Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Золотовой Л.А.
судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5940/2015) Закрытого акционерного общества "Едоша Омск"
на решение Арбитражного суда Омской области от 21.04.2015 по делу N А46-177/2015 (судья Беседина Т.И.),
принятое по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Спецмонтаж" (ИНН 5504213600, ОГРН 1095543021310)
к Закрытому акционерному обществу "Едоша Омск" (ИНН 5503246610, ОГРН 1135543053128) о взыскании 1 131 458 руб. 96 коп.
и встречному исковому заявлению Закрытого акционерного общества "Едоша Омск" к Обществу с ограниченной ответственностью "Спецмонтаж" о признании договора аренды недвижимого имущества недействительным,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Василевского Михаила Вячеславовича город Омск,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Закрытого акционерного общества "Едоша Омск" - Злобин Андрей Сергеевич (паспорт, по доверенности N 1 от 16.02.2015 сроком действия на 2 года);
- от Общества с ограниченной ответственностью "Спецмонтаж" - Петренко Ксения Игоревна (паспорт, по доверенности б/н от 01.02.2015 сроком действия на 1 год);
- от Василевского Михаила Вячеславовича - не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;
Общество с ограниченной ответственностью "Спецмонтаж" (далее - ООО "Спецмонтаж", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Едоша Омск" (далее - ЗАО "Едоша Омск", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 01/05-2014 от 01.05.2014 за период с 01.09.2014 по 29.09.2014 в сумме 702 757 руб. 00 коп., неустойки (пени) за просрочку уплаты арендных платежей за период с 15.09.2014 по 13.01.2015 в сумме 410 507 руб. 02 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.09.2014 по 13.01.2015 в сумме 18 194 руб. 94 коп.
В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЗАО "Едоша Омск" обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к ООО "Спецмонтаж" о признании договора аренды недвижимости N 01/05-2014 от 01.05.2014 недействительным в силу пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением суда встречное исковое заявление принято к производству на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Василевский Михаил Вячеславович (далее - Василевский М.В., третье лицо).
Решением Арбитражного суда Омской области от 21.04.2015 заявленные ООО "Спецмонтаж" требования удовлетворены в полном объеме, с ЗАО "Едоша Омск" в пользу истца взыскано 1 131 458 руб. 96 коп., из которых: задолженность по арендной плате в сумме 702 757 руб. 00 коп., неустойка в сумме 410 507 руб. 02 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 18 194 руб. 94 коп.; расходы по уплате государственной пошлины в сумме 24 314 руб. 59 коп. В удовлетворении встречных требований ЗАО "Едоша Омск" отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Едоша Омск" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный об отказе в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворении встречного иска.
Оспаривая законность вынесенного судебного акта, податель жалобы утверждает, что выводы указанного решения в части наличия у ответчика обязанность по оплате арендных платежей в соответствии с условиями заключенного договора аренды противоречат нормам гражданского законодательства, возлагающих бремя содержания помещения на его собственника, которым в рассматриваемом случае является арендодатель. По мнению представителя ЗАО "Едоша Омск" подписание прежним руководителем Общества рассматриваемого договора аренды, а также акта приема-передачи имущества в аренду в указанной редакции (на заведомо невыгодных для ответчика условиях) свидетельствует о намерении нанести ответчику имущественный вред и является основанием для расторжения указанного договора.
В качестве доказательства наличия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 174 Гражданского кодекса РФ, для признания договора аренды недействительным, ответчик ссылается на то, что представленное в аренду нежилое помещение находилось в состоянии, не позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию, а именно в стадии "черновой отделки". По мнению апеллянта, арендодатель должен был провести работы по доведению помещения до полной готовности, условия договора, указанные в пункте 5.14, вопреки доводам истца, не свидетельствуют о том, что арендатор должен подготовить помещение для дальнейшей эксплуатации и выполнить все необходимые работы и установку оборудования.
Кроме того, зная о том, что помещение не пригодно для эксплуатации, стороны предусмотрены в пункте 8.2 договора ответственность за несвоевременное внесение арендной платы, в виде неустойки в размере 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, что также свидетельствует о намерении причинить ущерб ЗАО "Едоша Омск".
Также ответчик утверждает, что арендуемым помещением не пользовался и не владел, что по его мнению, исключает возможность взыскания арендной платы.
