Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что ответчик не исполнил обязательства по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии и что несвоевременным возвратом данного имущества ему были причинены убытки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Дьяченко Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Масленкиной С.Ю.
судей областного суда: Зубовой Е.А., Чеботаревой Е.А.
при секретаре А.
рассмотрела в судебном заседании 06 ноября 2014 года дело по апелляционной жалобе Л.
на решение Омского районного суда Омской области от <...>, которым постановлено:
"Исковые требования Р.А. удовлетворить.
Взыскать с Л. в пользу Р.А. плату за пользование зданием магазина в связи с просрочкой его возврата в размере <...>., стоимость восстановительного ремонта системы отопления в размере <...>, упущенную выгоду в размере <...>, оплату стоимости услуг эксперта в размере <...>.
Взыскать с Л. в пользу Р.А. <...> в счет возврата госпошлины".
Заслушав доклад судьи областного суда Зубовой Е.А., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Р.А. обратился с иском к Л. о взыскании платы за просрочку возврата арендованного имущества, возмещении убытков.
В обоснование указал, что <...> между ИП З. и ИП Л. был заключен договор аренды, согласно которому ответчик получила во временное пользование здание магазина, общей площадью <...> кв. м, номера на поэтажном плане: N <...>, этаж N <...>, литера А, расположенное по адресу: <...>, сроком на <...> месяцев. <...> между З. и Р.А. был заключен договор купли-продажи указанных нежилых помещений, право собственности на которые зарегистрировано истцом <...>, при этом права и обязанности арендодателя перешли к Р.А., который в свою очередь уведомил ответчика о прекращении договора аренды и необходимости освобождения занимаемых нежилых помещений с <...>. Решением Омского районного суда Омской области от <...> установлено, что срок действия договора аренды истек <...>, и, поскольку ответчик по истечении данного срока не возвратил истцу арендованное имущество, с нее была взыскана денежная сумма в счет оплаты за пользование зданием магазина в период с <...> по <...> исходя из установленного договором размера арендной платы. Решением Омского районного суда Омской области от <...> на Л. возложена обязанность передать Р.А. арендованное нежилое помещение, однако ответчик добровольно решение суда не исполняла, в связи с чем <...> оно было исполнено принудительно. При получении нежилого помещения установлено, что оно находится в неудовлетворительном состоянии и непригодно к использованию без проведения ремонтных работ, поскольку, в том числе, разморожена система отопления. Рыночная стоимость восстановительных работ по ее ремонту согласно экспертному заключению составляет <...>. Данная сумма подлежит взысканию с ответчика, так как она не исполнила возложенные на нее обязательства по поддержанию арендованного имущества в исправном техническом состоянии. Кроме того, несвоевременным возвратом арендованного имущества истцу причинены убытки в виде неполученных доходов от планируемой сдачи в аренду помещения магазина, поскольку <...> Р.А. заключил предварительный договор аренды с ООО "Дом поиск", в соответствии с условиями которого принял на себя обязательство в срок до <...> передать спорные нежилые помещения во временное пользование последнему, получил аванс в размере <...>. Указанную сумму истец возвратил, так как сделка не была осуществлена по причине ненадлежащего исполнения Л. своих обязательств по возврату арендованного имущества.
Просил взыскать с ответчика плату за пользование зданием магазина в связи с просрочкой его возврата за период с <...> по <...> в размере <...>, упущенную выгоду - <...>, стоимость восстановительного ремонта системы отопления - <...>, а также расходы по оплате услуг эксперта - <...>.
Представитель истца Б.Н. заявленные требования поддержал.
Ответчик Л. иск признала в части требования о взыскании арендной платы. Возражала против удовлетворения остальных исковых требований, указав, что на момент, заключения договора аренды отопительная система уже была демонтирована, зимой <...> года газовая система отопления не работала, в связи с чем она сделала в магазине печное отопление. О том, что система отопления не исправна, она извещала истца телеграммой, при приемке имущества он никаких претензий по данному поводу не предъявлял.
