Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается то, что относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, спорное помещение непрерывно арендуется им на протяжении более двух лет, однако ответчик уклоняется от заключения спорного договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Петровой В.В.
судей Зверевой Е.А., Денисовой Н.Д.
при участии в заседании:
- от истца: общества с ограниченной ответственностью "ОЗГЕО" (ООО "ОЗГЕО") - Арзамасцев С.В. по дов. N 01/2015 от 12.01.15;
- от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Медушевская Т.В. по дов. N 33-Д-868/11 от 30.12.14;
- рассмотрев 30 марта 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ОЗГЕО" (истца)
на решение от 18 июля 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Козловым В.Ф.,
и на постановление от 17 ноября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.,
по иску ООО "ОЗГЕО"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений
установил:
ООО "ОЗГЕО" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании последнего заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 298,6 кв. м (цокольный этаж, пом. I комн. 1-10, пом. II комн. 1-6, 9-14), расположенного в здании по адресу: город Москва, Староконюшенный пер., д. 33 по цене 26 610 000 руб. с рассрочкой на три года на условиях, изложенных в проекте договора представленном ООО "ОЗГЕО" (л.д. 3-10 т. 1).
ООО "ОЗГЕО" после проведения по делу судебной экспертизы, с учетом удовлетворенного в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства об уточнении заявленных исковых требований, просил заключить договор купли-продажи по цене 38 818 000 руб. (л.д. 128-133, 143 т. 3).
Решением от 18 июля 2014 года Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-181862/13-53-1621, оставленным без изменения постановлением от 17 ноября 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных исковых требований было отказано.
По делу N А40-181862/13-53-1621 поступила кассационная жалоба от истца (ООО "ОЗГЕО"), в которой он просит отменить решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований или направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы истец указывает на то, что, по его мнению, суды неправильно применили нормы материального права и нарушили нормы процессуального права, что выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам.
Требования, изложенные в определении суда кассационной инстанции о принятии кассационной жалобы к производству исполнены.
Отзыв на кассационную жалобу через канцелярию суда от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы не поступил.
Принимая во внимание положения ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции также полагает необходимым обратить внимание на то, что информация о принятии кассационной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на сайте - http://kad.arbitr.ru/.
Отводов суду заявлено не было.
До рассмотрения кассационной жалобы по существу, суд кассационной инстанции разъяснил участникам процесса их права и обязанности, предусмотренные ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявлений или ходатайств, связанных с рассмотрением кассационной жалобы, через канцелярию Арбитражного суда Московского округа не поступило, в судебном заседании заявлено не было.
Суд кассационной инстанции установил порядок рассмотрения кассационной жалобы.
Представитель истца - ООО "ОЗГЕО" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель ответчика - Департамента городского имущества города Москвы возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.
ООО "ОЗГЕО" обращаясь в Арбитражный суд города Москвы с рассматриваемым иском об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях представленного проекта договора купли-продажи в обоснование заявленных исковых требований ссылалось то, что оно соответствует требованиям, предъявляемым ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ; в редакции последующих изменений и дополнений) к субъектам малого и среднего предпринимательства, что спорные помещения непрерывно арендуются им на протяжении более двух лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона, что у него отсутствует задолженность по арендной плате. При этом ООО "ОЗГЕО" указывало на то, что в соответствии с положениями Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ оно обращалось 27 июня 2013 года в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, арендуемого обществом. Кроме того ООО "ОЗГЕО" отмечало, что 07 ноября 2013 года в адрес Департамента городского имущества города Москвы направило претензию с проектом договора купли-продажи указанного помещения. Однако Департамент городского имущества города Москвы так и не заключил с ООО "ОЗГЕО" договор купли-продажи упомянутого помещения.
В свою очередь ответчик - Департамент городского имущества города Москвы в обоснование возражений по заявленным исковым требованиям указывал на то, что им были даны ответы на указанные обращения ООО "ОЗГЕО" в порядке, установленном в соответствии с положениями действующего законодательства (л.д. 1-4 т. 2).
