Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2011 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Румянцева А.А., судей Мальцевой Т.В., Тимохина О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Юмагуеной М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Федоровой Веры Дмитриевны на решение Арбитражного суда Курганской области от 08.11.2010 по делу N А34-3484/2010 (судья Абдулина Р.Р.), при участии в заседании: представителя общества с ограниченной ответственностью "Рант" по доверенности N 16 от 20.10.2009,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Рант" (далее - истец, ООО "Рант") обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к индивидуальному предпринимателю Федоровой Вере Дмитриевне (далее - ответчик, ИП Федорова В.Д.) о взыскании задолженности по договору аренды N 29 от 01.09.2007 в размере 250 000 руб.
Определениями суда от 02.08.2010, 27.10.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Кремлев Сергей Николаевич (далее - ИП Кремлев С.Н.), Иванов Василий Александрович (далее - Иванов В.А.).
Определением суда от 05.10.2010 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уменьшение размера исковых требований до 246 900 руб.
Решением Арбитражного суда Курганской области от 08.11.2010 исковые требования удовлетворены (т. 2 л.д. 60-63).
В апелляционной жалобе ИП Федорова В.Д. просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что суд необоснованно посчитал договор аренды от 01.09.2007 пролонгированным. Полагает, что дополнительное соглашение от 01.12.2008 не может быть принято в качестве доказательства, поскольку арендные отношения по договору аренды N 29 от 01.09.2007 прекращены. ИП Кремлевым С.Н. представлены доказательства того, что между истцом и ИП Кремлевым С.Н. сложились арендные отношения в спорный период.
В судебном заседании представитель истца возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
В соответствии со ст. 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 1 сентября 2007 года между ООО "Рант" (арендодатель) и ИП Федоровой В.Д. (арендатор) был заключен договор аренды N 29, в соответствии с которым истец передал, а ответчик принял в пользование нежилые помещения в здании по адресу г. Курган, ул. Пичугина, 15 (Лит.Б) под офисные и складские помещения в соответствии с актом приема - передачи помещения, являющегонеотъемлемой частью договора (л.д. 9-10 т. 1).
Согласно данному акту приема-передачи арендодатель сдает, а арендатор принимает нежилое помещение, расположенное по адресу г. Курган, ул. Пичугина, 15 (Лит.Б) для использования по следующему назначению: на 2 этаже 177 кв. м для использования под: розничную торговлю 15 кв. м, офис 52 кв. м, выставочный зал - 70 кв. м, склад - 30 кв. м, хозпомещения - 10 кв. м, подвальное помещение - 143 кв. м - складские помещения (л.д. 11 т. 1).
Согласно пункту 6.1 договора срок действия договора с момента подписания по 01.08.2008.
Право распоряжения указанными помещениями и право сдачи их в субаренду возникло у истца на основании договора аренды N 6 от 30.11.2007, заключенного между ОАО "Модус" (на момент заключение договора - собственника указанных помещений) и ООО "Рант". Согласно пункту 2.1 договора, арендатору разрешено сдавать арендованное помещение в субаренду по своему усмотрению. По условиям договора срок его действия определен с 30.11.2007 по 28.11.2008. При отсутствии заявления одной из сторон, договор считается пролонгированным на прежних условиях.
Таким образом, фактически договор аренды N 29 от 01.09.2007 является договором субаренды.
Согласно дополнительному соглашению N 1 от 01.08.2008 к договору аренды N 29 от 01.09.2007 срок действия договора продлен до 30.11.2008 (л.д. 12 т. 1).
Письмом от 28.10.2008 ООО "Рант" уведомило ИП Федорову В.Д. о расторжении договора аренды в связи с истечением срока его действия и просило подписать акты приема передачи нежилого помещения (л.д. 23 т. 2).
28.11.2008 стороны подписали акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому арендатор передает, а арендодатель принимает нежилое помещение, расположенное по адресу г. Курган, ул. Пичугина, 15, Литер Б, 2 этаж номера на поэтажном плане: 8, 12 и подвал, номера на поэтажном плане: с 1 по 4 (л.д. 24 т. 2).
