Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Золотовой Л.А.
судей Лотова А.Н., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Плехановой Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14053/2014) Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области"
на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2014 по делу N А70-10167/2014 (судья Бадрызлова М.М.),
принятое по заявлению Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области" (ОГРН 1067203307434, ИНН 7204099664)
- к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тюменской области (ОГРН 1057200990593, ИНН 7203158490;
- об оспаривании пунктов 1 и 2 предписания от 25.07.2014 N 141,
судебное разбирательство проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области" (далее по тексту - заявитель, общество, ОАО "АИЖК по Тюменской области") обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тюменской области (далее по тексту - заинтересованное лицо, Управление) об оспаривании пунктов 1 и 2 предписания от 25.07.2014 N 141.
Решением по делу Арбитражный суд Тюменской области отказал в удовлетворении заявленных требований.
При этом суд первой инстанции пришел к выводу, что выданное Управлением заявителю предписание от 25.07.2014 N 141 является законным и обоснованным, не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы общество указывает на неправильное применение судом первой инстанции закона подлежащего применению, а именно, положений статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, и неверное истолкование арбитражным судом пункта 2 статьи 7, статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закона N 214-ФЗ) В представленном до начала судебного заседания отзыве Управление просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В связи с невозможностью участия судьи Ивановой Н.Е. (ввиду болезни) в рассмотрении апелляционной жалобы (регистрационный номер 08АП-14053/2014) ОАО "АИЖК по Тюменской области" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2014 по делу N А70-10167/2014, указанное дело было передано распоряжением и.о. председателя суда (приложено в материалы дела) в производство судье Золотовой Л.А. в качестве председательствующего по делу.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения N 348 от 25.06.2014 Управлением проведена плановая выездная проверка ОАО "АИЖК по Тюменской области", в ходе которой анализировалась типовая форма договора N ДУ-4 участия в долевом строительстве и договор участия в долевом строительстве ДУ-4-97-255 от 13.01.2014.
По результатам проверки составлен акт проверки N 317 от 25.07.2014 и ОАО "АИЖК по Тюменской области" выдано предписание N 141 от 25.07.2014.
В соответствии с предписанием от 25.07.2014 N 141 обществу необходимо устранить нарушения и обеспечить надлежащее исполнение обязательных требований законодательства Российской Федерации в области защиты прав потребителей, путем внесения изменений в пункты 2.6, 2.9, 5.7, 10.1, 10.2 и абз. 3 пункта 5.11 или исключения данных пунктов из типовой формы договора участия в долевом строительстве.
Общество не согласившись с предписанием в части пунктов 1 и 2, обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
23.10.2014 Арбитражным судом Тюменской области принято обжалуемое обществом в апелляционном порядке решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Анализ частей 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий в совокупности:
- - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;
- - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ОАО "АИЖК" заключило с гражданином Столярчук А.С. договор участия в долевом строительстве от 13.01.2014 N ДУ-4-97-255, согласно которому застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом переменной этажности ГП-4 в квартале 3-2 жилого района Тюменский-2 г. Тюмени и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру участнику долевого строительства.
В рассматриваемом случае обществом оспаривается законность пунктов 1 и 2 предписания от 25.07.2014 N 141, которыми на заявителя возложены следующие обязанности:
- - обязанность привести в соответствие со статьями 16, 37 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее по тексту - Закон N 2300-1), частью 9 статьи 4, частью 1 статьи 11 Закона N 214-ФЗ, частью 1 статьи 345, частью 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора участия в долевом строительстве, содержащиеся в пунктах 2.6, 2.9, 5.7, абз. 3 пункта 5.11, пунктах 10.1, 10.2, путем внесения соответствующих изменений или исключения данных пунктов из типовой формы договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости;
- - заключать договоры участия в долевом строительстве объекта недвижимости с потребителями с учетом внесенных изменений, указанных в пункте 1 предписания.
Из обжалуемого решения следует, что суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу что выданное заинтересованном лицом обществу предписание является законным и обоснованным, не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, признав спорные положения договора ущемляющими права потребителя.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы подателя жалобы, поддерживает вышеизложенный вывод суда первой инстанции по ниже изложенным основаниям.
