Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истица указывает, что договор купли-продажи является недействительным ввиду совершения сделки по злонамеренному соглашению ответчиков на крайне невыгодных для нее условиях.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Савельева Г.В.
Судья: Алексеева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Лысенина Н.П.,
судей Савельевой Г.В. и Агеева О.В.,
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Г.В.В. к А.З., Г.В.А., А.Е.А. о признании договора купли-продажи жилого дома с хозяйственными постройками и земельного участка недействительным, признании договора дарения недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении записи государственной регистрации права, признании права пользования жилым домом прекращенным и снятии с регистрационного учета, встречному исковому заявлению А.З. к Г.В.В. о восстановлении права залогодержателя на жилой дом и земельный участок, поступившее
по апелляционной жалобе ответчика А.З. и по апелляционной жалобе представителя истца Г.В.В. - А.Е.А.
на решение Моргаушского районного суда Чувашской Республики от 19 февраля 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования Г.В.В. к А.З., Г.В.А., А.Е.А. удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от 17 января 2012 года жилого бревенчатого дома общей площадью... к. м., в том числе жилой-... кв. м, с сенями пластинчатыми и верандой дощатой и земельного участка с кадастровым номером N, площадью... кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных по <адрес> заключенный между Г.В.А., действующим за Г.В.В., и А.З. недействительным.
Признать договор дарения от 17 сентября 2012 года земельного участка с кадастровым номером N, площадью... кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйств, и находящихся на нем одноэтажного жилого дома общей площадью... кв. м, в том числе жилой-... кв. м, сеней пластинчатых, веранды дощатой, расположенных по <адрес>, недействительным.
Применить последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью... кв. м, с кадастровым номером N и жилого дома, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь... кв. м, инв. N лит. A, al, a2, расположенных по адресу<адрес> в собственность Г.В.В..
Прекратить запись государственной регистрации права от 27 сентября 2012 года N на жилой дом, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь... кв. м, инв. N лит. A, al, a2, расположенный по <адрес>
Прекратить запись государственной регистрации права от 27 сентября 2012 года N на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь... кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по <адрес>
Признать право пользования А.З. домом N, расположенным по <адрес>, прекращенным.
Обязать Управление Федеральной миграционной службы по Чувашской Республике - Чувашии в лице территориального пункта в <адрес> отдела УФМС России по Чувашской Республике в <адрес> снять А.З. с регистрационного учета по <адрес>.
Встречные исковые требования А.З. к Г.В.В. удовлетворить.
Восстановить право залогодержателя А.З. на жилой бревенчатый дом общей площадью... к. м., в том числе жилой-... кв. м, с сенями пластинчатыми и верандой дощатой и земельный участок с кадастровым номером N площадью... кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные <адрес>.
Заслушав доклад судьи Савельевой Г.В., судебная коллегия
установила:
Г.В.А. обратилась в суд с иском к А.З., Г.В.А., А.Е.А. о признании договора купли-продажи жилого дома с хозяйственными постройками и земельного участка недействительным, признании договора дарения недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении записи государственной регистрации права, признании права пользования жилым домом прекращенным и снятии с регистрационного учета.
Исковые требования мотивированы тем, что 26 апреля 2011 года она выдала бывшему супругу Г.В.А. доверенность на регистрацию права собственности и продажу жилого дома по <адрес>, поскольку сама работает и проживает в г. Москве. В течение полутора лет после оформления доверенности ответчик утверждал, что он ищет покупателя, осенью 2012 года Г.В.А. сообщил, что 17 января 2012 года он со своей сожительницей А.З. оформил фиктивный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком за символическую сумму-... руб., которые он фактически не получал, тогда как согласно письменного обязательства Г.В.А. должен был продать указанное имущество за сумму не менее... руб. По договору дарения от 17 сентября 2012 года А.З. подарила земельный участок и жилой дом своей дочери А.Е.А. По доверенности от 26 апреля 2011 года она предоставляла ответчику Г.В.А. полномочия только по продаже жилого дома, земельный участок она не планировала продавать, и Г.В.А. вышел за рамки предоставленных ему полномочий. Договор купли-продажи от 17 января 2012 года является недействительным ввиду совершения сделки по злонамеренному соглашению ответчиков Г.В.А. и А.З., на крайне невыгодных для нее условиях, в 10 раз ниже реальной стоимости имущества; является притворной сделкой, призванной прикрыть фактически совершенный по злонамеренному соглашению между ответчиками договор дарения принадлежащего ей имущества; Г.В.А. при заключении сделки по купли-продажи вышел за рамки предоставленных ему доверенностью полномочий.