От ООО "Спецмонтаж" в материалы дела поступил письменный отзыв, согласно которому решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене.
Василевский Михаил Вячеславович извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявлял, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие названного лица, участвующего в деле.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Закрытого акционерного общества "Едоша Омск" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Общества с ограниченной ответственностью "Спецмонтаж" пояснила, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон в судебном заседании, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между ООО "Спецмонтаж" (Арендодатель) и ЗАО "Едоша Омск" (Арендатор) 01.05.2014 заключен договор аренды недвижимости N 01/05-2014, по условиям которого (пункт 1.1 договора) Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 4 (далее - Помещение) общей площадью 1321,8 кв. м, находящееся на первом и втором этажах здания, расположенного по адресу: г. Омск, просп. Комарова, д. 17, корп. 3, пом. 4 (кадастровый номер 55:36:110106:4065), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли Арендатором. План помещения, передаваемого по договору в аренду, является неотъемлемой частью договора (Приложение N 1).
В соответствии с пунктом 1.4 договора Помещение оснащено соответствующими внутренними и внешними коммуникациями: электроснабжение, отопление, водоснабжение (холодное, горячее), канализация, а также двумя лифтами.
Передаваемое в аренду Помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих целей (пункт 1.5 договора).
Согласно пункту 2.2 договора срок его действия стороны устанавливают с момента подписания сторонами договора на пять лет. Прекращение действия договора не освобождает стороны от исполнения принятых на себя по нему обязательств, касающихся взаимных финансовых платежей, передачи имущества, уплаты штрафов.
В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата за указанное в пункте 1.1 настоящего договора Помещение составляет 726 990 руб. 00 коп. в месяц с учетом НДС - 18% (110 896 руб. 79 коп.).
Арендная плата подлежит уплате Арендатором ежемесячно до 25-го числа месяца, предшествующего расчетному, на основании своевременно предоставленного Арендодателем счета (пункт 5.5 договора).
Согласно пункту 5.13 договора в течение 5 дней с момента подписания настоящего договора Арендатор вносит задаток для обеспечения исполнения договора в размере суммы арендной платы за один месяц. Сумма задатка предоставляется для покрытия возможных документально подтвержденных убытков Арендодателя, возникших в связи с неправильной эксплуатацией Арендатором Помещения, сетей и оборудования. В случае отсутствия спора между Арендодателем и Арендатором по фактам причинения убытков, сумма задатка засчитывается Арендодателем в счет арендной платы за последний месяц аренды по настоящему договору.
В силу пункта 5.14 договора для подготовки Помещения к эксплуатации Арендатору предоставляются арендные каникулы сроком на 90 дней с момента подписания сторонами акта приемки-передачи Помещения. Стороны пришли к соглашению, что под понятием арендных каникул понимается период времени, в течение которого арендная плата не насчитывается и не взимается. Срок начисления арендной платы считать с момента окончания арендных каникул, установленных в настоящем пункте.
За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.2 договора).
В соответствии с пунктом 3.1.2 договора имущество передано Арендатору по акту приема-передачи 01.05.2014.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 17.10.2014.
В соответствии с пунктом 5.13 договора Арендатор внес задаток для обеспечения исполнения договора в размере арендной платы за 1 месяц, что сторонами не оспаривается.
Пунктом 11.2 договора стороны предусмотрели, что он может быть расторгнут по инициативе любой из сторон в одностороннем (внесудебном) порядке (отказ от исполнения договора) при условии письменного уведомления другой стороны о намерении расторгнуть договор не менее чем за 30 дней до дня его прекращения. Расторжение договора не освобождает стороны от полного осуществления всех взаиморасчетов.
Уведомлением от 14.08.2014 N 001 ЗАО "Едоша Омск" сообщило ООО "Спецмонтаж" о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и зачете суммы задатка, выплаченной в соответствии с пунктом 5.13 договора аренды в счет арендной платы за последний месяц фактического пользования Помещением.
Таким образом, договор подлежит расторжению с 14.09.2014.
Помещение возвращено Арендодателю по акту приема-передачи (возврата) 29.09.2014.
Истец со ссылкой на статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском, указав на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды недвижимости N 01/05-2014 от 01.05.2014.
Полагая, что договор аренды является недействительным в соответствии с положениями части 2 статьи 174 Гражданского кодекса РФ, ответчик обратился со встречным иском.
