Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Ивановой Н.Н.
судей Степиной Л.В., Шелудяева В.Н.
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Международный парк развлечений и туризма" (ОГРН 1064027057247, г. Калуга, ул. Кирова, д. 1, 248001) - генерального директора Пенкрат Т.Н. (решение учредителя ООО "АР-Инвест" от 21.10.2012);
- от городской управы города Калуги (ОГРН 1024001179113, г. Калуга, ул. Кутузова, д. 2/1, 248000) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу городской управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 17.07.2013 (судья Носова М.А.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2013 (судьи Капустина Л.А., Дорошкова А.Г., Тучкова О.Г.) по делу N А23-840/2013,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Международный парк развлечений и туризма" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к городской управе города Калуги (далее - Управа) о признании недействительным постановления от 11.02.2013 N 1175-пи.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 17.07.2013, оставленном без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2013, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами судов, Управа обжаловала судебные акты в кассационном порядке, просив их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая на то, что оспариваемое постановление, отменяющее ранее принятое Управой распоряжение от 12.05.2009 г. N 4868-р, было принято во исполнение протеста прокурора, подлежащего безусловному исполнению в соответствии с Федеральным законом "О прокуратуре РФ". Из текста кассационной жалобы следует, что доводы, изложенные в протесте прокурора, Управа считает обоснованными, так как они направлены на приведение в соответствие вида разрешенного использования земельного участка тому виду строительства, которое имеет право осуществлять Общество. Наоборот, отмененное управой распоряжение необоснованно давало возможность Обществу осуществлять жилищное строительство в обход требуемой законом процедуры проведения торгов.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить жалобу без удовлетворения, полагая решение законным и обоснованным. Исполнение протеста прокурора, по мнению Общества, не освобождает орган местного самоуправления от обязанности доказать, что отменяемый им акт не соответствовал требованиям закона, нарушал права и законные интересы граждан и юридических лиц, что в данном случае сделано не было. Кроме того, на основании отмененного распоряжения было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, а закон не предусматривает возможности прекращения обязательств сторон путем принятия органом местного самоуправления ненормативного акта.
В судебное заседание заявитель жалобы представителя не направил, о месте его и времени извещен надлежащим образом, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в отсутствие Управы в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Руководитель ООО "Международный парк развлечений и туризма" поддержал доводы отзыва на жалобу.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя Общества, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судами, распоряжением городского головы городского округа "город Калуга" от 19.09.2008 N 10684-р Обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 40:26:000253:266 площадью 4 262 кв. метров из земель населенных пунктов в для строительства многоярусной парковки, входящей в состав объекта "Сити-Парк" по адресу г. Калуга, Семеново Городище.
На основании указанного распоряжения между Управой и Обществом заключен договор аренды земельного участка от 01.10.2008 N 561/08 сроком на три года. 06.08.2010 к договору заключено дополнительное соглашение N 405/10, которым внесено изменение в вид разрешенного использования участка: вместо: "для строительства многоярусной парковки, входящей в состав объекта "Сити-Парк" указано: "для размещения апартаментов квартирного типа с многоуровневой парковкой". Одновременно срок аренды продлен до 25.12.2014.
Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним.
Постановлением городской управы города Калуги 11.02.2013 N 1175-пи отменено распоряжение городского головы городского округа "город Калуга" от 12.05.2009 N 4868-р, в соответствии с которым обществу разрешено изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного на основании договора аренды от 01.10.2008 N 561/08.
Несогласие с указанным постановлением послужило основанием обращения Общества в суд.
Принимая судебные акты, суды обоснованно применили нормы части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указывающих, что для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суды, проверяя в соответствии с указанными нормами законность оспариваемого акта, правомерно сослались на пункт 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ), которым предусмотрено, что муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.
Следовательно, орган местного самоуправления, реализуя полномочия, предусмотренные статьей 48 Закона N 131-ФЗ, в соответствии с которой муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт, не должен принимать отменяющие акты, противоречащие действующему законодательству и произвольно ограничивающие субъективные права граждан и организаций в сфере предпринимательской деятельности. Полномочный орган или должностное лицо обязаны обосновать необходимость отмены правового акта и указать, в чем заключается его несоответствие закону.
Суды установили, что отменяющее постановление не содержит ссылку на конкретные нарушения закона, допущенные при принятии отмененного распоряжения.