01.12.2008 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды N 29 от 01.09.2008. Согласно пункту 3 дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания до 31.12.2008 и является неотъемлемой частью договора. Согласно пункту 1 дополнительного соглашения, стороны договорились изменить размер арендной платы, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "За пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за офис в размере 17 690 руб., за склад в размере 7 000 руб. и коммунальные услуги в размере 16 310, всего на общую сумму 41 000 руб. в месяц...".
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил, что договор аренды от 01.09.2007 по истечении срока установленного дополнительным соглашением от 01.12.2008 считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации. При этом суд первой инстанции посчитал, что письмо от 28.10.2008, акт приема передачи от 28.11.2008 не свидетельствуют о прекращении арендных отношений, поскольку имущество фактически оставалось во владении ИП Федоровой В.Д., которая часть имущества передала по договору субаренды ИП Кремлеву С.Н.
Поэтому суд в силу положений статьи 622 Гражданского Кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что на ИП Федорову В.Д. должна быть возложена обязанность по оплате арендной платы за весь период пользования этим имуществом после истечения срока действия договора. В пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Данные выводы являются ошибочными, противоречат фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу абзаца 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Договор аренды от 01.09.2007 с учетом дополнительного соглашения от 01.08.2008 заключен на срок до 30.11.2008. Указанным договором не предусмотрен специальный порядок его прекращения по истечении срока его действия.
Как следует из материалов дела, письмом от 28.10.2008 арендодатель выразил волеизъявление на прекращение арендных отношений, указав на прекращение договора аренды по истечении срока его действия. Имущество по акту приема-передачи нежилого помещения от 28.11.2008 было возвращено арендатором.
Данные обстоятельства указывают на то, что стороны совершили действия, направленные на прекращение договора аренды от 01.09.2007 и по истечении срока его действия 30.11.2008 договор аренды является прекращенным.
Поэтому подписание дополнительного соглашения от 01.12.2008 нельзя расценивать как пролонгацию ранее заключенного договора на новый срок, поскольку оно подписано после фактического прекращения договора аренды от 01.09.2007.
Также нельзя рассматривать дополнительное соглашение от 01.12.2008 как новый договор.
Дополнительное соглашение от 01.12.2008 не содержит сведений в отношении, какого имущества оно заключено.
Указание в п. 2 указанного соглашения о том, что во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением стороны руководствуются положениями договора, не определяет объем имущества переданного по договору аренды от 01.09.2007.
Материалами дела подтверждаются обстоятельства того, что на момент подписания дополнительного соглашения от 01.12.2008 ИП Федорова В.Д. не пользовалась помещениями, в том количестве, которое было определено договором аренды от 01.09.2007.
После передачи имущества по акту приема-передачи нежилого помещения от 28.11.2008 новый акт приема-передачи, подтверждающий перечень передаваемого в аренду имущества не составлялся.
Доказательств того, какое имущество являлось предметом дополнительного соглашения от 01.12.2008, материалы дела не содержат.
Судом установлено, что с 01.12.2008 по 01.04.2009 ИП Федорова В.Д. занимала только подвальные помещения по адресу г. Курган, ул. Пичугина, 15, Литер Б, площадью 143 кв. м, а с 01.04.2009 занимала подвальные помещения площадью 80,9 кв. м. Акт сдачи-приемки указанных подвальных помещений между собственником либо уполномоченным собственником лицом и ИП Федоровой В.Д. не составлялся.
В ходе обследования помещения от 14.09.2009 установлено, что сданные ИП Федоровой В.Д. в аренду помещения по договору аренды N 29 от 01.09.2007 занимает ИП Кремлев С.Н.
01.10.2009 составлен акт приема-передачи нежилых помещений между ООО "Рант", ИП Кремлевым С.Н. - фактически занимающим нежилые помещения и Ивановым В.А. - собственником помещений, согласно которому Иванов В.А. принял помещения, расположенные по адресу: г. Курган, ул. Пичугина, 15 строение 1, 2 этаж, Литер Б и подвал номера на поэтажном плане с 1 по 4.