А.З. обратилась в суд со встречным иском к Г.В.В. о восстановлении права залогодержателя на жилой дом и земельный участок.
Встречные исковые требования мотивированы тем, что она является залогодержателем спорного имущества, поскольку 25 марта 2011 года ОАО "Банк" по договору уступки прав (требований) N -ц уступило ей право (требование) с Г.В.А. на сумму... руб. В том числе ей были переданы права по договору ипотеки N от 14 октября 2009 года, заключенному между ОАО "Банк" и Г.В.В., согласно которому Г.В.В. передала в залог Банку объекты недвижимости - жилой дом и земельный участок по <адрес> суммарной рыночной стоимостью предмета залога в... руб. В период заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 17 января 2012 года А.З. как залогодержатель письменное согласие на их отчуждение не представляла. Денежные средства, выплаченные А.З. Банку, Г.В.В. ей не оплатила, однако в целях освобождения от образовавшейся задолженности передала полномочия Г.В.А. на заключение договора купли-продажи спорного дома земельного участка. А.З. просила восстановить ее право залогодержателя на вышеуказанные объекты недвижимости.
Истица Г.В.В. в судебное заседание не явилась, ее представитель А.Е.В. исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям. Встречные исковые требования А.З. не признала, пояснив, что обращаясь в суд с заявленными требованиями, А.З. фактически признает право собственности Г.В.В. на спорный дом, поскольку ее требования основаны на нарушении ее прав как залогодержателя спорного имущества. Сделка купли-продажи от 17 января 2012 года, заключенная между А.З. и Г.В.А. по доверенности, была фактическим переоформлением заложенного дома с земельным участком на нее в счет компенсации произведенной ею выплаты банку задолженности Г.В.А. Выдавая доверенность Г.В.А., истица предполагала, что свои долги погасил сам Г.В.А. и жилой дом с земельным участком свободны от залога. О наличии договора уступки прав (требований) истице стало известно лишь из встречного иска А.З.
Ответчица А.З. и ее представитель А.С. поддержали встречные исковые требования по изложенным в иске основаниям, требования Г.В.В. не признали ввиду их необоснованности по тем основаниям, что Г.В.А. действовал в пределах предоставленных ему доверенностью полномочий, в связи с чем правовые основания для признания недействительным договора купли-продажи от 17 января 2012 года отсутствуют.
Ответчик Г.В.А. исковые требования Г.В.В. поддержал, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать, пояснив, что никаких денежных средств от А.З. за недвижимость он не получал, в тот период они с А.З. проживали совместно.
Ответчик А.Е.А. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования Г.В.В. не признала.
Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное ответчицей А.З. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Г.В.В.
Решение суда обжаловано также представителем истицы Г.В.В. - А.Е.А. на предмет отмены в части удовлетворения встречного иска А.З.
В суд апелляционной инстанции явились представитель истицы по первоначальному иску Г.В.В. - А.Е.В., ответчик Г.В.А., ответчица по первоначальному иску А.З. и ее представитель А.И., остальные лица, участвующие в деле, не явились.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
Постанавливая решение, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания сделок купли-продажи и дарения недвижимого имущества недействительными и признал обоснованными требования по встречному иску о восстановлении А.З. в правах залогодержателя на жилой дом и земельный участок виду того, что до настоящего времени обязательство по возврату денежных средств А.З. не выполнено.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Обжалуя решение суда, А.З. не согласна с выводами суда о притворности договора купли-продажи от 17.01.2012 г., поскольку все существенные условия договора сторонами были соблюдены, указаны стороны, оговорена цена, имеется расписка в договоре о получении денежных средств Г.В.А., состоялась передача имущества, А.З. выданы свидетельства о государственной регистрации права. А.З. не согласна с выводом суда о том, что при совершении сделки Г.В.А. и А.З. действовали в своих интересах. Суд не принял во внимание, что Г.В.В. имела задолженность по договору уступки прав (требования) от 25 марта 2011 года и была заинтересована в реализации заложенного имущества в виде земельного участка и жилого дома. Выводы суда, что стороны при заключении договора купли-продажи не предполагали передачу земельного участка, не соответствует как требованиям закона о том, что земельный участок передается вместе со строением, так и содержанию договора купли-продажи, в котором в качестве предмета продажи указан спорный земельный участок. А.З. является добросовестным приобретателем, что не было учтено судом первой инстанции. Доверенностью цена продаваемого имущества не ограничена, сама доверенность не отозвана, у Г.В.В. отсутствует право ссылаться на ограничение полномочий Г.В.А. в части установленной продажной цены. Учитывая полное признание Г.В.А. иска Г.В.В., имеет место злоупотребление правом с их стороны, поскольку своими согласованными действиями должники пытаются уйти от обязательств по кредиту. Г.В.А. признан банкротом, в случае удовлетворения иска и реального возврата дома А.З. будет лишена возможности взыскать с них какие-либо денежные средства.
