Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Эффект ТК", Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.06.2015 по делу N А76-32169/2014 (судья Писаренко Е.В.).
В заседании приняли участие представители:
открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала" - Шестакова Е.Б. (доверенность от 24.12.2014),
общества с ограниченной ответственностью "Эффект ТК" - Багина Е.В. (доверенность от 12.01.2015),
Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа - Юдицкая Ю.В. (доверенность от 12.01.2015).
Открытое акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала" (далее - общество "МРСК Урала", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эффект ТК" (далее - общество "Эффект ТК", первый ответчик), Администрации Верхнеуфалейского городского округа о признании недействительной, ничтожной сделки - дополнительного соглашения от 01.10.2014 к договору аренды электросетевого имущества от 23.10.2014 N 53, заключенного между Управлением имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа и обществом "Эффект ТК", применении последствий недействительности указанной ничтожной сделки путем двусторонней реституции.
Определением суда от 30.03.2015 (с учетом определения от 28.04.2015 - л.д. 166, 174-175) произведена замена ответчика - Администрации Верхнеуфалейского городского округа на ответчика - Управление имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа (далее - Управление, второй ответчик), Администрация Верхнеуфалейского городского округа привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.06.2015 (резолютивная часть от 08.06.2015) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласились ответчики (далее также - податели апелляционных жалоб, апеллянты), в поданных апелляционных жалобах просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Общество "Эффект ТК" дополнительно провести судебное заседание по правилам рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Апеллянты считают ошибочными выводы суда первой инстанции об отсутствии предусмотренных ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) оснований для заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды на новый срок без проведения торгов. Необходимости в проведении новой оценки рыночной стоимости арендной платы апеллянты не усматривают в силу сохранения действия отчета об оценке N 2014-119 от 25.07.2014, которым была произведена оценка всего имущества в твердой сумме, что не противоречит п. п. 1 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Установленный п. 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции минимальный срок заключения договора на новый срок может быть уменьшен на основании заявления арендатора, ввиду чего заключение сторонами договора на 11 месяцев не противоречит данному Закону.
Управление ссылается на отсутствие у него полномочий заключить договор на новый срок при соблюдении условий, предусмотренных ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Общество "Эффект ТК" дополнительно считает, что судебный акт принят без привлечения к участию в деле Управления Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области, поскольку в судебном порядке инициирован спор об оспаривании решения антимонопольного органа о нарушении требований антимонопольного законодательства при предоставлении имущества в аренду обществу "Эффект ТК", и рассмотрение дела приостановлено до рассмотрения настоящего спора.
Управление также считает, что исключение из предмета договора аренды ряда имущества, первоначально включенного в договор аренды, было обусловлено ошибочным отнесением данного имущества к муниципальной собственности.
Полагает, что оснований для применения последствий недействительности сделки по иску общества "МРСК Урала" с учетом правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8584/12 от 30.10.2012, не имеется, поскольку истец не является стороной договора аренды, ввиду чего не может считаться лицом, заинтересованным в применении последствий недействительности сделки.
Истец представил отзыв на апелляционные жалобы, в котором указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.
С учетом мнения истца и ответчиков и в соответствии со статьями 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.
В судебном заседании представители сторон поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционных жалобах и отзыве на них.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, по результатам торгов, на основании протокола о результатах проведения открытого конкурса на право заключения договора аренды электросетевого имущества Верхнеуфалейского городского округа (протокол N 3 по извещению N 180913/0047419/01 от 22.10.2013) между Управлением (арендодатель) и обществом "Эффект ТК" (арендатор) оформлен договор аренды электросетевого имущества от 23.10.2013 N 53 (л.д. 11-14).
В соответствии с п. 1.1 данного договора арендодатель обязуется предоставить арендатору электросетевое имущество за плату во временное владение и пользование.
Перечень электросетевого имущества определен сторонами в приложении N 1 к договору (л.д. 15-21).
Согласно п. 2.2 договора срок аренды устанавливается с 01.11.2013 по 30.09.2014 включительно.
В силу п. п. 3.1, 3.2 договора платеж за право заключения договора аренды составляет 200 000 руб., без учета НДС, согласно протоколу конкурса и должен быть произведен в течение 10 банковских дней с момента подписания договора аренды на счет арендодателя. Ежемесячная арендная плата за имущество составляет 26 777 руб., без учета НДС, на основании отчета об оценке независимого оценщика N 67 от 17.09.2013.