Указанные обстоятельства не позволяют с достоверностью установить факт того, что предметом дополнительного соглашения от 01.12.2008 является все ранее занимаемые на основании договора аренды от 01.09.2007 помещения.
Указание суда на то, что отсутствие фактического пользования имуществом объясняется нахождением этого имущества в пользовании ИП Кремлева С.Н. по договору субаренды, не свидетельствует о наличии договорных отношений между истцом и ответчиком.
Так согласно договору субаренды от 01.08.2008, заключенному между ИП Федоровой В.Д. и ИП Кремлевым С.Н. последнему передано нежилое помещение общей площадью 5,0 кв. м, расположенное по адресу г. Курган, ул. Пичугина, 15, строение 1 офис 23 и складское помещение в подвальном помещении площадью 80 кв. м. Таким образом, на основании договора субаренды от 01.08.2008 ИП Кремлеву С.Н. была передана лишь часть арендуемого имущества.
Соответственно оснований полагать, что все имущество находилось на основании договора субаренды в пользовании ИП Кремлева С.Н., не имеется. Доказательств того, что между ИП Кремлевым С.Н. и ИП Федоровой В.Д. были заключены другие договоры в отношении иного арендуемого ИП Федоровой В.Д. имущества, материалы дела не содержат.
Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что с 01.12.2008 на основании дополнительного соглашения от этой же даты ИП Федорова В.Д. пользовалась всем имуществом, переданным ей ранее по договору аренды от 01.09.2007, и впоследствии возвращенным по акту приема-передачи от 28.11.2008, как непосредственно, так и посредством передачи имущества в субаренду ИП Кремлеву С.Н., не основаны на установленных обстоятельствах.
Также последующая переписка, а именно письма ИП Федоровой В.Д. от 30.03.2009 (л.д. 8 т. 2), от 18.08.2009 (л.д. 80 т. 1), ответ ООО "Рант" от 26.08.2009 N 30 (л.д. 56 т. 1) свидетельствует о том, что между сторонами возникли разногласия о сроке действия договора от 01.09.2007 и о предмете аренды.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 606, п. 3 ст. 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку при подписании дополнительного соглашения от 01.12.2008 не были согласованы существенные условия, определяющие предмет аренды, отсутствуют доказательства, определяющие переданные по указанному соглашению помещения, суд пришел к ошибочному выводу о наличии между сторонами договорных отношений, поскольку данный договор является незаключенным.
Последующие отношения сторон после прекращения действия договора от 01.09.2007 основаны на фактическом владении имуществом и представляют собой отношения, возникающие из неосновательного обогащения, регулируемые положениями главы 60 ГК РФ.
Вместе с тем, истец основывает свои требования на договорных отношениях, исходя из установленных договором количества и площади арендуемых помещений, и, соответственно, установленного дополнительным соглашением размера арендной платы, определенной в отношении всех помещений. Однако, как указывалось выше количество и площадь фактически занимаемых ИП Федоровой В.Д. помещений в спорный период не соответствует количеству и площади помещений, определенных договором аренды от 01.09.2007. Поэтому, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Рант".
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 08.11.2010 по делу N А34-3484/2010 отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Рант" к индивидуальному предпринимателю Федоровой Вере Дмитриевне о взыскании задолженности по договору аренды N 29 от 01.09.2007 в размере 246 900 руб. отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рант" государственную пошлину в доход федерального бюджета в сумме 7 938 руб.