21.04.2015 Арбитражным судом Омской области вынесено решение, обжалуемое в апелляционном порядке.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения судебного акта, исходя из следующего.
Сложившиеся между сторонами правоотношения подлежат регулированию параграфом 1 главы 34 ГК РФ.
В силу части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Пунктом 2 указанной статьи установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Таким образом, ГК РФ установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.
Согласно части 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное, на что правомерно указано судом первой инстанции в обжалуемом решении.
В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в суде иными доказательствами.
Из материалов дела следует, что по акту приема-передачи от 01.05.2014 истцом ответчику было передано нежилое помещение. При этом, как было указано выше, помещение было возвращено из аренды 29.09.2014.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Условия оплаты оговорены сторонами в Договоре, так размер ежемесячной арендной платы за арендуемое имущество и порядок внесения арендной платы были установлены сторонами в пунктах 5.1, 5.5 Договора.
Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку ответчик не исполнил обязательства в полном объеме по оплате за арендованное им помещение за период с 01.09.2014 по 29.09.2014, истец заявил требование о взыскании арендной платы в размере 702757 руб.
Доказательств оплаты арендных платежей ответчиком в материалы дела не представлено.
В сроки, установленные Договором, ответчик арендную плату не вносил, доказательств иного, в нарушение статьи 65 АПК РФ, ответчик ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представил.
В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В силу части 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами; для лиц, допустивших злоупотребление процессуальными правами, наступают предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия.
Таким образом, ответчик не представил доказательств исполнения им обязательств по договору аренды недвижимого помещения N 01/05-2014 от 01.05.2014.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 702 757 руб.
Также истцом, при рассмотрении спора в суде первой инстанции, заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 15.09.2014 по 13.01.2015 в размере 410 507 руб. 02 коп.
Статьей 329 ГК РФ предусматриваются способы обеспечения исполнения обязательств, одним из которых является неустойка.
Согласно статьям 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке (штрафе, пени) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.2 договора).
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды истец основании указанных выше статей ГК РФ и пункта 4.3 договора начислил ответчику неустойку в размере 410 507 руб. 02 коп.
Расчет неустойки в материалах дела имеется, судом первой инстанции проверен, признан обоснованным. Каких-либо возражений по существу указанного расчета ответчиком не заявлено, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его непринятия либо переоценки.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции верно установил факт и период нарушения срока исполнения обязательств со стороны ООО "Едоша Омск", что является основанием для взыскания неустойки в заявленном размере.
Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.09.2014 по 13.01.2015 в сумме 18 194 руб. 94 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Просрочка уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары, выполненные работы, оказанные услуги квалифицируется как пользование чужими денежными средствами (пункт 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8).
Таким образом, учитывая, что материалами дела подтверждается факт допущенного ответчиком нарушения обязательства по своевременному внесению арендной платы, требование истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 18 194 руб. 94 коп. правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Возражая против взыскания с него задолженности по арендной плате, ответчик в апелляционной жалобе утверждает, что договор аренды в силу части 2 статьи 174 ГК РФ является недействительным. При этом ответчик ссылается на сговор руководителя истца и прежнего руководителя ответчика, подразумевающий заключение сделки на заведомо невыгодных условиях для ЗАО "Едоша Омск".
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
По смыслу закона условием признания сделки недействительной является доказанность нарушений прав и законных интересов заинтересованного лица вследствие заключения сделки с нарушениями, а выбранный способ защиты приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В силу пункта 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).
По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.
О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.
По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).
Из текста договора аренды N 01/05-2014 от 01.05.2014 следует, что со стороны ЗАО "Едоша Омск" договор подписан генеральным директором Василевским М.В.
Договор аренды недвижимости N 01/05-2014 от 01.05.2014 исполнялся сторонами. ООО "Спецмонтаж" передало имущество по акту приема-передачи Арендатору, который внес задаток в соответствии с условиями договора.
Однако, как указал истец, фактическое состояние данного помещения не могло позволить ЗАО "Едоша" осуществлять хозяйственную деятельность, так как в данном помещении не было произведено ремонта, позволяющего использовать помещение в административных и коммерческих целях (стены, потолок, пол - под черновую отделку, без разводки водоснабжения, электроснабжения и т.д.).
