доли квартиры. Иных документов об оплате истцом расходов по коммунальным платежам суду не представлено. Также, сама свидетель Т.С.Н. подтвердила, что акт приема передачи был подписан чисто формально.
С учетом изложенного судом обоснованно отказано в удовлетворении иска Д.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд также руководствовался ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, поскольку норма ст. 166 ГК РФ в редакции настоящего ФЗ РФ применяется к сделкам, совершенным после вступления в силу настоящего Федерального закона), ст. 167 ГК РФ, ст. 168 ГК РФ (в редакции на момент подписания договора от 31.08.2010), п. 1 ст. 177 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ.
Оценив доводы встречного иска, суд не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку в ходе рассмотрения дела не добыто бесспорных доказательств того, что Г.А.А. в момент подписания договора купли-продажи 2/3 доли квартиры, не мог понимать значение своих действий и руководить ими, а одно лишь обнаружение у него психических и поведенческих расстройств в связи с употреблением опиоидов (что установлено судебной экспертизой), таким доказательством не является, поскольку наличие указанных расстройств само по себе не означает отсутствие способности понимать значение своих действий и руководить ими.
Проведенной в ходе рассмотрения дела судебной психиатрической экспертизой ПБ N 1 им. Н.А. Алексеева установлено, что в материалах дела и медицинской документации отсутствуют данные о наличии у Г.А.А. выраженных психических нарушений (интеллектуальных, мнестических, нарушениях сознания, ориентировки), которые исключали бы у него способность в юридически значимый период (при оформлении договора купли-продажи от 31.08.2010 г.) понимать значение своих действий и руководить ими.
У суда не имелось оснований не доверять указанному заключению комиссии экспертов, поскольку экспертиза проведена квалифицированными специалистами, имеющими стаж работы от 12 до 38 лет, предупрежденными об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Нарушений действующего законодательства при составлении заключения суд не усматривает.
Доказательств, что Г.А.А. на момент подписания договора находился в крайне тяжелых обстоятельства и вынужден был заключить данную сделку на крайне не выгодных для себя условиях, чем Д. воспользовалась, т.е. сделка является кабальной, суду также не представлено.
Доводы Г.М.Д. об отсутствии ее согласия на совершение сделки, также не являются основанием для удовлетворения встречного иска, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что спорная квартира была приобретена Г.А.А. по договору дарения, что свидетельствует о том, что данная квартира не является совместным имуществом супругов, а поэтому на нее не распространяются положения ст. 35 Семейного Кодекса РФ.
Доводы об отсутствии согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки, а также о нарушении прав Г.В.А. и Г.П.А., в данном случае основанием для удовлетворения встречного иска также не являются, поскольку договор купли-продажи 2/3 доли спорной квартиры зарегистрирован не был, равно как и не был зарегистрирован переход права собственности на указанную долю к Д., что свидетельствует о том, что право собственности на 2/3 доли у Д. не возникло, а поэтому и права несовершеннолетних, равно как и права других лиц, зарегистрированных в квартире, о наличии которых не указано в договоре, данной сделкой не нарушены.
Судом отмечено, что в настоящее время Г.В.А. достигла совершеннолетия, получила отдельное жилое помещение и о каких-либо ее нарушенных правах не заявляет, а у Г.М.Д. права представлять ее интересы не имеется.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора купли-продажи недействительным, суд правомерно указал, что заявленные Г.М.Д. основания распространяются на заключенные сделки, при этом заключенным считается договор, зарегистрированный в установленном законом порядке, с момента такой регистрации, чего в данном случае не было, а поэтому договор купли-продажи от 31.08.2010 г. является незаключенным в силу прямого указания закона, в иске Д. об исключении доли жилого помещения из наследственной массы, признании договора купли-продажи доли квартиры действительным, признании права собственности на долю квартиры, обязании зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности судом отказано, а поэтому договор купли-продажи 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109, при отсутствии государственной регистрации, не порождает никаких правовых последствий и права собственности Д. на данную долю, а соответственно, не нарушает прав Г.В.А. и наследников Г.А.А.
Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Доводы, изложенные в жалобах, повторяют основания заявленных исковых требований и возражений на них, были предметом исследования суда, нашли свое отражение в решении.