Дело рассмотрено в отсутствие истца Р.А.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Л. просит решение суда отменить в части удовлетворения требований о взыскании упущенной выгоды, а также стоимости восстановительного ремонта системы отопления и расходов по оплате услуг эксперта. Полагает, что истец не доказал ее противоправное поведение, которое находилось бы в причинной связи с наступившими последствиями в виде повреждения системы отопления, а также размер причиненных ему убытков. Отмечает, что она самостоятельно осуществляла обогрев здания путем установки печного оборудования, поскольку подача газа в помещение была прекращена. При этом в адрес истца ею была направлена телеграмма, чтобы он при передаче нежилого помещения принял меры по сохранению системы отопления. Полагает, что суду в данном случае надлежало руководствоваться актом совершения исполнительных действий от <...>, согласно которому никаких замечаний истцом сделано не было, помещение было передано ему в надлежащем состоянии. Кроме того, считает, что представленное экспертное заключение не может являться надлежащим доказательством, поскольку ее об осмотре нежилого помещения никто не извещал, данное заключение описания системы отопления и выявления причины неисправности не содержит. Также указывает, что истец не доказал факт причинения ему убытков в виде упущенной выгоды по вине ответчика и ее размер, поскольку на момент заключения предварительного договора аренды спорное недвижимое имущество находилось в ее законном владении, а право собственности Р.А. оспаривалось в суде. Действия истца по заключению данного договора при наличии договора аренды между Л. и З. и права ответчика на заключение договора аренды на новый срок свидетельствуют о его злоупотреблении правом.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом (<...>).
Проверив материалы дела, выслушав ответчика Л., поддержавшую доводы жалобы, представителя истца Б.Н., полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения не находит.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Исходя из положений ст. ст. 606, 608, 617 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. При этом переход права собственности на данное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что <...> Р.А. приобрел у З. по договору купли-продажи нежилые помещения, общей площадью <...> кв. м, номера на поэтажном плане: N <...>, этаж N <...>, литер А, расположенные по адресу: <...>, за <...>. Право собственности истца на данные помещения было зарегистрировано <...>.
Между тем, до продажи указанных нежилых помещений З. передала их во временное пользование за плату Л. на срок <...> месяцев на основании заключенного с ней договора аренды от <...>. Арендная плата по договору составляет <...> в месяц.
Вступившим в законную силу решением Омского районного суда Омской области от <...> по делу N <...> установлено, что срок действия указанного договора аренды нежилого помещения от <...> истек <...>, его действие не продлевалось, и новый договор аренды между Р.А. и Л. не заключался.
Данным решением на Л. была возложена обязанность по передаче Р.А. спорного нежилого помещения, а решением Омского районного суда Омской области от <...> по делу N <...> с нее в счет оплаты за пользование зданием в период с <...> по <...> в пользу истца взыскана сумма в размере <...>.
Согласно акту передачи магазина ответчик передала истцу спорные нежилые помещения только <...> в присутствии, в том числе, судебного пристава-исполнителя ОСП Омского района УФССП России по Омской области Ф. Свое пользование ими до указанной даты не оспаривала.
Разрешая заявленные истцом требования, суд первой инстанции, посчитав установленным факт просрочки передачи арендованного имущества, руководствуясь ст. 622 ГК РФ, взыскал с Л. арендную плату за время просрочки, а именно за период с <...> (день, по который арендная плата с ответчика уже была взыскана по решению от <...>) по день передачи Р.А. спорных помещений, то есть по <...>, исходя из определенного договором аренды от <...> размера арендной платы.
В данной части решение суда не обжалуется.
Оспаривая постановленное решение суда первой инстанции, Л. в апелляционной жалобе выражает несогласие с ним в части взыскания с нее стоимости восстановительного ремонта системы отопления в спорных нежилых помещениях, а также упущенной выгоды.
Поскольку судебный акт обжалуется не в полном объеме, судебная коллегия, руководствуясь ст. 327.1 ГПК РФ, проверяет законность и обоснованность данного решения исходя из доводов жалобы только в оспариваемой ответчиком части.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение было передано ответчиком Р.А. <...>, о чем составлен акт передачи магазина. При передаче присутствовали стороны, представитель Р.А. - Б.Н., судебный пристав-исполнитель ОСП Омского района УФССП России по Омской области Ф., а также М.Г., М.М. и Б.А.