Сторонами договора подписан акт приема-передачи электросетевого имущества в аренду от 01.11.2013, согласного которому арендодатель предоставил арендатору перечисленное в приложении N 1 к договору имущество (л.д. 22-29).
На основании заявления общества "Эффект ТК" от 11.09.2014 N 167 (л.д. 140) распоряжением Управления от 01.10.2014 N 970-р "О продлении срока действия договора аренды электросетевого имущества от 23.10.2013 N 53 с ООО "Эффект ТК" продлен срок действия названного договора аренды сроком на 11 месяцев - с 01.10.2014 по 30.08.2015 включительно; на основании отчета независимого оценщика от 25.07.2014 N 119 установлен размер арендной платы - 28 083 руб. без учета НДС (л.д. 38).
Дополнительным соглашением от 01.10.2014 к договору аренды электросетевого имущества от 23.10.2013 N 53 ответчики изменили условия договора аренды о сроке и арендной плате согласно указанному распоряжению Управления от 01.10.2014 N 970-р (л.д. 30).
Дополнительным соглашением от 28.10.2014 к договору аренды электросетевого имущества от 23.10.2013 N 53 из приложения N 1 к договору исключены позиции электросетевого оборудования N N 17, 58, 96, 109, 119, 126, 139 (л.д. 31).
Полагая, что дополнительное соглашение от 01.10.2014 к договору аренды, заключенное между Управлением и обществом "Эффект ТК", является ничтожной сделкой, как не соответствующая требованиям ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) и ст. 10 ГК РФ, общество "МРСК Урала" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии оспариваемого дополнительного соглашения к договору аренды требованиям Закона о защите конкуренции в силу заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды без проведения торгов при отсутствии оснований для льготного порядка заключения договора, предусмотренных ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, в силу того, что стороны дополнительно изменили перечень передаваемого в аренду имущества при том, что рыночная оценка нового объема имущества проведена не была, не имелось рыночной оценки арендной платы за имущество, переданной по дополнительному соглашению, и договор был продлен на срок, не соответствующий требованиям указанного Закона в части минимального срока договора.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.
Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пунктом 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.
Из материалов дела следует, что между ответчиками был заключен договор аренды электросетевого имущества Верхнеуфалейского городского округа от 23.10.2013 N 53 сроком действия с 01.11.2013 по 30.09.2014 (л.д. 11-14).
Договор был заключен по результатам торгов, на основании протокола N 3 по извещению N 180913/0047419/01 от 22.10.2013 о результатах проведения открытого конкурса на право заключения договора аренды.
По истечении срока действия договора между теми же сторонами было оформлено дополнительное соглашение от 01.10.2014, которым стороны продлили срок действия договора и размер арендной платы (л.д. 30).
Особенности порядка заключения договоров в отношении муниципального имущества установлены ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
В указанной норме содержится правило о возможности заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, только по результатам торгов, за исключением установленных в ней случаев.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем согласно ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Указанные нормы Закона о защите конкуренции в их нормативном единстве с п. 1 ст. 621 ГК РФ позволяют сделать вывод об их направленности на защиту интересов добросовестного арендатора по договору аренды публичного имущества, заключенного по результатам конкурса или аукциона, путем реализации таким арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов, то есть по существу являются преференцией для лиц, которые приобрели право на заключение такого договора по результатам проведения торгов и надлежащим образом исполняли свои обязанности по договору аренды.
Более того, по смыслу норм ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 данной статьи, за исключением установленных этой нормой случаев, а в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, либо, если договор заключен с иным лицом - потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (ч. 10, 11 Закона о защите конкуренции, п. 4.5 постановления Пленума N 73).
При этом, поскольку из названных норм не следует обратное, и напротив, соответствует существу преимущественного права добросовестного арендатора на заключение договора на новый срок, право прежнего арендатора потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с новым арендатором договору может быть реализовано также в случаях, когда последний из договоров был заключен с новым арендатором по результатам торгов.
В данном случае из материалов следует, что путем заключения оспариваемого дополнительного соглашения от 01.10.2014 обществом "Эффект ТК" было реализовано предусмотренное частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Из материалов дела не следует и истцом не доказано, что общество "Эффект ТК" в течение срока действия первоначального договора аренды ненадлежащим образом исполняло обязательства по договору и являлось недобросовестным арендатором, из чего следует заключить, что преимущественное право на заключение договора на новый срок в льготном порядке было реализовано им на правовых основаниях.
