Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что ответчики совершили сделку купли-продажи доли дома, не предложив другим собственникам долей выкупить ее.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Шибаева Г.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Зашихиной Н.Г.,
судей областного суда Патрахина И.В., Усовой Е.И.,
при секретаре Ф.,
рассмотрела в судебном заседании 15 мая 2013 года
дело по апелляционной жалобе ответчика С.Е. на решение Куйбышевского районного суда города Омска от 26 февраля 2013 года, которым постановлено:
"Признать за К. право преимущественной покупки *** доли, принадлежавшей Б.Н.Н., в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ***.
Перевести на К. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ***, от 14 августа 2012 года, заключенному между Б.Н.Н. и С.Е.
Внести соответствующие изменения в запись регистрации N *** от 31 августа 2012 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с заменой покупателя С.Е. на К. в договоре купли-продажи от 14 августа 2012 года.
Взыскать с К. в пользу С.Е. уплаченную ею по договору купли-продажи сумму в размере *** рублей, расходы, понесенные в связи с регистрацией сделки и переходу праву собственности, на сумму *** руб.
Взыскать с Б.Н.Н. и С.Е. в пользу К. расходы по уплате госпошлины в сумме по *** рублей с каждого".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Усовой Е.И., судебная коллегия
установила:
К. обратилась с иском к Б.Н.Н., С.Е. о признании за ней права преимущественной покупки *** доли, принадлежащей Б.Н.Н., в общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ***, о переводе на нее прав и обязанностей покупателя на аналогичных прочих условиях сделки, совершенной между Б.Н.Н. и С.Е., произвести расчет в течение года.
В ходе судебного разбирательства представитель истца П. требования уточнил в части производства расчета сразу и в полном объеме.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Управление Росреестра по Омской области, М.
Истец К. уточненные исковые требования поддержала.
Пояснила, что Б.Н.Н. - жена ее родного брата, после смерти которого она стала собственником доли в размере ***. Дом на два входа находится в общей долевой собственности истца, Б.Н.Н. и М., соглашение о порядке пользования общим имуществом не заключалось.
Б.Н.Н. самовольно распорядилась комнатами в 2003 году, заселив квартирантов.
Ответчик С.Е. и ее мать заселились в комнаты, которая заняла Б.Н.Н., года 3-4 назад. Б.Н.Н. с 2003 года она не видела и не встречалась с ней. Третий собственник М. в доме не проживает.
23.08.2012 она получила от Б.Н.Н. письмо с предложением выкупить ее долю за *** рублей без указания сроков.
Приняв решение купить долю Б.Н.Н., она написала письмо о согласии, которое через месяц вернулось обратно. После возврата письма она обратилась в Управление Росреестра, при получении выписки 12 сентября 2012 года узнала, что доля продана постороннему человеку. После этого она обращалась к юристу за помощью, в полицию, затем в суд.
Новый собственник по ночам выполнял строительные работы, установил забор, с проведением данных работ она не согласна. Соглашений с другими собственниками С.Е. не заключала.
Денежные средства в сумме *** рублей она внесла на депозитный счет управления Судебного департамента.
В 2011 году, в июне - июле 2012 года ей никто не предлагал выкупить долю Б.Н.Н.
Также ей известно, что и М. выкупить долю никто не предлагал.
Представитель истца П. суду пояснил, что достаточных доказательств тому, что ответчики в 2011 году и в июне - июле 2012 года предлагали К. выкупить долю, не имеется.
Б.Н.Н. и С.Е. по сговору совершили сделку с нарушением прав других собственников. Срок исковой давности истцом пропущен не был. Не согласен с тем, что К. обязана возместить С.Е. расходы по совершению сделки.
Из пояснений соответчика С.Е. и ее представителей И. и С.В. следует, что с иском они не согласны.
Полагали, что истцом пропущен трехмесячный срок для обращения в суд, поскольку о совершении договора купли-продажи доли ей стало известно 14.08.2012.
Указали, что С.Е. арендовала комнаты у Б.Н.Н. по коммерческому найму лет 5-6.
В ноябре 2011 года Б.Н.Н. предложила ей и ее матери, проживающей вместе с ней, либо освободить дом, либо купить ее долю. Стоимость доли не оговаривалась, С.Е. начала накапливать денежные средства. Летом 2011 года они обратились к риэлтору, которая оценила долю в *** рублей. Риэлтор в июле 2012 года о продаже доли предупредила К., однако последняя от покупки отказалась по причине отсутствия денежных средств.