Также <...> был составлен акт технического состояния здания, согласно которому установлено, что система отопления в здании магазина разморожена. При составлении акта присутствовали те же лица, однако акт Л. подписан не был.
Факт того, что система отопления находится в неисправном состоянии, ответчик не оспаривала.
Согласно экспертному заключению N <...> система отопления спорного нежилого помещения имеет повреждения: труб d=25,50,100mm, водяного насоса, расширительного бака, заглушек, кранов, водомера и водомерной рамки. Причиной возникновения повреждений явилось замерзание воды во внутренней системе отопления. Рыночная стоимость восстановительных работ по ее ремонту составляет <...>.
Статьей 1064 ГК РФ предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Применение данной меры гражданско-правовой ответственности возможно при доказанности совокупности следующих условий: неправомерность действий лица, причинившего вред; наличие вреда или убытков; причинная связь между неправомерными действиями (бездействием) лица и наступившими последствиями; виновность этого лица. При этом для возникновения права на возмещение убытков истец обязан доказать факт причинения вреда конкретным лицом и размер убытков, а ответчик - отсутствие вины.
Для удовлетворения исковых требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что нежилые помещения, общей площадью <...> кв. м, номера на поэтажном плане: N <...>, этаж N <...>, литер А, расположенные по адресу: <...>, были переданы Л. на основании договора аренды от <...> и с <...> по <...> находились в ее пользовании. Соответственно ответчик в силу норм п. 2 ст. 616, ст. 622 ГК РФ была обязана поддерживать указанное имущество в исправном состоянии, а при прекращении договора аренды - вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором она его получила.
Неисправность системы отопления на момент передачи нежилых помещений собственнику была зафиксирована актом технического состояния от <...> и подтверждена выводами экспертного заключения N <...>. При этом доказательств неисправности системы отопления при передаче здания магазина ответчику по <...> последней не представлено.
На основании изложенного, коллегия приходит к выводу о том, что в результате неисполнения Л. возложенных на нее законом обязанностей по сохранению арендованного имущества в исправном состоянии, была повреждена система отопления здания, в связи с чем истцу причинены убытки в размере расходов, которые он должен будет произвести для ее восстановления.
Таким образом, факт причинения вреда имуществу истца конкретным лицом - ответчиком, а также размер убытков (стоимость восстановительного ремонта системы отопления) Р.А. был доказан, тогда как доказательств отсутствия вины Л. в причинении вреда последней не представлено.
Доводы жалобы об обратном подлежат отклонению.
Указание в жалобе на необходимость в данном случае руководствоваться актом совершения исполнительных действий от <...>, согласно которому никаких замечаний истцом при передаче спорного имущества сделано не было, признаются необоснованными, поскольку данный акт является документом, составленным в рамках исполнительного производства, для подтверждения исполнения решения суда. Исполнение же обязательств по возврату арендованного имущества с точки зрения гражданского права оформляется передаточным актом, который в данном случае был составлен и представлен в материалы дела вместе с актом о техническом состоянии здания на момент его передачи. Кроме того, вопреки доводам жалобы, акт совершения исполнительных действий сведений о том, что спорное помещение было передано истцу в надлежащем состоянии не содержит.
Ссылки автора жалобы на то, что Л. самостоятельно осуществляла обогрев здания путем установки печного оборудования, поскольку подача газа в помещение была прекращена, на правильность выводов суда не влияют, так же как направление Р.А. телеграммы с уведомлением о необходимости принять меры, поскольку системы отопления и водоснабжения перемерзают. Данная телеграмма была направлена истцу <...>, то есть непосредственно перед возвратом ему арендованного имущества, а на момент передачи - <...> система отопления уже была разморожена.
