Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.А. Солоповой
судей О.Н. Лаптевой, Н.И. Левченко
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
общества с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон",
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 25 мая 2015 года
по делу N А40-133042/2014, принятое судьей Е.А. Зотовой
по иску общества с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" (ОГРН 1047702003030; 129110, г. Москва, Олимпийский проспект, д. 22)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739012816; 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца - Козлов А.И. (доверенность от 09.06.2014)
от ответчика - Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 20.07.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 364,2 кв. м (этаж 1, пом. IV, комнаты с 6 по 37), расположенного по адресу: г. Москва, Олимпийский проспект, д. 22 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 120 том 4).
Истец просит пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции:
- "Продавец в срок не позднее 10 дней с даты поступления первого платежа (пункт 3.4 договора) на расчетный счет, указанный в договоре, обязан выдать покупателю комплект документов, в том числе, нотариальную доверенность, необходимых для подачи заявления о государственной регистрации залога с одновременной регистрацией права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции:
- "Цена объекта составляет 45 305 085 (сорок пять миллионов триста пять тысяч восемьдесят пять) рублей в соответствии с экспертным заключением N ОЗКМ/0215 от 20.02.2015, выполненным в рамках проведенной судебной экспертизы по делу N А40-133042/14. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции:
- "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с момента заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 258 474 (один миллион двести пятьдесят восемь тысяч четыреста семьдесят четыре) рубля 50 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";
- пункт 5.2 договора изложить в следующей редакции:
- "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от цены объекта";
- дополнить договор пунктом 5.6 следующего содержания:
- "В случае уклонения от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией перехода права собственности на Объект, а также в случае нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных п. 2.2 договора, продавец обязан уплатить покупателю штраф в размере 0,5% от цены объекта, а также возместить убытки";
- Исключить из договора пункты 1.7, 4.5, 5.4.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 мая 2015 года исковые требования удовлетворены частично.
Суд решил урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 364,2 кв. м (этаж 1, помещение IV, комнаты с 6 по 37), расположенного по адресу: г. Москва, Олимпийский пр-кт, д. 22:
1) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
"Цена Объекта составляет 45 305 085 (сорок пять миллионов триста пять тысяч восемьдесят пять) рублей без учета НДС, в соответствии с результатами судебно-оценочной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "Экспертно-техническое бюро "ПРОЕКТ".
- НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
2) изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:
- "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 1 258 474 (один миллион двести пятьдесят восемь тысяч четыреста семьдесят четыре) рубля 50 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
В остальной части иска отказано.
Суд взыскал с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" 4 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины и 21 186 рублей 44 копейки в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 04 июня 2015 года с депозитного счета Арбитражного суда города Москвы на расчетный счет Общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-техническое бюро "ПРОЕКТ" перечислена денежная сумма в размере 21 186 руб. 44 коп., перечисленная по платежному поручению от 16.10.2014 N 188, на основании выставленного счета от 25.02.2015 N 16; суд возвратил Обществу с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" с депозитного счета суда денежные средства в сумме 3 813 рублей 56 копеек.
Не согласившись с принятым решением суда, истец и ответчик подали апелляционные жалобы.
Истец в апелляционной жалобе просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований об исключении пунктов 1.7, 4.5, 5.4 из договора и удовлетворить исковые требования в этой части, исключив из договора пункты 1.7, 4.5, 5.4; отменить решение суда в части возмещения судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 21 186 руб. 44 коп. и взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25 000 руб., в остальной части решении суда оставить без изменения.
Истец ссылается на то, что решение суда противоречит нормам материального права. Кроме того, истец полагает, что суд неправомерно взыскал с ответчика расходы по оплате экспертизы в сумме 21 186 руб. 44 коп., поскольку стоимость экспертизы составила 25 000 руб. и денежные средства в этом размере были внесены истцом на депозитный счет суда.
Ответчик в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части удовлетворения заявленных требований, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
В судебном заседании апелляционного суда представители сторон поддержали доводы своих апелляционных жалоб.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.
Судом установлено, что на основании договора аренды N 01-00172/05 от 21 марта 2005 года истец является арендатором находящегося в государственной собственности города Москвы нежилого помещения общей площадью 364,2 кв. м (этаж 1, пом. IV, комнаты с 6 по 37), расположенного по адресу: г. Москва, Олимпийский проспект, д. 22.
18.12.2013 истец обратился к ответчику с запросом о предоставлении преимущественного права на выкуп арендованного имущества.
Истцом получено письмо ответчика от 15.05.2014 N 33-5-38718/13-(3)-0, в котором указано на принятое решение о предоставлении истцу права на выкуп арендуемого объекта, к письму приложен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 3.1 данного проекта договора купли-продажи недвижимого имущества цена выкупаемого объекта была определена в размере 77 762 000 рублей. Ответчик предложил истцу подписать проект договора купли-продажи недвижимого имущества в течение тридцати календарных дней.