Суд апелляционной инстанции, повторно изучив представленные в материалы дела документы, считает несостоятельным довод ответчика о недействительности договора аренды исходя из следующего.
Из материалов рассматриваемого спора следует, что на момент передачи арендатору помещение находилось в нормальном, согласованном сторонами состоянии, о чем свидетельствует подписанный без замечаний акт приема-передачи имущества, отражающий состояние помещения в момент его передачи.
В соответствии с условиями договора, а именно пункта 5.14, арендатору предоставляются арендные каникулы сроком на 90 дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, в целях подготовки арендованного помещения к эксплуатации в соответствии с видом коммерческой деятельности, осуществляемой арендатором. При этом арендная плата в период арендных каникул не насчитывается и не взимается.
Доводы ответчика о том, что условия договора, указанные в пункте 5.14, не свидетельствуют о том, что арендатор должен подготовить помещение для дальнейшей эксплуатации и выполнить все необходимые работы и установку оборудования, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Из пункта 5.14 договора однозначно следует, что арендные каникулы предоставляются арендатору для подготовки помещения к эксплуатации.
Кроме того, арендные платежи во время соответствующей подготовки арендодателем в течение 90 дней не начислялись, то есть от уплаты арендных платежей в размере 2 180 970 руб. ЗАО "Едоша Омск" было освобождено.
При указанных обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что согласованные истцом и ответчиком условия договора аренды являлись заведомо невыгодными. Намерение ответчика осуществлять хозяйственную деятельность в арендуемом помещении подтверждается и внесением задатка, равного арендной плате за один месяц, а также согласованными условиями договора о приведение помещения в состояние, позволяющее осуществлять вид деятельности арендатора.
Доказательств того, что в связи с невозможностью использовать арендованное имущество, ответчик ранее 14.09.2014 обращался с требованием о расторжении договора, либо с требованием об устранении выявленных недостатков за счет арендодателя, либо уменьшения арендной платы, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции о том, что в данном случае наличие такого (явного) ущерба из содержания спорного договора не следует.
Также отсутствуют и доказательства, которые подтверждали бы наличие другого квалифицирующего признака для признания сделки недействительной по пункту 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно - то, что другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для юридического лица в результате совершения сделки, либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам юридического лица.
Пояснения третьего лица - Василевского М.В., показания свидетелей Филониной И.Ю. и Сторожевой Е.В. - о наличии обстоятельств, позволяющих признать сделку недействительной по указанному истцом по встречному иску основанию, не свидетельствуют о наличии таковых.
Доводы ответчика о том, что пункт 8.4. договора аренды, предусматривающий ответственность за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, также является ущемляющим права ЗАО "Едоша Омск" судом апелляционной инстанции признаются несостоятельны.
Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон, при этом ответчик, являясь коммерческой организацией, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по настоящему договору обязательств.
При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что при подписании договора ответчику были известны его условия, в том числе, в части применения размера неустойки за допущенную просрочку, установленных ограничений неустойки, однако возражений и замечаний при подписании договора ответчиком не высказано, о чрезмерности размера неустойки не заявлено.
Таким образом, ответчик, зная о своей обязанности по выплате неустойки в случае несвоевременного внесения арендных платежей, вместе с тем свои обязательства не исполнил, подтвержденной материалами дела, в связи с чем, несет последствия неисполнения таких обязательств в виде взыскания договорной неустойки, предусмотренной рассматриваемым договором.
Доводы ответчика о том, что помещение, переданное ему в аренду, фактически не использовалось, что исключает начисление арендной платы, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание, поскольку пунктом 5.16 договора предусмотрено, что не использование нежилого помещения арендатором не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы арендодателю.
Кроме того, в статье 622 ГК РФ указано, что неиспользование помещения не влияет на обязанность арендатора вносить арендные платежи до возврата арендованного имущества.
Таким образом, поскольку договор аренды является заключенным, оснований для признания его недействительным судом первой инстанции не установлено, встречное исковое заявление ЗАО "Едоша Омск" правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Едоша Омск" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 21.04.2015 по делу N А46-177/2015 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.07.2015 N 08АП-5940/2015 ПО ДЕЛУ N А46-177/2015
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, неустойки (пени) за просрочку уплаты арендных платежей, процентов за пользование чужими денежными средствами.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2015 г. N 08АП-5940/2015
Дело N А46-177/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Золотовой Л.А.
судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5940/2015) Закрытого акционерного общества "Едоша Омск"
на решение Арбитражного суда Омской области от 21.04.2015 по делу N А46-177/2015 (судья Беседина Т.И.),
принятое по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Спецмонтаж" (ИНН 5504213600, ОГРН 1095543021310)
к Закрытому акционерному обществу "Едоша Омск" (ИНН 5503246610, ОГРН 1135543053128) о взыскании 1 131 458 руб. 96 коп.
и встречному исковому заявлению Закрытого акционерного общества "Едоша Омск" к Обществу с ограниченной ответственностью "Спецмонтаж" о признании договора аренды недвижимого имущества недействительным,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Василевского Михаила Вячеславовича город Омск,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Закрытого акционерного общества "Едоша Омск" - Злобин Андрей Сергеевич (паспорт, по доверенности N 1 от 16.02.2015 сроком действия на 2 года);
- от Общества с ограниченной ответственностью "Спецмонтаж" - Петренко Ксения Игоревна (паспорт, по доверенности б/н от 01.02.2015 сроком действия на 1 год);
- от Василевского Михаила Вячеславовича - не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Спецмонтаж" (далее - ООО "Спецмонтаж", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Едоша Омск" (далее - ЗАО "Едоша Омск", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 01/05-2014 от 01.05.2014 за период с 01.09.2014 по 29.09.2014 в сумме 702 757 руб. 00 коп., неустойки (пени) за просрочку уплаты арендных платежей за период с 15.09.2014 по 13.01.2015 в сумме 410 507 руб. 02 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.09.2014 по 13.01.2015 в сумме 18 194 руб. 94 коп.
В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЗАО "Едоша Омск" обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к ООО "Спецмонтаж" о признании договора аренды недвижимости N 01/05-2014 от 01.05.2014 недействительным в силу пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением суда встречное исковое заявление принято к производству на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Василевский Михаил Вячеславович (далее - Василевский М.В., третье лицо).
Решением Арбитражного суда Омской области от 21.04.2015 заявленные ООО "Спецмонтаж" требования удовлетворены в полном объеме, с ЗАО "Едоша Омск" в пользу истца взыскано 1 131 458 руб. 96 коп., из которых: задолженность по арендной плате в сумме 702 757 руб. 00 коп., неустойка в сумме 410 507 руб. 02 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 18 194 руб. 94 коп.; расходы по уплате государственной пошлины в сумме 24 314 руб. 59 коп. В удовлетворении встречных требований ЗАО "Едоша Омск" отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Едоша Омск" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный об отказе в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворении встречного иска.
Оспаривая законность вынесенного судебного акта, податель жалобы утверждает, что выводы указанного решения в части наличия у ответчика обязанность по оплате арендных платежей в соответствии с условиями заключенного договора аренды противоречат нормам гражданского законодательства, возлагающих бремя содержания помещения на его собственника, которым в рассматриваемом случае является арендодатель. По мнению представителя ЗАО "Едоша Омск" подписание прежним руководителем Общества рассматриваемого договора аренды, а также акта приема-передачи имущества в аренду в указанной редакции (на заведомо невыгодных для ответчика условиях) свидетельствует о намерении нанести ответчику имущественный вред и является основанием для расторжения указанного договора.
В качестве доказательства наличия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 174 Гражданского кодекса РФ, для признания договора аренды недействительным, ответчик ссылается на то, что представленное в аренду нежилое помещение находилось в состоянии, не позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию, а именно в стадии "черновой отделки". По мнению апеллянта, арендодатель должен был провести работы по доведению помещения до полной готовности, условия договора, указанные в пункте 5.14, вопреки доводам истца, не свидетельствуют о том, что арендатор должен подготовить помещение для дальнейшей эксплуатации и выполнить все необходимые работы и установку оборудования.
Кроме того, зная о том, что помещение не пригодно для эксплуатации, стороны предусмотрены в пункте 8.2 договора ответственность за несвоевременное внесение арендной платы, в виде неустойки в размере 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, что также свидетельствует о намерении причинить ущерб ЗАО "Едоша Омск".
Также ответчик утверждает, что арендуемым помещением не пользовался и не владел, что по его мнению, исключает возможность взыскания арендной платы.
