Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2015 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Александровой О.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ХИМТЕХ" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 16.12.2014 по делу N А79-5488/2014, принятое судьей Цветковой С.А.,
по иску Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики (г. Чебоксары, ОГРН 1022101283951, ИНН 2129008793) к обществу с ограниченной ответственностью "ХИМТЕХ" (г. Чебоксары, ОГРН 1052128019041, ИНН 2129056814),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - публичное акционерное общество "Химпром" (г. Новочебоксарск, ОГРН 1022100910226),
о взыскании долга и неустойки,
- при участии представителей: от заявителя (ответчика) - Логинова Н.И. по доверенности от 10.03.2015 сроком действия один год; от истца - Семеновой Н.Ю. по доверенности от 26.02.2015 N 73 сроком действия по 31.12.2015;
- от третьего лица - Лодоркиной О.В. по доверенности от 10.12.2014 N НЧХП/346 сроком действия по 31.12.2015,
Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "ХИМТЕХ" (далее - ООО "ХИМТЕХ", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 316 999 руб. 98 коп. за период с 01.01.2014 по 30.06.2014 и пеней в сумме 30 696 руб. 17 коп. за период с 01.01.2014 по 30.06.2014 по договору от 24.10.2013 N 3545, а также задолженности по арендной плате в сумме 163 783 руб. 25 коп. за период с 24.10.2013 по 30.06.2014 и пеней в сумме 17 478 руб. 30 коп. за период с 28.12.2013 по 30.06.2014 по договору от 12.12.2013 N 1045.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с договором аренды нежилого здания от 24.10.2013 N 3545 и договора аренды земельного участка от 12.12.2013 N 1045, находящихся по адресу: Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, 101.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Химпром" (ныне - публичное акционерное общество "Химпром").
Решением от 16.12.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования удовлетворил в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "ХИМТЕХ" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств имеющих значение для дела, нарушением норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.
Заявитель жалобы полагает, что судом не исследован надлежащим образом вопрос о фактическом использовании арендованного имущества.
Настаивает на том, что в нарушение требований статей 611, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не передал ответчику предусмотренное договором аренды имущество и у последнего в силу статей 328 (пункта 2), 612, 614 Гражданского кодекса не возникла обязанность по внесению арендных платежей.
Арендатор в период действия договора фактического пользования арендованным имуществом не осуществлял. Наличие акта приема-передачи объекта не является безусловным и единственным доказательством передачи имущества. Помимо акта истцом не представлено доказательств передачи объекта ответчику и факта пользования последним объектом аренды в указанный период времени.
При этом заявитель обратил внимание суда, что ввиду отсутствия в здании, являющемся предметом аренды, коммуникаций, в том числе отопления, электроснабжения, сантехоборудования, эксплуатация данного объекта для производственных нужд, то есть в соответствии с целевым назначением, невозможна.
Кроме того, указал, что арендатору не предоставлен доступ к объекту аренды, находящему на территории ПАО "Химпром". Со стороны третьего лица выдвигались не просто предложения о доступе с соблюдением пропускного режима, а требования о возмездности такого доступа по цене более чем арендная плата.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.
Истец в отзыве и в судебном заседании решение суда считает законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать. Указывает, что ответчик без замечаний и возражений принял спорное помещение, с предложением о расторжении договора аренды в порядке, установленном пунктом 5.5.2 договора N 3545, в связи с наличием недостатков переданного помещения к арендодателю не обращался. Следовательно, арендатор не имел намерения расторгнуть договор, что подтверждает факт использования переданного ему имущества. Предложение ОАО "Химпром" о доступе в арендуемый объект с соблюдением установленного пропускного режима не может быть расценено как воспрепятствование пользованию арендованным имуществом. Оформление документов сдерживалось по вине самого арендатора, препятствий для пользования объектом не было.
Третье лицо уведомило суд о смене организационно-правовой формы ОАО "Химпром" на публичное акционерное общество "Химпром".
ПАО "Химпром" в отзыве и в судебном заседании указывает на законность принятого судебного акта. Отмечает, что, заключая договор аренды, ответчик, имея соответствующую лицензию, не мог не знать о требованиях законодательства о промышленной безопасности опасных производственных объектов и не мог не предвидеть возникновение дополнительных материальных затрат, связанных с организацией обеспечения такой безопасности. Судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что предложение о доступе в арендуемый объект с соблюдением установленного пропускного режима не может быть расценено как воспрепятствование пользованию арендованным имуществом.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом установлено.