Департамент городского имущества города Москвы указывал, что рассмотрел обращение ООО "ОЗГЕО" от 05 июля 2013 года N ДГИ-1-67271/13 (в то время как в исковом заявлении ООО "ОЗГЕО" указывало на то, что обратилось 27 июня 2013 года и представило в материалы дела копию указанного обращения (заявления) с соответствующей отметкой Департамента городского имущества города Москвы - л.д. 42-43 т. 1) по вопросу выкупа арендуемого нежилого помещения площадью 304,7 кв. м (в то время как в исковом заявлении ООО "ОЗГЕО" указан иной размер спорного помещения, а именно 298,6 кв. м), расположенного по адресу: Староконюшенный пер., д. 33. Так, в письме от 16 сентября 2013 года N ДГИ-И-21934/13 (л.д. 6 т. 2), направленном Департаментом городского имущества города Москвы в адрес ООО "ОЗГЕО" сообщалось, что Департаментом направлен запрос в МосгорБТИ на изготовление технической документации, а также постановки спорного помещения на технический и кадастровый учет и, что после завершения указанных мероприятий Департаментом "в установленном порядке будет продолжена работа в соответствии с заявлением ООО "ОЗГЕО".
Департамент городского имущества города Москвы также указывал, что рассмотрел обращение ООО "ОЗГЕО" от 08 ноября 2013 года (в то время как в исковом заявлении ООО "ОЗГЕО" указывало на то, что повторно обратилось 07 ноября 2013 года и представило в материалы дела копию указанного обращения (претензии) с соответствующей отметкой Департамента городского имущества города Москвы - л.д. 44 т. 1). Так в письме от 17 декабря 2013 года N ДГИ-126709/13-1 (л.д. 7 т. 2), направленном Департаментом городского имущества города Москвы в адрес ООО "ОЗГЕО" сообщалось, что Департаментом для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого ООО "ОЗГЕО" помещения площадью 304,7 кв. м (в то время как в исковом заявлении ООО "ОЗГЕО" указан иной размер спорного помещения, а именно 298,6 кв. м) проведена работа по исключению указанного нежилого помещения из Перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Кроме того, в письме от 17 декабря 2013 года N ДГИ-126709/13-1 сообщалось, что заказана техническая и кадастровая документация, что общий срок проведения мероприятий по подготовке к заключению договора купли-продажи "в большой степени зависит от сроков формирования объекта" и, что после завершения указанных мероприятий Департаментом "в установленном порядке будет продолжена работа в соответствии с заявлением ООО "ОЗГЕО".
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований исходил из того, что Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ не содержит положений, обязывающих отчуждать имущество не по воле собственника по цене, собственником не согласованной, так как в рассматриваемом случае цена вещи является для сторон существенным условием договора-купли-продажи, отсутствие согласия собственника на предложенную покупателем или установленную оценщиком цену в силу гарантированной Гражданским кодексом Российской Федерации свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и равной защите всех форм собственности, исключает возможность заключения договора купли-продажи.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, согласился с указанными выводами суда первой инстанции, указав также, что "безусловное право выкупить чужое имущество игнорирует волю продавца; преимущественное право выкупить чужое имущество может быть реализовано только когда продавец согласен имущество продать, но желающих купить несколько и между ним возникает спор о том, у кого из них больше прав". Помимо этого суд апелляционной инстанции также обратил внимание на то, что ответчик не принимал решение о продаже спорных помещений.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции ООО "ОЗГЕО" обратился с кассационной жалобой, в которой указывает на неправильное применение судами положений ч. ч. 2 и 3 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, а также на то, что судами не было учтено Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20 декабря 2010 года N 22-П (в котором в том числе указывается на то, что Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке).
На основании положений ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны совершить предусмотренные ч. 3 ст. 9 указанного Федерального закона действия, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета оценки, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.
В ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ перечислены два основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: если заявитель не соответствует установленным ст. 3 этого Федерального закона требованиям и если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами. В этом случае уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Таким образом, принимая во внимание изложенное, следует указать, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ не содержит каких-либо положений об обязанности передачи имущества из муниципальной собственности в частную без согласия собственника; уполномоченный орган вправе по собственному усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, при этом приватизация муниципального имущества является правом, а не обязанностью данного органа; уполномоченный орган совершает действия, перечисленные в ч. 3 ст. 9 указанного Федерального закона только при условии принятия решения об отчуждении (приватизации) муниципального имущества; принятие решения об отчуждении муниципального имущества и совершении соответствующих действий или решения об отказе в приобретении имущества находится, согласно Федеральному закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, в исключительной компетенции уполномоченных органов муниципального образования; при отсутствии волеизъявления собственника муниципального имущества на его отчуждение (приватизацию) оснований для удовлетворения заявленных обществом требований не имеется, основаны на неверном толковании Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.
В соответствии с п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепты оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу изложенного, можно прийти к выводу о том, разрешая спор по существу суды первой и апелляционной инстанций в нарушение положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе главы 7 "Доказательства и доказывание": ст. ст. 64 - 89) не дали правовую оценку доводам ООО "ОЗГЕО", приведенным им в исковом заявлении о том, что по результатам обращения общества в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого обществом имущества, Департамент каких-либо юридически значимых действий не совершил, как и не ответил на повторное обращение общества, к которому прилагался проект договора купли-продажи арендуемого обществом помещения.
Таким образом суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание то обстоятельство, что ООО "ОЗГЕО" для защиты своих прав избрало способ, предусмотренный п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором обязательно соблюдение досудебного порядка урегулирования спора путем направления другой стороне проекта договора и по результатам рассмотрения такого спора суд должен установить условия, на которых подлежит заключению договор.
Вследствие этого судами не был рассмотрен спор исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а именно судами не устанавливалась совокупность условий, предусмотренных ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, для рассмотрения заявленного ООО "ОЗГЕО" требования и соответственно не устанавливалось возможно ли заключение договора на условиях, предложенных истцом.
Судами также не было установлено на какую дату подлежит определению рыночная цена спорного недвижимого имущества. В исковом заявлении ООО "ОЗГЕО" указывало на то, что обратилось 27 июня 2013 года и представило в материалы дела копию указанного обращения (заявления) с соответствующей отметкой Департамента городского имущества города Москвы (л.д. 42-43 т. 1), а Департамент городского имущества города Москвы указывал, что рассмотрел обращение ООО "ОЗГЕО" от 05 июля 2013 года N ДГИ-1-67271/13 (л.д. 6 т. 2). В то же время в письменных объяснениях Департамент городского имущества города Москвы указывает, что по его запросу проведена оценка и составлен отчет об определении рыночной стоимости спорного помещения по состоянию на 27 июня 2013 года (л.д. 4, 69 т. 2). Выяснение данного обстоятельства имеет существенное значение для рассматриваемого спора, так как согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 7240/12 рыночная стоимость приобретаемого объекта должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (возможность указания в мотивировочной части судебных актов ссылок на Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предусмотрена в ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - в редакции последующих изменений и дополнений).
Помимо этого исходя из принципа исполнимости судебных актов (ст. 6 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации", ст. ст. 16, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) необходимо также обратить внимание на следующее.
Судами не исследовался и не выяснялся вопрос о фактической площади спорного имущества. В письмах, на которые ссылается Департамент городского имущества города Москвы в обоснование возражений по заявленному иску (л.д. 6, 7 т. 2), в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) от 17 октября 2013 года N 04/203/2013-987 (л.д. 95 т. 2), в договоре аренды спорного нежилого помещения (л.д. 15-41 т. 1) указывается площадь спорного помещения 304,7 кв. м. В то же время в отчете об определении рыночной стоимости спорного помещения, представленном Департаментом городского имущества города Москвы указывается площадь спорного помещения 298,6 кв. м (л.д. 10-117 т. 2). В исковом заявлении указывается, что площадь спорного помещения составляет 298,6 кв. м. В заключении эксперта по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проведенного по определению суда также указывается, что площадь спорного помещения составляет 298,6 кв. м (л.д. 86 т. 3).
