Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 октября 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцовой Ю.А.,
судей Виноградовой Л.Ф., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Кычевой С.В.,
при участии:
от истца - Оборина Л.Ю., доверенность от 16.04.2014,
от ответчика - не явились,
от третьего лица - не явились,
лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Пермгазэнергосервис-Оса"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 01 августа 2014 года
по делу N А50-3550/2014,
принятое судьей Трубиным Р.В.,
по иску Администрации Осинского городского поселения
к обществу с ограниченной ответственностью "Пермгазэнергосервис-Оса" (ОГРН 1045902038511, ИНН 5944062246)
о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, расторжении договора,
установил:
Администрация Осинского городского поселения (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пермгазэнергосервис-Оса" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 14.04.2011 в сумме 297 918 руб. 44 коп., в том числе основного долга в сумме 285 169 руб. 14 коп., пени в сумме 12 749 руб. 30 коп.; о расторжении договора аренды от 14.04.2011, заключенного между ООО "Пермгазэнергосервис-Оса" и Администрацией Осинского городского поселения.
Протокольным определением суда 27.05.2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений администрации Осинского муниципального района (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Истец в соответствии со ст. 49 АПК РФ уточнил требование о расторжении договора, просил расторгнуть договор аренды от 14.04.2011, заключенный между ООО "Пермгазэнергосервис-Оса" и Комитетом имущественных отношений администрации Осинского муниципального района. Уточнение исковых требований судом принято.
Решением суда от 01.08.2014 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что Администрация не вправе обращаться в суд с рассматриваемым иском, поскольку не является стороной договора аренды. Имущество передано в аренду в неудовлетворительном состоянии, которое препятствовало его использованию по назначению. Суд первой инстанции не принял во внимание письма МУП "Водоканал-Оса" от 04.02.2014 N 15 и истца от 05.02.2014 N 09, из которых следует, что с 05.12.2013 имущество закреплено Администрацией за муниципальным предприятием на праве хозяйственного ведения и используется муниципальным предприятием.
Ответчик в суд апелляционной инстанции не явился.
Истец в суде апелляционной инстанции просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве. Истец указывает, что с 01.01.2013 на основании Закона Пермского края от 05.04.2013 N 193-ПК "О внесении дополнений в Закон Пермского края "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности Осинского муниципального района" (далее - Закон от 05.04.2013 N 193-ПК) спорное имущество находится в собственности Осинского городского поселения. Недостатки арендуемого имущества были оговорены при заключении договора аренды, поэтому в соответствии с п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель за недостатки переданного в аренду имущества не отвечает. Также представитель истца устно пояснил, что имущество в хозяйственное ведение муниципальному предприятию не передавалось, в спорный период использовалось ответчиком.
Третье лицо в суд апелляционной инстанции не явилось, в отзыве на апелляционную жалобу указало на законность и обоснованность решения суда, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 14.04.2011 между Комитетом имущественных отношений администрации Осинского муниципального района (арендодатель) и обществом "Пермгазэнергосервис-Оса" (арендатор) заключен договор N 28 аренды муниципального имущества - производственной базы общей площадью 1 688 кв. м, расположенной по адресу: Пермский край, г. Оса, ул. Пугачева, д 2/3, а также земельного участка под производственной базой общей площадью 7 957,51 кв. м, с кадастровым номером 59:29:001 05 42:0011, на 19 лет с 01.01.2011 по 31.12.2029 9 п. 1.1, 1.3 договора).
В соответствии с п. 2.1. договора арендатор уплачивает за земельный участок арендную плату равными платежами до 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября.
Согласно п. 2.2., 3.3. договора размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен, тарифов, изменения методики расчета платежей, изменения нормативной цены земли, базовых ставок арендной платы.
Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что арендатор уплачивает арендную плату за объекты коммунального хозяйства (производственную базу) ежемесячно до 25 числа каждого календарного месяца (п. 3.1).
Согласно п. 2.3, 3, 4 договора аренды за каждый день задержки внесения арендной платы за земельный участок начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от величины невнесенной в срок арендной платы за расчетный период.
Имущество передано арендодателем арендатору по актам (л.д. 19, 20).
Договор аренды зарегистрирован 25.11.2011.