В августе 2012 года Б.Н.Н. приехала на сделку в г. Омск, заходила к К. и в устной форме сообщала ей о продаже доли. Договор купли-продажи заключен 14 августа 2012 года, о чем в этот же день Б.Н.Н. направила почтой уведомление К.
В конце августа 2012 года С.Е. в своей половине начала производить строительные работы, К. это видела. Произведены работы на сумму *** рублей. Соглашение о ремонте общего имущества не заключалось, исходили из сложившегося порядка пользования домом, который никем не оспаривался. После ремонта стоимость доли значительно увеличилась.
Извещенные надлежащим образом ответчик Б.Н.Н., третье лицо М., представитель Управления Росреестра по Омской области участия в судебном заседании не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчик С.Е. с решением Куйбышевского районного суда г. Омска не согласилась, просила его отменить. Указала, что К. была надлежащим образом уведомлена о продаже доли риэлтором А., от преимущественного права покупки отказалась. Не согласилась с датой начала течения срока исковой давности, полагая необходимым производить исчисление от даты получения официального уведомления К. о намерении продать долю. Отметила, что ею проведены значительные работы по реконструкции жилого помещения, не знать о которых истец, проживающая в этом же доме, не могла, намеренно обратилась в суд по окончании работ.
В дополнениях к жалобе указала на незаконный отказ в истребовании письменного извещения К. о намерении продать долю из риэлтерской организации.
Кроме того, ответчик Б.Н.Н. о дате судебного разбирательства извещена формально, ее показания имеют значения для рассматриваемого дела.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца П. полагал решение законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав ответчика С.Е. и ее представителя И., поддержавших доводы апелляционной жалобы, а также истца К. и ее представителя П., полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Статьей 330 ГПК РФ регламентированы основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
При рассмотрении дела судом первой инстанции были допущены нарушения.
В оспариваемом решении суд первой инстанции верно применил нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные с общей собственностью (Глава 16).
Согласно ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу положений части 2 указанной статьи, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ продавец доли в праве общей собственности при продаже общей собственности должен учитывать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов.
Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в недвижимом имуществе в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Материалами дела установлено и сторонами не оспаривалось, что на дату совершения договора купли-продажи 14.08.2012 собственниками жилого дома *** по ул. *** в г. Омске на праве общей долевой собственности являлись: К. (*** доли), М. (*** и *** доли) и Б.Н.Н. (*** доли).
Поводом для обращения истца К. в суд стало нарушение ее преимущественного права на покупку принадлежащей Б.Н.Н. доли в указанном жилом доме.
Суд установил, что 14.08.2012 между Б.Н.Н. и С.Е. заключен договор купли-продажи *** доли в праве общей долевой собственности на жилой дом *** по ул. *** в г. Омске.
Стоимость доли определена в размере *** рублей, право собственности на земельный участок не зарегистрировано, расходы по заключению договора и перехода права собственности возложены на С.Е.
Исполнение обязательств по договору подтверждено актом-приема-передач от 14.08.2012.
Договор купли-продажи от 14.08.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 31.08.2012, выдано свидетельство о государственной регистрации права ***.
12.09.2012 К. получила выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, из которого следовало, что собственником доли в размере *** является С.Е.
Ссылаясь на нарушенное право преимущественной покупки, истец К. указала, что о продаже доли она была уведомлена Б.Н.Н. лишь 14.08.2012.
При этом ею было принято решение о покупке указанной доли, однако уведомить Б.Н.Н. о своем решении она возможности не имела, поскольку данные о месте ее проживания у нее отсутствовали.
При рассмотрении заявленных требований судом исследовались доказательства, представленные сторонами.
Так, из протокола судебного заседания от 26.02.2013 следует, что ответчик С.Е., ее представитель И. поясняли, что 07.07.2012 риэлтор А. вручала К. уведомление о продаже Б.Н.Н. принадлежащей ей доли, и что данное уведомление имеется в архиве риэлтерской конторы, в связи с чем просили применить последствия пропуска срока давности для обращения в суд за защитой своих прав и в удовлетворении заявленных требований К. отказать.
Более того, допрошенная в этом же судебном заседании в качестве свидетеля риэлтор А. также пояснила, что 07.07.2012 она лично уведомляла К. о продаже доли, при этом К. отказалась от преимущественного права приобретения, заверив это своей подписью.
Указала, что данный документ имеется в офисе организации, и возможность представить его суду по запросу имеется.
Однако суд первой инстанции не счел необходимым предоставить стороне ответчика время для получения указанного документа, не оказал содействие в его истребовании, и принял решение на основании имеющихся в деле доказательств.