Обжалуя решение суда в части восстановления прав залогодержателя на спорное имущество, представитель Г.В.А. - А.Е.В. ссылается на то, что судом не был проверен факт погашения долговых обязательств Г.В.А. перед А.З. по договору уступки, не было представлено доказательств письменного уведомления сторон о состоявшейся переуступке, в связи с чем истица была лишена возможности принять меры по выведению имущества из-под залога.
Проверив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не усматривает оснований для их удовлетворения.
Как следует из материалов дела, Г.В.В. являлась собственником земельного участка общей площадью... кв. м, с кадастровым номером N и расположенного на нем жилого дома общей площадью... кв. м, находящихся по <адрес>
Согласно договору ипотеки от 14 октября 2009 г., зарегистрированному в установленном законом порядке 06 ноября 2009 года, Г.В.В. (залогодатель) передала в залог Банк (открытое акционерное общество) (далее - Банк) (залогодержатель) принадлежащие ей на праве собственности указанные выше жилой дом и земельный участок. По условиям договора залогодержатель и залогодатель договорились, что залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет имущества, заложенного в соответствии с договором, без обращения в суд (во внесудебном порядке).
Предметом залога предусмотрено обеспечение исполнение обязательств главы крестьянского (фермерского) хозяйства Г.В.А., возникших на основании кредитного договора N от 27 марта 2006 года и дополнительных к нему соглашений, а также договора N об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22 мая 2006 года и дополнительных к нему соглашений.
25 марта 2011 г. между Банком и А.З. был заключен договор уступки прав (требований), согласно которому А.З. (цессионарию) были уступлены права (требования) к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Г.В.А., именуемому должник, вытекающие из кредитного договора N от 27 марта 2006 года и дополнительных к нему соглашений, а также договора N об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22 мая 2006 года и дополнительных к нему соглашений. Общая сумма уступаемых цессионарию требований к должнику составляла... руб., в том числе: основной долг-... руб., проценты-... руб., неустойка-... руб.
Согласно приходных кассовых ордеров от 25 марта и 28 марта 2011 г. А.З. внесла наличными денежные средства в размере... руб.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.04.2011 г. крестьянское (фермерское) хозяйство Г.В.А. было признано несостоятельным (банкротом).
17 января 2012 года между Г.В.А., действующим за Г.В.В. на основании доверенности, (продавцом) и А.З. (покупателем) был заключен договор купли-продажи принадлежащего Г.В.В. на праве собственности имущества: целого жилого дома с хозяйственными строениями и земельного участка с кадастровым номером N, площадью... кв. м, находящихся в <адрес>.
Согласно договору купли-продажи отчуждаемый жилой дом оценен сторонами и продан за... руб., хозяйственные строения за... руб., земельный участок за... руб., всего на сумму... руб., в договоре указано, что эти денежные средства уплачены покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи.
В ходе конкурсного производства была сформирована конкурсная масса на сумму... руб., из них полученные денежные средства в сумме... руб. были направлены на погашение требований залогового кредитора, и 26 декабря 2011 г. эти суммы были перечислены А.З.
Конкурсное производство было завершено определением Арбитражного суда ЧР 10 февраля 2012 г., залоговое недвижимое имущество, принадлежащее Г.В.В., в конкурсную массу не передавалось, поскольку было продано Г.В.А. А.З. по договору купли-продажи за... руб.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи от имени продавца Г.В.В. заключался по доверенности Г.В.А.
Согласно доверенности от 26 апреля 2011 года, удостоверенной главой администрации... ФИО1, Г.В.В. уполномочила Г.В.А. продать жилой дом с хозяйственными строениями, находящийся в <адрес>, за N, предоставив полномочия по оформлению регистрации договора в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, получению денег и документов.