24.10.2013 между Министерством (арендодателем) и ООО "Химтех" (арендатором) заключен договор N 3545 аренды государственного имущества, являющегося собственностью Чувашской Республики, согласно условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование одноэтажное панельное здание с кирпичными вставками лит. Я (корпус 399) общей площадью 1256,1 кв. м по адресу: Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, 101, для использования в производственных целях.
В пункте 3.1 договора аренды предусмотрено, что годовой размер арендной платы установлен с 24.10.2013 в сумме 634 000 руб. и подлежит перечислению арендатором за каждый месяц вперед до 10-го числа текущего месяца.
Кроме того, 12.12.2013 между сторонами заключен договор N 1045 земельного участка, являющегося государственной собственностью Чувашской Республики, общей площадью 3480 кв. м с кадастровым номером 21:02:011001:268, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, административное здание, ул. Промышленная, 101, для содержания и эксплуатации производственных и иных объектов.
Стороны констатировали, что на участке расположено одноэтажное панельное здание с кирпичными вставками лит. Я, корпус 399 (пункт 1.3 договора).
В силу пункта 4.1 договора годовой размер арендной платы за участок определен в сумме 97 563 руб. 55 коп. в соответствии с приложением N 2 к договору.
Названные договоры заключены на срок с 24.10.2013 до 22.10.2014. Имущество передано арендодателем арендатору по актам приема-передачи от 24.10.2013.
В акте приема передачи и осмотра технического состояния объекта аренды от 24.10.2013 сторонами отмечено, что стены и перекрытия (пол, потолок), внутренняя отделка находятся в удовлетворительном состоянии, система отопления, система электроосвещения (снабжения) не эксплуатировались, сантехоборудование не эксплуатировалось (имеется в наличии).
Указывая на наличие задолженности по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Ответчик, возражая против иска, указал на невозможность пользования объектом аренды переданного для производственных нужд ввиду отсутствия в здании коммуникаций, в том числе отопления, электроснабжения, сантехоборудования. Также сослался на то, что арендатору фактически не предоставлен доступ к объекту аренды, находящемуся на территории ОАО "Химпром".
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия задолженности по арендной плате в соответствии с представленным истцом расчетом и отметил, что арендатор без замечаний и возражений принял спорное помещение. Объект принят ответчиком в аренду с учетом указанных в акте приема-передачи недостатков. Доказательств наличия недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик не представил.
Отклоняя возражения ответчика о невозможности пользования объектами аренды, суд принял во внимание переписку с последним третьего лица.
Так, ОАО "Химпром" по обращению ответчика письмом от 05.12.2013 N 7-15-1012 об обеспечении предоставления коммунальных услуг просило уточнить, какая вода необходима, указать качественные и количественные характеристики стоков, проинформировало, что, являясь субъектом оптового рынка, не имеет возможности продавать электроэнергию сторонним организациям.
В отношении доступа к объекту аренды, расположенному на территории ОАО "Химпром", третье лицо письмами от 12.11.2013 и 21.11.2013 проинформировало, что на его территории расположены химические производства, являющемся взрывоопасными производственными объектами, требующими соблюдения пропускного и внутриобъектового режима, предложило представить договор аренды недвижимости, планируемую схему движения транспортных средств и перечень видов планируемой хозяйственной деятельности.
27.12.2013 ОАО "Химпром" письменно сообщило ответчику, что в связи с уклонением от заключения договоров на организацию охраны и использование автодорог и иного имущества, направленных 17.12.2013, ему предлагается для обеспечения доступа на территорию предприятия оформить разовые пропуска.
Оценив указанные письма третьего лица, суд пришел к выводу о том, что предложение о доступе в арендуемый объект с соблюдением установленного пропускного режима не может быть расценено как воспрепятствование пользованию арендованным имуществом. Арендатор в адрес арендодателя с предложением о расторжении договора в связи с наличием недостатков переданного помещения не обращался. Доказательств действий ответчика по согласованию с ОАО "Химпром" обеспечения здания водоснабжением и водоотведением, обращения к ресурсоснабжающим организациям для обеспечения электроэнергией не представлено.
