Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пономаревым П.Н.
при участии:
от истца: представителя Вороны А.С. (доверенность от 09.01.2013)
от ответчика: представителя Ревы А.Н. (доверенность от 01.08.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22862/2013) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.09.2013 по делу N А56-36447/2013 (судья Воробьева Ю.В.), принятое
по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
к ООО "АССОЦИАЦИЯ СПОРТИВНОГО КЛУБА "СИТИ ГОЛЬФ КЛАБ"
о взыскании штрафа, расторжении договора аренды и выселении,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АССОЦИАЦИЯ СПОРТИВНОГО КЛУБА "СИТИ ГОЛЬФ КЛАБ" (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора аренды от 09.06.2011 N 21-ЗК03829, взыскании 10 818 руб. 41 коп. штрафа за нарушение пункта 1.2 договора, выселении ответчика с земельного участка площадью 700 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бухарестская, участок 154 (у д. 11, корп. 1, лит. А по ул. Турку).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.09.2013 в иске отказано.
На данное решение Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просил решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование доводов жалобы Комитет указал, что ответчик, организовав на данном земельном участке буфет для посетителей, а также развлекательные мероприятия, извлекает прибыль от предоставляемых услуг, что противоречит условиям договора о целевом использовании земельного участка. Комитет также указал на дополнительные обстоятельства относительно деятельности ответчика, мотивируя ссылкой на доказательства, относительно которых не была соблюдена предусмотренная процессуальными нормами процедура заблаговременного раскрытия перед другой стороной дополнительных доказательств и заявления ходатайств. Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание указанные Комитетом при обращении в арбитражный суд основания досрочного прекращения договорных отношений.
В отзыве ответчик, возражая против удовлетворения апелляционной жалобы, сослался на письмо Комитета по физической культуре и спорту от 24.01.2013 N 011-19-47/13-0-2, на положения пункта 8 Федерального закона от 04.12.2007 N 329-ФЗ "О физической культуре и спорте в Российской Федерации".
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель Общества возразил против ее удовлетворения с учетом отзыва на жалобу.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды от 09.06.2011 N 21-ЗК03829 (далее - договор), по условиям которого истец предоставил, а ответчик принял для использования на условиях аренды земельный участок площадью 700 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бухарестская, уч. 154 (у д. 11, корп. 1, лит. А по ул. Турку) (далее - земельный участок). Земельный участок передан ответчику, что подтверждено подписанным сторонами актом приема-передачи от 09.06.2011.
В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставлен для размещения спортивной плоскостной площадки для игры в мини-гольф с благоустройством территории без осуществления предпринимательской деятельности.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что договор заключен на срок до 08.06.2014 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.10.2011. Условия договора распространены на правоотношения сторон, возникшие с 09.06.2011.
04.06.2013 сотрудниками Комитета проведена проверка использования земельного участка. По результатам проверки составлен акт от 04.06.2013, в котором указано, что на земельном участке размещен павильон-кафе (в центре зала столики, по периметру - дорожка для гольфа), прилегающая к павильону территория используется под поле для мини-гольфа, детскую игровую площадку, подсобные помещения.
Сотрудниками Комитета совместно с начальником отдела строительства и землепользования администрации Фрунзенского района, представителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Фрунзенскому району, представителем Общества 08.08.2013 была осуществлена повторная проверка использования земельного участка. По результатам проверки составлен двусторонний акт, в котором зафиксировано, что на земельном участке размещен павильон-кафе (в центре зала столики, по периметру - дорожка для гольфа).
В соответствии с пунктом 5.4 договора в случае нарушения иных условий договора, не связанных с оплатой арендной платы, арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.
Пунктом 6.3.1 договора оговорено, что использование арендатором земельного участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора, является основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке.
Указав на нарушение ответчиком как арендатором условий договора о целевом использовании земельного участка, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, мотивируя отсутствием в деле доказательств нецелевого использования ответчиком спорного земельного участка.
Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе (с учетом дополнений) и отзыве на апелляционную жалобу, выступлениях присутствовавших в заседании представителей сторон, апелляционная инстанция считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Принимая решение об отказе в удовлетворении требований, суд первой инстанции руководствовался нормами гражданского законодательства и исходил из следующего.
Как установлено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор может быть по требованию одной из сторон изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.
В обоснование доводов о нецелевом использовании арендатором спорного земельного участка Комитет представил в дело акты от 04.06.2013, от 08.08.2013 проверки использования земельного участка (с фотографиями), составленные после предъявления 14.03.2013 претензии (указано 14.03.2012) и обращения 18.06.2013 в арбитражный суд. Исследовав указанные доказательства во взаимосвязи с иными доказательствами, имеющимися в деле, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований полагать, что ответчик осуществляет на территории спорного земельного участка предпринимательскую деятельность.
Апелляционный суд не усматривает процессуальных оснований для переоценки указанных выводов, полагая, что при рассмотрении данного дела фактические обстоятельства судом первой инстанций установлены правильно, проверены доводы и возражения сторон, полно и всесторонне исследованы представленные доказательства.
Доводы жалобы, дополнительно мотивированные обстоятельствами относительно оснований для расторжения договора ввиду нарушения арендатором условий договора, подлежат отклонению, поскольку по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие таких фактов указывается при предупреждении арендатора о расторжении договора аренды. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Принимая во внимание, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд первой инстанции при отсутствии относимых и допустимых доказательств осуществления арендатором при аренде земельного участка предпринимательской деятельности правомерно не усмотрел оснований для применения положений пунктов 5.4 (указанный Комитетом пункт 5.3 в тексте договора отсутствует), 6.3.1 договора о взыскании штрафных санкций и досрочном расторжении договора. Соответственно, не подлежало удовлетворению требование о выселении арендатора с земельного участка.
При изложенных выше обстоятельствах решение является законным и обоснованным, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04 сентября 2013 года по делу N А56-36447/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.М.ГОРБИК
Судьи
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.12.2013 ПО ДЕЛУ N А56-36447/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 декабря 2013 г. по делу N А56-36447/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пономаревым П.Н.
при участии:
от истца: представителя Вороны А.С. (доверенность от 09.01.2013)
от ответчика: представителя Ревы А.Н. (доверенность от 01.08.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22862/2013) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.09.2013 по делу N А56-36447/2013 (судья Воробьева Ю.В.), принятое
по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
к ООО "АССОЦИАЦИЯ СПОРТИВНОГО КЛУБА "СИТИ ГОЛЬФ КЛАБ"
о взыскании штрафа, расторжении договора аренды и выселении,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АССОЦИАЦИЯ СПОРТИВНОГО КЛУБА "СИТИ ГОЛЬФ КЛАБ" (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора аренды от 09.06.2011 N 21-ЗК03829, взыскании 10 818 руб. 41 коп. штрафа за нарушение пункта 1.2 договора, выселении ответчика с земельного участка площадью 700 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бухарестская, участок 154 (у д. 11, корп. 1, лит. А по ул. Турку).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.09.2013 в иске отказано.
На данное решение Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просил решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование доводов жалобы Комитет указал, что ответчик, организовав на данном земельном участке буфет для посетителей, а также развлекательные мероприятия, извлекает прибыль от предоставляемых услуг, что противоречит условиям договора о целевом использовании земельного участка. Комитет также указал на дополнительные обстоятельства относительно деятельности ответчика, мотивируя ссылкой на доказательства, относительно которых не была соблюдена предусмотренная процессуальными нормами процедура заблаговременного раскрытия перед другой стороной дополнительных доказательств и заявления ходатайств. Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание указанные Комитетом при обращении в арбитражный суд основания досрочного прекращения договорных отношений.
В отзыве ответчик, возражая против удовлетворения апелляционной жалобы, сослался на письмо Комитета по физической культуре и спорту от 24.01.2013 N 011-19-47/13-0-2, на положения пункта 8 Федерального закона от 04.12.2007 N 329-ФЗ "О физической культуре и спорте в Российской Федерации".
