Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи П.А. Порывкина
судей Р.Г. Нагаева, А.С. Маслова
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.А. Сборниковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Министерства строительного комплекса Московской области
на определение Арбитражного суда г. Москвы от 17 марта 2014
по делу N А40-73044/12-160-194Б, вынесенное судьей И.В. Романченко
о включении требования Пасарар Семена Валентиновича о передаче жилого помещения: однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: М.О., г. Балашиха, мкр. 27, ул. Некрасова, корпус 22А, секция 2 (4-1), этаж 14, строительный номер квартиры 3, инвестиционной площадью 38,80 кв. м, общей площадью 36,50 кв. м, жилой площадью 19,10 кв. м, уплаченной в сумме 1 410 000 руб. в реестр требований кредиторов должника
в деле о признании ЗАО "СФК "Реутово" (ОГРН 1035008251156, ИНН 5041013135) несостоятельным (банкротом).
при участии в судебном заседании:
от временного управляющего ЗАО "СФК "Реутово" - Смирнова В.Б. по дов. от 28.07.2014
от Министерства строительного комплекса МО" - Локтев Е.А. по дов. N 22 от 29.05.2014
установил:
Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2012 в отношении ЗАО "СФК "Реутово" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Тарабрин Михаил Борисович.
Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 228 от 01.12.2012.
В порядке параграфа 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в Арбитражный суд города Москвы обратился Пасарар Семен Валентинович с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО "СФК "Реутово" требования о передаче жилого помещения в объекте незавершенного строительства, оплаченного по договору участия в долевом строительстве и не переданного должником заявителю.
Требование кредитора Пасарар Семена Валентиновича основано на неисполнении должником в установленный срок обязательства по передаче жилых помещений: однокомнатной квартиры расположенной по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. 27, ул. Некрасова, корпус 22А, секция 2 (4-1), этаж 14, строительный номер квартиры 3, инвестиционной площадью 38,80 кв. м, общей площадью 36,50 кв. м, жилой площадью 19,10 кв. м, оплаченной в сумме 1 410 000 руб. в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве N ОД-22А-262 от 06.12.2013 г. Доказательства передачи участнику строительства жилого помещения, полного либо частичного возврата кредитору его стоимости должником не представлены.
Требование подтверждено договором участия в долевом строительстве с приложениями; платежными документами в подтверждение перечисления оплаты по договору участия в долевом строительстве, иными документами.
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 17 марта 2014 г. заявленные требования удовлетворены, требования Пасарар Семена Валентиновича к должнику ЗАО "СФК "Реутово" (ОГРН 1035008251156, ИНН 5041013135) признаны обоснованными.
Требование о передаче жилого помещения: однокомнатной квартиры расположенной по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. 27, ул. Некрасова, корпус 22А, секция 2 (4-1), этаж 14, строительный номер квартиры 3, инвестиционной площадью 38,80 кв. м, общей площадью 36,50 кв. м, жилой площадью 19,10 кв. м, оплаченной в сумме 1410 000 руб. включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника.
При вынесении судебного акта арбитражный суд первой инстанции исходил из обоснованности и документальной подтвержденности заявленных требований.
Уполномоченное лицо - Министерство строительного комплекса Московской области, не согласившись с указанным определением, обратилось с апелляционной жалобой, в которой указывает на необоснованность выводов арбитражного суда и неправильное применение норм материального и процессуального права. В связи с этим, заявитель просит определение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель временного управляющего должника доводы апелляционной жалобы поддержал.
Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268, 272 АПК РФ, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает определение суда первой инстанции подлежащим отмене как принятое по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для дела.
Как следует из материалов дела, процедура наблюдения в отношении ЗАО "СФК "Реутово" введена 12.11.2012, при этом договор N ОД-22А-262 участия в долевом строительстве Пасарар СВ. с должником заключен 06.12.2013, т.е. после введения наблюдения и публикации в газете "Коммерсантъ" N 228 от 01.12.2012.
Поэтому вывод, содержащийся в обжалуемом судебном акте о соблюдении Пасараром С.В. срока на предъявление к должнику требования сделан по неполно установленным обстоятельствам, имеющим значение для правильного его разрешения, без исследования и оценки доказательств, на которых должен быть основан такой вывод, без учета нормы права, содержащейся в абзаце втором пункта 2 статьи 201.4 Закона банкротстве, предусматривающим особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика и их рассмотрения арбитражным судом.
В силу пункта 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.
В материалах дела отсутствуют доказательства наличия письменного согласия временного управляющего о совершении сделки, как того требует положение пункта 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
Кроме того, судом не учтено, что положенный в основу заявленного требования договор участия в долевом строительстве заключен сторонами спустя более года после введения в отношении застройщика процедуры наблюдения, содержит условие о планируемом сроке ввода в эксплуатацию в декабре 2013 года, тогда как договор подписан также в декабре 2013 года, что не исключает недобросовестное поведение сторон при его заключении, рассчитанное на последующее удовлетворение требования за счет имущества должника наравне с требованиями иных участников строительства, которые лишались бы части того, на что они справедливо рассчитывали, нарушив тем самым баланс интересов вовлеченных в процесс банкротства лиц.