В связи с этим суд признал ответчика обязанным по уплате арендной платы в установленном договором размере и пеней за просрочку исполнения обязательства.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе требовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права, договор аренды носит взаимный характер, и невозможность пользования арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, поскольку арендодателем не были переданы предусмотренные законодательством документы, без которых предмет аренды к эксплуатации не допускается, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано (пункт 8 информационного письма N 66).
В рассматриваемом случае договоры аренды заключены на срок менее года с 24.10.2013 по 22.10.2014, в целях использования под производство.
Материалы дела свидетельствуют и подтверждается сторонами, что объект аренды не обеспечен электроэнергией и водой. Соответствующие договоры истцом как собственником нежилого здания с энергоснабжающими организациями не заключались. При этом договор аренды не содержит условий, обязывающих арендатора самостоятельно осуществить подключение систем энерго- и водоснабжения и заключать такие договоры.
Кроме того, объект аренды находится на территории третьего лица - ПАО "Химпром", которое относится к опасным производственным объектам 1 класса опасности (чрезвычайно высокая опасность), требующим соблюдения пропускного и внутриобъектового режимов.
Договор аренды не содержит указаний на необходимость заключать договоры на организацию охраны и использования автодорог и иного имущества в целях обеспечения доступа на территорию опасного производственного объекта и к объекту аренды за дополнительную плату и на условиях, предложенных третьим лицом (не являющимся стороной спорных договоров аренды).
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав представленные сторонами доказательства, в том числе представленные суду апелляционной инстанции третьим лицом, и оценив их по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд установил, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное договором аренды, по передаче арендатору здания для использования его в производственных целях, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество по назначению, указанному в договоре аренды.
Суд апелляционной инстанции считает доказанным факт предоставления арендатору здания, непригодного для использования в соответствии с указанным в договоре целевым назначением, а также невозможность использовать арендованное имущество по назначению и приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о взыскании арендных платежей и пеней.
С учетом изложенного апелляционная жалоба ООО "ХИМТЕХ" подлежит удовлетворению, а принятое по делу решение подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 16.12.2014 по делу N А79-5488/2014 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ХИМТЕХ" удовлетворить.
В иске отказать.
Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "ХИМТЕХ" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 (три тысячи) рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.04.2015 ПО ДЕЛУ N А79-5488/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2015 г. по делу N А79-5488/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2015 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Александровой О.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ХИМТЕХ" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 16.12.2014 по делу N А79-5488/2014, принятое судьей Цветковой С.А.,
по иску Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики (г. Чебоксары, ОГРН 1022101283951, ИНН 2129008793) к обществу с ограниченной ответственностью "ХИМТЕХ" (г. Чебоксары, ОГРН 1052128019041, ИНН 2129056814),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - публичное акционерное общество "Химпром" (г. Новочебоксарск, ОГРН 1022100910226),
о взыскании долга и неустойки,
- при участии представителей: от заявителя (ответчика) - Логинова Н.И. по доверенности от 10.03.2015 сроком действия один год; от истца - Семеновой Н.Ю. по доверенности от 26.02.2015 N 73 сроком действия по 31.12.2015;
- от третьего лица - Лодоркиной О.В. по доверенности от 10.12.2014 N НЧХП/346 сроком действия по 31.12.2015,
установил:
Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "ХИМТЕХ" (далее - ООО "ХИМТЕХ", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 316 999 руб. 98 коп. за период с 01.01.2014 по 30.06.2014 и пеней в сумме 30 696 руб. 17 коп. за период с 01.01.2014 по 30.06.2014 по договору от 24.10.2013 N 3545, а также задолженности по арендной плате в сумме 163 783 руб. 25 коп. за период с 24.10.2013 по 30.06.2014 и пеней в сумме 17 478 руб. 30 коп. за период с 28.12.2013 по 30.06.2014 по договору от 12.12.2013 N 1045.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с договором аренды нежилого здания от 24.10.2013 N 3545 и договора аренды земельного участка от 12.12.2013 N 1045, находящихся по адресу: Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, 101.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Химпром" (ныне - публичное акционерное общество "Химпром").
Решением от 16.12.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования удовлетворил в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "ХИМТЕХ" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств имеющих значение для дела, нарушением норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.
Заявитель жалобы полагает, что судом не исследован надлежащим образом вопрос о фактическом использовании арендованного имущества.
Настаивает на том, что в нарушение требований статей 611, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не передал ответчику предусмотренное договором аренды имущество и у последнего в силу статей 328 (пункта 2), 612, 614 Гражданского кодекса не возникла обязанность по внесению арендных платежей.