Выдавая доверенность, Г.В.В. уполномочила Г.В.А. на продажу жилого дома, в отношении земельного участка полномочий по распоряжению участком она не передавала.
Несмотря на это, предметом купли-продажи между А.З. и Г.В.А., действовавшим от имени Г.В.В., стал не только жилой дом, но и земельный участок площадью... кв. м.
Это обстоятельство послужило одним из оснований для удовлетворения исковых требований Г.В.В. о признании сделки недействительной.
Доводы апелляционной жалобы А.З.о том, что одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, не опровергают тот факт, что на распоряжение недвижимым имуществом должно быть волеизъявление собственника. Земельный участок и жилой дом с надворными постройками являются самостоятельными объектами недвижимости, имеют самостоятельные кадастровые номера, отдельную регистрацию в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Поскольку жилой дом имеет общую площадь... кв. м, а земельный участок гораздо большую площадь -... кв. м, каких-либо доказательств, свидетельствующих, что для использования жилого дома необходим такой большой земельный участок, представлено не было. Истица Г.В.В. отрицает тот факт, что давала полномочия на продажу земельного участка, поскольку на этом земельном участке имеется большой искусственный пруд для выращивания рыбы.
Выдавая доверенность, Г.В.В. оговорила стоимость продаваемого имущества не менее... руб., тогда как согласно договору купли-продажи жилой дом с надворными постройками и весь земельный участок проданы за... руб., что нарушает права собственника имущества.
Согласно заключению эксперта ФБУ Чувашской лаборатории судебной экспертизы Минюста России N от 30 сентября 2013 года рыночная стоимость жилого дома, хозяйственных построек и земельного участка с кадастровым номером N, площадью... кв. м, расположенных по <адрес>, на момент заключения договора купли-продажи 17 января 2012 года составляла... руб. Залоговая стоимость составляла... руб.
Постанавливая решение, суд первой инстанции пришел к выводу, что фактически в основу договора купли-продажи жилого дома и земельного участка были положены обязательства, вытекающие из договора уступки прав требования, согласно которому А.З. имела право требовать от Г.В.А. возврата денежных средств в размере... руб.
Несмотря на то, что стороны по договору ипотеки договорились о возможности обращения взыскания на Предмет залога во внесудебном порядке, в договоре предусмотрена следующая процедура принятия Залогодержателем в собственность Предмета залога: цена, по которой Залогодержатель принимает в собственность Предмет залога, определяется независимым оценщиком, привлекаемым залогодержателем без согласования с залогодателем.
А.З., будучи Залогодержателем жилого дома и земельного участка, принадлежащего на праве собственности Г.В.В., будучи кредитором Г.В.А. на сумму... руб., для обращения заложенного имущества в свою собственность должна была привлечь независимого оценщика, однако не сделала это соответствующим образом, в период конкурсного производства фактически стороны вывели имущество из конкурсной массы путем заключения договора купли-продажи вышеуказанного имущества, указав стоимость имущества в... руб.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Суд первой инстанции критически отнесся к доводам А.З. о добросовестности приобретателя, указав на то, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, однако А.З. такие доказательств не представлены. А.З. знала о залоговой стоимости имущества, которая в разы превышает указанную в договоре купли-продажи стоимость.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы А.З., доводы о соответствии договора купли-продажи требованиям действующего законодательства и отражения в нем всех существенных условий не опровергают выводов суда первой инстанции, положенных в основу решения суда.
Поскольку по условиям договора уступки прав требования должник считается обязанным перед цессионарием по обязательствам, указанным в п. 1 договора, а его обязательства в отношении цедента считаются прекращенными с даты поступления денежных средств на счет цедента в сумме, указанной в п. 2.1 договора в полном объеме, однако в полном объеме Г.В.А. долг перед А.З. не погасил, судебная коллегия соглашается с решением суда в части восстановления права залогодержателя А.З. на жилой бревенчатый дом общей площадью... к. м., в том числе жилой-... кв. м, с сенями пластинчатыми и верандой дощатой и земельный участок с кадастровым номером N, площадью... кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по <адрес>
С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения обеих апелляционных жалоб
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу ответчицы А.З. и апелляционную жалобу представителя истицы Г.В.В. - А.Е.А. на решение Моргаушского районного суда Чувашской Республики от 19 февраля 2014 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 21.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1580/2014
Требование: О признании договора купли-продажи жилого дома с хозяйственными постройками и земельного участка недействительным, признании договора дарения недействительным.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истица указывает, что договор купли-продажи является недействительным ввиду совершения сделки по злонамеренному соглашению ответчиков на крайне невыгодных для нее условиях.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 апреля 2014 г. по делу N 33-1580-2014
Докладчик: Савельева Г.В.