Однако данные обстоятельства, о наличии которых было указано Министерством строительного комплекса Московской области не получили судебной оценки.
Также суд апелляционной инстанции считает обоснованным довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение оспариваемого договора экономически нецелесообразно.
Согласно п. 3.1 Договора Цена Договора составляет 1410 000 (Один миллион четыреста десять) рублей 00 копеек. Площадь квартиры согласно п. 1.1 Договора 38,80 кв. м. Таким образом, стоимость одного квадратного метра составила 36 340 рублей 00 копеек.
Данная цена значительно ниже рыночной стоимости одного квадратного метра в городском округе Балашиха в декабре 2013 года. В частности должником уже в 2010-2011 г. заключались договоры с физическими лицами, в соответствии с которыми, цена одного квадратного метра составила более 40 000 рублей. А на конец 2013 года стоимость 1 кв. м в Балашихе в среднем составила 86 733 рублей 00 копеек.
Дата заключения договора, заниженная стоимость однозначно свидетельствуют о том, что воля сторон не направлена на возникновение тех правоотношений, которые вытекают из существа обязательства.
Заключение вышеуказанной сделки не повлекло для должника имущественной выгоды, целью оспариваемой сделки явилось увеличение кредиторской задолженности. Данная убыточная сделка также способствовала уменьшению конкурсной массы. Все это повлекло нарушение прав и законных интересов конкурсных кредиторов, а также кредиторов участников строительства.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Определение Арбитражного суда г. Москвы от 17 марта 2014 по делу N А40-73044/12-160-194Б отменить.
В удовлетворении заявления Пасарар Семена Валентиновича о включении в реестр требований о передаче жилых помещений кредиторов должника ЗАО "СФК "Реутово" требования о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры расположенной по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. 27, ул. Некрасова, корпус 22А, секция 2 (4-1), этаж 14, строительный номер квартиры 3, инвестиционной площадью 38,80 кв. м, общей площадью 36.50 кв. м, жилой площадью 19,10 кв. м, оплаченной в сумме 1 410 000 руб. отказать.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
П.А.ПОРЫВКИН
Судьи
А.С.МАСЛОВ
Р.Г.НАГАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2014 N 09АП-17691/2014 ПО ДЕЛУ N А40-73044/12-160-194Б
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2014 г. N 09АП-17691/2014
Дело N А40-73044/12-160-194Б
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи П.А. Порывкина
судей Р.Г. Нагаева, А.С. Маслова
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.А. Сборниковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Министерства строительного комплекса Московской области
на определение Арбитражного суда г. Москвы от 17 марта 2014
по делу N А40-73044/12-160-194Б, вынесенное судьей И.В. Романченко
о включении требования Пасарар Семена Валентиновича о передаче жилого помещения: однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: М.О., г. Балашиха, мкр. 27, ул. Некрасова, корпус 22А, секция 2 (4-1), этаж 14, строительный номер квартиры 3, инвестиционной площадью 38,80 кв. м, общей площадью 36,50 кв. м, жилой площадью 19,10 кв. м, уплаченной в сумме 1 410 000 руб. в реестр требований кредиторов должника
в деле о признании ЗАО "СФК "Реутово" (ОГРН 1035008251156, ИНН 5041013135) несостоятельным (банкротом).
при участии в судебном заседании:
от временного управляющего ЗАО "СФК "Реутово" - Смирнова В.Б. по дов. от 28.07.2014
от Министерства строительного комплекса МО" - Локтев Е.А. по дов. N 22 от 29.05.2014
установил:
Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2012 в отношении ЗАО "СФК "Реутово" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Тарабрин Михаил Борисович.
Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 228 от 01.12.2012.
В порядке параграфа 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в Арбитражный суд города Москвы обратился Пасарар Семен Валентинович с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО "СФК "Реутово" требования о передаче жилого помещения в объекте незавершенного строительства, оплаченного по договору участия в долевом строительстве и не переданного должником заявителю.
Требование кредитора Пасарар Семена Валентиновича основано на неисполнении должником в установленный срок обязательства по передаче жилых помещений: однокомнатной квартиры расположенной по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. 27, ул. Некрасова, корпус 22А, секция 2 (4-1), этаж 14, строительный номер квартиры 3, инвестиционной площадью 38,80 кв. м, общей площадью 36,50 кв. м, жилой площадью 19,10 кв. м, оплаченной в сумме 1 410 000 руб. в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве N ОД-22А-262 от 06.12.2013 г. Доказательства передачи участнику строительства жилого помещения, полного либо частичного возврата кредитору его стоимости должником не представлены.
Требование подтверждено договором участия в долевом строительстве с приложениями; платежными документами в подтверждение перечисления оплаты по договору участия в долевом строительстве, иными документами.