Так, пунктом 2.6 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что в соответствии со статьей 13 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства, являющийся залогодержателем земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, город Тюмень, район ул. Широтная - объездная дорога Тюмень-Омск, кадастровый номер 72:17:1313001:574, уведомлен о том, что земельный участок под объектом строительства подлежит разделению на несколько участков и согласен на уменьшение предмета залога в случае разделения земельного участка, выделения земельных участков, а также в иных случаях. Дополнительного согласия участника долевого строительства, как залогодержателя на данные действия не требуется.
Обосновывая правомерность указанного пункта, податель жалобы ссылается на положения пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При этом, по мнению подателя жалобы, поскольку ни Законом о защите прав потребителя, ни Законом N 214-ФЗ не предписано содержание условия договора о возможном разделе земельного участка, соответственно, включение такого условия законно и не нарушает прав потребителя.
Аналогичные доводы заявлялись обществом и в суде первой инстанции, и правомерно были отклонены арбитражным судом со ссылкой на положения статьи 13 Закона N 214 ФЗ ввиду того, что действующее законодательство не предусматривает обязанности дольщика давать застройщику соответствующее согласие, дольщик в этом случае вправе по своему усмотрению решать, каким образом распорядиться находящимся у него в залоге имуществом (имущественным правом).
Суд апелляционной инстанции находит данный вывод суда первой инстанции обоснованным в силу следующего.
Так, в силу пункта 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных Законом N 214-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя.
В силу пункта 7 статьи 13 Закона N 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или право аренды на него, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору. При этом права на соответствующий участок не могу быть переданы застройщиком иным лицам, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство многоквартирного дома, без согласия участника долевого строительства. То есть, как верно заключает суд первой инстанции, действующее законодательство не предусматривает обязанности дольщика давать застройщику соответствующее согласие, дольщик в этом случае вправе по своему усмотрению решать, каким образом распорядиться находящимся у него в залоге имуществом (имущественным правом).
В этой связи, по верному замечанию суда первой инстанции, включение в спорный договор пункта 2.6 договора, положения которого обязывают дольщика дать согласие застройщику на уменьшение предмета залога в случае разделения земельного участка, выделения земельных участков, а также в иных случаях, без дополнительного уведомления и согласия, является неправомерным, поскольку данные положения не соответствуют приведенным выше нормам закона и нарушают права потребителя, заключившего договор с обществом.
В пункте 2.9 договора участия в долевом строительстве закреплено, что площадь объекта долевого строительства, указанная в пункте 2.2 настоящего договора является проектной и подлежит уточнению на основании данных технической инвентаризации. При возникновении расхождений между общей проектной площадью Объекта долевого строительства, описанной в пункте 2.2 договора, и данным технической инвентаризации перерасчет цены договора не производится.
Как полагает заявитель, данный пункт договора сформулирован в полном соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, поскольку пунктом 2 статьи 5 указанного закона предусмотрено, что цена договора может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Вместе с тем, как указывает ОАО "АИЖК по Тюменской области" в апелляционной жалобе, в рассматриваемом случае стороны не предусмотрели такой возможности, а согласовали стоимость объекта долевого строительства как фиксированную сумму.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями гражданского законодательства (статьями 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации) положениями Закона о защите прав потребителей, а также Закона N 214-ФЗ (статьями 4, 7) признал вышеназванный пункт ущемляющим права потребителя.
Суд апелляционной инстанции, оценив доводы подателя жалобы, находит их противоречащими нормам права, в связи с чем подлежащими отклонению ввиду следующего.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Согласно части 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В преамбуле Закона о защите прав потребителей указано, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. таким образом, по верному замечанию суда первой инстанции, Закон о защите прав потребителей применяется к правоотношениям, возникающим в связи с заключением договоров участия в долевом строительстве.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, как верно отмечает суд первой инстанции, общая площадь объекта долевого строительства в силу пункта 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ и в соответствии с пунктом 2.2 договора является его существенным условием, поскольку характеризует являющийся предметом договора конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а, значит, в случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной, предусмотренной договором, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно заключает, что условие, предусмотренное пунктом 2.9 договора, вопреки утверждениям подателя жалобы, нарушает права потребителя.
Пунктом 5.7 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что участник долевого строительства после полной уплаты цены договора вправе с согласия Застройщика уступить права требования по договору до момента подписания сторонами передаточного акта.