Судья: Алексеева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Лысенина Н.П.,
судей Савельевой Г.В. и Агеева О.В.,
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Г.В.В. к А.З., Г.В.А., А.Е.А. о признании договора купли-продажи жилого дома с хозяйственными постройками и земельного участка недействительным, признании договора дарения недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении записи государственной регистрации права, признании права пользования жилым домом прекращенным и снятии с регистрационного учета, встречному исковому заявлению А.З. к Г.В.В. о восстановлении права залогодержателя на жилой дом и земельный участок, поступившее
по апелляционной жалобе ответчика А.З. и по апелляционной жалобе представителя истца Г.В.В. - А.Е.А.
на решение Моргаушского районного суда Чувашской Республики от 19 февраля 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования Г.В.В. к А.З., Г.В.А., А.Е.А. удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от 17 января 2012 года жилого бревенчатого дома общей площадью... к. м., в том числе жилой-... кв. м, с сенями пластинчатыми и верандой дощатой и земельного участка с кадастровым номером N, площадью... кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных по <адрес> заключенный между Г.В.А., действующим за Г.В.В., и А.З. недействительным.
Признать договор дарения от 17 сентября 2012 года земельного участка с кадастровым номером N, площадью... кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйств, и находящихся на нем одноэтажного жилого дома общей площадью... кв. м, в том числе жилой-... кв. м, сеней пластинчатых, веранды дощатой, расположенных по <адрес>, недействительным.
Применить последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью... кв. м, с кадастровым номером N и жилого дома, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь... кв. м, инв. N лит. A, al, a2, расположенных по адресу<адрес> в собственность Г.В.В..
Прекратить запись государственной регистрации права от 27 сентября 2012 года N на жилой дом, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь... кв. м, инв. N лит. A, al, a2, расположенный по <адрес>
Прекратить запись государственной регистрации права от 27 сентября 2012 года N на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь... кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по <адрес>
Признать право пользования А.З. домом N, расположенным по <адрес>, прекращенным.
Обязать Управление Федеральной миграционной службы по Чувашской Республике - Чувашии в лице территориального пункта в <адрес> отдела УФМС России по Чувашской Республике в <адрес> снять А.З. с регистрационного учета по <адрес>.
Встречные исковые требования А.З. к Г.В.В. удовлетворить.
Восстановить право залогодержателя А.З. на жилой бревенчатый дом общей площадью... к. м., в том числе жилой-... кв. м, с сенями пластинчатыми и верандой дощатой и земельный участок с кадастровым номером N площадью... кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные <адрес>.
Заслушав доклад судьи Савельевой Г.В., судебная коллегия
установила:
Г.В.А. обратилась в суд с иском к А.З., Г.В.А., А.Е.А. о признании договора купли-продажи жилого дома с хозяйственными постройками и земельного участка недействительным, признании договора дарения недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении записи государственной регистрации права, признании права пользования жилым домом прекращенным и снятии с регистрационного учета.
Исковые требования мотивированы тем, что 26 апреля 2011 года она выдала бывшему супругу Г.В.А. доверенность на регистрацию права собственности и продажу жилого дома по <адрес>, поскольку сама работает и проживает в г. Москве. В течение полутора лет после оформления доверенности ответчик утверждал, что он ищет покупателя, осенью 2012 года Г.В.А. сообщил, что 17 января 2012 года он со своей сожительницей А.З. оформил фиктивный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком за символическую сумму-... руб., которые он фактически не получал, тогда как согласно письменного обязательства Г.В.А. должен был продать указанное имущество за сумму не менее... руб. По договору дарения от 17 сентября 2012 года А.З. подарила земельный участок и жилой дом своей дочери А.Е.А. По доверенности от 26 апреля 2011 года она предоставляла ответчику Г.В.А. полномочия только по продаже жилого дома, земельный участок она не планировала продавать, и Г.В.А. вышел за рамки предоставленных ему полномочий. Договор купли-продажи от 17 января 2012 года является недействительным ввиду совершения сделки по злонамеренному соглашению ответчиков Г.В.А. и А.З., на крайне невыгодных для нее условиях, в 10 раз ниже реальной стоимости имущества; является притворной сделкой, призванной прикрыть фактически совершенный по злонамеренному соглашению между ответчиками договор дарения принадлежащего ей имущества; Г.В.А. при заключении сделки по купли-продажи вышел за рамки предоставленных ему доверенностью полномочий.
