Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 27 апреля 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поповой Е.Г., судей Драгоценновой И.С., Филипповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кислицыной А.В.,
без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 февраля 2015 года по делу N А65-31131/2014 (судья Нафиев И.Ф.),
по заявлению индивидуального предпринимателя Быринова Вячеслава Валентиновича (ОГРН 307169028100394), г. Казань,
к Муниципальному образованию г. Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, г. Казань,
при участии третьих лиц: 1) Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань,
2) Муниципальное казенное учреждение "Финансовое управление Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань,
о взыскании 551 758,61 руб. причиненных убытков,
установил:
Индивидуальный предприниматель Быринов Вячеслав Валентинович (далее - истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Муниципальному образованию г. Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани (далее - ответчик, Исполком) о взыскании 551 758,61 руб. причиненных убытков.
Определениями суда от 30.12.2014, от 23.01.2015 участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: 1) Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - третье лицо, Комитет), г. Казань, 2) Муниципальное казенное учреждение "Финансовое управление Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 февраля 2015 года исковые требования удовлетворены частично, с Муниципального образования г. Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казань за счет казны Муниципального образования г. Казань в пользу индивидуального предпринимателя Быринова Вячеслава Валентиновича взысканы убытки в размере 514 147 руб. 61 коп., а также 13 078 руб. 44 коп. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части заявления отказано.
В апелляционной жалобе Комитет просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 февраля 2015 года по делу N А65-31131/2014 отменить, в удовлетворении заявления отказать. Податель жалобы ссылается на отсутствие совокупности условий для взыскания заявленных к возмещению убытков.
В материалы дела поступил отзыв истца на апелляционную жалобу, в котором просит суд апелляционной инстанции отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, оставить решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 февраля 2015 года по делу N А65-31131/2014 без изменений.
Кроме того, от индивидуального предпринимателя поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия своего представителя в судебном заседании.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены.
На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, ИП Быринов В.В. с 2003 г. является арендатором нежилых помещений NN 2, 26, 27, 28, 29 и 29а, инвентарный номер 50Н.2-432/1-2, общей площадью 104,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, пр. Ибрагимова, д. 19, литер А, 1 этаж, используемых для реализации садово-огородного товара (л.д. 27-32).
Заявитель, имея преимущественное право на выкуп арендованного имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", обратился в Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани с заявлением от 03.10.2013 г. о выкупе нежилых помещений (л.д. 14-15).
Третье лицо N 1 отказало в данном заявлении заявителю и в ответе N 19345/кзио-исх от 08.11.2013 и уведомило о невозможности приватизации в порядке, установленном названным Законом N 159-ФЗ (л.д. 16-17).
Указанный отказ был обжалован предпринимателем в судебном порядке и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РТ от 19.02.2014 по делу N А65-27653/2013 заявление предпринимателя удовлетворено, признан незаконным отказ, выраженный в письме от 08.11.2013 N 19345/кзио-исх, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилые помещения NN 2, 26, 27, 28, 29 и 29а, инвентарный номер 50Н.2-432/1-2, общей площадью 104,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, пр. Ибрагимова, д. 19, литер А, 1 этаж, (л.д. 18-26).
Таким образом, незаконность отказа в приватизации нежилых помещений установлена судебным актом. Однако, договор купли-продажи нежилого помещения был заключен с истцом лишь 12.09.2014. Право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано за истцом 26.11.2014 г., о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись (л.д. 35-42).
Таким образом, за период с 01.01.2014 г. по 30.09.2014 г. истцом была уплачена арендная плата на общую сумму 551 758,61 руб., что подтверждается платежными поручениями, приложенными к материалам дела (л.д. 43-51).
Истец, полагая, что в связи с заключением договора купли-продажи позднее предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ срока, ему были причинены убытки в виде уплаченных им арендных платежей за период с 01.01.2014 по 30.09.2014 в сумме 551 758,61 руб., обратился с настоящим иском в суд.
При принятии судебного акта, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Исковые требования основаны на положениях статей 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы тем, что в результате незаконного отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений, истец был вынужден вносить арендные платежи; размер внесенной арендной платы составил размер причиненных убытков.