Доводы жалоб, направленные на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, оснований для которой судебная коллегия не находит, не могут служить основанием к отмене решения.
Новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, доводы жалоб не содержат.
Оснований для отмены решения суда в обжалуемых частях по доводам апелляционных жалоб судебная коллегия не находит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Перовского районного суда города Москвы от 07 июля 2014 года - оставить без изменения, апелляционные жалобы Д., Г.М.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-35671
Требование: Об исключении доли жилого помещения из наследственной массы, признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности, обязании зарегистрировать договор.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между наследодателем ответчиков и истцом был подписан договор купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 ноября 2014 г. по делу N 33-35671
Судья суда первой инстанции: Андреева О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Овсянниковой М.В.,
судей Сибул Ж.А., Анашкина А.А.,
при секретаре Г.А.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Овсянниковой М.В. гражданское дело по апелляционным жалобам Д., Г.М.Д. на решение Перовского районного суда города Москвы от 07 июля 2014 года, по иску Д. к Г.А.В., Г.М.Д., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Г.П.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об исключении доли жилого помещения из наследственной массы, признании договора купли-продажи доли квартиры действительным, признании права собственности на долю квартиры, обязании зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности, встречному иску Г.М.Д. к Д. о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным),
установила:
Д. обратилась в суд с иском к Г.А.А. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на 2/3 доли квартиры.
В ходе рассмотрения дела Г.А.А. умер 07 февраля 2013 года, в связи с чем определением Перовского районного суда г. Москвы от 12 сентября 2013 года была произведена замена умершего ответчика Г.А.А. на правопреемников Г.А.В., Г.М.Д., действующую в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери Г.П.А. 16.08.2004 г.р.
Д. уточнила исковые требования, предъявив их к Г.А.В., Г.М.Д., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Г.П.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и просит исключить из наследственной массы 2/3 доли квартиры, состоящей из 3-х жилых комнат и расположенной по адресу: г. Москва, ул. * д. 27, корп. 2, кв. 109, признать действительным Договор купли-продажи от 31 августа 2010 г. 2/3 доли указанной квартиры, заключенный между Г.А.А. и Т.А.В. (в настоящее время Д.), признать право собственности на 2/3 доли квартиры, по договору купли-продажи от 31 августа 2010 г., обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ВАО г. Москвы зарегистрировать договор купли-продажи от 31 августа 2010 г. 2/3 доли квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. * д. 27, корп. 2, кв. 109, зарегистрировать переход права собственности за Д. на 2/3 доли квартиры, ссылаясь на то, что 31 августа 2010 г. между истцом и Г.А.А. был заключен договор купли-продажи 2/3 доли квартиры, состоящей из 3-х жилых комнат, расположенной по адресу: г. Москва, ул. * д. 27, корп. 2, кв. 109, в соответствии с которым она купила 2/3 доли в праве собственности на указанную квартиру за 1 800 000 рублей, которые уплатила продавцу до подписания договора (п. 5 Договора купли-продажи), что подтверждается расписками о получении денежных средств. 06 сентября 2010 года Г.А.А. была выписана нотариальная доверенность на Т.С.Н., мать истца, для регистрации Договора купли-продажи 2/3 доли квартиры и отозвана впоследствии не была, что подтверждает намерения Продавца осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на проданную долю. По семейным обстоятельствам истец зарегистрировать договор купли-продажи в короткие сроки после заключения сделки не смогла. После истечения срока действия доверенности она неоднократно просила Г.А.А. зарегистрировать договор купли-продажи или выдать новую доверенность на регистрацию, однако Г.А.А. на регистрацию Договора от 31 августа 2010 г. по неизвестным причинам не осуществил. Наследником продавца являются Ответчики. Обязанность совместно с истцом обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, также перешла к ответчикам.
Г.М.Д. предъявила встречной иск к Д. о признании договора купли-продажи от 31 августа 2010 года, заключенного между Г.А.А. и Т.А.В. (Д.), недействительным (ничтожным), ссылаясь (с учетом дополнений) на то, что после смерти Г.А.А. наследниками являются его жена - Г.М.Д., его дочь - Г.П.А. и его отец - Г.А.В., Г.А.А. страдал наркотической зависимостью, стоял на учете в наркологическом диспансере N 4, систематически ложился в различные больницы, для прохождения лечения, но каждый раз прерывал лечение и снова употреблял наркотические средства. Считает, что вследствие наркотической зависимости, Г.А.А. не был способен понимать значение своих действий при заключении Договора.