От ООО "Спецмонтаж" в материалы дела поступил письменный отзыв, согласно которому решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене.
Василевский Михаил Вячеславович извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявлял, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие названного лица, участвующего в деле.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Закрытого акционерного общества "Едоша Омск" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Общества с ограниченной ответственностью "Спецмонтаж" пояснила, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон в судебном заседании, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между ООО "Спецмонтаж" (Арендодатель) и ЗАО "Едоша Омск" (Арендатор) 01.05.2014 заключен договор аренды недвижимости N 01/05-2014, по условиям которого (пункт 1.1 договора) Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 4 (далее - Помещение) общей площадью 1321,8 кв. м, находящееся на первом и втором этажах здания, расположенного по адресу: г. Омск, просп. Комарова, д. 17, корп. 3, пом. 4 (кадастровый номер 55:36:110106:4065), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли Арендатором. План помещения, передаваемого по договору в аренду, является неотъемлемой частью договора (Приложение N 1).
В соответствии с пунктом 1.4 договора Помещение оснащено соответствующими внутренними и внешними коммуникациями: электроснабжение, отопление, водоснабжение (холодное, горячее), канализация, а также двумя лифтами.
Передаваемое в аренду Помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих целей (пункт 1.5 договора).
Согласно пункту 2.2 договора срок его действия стороны устанавливают с момента подписания сторонами договора на пять лет. Прекращение действия договора не освобождает стороны от исполнения принятых на себя по нему обязательств, касающихся взаимных финансовых платежей, передачи имущества, уплаты штрафов.
В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата за указанное в пункте 1.1 настоящего договора Помещение составляет 726 990 руб. 00 коп. в месяц с учетом НДС - 18% (110 896 руб. 79 коп.).
Арендная плата подлежит уплате Арендатором ежемесячно до 25-го числа месяца, предшествующего расчетному, на основании своевременно предоставленного Арендодателем счета (пункт 5.5 договора).
Согласно пункту 5.13 договора в течение 5 дней с момента подписания настоящего договора Арендатор вносит задаток для обеспечения исполнения договора в размере суммы арендной платы за один месяц. Сумма задатка предоставляется для покрытия возможных документально подтвержденных убытков Арендодателя, возникших в связи с неправильной эксплуатацией Арендатором Помещения, сетей и оборудования. В случае отсутствия спора между Арендодателем и Арендатором по фактам причинения убытков, сумма задатка засчитывается Арендодателем в счет арендной платы за последний месяц аренды по настоящему договору.
В силу пункта 5.14 договора для подготовки Помещения к эксплуатации Арендатору предоставляются арендные каникулы сроком на 90 дней с момента подписания сторонами акта приемки-передачи Помещения. Стороны пришли к соглашению, что под понятием арендных каникул понимается период времени, в течение которого арендная плата не насчитывается и не взимается. Срок начисления арендной платы считать с момента окончания арендных каникул, установленных в настоящем пункте.
За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.2 договора).
В соответствии с пунктом 3.1.2 договора имущество передано Арендатору по акту приема-передачи 01.05.2014.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 17.10.2014.
В соответствии с пунктом 5.13 договора Арендатор внес задаток для обеспечения исполнения договора в размере арендной платы за 1 месяц, что сторонами не оспаривается.
Пунктом 11.2 договора стороны предусмотрели, что он может быть расторгнут по инициативе любой из сторон в одностороннем (внесудебном) порядке (отказ от исполнения договора) при условии письменного уведомления другой стороны о намерении расторгнуть договор не менее чем за 30 дней до дня его прекращения. Расторжение договора не освобождает стороны от полного осуществления всех взаиморасчетов.
Уведомлением от 14.08.2014 N 001 ЗАО "Едоша Омск" сообщило ООО "Спецмонтаж" о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и зачете суммы задатка, выплаченной в соответствии с пунктом 5.13 договора аренды в счет арендной платы за последний месяц фактического пользования Помещением.
Таким образом, договор подлежит расторжению с 14.09.2014.
Помещение возвращено Арендодателю по акту приема-передачи (возврата) 29.09.2014.
Истец со ссылкой на статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском, указав на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды недвижимости N 01/05-2014 от 01.05.2014.
Полагая, что договор аренды является недействительным в соответствии с положениями части 2 статьи 174 Гражданского кодекса РФ, ответчик обратился со встречным иском.