А.З. обратилась в суд со встречным иском к Г.В.В. о восстановлении права залогодержателя на жилой дом и земельный участок.
Встречные исковые требования мотивированы тем, что она является залогодержателем спорного имущества, поскольку 25 марта 2011 года ОАО "Банк" по договору уступки прав (требований) N -ц уступило ей право (требование) с Г.В.А. на сумму... руб. В том числе ей были переданы права по договору ипотеки N от 14 октября 2009 года, заключенному между ОАО "Банк" и Г.В.В., согласно которому Г.В.В. передала в залог Банку объекты недвижимости - жилой дом и земельный участок по <адрес> суммарной рыночной стоимостью предмета залога в... руб. В период заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 17 января 2012 года А.З. как залогодержатель письменное согласие на их отчуждение не представляла. Денежные средства, выплаченные А.З. Банку, Г.В.В. ей не оплатила, однако в целях освобождения от образовавшейся задолженности передала полномочия Г.В.А. на заключение договора купли-продажи спорного дома земельного участка. А.З. просила восстановить ее право залогодержателя на вышеуказанные объекты недвижимости.
Истица Г.В.В. в судебное заседание не явилась, ее представитель А.Е.В. исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям. Встречные исковые требования А.З. не признала, пояснив, что обращаясь в суд с заявленными требованиями, А.З. фактически признает право собственности Г.В.В. на спорный дом, поскольку ее требования основаны на нарушении ее прав как залогодержателя спорного имущества. Сделка купли-продажи от 17 января 2012 года, заключенная между А.З. и Г.В.А. по доверенности, была фактическим переоформлением заложенного дома с земельным участком на нее в счет компенсации произведенной ею выплаты банку задолженности Г.В.А. Выдавая доверенность Г.В.А., истица предполагала, что свои долги погасил сам Г.В.А. и жилой дом с земельным участком свободны от залога. О наличии договора уступки прав (требований) истице стало известно лишь из встречного иска А.З.
Ответчица А.З. и ее представитель А.С. поддержали встречные исковые требования по изложенным в иске основаниям, требования Г.В.В. не признали ввиду их необоснованности по тем основаниям, что Г.В.А. действовал в пределах предоставленных ему доверенностью полномочий, в связи с чем правовые основания для признания недействительным договора купли-продажи от 17 января 2012 года отсутствуют.
Ответчик Г.В.А. исковые требования Г.В.В. поддержал, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать, пояснив, что никаких денежных средств от А.З. за недвижимость он не получал, в тот период они с А.З. проживали совместно.
Ответчик А.Е.А. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования Г.В.В. не признала.
Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное ответчицей А.З. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Г.В.В.
Решение суда обжаловано также представителем истицы Г.В.В. - А.Е.А. на предмет отмены в части удовлетворения встречного иска А.З.
В суд апелляционной инстанции явились представитель истицы по первоначальному иску Г.В.В. - А.Е.В., ответчик Г.В.А., ответчица по первоначальному иску А.З. и ее представитель А.И., остальные лица, участвующие в деле, не явились.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
Постанавливая решение, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания сделок купли-продажи и дарения недвижимого имущества недействительными и признал обоснованными требования по встречному иску о восстановлении А.З. в правах залогодержателя на жилой дом и земельный участок виду того, что до настоящего времени обязательство по возврату денежных средств А.З. не выполнено.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Обжалуя решение суда, А.З. не согласна с выводами суда о притворности договора купли-продажи от 17.01.2012 г., поскольку все существенные условия договора сторонами были соблюдены, указаны стороны, оговорена цена, имеется расписка в договоре о получении денежных средств Г.В.А., состоялась передача имущества, А.З. выданы свидетельства о государственной регистрации права. А.З. не согласна с выводом суда о том, что при совершении сделки Г.В.А. и А.З. действовали в своих интересах. Суд не принял во внимание, что Г.В.В. имела задолженность по договору уступки прав (требования) от 25 марта 2011 года и была заинтересована в реализации заложенного имущества в виде земельного участка и жилого дома. Выводы суда, что стороны при заключении договора купли-продажи не предполагали передачу земельного участка, не соответствует как требованиям закона о том, что земельный участок передается вместе со строением, так и содержанию договора купли-продажи, в котором в качестве предмета продажи указан спорный земельный участок. А.З. является добросовестным приобретателем, что не было учтено судом первой инстанции. Доверенностью цена продаваемого имущества не ограничена, сама доверенность не отозвана, у Г.В.В. отсутствует право ссылаться на ограничение полномочий Г.В.А. в части установленной продажной цены. Учитывая полное признание Г.В.А. иска Г.В.В., имеет место злоупотребление правом с их стороны, поскольку своими согласованными действиями должники пытаются уйти от обязательств по кредиту. Г.В.А. признан банкротом, в случае удовлетворения иска и реального возврата дома А.З. будет лишена возможности взыскать с них какие-либо денежные средства.