Обосновывая свою позицию, податель жалобы указывает, что необходимость включения данного пункта обусловлена тем, чтобы застройщик обладал сведениями о правопреемнике для дальнейшего его уведомления в порядке пункта 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ о завершении строительства жилого дома и принятия объекта долевого строительства по передаточному акту. При этом, как полагает общество, права потребителя данным положением не нарушаются.
Суд первой инстанции признал вышеуказанное положение противоречащим статье 11 Закона N 214-ФЗ, а также порядку, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации для уступки прав требований.
Апелляционная коллегия, отклоняя доводы подателя жалобы ввиду их несостоятельности, поддерживает вышеизложенную позицию суда первой инстанции в силу следующего.
Так, в соответствии со статьей 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно пункту 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Участник долевого строительства после полной оплаты цены договора является кредитором в отношении права требования объекта инвестирования.
В силу пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно заключает, что предусмотренное в пункте 5.7 договора условие о необходимости письменного согласия застройщика (должника) противоречит статье 11 Закона N 214-ФЗ, порядку, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации для уступки прав требований, и ущемляет права потребителя.
Пунктом 5.11 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что в случае если участником долевого строительства были произведены изменения конструктивных элементов или производство, указанных работ, участник долевого строительства обязан своими силами и за свой счет в 10-дневный срок с момента получения соответствующего требования Застройщика вернуть Объект долевого строительства в первоначальное состояние и уплатить Застройщику штраф в размере 10% от цены договора.
Как полагает заявитель, включение в договор штрафной санкции за осуществление участником долевого строительства перепланировки/переустройства объекта долевого строительства в период действия договора (абз. пункта 5.11 договора) не противоречит статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 10 Закона N 214-ФЗ.
Из обжалуемого решения следует, что суд первой инстанции признал данное положение договора ущемляющим права потребителя, поскольку его включение возлагает на потребителя не предусмотренную законом обязанность по уплате штрафа.
Суд апелляционной инстанции находит правомерным данный вывод суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 10 Закона N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Пунктом 6 статьи 5 Закона N 214-ФЗ предусмотрена ответственность участника долевого строительства за нарушение установленного договором срока внесения платежа в виде неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Согласно пункту 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Иных оснований, влекущих наступление негативных последствий в виде санкций (штрафов), как верно отмечает суд первой инстанции, Законом N 214-ФЗ не установлено. Таким образом, включение в пункт 5.11 условий об уплате штрафа в размере 10% от цены договора и возмещению застройщику расходов, связанных с выполнением восстановительных работ, вопреки утверждениям подателя жалобы, ущемляет права потребителя, поскольку возлагает на них не предусмотренную законом обязанность по уплате штрафа.
Пунктом 10.1 договора участия в долевом строительстве предусмотрена договорная подсудность споров между сторонами договора Центральному районному суду г. Тюмени.
По мнению подателя жалобы, правомерность включения данного пункта в договор обусловлена положениями статьи 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству.
Суд первой инстанции, признавая пункт 10.1 договора неправомерным, исходил из положений, закрепленных в пункте 2 статьи 17 Закона N 2300-1.
Суд апелляционной инстанции находит вывод суда первой инстанции обоснованным, а доводы подателя жалобы в данной части подлежащими отклонению как основанные на неправильном толковании норм права.
Согласно пункту 2 статьи 17 Закона N 2300-1 иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.
По верному замечанию суда первой инстанции, данная норма прямо предусматривает право потребителя, а не лица, оказывающего услуги, определять подсудность спора по иску, вытекающему из нарушения прав потребителей. Именно потребителю, являющемуся слабой стороной в отношениях с исполнителем услуг, при предъявлении иска к исполнителю предоставлено право выбора.
На основании положений статьи 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. То есть изменение территориальной подсудности возможно лишь при соглашении сторон.
Таким образом, потребитель, подписывая заранее разработанную обществом форму договора, содержащего условие об изменении территориальной подсудности, не может его изменить в одностороннем порядке, поэтому реализация законного права, гарантированного ему пунктом 2 статьи 17 Закона N 2300-1, ставится в зависимость от воли и желания общества как лица, оказывающего услуги, что является ущемлением права потребителя.
При таких обстоятельствах, включение обществом в подписываемую при заключении договора форму безальтернативного условия об изменении территориальной подсудности правомерно признано судом первой инстанции незаконным, поскольку подобное условие создает невыгодные для потребителя условия по сравнению с гарантированными законом правами и ущемляет его права.
