Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что заключил с ответчиком договор займа, обеспеченный залогом, однако сумма займа не возвращена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Гапоненко Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
Председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей областного суда Пшиготского А.И., Кочеровой Л.В.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в судебном заседании 11 февраля 2015 года дело по апелляционной жалобе Н.Е., его представителя Н.М. на решение Советского районного суда г. Омска от 04 декабря 2014 года, которым постановлено:
"<...>
<...>
<...>
<...>".
Заслушав доклад судьи областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия
установила:
К.А.Н. обратился в суд с иском к Н.Е., указав, что <...> между сторонами был заключен договор займа на сумму <...>, в качестве залога заемщик Н.Е. передал свое имущество в виде комнаты расположенной по адресу: <...> обязательство оформили договором купли-продажи.
Советским районным судом г. Омска было рассмотрено и вынесено решение по иску К.А.Н. к Н.Е. о взыскании денежных средств по договору займа от 25.02.2014. Позднее Н.Е. обратился в суд с иском к К.А.Н. и просил сделку купли-продажи комнаты от <...> отменить, т.к. на самом деле стороны имели ввиду договор залога. Исковые требования Н. были удовлетворены, договор купли-продажи был признан недействительным. Поскольку комната, которая является собственностью Н.Е., являлась залогом по исполнению договора займа от <...> г., истец полагал, что на данное имущество подлежит обращение взыскания долга по договору займа от 25.02.2014. Просил признать комнату, расположенную по адресу: г. Омск, <...>, <...>, залоговым имуществом и обратить на нее взыскание.
В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ увеличил исковые требования, просил взыскать с ответчика неустойку в сумме <...> за период с <...> по 25.07.2014, начисленную на сумму невыплаченных процентов в размере <...>, установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере <...>.
Истец К.А.Н. участия в судебном заседании не принимал, был надлежащим образом извещен о времени и месте его проведения.
В судебном заседании представитель К.А.Н. - Л. заявленные требования поддержала.
Ответчик в судебном заседании участия не принимал, извещался судом о времени и месте рассмотрения дела по известному адресу места жительства, сведений об уважительности причин неявки не сообщил.
В судебном заседании представитель ответчика Н.М. заявленные требования не признал.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Н.Е., его представитель Н.М. просят решение суда отменить как незаконное. Указывают, что в отношении спорного жилого помещения договор залога в установленном законом порядке заключен не был.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Проверив законность и обоснованность принятого решения, исходя из доводов апелляционной жалобы, по имеющимся в деле доказательствам и на соответствие судебного акта требованиям действующего законодательства, регулирующего возникшие между сторонами правоотношения, коллегия судей полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части обращения взыскания на недвижимое имущество и реализации его с торгов, в данной части суд 2 инстанции отказывает в иске.
В соответствии частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права.
Такие нарушения судом первой инстанции при рассмотрении данного дела допущены.
Н.Е. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, <...> секция 7 комната 2.
<...> между Н.Е. (продавец) и К.А.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения.
<...> между К.А.Н. и Н.Е. был заключен договор займа на сумму <...> сроком возврата до <...> года. В экземпляре договора займа Н.Е. имеется запись: <...>
Решением Советского районного суда г. Омска от <...> с Н.Е. в пользу К.А.Н. взыскана сумма долга, судебных расходов всего в <...>.
Решением Советского районного суда г. Омска от <...> удовлетворены требования Н.Е. к К.А.Н. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки к договору от <...> купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <...>
С учетом положения ст. 61 ГПК РФ, суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора, учитывая суждения суда о заключении договора займа с обеспечением обязательств залогом жилого помещения, требования иска удовлетворил, обратив взыскание на предмет залога (комнату 2 секции 7 <...> в г. Омске). Однако судебная коллегия полагает неверным ссылку на указанные суждения. В соответствии со ст. 61 ГК РФ для суда, рассматривающего дело, преюдициальное значение имеют обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда.
Предметом спора были требования истца Н.Е., оспаривающего договор купли-продажи спорного жилого помещения, как сделки, не соответствующей требованиям закона. Вопрос о заключении договора займа с обеспечением (залогом) спорным имуществом предметом рассмотрения спора не являлся, оценки указанному обстоятельству в соответствии с требованиями ГПК РФ дано не было. Соответственно суждения суда о наличии залога в обеспечение договора займа преюдициального значения иметь не могут.
В соответствии с пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Статьей 339 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (пункт 1). Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме (пункт 2).
Договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 3).
Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге (пункт 4).
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Вместе с тем, истцом не представлено доказательств, подтверждающих возникновение между сторонами отношений, влекущих возникновение ипотеки в силу закона, либо заключение сторонами договора займа, обеспеченного ипотекой вышеуказанной комнаты.
Содержание записи Н.Е. о безвозмездной передаче ответчиком истцу комнаты после погашения по договору займа (сделанная ответчиком в экземпляре договора займа истца) на которую истец ссылается в обоснование своих требований не соответствует требованиям статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации об условиях и форме договора залога, согласно пункту 1 которой в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
Аналогичные требования к содержанию договора залога недвижимого имущества (ипотеки) предусмотрены положениями статьи 9 Федерального закона от <...> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В силу данной нормы в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (пункт 1). Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя (пункт 2). Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (пункт 4).
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Таким образом, обжалуемое решение суда подлежит отмене в части обращения взыскания на предмет залога - комнату с кадастровым номером <...>
В остальной части решение суда не обжалуется, оснований для его проверки в полном объеме не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Омска от <...> отменить в части обращения взыскания на недвижимое имущество.