Доводы жалобы о недоказанности размера причиненного ущерба признаются несостоятельными, поскольку в подтверждение данного размера Р.А. представлено экспертное заключение, которое ответчиком оспорено не было, доказательств иного размера стоимости восстановительного ремонта последней не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
Указание на то, что представленное экспертное заключение не может являться надлежащим доказательством, поскольку ответчика об осмотре нежилого помещения никто не извещал, не может быть принято во внимание, так как Л. в данном случае не была лишена права заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения причин неисправности системы отопления и стоимости ее восстановительного ремонта, чего последней сделано не было. При этом ссылка на то, что данное экспертное заключение не содержит причин ее неисправности, опровергаются выводами эксперта, согласно которым причиной возникновения повреждений явилось замерзание воды во внутренней системе отопления.
Таким образом, выводы эксперта стороной ответчика опровергнуты не были и, соответственно, оснований не доверять им у коллегии не имеется.
На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно возложил на Л. обязанность по возмещению причиненного Р.А. ущерба в данной части.
А поскольку в силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, суд верно взыскал с ответчика понесенные истцом расходы по оплате услуг эксперта в размере <...>, поскольку данные расходы истец понес в связи с необходимостью доказать обоснованность заявленных им требований о возмещении ущерба, и данные требования были признаны судом законными.
Доводы жалобы об обратном коллегией отклоняются.
Также коллегия полагает правомерными выводы суда о взыскании с Л. причиненных Р.А. убытков в виде упущенной выгоды.
Из материалов дела следует, что <...> между Р.А. и ООО "Дом поиск" был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым истец принял на себя обязательство в срок до <...> заключить с данной организацией основной договор аренды и передать ООО "Дом поиск" во временное пользование рассматриваемые нежилые помещения, получив при этом <...> предусмотренный условиями договора аванс в размере <...>.
<...> в связи с неисполнением истцом обязанностей по данному договору Р.А. возвратил ООО "Дом поиск" сумму аванса в соответствии с пунктом 8 предварительного договора.
При этом коллегия полагает доказанным невозможность исполнения истцом данного договора по вине Л., поскольку вступившими в законную силу решениями суда от <...> и от <...> подтверждается, что последняя вплоть до дня их вынесения неправомерно продолжала пользоваться имуществом, являющимся предметом аренды по указанному предварительному договору, несмотря на то, что срок заключенного с ней договора аренды истек <...>. Данные действия ответчика в свою очередь послужили причиной невозможности истца заключить с ООО "Дом поиск" основной договор аренды в предусмотренный предварительным договором срок - до <...> и передать ему спорное имущество в аренду, в связи с чем именно действия ответчика являлись причиной неполучения Р.А. доходов, которые он мог бы получить, если бы его право не было нарушено Л.
С учетом изложенного, поскольку причинение ответчиком истцу убытков в виде упущенной выгоды, а также ее размер доказаны, суд правомерно удовлетворил исковые требования Р.А. в данной части.
Доводы подателя жалобы об обратном подлежат отклонению.
Ссылки автора жалобы на то, что на момент заключения предварительного договора спорное недвижимое имущество находилось в ее законном владении, на правильность выводов суда не влияют, поскольку срок на заключение основного договора был установлен до <...>, а спорное имущество находилось в законном пользовании ответчика до <...>, и в случае возврата арендованного имущества в указанный срок истцу не были бы причинены данные убытки.
Также не могут быть приняты во внимание доводы жалобы о том, что на момент заключения предварительного договора право собственности Р.А. оспаривалось в суде, поскольку на день его заключения право собственности истца было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области (дата регистрации права - <...>) и не было прекращено или утрачено, в том числе, на основании вступившего в законную силу судебного акта. Более того, каких-либо сведений об оспаривании права собственности Р.А. на спорные жилые помещения в материалы дела не представлено.
Ссылки ответчика на злоупотребление со стороны истца правом при заключении предварительного договора ввиду наличия у Л. преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок признаются несостоятельными, поскольку доказательств уведомления Р.А. о желании заключить с ним такой договор не представлено, тогда как в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В остальной части решение суда первой инстанции не обжалуется.
Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, а сводятся лишь к несогласию с ними, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены постановленного судебного акта.
Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены либо изменения по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Омского районного суда Омской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7266/2014
Требование: О взыскании платы за просрочку возврата арендованного имущества, возмещении убытков.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что ответчик не исполнил обязательства по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии и что несвоевременным возвратом данного имущества ему были причинены убытки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 ноября 2014 г. по делу N 33-7266/2014
Председательствующий: Дьяченко Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Масленкиной С.Ю.
судей областного суда: Зубовой Е.А., Чеботаревой Е.А.
при секретаре А.
рассмотрела в судебном заседании 06 ноября 2014 года дело по апелляционной жалобе Л.
на решение Омского районного суда Омской области от <...>, которым постановлено:
"Исковые требования Р.А. удовлетворить.
Взыскать с Л. в пользу Р.А. плату за пользование зданием магазина в связи с просрочкой его возврата в размере <...>., стоимость восстановительного ремонта системы отопления в размере <...>, упущенную выгоду в размере <...>, оплату стоимости услуг эксперта в размере <...>.
Взыскать с Л. в пользу Р.А. <...> в счет возврата госпошлины".
Заслушав доклад судьи областного суда Зубовой Е.А., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Р.А. обратился с иском к Л. о взыскании платы за просрочку возврата арендованного имущества, возмещении убытков.
В обоснование указал, что <...> между ИП З. и ИП Л. был заключен договор аренды, согласно которому ответчик получила во временное пользование здание магазина, общей площадью <...> кв. м, номера на поэтажном плане: N <...>, этаж N <...>, литера А, расположенное по адресу: <...>, сроком на <...> месяцев. <...> между З. и Р.А. был заключен договор купли-продажи указанных нежилых помещений, право собственности на которые зарегистрировано истцом <...>, при этом права и обязанности арендодателя перешли к Р.А., который в свою очередь уведомил ответчика о прекращении договора аренды и необходимости освобождения занимаемых нежилых помещений с <...>. Решением Омского районного суда Омской области от <...> установлено, что срок действия договора аренды истек <...>, и, поскольку ответчик по истечении данного срока не возвратил истцу арендованное имущество, с нее была взыскана денежная сумма в счет оплаты за пользование зданием магазина в период с <...> по <...> исходя из установленного договором размера арендной платы. Решением Омского районного суда Омской области от <...> на Л. возложена обязанность передать Р.А. арендованное нежилое помещение, однако ответчик добровольно решение суда не исполняла, в связи с чем <...> оно было исполнено принудительно. При получении нежилого помещения установлено, что оно находится в неудовлетворительном состоянии и непригодно к использованию без проведения ремонтных работ, поскольку, в том числе, разморожена система отопления. Рыночная стоимость восстановительных работ по ее ремонту согласно экспертному заключению составляет <...>. Данная сумма подлежит взысканию с ответчика, так как она не исполнила возложенные на нее обязательства по поддержанию арендованного имущества в исправном техническом состоянии. Кроме того, несвоевременным возвратом арендованного имущества истцу причинены убытки в виде неполученных доходов от планируемой сдачи в аренду помещения магазина, поскольку <...> Р.А. заключил предварительный договор аренды с ООО "Дом поиск", в соответствии с условиями которого принял на себя обязательство в срок до <...> передать спорные нежилые помещения во временное пользование последнему, получил аванс в размере <...>. Указанную сумму истец возвратил, так как сделка не была осуществлена по причине ненадлежащего исполнения Л. своих обязательств по возврату арендованного имущества.
Просил взыскать с ответчика плату за пользование зданием магазина в связи с просрочкой его возврата за период с <...> по <...> в размере <...>, упущенную выгоду - <...>, стоимость восстановительного ремонта системы отопления - <...>, а также расходы по оплате услуг эксперта - <...>.
Представитель истца Б.Н. заявленные требования поддержал.
Ответчик Л. иск признала в части требования о взыскании арендной платы. Возражала против удовлетворения остальных исковых требований, указав, что на момент, заключения договора аренды отопительная система уже была демонтирована, зимой <...> года газовая система отопления не работала, в связи с чем она сделала в магазине печное отопление. О том, что система отопления не исправна, она извещала истца телеграммой, при приемке имущества он никаких претензий по данному поводу не предъявлял.