Пунктом 10.2 договора участия в долевом строительстве предусмотрен обязательный претензионный порядок урегулирования спора.
По мнению подателя жалобы, отсутствуют основания для признания пункта 10.2 договора незаконным, поскольку действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрен запрет на включение в договор участия в долевом строительстве условий об обязательном соблюдении претензионного порядка до подачи искового заявления в суд.
Вместе с тем, по верному замечанию суда первой инстанции, включение данного условия в договор участия в долевом строительстве также ущемляет право потребителя, поскольку Законом N 214-ФЗ и Законом N 2300-1 не предусмотрена обязанность потребителя по соблюдению обязательного претензионного порядка, до подачи искового заявления в суд. Таким образом, включив в договор пункт 10.2, застройщик тем самым лишает потребителя возможности подачи искового заявления в суд без досудебного урегулирования спора.
Ссылка подателя жалобы на положения пункта 7 части 2 статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не принимается во внимание, поскольку из содержания положений данной нормы следует лишь то, что договором подобное условие может быть предусмотрено, однако, не возлагает на другую сторону обязанность по его внесению.
Вместе с тем, как уже указывалось выше, пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Таким образом, включение вышеуказанного положения в договор при отсутствии согласия на то другой стороны влечет нарушение ее прав.
Учитывая изложенное выше, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в рассматриваемом случае общество не доказало несоответствие оспариваемого предписания от 25.07.2014 N 141 (в пунктах 1 и 2) нормам действующего законодательства и нарушение положениями такого ненормативного правового акта прав и законных интересов ОАО "АИЖК по Тюменской области".
В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют доводы поданного в суд первой инстанции заявления, которым дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и направлены лишь на переоценку обстоятельств дела. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Следовательно, основания для удовлетворения требований общества у суда первой инстанции отсутствовали.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на общество.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2014 по делу N А70-10167/2014 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.А.ЗОЛОТОВА
Судьи
А.Н.ЛОТОВ
О.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.02.2015 N 08АП-14053/2014 ПО ДЕЛУ N А70-10167/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2015 г. N 08АП-14053/2014
Дело N А70-10167/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Золотовой Л.А.
судей Лотова А.Н., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Плехановой Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14053/2014) Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области"
на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2014 по делу N А70-10167/2014 (судья Бадрызлова М.М.),
принятое по заявлению Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области" (ОГРН 1067203307434, ИНН 7204099664)
- к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тюменской области (ОГРН 1057200990593, ИНН 7203158490;
- об оспаривании пунктов 1 и 2 предписания от 25.07.2014 N 141,
судебное разбирательство проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области" (далее по тексту - заявитель, общество, ОАО "АИЖК по Тюменской области") обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тюменской области (далее по тексту - заинтересованное лицо, Управление) об оспаривании пунктов 1 и 2 предписания от 25.07.2014 N 141.
Решением по делу Арбитражный суд Тюменской области отказал в удовлетворении заявленных требований.
При этом суд первой инстанции пришел к выводу, что выданное Управлением заявителю предписание от 25.07.2014 N 141 является законным и обоснованным, не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы общество указывает на неправильное применение судом первой инстанции закона подлежащего применению, а именно, положений статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, и неверное истолкование арбитражным судом пункта 2 статьи 7, статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закона N 214-ФЗ) В представленном до начала судебного заседания отзыве Управление просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В связи с невозможностью участия судьи Ивановой Н.Е. (ввиду болезни) в рассмотрении апелляционной жалобы (регистрационный номер 08АП-14053/2014) ОАО "АИЖК по Тюменской области" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2014 по делу N А70-10167/2014, указанное дело было передано распоряжением и.о. председателя суда (приложено в материалы дела) в производство судье Золотовой Л.А. в качестве председательствующего по делу.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения N 348 от 25.06.2014 Управлением проведена плановая выездная проверка ОАО "АИЖК по Тюменской области", в ходе которой анализировалась типовая форма договора N ДУ-4 участия в долевом строительстве и договор участия в долевом строительстве ДУ-4-97-255 от 13.01.2014.
По результатам проверки составлен акт проверки N 317 от 25.07.2014 и ОАО "АИЖК по Тюменской области" выдано предписание N 141 от 25.07.2014.