Истец не согласился с условиями, на которых ответчик предложил выкупить объект, посчитав, что цена объекта, указанная в пункте 3.1 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, является завышенной.
Истец обратился к независимому оценщику - ООО "Бизнес-оценка", для определения рыночной стоимости арендованного имущества, получил заключение оценщика, согласно которому цена объекта по состоянию на 18.12.2013 составила 51 833 000 рубля.
18.06.2014 истец направил ответчику свои возражения относительно условий выкупа объекта, с протоколом разногласий по проекту договора купли-продажи недвижимого имущества.
Ответчик письмом от 01.07.2014 N 33-5-38718/13-(0)-1 отказал в подписании договора на условиях истца.
Истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения.
- Согласно пункту 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
- В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение тридцатидневного срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ установлена обязанность уполномоченного органа направить арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Исковые требования по настоящему делу предъявлены на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Судом апелляционной инстанции установлено соответствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон", указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В данном случае истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласий, возникших при заключении договора.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорное нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 2005 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемого нежилого помещения не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В суде первой инстанции по настоящему делу была проведена судебная экспертиза для определения стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 18 декабря 2013 года.
Согласно заключению эксперта ООО "Экспертно-техническое бюро "ПРОЕКТ" от 20 февраля 2015 года следует, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 18.12.2013 составляет 45 305 085 рублей без учета НДС.
Судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции отклонены ходатайства ответчика о проведении повторной судебной экспертизы, поскольку противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности заключения эксперта судом не установлено.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение ООО "Экспертно-техническое бюро "ПРОЕКТ" от 20 февраля 2015 года отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 18 декабря 2013 года, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.
Поскольку экспертное заключение ООО "Экспертно-техническое бюро "ПРОЕКТ" от 20 февраля 2015 года является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в экспертном заключении ООО "Экспертно-техническое бюро "ПРОЕКТ" от 20 февраля 2015 года.
В указанной связи, довод заявителя апелляционной жалобы (ответчика) о том, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий закону и установленным судом фактическим обстоятельствам спора.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает правомерными требования истца об исключении из договора пунктов 1.7, 4.5.
Пункт 1.7 договора устанавливает, что покупатель обязан использовать приобретаемое имущество по назначению на срок рассрочки.
Однако, данное условие договора не согласуется с нормами статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что действующее федеральное законодательство, в том числе Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не содержит норм об ограничении прав собственника в распоряжении принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости до полной его оплаты.
Условие пункта 4.5 договора, предусматривающее возможность обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке, не соответствует нормам пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данное условие может быть включено в договор по соглашению сторон. Однако истец выразил свое несогласие с включением указанного условия в договор купли-продажи.
Таким образом, пункты 1.7, 4.5 подлежат исключению из договора.
Оснований для исключения пункта 5.4 из спорного договора у суда не имеется, поскольку условие этого пункта не противоречит положениям пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод истца (заявителя апелляционной жалобы) о том, что суд неправомерно взыскал с ответчика расходы по оплате экспертизы в сумме 21 186 руб. 44 коп., поскольку стоимость экспертизы составила 25 000 руб. и денежные средства в этом размере были внесены истцом на депозитный счет суда, отклоняется судом апелляционной инстанции, учитывая вынесенное судом первой инстанции определение от 04 июня 2015 года (л.д. 126 том 4).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при принятии решения об отказе в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 364,2 кв. м (этаж 1, пом. IV, комнаты с 6 по 37), расположенного по адресу: г. Москва, Олимпийский проспект, д. 22, в части исключения из договора пунктов 1.7, 4.5, судом первой инстанции были неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем решение суда от 25 мая 2015 года в указанной части подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу в этой части нового судебного акта об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 364,2 кв. м (этаж 1, пом. IV, комнаты с 6 по 37), расположенного по адресу: г. Москва, Олимпийский проспект, д. 22, путем исключения из договора пунктов 1.7, 4.5; в остальной части решение суда изменению не подлежит.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 мая 2015 года по делу N А40-133042/2014 отменить в части отказа в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 364,2 кв. м (этаж 1, пом. IV, комнаты с 6 по 37), расположенного по адресу: г. Москва, Олимпийский проспект, д. 22, в части исключения из договора пунктов 1.7, 4.5.
Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 364,2 кв. м (этаж 1, пом. IV, комнаты с 6 по 37), расположенного по адресу: г. Москва, Олимпийский проспект, д. 22, исключив из договора пункты 1.7, 4.5.