Дело рассмотрено в отсутствие истца Р.А.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Л. просит решение суда отменить в части удовлетворения требований о взыскании упущенной выгоды, а также стоимости восстановительного ремонта системы отопления и расходов по оплате услуг эксперта. Полагает, что истец не доказал ее противоправное поведение, которое находилось бы в причинной связи с наступившими последствиями в виде повреждения системы отопления, а также размер причиненных ему убытков. Отмечает, что она самостоятельно осуществляла обогрев здания путем установки печного оборудования, поскольку подача газа в помещение была прекращена. При этом в адрес истца ею была направлена телеграмма, чтобы он при передаче нежилого помещения принял меры по сохранению системы отопления. Полагает, что суду в данном случае надлежало руководствоваться актом совершения исполнительных действий от <...>, согласно которому никаких замечаний истцом сделано не было, помещение было передано ему в надлежащем состоянии. Кроме того, считает, что представленное экспертное заключение не может являться надлежащим доказательством, поскольку ее об осмотре нежилого помещения никто не извещал, данное заключение описания системы отопления и выявления причины неисправности не содержит. Также указывает, что истец не доказал факт причинения ему убытков в виде упущенной выгоды по вине ответчика и ее размер, поскольку на момент заключения предварительного договора аренды спорное недвижимое имущество находилось в ее законном владении, а право собственности Р.А. оспаривалось в суде. Действия истца по заключению данного договора при наличии договора аренды между Л. и З. и права ответчика на заключение договора аренды на новый срок свидетельствуют о его злоупотреблении правом.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом (<...>).
Проверив материалы дела, выслушав ответчика Л., поддержавшую доводы жалобы, представителя истца Б.Н., полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения не находит.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Исходя из положений ст. ст. 606, 608, 617 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. При этом переход права собственности на данное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что <...> Р.А. приобрел у З. по договору купли-продажи нежилые помещения, общей площадью <...> кв. м, номера на поэтажном плане: N <...>, этаж N <...>, литер А, расположенные по адресу: <...>, за <...>. Право собственности истца на данные помещения было зарегистрировано <...>.
Между тем, до продажи указанных нежилых помещений З. передала их во временное пользование за плату Л. на срок <...> месяцев на основании заключенного с ней договора аренды от <...>. Арендная плата по договору составляет <...> в месяц.
Вступившим в законную силу решением Омского районного суда Омской области от <...> по делу N <...> установлено, что срок действия указанного договора аренды нежилого помещения от <...> истек <...>, его действие не продлевалось, и новый договор аренды между Р.А. и Л. не заключался.
Данным решением на Л. была возложена обязанность по передаче Р.А. спорного нежилого помещения, а решением Омского районного суда Омской области от <...> по делу N <...> с нее в счет оплаты за пользование зданием в период с <...> по <...> в пользу истца взыскана сумма в размере <...>.
Согласно акту передачи магазина ответчик передала истцу спорные нежилые помещения только <...> в присутствии, в том числе, судебного пристава-исполнителя ОСП Омского района УФССП России по Омской области Ф. Свое пользование ими до указанной даты не оспаривала.
Разрешая заявленные истцом требования, суд первой инстанции, посчитав установленным факт просрочки передачи арендованного имущества, руководствуясь ст. 622 ГК РФ, взыскал с Л. арендную плату за время просрочки, а именно за период с <...> (день, по который арендная плата с ответчика уже была взыскана по решению от <...>) по день передачи Р.А. спорных помещений, то есть по <...>, исходя из определенного договором аренды от <...> размера арендной платы.
В данной части решение суда не обжалуется.
Оспаривая постановленное решение суда первой инстанции, Л. в апелляционной жалобе выражает несогласие с ним в части взыскания с нее стоимости восстановительного ремонта системы отопления в спорных нежилых помещениях, а также упущенной выгоды.
Поскольку судебный акт обжалуется не в полном объеме, судебная коллегия, руководствуясь ст. 327.1 ГПК РФ, проверяет законность и обоснованность данного решения исходя из доводов жалобы только в оспариваемой ответчиком части.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение было передано ответчиком Р.А. <...>, о чем составлен акт передачи магазина. При передаче присутствовали стороны, представитель Р.А. - Б.Н., судебный пристав-исполнитель ОСП Омского района УФССП России по Омской области Ф., а также М.Г., М.М. и Б.А.