В соответствии с предписанием от 25.07.2014 N 141 обществу необходимо устранить нарушения и обеспечить надлежащее исполнение обязательных требований законодательства Российской Федерации в области защиты прав потребителей, путем внесения изменений в пункты 2.6, 2.9, 5.7, 10.1, 10.2 и абз. 3 пункта 5.11 или исключения данных пунктов из типовой формы договора участия в долевом строительстве.
Общество не согласившись с предписанием в части пунктов 1 и 2, обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
23.10.2014 Арбитражным судом Тюменской области принято обжалуемое обществом в апелляционном порядке решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Анализ частей 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий в совокупности:
- - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;
- - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ОАО "АИЖК" заключило с гражданином Столярчук А.С. договор участия в долевом строительстве от 13.01.2014 N ДУ-4-97-255, согласно которому застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом переменной этажности ГП-4 в квартале 3-2 жилого района Тюменский-2 г. Тюмени и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру участнику долевого строительства.
В рассматриваемом случае обществом оспаривается законность пунктов 1 и 2 предписания от 25.07.2014 N 141, которыми на заявителя возложены следующие обязанности:
- - обязанность привести в соответствие со статьями 16, 37 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее по тексту - Закон N 2300-1), частью 9 статьи 4, частью 1 статьи 11 Закона N 214-ФЗ, частью 1 статьи 345, частью 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора участия в долевом строительстве, содержащиеся в пунктах 2.6, 2.9, 5.7, абз. 3 пункта 5.11, пунктах 10.1, 10.2, путем внесения соответствующих изменений или исключения данных пунктов из типовой формы договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости;
- - заключать договоры участия в долевом строительстве объекта недвижимости с потребителями с учетом внесенных изменений, указанных в пункте 1 предписания.
Из обжалуемого решения следует, что суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу что выданное заинтересованном лицом обществу предписание является законным и обоснованным, не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, признав спорные положения договора ущемляющими права потребителя.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы подателя жалобы, поддерживает вышеизложенный вывод суда первой инстанции по ниже изложенным основаниям.
Так, пунктом 2.6 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что в соответствии со статьей 13 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства, являющийся залогодержателем земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, город Тюмень, район ул. Широтная - объездная дорога Тюмень-Омск, кадастровый номер 72:17:1313001:574, уведомлен о том, что земельный участок под объектом строительства подлежит разделению на несколько участков и согласен на уменьшение предмета залога в случае разделения земельного участка, выделения земельных участков, а также в иных случаях. Дополнительного согласия участника долевого строительства, как залогодержателя на данные действия не требуется.
Обосновывая правомерность указанного пункта, податель жалобы ссылается на положения пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При этом, по мнению подателя жалобы, поскольку ни Законом о защите прав потребителя, ни Законом N 214-ФЗ не предписано содержание условия договора о возможном разделе земельного участка, соответственно, включение такого условия законно и не нарушает прав потребителя.
Аналогичные доводы заявлялись обществом и в суде первой инстанции, и правомерно были отклонены арбитражным судом со ссылкой на положения статьи 13 Закона N 214 ФЗ ввиду того, что действующее законодательство не предусматривает обязанности дольщика давать застройщику соответствующее согласие, дольщик в этом случае вправе по своему усмотрению решать, каким образом распорядиться находящимся у него в залоге имуществом (имущественным правом).
Суд апелляционной инстанции находит данный вывод суда первой инстанции обоснованным в силу следующего.
Так, в силу пункта 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных Законом N 214-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя.
В силу пункта 7 статьи 13 Закона N 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или право аренды на него, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору. При этом права на соответствующий участок не могу быть переданы застройщиком иным лицам, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство многоквартирного дома, без согласия участника долевого строительства. То есть, как верно заключает суд первой инстанции, действующее законодательство не предусматривает обязанности дольщика давать застройщику соответствующее согласие, дольщик в этом случае вправе по своему усмотрению решать, каким образом распорядиться находящимся у него в залоге имуществом (имущественным правом).
В этой связи, по верному замечанию суда первой инстанции, включение в спорный договор пункта 2.6 договора, положения которого обязывают дольщика дать согласие застройщику на уменьшение предмета залога в случае разделения земельного участка, выделения земельных участков, а также в иных случаях, без дополнительного уведомления и согласия, является неправомерным, поскольку данные положения не соответствуют приведенным выше нормам закона и нарушают права потребителя, заключившего договор с обществом.