В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
О.Н.ЛАПТЕВА
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2015 N 09АП-26940/2015-ГК, 09АП-34352/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-133042/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2015 г. N 09АП-26940/2015-ГК,
09АП-34352/2015-ГК
Дело N А40-133042/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.А. Солоповой
судей О.Н. Лаптевой, Н.И. Левченко
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
общества с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон",
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 25 мая 2015 года
по делу N А40-133042/2014, принятое судьей Е.А. Зотовой
по иску общества с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" (ОГРН 1047702003030; 129110, г. Москва, Олимпийский проспект, д. 22)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739012816; 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца - Козлов А.И. (доверенность от 09.06.2014)
от ответчика - Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 20.07.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 364,2 кв. м (этаж 1, пом. IV, комнаты с 6 по 37), расположенного по адресу: г. Москва, Олимпийский проспект, д. 22 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 120 том 4).
Истец просит пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции:
- "Продавец в срок не позднее 10 дней с даты поступления первого платежа (пункт 3.4 договора) на расчетный счет, указанный в договоре, обязан выдать покупателю комплект документов, в том числе, нотариальную доверенность, необходимых для подачи заявления о государственной регистрации залога с одновременной регистрацией права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции:
- "Цена объекта составляет 45 305 085 (сорок пять миллионов триста пять тысяч восемьдесят пять) рублей в соответствии с экспертным заключением N ОЗКМ/0215 от 20.02.2015, выполненным в рамках проведенной судебной экспертизы по делу N А40-133042/14. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции:
- "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с момента заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 258 474 (один миллион двести пятьдесят восемь тысяч четыреста семьдесят четыре) рубля 50 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";
- пункт 5.2 договора изложить в следующей редакции:
- "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от цены объекта";
- дополнить договор пунктом 5.6 следующего содержания:
- "В случае уклонения от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией перехода права собственности на Объект, а также в случае нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных п. 2.2 договора, продавец обязан уплатить покупателю штраф в размере 0,5% от цены объекта, а также возместить убытки";
- Исключить из договора пункты 1.7, 4.5, 5.4.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 мая 2015 года исковые требования удовлетворены частично.
Суд решил урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 364,2 кв. м (этаж 1, помещение IV, комнаты с 6 по 37), расположенного по адресу: г. Москва, Олимпийский пр-кт, д. 22:
1) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
"Цена Объекта составляет 45 305 085 (сорок пять миллионов триста пять тысяч восемьдесят пять) рублей без учета НДС, в соответствии с результатами судебно-оценочной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "Экспертно-техническое бюро "ПРОЕКТ".
- НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
2) изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:
- "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 1 258 474 (один миллион двести пятьдесят восемь тысяч четыреста семьдесят четыре) рубля 50 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
В остальной части иска отказано.
Суд взыскал с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" 4 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины и 21 186 рублей 44 копейки в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 04 июня 2015 года с депозитного счета Арбитражного суда города Москвы на расчетный счет Общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-техническое бюро "ПРОЕКТ" перечислена денежная сумма в размере 21 186 руб. 44 коп., перечисленная по платежному поручению от 16.10.2014 N 188, на основании выставленного счета от 25.02.2015 N 16; суд возвратил Обществу с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" с депозитного счета суда денежные средства в сумме 3 813 рублей 56 копеек.
Не согласившись с принятым решением суда, истец и ответчик подали апелляционные жалобы.
Истец в апелляционной жалобе просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований об исключении пунктов 1.7, 4.5, 5.4 из договора и удовлетворить исковые требования в этой части, исключив из договора пункты 1.7, 4.5, 5.4; отменить решение суда в части возмещения судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 21 186 руб. 44 коп. и взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25 000 руб., в остальной части решении суда оставить без изменения.
Истец ссылается на то, что решение суда противоречит нормам материального права. Кроме того, истец полагает, что суд неправомерно взыскал с ответчика расходы по оплате экспертизы в сумме 21 186 руб. 44 коп., поскольку стоимость экспертизы составила 25 000 руб. и денежные средства в этом размере были внесены истцом на депозитный счет суда.
Ответчик в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части удовлетворения заявленных требований, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
В судебном заседании апелляционного суда представители сторон поддержали доводы своих апелляционных жалоб.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.
Судом установлено, что на основании договора аренды N 01-00172/05 от 21 марта 2005 года истец является арендатором находящегося в государственной собственности города Москвы нежилого помещения общей площадью 364,2 кв. м (этаж 1, пом. IV, комнаты с 6 по 37), расположенного по адресу: г. Москва, Олимпийский проспект, д. 22.
18.12.2013 истец обратился к ответчику с запросом о предоставлении преимущественного права на выкуп арендованного имущества.
Истцом получено письмо ответчика от 15.05.2014 N 33-5-38718/13-(3)-0, в котором указано на принятое решение о предоставлении истцу права на выкуп арендуемого объекта, к письму приложен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 3.1 данного проекта договора купли-продажи недвижимого имущества цена выкупаемого объекта была определена в размере 77 762 000 рублей. Ответчик предложил истцу подписать проект договора купли-продажи недвижимого имущества в течение тридцати календарных дней.