Взыскать общества с ограниченной ответственностью "Рант" в пользу индивидуального предпринимателя Федоровой Веры Дмитриевны расходы по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
А.А.РУМЯНЦЕВ
Судьи
Т.В.МАЛЬЦЕВА
О.Б.ТИМОХИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.02.2011 N 18АП-12983/2010 ПО ДЕЛУ N А34-3484/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 февраля 2011 г. N 18АП-12983/2010
Дело N А34-3484/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2011 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Румянцева А.А., судей Мальцевой Т.В., Тимохина О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Юмагуеной М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Федоровой Веры Дмитриевны на решение Арбитражного суда Курганской области от 08.11.2010 по делу N А34-3484/2010 (судья Абдулина Р.Р.), при участии в заседании: представителя общества с ограниченной ответственностью "Рант" по доверенности N 16 от 20.10.2009,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Рант" (далее - истец, ООО "Рант") обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к индивидуальному предпринимателю Федоровой Вере Дмитриевне (далее - ответчик, ИП Федорова В.Д.) о взыскании задолженности по договору аренды N 29 от 01.09.2007 в размере 250 000 руб.
Определениями суда от 02.08.2010, 27.10.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Кремлев Сергей Николаевич (далее - ИП Кремлев С.Н.), Иванов Василий Александрович (далее - Иванов В.А.).
Определением суда от 05.10.2010 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уменьшение размера исковых требований до 246 900 руб.
Решением Арбитражного суда Курганской области от 08.11.2010 исковые требования удовлетворены (т. 2 л.д. 60-63).
В апелляционной жалобе ИП Федорова В.Д. просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что суд необоснованно посчитал договор аренды от 01.09.2007 пролонгированным. Полагает, что дополнительное соглашение от 01.12.2008 не может быть принято в качестве доказательства, поскольку арендные отношения по договору аренды N 29 от 01.09.2007 прекращены. ИП Кремлевым С.Н. представлены доказательства того, что между истцом и ИП Кремлевым С.Н. сложились арендные отношения в спорный период.
В судебном заседании представитель истца возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
В соответствии со ст. 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 1 сентября 2007 года между ООО "Рант" (арендодатель) и ИП Федоровой В.Д. (арендатор) был заключен договор аренды N 29, в соответствии с которым истец передал, а ответчик принял в пользование нежилые помещения в здании по адресу г. Курган, ул. Пичугина, 15 (Лит.Б) под офисные и складские помещения в соответствии с актом приема - передачи помещения, являющегонеотъемлемой частью договора (л.д. 9-10 т. 1).
Согласно данному акту приема-передачи арендодатель сдает, а арендатор принимает нежилое помещение, расположенное по адресу г. Курган, ул. Пичугина, 15 (Лит.Б) для использования по следующему назначению: на 2 этаже 177 кв. м для использования под: розничную торговлю 15 кв. м, офис 52 кв. м, выставочный зал - 70 кв. м, склад - 30 кв. м, хозпомещения - 10 кв. м, подвальное помещение - 143 кв. м - складские помещения (л.д. 11 т. 1).
Согласно пункту 6.1 договора срок действия договора с момента подписания по 01.08.2008.
Право распоряжения указанными помещениями и право сдачи их в субаренду возникло у истца на основании договора аренды N 6 от 30.11.2007, заключенного между ОАО "Модус" (на момент заключение договора - собственника указанных помещений) и ООО "Рант". Согласно пункту 2.1 договора, арендатору разрешено сдавать арендованное помещение в субаренду по своему усмотрению. По условиям договора срок его действия определен с 30.11.2007 по 28.11.2008. При отсутствии заявления одной из сторон, договор считается пролонгированным на прежних условиях.
Таким образом, фактически договор аренды N 29 от 01.09.2007 является договором субаренды.
Согласно дополнительному соглашению N 1 от 01.08.2008 к договору аренды N 29 от 01.09.2007 срок действия договора продлен до 30.11.2008 (л.д. 12 т. 1).
Письмом от 28.10.2008 ООО "Рант" уведомило ИП Федорову В.Д. о расторжении договора аренды в связи с истечением срока его действия и просило подписать акты приема передачи нежилого помещения (л.д. 23 т. 2).