Арендатор в период действия договора фактического пользования арендованным имуществом не осуществлял. Наличие акта приема-передачи объекта не является безусловным и единственным доказательством передачи имущества. Помимо акта истцом не представлено доказательств передачи объекта ответчику и факта пользования последним объектом аренды в указанный период времени.
При этом заявитель обратил внимание суда, что ввиду отсутствия в здании, являющемся предметом аренды, коммуникаций, в том числе отопления, электроснабжения, сантехоборудования, эксплуатация данного объекта для производственных нужд, то есть в соответствии с целевым назначением, невозможна.
Кроме того, указал, что арендатору не предоставлен доступ к объекту аренды, находящему на территории ПАО "Химпром". Со стороны третьего лица выдвигались не просто предложения о доступе с соблюдением пропускного режима, а требования о возмездности такого доступа по цене более чем арендная плата.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.
Истец в отзыве и в судебном заседании решение суда считает законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать. Указывает, что ответчик без замечаний и возражений принял спорное помещение, с предложением о расторжении договора аренды в порядке, установленном пунктом 5.5.2 договора N 3545, в связи с наличием недостатков переданного помещения к арендодателю не обращался. Следовательно, арендатор не имел намерения расторгнуть договор, что подтверждает факт использования переданного ему имущества. Предложение ОАО "Химпром" о доступе в арендуемый объект с соблюдением установленного пропускного режима не может быть расценено как воспрепятствование пользованию арендованным имуществом. Оформление документов сдерживалось по вине самого арендатора, препятствий для пользования объектом не было.
Третье лицо уведомило суд о смене организационно-правовой формы ОАО "Химпром" на публичное акционерное общество "Химпром".
ПАО "Химпром" в отзыве и в судебном заседании указывает на законность принятого судебного акта. Отмечает, что, заключая договор аренды, ответчик, имея соответствующую лицензию, не мог не знать о требованиях законодательства о промышленной безопасности опасных производственных объектов и не мог не предвидеть возникновение дополнительных материальных затрат, связанных с организацией обеспечения такой безопасности. Судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что предложение о доступе в арендуемый объект с соблюдением установленного пропускного режима не может быть расценено как воспрепятствование пользованию арендованным имуществом.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом установлено.
24.10.2013 между Министерством (арендодателем) и ООО "Химтех" (арендатором) заключен договор N 3545 аренды государственного имущества, являющегося собственностью Чувашской Республики, согласно условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование одноэтажное панельное здание с кирпичными вставками лит. Я (корпус 399) общей площадью 1256,1 кв. м по адресу: Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, 101, для использования в производственных целях.
В пункте 3.1 договора аренды предусмотрено, что годовой размер арендной платы установлен с 24.10.2013 в сумме 634 000 руб. и подлежит перечислению арендатором за каждый месяц вперед до 10-го числа текущего месяца.
Кроме того, 12.12.2013 между сторонами заключен договор N 1045 земельного участка, являющегося государственной собственностью Чувашской Республики, общей площадью 3480 кв. м с кадастровым номером 21:02:011001:268, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, административное здание, ул. Промышленная, 101, для содержания и эксплуатации производственных и иных объектов.
Стороны констатировали, что на участке расположено одноэтажное панельное здание с кирпичными вставками лит. Я, корпус 399 (пункт 1.3 договора).
В силу пункта 4.1 договора годовой размер арендной платы за участок определен в сумме 97 563 руб. 55 коп. в соответствии с приложением N 2 к договору.
Названные договоры заключены на срок с 24.10.2013 до 22.10.2014. Имущество передано арендодателем арендатору по актам приема-передачи от 24.10.2013.
В акте приема передачи и осмотра технического состояния объекта аренды от 24.10.2013 сторонами отмечено, что стены и перекрытия (пол, потолок), внутренняя отделка находятся в удовлетворительном состоянии, система отопления, система электроосвещения (снабжения) не эксплуатировались, сантехоборудование не эксплуатировалось (имеется в наличии).
Указывая на наличие задолженности по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Ответчик, возражая против иска, указал на невозможность пользования объектом аренды переданного для производственных нужд ввиду отсутствия в здании коммуникаций, в том числе отопления, электроснабжения, сантехоборудования. Также сослался на то, что арендатору фактически не предоставлен доступ к объекту аренды, находящемуся на территории ОАО "Химпром".