В качестве основания принятия постановления указано на протест прокурора города Калуги от 03.02.2013 г. N 7-11-2013. Исследовав указанный документ, суды установили, что изложенные в нем обстоятельства документально не подтверждены. В протесте содержится ссылка на то, что изменение разрешенного использования на вид "для размещения апартаментов квартирного типа с многоуровневой парковкой" влечет невозможность выполнения инвестиционного контракта, для которого предоставлялся земельный участок, однако, как следует из п. 6.3 инвестиционного контракта, его реализация предполагает (в том числе) строительство такого объекта, как гостиничный городок (апартаменты для среднесрочного и долгосрочного проживания гостей города).
Таким образом, изменения, внесенные отмененным Управой распоряжением, вопреки доводам протеста прокурора и доводам кассационной жалобы, наоборот, приводят в соответствие вид разрешенного использования тем целям, для которых заключался инвестиционный контракт.
Далее, в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Вид разрешенного использования земельного участка, установленный Обществу отмененным распоряжением - для размещения апартаментов квартирного типа с многоуровневой парковкой - соответствует Правилам землепользования и застройки городского округа "город Калуга", утвержденных решением городской Думы г. Калуги от 14.12.2011 N 247, где в статье 48 определен перечень территориальных зон, градостроительные регламенты территориальных зон, в которых на берегу Яченского водохранилища выделены границы зоны размещения объектов рекреационно-туристического назначения - Р-5. Указанная рекреационная зона "Сити-парк" (полифункциональная общегородская рекреационная зона на берегу Яченского водохранилища) предполагает размещение объектов рекреационного назначения, среди которых, согласно дополнительному соглашению к инвестиционному контракту от 29.12.2006, заключенному муниципальным образованием с обществом, на основании генерального плана городского округа "город Калуга" предусмотрено возведение в том числе гостиничного городка; спорный земельный участок с кадастровым номером 40:26:000253:266 площадью 4 262 кв. метров входит в зону Р-5.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент принятия отмененного распоряжения 12.05.2009 N 4868-р, вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство.
В протесте прокурора, на который имеется ссылка в кассационной жалобе, указано, что распоряжение городского головы городского округа "город Калуга" от 12.05.2009 N 4868-р, принятое до утверждения Правил землепользования и застройки, разрешившее обществу изменить вид разрешенного использования земельного участка "для размещения апартаментов квартирного типа с многоуровневой парковкой" направлено на обход предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации для жилищного строительства процедуры торгов.
Суды исследовали доказательства по делу и установили, что указание в протесте прокурора на то, что апартаменты квартирного типа отвечают признакам понятия "жилое помещение", не соответствует проектной документации, в соответствии с которой данные помещения представляют собой гостиничные номера повышенной комфортности с кухонным оборудованием, комплекс апартаментов имеет общественную зону, а гостиницы согласно статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации в состав жилых помещений не входят. Следовательно, указанный довод не подтверждается.
Выводы суда первой и второй инстанций соответствуют обстоятельствам дела. Доводы кассационной жалобы в этой части направлены на переоценку доказательств, что в соответствии со статьей 286 АПК РФ в полномочия суда кассационной инстанции не входит.
Кроме того, суды правомерно исходили из следующего.
Предоставление земель из государственной (муниципальной) собственности представляет собой сложный юридический состав, включая принятие акта органом местного самоуправления и заключение в отношении земельного участка соответствующего договора (в данном случае договора аренды). На основании отмененного Управой распоряжения было заключено дополнительное соглашение к договору аренды.
Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
При этом, как определяют положения статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Следовательно, правовая цель - внесение изменений в разрешенное использование земельного участка - при наличии договорных правоотношений, возникших из отмененного акта, могла быть достигнута Управой только путем использования адекватного правового средства, а именно изменения в двухстороннем или судебном порядке дополнительного соглашения к договору аренды, или его расторжения, поскольку прекратились публично-правовые отношения по предоставлению земельного участка и возникли иные отношения, связанные с владением и пользованием земельным участком на основании самостоятельной гражданско-правовой сделки, на что правильно указали суды двух инстанций.
Выводы судов соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях Президиума от 25 февраля 2010 г. N 15951/09 и 25 июня 2013 г. N 1756/13.
Таким образом, суды правильно применили нормы материального права к установленным по делу обстоятельствам; нарушения норм процессуального права, в силу части 4 статьи 228 АПК РФ являющихся безусловным основанием отмены судебного акта, отсутствуют, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 17.07.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2013 по делу N А23-840/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Председательствующий
Н.Н.ИВАНОВА
Судьи
Л.В.СТЕПИНА
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 21.01.2014 ПО ДЕЛУ N А23-840/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2014 г. по делу N А23-840/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Ивановой Н.Н.