Обжалуя решение суда в части восстановления прав залогодержателя на спорное имущество, представитель Г.В.А. - А.Е.В. ссылается на то, что судом не был проверен факт погашения долговых обязательств Г.В.А. перед А.З. по договору уступки, не было представлено доказательств письменного уведомления сторон о состоявшейся переуступке, в связи с чем истица была лишена возможности принять меры по выведению имущества из-под залога.
Проверив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не усматривает оснований для их удовлетворения.
Как следует из материалов дела, Г.В.В. являлась собственником земельного участка общей площадью... кв. м, с кадастровым номером N и расположенного на нем жилого дома общей площадью... кв. м, находящихся по <адрес>
Согласно договору ипотеки от 14 октября 2009 г., зарегистрированному в установленном законом порядке 06 ноября 2009 года, Г.В.В. (залогодатель) передала в залог Банк (открытое акционерное общество) (далее - Банк) (залогодержатель) принадлежащие ей на праве собственности указанные выше жилой дом и земельный участок. По условиям договора залогодержатель и залогодатель договорились, что залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет имущества, заложенного в соответствии с договором, без обращения в суд (во внесудебном порядке).
Предметом залога предусмотрено обеспечение исполнение обязательств главы крестьянского (фермерского) хозяйства Г.В.А., возникших на основании кредитного договора N от 27 марта 2006 года и дополнительных к нему соглашений, а также договора N об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22 мая 2006 года и дополнительных к нему соглашений.
25 марта 2011 г. между Банком и А.З. был заключен договор уступки прав (требований), согласно которому А.З. (цессионарию) были уступлены права (требования) к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Г.В.А., именуемому должник, вытекающие из кредитного договора N от 27 марта 2006 года и дополнительных к нему соглашений, а также договора N об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22 мая 2006 года и дополнительных к нему соглашений. Общая сумма уступаемых цессионарию требований к должнику составляла... руб., в том числе: основной долг-... руб., проценты-... руб., неустойка-... руб.
Согласно приходных кассовых ордеров от 25 марта и 28 марта 2011 г. А.З. внесла наличными денежные средства в размере... руб.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.04.2011 г. крестьянское (фермерское) хозяйство Г.В.А. было признано несостоятельным (банкротом).
17 января 2012 года между Г.В.А., действующим за Г.В.В. на основании доверенности, (продавцом) и А.З. (покупателем) был заключен договор купли-продажи принадлежащего Г.В.В. на праве собственности имущества: целого жилого дома с хозяйственными строениями и земельного участка с кадастровым номером N, площадью... кв. м, находящихся в <адрес>.
Согласно договору купли-продажи отчуждаемый жилой дом оценен сторонами и продан за... руб., хозяйственные строения за... руб., земельный участок за... руб., всего на сумму... руб., в договоре указано, что эти денежные средства уплачены покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи.
В ходе конкурсного производства была сформирована конкурсная масса на сумму... руб., из них полученные денежные средства в сумме... руб. были направлены на погашение требований залогового кредитора, и 26 декабря 2011 г. эти суммы были перечислены А.З.
Конкурсное производство было завершено определением Арбитражного суда ЧР 10 февраля 2012 г., залоговое недвижимое имущество, принадлежащее Г.В.В., в конкурсную массу не передавалось, поскольку было продано Г.В.А. А.З. по договору купли-продажи за... руб.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи от имени продавца Г.В.В. заключался по доверенности Г.В.А.
Согласно доверенности от 26 апреля 2011 года, удостоверенной главой администрации... ФИО1, Г.В.В. уполномочила Г.В.А. продать жилой дом с хозяйственными строениями, находящийся в <адрес>, за N, предоставив полномочия по оформлению регистрации договора в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, получению денег и документов.