Из материалов дела следует, и подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РТ от 19.02.2014 по делу N А65-27653/2013, что заявитель с 11.12.2008 является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Казань, пр. Ибрагимова, д. 19, литер А, 1 этаж, помещения NN 2, 26, 27, 28, 29 и 29а, инвентарный номер 50H.2-432/I-2, общей площадью 104,8 кв. м, используемых для реализации садово-огородного товара, согласно договору аренды нежилого помещения от 11.12.2008 N 679-К, договора аренды нежилого помещения от 01.12.2009 г. N 1 048-К, дополнительного соглашения от 01.11.2010 N 1 об изменении договора аренды нежилого помещения N 1 320-К от 01.11.2010 и договора аренды нежилого помещения от 01.10.2011 N 1 630-Д, заключенных с ОАО "Миллениум Зилант-Сити", дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 N 1 630-Д и договора аренды (по результатам проведения открытых аукционных торгов) объекта муниципального нежилого фонда г. Казани, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления от 24.06.2013 N 8287-94, заключенных с Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений муниципального образования города Казани".
Заявитель обратился к ответчику с заявлением о реализации своего преимущественного права по передаче в его собственность вышеуказанных нежилых помещений на основании Федерального закона от 22 июля 2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее- Закон N 159-ФЗ).
Письмом от 08.11.2013 N 19345/кзио-исх ответчик отказал в передаче в собственность арендуемых нежилых помещений. В качестве основания отказа ответчик указал на то, что арендуемые заявителем помещения были внесены в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити", а имущество, выбывшее из муниципальной собственности на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ, не может быть приватизировано и, соответственно, предано в собственность арендатору по процедуре, установленной Законом.
Решением Арбитражного суда РТ от 19.02.2014 г. по делу А65-27653/2013 данный отказ третьего лица N 1 признан незаконным. Суд обязал третье лицо N 1 устранить нарушение прав и законных интересов путем совершения в месячный срок действий по заключению договора купли-продажи нежилых помещений.
Договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу г. Казань, пр. Ибрагимова, д. 19, литер А, 1 этаж, помещения NN 2, 26, 27, 28, 29 и 29а, между третьим лицом N 1 и истцом заключен лишь 12.09.2014 (л.д. 35-66). Право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано за истцом 26.11.2014 (л.д. 42).
Согласно договору аренды N 8278-94 от 24.06.2013 размер арендной платы составил 62 685 руб. в месяц.
Таким образом, за период с 01.01.2014 по 30.09.2014 истцом была уплачена арендная плата на общую сумму 551 758 руб. 61 коп., что подтверждается платежными поручениями, приложенными к материалам дела (л.д. 43-51). Так, за январь 2014 г. истцом уплачено 50 278,61 руб. (с учетом имеющейся переплаты по арендным платежам в размере 12 406,39 руб., что подтверждено справкой фин.отдела), а также за февраль - сентябрь 2014 г. уплачено арендных платежей в сумме 501 480 руб. (8 х 62685 руб.).
Истец, полагая, что в связи с заключением договора купли-продажи с нарушением предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ срока, ему были причинены убытки в виде уплаченных им арендных платежей за период с 01.01.2014 по 30.09.2014 в общей сумме 551 758 руб. 61 коп., что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено.
В силу ст. 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
С учетом того, что заявление о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность было подано истцом 03.10.2013 г., договор с оценщиком должен быть заключен в срок до 03.12.2013 (2 месяца), решение об условиях приватизации до 17.12.2013 (2 недели), проект договора купли-продажи должен был быть направлен арендатору не позднее 28.12.2013 (10 дней). Однако договор купли-продажи был заключен с истцом только 12.09.2014, т.е. спустя 8 месяцев 12 дней.
Доводы ответчика и третьих лиц о том, что срок начала расчета убытков должен исчисляться с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда РТ от 19.02.2014 по делу N А65-27653/2013, был обоснованно отклонен судом в связи с несоответствием вышеприведенным нормам Закона N 159-ФЗ, и сложившейся судебной практике. Срок для начала расчета убытков (01.01.2014 г.) заявителем определен верно, в соответствии в вышеприведенными нормами Закона N 159-ФЗ.
По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованным имуществом.
Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/2011.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Кроме того, в пункте 6 указанного Постановления также разъяснено, что если выкуп имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Законом от 159-ФЗ, не допускается включение в договор продажи недвижимости условия о сохранении обязательств по внесению арендатором арендных платежей после его заключения.
В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит обязательному доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением и убытками, вина причинителя вреда в причинении убытков.
Необоснованность отказа от заключения договора купли-продажи с истцом установлена судебным актом по делу N А65-27653/2013, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ.
Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, уплаченная истцом арендная плата находится в прямой причинно-следственной связи с действиями третьего лица N 1. В случае своевременного заключения договора купли-продажи арендатор стал бы собственником арендуемых им помещений, в заявленный период арендная плата не подлежала выплате в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.
Суд апелляционной инстанции полагает обоснованным вывод суда первой инстанции, что истцом доказана совокупность условий необходимых для возмещения убытков: наличие незаконных и несоответствующих положениям Федерального закона N 159-ФЗ, действий (бездействия) ответчика при распоряжении спорным имуществом, вина органа местного самоуправления в ненадлежащем исполнении требований закона, причинно-следственная связь между понесенными истцом убытками и действиями (бездействием) ответчика.
Вместе с тем, дата окончания периода для взыскания убытков и поэтому размер убытков предпринимателем определены неверно. Произведя расчет убытков, суд первой инстанции, определил его в сумме 514147 руб. 61 коп. и обоснованно удовлетворил требования заявителя в данной части. Выводы суда в части отказа в удовлетворении остальной части заявления предпринимателем не обжалуются, возражений по ним в суде апелляционной инстанции не приведено.
Доводы апелляционной жалобы Комитета о недоказанности совокупности условий для взыскания убытков в сумме, определенной судом первой инстанции, не основаны на нормах права и обстоятельствах настоящего дела и во внимание судом апелляционной инстанции не принимаются.
Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права. Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.
Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 февраля 2015 года по делу N А65-31131/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ПОПОВА
Судьи
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
Е.Г.ФИЛИППОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.04.2015 N 11АП-4172/2015 ПО ДЕЛУ N А65-31131/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2015 г. по делу N А65-31131/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 27 апреля 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поповой Е.Г., судей Драгоценновой И.С., Филипповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кислицыной А.В.,
без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 февраля 2015 года по делу N А65-31131/2014 (судья Нафиев И.Ф.),
по заявлению индивидуального предпринимателя Быринова Вячеслава Валентиновича (ОГРН 307169028100394), г. Казань,
к Муниципальному образованию г. Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, г. Казань,
при участии третьих лиц: 1) Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань,
2) Муниципальное казенное учреждение "Финансовое управление Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань,
о взыскании 551 758,61 руб. причиненных убытков,
установил:
Индивидуальный предприниматель Быринов Вячеслав Валентинович (далее - истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Муниципальному образованию г. Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани (далее - ответчик, Исполком) о взыскании 551 758,61 руб. причиненных убытков.
Определениями суда от 30.12.2014, от 23.01.2015 участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: 1) Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - третье лицо, Комитет), г. Казань, 2) Муниципальное казенное учреждение "Финансовое управление Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 февраля 2015 года исковые требования удовлетворены частично, с Муниципального образования г. Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казань за счет казны Муниципального образования г. Казань в пользу индивидуального предпринимателя Быринова Вячеслава Валентиновича взысканы убытки в размере 514 147 руб. 61 коп., а также 13 078 руб. 44 коп. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части заявления отказано.
В апелляционной жалобе Комитет просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 февраля 2015 года по делу N А65-31131/2014 отменить, в удовлетворении заявления отказать. Податель жалобы ссылается на отсутствие совокупности условий для взыскания заявленных к возмещению убытков.
В материалы дела поступил отзыв истца на апелляционную жалобу, в котором просит суд апелляционной инстанции отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, оставить решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 февраля 2015 года по делу N А65-31131/2014 без изменений.
Кроме того, от индивидуального предпринимателя поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия своего представителя в судебном заседании.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены.