В силу этого, права иных лиц, хотя и имеющих намерение приобрести в аренду муниципальное имущество, но не являвшихся ранее арендаторами по договору аренды, заключенному в порядке ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, не могут быть противопоставлены правам ответчика как добросовестного арендатора, имеющего преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ в судебном порядке подлежит защите нарушаемое субъективное право лица либо правомерный интерес.
Конституционным Судом Российской Федерации разъяснено, что заинтересованным согласно норме статьи 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (определение от 15.04.2008 N 289-О-О).
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Нарушение своего права при рассмотрении настоящего спора истец связывает с тем обстоятельством, что он наряду с ответчиком являлся участником торгов, по результатам которых был заключен договор аренды от 23.10.2013 N 5, и сохраняет намерение арендовать муниципальное имущество, являющееся предметом данного договора, поскольку при нарушении порядка продления срока первоначального договора, заключенного между ответчиками, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, муниципальное имущество, по мнению апеллянта, подлежит передаче в аренду на торгах.
Однако, как ранее отмечено судом, реализация добросовестным арендатором преференций, установленных частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, исключает возможность заключения договора аренды того же имущества с иным лицом, в том числе путем проведения торгов, и тем самым - притязания иных претендентов на аренду муниципального имущества.
В силу этого следует признать, что у общества "МРСК Урала" отсутствуют правомочия оспаривать заключенный в порядке части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды на новый срок, поскольку его правовой интерес, обусловленный намерением приобрести муниципальное имущество в аренду, не может быть противопоставлен основанному на законе праву ответчика как добросовестного арендатора того же имущества, приобретенного ранее на торгах.
Следует также отметить, что в силу норм ст. ст. 1, 11, ГК РФ и ч. 1 ст. 4 АПК РФ результатом судебной защиты должно являться непосредственное восстановление нарушенных прав истца, в то время как в силу норм ст. ст. 447 - 448 ГК РФ конкурентный порядок выбора победителя торгов не повлечет безусловного приобретения им прав арендатора данного имущества.
Доводы истца о том, что предоставление обществу "Эффект ТК" имущества вне проведения торгов нарушает общие принципы конкурентных процедур распоряжения публичным имуществом, отклоняются, поскольку истцом не представлено доказательств наличия у него правомочий выступать в защиту прав неопределенного круга лиц, а также в защиту публичных интересов с учетом нормы п. 2 ст. 168 ГК РФ и разъяснений, изложенных в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
По тем же основаниям отклоняются доводы истца о нарушении порядка определения арендной платы согласно алгоритму, предусмотренному п. 1 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В силу названной нормы при заключении без проведения торгов договора аренды на новый срок размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
Однако наличие такого условия льготного порядка заключения договора не отменяет преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, и по существу является исключительно гарантией прав арендодателя (публично-правового образования) на получение эквивалентного возмещения стоимости пользования муниципальным имуществом путем установления рыночного размера арендной платы.
Такой вывод также подтверждается разъяснениями, изложенным в п. 4.2 и п. 4.3 постановления Пленума N 73, в силу которых для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок. Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.
Из изложенного следует сделать вывод о том, что согласование рыночного размера арендной платы при заключении договора аренды муниципального имущества на новый срок в порядке ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции является не условием реализации арендатором преимущественного права на заключение такого договора, а исполнением договорных условий заключенного в таком порядке договора. Поскольку в силу ст. ст. 307, 308, 420 ГК РФ договорное обязательство связывает двух хозяйствующих субъектов, истец как лицо, не являющееся стороной такого обязательства, не вправе оспаривать порядок согласования условий договора и исполнения такого договора.
Цитированные положения пунктов 4.3 постановления Пленума N 73 позволяют также сделать вывод о том, что до момента заключения в порядке, установленном ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, договора аренды на новый срок при отсутствии возражений сторон ранее заключенный по результатам торгов договор аренды является возобновленным до момента заключения нового договора на прежних условиях, за исключением условия о размере арендной платы, которая определяется в порядке, установленном законодательством об оценочной деятельности, с момента истечения срока прежнего договора.