На основании Закона Пермского края от 05.04.2013 N 193-ПК "О внесении дополнений в Закон Пермского края "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности Осинского муниципального района" (далее - Закон Пермского края от 05.04.2013 N 193-ПК) в собственность городских и сельских поселений, входящих в состав Осинского муниципального района, передан ряд объектов муниципального имущества, в том числе, имущество, указанное в договоре аренды от 14.04.2011 N 28.
Ссылаясь на то, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по уплате арендной платы, истец обратился в суд иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 до 05.02.2014 в размере 285 169 руб. 14 коп. и расторжении договора аренды на основании п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, правомерно руководствовался следующим.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 1 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю", ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Поскольку доказательств уплаты арендной латы за период с 01.01.2013 до 05.02.2014 в размере 285 169 руб. 14 коп. ответчик не представил, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о взыскании с ответчика в пользу истца основного долга.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что ответчик нарушил обязательство по уплате арендной платы, истец вправе требовать взыскания с ответчика пени за период с 16.03.2013 по 05.02.2014 в сумме 12 749 руб. 30 коп., исходя из суммы задолженности, ставки пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России.
В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из ч. 3 ст. 619 ГК РФ следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
10.02.2014 истец направил ответчику требование о погашении долга по арендной плате и о расторжении договора (л.д. 13, 14), что не оспаривается.
Поскольку факт нарушения ответчиком обязанности по уплате арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа подтверждается материалами дела, требование о погашении задолженности по арендной плате ответчиком не исполнено, ответ на предложение расторгнуть договор ответчик истцу не направил, арендуемое имущество истцу в установленном законом и договором порядке не возвратил (доказательств обратного в материалы дела не представлено), суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о расторжении договора.
Довод ответчика о том, что имущество передано в аренду в неудовлетворительном состоянии, судом апелляционной инстанции отклонен.
В соответствии с п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
Положения ст. 612 ГК РФ определяют, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
Согласно акту приема-передачи от 14.04.2011 и акту обследования от 07.10.2010 спорное имущество принято арендатором в состоянии, требующем его капитального ремонта (л.д. 19, 22). При этом, как следует из актов, это состояние арендатору было известно при заключении договора.
На основании п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Обязанность по осуществлению капитального ремонта в соответствии с п. 4.6. договора возложена на арендодателя.
Установив во время получения объекта аренды необходимость проведения ремонтных работ, арендатор не воспользовался своим правом, предусмотренным вышеприведенными положениями законодательства договора.
Сам арендатор капитальный ремонт не произвел, не обращался к арендодателю с требованием о зачете проведенных работ в счет арендной платы или с требованием об уменьшении цены аренды.
При этом, из материалов дела следует, что в спорный период (с 01.01.2013 до 05.02.2014) арендатор использовал арендованное имущество, имущество арендодателю не возвратил, в связи с чем оснований для отказа в удовлетворении требований у суда первой инстанции не имелось.
Ссылка ответчика на письма истца МУП "Водоканал-Оса" от 04.02.2014 N 12 и МУП "Водоканал-Оса" и от 05.02.2014 N 09, которые, по его мнению, подтверждают закрепление имущества с 05.12.2013 за муниципальным предприятием на праве хозяйственного ведения, не может быть принята судом апелляционной инстанции во внимание.
Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 ГК РФ).
Поскольку п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право хозяйственного ведения подлежит государственной регистрации, названное вещное право возникает с момента такой регистрации.
В материалах дела отсутствуют как доказательства принятия решения собственника о закреплении имущества за предприятием на праве хозяйственного ведения и фактической передачи имущества предприятию, так и доказательства государственной регистрации права хозяйственного ведения.
Довод ответчика о том, что Администрация не вправе обращаться в суд с рассматриваемым иском, поскольку не является стороной договора аренды, основан на неверном толковании норм материального права.
Как правильно установлено судом первой инстанции, с 01.01.2013 на основании Закона от 05.04.2013 N 193-ПК спорное имущество находится в собственности Осинского городского поселения.
В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При смене собственника имущества договор аренды не изменяется и не расторгается, а продолжает действовать на тех же условиях для нового собственника (п. 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Таким образом, Администрация является арендодателем по договору аренды в силу указанных положений закона, вправе обращаться в суд с рассматриваемым иском.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с п. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Решение суда отмене (изменению) не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалоб не имеется.
Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, отнесены на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 01 августа 2014 года по делу N А50-3550/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.10.2014 N 17АП-12513/2014-ГК ПО ДЕЛУ N А50-3550/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2014 г. N 17АП-12513/2014-ГК
Дело N А50-3550/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 октября 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцовой Ю.А.,
судей Виноградовой Л.Ф., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Кычевой С.В.,
при участии:
от истца - Оборина Л.Ю., доверенность от 16.04.2014,
от ответчика - не явились,
от третьего лица - не явились,
лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Пермгазэнергосервис-Оса"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 01 августа 2014 года
по делу N А50-3550/2014,
принятое судьей Трубиным Р.В.,
по иску Администрации Осинского городского поселения
к обществу с ограниченной ответственностью "Пермгазэнергосервис-Оса" (ОГРН 1045902038511, ИНН 5944062246)
о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, расторжении договора,
установил:
Администрация Осинского городского поселения (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пермгазэнергосервис-Оса" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 14.04.2011 в сумме 297 918 руб. 44 коп., в том числе основного долга в сумме 285 169 руб. 14 коп., пени в сумме 12 749 руб. 30 коп.; о расторжении договора аренды от 14.04.2011, заключенного между ООО "Пермгазэнергосервис-Оса" и Администрацией Осинского городского поселения.
Протокольным определением суда 27.05.2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений администрации Осинского муниципального района (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Истец в соответствии со ст. 49 АПК РФ уточнил требование о расторжении договора, просил расторгнуть договор аренды от 14.04.2011, заключенный между ООО "Пермгазэнергосервис-Оса" и Комитетом имущественных отношений администрации Осинского муниципального района. Уточнение исковых требований судом принято.
Решением суда от 01.08.2014 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что Администрация не вправе обращаться в суд с рассматриваемым иском, поскольку не является стороной договора аренды. Имущество передано в аренду в неудовлетворительном состоянии, которое препятствовало его использованию по назначению. Суд первой инстанции не принял во внимание письма МУП "Водоканал-Оса" от 04.02.2014 N 15 и истца от 05.02.2014 N 09, из которых следует, что с 05.12.2013 имущество закреплено Администрацией за муниципальным предприятием на праве хозяйственного ведения и используется муниципальным предприятием.
Ответчик в суд апелляционной инстанции не явился.
Истец в суде апелляционной инстанции просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве. Истец указывает, что с 01.01.2013 на основании Закона Пермского края от 05.04.2013 N 193-ПК "О внесении дополнений в Закон Пермского края "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности Осинского муниципального района" (далее - Закон от 05.04.2013 N 193-ПК) спорное имущество находится в собственности Осинского городского поселения. Недостатки арендуемого имущества были оговорены при заключении договора аренды, поэтому в соответствии с п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель за недостатки переданного в аренду имущества не отвечает. Также представитель истца устно пояснил, что имущество в хозяйственное ведение муниципальному предприятию не передавалось, в спорный период использовалось ответчиком.
Третье лицо в суд апелляционной инстанции не явилось, в отзыве на апелляционную жалобу указало на законность и обоснованность решения суда, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 14.04.2011 между Комитетом имущественных отношений администрации Осинского муниципального района (арендодатель) и обществом "Пермгазэнергосервис-Оса" (арендатор) заключен договор N 28 аренды муниципального имущества - производственной базы общей площадью 1 688 кв. м, расположенной по адресу: Пермский край, г. Оса, ул. Пугачева, д 2/3, а также земельного участка под производственной базой общей площадью 7 957,51 кв. м, с кадастровым номером 59:29:001 05 42:0011, на 19 лет с 01.01.2011 по 31.12.2029 9 п. 1.1, 1.3 договора).
В соответствии с п. 2.1. договора арендатор уплачивает за земельный участок арендную плату равными платежами до 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября.
Согласно п. 2.2., 3.3. договора размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен, тарифов, изменения методики расчета платежей, изменения нормативной цены земли, базовых ставок арендной платы.
Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что арендатор уплачивает арендную плату за объекты коммунального хозяйства (производственную базу) ежемесячно до 25 числа каждого календарного месяца (п. 3.1).
Согласно п. 2.3, 3, 4 договора аренды за каждый день задержки внесения арендной платы за земельный участок начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от величины невнесенной в срок арендной платы за расчетный период.
Имущество передано арендодателем арендатору по актам (л.д. 19, 20).
Договор аренды зарегистрирован 25.11.2011.