28.11.2008 стороны подписали акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому арендатор передает, а арендодатель принимает нежилое помещение, расположенное по адресу г. Курган, ул. Пичугина, 15, Литер Б, 2 этаж номера на поэтажном плане: 8, 12 и подвал, номера на поэтажном плане: с 1 по 4 (л.д. 24 т. 2).
01.12.2008 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды N 29 от 01.09.2008. Согласно пункту 3 дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания до 31.12.2008 и является неотъемлемой частью договора. Согласно пункту 1 дополнительного соглашения, стороны договорились изменить размер арендной платы, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "За пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за офис в размере 17 690 руб., за склад в размере 7 000 руб. и коммунальные услуги в размере 16 310, всего на общую сумму 41 000 руб. в месяц...".
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил, что договор аренды от 01.09.2007 по истечении срока установленного дополнительным соглашением от 01.12.2008 считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации. При этом суд первой инстанции посчитал, что письмо от 28.10.2008, акт приема передачи от 28.11.2008 не свидетельствуют о прекращении арендных отношений, поскольку имущество фактически оставалось во владении ИП Федоровой В.Д., которая часть имущества передала по договору субаренды ИП Кремлеву С.Н.
Поэтому суд в силу положений статьи 622 Гражданского Кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что на ИП Федорову В.Д. должна быть возложена обязанность по оплате арендной платы за весь период пользования этим имуществом после истечения срока действия договора. В пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Данные выводы являются ошибочными, противоречат фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу абзаца 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Договор аренды от 01.09.2007 с учетом дополнительного соглашения от 01.08.2008 заключен на срок до 30.11.2008. Указанным договором не предусмотрен специальный порядок его прекращения по истечении срока его действия.
Как следует из материалов дела, письмом от 28.10.2008 арендодатель выразил волеизъявление на прекращение арендных отношений, указав на прекращение договора аренды по истечении срока его действия. Имущество по акту приема-передачи нежилого помещения от 28.11.2008 было возвращено арендатором.
Данные обстоятельства указывают на то, что стороны совершили действия, направленные на прекращение договора аренды от 01.09.2007 и по истечении срока его действия 30.11.2008 договор аренды является прекращенным.
Поэтому подписание дополнительного соглашения от 01.12.2008 нельзя расценивать как пролонгацию ранее заключенного договора на новый срок, поскольку оно подписано после фактического прекращения договора аренды от 01.09.2007.
Также нельзя рассматривать дополнительное соглашение от 01.12.2008 как новый договор.
Дополнительное соглашение от 01.12.2008 не содержит сведений в отношении, какого имущества оно заключено.
Указание в п. 2 указанного соглашения о том, что во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением стороны руководствуются положениями договора, не определяет объем имущества переданного по договору аренды от 01.09.2007.
Материалами дела подтверждаются обстоятельства того, что на момент подписания дополнительного соглашения от 01.12.2008 ИП Федорова В.Д. не пользовалась помещениями, в том количестве, которое было определено договором аренды от 01.09.2007.
После передачи имущества по акту приема-передачи нежилого помещения от 28.11.2008 новый акт приема-передачи, подтверждающий перечень передаваемого в аренду имущества не составлялся.
Доказательств того, какое имущество являлось предметом дополнительного соглашения от 01.12.2008, материалы дела не содержат.
Судом установлено, что с 01.12.2008 по 01.04.2009 ИП Федорова В.Д. занимала только подвальные помещения по адресу г. Курган, ул. Пичугина, 15, Литер Б, площадью 143 кв. м, а с 01.04.2009 занимала подвальные помещения площадью 80,9 кв. м. Акт сдачи-приемки указанных подвальных помещений между собственником либо уполномоченным собственником лицом и ИП Федоровой В.Д. не составлялся.
В ходе обследования помещения от 14.09.2009 установлено, что сданные ИП Федоровой В.Д. в аренду помещения по договору аренды N 29 от 01.09.2007 занимает ИП Кремлев С.Н.