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 17 марта 2014 г. заявленные требования удовлетворены, требования Пасарар Семена Валентиновича к должнику ЗАО "СФК "Реутово" (ОГРН 1035008251156, ИНН 5041013135) признаны обоснованными.
Требование о передаче жилого помещения: однокомнатной квартиры расположенной по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. 27, ул. Некрасова, корпус 22А, секция 2 (4-1), этаж 14, строительный номер квартиры 3, инвестиционной площадью 38,80 кв. м, общей площадью 36,50 кв. м, жилой площадью 19,10 кв. м, оплаченной в сумме 1410 000 руб. включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника.
При вынесении судебного акта арбитражный суд первой инстанции исходил из обоснованности и документальной подтвержденности заявленных требований.
Уполномоченное лицо - Министерство строительного комплекса Московской области, не согласившись с указанным определением, обратилось с апелляционной жалобой, в которой указывает на необоснованность выводов арбитражного суда и неправильное применение норм материального и процессуального права. В связи с этим, заявитель просит определение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель временного управляющего должника доводы апелляционной жалобы поддержал.
Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268, 272 АПК РФ, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает определение суда первой инстанции подлежащим отмене как принятое по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для дела.
Как следует из материалов дела, процедура наблюдения в отношении ЗАО "СФК "Реутово" введена 12.11.2012, при этом договор N ОД-22А-262 участия в долевом строительстве Пасарар СВ. с должником заключен 06.12.2013, т.е. после введения наблюдения и публикации в газете "Коммерсантъ" N 228 от 01.12.2012.
Поэтому вывод, содержащийся в обжалуемом судебном акте о соблюдении Пасараром С.В. срока на предъявление к должнику требования сделан по неполно установленным обстоятельствам, имеющим значение для правильного его разрешения, без исследования и оценки доказательств, на которых должен быть основан такой вывод, без учета нормы права, содержащейся в абзаце втором пункта 2 статьи 201.4 Закона банкротстве, предусматривающим особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика и их рассмотрения арбитражным судом.
В силу пункта 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.
В материалах дела отсутствуют доказательства наличия письменного согласия временного управляющего о совершении сделки, как того требует положение пункта 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
Кроме того, судом не учтено, что положенный в основу заявленного требования договор участия в долевом строительстве заключен сторонами спустя более года после введения в отношении застройщика процедуры наблюдения, содержит условие о планируемом сроке ввода в эксплуатацию в декабре 2013 года, тогда как договор подписан также в декабре 2013 года, что не исключает недобросовестное поведение сторон при его заключении, рассчитанное на последующее удовлетворение требования за счет имущества должника наравне с требованиями иных участников строительства, которые лишались бы части того, на что они справедливо рассчитывали, нарушив тем самым баланс интересов вовлеченных в процесс банкротства лиц.
Однако данные обстоятельства, о наличии которых было указано Министерством строительного комплекса Московской области не получили судебной оценки.
Также суд апелляционной инстанции считает обоснованным довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение оспариваемого договора экономически нецелесообразно.
Согласно п. 3.1 Договора Цена Договора составляет 1410 000 (Один миллион четыреста десять) рублей 00 копеек. Площадь квартиры согласно п. 1.1 Договора 38,80 кв. м. Таким образом, стоимость одного квадратного метра составила 36 340 рублей 00 копеек.
Данная цена значительно ниже рыночной стоимости одного квадратного метра в городском округе Балашиха в декабре 2013 года. В частности должником уже в 2010-2011 г. заключались договоры с физическими лицами, в соответствии с которыми, цена одного квадратного метра составила более 40 000 рублей. А на конец 2013 года стоимость 1 кв. м в Балашихе в среднем составила 86 733 рублей 00 копеек.
Дата заключения договора, заниженная стоимость однозначно свидетельствуют о том, что воля сторон не направлена на возникновение тех правоотношений, которые вытекают из существа обязательства.
Заключение вышеуказанной сделки не повлекло для должника имущественной выгоды, целью оспариваемой сделки явилось увеличение кредиторской задолженности. Данная убыточная сделка также способствовала уменьшению конкурсной массы. Все это повлекло нарушение прав и законных интересов конкурсных кредиторов, а также кредиторов участников строительства.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Определение Арбитражного суда г. Москвы от 17 марта 2014 по делу N А40-73044/12-160-194Б отменить.
В удовлетворении заявления Пасарар Семена Валентиновича о включении в реестр требований о передаче жилых помещений кредиторов должника ЗАО "СФК "Реутово" требования о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры расположенной по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. 27, ул. Некрасова, корпус 22А, секция 2 (4-1), этаж 14, строительный номер квартиры 3, инвестиционной площадью 38,80 кв. м, общей площадью 36.50 кв. м, жилой площадью 19,10 кв. м, оплаченной в сумме 1 410 000 руб. отказать.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
П.А.ПОРЫВКИН
Судьи
А.С.МАСЛОВ
Р.Г.НАГАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)