Судами не исследованы и не оценены представленные в материалы настоящего дела N А40-181862/13-53-1621 нотариально заверенная копия справки Московского областного филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N 75215 от 27 декабря 2012 года (л.д. 94, т. 2, л.д. 114 т. 3) и справка Московского областного филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N 124 от 28 декабря 2012 года (л.д. 52 т. 1) по вопросу разночтения фактической площади спорного помещения.
Таким образом, по рассматриваемому делу суды, в нарушение упомянутых положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных требований, не установили обстоятельства, имеющие значение для дела, и входящие в предмет доказывания по данному спору.
В соответствии с ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Исходя из содержания п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с ч. 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.
На основании изложенного, решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций, нельзя признать законными и обоснованными. Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. При этом суд кассационной инстанции принимает во внимание то, что в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации закреплен принцип последовательного обжалования судебных актов судов первой и апелляционной инстанции в суд кассационной инстанции (ч. 1 ст. 273 Кодекса; в редакции последующих изменений и дополнений).
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, исходя из положений действующего законодательства и сложившейся судебно-арбитражной практики по рассматриваемому вопросу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и дополнительно представленным доказательствам (представленным лицами, участвующими в деле, в обоснование своих доводов и возражений) с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение от 18 июля 2014 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 17 ноября 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-181862/13-53-1621 отменить. Указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
В.В.ПЕТРОВА
Судьи
Е.А.ЗВЕРЕВА
Н.Д.ДЕНИСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 02.04.2015 N Ф05-1163/2015 ПО ДЕЛУ N А40-181862/13-53-1621
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях проекта истца.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается то, что относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, спорное помещение непрерывно арендуется им на протяжении более двух лет, однако ответчик уклоняется от заключения спорного договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2015 г. по делу N А40-181862/13-53-1621
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Петровой В.В.
судей Зверевой Е.А., Денисовой Н.Д.
при участии в заседании:
- от истца: общества с ограниченной ответственностью "ОЗГЕО" (ООО "ОЗГЕО") - Арзамасцев С.В. по дов. N 01/2015 от 12.01.15;
- от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Медушевская Т.В. по дов. N 33-Д-868/11 от 30.12.14;
- рассмотрев 30 марта 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ОЗГЕО" (истца)
на решение от 18 июля 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Козловым В.Ф.,
и на постановление от 17 ноября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.,
по иску ООО "ОЗГЕО"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений
установил:
ООО "ОЗГЕО" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании последнего заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 298,6 кв. м (цокольный этаж, пом. I комн. 1-10, пом. II комн. 1-6, 9-14), расположенного в здании по адресу: город Москва, Староконюшенный пер., д. 33 по цене 26 610 000 руб. с рассрочкой на три года на условиях, изложенных в проекте договора представленном ООО "ОЗГЕО" (л.д. 3-10 т. 1).
ООО "ОЗГЕО" после проведения по делу судебной экспертизы, с учетом удовлетворенного в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства об уточнении заявленных исковых требований, просил заключить договор купли-продажи по цене 38 818 000 руб. (л.д. 128-133, 143 т. 3).
Решением от 18 июля 2014 года Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-181862/13-53-1621, оставленным без изменения постановлением от 17 ноября 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных исковых требований было отказано.
По делу N А40-181862/13-53-1621 поступила кассационная жалоба от истца (ООО "ОЗГЕО"), в которой он просит отменить решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований или направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы истец указывает на то, что, по его мнению, суды неправильно применили нормы материального права и нарушили нормы процессуального права, что выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам.