Таким образом, оспаривание истцом заключенного между ответчиками дополнительного соглашения от 01.10.2014 не приведет к восстановлению прав истца, поскольку аннулирование правовых последствий заключения такого соглашения не отменяет действия первоначально заключенного договора аренды, поскольку до заключения нового соглашения такой договор в соответствии с названными разъяснениями продолжает действовать в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Следует также признать необоснованной позицию истца о том, что при заключении дополнительного соглашения от 01.10.2014 не было проведена рыночная оценка имущества.
Из условий дополнительного соглашения следует, что размер арендной платы, подлежащей оплате арендатором в течение нового срока действия договора аренды, определен на основании отчета об оценке от 25.07.2014 N 2014-119 в размере 28 083 руб.
Названный отчет в оригинале обозревался апелляционным судом в судебном заседании (протокол судебного заседания от 10.08.2015), из его содержания следует, что рыночная стоимость арендной платы определялась оценщиком по состоянию на 25.07.2014, что соответствует требованиям абз. 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" о шестимесячном сроке актуальности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки.
Ссылки истца на то, что названным отчетом была определена рыночная стоимости арендной платы 147 объектов, являвшихся предметом договора аренда от 23.10.2013, в то время как впоследствии дополнительным соглашением от 28.10.2014 (л.д. 31) ответчики исключили из перечня переданного в аренду имущества 7 объектов, и в отсутствие доказательств оценки рыночной стоимости оставшихся 140 объектов условие п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции нельзя считать определенным, отклоняются.
Как ранее отмечено судом, положения названной нормы Закона о защите конкуренции направлены, прежде всего, на защиту прав публичного собственника имущества на эквивалентное возмещение стоимости пользования таким имуществом в силу определения арендной платы вне процедуры проведения торгов.
Таким образом, согласование сторонами размера арендной платы за больший объем имущества, нежели фактически передано по договору аренды, может свидетельствовать исключительно о нарушении прав публичного собственника, которым в данном случае таких возражений не заявлено, а истец не является лицом, уполномоченным выступать в защиту интересов публично-правового образования. Установление арендной платы в таком размере не нарушает прав истца, поскольку последний не является ни правообладателем имущества, которому подлежит возмещению стоимость его использования, ни, как ранее указано судом, лицом, имеющим право на получение имущества в аренду.
Следует также отметить, что из материалов дела усматривается наличие объективных причин исключения названного имущества из состава имущества, первоначально переданного первому ответчику в аренду - в силу того, что муниципальное образование собственником этого имущества не является. Указанное позволяет отклонить доводы истца о допущенном вторым ответчиком злоупотреблении правом и наличии оснований для квалификации оспариваемой сделки как противоречащей ст. 10 ГК РФ, в силу намерения публичного собственника передать в аренду иной объем имущества, нежели тот, который первоначально являлся предметом торгов.
В силу изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истец не вправе ссылаться на нарушение порядка определения размера арендной платы при заключении ответчиками договора аренды муниципального имущества на новый срок в обоснование заявленных требований о недействительности оспариваемой сделки.
Также следует признать необоснованной позицию истца о нарушении положений п. 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции при заключении оспариваемой сделки.
В соответствии с названной нормой минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Таким образом, как обоснованно ссылаются податели апелляционных жалоб, названная норма, направленная на защиту прав арендатора, позволяет уменьшать срок договора аренды, заключенного без проведения торгов на новый срок, по заявлению арендатора.
Такое заявление со стороны ответчика представлено в материалы дела (л.д. 140), и из его содержания следует воля арендатора заключить новый договор на срок 11 месяцев, что не противоречит названной норме.
В силу изложенного оснований для оспаривания заключенного между ответчиками дополнительного соглашения по мотиву несоответствия минимального срока договора не имеется, выводы суда первой инстанции в данной части противоречат нормам материального права.
С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности истцом нарушения прав и законных интересов оспариваемой сделкой, а также отсутствия достоверных доказательств нарушения порядка заключения данной сделки, установленного ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции; выводы суда первой инстанции о правомерности заявленных требований не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права.
В силу этого исковые требования удовлетворению не подлежат, решение суда подлежит отмене по вышеизложенным основаниям.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.06.2015 по делу N А76-32169/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала" отказать в полном объеме.
Взыскать с открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эффект ТК" судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.