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель Общества возразил против ее удовлетворения с учетом отзыва на жалобу.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды от 09.06.2011 N 21-ЗК03829 (далее - договор), по условиям которого истец предоставил, а ответчик принял для использования на условиях аренды земельный участок площадью 700 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бухарестская, уч. 154 (у д. 11, корп. 1, лит. А по ул. Турку) (далее - земельный участок). Земельный участок передан ответчику, что подтверждено подписанным сторонами актом приема-передачи от 09.06.2011.
В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставлен для размещения спортивной плоскостной площадки для игры в мини-гольф с благоустройством территории без осуществления предпринимательской деятельности.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что договор заключен на срок до 08.06.2014 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.10.2011. Условия договора распространены на правоотношения сторон, возникшие с 09.06.2011.
04.06.2013 сотрудниками Комитета проведена проверка использования земельного участка. По результатам проверки составлен акт от 04.06.2013, в котором указано, что на земельном участке размещен павильон-кафе (в центре зала столики, по периметру - дорожка для гольфа), прилегающая к павильону территория используется под поле для мини-гольфа, детскую игровую площадку, подсобные помещения.
Сотрудниками Комитета совместно с начальником отдела строительства и землепользования администрации Фрунзенского района, представителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Фрунзенскому району, представителем Общества 08.08.2013 была осуществлена повторная проверка использования земельного участка. По результатам проверки составлен двусторонний акт, в котором зафиксировано, что на земельном участке размещен павильон-кафе (в центре зала столики, по периметру - дорожка для гольфа).
В соответствии с пунктом 5.4 договора в случае нарушения иных условий договора, не связанных с оплатой арендной платы, арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.
Пунктом 6.3.1 договора оговорено, что использование арендатором земельного участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора, является основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке.
Указав на нарушение ответчиком как арендатором условий договора о целевом использовании земельного участка, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, мотивируя отсутствием в деле доказательств нецелевого использования ответчиком спорного земельного участка.
Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе (с учетом дополнений) и отзыве на апелляционную жалобу, выступлениях присутствовавших в заседании представителей сторон, апелляционная инстанция считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Принимая решение об отказе в удовлетворении требований, суд первой инстанции руководствовался нормами гражданского законодательства и исходил из следующего.
Как установлено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор может быть по требованию одной из сторон изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.
В обоснование доводов о нецелевом использовании арендатором спорного земельного участка Комитет представил в дело акты от 04.06.2013, от 08.08.2013 проверки использования земельного участка (с фотографиями), составленные после предъявления 14.03.2013 претензии (указано 14.03.2012) и обращения 18.06.2013 в арбитражный суд. Исследовав указанные доказательства во взаимосвязи с иными доказательствами, имеющимися в деле, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований полагать, что ответчик осуществляет на территории спорного земельного участка предпринимательскую деятельность.
Апелляционный суд не усматривает процессуальных оснований для переоценки указанных выводов, полагая, что при рассмотрении данного дела фактические обстоятельства судом первой инстанций установлены правильно, проверены доводы и возражения сторон, полно и всесторонне исследованы представленные доказательства.
Доводы жалобы, дополнительно мотивированные обстоятельствами относительно оснований для расторжения договора ввиду нарушения арендатором условий договора, подлежат отклонению, поскольку по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие таких фактов указывается при предупреждении арендатора о расторжении договора аренды. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Принимая во внимание, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд первой инстанции при отсутствии относимых и допустимых доказательств осуществления арендатором при аренде земельного участка предпринимательской деятельности правомерно не усмотрел оснований для применения положений пунктов 5.4 (указанный Комитетом пункт 5.3 в тексте договора отсутствует), 6.3.1 договора о взыскании штрафных санкций и досрочном расторжении договора. Соответственно, не подлежало удовлетворению требование о выселении арендатора с земельного участка.
При изложенных выше обстоятельствах решение является законным и обоснованным, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04 сентября 2013 года по делу N А56-36447/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.М.ГОРБИК
Судьи
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)