судей Степиной Л.В., Шелудяева В.Н.
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Международный парк развлечений и туризма" (ОГРН 1064027057247, г. Калуга, ул. Кирова, д. 1, 248001) - генерального директора Пенкрат Т.Н. (решение учредителя ООО "АР-Инвест" от 21.10.2012);
- от городской управы города Калуги (ОГРН 1024001179113, г. Калуга, ул. Кутузова, д. 2/1, 248000) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу городской управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 17.07.2013 (судья Носова М.А.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2013 (судьи Капустина Л.А., Дорошкова А.Г., Тучкова О.Г.) по делу N А23-840/2013,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Международный парк развлечений и туризма" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к городской управе города Калуги (далее - Управа) о признании недействительным постановления от 11.02.2013 N 1175-пи.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 17.07.2013, оставленном без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2013, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами судов, Управа обжаловала судебные акты в кассационном порядке, просив их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая на то, что оспариваемое постановление, отменяющее ранее принятое Управой распоряжение от 12.05.2009 г. N 4868-р, было принято во исполнение протеста прокурора, подлежащего безусловному исполнению в соответствии с Федеральным законом "О прокуратуре РФ". Из текста кассационной жалобы следует, что доводы, изложенные в протесте прокурора, Управа считает обоснованными, так как они направлены на приведение в соответствие вида разрешенного использования земельного участка тому виду строительства, которое имеет право осуществлять Общество. Наоборот, отмененное управой распоряжение необоснованно давало возможность Обществу осуществлять жилищное строительство в обход требуемой законом процедуры проведения торгов.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить жалобу без удовлетворения, полагая решение законным и обоснованным. Исполнение протеста прокурора, по мнению Общества, не освобождает орган местного самоуправления от обязанности доказать, что отменяемый им акт не соответствовал требованиям закона, нарушал права и законные интересы граждан и юридических лиц, что в данном случае сделано не было. Кроме того, на основании отмененного распоряжения было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, а закон не предусматривает возможности прекращения обязательств сторон путем принятия органом местного самоуправления ненормативного акта.
В судебное заседание заявитель жалобы представителя не направил, о месте его и времени извещен надлежащим образом, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в отсутствие Управы в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Руководитель ООО "Международный парк развлечений и туризма" поддержал доводы отзыва на жалобу.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя Общества, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судами, распоряжением городского головы городского округа "город Калуга" от 19.09.2008 N 10684-р Обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 40:26:000253:266 площадью 4 262 кв. метров из земель населенных пунктов в для строительства многоярусной парковки, входящей в состав объекта "Сити-Парк" по адресу г. Калуга, Семеново Городище.
На основании указанного распоряжения между Управой и Обществом заключен договор аренды земельного участка от 01.10.2008 N 561/08 сроком на три года. 06.08.2010 к договору заключено дополнительное соглашение N 405/10, которым внесено изменение в вид разрешенного использования участка: вместо: "для строительства многоярусной парковки, входящей в состав объекта "Сити-Парк" указано: "для размещения апартаментов квартирного типа с многоуровневой парковкой". Одновременно срок аренды продлен до 25.12.2014.
Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним.
Постановлением городской управы города Калуги 11.02.2013 N 1175-пи отменено распоряжение городского головы городского округа "город Калуга" от 12.05.2009 N 4868-р, в соответствии с которым обществу разрешено изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного на основании договора аренды от 01.10.2008 N 561/08.
Несогласие с указанным постановлением послужило основанием обращения Общества в суд.
Принимая судебные акты, суды обоснованно применили нормы части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указывающих, что для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суды, проверяя в соответствии с указанными нормами законность оспариваемого акта, правомерно сослались на пункт 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ), которым предусмотрено, что муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.
Следовательно, орган местного самоуправления, реализуя полномочия, предусмотренные статьей 48 Закона N 131-ФЗ, в соответствии с которой муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт, не должен принимать отменяющие акты, противоречащие действующему законодательству и произвольно ограничивающие субъективные права граждан и организаций в сфере предпринимательской деятельности. Полномочный орган или должностное лицо обязаны обосновать необходимость отмены правового акта и указать, в чем заключается его несоответствие закону.
Суды установили, что отменяющее постановление не содержит ссылку на конкретные нарушения закона, допущенные при принятии отмененного распоряжения.