Взыскать с открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.08.2015 N 18АП-8684/2015, 18АП-8685/2015 ПО ДЕЛУ N А76-32169/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2015 г. N 18АП-8684/2015, 18АП-8685/2015
Дело N А76-32169/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Эффект ТК", Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.06.2015 по делу N А76-32169/2014 (судья Писаренко Е.В.).
В заседании приняли участие представители:
открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала" - Шестакова Е.Б. (доверенность от 24.12.2014),
общества с ограниченной ответственностью "Эффект ТК" - Багина Е.В. (доверенность от 12.01.2015),
Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа - Юдицкая Ю.В. (доверенность от 12.01.2015).
Открытое акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала" (далее - общество "МРСК Урала", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эффект ТК" (далее - общество "Эффект ТК", первый ответчик), Администрации Верхнеуфалейского городского округа о признании недействительной, ничтожной сделки - дополнительного соглашения от 01.10.2014 к договору аренды электросетевого имущества от 23.10.2014 N 53, заключенного между Управлением имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа и обществом "Эффект ТК", применении последствий недействительности указанной ничтожной сделки путем двусторонней реституции.
Определением суда от 30.03.2015 (с учетом определения от 28.04.2015 - л.д. 166, 174-175) произведена замена ответчика - Администрации Верхнеуфалейского городского округа на ответчика - Управление имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа (далее - Управление, второй ответчик), Администрация Верхнеуфалейского городского округа привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.06.2015 (резолютивная часть от 08.06.2015) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласились ответчики (далее также - податели апелляционных жалоб, апеллянты), в поданных апелляционных жалобах просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Общество "Эффект ТК" дополнительно провести судебное заседание по правилам рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Апеллянты считают ошибочными выводы суда первой инстанции об отсутствии предусмотренных ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) оснований для заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды на новый срок без проведения торгов. Необходимости в проведении новой оценки рыночной стоимости арендной платы апеллянты не усматривают в силу сохранения действия отчета об оценке N 2014-119 от 25.07.2014, которым была произведена оценка всего имущества в твердой сумме, что не противоречит п. п. 1 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Установленный п. 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции минимальный срок заключения договора на новый срок может быть уменьшен на основании заявления арендатора, ввиду чего заключение сторонами договора на 11 месяцев не противоречит данному Закону.
Управление ссылается на отсутствие у него полномочий заключить договор на новый срок при соблюдении условий, предусмотренных ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Общество "Эффект ТК" дополнительно считает, что судебный акт принят без привлечения к участию в деле Управления Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области, поскольку в судебном порядке инициирован спор об оспаривании решения антимонопольного органа о нарушении требований антимонопольного законодательства при предоставлении имущества в аренду обществу "Эффект ТК", и рассмотрение дела приостановлено до рассмотрения настоящего спора.
Управление также считает, что исключение из предмета договора аренды ряда имущества, первоначально включенного в договор аренды, было обусловлено ошибочным отнесением данного имущества к муниципальной собственности.
Полагает, что оснований для применения последствий недействительности сделки по иску общества "МРСК Урала" с учетом правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8584/12 от 30.10.2012, не имеется, поскольку истец не является стороной договора аренды, ввиду чего не может считаться лицом, заинтересованным в применении последствий недействительности сделки.
Истец представил отзыв на апелляционные жалобы, в котором указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.
С учетом мнения истца и ответчиков и в соответствии со статьями 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.
В судебном заседании представители сторон поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционных жалобах и отзыве на них.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, по результатам торгов, на основании протокола о результатах проведения открытого конкурса на право заключения договора аренды электросетевого имущества Верхнеуфалейского городского округа (протокол N 3 по извещению N 180913/0047419/01 от 22.10.2013) между Управлением (арендодатель) и обществом "Эффект ТК" (арендатор) оформлен договор аренды электросетевого имущества от 23.10.2013 N 53 (л.д. 11-14).
В соответствии с п. 1.1 данного договора арендодатель обязуется предоставить арендатору электросетевое имущество за плату во временное владение и пользование.
Перечень электросетевого имущества определен сторонами в приложении N 1 к договору (л.д. 15-21).
Согласно п. 2.2 договора срок аренды устанавливается с 01.11.2013 по 30.09.2014 включительно.
В силу п. п. 3.1, 3.2 договора платеж за право заключения договора аренды составляет 200 000 руб., без учета НДС, согласно протоколу конкурса и должен быть произведен в течение 10 банковских дней с момента подписания договора аренды на счет арендодателя. Ежемесячная арендная плата за имущество составляет 26 777 руб., без учета НДС, на основании отчета об оценке независимого оценщика N 67 от 17.09.2013.