Требования, изложенные в определении суда кассационной инстанции о принятии кассационной жалобы к производству исполнены.
Отзыв на кассационную жалобу через канцелярию суда от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы не поступил.
Принимая во внимание положения ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции также полагает необходимым обратить внимание на то, что информация о принятии кассационной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на сайте - http://kad.arbitr.ru/.
Отводов суду заявлено не было.
До рассмотрения кассационной жалобы по существу, суд кассационной инстанции разъяснил участникам процесса их права и обязанности, предусмотренные ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявлений или ходатайств, связанных с рассмотрением кассационной жалобы, через канцелярию Арбитражного суда Московского округа не поступило, в судебном заседании заявлено не было.
Суд кассационной инстанции установил порядок рассмотрения кассационной жалобы.
Представитель истца - ООО "ОЗГЕО" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель ответчика - Департамента городского имущества города Москвы возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.
ООО "ОЗГЕО" обращаясь в Арбитражный суд города Москвы с рассматриваемым иском об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях представленного проекта договора купли-продажи в обоснование заявленных исковых требований ссылалось то, что оно соответствует требованиям, предъявляемым ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ; в редакции последующих изменений и дополнений) к субъектам малого и среднего предпринимательства, что спорные помещения непрерывно арендуются им на протяжении более двух лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона, что у него отсутствует задолженность по арендной плате. При этом ООО "ОЗГЕО" указывало на то, что в соответствии с положениями Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ оно обращалось 27 июня 2013 года в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, арендуемого обществом. Кроме того ООО "ОЗГЕО" отмечало, что 07 ноября 2013 года в адрес Департамента городского имущества города Москвы направило претензию с проектом договора купли-продажи указанного помещения. Однако Департамент городского имущества города Москвы так и не заключил с ООО "ОЗГЕО" договор купли-продажи упомянутого помещения.
В свою очередь ответчик - Департамент городского имущества города Москвы в обоснование возражений по заявленным исковым требованиям указывал на то, что им были даны ответы на указанные обращения ООО "ОЗГЕО" в порядке, установленном в соответствии с положениями действующего законодательства (л.д. 1-4 т. 2).
Департамент городского имущества города Москвы указывал, что рассмотрел обращение ООО "ОЗГЕО" от 05 июля 2013 года N ДГИ-1-67271/13 (в то время как в исковом заявлении ООО "ОЗГЕО" указывало на то, что обратилось 27 июня 2013 года и представило в материалы дела копию указанного обращения (заявления) с соответствующей отметкой Департамента городского имущества города Москвы - л.д. 42-43 т. 1) по вопросу выкупа арендуемого нежилого помещения площадью 304,7 кв. м (в то время как в исковом заявлении ООО "ОЗГЕО" указан иной размер спорного помещения, а именно 298,6 кв. м), расположенного по адресу: Староконюшенный пер., д. 33. Так, в письме от 16 сентября 2013 года N ДГИ-И-21934/13 (л.д. 6 т. 2), направленном Департаментом городского имущества города Москвы в адрес ООО "ОЗГЕО" сообщалось, что Департаментом направлен запрос в МосгорБТИ на изготовление технической документации, а также постановки спорного помещения на технический и кадастровый учет и, что после завершения указанных мероприятий Департаментом "в установленном порядке будет продолжена работа в соответствии с заявлением ООО "ОЗГЕО".