В качестве основания принятия постановления указано на протест прокурора города Калуги от 03.02.2013 г. N 7-11-2013. Исследовав указанный документ, суды установили, что изложенные в нем обстоятельства документально не подтверждены. В протесте содержится ссылка на то, что изменение разрешенного использования на вид "для размещения апартаментов квартирного типа с многоуровневой парковкой" влечет невозможность выполнения инвестиционного контракта, для которого предоставлялся земельный участок, однако, как следует из п. 6.3 инвестиционного контракта, его реализация предполагает (в том числе) строительство такого объекта, как гостиничный городок (апартаменты для среднесрочного и долгосрочного проживания гостей города).
Таким образом, изменения, внесенные отмененным Управой распоряжением, вопреки доводам протеста прокурора и доводам кассационной жалобы, наоборот, приводят в соответствие вид разрешенного использования тем целям, для которых заключался инвестиционный контракт.
Далее, в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Вид разрешенного использования земельного участка, установленный Обществу отмененным распоряжением - для размещения апартаментов квартирного типа с многоуровневой парковкой - соответствует Правилам землепользования и застройки городского округа "город Калуга", утвержденных решением городской Думы г. Калуги от 14.12.2011 N 247, где в статье 48 определен перечень территориальных зон, градостроительные регламенты территориальных зон, в которых на берегу Яченского водохранилища выделены границы зоны размещения объектов рекреационно-туристического назначения - Р-5. Указанная рекреационная зона "Сити-парк" (полифункциональная общегородская рекреационная зона на берегу Яченского водохранилища) предполагает размещение объектов рекреационного назначения, среди которых, согласно дополнительному соглашению к инвестиционному контракту от 29.12.2006, заключенному муниципальным образованием с обществом, на основании генерального плана городского округа "город Калуга" предусмотрено возведение в том числе гостиничного городка; спорный земельный участок с кадастровым номером 40:26:000253:266 площадью 4 262 кв. метров входит в зону Р-5.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент принятия отмененного распоряжения 12.05.2009 N 4868-р, вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство.
В протесте прокурора, на который имеется ссылка в кассационной жалобе, указано, что распоряжение городского головы городского округа "город Калуга" от 12.05.2009 N 4868-р, принятое до утверждения Правил землепользования и застройки, разрешившее обществу изменить вид разрешенного использования земельного участка "для размещения апартаментов квартирного типа с многоуровневой парковкой" направлено на обход предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации для жилищного строительства процедуры торгов.
Суды исследовали доказательства по делу и установили, что указание в протесте прокурора на то, что апартаменты квартирного типа отвечают признакам понятия "жилое помещение", не соответствует проектной документации, в соответствии с которой данные помещения представляют собой гостиничные номера повышенной комфортности с кухонным оборудованием, комплекс апартаментов имеет общественную зону, а гостиницы согласно статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации в состав жилых помещений не входят. Следовательно, указанный довод не подтверждается.
Выводы суда первой и второй инстанций соответствуют обстоятельствам дела. Доводы кассационной жалобы в этой части направлены на переоценку доказательств, что в соответствии со статьей 286 АПК РФ в полномочия суда кассационной инстанции не входит.
Кроме того, суды правомерно исходили из следующего.
Предоставление земель из государственной (муниципальной) собственности представляет собой сложный юридический состав, включая принятие акта органом местного самоуправления и заключение в отношении земельного участка соответствующего договора (в данном случае договора аренды). На основании отмененного Управой распоряжения было заключено дополнительное соглашение к договору аренды.
Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
При этом, как определяют положения статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Следовательно, правовая цель - внесение изменений в разрешенное использование земельного участка - при наличии договорных правоотношений, возникших из отмененного акта, могла быть достигнута Управой только путем использования адекватного правового средства, а именно изменения в двухстороннем или судебном порядке дополнительного соглашения к договору аренды, или его расторжения, поскольку прекратились публично-правовые отношения по предоставлению земельного участка и возникли иные отношения, связанные с владением и пользованием земельным участком на основании самостоятельной гражданско-правовой сделки, на что правильно указали суды двух инстанций.
Выводы судов соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях Президиума от 25 февраля 2010 г. N 15951/09 и 25 июня 2013 г. N 1756/13.
Таким образом, суды правильно применили нормы материального права к установленным по делу обстоятельствам; нарушения норм процессуального права, в силу части 4 статьи 228 АПК РФ являющихся безусловным основанием отмены судебного акта, отсутствуют, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 17.07.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2013 по делу N А23-840/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Председательствующий
Н.Н.ИВАНОВА
Судьи
Л.В.СТЕПИНА
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)