Сторонами договора подписан акт приема-передачи электросетевого имущества в аренду от 01.11.2013, согласного которому арендодатель предоставил арендатору перечисленное в приложении N 1 к договору имущество (л.д. 22-29).
На основании заявления общества "Эффект ТК" от 11.09.2014 N 167 (л.д. 140) распоряжением Управления от 01.10.2014 N 970-р "О продлении срока действия договора аренды электросетевого имущества от 23.10.2013 N 53 с ООО "Эффект ТК" продлен срок действия названного договора аренды сроком на 11 месяцев - с 01.10.2014 по 30.08.2015 включительно; на основании отчета независимого оценщика от 25.07.2014 N 119 установлен размер арендной платы - 28 083 руб. без учета НДС (л.д. 38).
Дополнительным соглашением от 01.10.2014 к договору аренды электросетевого имущества от 23.10.2013 N 53 ответчики изменили условия договора аренды о сроке и арендной плате согласно указанному распоряжению Управления от 01.10.2014 N 970-р (л.д. 30).
Дополнительным соглашением от 28.10.2014 к договору аренды электросетевого имущества от 23.10.2013 N 53 из приложения N 1 к договору исключены позиции электросетевого оборудования N N 17, 58, 96, 109, 119, 126, 139 (л.д. 31).
Полагая, что дополнительное соглашение от 01.10.2014 к договору аренды, заключенное между Управлением и обществом "Эффект ТК", является ничтожной сделкой, как не соответствующая требованиям ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) и ст. 10 ГК РФ, общество "МРСК Урала" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии оспариваемого дополнительного соглашения к договору аренды требованиям Закона о защите конкуренции в силу заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды без проведения торгов при отсутствии оснований для льготного порядка заключения договора, предусмотренных ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, в силу того, что стороны дополнительно изменили перечень передаваемого в аренду имущества при том, что рыночная оценка нового объема имущества проведена не была, не имелось рыночной оценки арендной платы за имущество, переданной по дополнительному соглашению, и договор был продлен на срок, не соответствующий требованиям указанного Закона в части минимального срока договора.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.
Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пунктом 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.
Из материалов дела следует, что между ответчиками был заключен договор аренды электросетевого имущества Верхнеуфалейского городского округа от 23.10.2013 N 53 сроком действия с 01.11.2013 по 30.09.2014 (л.д. 11-14).
Договор был заключен по результатам торгов, на основании протокола N 3 по извещению N 180913/0047419/01 от 22.10.2013 о результатах проведения открытого конкурса на право заключения договора аренды.
По истечении срока действия договора между теми же сторонами было оформлено дополнительное соглашение от 01.10.2014, которым стороны продлили срок действия договора и размер арендной платы (л.д. 30).
Особенности порядка заключения договоров в отношении муниципального имущества установлены ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
В указанной норме содержится правило о возможности заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, только по результатам торгов, за исключением установленных в ней случаев.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем согласно ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Указанные нормы Закона о защите конкуренции в их нормативном единстве с п. 1 ст. 621 ГК РФ позволяют сделать вывод об их направленности на защиту интересов добросовестного арендатора по договору аренды публичного имущества, заключенного по результатам конкурса или аукциона, путем реализации таким арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов, то есть по существу являются преференцией для лиц, которые приобрели право на заключение такого договора по результатам проведения торгов и надлежащим образом исполняли свои обязанности по договору аренды.
Более того, по смыслу норм ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 данной статьи, за исключением установленных этой нормой случаев, а в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, либо, если договор заключен с иным лицом - потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (ч. 10, 11 Закона о защите конкуренции, п. 4.5 постановления Пленума N 73).
При этом, поскольку из названных норм не следует обратное, и напротив, соответствует существу преимущественного права добросовестного арендатора на заключение договора на новый срок, право прежнего арендатора потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с новым арендатором договору может быть реализовано также в случаях, когда последний из договоров был заключен с новым арендатором по результатам торгов.