При подписании договора купли-продажи от 31.08.2010 г. Г.А.А. находился в крайне тяжелых обстоятельствах, при которых вынужден был совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, чем Д. и ее мать Т.С.Н., являясь ее представителем, воспользовались, т.е. кабальная сделка, которая в силу п. 1 ст. 179 ГК РФ является недействительной. Стоимость 2/3 доли в трехкомнатной квартире, расположенной в ВАО г. Москвы не могла составлять 1 800 000 рублей и является существенно заниженной. Согласно п. 4 Договора, на момент совершения сделки купли-продажи в квартире было зарегистрировано пять человек, включая троих несовершеннолетних детей: Г.П.А., Г.В.А. и Г.А.А. Над несовершеннолетней Г.В.А. в соответствии с распоряжением N МВ-Р-N 37 от 03.03.2003 г. Муниципалитета "Вешняки" г. Москвы была установлена опека, опекуном была назначена Р. Данным распоряжением также был установлен запрет на операции с квартирой. Впоследствии попечителем несовершеннолетней Г.В.А. была назначена А. Запрет на осуществление операций с квартирой был снят органом опеки и попечительства в 2012 году при достижении Г.В.А. совершеннолетнего возраста. Также, совершая сделку по отчуждению доли в квартире, Г.А.А. были нарушены права и интересы своей несовершеннолетней дочери Г.П.А., что является грубым нарушением закона и является недействительной (ничтожной). Кроме того, Г.М.Д. согласия на совершение данной сделки не давала, и о заключенном Договоре узнала только в рамках гражданского иска. Таким образом, считает, что поскольку сделка была заключена без предварительного согласия органа опеки и попечительства УР Вешняки, грубо нарушая права и законные интересы зарегистрированных в квартире несовершеннолетних детей, Договор является недействительным (ничтожным).
Представитель Д. в судебном заседании полностью поддержала исковые требования, встречные исковые требования не признала.
Представитель Г.М.Д., в судебном заседании исковые требования Д. не признала. Доводы встречного иска поддержала в полном объеме.
Представитель Г.А.В. в судебном заседании исковые требования Д. не признал.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о дне суда извещался.
3-е лицо Г.Е.А. в судебное заседание не явилась, о дне слушания извещалась надлежащим образом.
Представитель 3-го лица УСЗН района "Вешняки" в судебное заседание не явился, о дне слушания извещался надлежащим образом, в материалах дела имеется письменное заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.
Судом в удовлетворении исков отказано.
Об отмене вышеуказанного решения в своих апелляционных жалобах просят Г.М.Д. в части отказа в удовлетворении ее встречного иска, Д. в части отказа в удовлетворении ее иска, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.
Проверив материалы настоящего дела, выслушав представителя Д. - С., поддержавшую доводы своей жалобы и возражавшую против удовлетворения жалобы Г.М.Д., Г.М.Д., ее представителя Я., Г.Е.А. и ее представителя О., являющегося также представителем Г.А.В., поддержавших доводы жалобы Г.М.Д. и возражавших против удовлетворения жалобы Д., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Разрешая первоначальное исковое заявление, суд руководствовался п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 1 ст. 434 ГК РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 550 ГК РФ, ст. 165 ГК РФ, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 3 ст. 551 ГК РФ, ст. 16 ФЗ РФ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 61, п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29.04.2010 г., п. 1 статьи 556 ГК РФ, ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ, ст. 58 ГК РФ, ст. 1110 ГК РФ, ст. 1112 ГК РФ.
Судом установлено, что Г.А.А. являлся собственником отдельной трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109 на основании договора дарения квартиры от 06 апреля 2007 года, заключенного между ним и Г.А.В.
31 августа 2010 г. между Г.А.А. и Т.А.В. (в настоящее время Д.) был подписан договор купли-продажи, в соответствии с п. 1 которого Г.А.А. продал, а Т.А.В. (Д.) купила 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109, 1/3 доля в праве осталась у продавца.