Также <...> был составлен акт технического состояния здания, согласно которому установлено, что система отопления в здании магазина разморожена. При составлении акта присутствовали те же лица, однако акт Л. подписан не был.
Факт того, что система отопления находится в неисправном состоянии, ответчик не оспаривала.
Согласно экспертному заключению N <...> система отопления спорного нежилого помещения имеет повреждения: труб d=25,50,100mm, водяного насоса, расширительного бака, заглушек, кранов, водомера и водомерной рамки. Причиной возникновения повреждений явилось замерзание воды во внутренней системе отопления. Рыночная стоимость восстановительных работ по ее ремонту составляет <...>.
Статьей 1064 ГК РФ предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Применение данной меры гражданско-правовой ответственности возможно при доказанности совокупности следующих условий: неправомерность действий лица, причинившего вред; наличие вреда или убытков; причинная связь между неправомерными действиями (бездействием) лица и наступившими последствиями; виновность этого лица. При этом для возникновения права на возмещение убытков истец обязан доказать факт причинения вреда конкретным лицом и размер убытков, а ответчик - отсутствие вины.
Для удовлетворения исковых требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что нежилые помещения, общей площадью <...> кв. м, номера на поэтажном плане: N <...>, этаж N <...>, литер А, расположенные по адресу: <...>, были переданы Л. на основании договора аренды от <...> и с <...> по <...> находились в ее пользовании. Соответственно ответчик в силу норм п. 2 ст. 616, ст. 622 ГК РФ была обязана поддерживать указанное имущество в исправном состоянии, а при прекращении договора аренды - вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором она его получила.
Неисправность системы отопления на момент передачи нежилых помещений собственнику была зафиксирована актом технического состояния от <...> и подтверждена выводами экспертного заключения N <...>. При этом доказательств неисправности системы отопления при передаче здания магазина ответчику по <...> последней не представлено.
На основании изложенного, коллегия приходит к выводу о том, что в результате неисполнения Л. возложенных на нее законом обязанностей по сохранению арендованного имущества в исправном состоянии, была повреждена система отопления здания, в связи с чем истцу причинены убытки в размере расходов, которые он должен будет произвести для ее восстановления.
Таким образом, факт причинения вреда имуществу истца конкретным лицом - ответчиком, а также размер убытков (стоимость восстановительного ремонта системы отопления) Р.А. был доказан, тогда как доказательств отсутствия вины Л. в причинении вреда последней не представлено.
Доводы жалобы об обратном подлежат отклонению.
Указание в жалобе на необходимость в данном случае руководствоваться актом совершения исполнительных действий от <...>, согласно которому никаких замечаний истцом при передаче спорного имущества сделано не было, признаются необоснованными, поскольку данный акт является документом, составленным в рамках исполнительного производства, для подтверждения исполнения решения суда. Исполнение же обязательств по возврату арендованного имущества с точки зрения гражданского права оформляется передаточным актом, который в данном случае был составлен и представлен в материалы дела вместе с актом о техническом состоянии здания на момент его передачи. Кроме того, вопреки доводам жалобы, акт совершения исполнительных действий сведений о том, что спорное помещение было передано истцу в надлежащем состоянии не содержит.
Ссылки автора жалобы на то, что Л. самостоятельно осуществляла обогрев здания путем установки печного оборудования, поскольку подача газа в помещение была прекращена, на правильность выводов суда не влияют, так же как направление Р.А. телеграммы с уведомлением о необходимости принять меры, поскольку системы отопления и водоснабжения перемерзают. Данная телеграмма была направлена истцу <...>, то есть непосредственно перед возвратом ему арендованного имущества, а на момент передачи - <...> система отопления уже была разморожена.