Истец не согласился с условиями, на которых ответчик предложил выкупить объект, посчитав, что цена объекта, указанная в пункте 3.1 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, является завышенной.
Истец обратился к независимому оценщику - ООО "Бизнес-оценка", для определения рыночной стоимости арендованного имущества, получил заключение оценщика, согласно которому цена объекта по состоянию на 18.12.2013 составила 51 833 000 рубля.
18.06.2014 истец направил ответчику свои возражения относительно условий выкупа объекта, с протоколом разногласий по проекту договора купли-продажи недвижимого имущества.
Ответчик письмом от 01.07.2014 N 33-5-38718/13-(0)-1 отказал в подписании договора на условиях истца.
Истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения.
- Согласно пункту 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
- В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение тридцатидневного срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ установлена обязанность уполномоченного органа направить арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Исковые требования по настоящему делу предъявлены на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Судом апелляционной инстанции установлено соответствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон", указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В данном случае истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласий, возникших при заключении договора.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорное нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 2005 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемого нежилого помещения не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В суде первой инстанции по настоящему делу была проведена судебная экспертиза для определения стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 18 декабря 2013 года.
Согласно заключению эксперта ООО "Экспертно-техническое бюро "ПРОЕКТ" от 20 февраля 2015 года следует, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 18.12.2013 составляет 45 305 085 рублей без учета НДС.
Судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции отклонены ходатайства ответчика о проведении повторной судебной экспертизы, поскольку противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности заключения эксперта судом не установлено.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение ООО "Экспертно-техническое бюро "ПРОЕКТ" от 20 февраля 2015 года отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 18 декабря 2013 года, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.
Поскольку экспертное заключение ООО "Экспертно-техническое бюро "ПРОЕКТ" от 20 февраля 2015 года является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в экспертном заключении ООО "Экспертно-техническое бюро "ПРОЕКТ" от 20 февраля 2015 года.
В указанной связи, довод заявителя апелляционной жалобы (ответчика) о том, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий закону и установленным судом фактическим обстоятельствам спора.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает правомерными требования истца об исключении из договора пунктов 1.7, 4.5.
Пункт 1.7 договора устанавливает, что покупатель обязан использовать приобретаемое имущество по назначению на срок рассрочки.
Однако, данное условие договора не согласуется с нормами статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что действующее федеральное законодательство, в том числе Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не содержит норм об ограничении прав собственника в распоряжении принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости до полной его оплаты.
Условие пункта 4.5 договора, предусматривающее возможность обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке, не соответствует нормам пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данное условие может быть включено в договор по соглашению сторон. Однако истец выразил свое несогласие с включением указанного условия в договор купли-продажи.
Таким образом, пункты 1.7, 4.5 подлежат исключению из договора.
Оснований для исключения пункта 5.4 из спорного договора у суда не имеется, поскольку условие этого пункта не противоречит положениям пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод истца (заявителя апелляционной жалобы) о том, что суд неправомерно взыскал с ответчика расходы по оплате экспертизы в сумме 21 186 руб. 44 коп., поскольку стоимость экспертизы составила 25 000 руб. и денежные средства в этом размере были внесены истцом на депозитный счет суда, отклоняется судом апелляционной инстанции, учитывая вынесенное судом первой инстанции определение от 04 июня 2015 года (л.д. 126 том 4).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при принятии решения об отказе в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 364,2 кв. м (этаж 1, пом. IV, комнаты с 6 по 37), расположенного по адресу: г. Москва, Олимпийский проспект, д. 22, в части исключения из договора пунктов 1.7, 4.5, судом первой инстанции были неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем решение суда от 25 мая 2015 года в указанной части подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу в этой части нового судебного акта об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 364,2 кв. м (этаж 1, пом. IV, комнаты с 6 по 37), расположенного по адресу: г. Москва, Олимпийский проспект, д. 22, путем исключения из договора пунктов 1.7, 4.5; в остальной части решение суда изменению не подлежит.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 мая 2015 года по делу N А40-133042/2014 отменить в части отказа в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 364,2 кв. м (этаж 1, пом. IV, комнаты с 6 по 37), расположенного по адресу: г. Москва, Олимпийский проспект, д. 22, в части исключения из договора пунктов 1.7, 4.5.
Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Журнал "Человек и Закон" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 364,2 кв. м (этаж 1, пом. IV, комнаты с 6 по 37), расположенного по адресу: г. Москва, Олимпийский проспект, д. 22, исключив из договора пункты 1.7, 4.5.
В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
О.Н.ЛАПТЕВА
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)