Пунктом 5 договора предусмотрено, что 2/3 доли в праве на квартиру оценены сторонами в 1 800 000 руб., каковую покупатель уплатил продавцу до подписания договора.
Согласно с п. 7 договора сторонами определено, что в соответствии с принципами, определенными ст. 556 ГК РФ передача и принятие 2/3 доли в праве собственности на квартиру будут осуществлены покупателем и продавцом путем подписания акта передачи в течение 1 календарного дня после регистрации договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Истцом Д. в обоснование иска представлены расписки от имени Г.А.А. от 30.08.2010 г., согласно которой он получил от Т.А.В. денежную сумму в размере 600 000 руб. в счет оплаты 2/3 доли квартиры по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109 и от 31.08.2010 г., согласно которой Г.А.А. получил 1 200 000 руб. за проданную долю согласно договора купли-продажи от 31.08.2010 г., а также акт приема-передачи от 30.09.2010 г., в соответствии с которым Г.А.А. передал, а Т.А.В. приняла в собственность 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109 в соответствии с договором купли-продажи от 31.08.2010 г., а также Г.А.А. передал покупателю ключи и квитанции по оплате коммунальных услуг.
06 сентября 2010 года Г.А.А. была выдана нотариально удостоверенная доверенность на Т.С.Н. (мать истца) для регистрации Договора купли-продажи 2/3 доли квартиры по адресу: г. Москва, ул. * д. 27, корп. 2, кв. 109.
На момент подписания между Г.А.А. и Т.А.В. (Д.) договора купли-продажи 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ул. * д. 27, корп. 2, кв. 109, в данной квартире были зарегистрированы: Г.А.А., несовершеннолетний Г.А.А. 31.08.2008 г.р., несовершеннолетняя Г.В.А. 11 апреля 1994 г.р., несовершеннолетняя Г.П.А. 16 августа 2004 г.р. и Г.Е.А.
Материалами дела установлено, что распоряжением Муниципалитета "Вешняки" N МВ-Р-37 от 03 марта 2003 года над несовершеннолетней Г.В.А. была установлена опека, опекуном назначена Р., при этом, данным распоряжением был обеспечен контроль за операциями с жилой площадью по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109 и установлено, что все операции с данной площадью производить только с согласия органов опеки.
Распоряжением Муниципалитета "Вешняки" N МВ-Р-124 от 19 мая 2005 г. опекуном Г.В.А. была назначена А.М.Н., поскольку мать ребенка Г.Е.А. была лишена родительских прав. Место проживания Г.В.А. было определено по месту жительства опекуна по адресу: Москва * пр-т д. 48 кор. 1 кв. 9, при этом жилая площадь по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109 была сохранена за Г.В.А.
Из материалов регистрационного дела установлено, что 07 августа 2010 г. Т.С.Н., действующая по доверенности от имени Т.А.В. (Д.) и Г.А.А. обратилась с заявлением о регистрации договора купли-продажи 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109, заключенного в простой письменной форме 31.07.2010 г., по результатам рассмотрения которого Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве было отказано в регистрации указанного договора и перехода права собственности на 1/3 долю в праве собственности на квартиру, поскольку в квартире зарегистрирована несовершеннолетняя Г.В.А., находящаяся под опекой, и отсутствует согласие органа опеки и попечительства на отчуждение данной доли.
Судом обоснованно отмечено, что уже по состоянию на 31 августа 2010 г., как Г.А.А., так и самой Д., было известно, что для регистрации договора об отчуждении доли в праве собственности на спорную квартиру требуется согласие органов опеки и попечительства и без получения такого согласия регистрация договора невозможна, поскольку в квартире по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109 постоянно зарегистрирована Г.В.А., находившая под опекой, за которой было сохранено право пользования данным помещением, однако, 31 августа 2010 г. между Г.А.А. и Т.А.В. (Д.) был подписан договор купли-продажи 2/3 доли в праве собственности на спорную квартиру.
Распоряжением Муниципалитета "Вешняки" от 14.02.2011 г. N МВ-П-69 установлено, что возвращение несовершеннолетней Г.В.А. 1994 г.р. в ранее занимаемое жилое помещение по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109 невозможно и Г.В.А. предоставлено право на внеочередное однократное предоставление благоустроенного жилого помещения в г. Москве по договору безвозмездного пользования.