В пункте 2.9 договора участия в долевом строительстве закреплено, что площадь объекта долевого строительства, указанная в пункте 2.2 настоящего договора является проектной и подлежит уточнению на основании данных технической инвентаризации. При возникновении расхождений между общей проектной площадью Объекта долевого строительства, описанной в пункте 2.2 договора, и данным технической инвентаризации перерасчет цены договора не производится.
Как полагает заявитель, данный пункт договора сформулирован в полном соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, поскольку пунктом 2 статьи 5 указанного закона предусмотрено, что цена договора может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Вместе с тем, как указывает ОАО "АИЖК по Тюменской области" в апелляционной жалобе, в рассматриваемом случае стороны не предусмотрели такой возможности, а согласовали стоимость объекта долевого строительства как фиксированную сумму.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями гражданского законодательства (статьями 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации) положениями Закона о защите прав потребителей, а также Закона N 214-ФЗ (статьями 4, 7) признал вышеназванный пункт ущемляющим права потребителя.
Суд апелляционной инстанции, оценив доводы подателя жалобы, находит их противоречащими нормам права, в связи с чем подлежащими отклонению ввиду следующего.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Согласно части 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В преамбуле Закона о защите прав потребителей указано, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. таким образом, по верному замечанию суда первой инстанции, Закон о защите прав потребителей применяется к правоотношениям, возникающим в связи с заключением договоров участия в долевом строительстве.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, как верно отмечает суд первой инстанции, общая площадь объекта долевого строительства в силу пункта 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ и в соответствии с пунктом 2.2 договора является его существенным условием, поскольку характеризует являющийся предметом договора конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а, значит, в случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной, предусмотренной договором, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно заключает, что условие, предусмотренное пунктом 2.9 договора, вопреки утверждениям подателя жалобы, нарушает права потребителя.
Пунктом 5.7 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что участник долевого строительства после полной уплаты цены договора вправе с согласия Застройщика уступить права требования по договору до момента подписания сторонами передаточного акта.
Обосновывая свою позицию, податель жалобы указывает, что необходимость включения данного пункта обусловлена тем, чтобы застройщик обладал сведениями о правопреемнике для дальнейшего его уведомления в порядке пункта 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ о завершении строительства жилого дома и принятия объекта долевого строительства по передаточному акту. При этом, как полагает общество, права потребителя данным положением не нарушаются.
Суд первой инстанции признал вышеуказанное положение противоречащим статье 11 Закона N 214-ФЗ, а также порядку, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации для уступки прав требований.
Апелляционная коллегия, отклоняя доводы подателя жалобы ввиду их несостоятельности, поддерживает вышеизложенную позицию суда первой инстанции в силу следующего.
Так, в соответствии со статьей 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно пункту 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Участник долевого строительства после полной оплаты цены договора является кредитором в отношении права требования объекта инвестирования.
В силу пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно заключает, что предусмотренное в пункте 5.7 договора условие о необходимости письменного согласия застройщика (должника) противоречит статье 11 Закона N 214-ФЗ, порядку, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации для уступки прав требований, и ущемляет права потребителя.
Пунктом 5.11 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что в случае если участником долевого строительства были произведены изменения конструктивных элементов или производство, указанных работ, участник долевого строительства обязан своими силами и за свой счет в 10-дневный срок с момента получения соответствующего требования Застройщика вернуть Объект долевого строительства в первоначальное состояние и уплатить Застройщику штраф в размере 10% от цены договора.
Как полагает заявитель, включение в договор штрафной санкции за осуществление участником долевого строительства перепланировки/переустройства объекта долевого строительства в период действия договора (абз. пункта 5.11 договора) не противоречит статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 10 Закона N 214-ФЗ.
Из обжалуемого решения следует, что суд первой инстанции признал данное положение договора ущемляющим права потребителя, поскольку его включение возлагает на потребителя не предусмотренную законом обязанность по уплате штрафа.