В данном случае из материалов следует, что путем заключения оспариваемого дополнительного соглашения от 01.10.2014 обществом "Эффект ТК" было реализовано предусмотренное частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Из материалов дела не следует и истцом не доказано, что общество "Эффект ТК" в течение срока действия первоначального договора аренды ненадлежащим образом исполняло обязательства по договору и являлось недобросовестным арендатором, из чего следует заключить, что преимущественное право на заключение договора на новый срок в льготном порядке было реализовано им на правовых основаниях.
В силу этого, права иных лиц, хотя и имеющих намерение приобрести в аренду муниципальное имущество, но не являвшихся ранее арендаторами по договору аренды, заключенному в порядке ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, не могут быть противопоставлены правам ответчика как добросовестного арендатора, имеющего преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ в судебном порядке подлежит защите нарушаемое субъективное право лица либо правомерный интерес.
Конституционным Судом Российской Федерации разъяснено, что заинтересованным согласно норме статьи 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (определение от 15.04.2008 N 289-О-О).
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Нарушение своего права при рассмотрении настоящего спора истец связывает с тем обстоятельством, что он наряду с ответчиком являлся участником торгов, по результатам которых был заключен договор аренды от 23.10.2013 N 5, и сохраняет намерение арендовать муниципальное имущество, являющееся предметом данного договора, поскольку при нарушении порядка продления срока первоначального договора, заключенного между ответчиками, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, муниципальное имущество, по мнению апеллянта, подлежит передаче в аренду на торгах.
Однако, как ранее отмечено судом, реализация добросовестным арендатором преференций, установленных частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, исключает возможность заключения договора аренды того же имущества с иным лицом, в том числе путем проведения торгов, и тем самым - притязания иных претендентов на аренду муниципального имущества.
В силу этого следует признать, что у общества "МРСК Урала" отсутствуют правомочия оспаривать заключенный в порядке части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды на новый срок, поскольку его правовой интерес, обусловленный намерением приобрести муниципальное имущество в аренду, не может быть противопоставлен основанному на законе праву ответчика как добросовестного арендатора того же имущества, приобретенного ранее на торгах.
Следует также отметить, что в силу норм ст. ст. 1, 11, ГК РФ и ч. 1 ст. 4 АПК РФ результатом судебной защиты должно являться непосредственное восстановление нарушенных прав истца, в то время как в силу норм ст. ст. 447 - 448 ГК РФ конкурентный порядок выбора победителя торгов не повлечет безусловного приобретения им прав арендатора данного имущества.
Доводы истца о том, что предоставление обществу "Эффект ТК" имущества вне проведения торгов нарушает общие принципы конкурентных процедур распоряжения публичным имуществом, отклоняются, поскольку истцом не представлено доказательств наличия у него правомочий выступать в защиту прав неопределенного круга лиц, а также в защиту публичных интересов с учетом нормы п. 2 ст. 168 ГК РФ и разъяснений, изложенных в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
По тем же основаниям отклоняются доводы истца о нарушении порядка определения арендной платы согласно алгоритму, предусмотренному п. 1 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В силу названной нормы при заключении без проведения торгов договора аренды на новый срок размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
Однако наличие такого условия льготного порядка заключения договора не отменяет преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, и по существу является исключительно гарантией прав арендодателя (публично-правового образования) на получение эквивалентного возмещения стоимости пользования муниципальным имуществом путем установления рыночного размера арендной платы.
Такой вывод также подтверждается разъяснениями, изложенным в п. 4.2 и п. 4.3 постановления Пленума N 73, в силу которых для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок. Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.
Из изложенного следует сделать вывод о том, что согласование рыночного размера арендной платы при заключении договора аренды муниципального имущества на новый срок в порядке ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции является не условием реализации арендатором преимущественного права на заключение такого договора, а исполнением договорных условий заключенного в таком порядке договора. Поскольку в силу ст. ст. 307, 308, 420 ГК РФ договорное обязательство связывает двух хозяйствующих субъектов, истец как лицо, не являющееся стороной такого обязательства, не вправе оспаривать порядок согласования условий договора и исполнения такого договора.
Цитированные положения пунктов 4.3 постановления Пленума N 73 позволяют также сделать вывод о том, что до момента заключения в порядке, установленном ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, договора аренды на новый срок при отсутствии возражений сторон ранее заключенный по результатам торгов договор аренды является возобновленным до момента заключения нового договора на прежних условиях, за исключением условия о размере арендной платы, которая определяется в порядке, установленном законодательством об оценочной деятельности, с момента истечения срока прежнего договора.