На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, ИП Быринов В.В. с 2003 г. является арендатором нежилых помещений NN 2, 26, 27, 28, 29 и 29а, инвентарный номер 50Н.2-432/1-2, общей площадью 104,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, пр. Ибрагимова, д. 19, литер А, 1 этаж, используемых для реализации садово-огородного товара (л.д. 27-32).
Заявитель, имея преимущественное право на выкуп арендованного имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", обратился в Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани с заявлением от 03.10.2013 г. о выкупе нежилых помещений (л.д. 14-15).
Третье лицо N 1 отказало в данном заявлении заявителю и в ответе N 19345/кзио-исх от 08.11.2013 и уведомило о невозможности приватизации в порядке, установленном названным Законом N 159-ФЗ (л.д. 16-17).
Указанный отказ был обжалован предпринимателем в судебном порядке и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РТ от 19.02.2014 по делу N А65-27653/2013 заявление предпринимателя удовлетворено, признан незаконным отказ, выраженный в письме от 08.11.2013 N 19345/кзио-исх, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилые помещения NN 2, 26, 27, 28, 29 и 29а, инвентарный номер 50Н.2-432/1-2, общей площадью 104,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, пр. Ибрагимова, д. 19, литер А, 1 этаж, (л.д. 18-26).
Таким образом, незаконность отказа в приватизации нежилых помещений установлена судебным актом. Однако, договор купли-продажи нежилого помещения был заключен с истцом лишь 12.09.2014. Право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано за истцом 26.11.2014 г., о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись (л.д. 35-42).
Таким образом, за период с 01.01.2014 г. по 30.09.2014 г. истцом была уплачена арендная плата на общую сумму 551 758,61 руб., что подтверждается платежными поручениями, приложенными к материалам дела (л.д. 43-51).
Истец, полагая, что в связи с заключением договора купли-продажи позднее предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ срока, ему были причинены убытки в виде уплаченных им арендных платежей за период с 01.01.2014 по 30.09.2014 в сумме 551 758,61 руб., обратился с настоящим иском в суд.
При принятии судебного акта, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Исковые требования основаны на положениях статей 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы тем, что в результате незаконного отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений, истец был вынужден вносить арендные платежи; размер внесенной арендной платы составил размер причиненных убытков.
Из материалов дела следует, и подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РТ от 19.02.2014 по делу N А65-27653/2013, что заявитель с 11.12.2008 является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Казань, пр. Ибрагимова, д. 19, литер А, 1 этаж, помещения NN 2, 26, 27, 28, 29 и 29а, инвентарный номер 50H.2-432/I-2, общей площадью 104,8 кв. м, используемых для реализации садово-огородного товара, согласно договору аренды нежилого помещения от 11.12.2008 N 679-К, договора аренды нежилого помещения от 01.12.2009 г. N 1 048-К, дополнительного соглашения от 01.11.2010 N 1 об изменении договора аренды нежилого помещения N 1 320-К от 01.11.2010 и договора аренды нежилого помещения от 01.10.2011 N 1 630-Д, заключенных с ОАО "Миллениум Зилант-Сити", дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 N 1 630-Д и договора аренды (по результатам проведения открытых аукционных торгов) объекта муниципального нежилого фонда г. Казани, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления от 24.06.2013 N 8287-94, заключенных с Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений муниципального образования города Казани".
Заявитель обратился к ответчику с заявлением о реализации своего преимущественного права по передаче в его собственность вышеуказанных нежилых помещений на основании Федерального закона от 22 июля 2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее- Закон N 159-ФЗ).
Письмом от 08.11.2013 N 19345/кзио-исх ответчик отказал в передаче в собственность арендуемых нежилых помещений. В качестве основания отказа ответчик указал на то, что арендуемые заявителем помещения были внесены в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити", а имущество, выбывшее из муниципальной собственности на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ, не может быть приватизировано и, соответственно, предано в собственность арендатору по процедуре, установленной Законом.
Решением Арбитражного суда РТ от 19.02.2014 г. по делу А65-27653/2013 данный отказ третьего лица N 1 признан незаконным. Суд обязал третье лицо N 1 устранить нарушение прав и законных интересов путем совершения в месячный срок действий по заключению договора купли-продажи нежилых помещений.
Договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу г. Казань, пр. Ибрагимова, д. 19, литер А, 1 этаж, помещения NN 2, 26, 27, 28, 29 и 29а, между третьим лицом N 1 и истцом заключен лишь 12.09.2014 (л.д. 35-66). Право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано за истцом 26.11.2014 (л.д. 42).
Согласно договору аренды N 8278-94 от 24.06.2013 размер арендной платы составил 62 685 руб. в месяц.
Таким образом, за период с 01.01.2014 по 30.09.2014 истцом была уплачена арендная плата на общую сумму 551 758 руб. 61 коп., что подтверждается платежными поручениями, приложенными к материалам дела (л.д. 43-51). Так, за январь 2014 г. истцом уплачено 50 278,61 руб. (с учетом имеющейся переплаты по арендным платежам в размере 12 406,39 руб., что подтверждено справкой фин.отдела), а также за февраль - сентябрь 2014 г. уплачено арендных платежей в сумме 501 480 руб. (8 х 62685 руб.).
Истец, полагая, что в связи с заключением договора купли-продажи с нарушением предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ срока, ему были причинены убытки в виде уплаченных им арендных платежей за период с 01.01.2014 по 30.09.2014 в общей сумме 551 758 руб. 61 коп., что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено.
В силу ст. 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
С учетом того, что заявление о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность было подано истцом 03.10.2013 г., договор с оценщиком должен быть заключен в срок до 03.12.2013 (2 месяца), решение об условиях приватизации до 17.12.2013 (2 недели), проект договора купли-продажи должен был быть направлен арендатору не позднее 28.12.2013 (10 дней). Однако договор купли-продажи был заключен с истцом только 12.09.2014, т.е. спустя 8 месяцев 12 дней.
Доводы ответчика и третьих лиц о том, что срок начала расчета убытков должен исчисляться с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда РТ от 19.02.2014 по делу N А65-27653/2013, был обоснованно отклонен судом в связи с несоответствием вышеприведенным нормам Закона N 159-ФЗ, и сложившейся судебной практике. Срок для начала расчета убытков (01.01.2014 г.) заявителем определен верно, в соответствии в вышеприведенными нормами Закона N 159-ФЗ.
По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованным имуществом.
Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/2011.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Кроме того, в пункте 6 указанного Постановления также разъяснено, что если выкуп имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Законом от 159-ФЗ, не допускается включение в договор продажи недвижимости условия о сохранении обязательств по внесению арендатором арендных платежей после его заключения.
В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит обязательному доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением и убытками, вина причинителя вреда в причинении убытков.
Необоснованность отказа от заключения договора купли-продажи с истцом установлена судебным актом по делу N А65-27653/2013, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ.
Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, уплаченная истцом арендная плата находится в прямой причинно-следственной связи с действиями третьего лица N 1. В случае своевременного заключения договора купли-продажи арендатор стал бы собственником арендуемых им помещений, в заявленный период арендная плата не подлежала выплате в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.
Суд апелляционной инстанции полагает обоснованным вывод суда первой инстанции, что истцом доказана совокупность условий необходимых для возмещения убытков: наличие незаконных и несоответствующих положениям Федерального закона N 159-ФЗ, действий (бездействия) ответчика при распоряжении спорным имуществом, вина органа местного самоуправления в ненадлежащем исполнении требований закона, причинно-следственная связь между понесенными истцом убытками и действиями (бездействием) ответчика.
Вместе с тем, дата окончания периода для взыскания убытков и поэтому размер убытков предпринимателем определены неверно. Произведя расчет убытков, суд первой инстанции, определил его в сумме 514147 руб. 61 коп. и обоснованно удовлетворил требования заявителя в данной части. Выводы суда в части отказа в удовлетворении остальной части заявления предпринимателем не обжалуются, возражений по ним в суде апелляционной инстанции не приведено.
Доводы апелляционной жалобы Комитета о недоказанности совокупности условий для взыскания убытков в сумме, определенной судом первой инстанции, не основаны на нормах права и обстоятельствах настоящего дела и во внимание судом апелляционной инстанции не принимаются.
Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права. Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.
Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 февраля 2015 года по делу N А65-31131/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ПОПОВА
Судьи
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
Е.Г.ФИЛИППОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)