В судебном заседании апелляционной инстанции ответчиком С.Е. представлено уведомление от 07.07.2012, из которого следует, что риэлтор А., оказывающая услуги по подбору жилого помещения С.Е., уведомила К. о том, что доля, в размере ***, принадлежащая Б.Н.Н., планируется к продаже С.Е.
В случае, если К. примет решение о покупке указанной доли, ей надлежит уведомить об этом Б.Н.Н. по адресу: ***.
В приведенной расписке отказ от права первоочередной покупки подтвержден подписью К.
В судебном заседании К. заявила о том, что представленная в уведомлении подпись похожа на ее подпись, однако этот документ она не подписывала и доказательств обратному не представила, от проведения судебной почерковедческой экспертизы отказалась, что подтверждено соответствующей распиской.
О факте осведомленности истицы о совершенной сделке в августе 2012 поясняла в судебном заседании свидетель О., данные показания судом первой инстанции также оставлены без внимания.
По смыслу приведенных выше норм ГК РФ достаточным условием соблюдения порядка продажи объекта находящегося в общедолевой собственности является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях, при этом извещение о продаже должно поступить в письменной форме.
Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу и только при несоблюдении указанного порядка, другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Поскольку порядок уведомления К. соблюден, истица от права преимущественной покупки отказалась, о чем в деле имеются надлежащие доказательства, оснований для удовлетворения требований о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права преимущественной покупки у суда не имелось.
Доводы истицы и ее представителя о ненадлежащем извещении о продаже доли от имени риэлтора судебная коллегия находит надуманными, поскольку из материалов дела усматривается, что риэлтор А. действует по поручению С.Е. и продавца доли Б.Н.Н., что не противоречит ст. 971 ГК РФ.
Поскольку нормы материального права судом первой инстанции применены верно, однако неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, судебная коллегия полагает необходимым оспариваемое решение отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований К. отказать.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда,
определила:
Решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 26 февраля 2013 года отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении требований К. о переводе прав и обязанности Покупателя доли в праве собственности на дом *** по ул. *** в г. Омске по договору купли-продажи от 14.08.2012, заключенному между Б.Н.Н. и С.Е. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2763/13
Требование: О признании права преимущественной покупки доли в общей долевой собственности на жилой дом.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что ответчики совершили сделку купли-продажи доли дома, не предложив другим собственникам долей выкупить ее.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 мая 2013 г. по делу N 33-2763/13
Председательствующий: Шибаева Г.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Зашихиной Н.Г.,
судей областного суда Патрахина И.В., Усовой Е.И.,
при секретаре Ф.,
рассмотрела в судебном заседании 15 мая 2013 года
дело по апелляционной жалобе ответчика С.Е. на решение Куйбышевского районного суда города Омска от 26 февраля 2013 года, которым постановлено:
"Признать за К. право преимущественной покупки *** доли, принадлежавшей Б.Н.Н., в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ***.
Перевести на К. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ***, от 14 августа 2012 года, заключенному между Б.Н.Н. и С.Е.
Внести соответствующие изменения в запись регистрации N *** от 31 августа 2012 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с заменой покупателя С.Е. на К. в договоре купли-продажи от 14 августа 2012 года.
Взыскать с К. в пользу С.Е. уплаченную ею по договору купли-продажи сумму в размере *** рублей, расходы, понесенные в связи с регистрацией сделки и переходу праву собственности, на сумму *** руб.
Взыскать с Б.Н.Н. и С.Е. в пользу К. расходы по уплате госпошлины в сумме по *** рублей с каждого".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Усовой Е.И., судебная коллегия
установила:
К. обратилась с иском к Б.Н.Н., С.Е. о признании за ней права преимущественной покупки *** доли, принадлежащей Б.Н.Н., в общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ***, о переводе на нее прав и обязанностей покупателя на аналогичных прочих условиях сделки, совершенной между Б.Н.Н. и С.Е., произвести расчет в течение года.
В ходе судебного разбирательства представитель истца П. требования уточнил в части производства расчета сразу и в полном объеме.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Управление Росреестра по Омской области, М.
Истец К. уточненные исковые требования поддержала.
Пояснила, что Б.Н.Н. - жена ее родного брата, после смерти которого она стала собственником доли в размере ***. Дом на два входа находится в общей долевой собственности истца, Б.Н.Н. и М., соглашение о порядке пользования общим имуществом не заключалось.
Б.Н.Н. самовольно распорядилась комнатами в 2003 году, заселив квартирантов.