Департамент городского имущества города Москвы также указывал, что рассмотрел обращение ООО "ОЗГЕО" от 08 ноября 2013 года (в то время как в исковом заявлении ООО "ОЗГЕО" указывало на то, что повторно обратилось 07 ноября 2013 года и представило в материалы дела копию указанного обращения (претензии) с соответствующей отметкой Департамента городского имущества города Москвы - л.д. 44 т. 1). Так в письме от 17 декабря 2013 года N ДГИ-126709/13-1 (л.д. 7 т. 2), направленном Департаментом городского имущества города Москвы в адрес ООО "ОЗГЕО" сообщалось, что Департаментом для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого ООО "ОЗГЕО" помещения площадью 304,7 кв. м (в то время как в исковом заявлении ООО "ОЗГЕО" указан иной размер спорного помещения, а именно 298,6 кв. м) проведена работа по исключению указанного нежилого помещения из Перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Кроме того, в письме от 17 декабря 2013 года N ДГИ-126709/13-1 сообщалось, что заказана техническая и кадастровая документация, что общий срок проведения мероприятий по подготовке к заключению договора купли-продажи "в большой степени зависит от сроков формирования объекта" и, что после завершения указанных мероприятий Департаментом "в установленном порядке будет продолжена работа в соответствии с заявлением ООО "ОЗГЕО".
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований исходил из того, что Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ не содержит положений, обязывающих отчуждать имущество не по воле собственника по цене, собственником не согласованной, так как в рассматриваемом случае цена вещи является для сторон существенным условием договора-купли-продажи, отсутствие согласия собственника на предложенную покупателем или установленную оценщиком цену в силу гарантированной Гражданским кодексом Российской Федерации свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и равной защите всех форм собственности, исключает возможность заключения договора купли-продажи.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, согласился с указанными выводами суда первой инстанции, указав также, что "безусловное право выкупить чужое имущество игнорирует волю продавца; преимущественное право выкупить чужое имущество может быть реализовано только когда продавец согласен имущество продать, но желающих купить несколько и между ним возникает спор о том, у кого из них больше прав". Помимо этого суд апелляционной инстанции также обратил внимание на то, что ответчик не принимал решение о продаже спорных помещений.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции ООО "ОЗГЕО" обратился с кассационной жалобой, в которой указывает на неправильное применение судами положений ч. ч. 2 и 3 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, а также на то, что судами не было учтено Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20 декабря 2010 года N 22-П (в котором в том числе указывается на то, что Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке).
На основании положений ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны совершить предусмотренные ч. 3 ст. 9 указанного Федерального закона действия, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета оценки, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.
В ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ перечислены два основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: если заявитель не соответствует установленным ст. 3 этого Федерального закона требованиям и если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами. В этом случае уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Таким образом, принимая во внимание изложенное, следует указать, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ не содержит каких-либо положений об обязанности передачи имущества из муниципальной собственности в частную без согласия собственника; уполномоченный орган вправе по собственному усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, при этом приватизация муниципального имущества является правом, а не обязанностью данного органа; уполномоченный орган совершает действия, перечисленные в ч. 3 ст. 9 указанного Федерального закона только при условии принятия решения об отчуждении (приватизации) муниципального имущества; принятие решения об отчуждении муниципального имущества и совершении соответствующих действий или решения об отказе в приобретении имущества находится, согласно Федеральному закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, в исключительной компетенции уполномоченных органов муниципального образования; при отсутствии волеизъявления собственника муниципального имущества на его отчуждение (приватизацию) оснований для удовлетворения заявленных обществом требований не имеется, основаны на неверном толковании Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.
В соответствии с п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепты оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу изложенного, можно прийти к выводу о том, разрешая спор по существу суды первой и апелляционной инстанций в нарушение положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе главы 7 "Доказательства и доказывание": ст. ст. 64 - 89) не дали правовую оценку доводам ООО "ОЗГЕО", приведенным им в исковом заявлении о том, что по результатам обращения общества в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого обществом имущества, Департамент каких-либо юридически значимых действий не совершил, как и не ответил на повторное обращение общества, к которому прилагался проект договора купли-продажи арендуемого обществом помещения.
Таким образом суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание то обстоятельство, что ООО "ОЗГЕО" для защиты своих прав избрало способ, предусмотренный п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором обязательно соблюдение досудебного порядка урегулирования спора путем направления другой стороне проекта договора и по результатам рассмотрения такого спора суд должен установить условия, на которых подлежит заключению договор.