Суд апелляционной инстанции находит правомерным данный вывод суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 10 Закона N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Пунктом 6 статьи 5 Закона N 214-ФЗ предусмотрена ответственность участника долевого строительства за нарушение установленного договором срока внесения платежа в виде неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Согласно пункту 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Иных оснований, влекущих наступление негативных последствий в виде санкций (штрафов), как верно отмечает суд первой инстанции, Законом N 214-ФЗ не установлено. Таким образом, включение в пункт 5.11 условий об уплате штрафа в размере 10% от цены договора и возмещению застройщику расходов, связанных с выполнением восстановительных работ, вопреки утверждениям подателя жалобы, ущемляет права потребителя, поскольку возлагает на них не предусмотренную законом обязанность по уплате штрафа.
Пунктом 10.1 договора участия в долевом строительстве предусмотрена договорная подсудность споров между сторонами договора Центральному районному суду г. Тюмени.
По мнению подателя жалобы, правомерность включения данного пункта в договор обусловлена положениями статьи 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству.
Суд первой инстанции, признавая пункт 10.1 договора неправомерным, исходил из положений, закрепленных в пункте 2 статьи 17 Закона N 2300-1.
Суд апелляционной инстанции находит вывод суда первой инстанции обоснованным, а доводы подателя жалобы в данной части подлежащими отклонению как основанные на неправильном толковании норм права.
Согласно пункту 2 статьи 17 Закона N 2300-1 иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.
По верному замечанию суда первой инстанции, данная норма прямо предусматривает право потребителя, а не лица, оказывающего услуги, определять подсудность спора по иску, вытекающему из нарушения прав потребителей. Именно потребителю, являющемуся слабой стороной в отношениях с исполнителем услуг, при предъявлении иска к исполнителю предоставлено право выбора.
На основании положений статьи 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. То есть изменение территориальной подсудности возможно лишь при соглашении сторон.
Таким образом, потребитель, подписывая заранее разработанную обществом форму договора, содержащего условие об изменении территориальной подсудности, не может его изменить в одностороннем порядке, поэтому реализация законного права, гарантированного ему пунктом 2 статьи 17 Закона N 2300-1, ставится в зависимость от воли и желания общества как лица, оказывающего услуги, что является ущемлением права потребителя.
При таких обстоятельствах, включение обществом в подписываемую при заключении договора форму безальтернативного условия об изменении территориальной подсудности правомерно признано судом первой инстанции незаконным, поскольку подобное условие создает невыгодные для потребителя условия по сравнению с гарантированными законом правами и ущемляет его права.
Пунктом 10.2 договора участия в долевом строительстве предусмотрен обязательный претензионный порядок урегулирования спора.
По мнению подателя жалобы, отсутствуют основания для признания пункта 10.2 договора незаконным, поскольку действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрен запрет на включение в договор участия в долевом строительстве условий об обязательном соблюдении претензионного порядка до подачи искового заявления в суд.
Вместе с тем, по верному замечанию суда первой инстанции, включение данного условия в договор участия в долевом строительстве также ущемляет право потребителя, поскольку Законом N 214-ФЗ и Законом N 2300-1 не предусмотрена обязанность потребителя по соблюдению обязательного претензионного порядка, до подачи искового заявления в суд. Таким образом, включив в договор пункт 10.2, застройщик тем самым лишает потребителя возможности подачи искового заявления в суд без досудебного урегулирования спора.
Ссылка подателя жалобы на положения пункта 7 части 2 статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не принимается во внимание, поскольку из содержания положений данной нормы следует лишь то, что договором подобное условие может быть предусмотрено, однако, не возлагает на другую сторону обязанность по его внесению.
Вместе с тем, как уже указывалось выше, пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Таким образом, включение вышеуказанного положения в договор при отсутствии согласия на то другой стороны влечет нарушение ее прав.
Учитывая изложенное выше, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в рассматриваемом случае общество не доказало несоответствие оспариваемого предписания от 25.07.2014 N 141 (в пунктах 1 и 2) нормам действующего законодательства и нарушение положениями такого ненормативного правового акта прав и законных интересов ОАО "АИЖК по Тюменской области".
В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют доводы поданного в суд первой инстанции заявления, которым дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и направлены лишь на переоценку обстоятельств дела. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Следовательно, основания для удовлетворения требований общества у суда первой инстанции отсутствовали.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на общество.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2014 по делу N А70-10167/2014 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.А.ЗОЛОТОВА
Судьи
А.Н.ЛОТОВ
О.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)