17 августа 2012 года между ДЖП и ЖФ г. Москвы и Г.В.А. был заключен договор безвозмездного пользования жилым помещением N 534049681, в соответствии с которым Г.В.А. было предоставлено помещение по адресу: Москва просп.* Москвы д. 5 кв. 206, в связи с чем Г.В.А. 07 сентября 2012 года выбыла из спорной жилой площади.
07 февраля 2013 года Г.А.А. умер.
Из материалов наследственного дела усматривается, что наследниками Г.А.А. являются отец Г.А.В., несовершеннолетняя дочь Г.П.А. и жена Г.М.Д.
Квартира по адресу; Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109 включена в состав наследственной массы, поскольку на момент смерти Г.А.А. в соответствии со сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним данная квартира находилась в его собственности и сделок об отчуждении квартиры или ее доли не зарегистрировано.
С учетом вышеуказанных обстоятельств дела, суд обоснованно не нашел оснований для удовлетворения исковых требований Д. об исключении доли жилого помещения из наследственной массы, признании договора купли-продажи доли квартиры действительным, признании права собственности на долю квартиры, обязании зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности, поскольку из показаний представителя истца Д. следует, что Г.А.А. и истец решили зарегистрировать данную сделку после того, как ребенку, находившему под опекой, предоставят жилое помещение, что свидетельствует о том, что Г.А.А. не уклонялся от регистрации договора и невозможность зарегистрировать договор была вызвана иными причинами (отсутствие согласия органов опеки), а не уклонением Г.А.А. от регистрации договора.
Из материалов, представленных УСЗН "Вешняки" усматривается, что представитель Г.А.А. в феврале 2011 г. (уже после заключении спорного договора), обращался в органы опеки с заявлением о разрешении продажи 2/3 доли квартиры, т.к. собирается продать (хотя договор уже был подписан) указанные 2/3 доли лицам, не являющимся родственникам Г.В.А., в удовлетворении которого, органами опеки и попечительства муниципального образования "Вешняки" на заседании комиссии 22.02.2011 г. было отказано. Данные обстоятельства также свидетельствуют о том, что Г.А.А. не уклонялся от регистрации договора и причиной, по которой данный договор не мог быть зарегистрирован, были иные.
Подтверждением того, что Г.А.А. не уклонялся от регистрации договора, является тот факт, что им была выдана доверенность на имя Т.С.П. (матери Д.) с правом регистрации договора, соответственно, Т.С.И., как представитель Г.А.А., имела возможность обратиться в Управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации договора от 31.08.2010 г. в том же порядке, как она обращалась за регистрацией договора от 31.07.2010 г. и перехода права собственности на 1/3 долю квартиры, чего ею сделано не было и допрошенная в судебном заседании 21.01.2014 г. свидетель Т.С.И. подтвердила, что по поводу регистрации договора они обращались, т.к. решили год подождать, что в совокупности также свидетельствует о добровольном намерении сторон не регистрировать данную сделку до определенного момента, а не означает уклонение Г.А.А. от регистрации договора.
При таких обстоятельствах, учитывая, что доказательств уклонения Г.А.А. от регистрации перехода права собственности в ходе рассмотрения дела не установлено, к спорным правоотношениям ст. 551 ГК РФ применена быть не может.
Передача 2/3 доли в праве собственности на квартиру фактически осуществлена не была, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что спорные 2/3 доли квартиры фактически Д. не передавались, во владение данным имуществом она не вступила, в квартире не проживала и не пользовалась ей, доказательств наличия у нее ключей от квартиры, о передаче которых указано в акте, не имеется, при этом, имеющаяся в материалах дела квитанция об оплате 20.12.2010 г. задолженности за квартиру, которые со слов свидетеля Т.С.Н. оплатила она, не является безусловным доказательством передачи истцу 2/3 доли квартиры. Иных документов об оплате истцом расходов по коммунальным платежам суду не представлено. Также, сама свидетель Т.С.Н. подтвердила, что акт приема передачи был подписан чисто формально.
С учетом изложенного судом обоснованно отказано в удовлетворении иска Д.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд также руководствовался ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, поскольку норма ст. 166 ГК РФ в редакции настоящего ФЗ РФ применяется к сделкам, совершенным после вступления в силу настоящего Федерального закона), ст. 167 ГК РФ, ст. 168 ГК РФ (в редакции на момент подписания договора от 31.08.2010), п. 1 ст. 177 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ.