Выдавая доверенность, Г.В.В. уполномочила Г.В.А. на продажу жилого дома, в отношении земельного участка полномочий по распоряжению участком она не передавала.
Несмотря на это, предметом купли-продажи между А.З. и Г.В.А., действовавшим от имени Г.В.В., стал не только жилой дом, но и земельный участок площадью... кв. м.
Это обстоятельство послужило одним из оснований для удовлетворения исковых требований Г.В.В. о признании сделки недействительной.
Доводы апелляционной жалобы А.З.о том, что одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, не опровергают тот факт, что на распоряжение недвижимым имуществом должно быть волеизъявление собственника. Земельный участок и жилой дом с надворными постройками являются самостоятельными объектами недвижимости, имеют самостоятельные кадастровые номера, отдельную регистрацию в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Поскольку жилой дом имеет общую площадь... кв. м, а земельный участок гораздо большую площадь -... кв. м, каких-либо доказательств, свидетельствующих, что для использования жилого дома необходим такой большой земельный участок, представлено не было. Истица Г.В.В. отрицает тот факт, что давала полномочия на продажу земельного участка, поскольку на этом земельном участке имеется большой искусственный пруд для выращивания рыбы.
Выдавая доверенность, Г.В.В. оговорила стоимость продаваемого имущества не менее... руб., тогда как согласно договору купли-продажи жилой дом с надворными постройками и весь земельный участок проданы за... руб., что нарушает права собственника имущества.
Согласно заключению эксперта ФБУ Чувашской лаборатории судебной экспертизы Минюста России N от 30 сентября 2013 года рыночная стоимость жилого дома, хозяйственных построек и земельного участка с кадастровым номером N, площадью... кв. м, расположенных по <адрес>, на момент заключения договора купли-продажи 17 января 2012 года составляла... руб. Залоговая стоимость составляла... руб.
Постанавливая решение, суд первой инстанции пришел к выводу, что фактически в основу договора купли-продажи жилого дома и земельного участка были положены обязательства, вытекающие из договора уступки прав требования, согласно которому А.З. имела право требовать от Г.В.А. возврата денежных средств в размере... руб.
Несмотря на то, что стороны по договору ипотеки договорились о возможности обращения взыскания на Предмет залога во внесудебном порядке, в договоре предусмотрена следующая процедура принятия Залогодержателем в собственность Предмета залога: цена, по которой Залогодержатель принимает в собственность Предмет залога, определяется независимым оценщиком, привлекаемым залогодержателем без согласования с залогодателем.
А.З., будучи Залогодержателем жилого дома и земельного участка, принадлежащего на праве собственности Г.В.В., будучи кредитором Г.В.А. на сумму... руб., для обращения заложенного имущества в свою собственность должна была привлечь независимого оценщика, однако не сделала это соответствующим образом, в период конкурсного производства фактически стороны вывели имущество из конкурсной массы путем заключения договора купли-продажи вышеуказанного имущества, указав стоимость имущества в... руб.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Суд первой инстанции критически отнесся к доводам А.З. о добросовестности приобретателя, указав на то, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, однако А.З. такие доказательств не представлены. А.З. знала о залоговой стоимости имущества, которая в разы превышает указанную в договоре купли-продажи стоимость.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы А.З., доводы о соответствии договора купли-продажи требованиям действующего законодательства и отражения в нем всех существенных условий не опровергают выводов суда первой инстанции, положенных в основу решения суда.
Поскольку по условиям договора уступки прав требования должник считается обязанным перед цессионарием по обязательствам, указанным в п. 1 договора, а его обязательства в отношении цедента считаются прекращенными с даты поступления денежных средств на счет цедента в сумме, указанной в п. 2.1 договора в полном объеме, однако в полном объеме Г.В.А. долг перед А.З. не погасил, судебная коллегия соглашается с решением суда в части восстановления права залогодержателя А.З. на жилой бревенчатый дом общей площадью... к. м., в том числе жилой-... кв. м, с сенями пластинчатыми и верандой дощатой и земельный участок с кадастровым номером N, площадью... кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по <адрес>
С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения обеих апелляционных жалоб
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу ответчицы А.З. и апелляционную жалобу представителя истицы Г.В.В. - А.Е.А. на решение Моргаушского районного суда Чувашской Республики от 19 февраля 2014 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)