Ответчик С.Е. и ее мать заселились в комнаты, которая заняла Б.Н.Н., года 3-4 назад. Б.Н.Н. с 2003 года она не видела и не встречалась с ней. Третий собственник М. в доме не проживает.
23.08.2012 она получила от Б.Н.Н. письмо с предложением выкупить ее долю за *** рублей без указания сроков.
Приняв решение купить долю Б.Н.Н., она написала письмо о согласии, которое через месяц вернулось обратно. После возврата письма она обратилась в Управление Росреестра, при получении выписки 12 сентября 2012 года узнала, что доля продана постороннему человеку. После этого она обращалась к юристу за помощью, в полицию, затем в суд.
Новый собственник по ночам выполнял строительные работы, установил забор, с проведением данных работ она не согласна. Соглашений с другими собственниками С.Е. не заключала.
Денежные средства в сумме *** рублей она внесла на депозитный счет управления Судебного департамента.
В 2011 году, в июне - июле 2012 года ей никто не предлагал выкупить долю Б.Н.Н.
Также ей известно, что и М. выкупить долю никто не предлагал.
Представитель истца П. суду пояснил, что достаточных доказательств тому, что ответчики в 2011 году и в июне - июле 2012 года предлагали К. выкупить долю, не имеется.
Б.Н.Н. и С.Е. по сговору совершили сделку с нарушением прав других собственников. Срок исковой давности истцом пропущен не был. Не согласен с тем, что К. обязана возместить С.Е. расходы по совершению сделки.
Из пояснений соответчика С.Е. и ее представителей И. и С.В. следует, что с иском они не согласны.
Полагали, что истцом пропущен трехмесячный срок для обращения в суд, поскольку о совершении договора купли-продажи доли ей стало известно 14.08.2012.
Указали, что С.Е. арендовала комнаты у Б.Н.Н. по коммерческому найму лет 5-6.
В ноябре 2011 года Б.Н.Н. предложила ей и ее матери, проживающей вместе с ней, либо освободить дом, либо купить ее долю. Стоимость доли не оговаривалась, С.Е. начала накапливать денежные средства. Летом 2011 года они обратились к риэлтору, которая оценила долю в *** рублей. Риэлтор в июле 2012 года о продаже доли предупредила К., однако последняя от покупки отказалась по причине отсутствия денежных средств.
В августе 2012 года Б.Н.Н. приехала на сделку в г. Омск, заходила к К. и в устной форме сообщала ей о продаже доли. Договор купли-продажи заключен 14 августа 2012 года, о чем в этот же день Б.Н.Н. направила почтой уведомление К.
В конце августа 2012 года С.Е. в своей половине начала производить строительные работы, К. это видела. Произведены работы на сумму *** рублей. Соглашение о ремонте общего имущества не заключалось, исходили из сложившегося порядка пользования домом, который никем не оспаривался. После ремонта стоимость доли значительно увеличилась.
Извещенные надлежащим образом ответчик Б.Н.Н., третье лицо М., представитель Управления Росреестра по Омской области участия в судебном заседании не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчик С.Е. с решением Куйбышевского районного суда г. Омска не согласилась, просила его отменить. Указала, что К. была надлежащим образом уведомлена о продаже доли риэлтором А., от преимущественного права покупки отказалась. Не согласилась с датой начала течения срока исковой давности, полагая необходимым производить исчисление от даты получения официального уведомления К. о намерении продать долю. Отметила, что ею проведены значительные работы по реконструкции жилого помещения, не знать о которых истец, проживающая в этом же доме, не могла, намеренно обратилась в суд по окончании работ.
В дополнениях к жалобе указала на незаконный отказ в истребовании письменного извещения К. о намерении продать долю из риэлтерской организации.
Кроме того, ответчик Б.Н.Н. о дате судебного разбирательства извещена формально, ее показания имеют значения для рассматриваемого дела.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца П. полагал решение законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав ответчика С.Е. и ее представителя И., поддержавших доводы апелляционной жалобы, а также истца К. и ее представителя П., полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Статьей 330 ГПК РФ регламентированы основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
При рассмотрении дела судом первой инстанции были допущены нарушения.
В оспариваемом решении суд первой инстанции верно применил нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные с общей собственностью (Глава 16).
Согласно ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу положений части 2 указанной статьи, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ продавец доли в праве общей собственности при продаже общей собственности должен учитывать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов.
Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в недвижимом имуществе в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Материалами дела установлено и сторонами не оспаривалось, что на дату совершения договора купли-продажи 14.08.2012 собственниками жилого дома *** по ул. *** в г. Омске на праве общей долевой собственности являлись: К. (*** доли), М. (*** и *** доли) и Б.Н.Н. (*** доли).