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия задолженности по арендной плате в соответствии с представленным истцом расчетом и отметил, что арендатор без замечаний и возражений принял спорное помещение. Объект принят ответчиком в аренду с учетом указанных в акте приема-передачи недостатков. Доказательств наличия недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик не представил.
Отклоняя возражения ответчика о невозможности пользования объектами аренды, суд принял во внимание переписку с последним третьего лица.
Так, ОАО "Химпром" по обращению ответчика письмом от 05.12.2013 N 7-15-1012 об обеспечении предоставления коммунальных услуг просило уточнить, какая вода необходима, указать качественные и количественные характеристики стоков, проинформировало, что, являясь субъектом оптового рынка, не имеет возможности продавать электроэнергию сторонним организациям.
В отношении доступа к объекту аренды, расположенному на территории ОАО "Химпром", третье лицо письмами от 12.11.2013 и 21.11.2013 проинформировало, что на его территории расположены химические производства, являющемся взрывоопасными производственными объектами, требующими соблюдения пропускного и внутриобъектового режима, предложило представить договор аренды недвижимости, планируемую схему движения транспортных средств и перечень видов планируемой хозяйственной деятельности.
27.12.2013 ОАО "Химпром" письменно сообщило ответчику, что в связи с уклонением от заключения договоров на организацию охраны и использование автодорог и иного имущества, направленных 17.12.2013, ему предлагается для обеспечения доступа на территорию предприятия оформить разовые пропуска.
Оценив указанные письма третьего лица, суд пришел к выводу о том, что предложение о доступе в арендуемый объект с соблюдением установленного пропускного режима не может быть расценено как воспрепятствование пользованию арендованным имуществом. Арендатор в адрес арендодателя с предложением о расторжении договора в связи с наличием недостатков переданного помещения не обращался. Доказательств действий ответчика по согласованию с ОАО "Химпром" обеспечения здания водоснабжением и водоотведением, обращения к ресурсоснабжающим организациям для обеспечения электроэнергией не представлено.
В связи с этим суд признал ответчика обязанным по уплате арендной платы в установленном договором размере и пеней за просрочку исполнения обязательства.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе требовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права, договор аренды носит взаимный характер, и невозможность пользования арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, поскольку арендодателем не были переданы предусмотренные законодательством документы, без которых предмет аренды к эксплуатации не допускается, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано (пункт 8 информационного письма N 66).
В рассматриваемом случае договоры аренды заключены на срок менее года с 24.10.2013 по 22.10.2014, в целях использования под производство.
Материалы дела свидетельствуют и подтверждается сторонами, что объект аренды не обеспечен электроэнергией и водой. Соответствующие договоры истцом как собственником нежилого здания с энергоснабжающими организациями не заключались. При этом договор аренды не содержит условий, обязывающих арендатора самостоятельно осуществить подключение систем энерго- и водоснабжения и заключать такие договоры.
Кроме того, объект аренды находится на территории третьего лица - ПАО "Химпром", которое относится к опасным производственным объектам 1 класса опасности (чрезвычайно высокая опасность), требующим соблюдения пропускного и внутриобъектового режимов.
Договор аренды не содержит указаний на необходимость заключать договоры на организацию охраны и использования автодорог и иного имущества в целях обеспечения доступа на территорию опасного производственного объекта и к объекту аренды за дополнительную плату и на условиях, предложенных третьим лицом (не являющимся стороной спорных договоров аренды).
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав представленные сторонами доказательства, в том числе представленные суду апелляционной инстанции третьим лицом, и оценив их по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд установил, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное договором аренды, по передаче арендатору здания для использования его в производственных целях, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество по назначению, указанному в договоре аренды.
Суд апелляционной инстанции считает доказанным факт предоставления арендатору здания, непригодного для использования в соответствии с указанным в договоре целевым назначением, а также невозможность использовать арендованное имущество по назначению и приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о взыскании арендных платежей и пеней.
С учетом изложенного апелляционная жалоба ООО "ХИМТЕХ" подлежит удовлетворению, а принятое по делу решение подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 16.12.2014 по делу N А79-5488/2014 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ХИМТЕХ" удовлетворить.
В иске отказать.
Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "ХИМТЕХ" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 (три тысячи) рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
О.Ю.АЛЕКСАНДРОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
О.Ю.АЛЕКСАНДРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)