01.10.2009 составлен акт приема-передачи нежилых помещений между ООО "Рант", ИП Кремлевым С.Н. - фактически занимающим нежилые помещения и Ивановым В.А. - собственником помещений, согласно которому Иванов В.А. принял помещения, расположенные по адресу: г. Курган, ул. Пичугина, 15 строение 1, 2 этаж, Литер Б и подвал номера на поэтажном плане с 1 по 4.
Указанные обстоятельства не позволяют с достоверностью установить факт того, что предметом дополнительного соглашения от 01.12.2008 является все ранее занимаемые на основании договора аренды от 01.09.2007 помещения.
Указание суда на то, что отсутствие фактического пользования имуществом объясняется нахождением этого имущества в пользовании ИП Кремлева С.Н. по договору субаренды, не свидетельствует о наличии договорных отношений между истцом и ответчиком.
Так согласно договору субаренды от 01.08.2008, заключенному между ИП Федоровой В.Д. и ИП Кремлевым С.Н. последнему передано нежилое помещение общей площадью 5,0 кв. м, расположенное по адресу г. Курган, ул. Пичугина, 15, строение 1 офис 23 и складское помещение в подвальном помещении площадью 80 кв. м. Таким образом, на основании договора субаренды от 01.08.2008 ИП Кремлеву С.Н. была передана лишь часть арендуемого имущества.
Соответственно оснований полагать, что все имущество находилось на основании договора субаренды в пользовании ИП Кремлева С.Н., не имеется. Доказательств того, что между ИП Кремлевым С.Н. и ИП Федоровой В.Д. были заключены другие договоры в отношении иного арендуемого ИП Федоровой В.Д. имущества, материалы дела не содержат.
Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что с 01.12.2008 на основании дополнительного соглашения от этой же даты ИП Федорова В.Д. пользовалась всем имуществом, переданным ей ранее по договору аренды от 01.09.2007, и впоследствии возвращенным по акту приема-передачи от 28.11.2008, как непосредственно, так и посредством передачи имущества в субаренду ИП Кремлеву С.Н., не основаны на установленных обстоятельствах.
Также последующая переписка, а именно письма ИП Федоровой В.Д. от 30.03.2009 (л.д. 8 т. 2), от 18.08.2009 (л.д. 80 т. 1), ответ ООО "Рант" от 26.08.2009 N 30 (л.д. 56 т. 1) свидетельствует о том, что между сторонами возникли разногласия о сроке действия договора от 01.09.2007 и о предмете аренды.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 606, п. 3 ст. 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку при подписании дополнительного соглашения от 01.12.2008 не были согласованы существенные условия, определяющие предмет аренды, отсутствуют доказательства, определяющие переданные по указанному соглашению помещения, суд пришел к ошибочному выводу о наличии между сторонами договорных отношений, поскольку данный договор является незаключенным.
Последующие отношения сторон после прекращения действия договора от 01.09.2007 основаны на фактическом владении имуществом и представляют собой отношения, возникающие из неосновательного обогащения, регулируемые положениями главы 60 ГК РФ.
Вместе с тем, истец основывает свои требования на договорных отношениях, исходя из установленных договором количества и площади арендуемых помещений, и, соответственно, установленного дополнительным соглашением размера арендной платы, определенной в отношении всех помещений. Однако, как указывалось выше количество и площадь фактически занимаемых ИП Федоровой В.Д. помещений в спорный период не соответствует количеству и площади помещений, определенных договором аренды от 01.09.2007. Поэтому, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Рант".
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 08.11.2010 по делу N А34-3484/2010 отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Рант" к индивидуальному предпринимателю Федоровой Вере Дмитриевне о взыскании задолженности по договору аренды N 29 от 01.09.2007 в размере 246 900 руб. отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рант" государственную пошлину в доход федерального бюджета в сумме 7 938 руб.
Взыскать общества с ограниченной ответственностью "Рант" в пользу индивидуального предпринимателя Федоровой Веры Дмитриевны расходы по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
А.А.РУМЯНЦЕВ
Судьи
Т.В.МАЛЬЦЕВА
О.Б.ТИМОХИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)