Поводом для обращения истца К. в суд стало нарушение ее преимущественного права на покупку принадлежащей Б.Н.Н. доли в указанном жилом доме.
Суд установил, что 14.08.2012 между Б.Н.Н. и С.Е. заключен договор купли-продажи *** доли в праве общей долевой собственности на жилой дом *** по ул. *** в г. Омске.
Стоимость доли определена в размере *** рублей, право собственности на земельный участок не зарегистрировано, расходы по заключению договора и перехода права собственности возложены на С.Е.
Исполнение обязательств по договору подтверждено актом-приема-передач от 14.08.2012.
Договор купли-продажи от 14.08.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 31.08.2012, выдано свидетельство о государственной регистрации права ***.
12.09.2012 К. получила выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, из которого следовало, что собственником доли в размере *** является С.Е.
Ссылаясь на нарушенное право преимущественной покупки, истец К. указала, что о продаже доли она была уведомлена Б.Н.Н. лишь 14.08.2012.
При этом ею было принято решение о покупке указанной доли, однако уведомить Б.Н.Н. о своем решении она возможности не имела, поскольку данные о месте ее проживания у нее отсутствовали.
При рассмотрении заявленных требований судом исследовались доказательства, представленные сторонами.
Так, из протокола судебного заседания от 26.02.2013 следует, что ответчик С.Е., ее представитель И. поясняли, что 07.07.2012 риэлтор А. вручала К. уведомление о продаже Б.Н.Н. принадлежащей ей доли, и что данное уведомление имеется в архиве риэлтерской конторы, в связи с чем просили применить последствия пропуска срока давности для обращения в суд за защитой своих прав и в удовлетворении заявленных требований К. отказать.
Более того, допрошенная в этом же судебном заседании в качестве свидетеля риэлтор А. также пояснила, что 07.07.2012 она лично уведомляла К. о продаже доли, при этом К. отказалась от преимущественного права приобретения, заверив это своей подписью.
Указала, что данный документ имеется в офисе организации, и возможность представить его суду по запросу имеется.
Однако суд первой инстанции не счел необходимым предоставить стороне ответчика время для получения указанного документа, не оказал содействие в его истребовании, и принял решение на основании имеющихся в деле доказательств.
В судебном заседании апелляционной инстанции ответчиком С.Е. представлено уведомление от 07.07.2012, из которого следует, что риэлтор А., оказывающая услуги по подбору жилого помещения С.Е., уведомила К. о том, что доля, в размере ***, принадлежащая Б.Н.Н., планируется к продаже С.Е.
В случае, если К. примет решение о покупке указанной доли, ей надлежит уведомить об этом Б.Н.Н. по адресу: ***.
В приведенной расписке отказ от права первоочередной покупки подтвержден подписью К.
В судебном заседании К. заявила о том, что представленная в уведомлении подпись похожа на ее подпись, однако этот документ она не подписывала и доказательств обратному не представила, от проведения судебной почерковедческой экспертизы отказалась, что подтверждено соответствующей распиской.
О факте осведомленности истицы о совершенной сделке в августе 2012 поясняла в судебном заседании свидетель О., данные показания судом первой инстанции также оставлены без внимания.
По смыслу приведенных выше норм ГК РФ достаточным условием соблюдения порядка продажи объекта находящегося в общедолевой собственности является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях, при этом извещение о продаже должно поступить в письменной форме.
Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу и только при несоблюдении указанного порядка, другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Поскольку порядок уведомления К. соблюден, истица от права преимущественной покупки отказалась, о чем в деле имеются надлежащие доказательства, оснований для удовлетворения требований о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права преимущественной покупки у суда не имелось.
Доводы истицы и ее представителя о ненадлежащем извещении о продаже доли от имени риэлтора судебная коллегия находит надуманными, поскольку из материалов дела усматривается, что риэлтор А. действует по поручению С.Е. и продавца доли Б.Н.Н., что не противоречит ст. 971 ГК РФ.
Поскольку нормы материального права судом первой инстанции применены верно, однако неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, судебная коллегия полагает необходимым оспариваемое решение отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований К. отказать.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда,
определила:
Решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 26 февраля 2013 года отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении требований К. о переводе прав и обязанности Покупателя доли в праве собственности на дом *** по ул. *** в г. Омске по договору купли-продажи от 14.08.2012, заключенному между Б.Н.Н. и С.Е. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)