На основании Закона Пермского края от 05.04.2013 N 193-ПК "О внесении дополнений в Закон Пермского края "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности Осинского муниципального района" (далее - Закон Пермского края от 05.04.2013 N 193-ПК) в собственность городских и сельских поселений, входящих в состав Осинского муниципального района, передан ряд объектов муниципального имущества, в том числе, имущество, указанное в договоре аренды от 14.04.2011 N 28.
Ссылаясь на то, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по уплате арендной платы, истец обратился в суд иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 до 05.02.2014 в размере 285 169 руб. 14 коп. и расторжении договора аренды на основании п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, правомерно руководствовался следующим.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 1 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю", ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Поскольку доказательств уплаты арендной латы за период с 01.01.2013 до 05.02.2014 в размере 285 169 руб. 14 коп. ответчик не представил, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о взыскании с ответчика в пользу истца основного долга.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что ответчик нарушил обязательство по уплате арендной платы, истец вправе требовать взыскания с ответчика пени за период с 16.03.2013 по 05.02.2014 в сумме 12 749 руб. 30 коп., исходя из суммы задолженности, ставки пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России.
В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из ч. 3 ст. 619 ГК РФ следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
10.02.2014 истец направил ответчику требование о погашении долга по арендной плате и о расторжении договора (л.д. 13, 14), что не оспаривается.
Поскольку факт нарушения ответчиком обязанности по уплате арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа подтверждается материалами дела, требование о погашении задолженности по арендной плате ответчиком не исполнено, ответ на предложение расторгнуть договор ответчик истцу не направил, арендуемое имущество истцу в установленном законом и договором порядке не возвратил (доказательств обратного в материалы дела не представлено), суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о расторжении договора.
Довод ответчика о том, что имущество передано в аренду в неудовлетворительном состоянии, судом апелляционной инстанции отклонен.
В соответствии с п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
Положения ст. 612 ГК РФ определяют, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
Согласно акту приема-передачи от 14.04.2011 и акту обследования от 07.10.2010 спорное имущество принято арендатором в состоянии, требующем его капитального ремонта (л.д. 19, 22). При этом, как следует из актов, это состояние арендатору было известно при заключении договора.
На основании п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Обязанность по осуществлению капитального ремонта в соответствии с п. 4.6. договора возложена на арендодателя.
Установив во время получения объекта аренды необходимость проведения ремонтных работ, арендатор не воспользовался своим правом, предусмотренным вышеприведенными положениями законодательства договора.
Сам арендатор капитальный ремонт не произвел, не обращался к арендодателю с требованием о зачете проведенных работ в счет арендной платы или с требованием об уменьшении цены аренды.
При этом, из материалов дела следует, что в спорный период (с 01.01.2013 до 05.02.2014) арендатор использовал арендованное имущество, имущество арендодателю не возвратил, в связи с чем оснований для отказа в удовлетворении требований у суда первой инстанции не имелось.
Ссылка ответчика на письма истца МУП "Водоканал-Оса" от 04.02.2014 N 12 и МУП "Водоканал-Оса" и от 05.02.2014 N 09, которые, по его мнению, подтверждают закрепление имущества с 05.12.2013 за муниципальным предприятием на праве хозяйственного ведения, не может быть принята судом апелляционной инстанции во внимание.
Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 ГК РФ).
Поскольку п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право хозяйственного ведения подлежит государственной регистрации, названное вещное право возникает с момента такой регистрации.
В материалах дела отсутствуют как доказательства принятия решения собственника о закреплении имущества за предприятием на праве хозяйственного ведения и фактической передачи имущества предприятию, так и доказательства государственной регистрации права хозяйственного ведения.
Довод ответчика о том, что Администрация не вправе обращаться в суд с рассматриваемым иском, поскольку не является стороной договора аренды, основан на неверном толковании норм материального права.
Как правильно установлено судом первой инстанции, с 01.01.2013 на основании Закона от 05.04.2013 N 193-ПК спорное имущество находится в собственности Осинского городского поселения.
В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При смене собственника имущества договор аренды не изменяется и не расторгается, а продолжает действовать на тех же условиях для нового собственника (п. 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Таким образом, Администрация является арендодателем по договору аренды в силу указанных положений закона, вправе обращаться в суд с рассматриваемым иском.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с п. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Решение суда отмене (изменению) не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалоб не имеется.
Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, отнесены на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 01 августа 2014 года по делу N А50-3550/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)