21.04.2015 Арбитражным судом Омской области вынесено решение, обжалуемое в апелляционном порядке.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения судебного акта, исходя из следующего.
Сложившиеся между сторонами правоотношения подлежат регулированию параграфом 1 главы 34 ГК РФ.
В силу части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Пунктом 2 указанной статьи установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Таким образом, ГК РФ установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.
Согласно части 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное, на что правомерно указано судом первой инстанции в обжалуемом решении.
В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в суде иными доказательствами.
Из материалов дела следует, что по акту приема-передачи от 01.05.2014 истцом ответчику было передано нежилое помещение. При этом, как было указано выше, помещение было возвращено из аренды 29.09.2014.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Условия оплаты оговорены сторонами в Договоре, так размер ежемесячной арендной платы за арендуемое имущество и порядок внесения арендной платы были установлены сторонами в пунктах 5.1, 5.5 Договора.
Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку ответчик не исполнил обязательства в полном объеме по оплате за арендованное им помещение за период с 01.09.2014 по 29.09.2014, истец заявил требование о взыскании арендной платы в размере 702757 руб.
Доказательств оплаты арендных платежей ответчиком в материалы дела не представлено.
В сроки, установленные Договором, ответчик арендную плату не вносил, доказательств иного, в нарушение статьи 65 АПК РФ, ответчик ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представил.
В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В силу части 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами; для лиц, допустивших злоупотребление процессуальными правами, наступают предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия.
Таким образом, ответчик не представил доказательств исполнения им обязательств по договору аренды недвижимого помещения N 01/05-2014 от 01.05.2014.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 702 757 руб.
Также истцом, при рассмотрении спора в суде первой инстанции, заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 15.09.2014 по 13.01.2015 в размере 410 507 руб. 02 коп.
Статьей 329 ГК РФ предусматриваются способы обеспечения исполнения обязательств, одним из которых является неустойка.
Согласно статьям 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке (штрафе, пени) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.2 договора).
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды истец основании указанных выше статей ГК РФ и пункта 4.3 договора начислил ответчику неустойку в размере 410 507 руб. 02 коп.
Расчет неустойки в материалах дела имеется, судом первой инстанции проверен, признан обоснованным. Каких-либо возражений по существу указанного расчета ответчиком не заявлено, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его непринятия либо переоценки.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции верно установил факт и период нарушения срока исполнения обязательств со стороны ООО "Едоша Омск", что является основанием для взыскания неустойки в заявленном размере.
Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.09.2014 по 13.01.2015 в сумме 18 194 руб. 94 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Просрочка уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары, выполненные работы, оказанные услуги квалифицируется как пользование чужими денежными средствами (пункт 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8).
Таким образом, учитывая, что материалами дела подтверждается факт допущенного ответчиком нарушения обязательства по своевременному внесению арендной платы, требование истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 18 194 руб. 94 коп. правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Возражая против взыскания с него задолженности по арендной плате, ответчик в апелляционной жалобе утверждает, что договор аренды в силу части 2 статьи 174 ГК РФ является недействительным. При этом ответчик ссылается на сговор руководителя истца и прежнего руководителя ответчика, подразумевающий заключение сделки на заведомо невыгодных условиях для ЗАО "Едоша Омск".
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
По смыслу закона условием признания сделки недействительной является доказанность нарушений прав и законных интересов заинтересованного лица вследствие заключения сделки с нарушениями, а выбранный способ защиты приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В силу пункта 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).
По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.
О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.
По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).
Из текста договора аренды N 01/05-2014 от 01.05.2014 следует, что со стороны ЗАО "Едоша Омск" договор подписан генеральным директором Василевским М.В.
Договор аренды недвижимости N 01/05-2014 от 01.05.2014 исполнялся сторонами. ООО "Спецмонтаж" передало имущество по акту приема-передачи Арендатору, который внес задаток в соответствии с условиями договора.
Однако, как указал истец, фактическое состояние данного помещения не могло позволить ЗАО "Едоша" осуществлять хозяйственную деятельность, так как в данном помещении не было произведено ремонта, позволяющего использовать помещение в административных и коммерческих целях (стены, потолок, пол - под черновую отделку, без разводки водоснабжения, электроснабжения и т.д.).