Вследствие этого судами не был рассмотрен спор исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а именно судами не устанавливалась совокупность условий, предусмотренных ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, для рассмотрения заявленного ООО "ОЗГЕО" требования и соответственно не устанавливалось возможно ли заключение договора на условиях, предложенных истцом.
Судами также не было установлено на какую дату подлежит определению рыночная цена спорного недвижимого имущества. В исковом заявлении ООО "ОЗГЕО" указывало на то, что обратилось 27 июня 2013 года и представило в материалы дела копию указанного обращения (заявления) с соответствующей отметкой Департамента городского имущества города Москвы (л.д. 42-43 т. 1), а Департамент городского имущества города Москвы указывал, что рассмотрел обращение ООО "ОЗГЕО" от 05 июля 2013 года N ДГИ-1-67271/13 (л.д. 6 т. 2). В то же время в письменных объяснениях Департамент городского имущества города Москвы указывает, что по его запросу проведена оценка и составлен отчет об определении рыночной стоимости спорного помещения по состоянию на 27 июня 2013 года (л.д. 4, 69 т. 2). Выяснение данного обстоятельства имеет существенное значение для рассматриваемого спора, так как согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 7240/12 рыночная стоимость приобретаемого объекта должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (возможность указания в мотивировочной части судебных актов ссылок на Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предусмотрена в ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - в редакции последующих изменений и дополнений).
Помимо этого исходя из принципа исполнимости судебных актов (ст. 6 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации", ст. ст. 16, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) необходимо также обратить внимание на следующее.
Судами не исследовался и не выяснялся вопрос о фактической площади спорного имущества. В письмах, на которые ссылается Департамент городского имущества города Москвы в обоснование возражений по заявленному иску (л.д. 6, 7 т. 2), в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) от 17 октября 2013 года N 04/203/2013-987 (л.д. 95 т. 2), в договоре аренды спорного нежилого помещения (л.д. 15-41 т. 1) указывается площадь спорного помещения 304,7 кв. м. В то же время в отчете об определении рыночной стоимости спорного помещения, представленном Департаментом городского имущества города Москвы указывается площадь спорного помещения 298,6 кв. м (л.д. 10-117 т. 2). В исковом заявлении указывается, что площадь спорного помещения составляет 298,6 кв. м. В заключении эксперта по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проведенного по определению суда также указывается, что площадь спорного помещения составляет 298,6 кв. м (л.д. 86 т. 3).
Судами не исследованы и не оценены представленные в материалы настоящего дела N А40-181862/13-53-1621 нотариально заверенная копия справки Московского областного филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N 75215 от 27 декабря 2012 года (л.д. 94, т. 2, л.д. 114 т. 3) и справка Московского областного филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N 124 от 28 декабря 2012 года (л.д. 52 т. 1) по вопросу разночтения фактической площади спорного помещения.
Таким образом, по рассматриваемому делу суды, в нарушение упомянутых положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных требований, не установили обстоятельства, имеющие значение для дела, и входящие в предмет доказывания по данному спору.
В соответствии с ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Исходя из содержания п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с ч. 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.
На основании изложенного, решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций, нельзя признать законными и обоснованными. Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. При этом суд кассационной инстанции принимает во внимание то, что в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации закреплен принцип последовательного обжалования судебных актов судов первой и апелляционной инстанции в суд кассационной инстанции (ч. 1 ст. 273 Кодекса; в редакции последующих изменений и дополнений).
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, исходя из положений действующего законодательства и сложившейся судебно-арбитражной практики по рассматриваемому вопросу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и дополнительно представленным доказательствам (представленным лицами, участвующими в деле, в обоснование своих доводов и возражений) с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение от 18 июля 2014 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 17 ноября 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-181862/13-53-1621 отменить. Указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
В.В.ПЕТРОВА
Судьи
Е.А.ЗВЕРЕВА
Н.Д.ДЕНИСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)