отказать в удовлетворении исковых требований К.А.Н. об обращении взыскания на комнату, расположенную по адресу: г. Омск, <...> <...>
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-698/2015
Требование: Об обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что заключил с ответчиком договор займа, обеспеченный залогом, однако сумма займа не возвращена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 февраля 2015 г. по делу N 33-698/2015
Председательствующий: Гапоненко Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
Председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей областного суда Пшиготского А.И., Кочеровой Л.В.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в судебном заседании 11 февраля 2015 года дело по апелляционной жалобе Н.Е., его представителя Н.М. на решение Советского районного суда г. Омска от 04 декабря 2014 года, которым постановлено:
"<...>
<...>
<...>
<...>".
Заслушав доклад судьи областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия
установила:
К.А.Н. обратился в суд с иском к Н.Е., указав, что <...> между сторонами был заключен договор займа на сумму <...>, в качестве залога заемщик Н.Е. передал свое имущество в виде комнаты расположенной по адресу: <...> обязательство оформили договором купли-продажи.
Советским районным судом г. Омска было рассмотрено и вынесено решение по иску К.А.Н. к Н.Е. о взыскании денежных средств по договору займа от 25.02.2014. Позднее Н.Е. обратился в суд с иском к К.А.Н. и просил сделку купли-продажи комнаты от <...> отменить, т.к. на самом деле стороны имели ввиду договор залога. Исковые требования Н. были удовлетворены, договор купли-продажи был признан недействительным. Поскольку комната, которая является собственностью Н.Е., являлась залогом по исполнению договора займа от <...> г., истец полагал, что на данное имущество подлежит обращение взыскания долга по договору займа от 25.02.2014. Просил признать комнату, расположенную по адресу: г. Омск, <...>, <...>, залоговым имуществом и обратить на нее взыскание.
В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ увеличил исковые требования, просил взыскать с ответчика неустойку в сумме <...> за период с <...> по 25.07.2014, начисленную на сумму невыплаченных процентов в размере <...>, установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере <...>.
Истец К.А.Н. участия в судебном заседании не принимал, был надлежащим образом извещен о времени и месте его проведения.
В судебном заседании представитель К.А.Н. - Л. заявленные требования поддержала.
Ответчик в судебном заседании участия не принимал, извещался судом о времени и месте рассмотрения дела по известному адресу места жительства, сведений об уважительности причин неявки не сообщил.
В судебном заседании представитель ответчика Н.М. заявленные требования не признал.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Н.Е., его представитель Н.М. просят решение суда отменить как незаконное. Указывают, что в отношении спорного жилого помещения договор залога в установленном законом порядке заключен не был.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Проверив законность и обоснованность принятого решения, исходя из доводов апелляционной жалобы, по имеющимся в деле доказательствам и на соответствие судебного акта требованиям действующего законодательства, регулирующего возникшие между сторонами правоотношения, коллегия судей полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части обращения взыскания на недвижимое имущество и реализации его с торгов, в данной части суд 2 инстанции отказывает в иске.
В соответствии частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права.
Такие нарушения судом первой инстанции при рассмотрении данного дела допущены.
Н.Е. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, <...> секция 7 комната 2.
<...> между Н.Е. (продавец) и К.А.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения.
<...> между К.А.Н. и Н.Е. был заключен договор займа на сумму <...> сроком возврата до <...> года. В экземпляре договора займа Н.Е. имеется запись: <...>
Решением Советского районного суда г. Омска от <...> с Н.Е. в пользу К.А.Н. взыскана сумма долга, судебных расходов всего в <...>.
Решением Советского районного суда г. Омска от <...> удовлетворены требования Н.Е. к К.А.Н. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки к договору от <...> купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <...>
С учетом положения ст. 61 ГПК РФ, суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора, учитывая суждения суда о заключении договора займа с обеспечением обязательств залогом жилого помещения, требования иска удовлетворил, обратив взыскание на предмет залога (комнату 2 секции 7 <...> в г. Омске). Однако судебная коллегия полагает неверным ссылку на указанные суждения. В соответствии со ст. 61 ГК РФ для суда, рассматривающего дело, преюдициальное значение имеют обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда.
Предметом спора были требования истца Н.Е., оспаривающего договор купли-продажи спорного жилого помещения, как сделки, не соответствующей требованиям закона. Вопрос о заключении договора займа с обеспечением (залогом) спорным имуществом предметом рассмотрения спора не являлся, оценки указанному обстоятельству в соответствии с требованиями ГПК РФ дано не было. Соответственно суждения суда о наличии залога в обеспечение договора займа преюдициального значения иметь не могут.
В соответствии с пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Статьей 339 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (пункт 1). Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме (пункт 2).
Договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 3).
Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге (пункт 4).
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Вместе с тем, истцом не представлено доказательств, подтверждающих возникновение между сторонами отношений, влекущих возникновение ипотеки в силу закона, либо заключение сторонами договора займа, обеспеченного ипотекой вышеуказанной комнаты.
Содержание записи Н.Е. о безвозмездной передаче ответчиком истцу комнаты после погашения по договору займа (сделанная ответчиком в экземпляре договора займа истца) на которую истец ссылается в обоснование своих требований не соответствует требованиям статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации об условиях и форме договора залога, согласно пункту 1 которой в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
Аналогичные требования к содержанию договора залога недвижимого имущества (ипотеки) предусмотрены положениями статьи 9 Федерального закона от <...> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В силу данной нормы в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (пункт 1). Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя (пункт 2). Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (пункт 4).
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Таким образом, обжалуемое решение суда подлежит отмене в части обращения взыскания на предмет залога - комнату с кадастровым номером <...>
В остальной части решение суда не обжалуется, оснований для его проверки в полном объеме не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Омска от <...> отменить в части обращения взыскания на недвижимое имущество.
отказать в удовлетворении исковых требований К.А.Н. об обращении взыскания на комнату, расположенную по адресу: г. Омск, <...> <...>
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)