Суд апелляционной инстанции, повторно изучив представленные в материалы дела документы, считает несостоятельным довод ответчика о недействительности договора аренды исходя из следующего.
Из материалов рассматриваемого спора следует, что на момент передачи арендатору помещение находилось в нормальном, согласованном сторонами состоянии, о чем свидетельствует подписанный без замечаний акт приема-передачи имущества, отражающий состояние помещения в момент его передачи.
В соответствии с условиями договора, а именно пункта 5.14, арендатору предоставляются арендные каникулы сроком на 90 дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, в целях подготовки арендованного помещения к эксплуатации в соответствии с видом коммерческой деятельности, осуществляемой арендатором. При этом арендная плата в период арендных каникул не насчитывается и не взимается.
Доводы ответчика о том, что условия договора, указанные в пункте 5.14, не свидетельствуют о том, что арендатор должен подготовить помещение для дальнейшей эксплуатации и выполнить все необходимые работы и установку оборудования, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Из пункта 5.14 договора однозначно следует, что арендные каникулы предоставляются арендатору для подготовки помещения к эксплуатации.
Кроме того, арендные платежи во время соответствующей подготовки арендодателем в течение 90 дней не начислялись, то есть от уплаты арендных платежей в размере 2 180 970 руб. ЗАО "Едоша Омск" было освобождено.
При указанных обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что согласованные истцом и ответчиком условия договора аренды являлись заведомо невыгодными. Намерение ответчика осуществлять хозяйственную деятельность в арендуемом помещении подтверждается и внесением задатка, равного арендной плате за один месяц, а также согласованными условиями договора о приведение помещения в состояние, позволяющее осуществлять вид деятельности арендатора.
Доказательств того, что в связи с невозможностью использовать арендованное имущество, ответчик ранее 14.09.2014 обращался с требованием о расторжении договора, либо с требованием об устранении выявленных недостатков за счет арендодателя, либо уменьшения арендной платы, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции о том, что в данном случае наличие такого (явного) ущерба из содержания спорного договора не следует.
Также отсутствуют и доказательства, которые подтверждали бы наличие другого квалифицирующего признака для признания сделки недействительной по пункту 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно - то, что другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для юридического лица в результате совершения сделки, либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам юридического лица.
Пояснения третьего лица - Василевского М.В., показания свидетелей Филониной И.Ю. и Сторожевой Е.В. - о наличии обстоятельств, позволяющих признать сделку недействительной по указанному истцом по встречному иску основанию, не свидетельствуют о наличии таковых.
Доводы ответчика о том, что пункт 8.4. договора аренды, предусматривающий ответственность за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, также является ущемляющим права ЗАО "Едоша Омск" судом апелляционной инстанции признаются несостоятельны.
Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон, при этом ответчик, являясь коммерческой организацией, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по настоящему договору обязательств.
При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что при подписании договора ответчику были известны его условия, в том числе, в части применения размера неустойки за допущенную просрочку, установленных ограничений неустойки, однако возражений и замечаний при подписании договора ответчиком не высказано, о чрезмерности размера неустойки не заявлено.
Таким образом, ответчик, зная о своей обязанности по выплате неустойки в случае несвоевременного внесения арендных платежей, вместе с тем свои обязательства не исполнил, подтвержденной материалами дела, в связи с чем, несет последствия неисполнения таких обязательств в виде взыскания договорной неустойки, предусмотренной рассматриваемым договором.
Доводы ответчика о том, что помещение, переданное ему в аренду, фактически не использовалось, что исключает начисление арендной платы, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание, поскольку пунктом 5.16 договора предусмотрено, что не использование нежилого помещения арендатором не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы арендодателю.
Кроме того, в статье 622 ГК РФ указано, что неиспользование помещения не влияет на обязанность арендатора вносить арендные платежи до возврата арендованного имущества.
Таким образом, поскольку договор аренды является заключенным, оснований для признания его недействительным судом первой инстанции не установлено, встречное исковое заявление ЗАО "Едоша Омск" правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Едоша Омск" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 21.04.2015 по делу N А46-177/2015 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.А.ЗОЛОТОВА
Л.А.ЗОЛОТОВА
Судьи
О.А.СИДОРЕНКО
Н.А.ШИНДЛЕР
О.А.СИДОРЕНКО
Н.А.ШИНДЛЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)