Таким образом, оспаривание истцом заключенного между ответчиками дополнительного соглашения от 01.10.2014 не приведет к восстановлению прав истца, поскольку аннулирование правовых последствий заключения такого соглашения не отменяет действия первоначально заключенного договора аренды, поскольку до заключения нового соглашения такой договор в соответствии с названными разъяснениями продолжает действовать в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Следует также признать необоснованной позицию истца о том, что при заключении дополнительного соглашения от 01.10.2014 не было проведена рыночная оценка имущества.
Из условий дополнительного соглашения следует, что размер арендной платы, подлежащей оплате арендатором в течение нового срока действия договора аренды, определен на основании отчета об оценке от 25.07.2014 N 2014-119 в размере 28 083 руб.
Названный отчет в оригинале обозревался апелляционным судом в судебном заседании (протокол судебного заседания от 10.08.2015), из его содержания следует, что рыночная стоимость арендной платы определялась оценщиком по состоянию на 25.07.2014, что соответствует требованиям абз. 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" о шестимесячном сроке актуальности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки.
Ссылки истца на то, что названным отчетом была определена рыночная стоимости арендной платы 147 объектов, являвшихся предметом договора аренда от 23.10.2013, в то время как впоследствии дополнительным соглашением от 28.10.2014 (л.д. 31) ответчики исключили из перечня переданного в аренду имущества 7 объектов, и в отсутствие доказательств оценки рыночной стоимости оставшихся 140 объектов условие п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции нельзя считать определенным, отклоняются.
Как ранее отмечено судом, положения названной нормы Закона о защите конкуренции направлены, прежде всего, на защиту прав публичного собственника имущества на эквивалентное возмещение стоимости пользования таким имуществом в силу определения арендной платы вне процедуры проведения торгов.
Таким образом, согласование сторонами размера арендной платы за больший объем имущества, нежели фактически передано по договору аренды, может свидетельствовать исключительно о нарушении прав публичного собственника, которым в данном случае таких возражений не заявлено, а истец не является лицом, уполномоченным выступать в защиту интересов публично-правового образования. Установление арендной платы в таком размере не нарушает прав истца, поскольку последний не является ни правообладателем имущества, которому подлежит возмещению стоимость его использования, ни, как ранее указано судом, лицом, имеющим право на получение имущества в аренду.
Следует также отметить, что из материалов дела усматривается наличие объективных причин исключения названного имущества из состава имущества, первоначально переданного первому ответчику в аренду - в силу того, что муниципальное образование собственником этого имущества не является. Указанное позволяет отклонить доводы истца о допущенном вторым ответчиком злоупотреблении правом и наличии оснований для квалификации оспариваемой сделки как противоречащей ст. 10 ГК РФ, в силу намерения публичного собственника передать в аренду иной объем имущества, нежели тот, который первоначально являлся предметом торгов.
В силу изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истец не вправе ссылаться на нарушение порядка определения размера арендной платы при заключении ответчиками договора аренды муниципального имущества на новый срок в обоснование заявленных требований о недействительности оспариваемой сделки.
Также следует признать необоснованной позицию истца о нарушении положений п. 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции при заключении оспариваемой сделки.
В соответствии с названной нормой минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Таким образом, как обоснованно ссылаются податели апелляционных жалоб, названная норма, направленная на защиту прав арендатора, позволяет уменьшать срок договора аренды, заключенного без проведения торгов на новый срок, по заявлению арендатора.
Такое заявление со стороны ответчика представлено в материалы дела (л.д. 140), и из его содержания следует воля арендатора заключить новый договор на срок 11 месяцев, что не противоречит названной норме.
В силу изложенного оснований для оспаривания заключенного между ответчиками дополнительного соглашения по мотиву несоответствия минимального срока договора не имеется, выводы суда первой инстанции в данной части противоречат нормам материального права.
С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности истцом нарушения прав и законных интересов оспариваемой сделкой, а также отсутствия достоверных доказательств нарушения порядка заключения данной сделки, установленного ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции; выводы суда первой инстанции о правомерности заявленных требований не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права.
В силу этого исковые требования удовлетворению не подлежат, решение суда подлежит отмене по вышеизложенным основаниям.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.06.2015 по делу N А76-32169/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала" отказать в полном объеме.
Взыскать с открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эффект ТК" судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.
Взыскать с открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)