Доводы жалобы о недоказанности размера причиненного ущерба признаются несостоятельными, поскольку в подтверждение данного размера Р.А. представлено экспертное заключение, которое ответчиком оспорено не было, доказательств иного размера стоимости восстановительного ремонта последней не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
Указание на то, что представленное экспертное заключение не может являться надлежащим доказательством, поскольку ответчика об осмотре нежилого помещения никто не извещал, не может быть принято во внимание, так как Л. в данном случае не была лишена права заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения причин неисправности системы отопления и стоимости ее восстановительного ремонта, чего последней сделано не было. При этом ссылка на то, что данное экспертное заключение не содержит причин ее неисправности, опровергаются выводами эксперта, согласно которым причиной возникновения повреждений явилось замерзание воды во внутренней системе отопления.
Таким образом, выводы эксперта стороной ответчика опровергнуты не были и, соответственно, оснований не доверять им у коллегии не имеется.
На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно возложил на Л. обязанность по возмещению причиненного Р.А. ущерба в данной части.
А поскольку в силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, суд верно взыскал с ответчика понесенные истцом расходы по оплате услуг эксперта в размере <...>, поскольку данные расходы истец понес в связи с необходимостью доказать обоснованность заявленных им требований о возмещении ущерба, и данные требования были признаны судом законными.
Доводы жалобы об обратном коллегией отклоняются.
Также коллегия полагает правомерными выводы суда о взыскании с Л. причиненных Р.А. убытков в виде упущенной выгоды.
Из материалов дела следует, что <...> между Р.А. и ООО "Дом поиск" был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым истец принял на себя обязательство в срок до <...> заключить с данной организацией основной договор аренды и передать ООО "Дом поиск" во временное пользование рассматриваемые нежилые помещения, получив при этом <...> предусмотренный условиями договора аванс в размере <...>.
<...> в связи с неисполнением истцом обязанностей по данному договору Р.А. возвратил ООО "Дом поиск" сумму аванса в соответствии с пунктом 8 предварительного договора.
При этом коллегия полагает доказанным невозможность исполнения истцом данного договора по вине Л., поскольку вступившими в законную силу решениями суда от <...> и от <...> подтверждается, что последняя вплоть до дня их вынесения неправомерно продолжала пользоваться имуществом, являющимся предметом аренды по указанному предварительному договору, несмотря на то, что срок заключенного с ней договора аренды истек <...>. Данные действия ответчика в свою очередь послужили причиной невозможности истца заключить с ООО "Дом поиск" основной договор аренды в предусмотренный предварительным договором срок - до <...> и передать ему спорное имущество в аренду, в связи с чем именно действия ответчика являлись причиной неполучения Р.А. доходов, которые он мог бы получить, если бы его право не было нарушено Л.
С учетом изложенного, поскольку причинение ответчиком истцу убытков в виде упущенной выгоды, а также ее размер доказаны, суд правомерно удовлетворил исковые требования Р.А. в данной части.
Доводы подателя жалобы об обратном подлежат отклонению.
Ссылки автора жалобы на то, что на момент заключения предварительного договора спорное недвижимое имущество находилось в ее законном владении, на правильность выводов суда не влияют, поскольку срок на заключение основного договора был установлен до <...>, а спорное имущество находилось в законном пользовании ответчика до <...>, и в случае возврата арендованного имущества в указанный срок истцу не были бы причинены данные убытки.
Также не могут быть приняты во внимание доводы жалобы о том, что на момент заключения предварительного договора право собственности Р.А. оспаривалось в суде, поскольку на день его заключения право собственности истца было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области (дата регистрации права - <...>) и не было прекращено или утрачено, в том числе, на основании вступившего в законную силу судебного акта. Более того, каких-либо сведений об оспаривании права собственности Р.А. на спорные жилые помещения в материалы дела не представлено.
Ссылки ответчика на злоупотребление со стороны истца правом при заключении предварительного договора ввиду наличия у Л. преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок признаются несостоятельными, поскольку доказательств уведомления Р.А. о желании заключить с ним такой договор не представлено, тогда как в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В остальной части решение суда первой инстанции не обжалуется.
Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, а сводятся лишь к несогласию с ними, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены постановленного судебного акта.
Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены либо изменения по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Омского районного суда Омской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)