Оценив доводы встречного иска, суд не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку в ходе рассмотрения дела не добыто бесспорных доказательств того, что Г.А.А. в момент подписания договора купли-продажи 2/3 доли квартиры, не мог понимать значение своих действий и руководить ими, а одно лишь обнаружение у него психических и поведенческих расстройств в связи с употреблением опиоидов (что установлено судебной экспертизой), таким доказательством не является, поскольку наличие указанных расстройств само по себе не означает отсутствие способности понимать значение своих действий и руководить ими.
Проведенной в ходе рассмотрения дела судебной психиатрической экспертизой ПБ N 1 им. Н.А. Алексеева установлено, что в материалах дела и медицинской документации отсутствуют данные о наличии у Г.А.А. выраженных психических нарушений (интеллектуальных, мнестических, нарушениях сознания, ориентировки), которые исключали бы у него способность в юридически значимый период (при оформлении договора купли-продажи от 31.08.2010 г.) понимать значение своих действий и руководить ими.
У суда не имелось оснований не доверять указанному заключению комиссии экспертов, поскольку экспертиза проведена квалифицированными специалистами, имеющими стаж работы от 12 до 38 лет, предупрежденными об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Нарушений действующего законодательства при составлении заключения суд не усматривает.
Доказательств, что Г.А.А. на момент подписания договора находился в крайне тяжелых обстоятельства и вынужден был заключить данную сделку на крайне не выгодных для себя условиях, чем Д. воспользовалась, т.е. сделка является кабальной, суду также не представлено.
Доводы Г.М.Д. об отсутствии ее согласия на совершение сделки, также не являются основанием для удовлетворения встречного иска, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что спорная квартира была приобретена Г.А.А. по договору дарения, что свидетельствует о том, что данная квартира не является совместным имуществом супругов, а поэтому на нее не распространяются положения ст. 35 Семейного Кодекса РФ.
Доводы об отсутствии согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки, а также о нарушении прав Г.В.А. и Г.П.А., в данном случае основанием для удовлетворения встречного иска также не являются, поскольку договор купли-продажи 2/3 доли спорной квартиры зарегистрирован не был, равно как и не был зарегистрирован переход права собственности на указанную долю к Д., что свидетельствует о том, что право собственности на 2/3 доли у Д. не возникло, а поэтому и права несовершеннолетних, равно как и права других лиц, зарегистрированных в квартире, о наличии которых не указано в договоре, данной сделкой не нарушены.
Судом отмечено, что в настоящее время Г.В.А. достигла совершеннолетия, получила отдельное жилое помещение и о каких-либо ее нарушенных правах не заявляет, а у Г.М.Д. права представлять ее интересы не имеется.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора купли-продажи недействительным, суд правомерно указал, что заявленные Г.М.Д. основания распространяются на заключенные сделки, при этом заключенным считается договор, зарегистрированный в установленном законом порядке, с момента такой регистрации, чего в данном случае не было, а поэтому договор купли-продажи от 31.08.2010 г. является незаключенным в силу прямого указания закона, в иске Д. об исключении доли жилого помещения из наследственной массы, признании договора купли-продажи доли квартиры действительным, признании права собственности на долю квартиры, обязании зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности судом отказано, а поэтому договор купли-продажи 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: Москва ул. * д. 27 кор. 2 кв. 109, при отсутствии государственной регистрации, не порождает никаких правовых последствий и права собственности Д. на данную долю, а соответственно, не нарушает прав Г.В.А. и наследников Г.А.А.
Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Доводы, изложенные в жалобах, повторяют основания заявленных исковых требований и возражений на них, были предметом исследования суда, нашли свое отражение в решении.
Доводы жалоб, направленные на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, оснований для которой судебная коллегия не находит, не могут служить основанием к отмене решения.
Новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, доводы жалоб не содержат.
Оснований для отмены решения суда в обжалуемых частях по доводам апелляционных жалоб судебная коллегия не находит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Перовского районного суда города Москвы от 07 июля 2014 года - оставить без изменения, апелляционные жалобы Д., Г.М.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)